Derechos Reales

III Unidad
Derechos reales
derivados de la propiedad
18 de mayo al 08 de junio
10.ma Sesión de Clase
25 de mayo de 2021
 Contenido de la sesión

Sesión teórica:
• Uso y habitación.

Sesión práctica:
• Resolución de caso práctico.
Sesión Teórica
El uso y la habitación
Tipología de los derechos reales

IUS IN REM IUS IN RE

ALIENA
Posesión
Usufructo
Propiedad
Uso Habitación
Copropiedad
Superficie
Servidumbre
 Características del uso y la habitación

• El derecho de uso y el derecho de habitación son derechos reales de características comunes.

• Si bien suelen regularse conjuntamente, constituyen derechos diferentes.

• Ambos son derechos personalísimos, intransferibles, y que se otorgan por razón de la persona
(normalmente por vínculos familiares o emocionales).
 Concepto del derecho de uso

• Es el derecho real que permite al usuario contar con la facultad de utilizar el bien y de extraer
sus frutos, limitando el aprovechamiento a sus propias necesidades y las de su familia.

• Es un derecho real de menor extensión que el usufructo, que recae sobre un bien ajeno, mueble
o inmueble, no consumible y, por lo mismo, limitativo de propiedad.

• El uso permite a su titular la utilización y el derecho (restringido) sobre los frutos y productos
del mismo circunscrito a las necesidades del usuario y su familia.

• El derecho real de uso es la facultad de utilizar la cosa ajena (ius utendi) sin alterar su
sustancia, percibiendo sus frutos (ius fruendi) en forma limitada, en la medida necesaria para
cubrir las necesidades del usuario y su familia.
 Características del derecho de uso

• Es un derecho real, constituido sobre bienes de propiedad ajena, la relación es inmediata entre
el titular y el bien objeto de uso (relación real). Es un derecho real que consiste en usar y
servirse de un bien mobiliario o inmobiliario.

• Es un derecho personal en cuanto no puede ser materia de ningún acto jurídico, excepto la
consolidación, y porque, además, es un derecho intransmisible e intransferible a cualquier título
(artículo 1029 del Código Civil).

• Es un derecho temporal, porque como todo derecho real sobre bien ajeno está gobernado por
el tiempo en su duración. El plazo puede emerger del título constitutivo en el que se haya
fijado. Si no se ha expresado, la duración será por el tiempo que dure la vida del usuario,
feneciendo a su muerte.
 Características del derecho de uso

• El derecho de uso se constituye sólo por acto voluntario (contrato o testamento), no existe
uso legal o creado por la ley. En nuestro medio la excepción a dicha regla general la contiene el
artículo 731 del Código Civil.

• Es un derecho que sólo permite el acto jurídico de la consolidación, que puede transformar
al usuario en propietario del bien, extinguiendo el derecho de uso.

• Es un derecho inembargable, por razones de garantía en el cumplimiento de atender las

necesidades del titular y su familia.

• El derecho de uso solo se puede constituir sobre bienes no consumibles (artículo 1026 del
Código Civil).
 Elementos del derecho de uso
Los elementos que componen el uso son el subjetivo, el objetivo y el temporal.

• Elemento Subjetivo.- Son los sujetos. Es el aspecto personal. Lo constituyen las partes, esto es, aquellos
que intervienen en el uso. Es el aspecto de interrelación entre quienes disponen del derecho y la facultad
sobre el bien materia de uso.

a) Nudo propietario: Es quien tiene el dominio de la cosa. Aquel que se desprende de la posesión y del
derecho de uso de una cosa a favor de otra persona, manteniendo la facultad de disposición.

b) Usuario: Es el titular del derecho real de uso. Es quien tiene la posesión inmediata del bien. Usa y goza
una parte limitada de los frutos con cargo de conservarla y restituirla al nudo propietario. Puede ser una
persona natural. Puede ser uno o más; sucesivo (uno después de otro), simultáneo (todos a la vez),
alternativo (se van turnando) o divisible (varios respecto de un bien).

c) Constituyente: Puede que exista o no. Es aquel que da origen, quien otorga el derecho real. Verbigracia,
el usufructuario que cede su derecho de uso a favor de otra persona; el heredero o albacea que,
cumpliendo la última voluntad del testador, hace entrega del legado de uso a una persona.
 Elementos del derecho de uso

Los elementos que componen el uso son el subjetivo, el objetivo y el temporal.

• Elemento Objetivo.- Son todas las cosas cuyo goce pueda ser de alguna utilidad para el usuario. No se
requiere una utilidad económica o práctica, incluso pueden ser simplemente estéticas, de adorno o
decorativas. Solo pueden ser bienes no consumibles; además, deben ser corporales (muebles e inmuebles).

• Elemento Temporal.- Es por tiempo determinado. Es el aspecto transitorio. El uso sucede en un tiempo
dado. Puede ser momentáneo o vitalicio, nunca perpetuo. Si no se establece un plazo, se entiende que
permanece en el tiempo sujeto a la vida del usuario.

Plazo establecido (días, meses o años). Casos especiales en cuanto al plazo: persona jurídica: máximo por
30 años. Bienes inmuebles de valor monumental: máximo por 99 años.
 Derecho de habitación

• Es un derecho real que recae sobre bienes ajenos no consumibles, que viene a ser una especie del derecho de
uso. El derecho de habitación se halla vinculado estrechamente con el derecho de uso al extremo de
confundirse con él, porque en esencia ambos son derechos de uso.

• Jurídicamente existe el derecho de habitación cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella
para servir de morada al habitador, de este modo se estima constituido el derecho de habitación (artículo
1027 del Código Civil).

• El concepto casa debe ser entendido en la acepción más amplia o extendible a todo inmueble que al usuario
le sirva de morada personal y familiar.

• Se trata de un derecho de uso continuado de una casa-habitación; derecho que encuentra su fundamento en
la utilidad que le debe prestar al habitador y familia, pero con la particularidad de que en ella el habitador
debe morar o vivir conjuntamente que su familia.
 Características del derecho de habitación

• Es un derecho real, recae sobre bienes ajenos no consumibles de naturaleza mobiliaria e

inmobiliaria. Legislativamente se halla ubicado en el Libro V, Derechos Reales, del Código
Civil.

• Es un derecho de uso personal, por ser intransmisible e intransferible.

• La constitución sólo es por acto de voluntad, carácter general que actualmente tiene la
excepción en el artículo 731 del Código Civil, al haber creado el llamado derecho de habitación
vitalicia del cónyuge supérstite, ampliando los lineamientos legislativos y doctrinales en cuanto
a las fuentes del derecho de habitación.

• Es un derecho temporal, porque puede durar el plazo que establezca el acto de su

constitución, y de no existir el plazo que fije la duración, se tendrá por la vida del usuario de la
casa habitación. En todo lo demás, el derecho de habitación participa de las mismas
características del derecho de uso.
 Características del derecho de habitación

• Se trata de un derecho estrictamente de uso, porque concede la facultad de usar y servirse del bien (ius
utendi).

• Es la posesión de casa habitación, es el uso de casa-habitación, porque recae en un bien inmueble con
construcción de una casa, vale decir, que el objeto de este derecho es el uso, total o parcial, de la casa
habitación.

• El destino, son los fines que el derecho de habitación debe cumplir beneficiando al habitador y familia con
las facultades de usar y gozar el bien (casa), esta última facultad es muy limitada, porque queda excluido el
derecho de aprovechar los frutos del bien, excepto cuando tales frutos sean destinados sólo a satisfacer
necesidades vitales del habitador y familia.

• La familia, aquella que comprende a los cónyuges, los hijos, abuelos, nietos, es decir, todas las personas
que en ella (casa-habitación) tengan derecho a los alimentos y la morada habitual y también los que se
encuentran al servicio del hogar con derecho a morar junto a los miembros de la familia.
 Elementos del derecho de habitación

Los elementos que componen la habitación son el subjetivo, el objetivo y el temporal.

• Elemento Subjetivo:

a) Nudo propietario.- Es quien tiene el dominio de la cosa. Aquel que se desprende de la posesión y del derecho de
uso de una cosa a favor de otra persona, manteniendo la facultad de disposición. El nudo propietario puede ser
persona natural o persona jurídica.

b) Habituario.- Es el titular del derecho real de habitación. Llamado habitacionista, habitador o morador usuario. Es
quien tiene la posesión inmediata del bien. Lo usa como vivienda con cargo de conservarla y restituirla al nudo
propietario. Puede ser una persona natural. Solo este sujeto puede serlo, dado que es el único que puede habitar
una casa como morada. Puede ser uno o más; sucesivo (uno después de otro), simultáneo (todos a la vez),
alternativo (se van turnando) o divisible (varios respecto de un bien).

c) Constituyente.- Puede que exista o no. Es aquel que da origen, quien otorga el derecho real. Por ejemplo, el
usufructuario que cede su derecho de habitación a favor de otra persona; el heredero o albacea que, cumpliendo la
última voluntad del testador, hace entrega del legado de habitación a una persona.
 Elementos del derecho de habitación

Los elementos que componen la habitación son el subjetivo, el objetivo y el temporal.

• Elemento Objetivo: El objeto debe ser habitable, cumplir con dicha función. Por eso, se dice que la habitación es un
derecho que se amolda en atención al objeto: casa morada.

a) Inmuebles.- El objetivo son solo inmuebles habitables, una casa habitación o parte de ella, que permita un sitio
para ser usado en calidad de morada (casa, departamento). Debe ser un inmueble de naturaleza urbana, vale decir
que sea habitable, pudiendo ser en la ciudad o en el campo; no pueden ser materia de habitación un campo o
terreno eriazo, dado que estos no sirven para habitar, sino para producir. A la habitación alcanzan los accesorios
de la casa, aquellos que permiten su uso como tal y que facilitan la estancia del habitante.

b) Muebles.- Si bien se reconoce que no es posible habitar en un mueble, se hace la salvedad de que puedan ser
usados como casa: casa rodante, casas remolcables, mobile homes, trailers o house trailers. A ello le agregamos
otros casos: un contenedor, un carromato, un barco anclado, el vagón de un tren.

• Elemento Temporal: Es por tiempo determinado. Es el aspecto transitorio. El uso sucede en un tiempo dado. Puede
ser momentáneo o vitalicio, nunca perpetuo.
 Derechos del usuario / habitador

• Los derechos y las obligaciones del usuario son los mismos que la ley establece para el
usufructuario, afirmación que se desprende de la norma contenida en el artículo 1026 del
Código Civil, cuando dispone que el derecho de uso o de servirse de un bien no consumible se
rige por las disposiciones que regulan el usufructo.

• Los derechos y las obligaciones del usuario han sido regulados con mayor rigor, que para los
del usufructuario, prueba de ello está, que uso y habitación no son transferibles ni transmisibles
por acto jurídico alguno, sólo se permite la consolidación.

• En consecuencia, los derechos y las obligaciones del usuario son: usar o servirse del bien
objeto de uso; derecho del usuario habitador a satisfacer sus necesidades de morada personal y
familiar; derecho a percibir y hacer suyos los frutos, pero sólo en la medida que los requiera
para cubrir sus necesidades elementales de alimentación, salud, etc.
 Obligaciones del usuario / habitador

1. Devolver el bien una vez fenecido el plazo fijado en el acto constitutivo o testamentario, sin
menoscabo de su sustancia, si no existe plazo establecido fenecerá con la muerte del usuario.

2. No celebrar acto jurídico alguno sobre el derecho de uso y habitación, excepto la

consolidación, la cual puede ser en favor del propietario (recupera el derecho de uso) o en
favor del usuario (adquiere los demás poderes de la propiedad concentrándolos sólo en su
persona).

3. Practicar el inventario de los bienes muebles.

4. No alterar el uso ni el destino del bien.

5. Efectuar en el bien, cuando así lo requiera, las reparaciones ordinarias y extraordinarias.

 Extinción del derecho de uso y habitación

Las causas de extinción de los derechos de uso y habitación son las mismas que operan para el
usufructo:

1. El vencimiento del plazo establecido en el acto constitutivo.

2. El abuso del derecho por actos de disposición del bien sobre el cual recae el uso y habitación.
3. Por el deterioro doloso o culposo o haya perecido el bien por falta de las reparaciones
ordinarias, oportunamente.
4. La caducidad —para el Código es prescripción— por el no uso durante cinco años.
5. La destrucción total del bien destinado al uso y habitación.
6. La pérdida del bien (muebles).
7. La consolidación, mediante la cual el usuario o habitador se convierte en propietario.
8. La muerte del usuario.
9. La renuncia expresa del usuario al derecho de uso y habitación.
 Extinción del derecho habitación legal

• El Código Civil ha introducido el derecho de habitación legal (artículo 731 del Código Civil),
el cual también se caracteriza por su temporalidad, por tanto, siempre habrá un momento para
su extinción, como lo establece el artículo 732 del Código Civil; en efecto, se tienen las
causales siguientes:

1. Por haber el cónyuge supérstite contraído nuevo matrimonio.

2. Por tener el cónyuge supérstite vida en concubinato.
3. Por fallecimiento del cónyuge supérstite.
4. Por la renuncia expresa al derecho de uso y habitación.

• Cuando los derechos concedidos al cónyuge sobreviviente se extinguen queda lista la partición
de los bienes dejados por el testador siempre que haya un estado de indivisión.