Unidad 14

UNIDAD 14: USUFRUCTO – USO Y HABITACIÓN – SERVIDUMBRES
A) USUFRUCTO. 1) Concepto. 2) Objeto. 3) Constitución del usufructo.

Legitimación. 5) Modalidades. 6) El inventario. 7) Derechos y obligaciones del
usufructuario y del nudo propietario. 8) Transmisión del usufructo. 9) Extinción
del usufructo. 10) Supresión del usufructo legal en el CCC. Interpretación del Art.
698 CCCN.
OM
El dueño goza del derecho de usar, percibir los frutos y disponer de la cosa. Tiene la
posibilidad de desprenderse de los dos primeros, gravando la cosa o constituyendo
derechos de disfrute a favor de otra persona.
Es un derecho real sobre cosa ajena que constituye una carga respecto del dueño de la
cosa.
.C
Son desmembraciones del dominio, por lo que el dominio gravado con este tipo de
derecho en un dominio desmembrado.
Es un dominio útil en tanto que absorben la porción útil del dominio: usar y gozar. Al
DD
dueño le resta la nuda propiedad, en razón de que carece de su contenido útil.
Este derecho, junto al uso, la habitación y la servidumbre son derechos de disfrute.
Es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar
LA
su sustancia. El dueño de una cosa (excepcionalmente un bien) confiere al usufructuario

las facultades de usar y gozar (ius utendi y ius fruendi). Este ultimo puede disponer de
su derecho, en las condiciones que se examinaran, mientras que el dueño también
conserva su poder de disposición. Todo esto por un tiempo determinado, pues es de la
FI
esencia del usufructo un plazo, no es perpetuo.

Dado que el dueño conserva su facultad de disponer (ius abutendi), puede gravar la
cosa con otros derechos reales, los que deberán respetar al usufructuario si fue

constituido con anterioridad.
El usufructuario puede constituir servidumbre, uso, habitación, anticresis y derechos

personales (ej.: locación). El usufructuario no tiene derecho a reclamar los gastos de
conservación ni las mejoras necesarias. Los modos de constituirlo son por fuente
convencional (oneroso o gratuito), por prescripción adquisitiva o por actos de última
voluntad. Desaparece el usufructo legal y no existe el judicial. Si se establece condición
suspensiva se tiene al usufructo por no constituido.
Existen dos obligaciones del usufructuario: la garantía suficiente (que se torna
obligatoria cuando hay transmisión por actos entre vivos ya sea forzosa o voluntaria) y
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el inventario o constatación. En el Código de Vélez ambas obligaciones no eran
facultativas en ningún caso.
El usufructo es embargable y ejecutable. Este derecho real de usufructo se constituye
sobre cosa ajena. Se trata de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno. La
limitación en el ejercicio es la de mantener la esencia, desde el punto de vista de
producción económica.
Hay dos sujetos: el nudo propietario o constituyente y el usufructuario.
El principio de elasticidad del dominio refiere a que se otorgan a personas, facultades
OM
que a la extinción del derecho vuelven al propietario. Hay dos tipos de usufructo:
convencional y testamentario.
Es el derecho real autónomo, de usar, gozar y disponer de cosa ajena. Es un derecho

real sobre cosa ajena, principal, que se ejerce por la posesión, temporal, intransmisible
.C
por causa de muerte y que puede constituirse sobre cosas ajenas, inmuebles o mueles,
registrables o no, o sobre un derecho (solo cuando la ley lo prevea).
DD
ARTICULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer
jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia,
si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un
derecho, cuando se lo menoscaba.
LA
El principio de “salva rerum substantia” (conservar la sustancia) proviene del Derecho

Romano. El usufructuario tiene la obligación de no destruir la cosa, no alterar su
individualidad (materia y forma), no cambiar su destino. Debe mantener la sustancia (en
FI
el sentido de materia y de destino) que tenía la cosa al momento de la constitución del

derecho. Si recae sobre un derecho, no lo puede menoscabar, ya que implicaría alterar
la sustancia.

El destino puede determinarse por convención de las partes, por la naturaleza de la

cosa, o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
La doctrina opina que el usufructuario podría cambiar el destino si la cosa (regularmente
utilizada) se modificara en medida tal que impida continuar siendo utilizada en el destino
originario.
La facultad de disponer jurídicamente de un bien ajeno es limitada, ya que el

usufructuario tiene el ejercicio de esa facultad dentro de los límites que fija la ley. El
usufructuario está habilitado a transmitir el usufructo, y a constituir determinados

derechos reales o personales, y ellos son el reflejo de la disposición jurídica de un bien
ajeno.
Se debe tener en cuenta que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más
extenso que el que tiene.
El usufructuario puede transmitir su derecho, aunque es por el tiempo de su propia vida
y no la del adquirente la que determinará la duración del derecho.
ARTICULO 399.- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más
OM
extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.
El usufructo puede recaer sobre cosas o sobre derechos, pero respecto de estos
últimos, solo en los casos específicamente previstos por la ley. Si recae sobre una cosa,
puede tratarse de toda, una parte indivisa o una parte material de ella. Si recae sobre
.C
un derecho, podrá serlo sobre el todo o parte indivisa.
ARTICULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una
DD
parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
LA
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen

testamentario.
Si se constituye sobre la totalidad de una cosa o derecho habrá usufructo exclusivo. Si

FI
recae sobre parte material del objeto, el nudo propietario puede constituir, a favor de
otras personas otros usufructos sobre las restantes partes materiales o indivisas. Si el
nudo propietario constituye el usufructo sobre la misma cosa en la parte indivisa a favor

de más de una persona, se tratará de un co-usufructo.

El usufructo puede recaer sobre una cosa ajena (mueble o inmueble) no fungible (ni
consumible).
El usufructo, junto al uso, la habitación y la servidumbre son los clásicos derechos de

disfrute sobre cosa ajena. También se los conoce como derechos “limitados”, porque su
contenido no abarca todo aquello para lo que puede ser utilizado el objeto. Respecto del
dueño de la cosa, constituyen cargas o gravámenes reales, para aquel se trata de un
dominio imperfecto. Además, son derechos principales, se ejercen por la posesión y
pueden recaer sobre cosas registrables.

El titular de un derecho de disfrute usa y goza de una cosa ajena por un tiempo o en
forma perpetua. Especialmente, en el caso del usufructo, este último tiene el “dominio
útil”, mientras que el dueño conserva la propiedad.
Se desprende claramente de la definición que el dueño de una cosa (excepcionalmente

un bien) confiere al usufructuario las facultades de usar y gozar. Asimismo, este último
puede disponer de su derecho, en las condiciones pertinentes, mientras que el dueño
también conserva su poder de disposición. Todo esto por un tiempo determinado, el
OM
usufructo no es perpetuo.
- Es un derecho real: Además de mencionarlo la definición, esta enumerado
entre los derechos reales en el artículo 1887. Lo importante es que goza de los
atributos típicos de los derechos reales y, en lo que aquí interesa, la relación
directa e inmediata con el objeto. El usufructuario obtiene provecho de la cosa
.C
sin necesidad del nudo propietario, no hay intermediario. Esto es lo que distingue
con los derechos personales, especialmente la locación. (En el derecho de
usufructo, el propietario asume un papel pasivo con respecto al usufructuario: no
DD
debe estorbarlo en el goce, pero no está obligado a facilitarle el goce de la cosa).
Además, el usufructuario goza de los derechos de persecución y preferencia.
- Sobre cosa ajena: El objeto del usufructo siempre es un bien ajeno. El usufructo
constituye una desmembración de la propiedad: el usufructuario obtiene el
LA
derecho de uso y goce sobre la cosa de otro, pero su propietario conserva todas
las demás facultades inherentes al derecho de propiedad, en especial la facultad
de disponer de ella. No obstante, en ciertos casos la cosa puede ser
parcialmente propia, así ocurre cuando el usufructo se constituye por todos los
FI
condóminos a favor de uno solo de ellos.

- Facultad de usar, gozar y disponer: los derechos reales, en mayor o menor
medida, otorgan a su titular un haz de facultades. En lo que respecta al usufructo,

se trata de usar gozar y disponer. Este uso y goce no es similar al del dueño,
tiene limitaciones. La facultad de disponer no se refiere al dominio, sino al propio
derecho de usufructo.
El dueño le cede al usufructuario las facultades de uso y goce. Pero en verdad no son
iguales, ya que el usufructuario en algún momento debe restituir el objeto, por lo que
ese uso y goce no puede alterar la sustancia de la cosa.
En cuanto a la facultad de disponer, el usufructuario puede transmitir su derecho
(aunque es su propia vida y no la del adquirente la que determina la duración del
derecho), también puede constituir derechos reales de uso, habitación y servidumbre

- No alterar la sustancia: Ver segundo párrafo art 2129. El articulo 2145 también
se refiere a esta obligación, haciendo hincapié en que debe preservarse el
destino. Las Institutas de Justiniano decían: La palabra sustancia debe
entenderse en el sentido de cualidades constitutivas de la cosa, cualidades cuya
desaparición implicaría que ella dejaría de ser lo que antes era.
Por ende, en lo que respecta a la cosa, el usufructuario no debe: alterarla o transformarla
en sus características esenciales ni alterar el destino que le hubiese impuesto el dueño.
- Es un derecho temporario: El usufructo no puede ser constituido de manera
OM
perpetua. Cualquiera sea el plazo convenido, no puede ir mas allá de la vida del
usufructuario, se extingue cuando venza el plazo o condición pactados, o bien
por la muerte del usufructuario, lo que ocurra primero. En el caso de las personas
jurídicas, el máximo autorizado es de 50 años, si no se previó uno menor.
Además, el usufructo no se transmite por causa de muerte a los herederos.
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Legitimados para constituir usufructo.
ARTICULO 2131.- Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el
DD
dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros
del objeto sobre el que puede recaer.
Con respecto al condómino y la parte indivisa, resulta aplicable el artículo 1989.
LA
Usufructo a favor de varias personas.

ARTICULO 2132.- Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede
establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue
para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto
FI
constitutivo se prevé lo contrario.

No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a
menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el

usufructo.
Cuando el usufructo se constituye a favor de varias personas, se da una comunidad del
derecho real, que debe regirse por las normas del condominio en tanto sean
compatibles.
Si son más de uno, y se pacta el uso y goce alternativo en vez de conjunto, no se afecta
ninguna norma de orden público. Tampoco se aprecian obstáculos a que el usufructo
pueda ser objeto de un legado en forma alternativa con otra cosa de propiedad del
testador. El código admite el legado alternativo.

Pueden ser dos o más los usufructuarios. No es necesario que sus cuotas sean iguales,
ello dependerá de lo previsto en el acto constitutivo. Si se guardó silencio, se presume
que lo son.
En el supuesto de que sean varios usufructuarios y se extinga para uno de ellos, los
restantes continúan ejerciendo el derecho conferido. Se extingue el usufructo cuando
se extinga para el último de ellos o bien venza el plazo previsto. No hay derecho de
acrecer entre ellos, a menos que se haya previsto lo contrario.
El articulo 2132 armoniza con el 2490 que se refiere al legado de usufructo:
OM
ARTICULO 2490.- Legado de usufructo. La muerte del colegatario de usufructo,
posterior a la del testador, no produce el acrecimiento de los otros colegatarios excepto
disposición en contrario del testamento.
Si así se hubiera establecido, por ejemplo, en caso de fallecimiento de uno de los
usufructuarios el goce que este tenía sobre la cosa fructuaria no se reúne con la nuda
.C
propiedad, sino que se suma al derecho de goce del otro u otros usufructuarios,
incrementando o acreciendo su usufructo, y en consecuencia demorando o prolongando
la separación de la propiedad de la del usufructo. Quien acrece ya era usufructuario.
DD
- PROHIBICION DE USUFRUCTOS SUCESIVOS (ULTIMA PARTE DEL ARTICULO):
El código no permite que se establezcan usufructos sucesivos sino simultáneos a favor
de diferentes personas. El motivo es que se trata de un derecho temporario y vitalicio, y
de admitirse esa modalidad su duración podría ser muy extensa. En el supuesto de que
LA
hubiere constituido un usufructo en contra de la prohibición, ello no implica que se

declare la nulidad del acto, sino que será válido en la medida que sea ejercido solo por
uno de los usufructuarios mencionados. Hay una excepción a la prohibición, si el
primero no quiere o no puede aceptar el usufructo. Por ejemplo, José en su testamento
FI
le deja el usufructo de una casa a Jun, y a la muerte de Juan, a Pedro. No es válido el

constituido a favor de Pedro, a menos que Juan no acepte el establecido a su favor en
primer término. Podría suceder también que Juan no pueda aceptar, si, por ejemplo,

fallece antes que el testador.
Modos de constitución:
El usufructo puede ser adquirido por contrato (oneroso o gratuito), por testamento o por
prescripción.
ARTICULO 2134.- Modos de constitución. El usufructo puede constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

Por lo demás, para la constitución de usufructo por actos entre vivos, se aplican las
reglas generales sobre adquisición de los derechos reales, como la necesidad del título
y modo si se hace por actos entre vivos, la escritura pública e inscripción registral si se
trata de inmuebles, etc. En el caso de actos de última voluntad, el usufructo es el típico
de los legados de derechos reales a constituir. Supone siempre la existencia de otros
herederos o legatarios que reciban la nuda propiedad.
Además, puede constituirse por usucapión.
ARTICULO 2133.- Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede
OM
constituir un usufructo o imponer su constitución.
Se trata de una norma innecesaria ya que el articulo 1896 en las disposiciones generales
comunes a todos los derechos reales, sienta que “el juez no puede constituir un derecho
real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario”.
.C
Presunción de onerosidad:
El usufructo puede constituirse por un acto oneroso o gratuito. En el primer caso, cuando
el usufructuario se obliga a pagar un precio en dinero, en la medida en que sean
DD
compatibles, se aplican las reglas para la compraventa, en el segundo supuesto, se
aplican la normas sobre la donación.
ARTICULO 2135.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución del
usufructo se presume onerosa.
LA
Cabe entender que la presunción es iuris tantum. No obstante, el código dice en el

artículo 2461: (…). Si por acto entre vivos a título oneroso el causante transmite a alguno
de los legitimarios la propiedad de bienes con reserva de usufructo, uso o habitación, o
con la contraprestación de una renta vitalicia, se presume sin admitir prueba en contrario
FI
la gratuidad del acto y la intención de mejorar al beneficiario. (…).
Duración:

El usufructo es un derecho temporario, no es perpetuo. La razón es evitar que el dominio

permanezca desmembrado por un periodo extenso.
El usufructo dura de acuerdo al plazo o condición establecido en el acto constitutivo. Si
las partes no lo han fijado, el código lo fija supletoriamente, ya que no puede extenderse
más allá de la vida del usufructuario. Además, la muerte es una causal de extinción del
usufructo, en el supuesto de que el plazo previsto fuese mayor. Es un derecho real
vitalicio que, por ende, no se transmite a los herederos.
Teniendo en cuenta que puede ser usufructuaria una persona jurídica, su extinción
también marca el fin del usufructo. Si esto no ocurre, durara tanto como se haya previsto,
con el límite de 50 años contados desde la constitución de dicho derecho real.

Si hay varios usufructuarios, el usufructo puede durar tanto como se haya previsto, o
hasta que muera el último de los cousufructuarios. Estas disposiciones son de orden
público.
Modalidades:
ARTICULO 2136.- Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente,
sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o
plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido.
OM
Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la
constitución sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.
El fundamento de la prohibición de constituir usufructo sujeto a modalidad suspensiva
es evitar perjuicios en la cosa dada en usufructo. Si se permitiera, el propietario no
cuidaría ni mejoraría la cosa puesto que cumplido el plazo o la condición otra persona
.C
recibiría la cosa para usufructuarla.
Derechos del usufructuario.

DD
En primer lugar, tiene derecho al uso y goce de la cosa sobre la que recae su derecho.
Puede usarla y gozarla como lo haría en dueño, pero con la limitación de no alterar la
sustancia. No puede alterar el destino, aunque es relevante lo que se haya previsto en
el titulo constitutivo.
LA
El uso y goce puede ser directo o indirecto, ya que el código autoriza al usufructuario a
transmitir su derecho, o a constituir derecho reales o personales de uso y goce.
Frutos. Producto. Acrecentamientos naturales.
ARTICULO 2141.- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al
FI
usufructuario singular o universal:

a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el
usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en

cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción; → (si los animales que conforman
el conjunto perecen en parte, sin culpa del usufructuario, este tiene la opción de
continuar en el usufructo reemplazando a su costa los animales que faltan, o bien
culminar el usufructo entregando lo que no hubieren perecido. Con mayor razón deberá
reemplazarlos si hubo culpa de su parte. Ahora, si el usufructo es de un conjunto de
animales que perece en su totalidad sin culpa de usufructuario, este cumple con
entregar al nudo propietario los despojos subsistentes art 2153)
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo
de su extinción pertenecen al nudo propietario;

c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por
hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna.
Frutos percibidos y pendientes:
ARTICULO 1934.-Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:
a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria.
Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no
OM
cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por
el uso ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la
conservación de la cosa;
.C
e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.
Mejoras facultativas.
DD
El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento y las
necesarias para la conservación de la cosa y las demás que se originen por su culpa.
Fuera de las que está obligado, puede realizar otras, si no alteran la sustancia de la
cosa. Aun cuando dichas mejoras aumenten el valor de la cosa, al extinguirse su
LA
derecho no puede reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona

daño a los bienes. Esto es aplicable tanto a las mejoras útiles como a las suntuarias. La
separación debe hacerse sin detrimento de la cosa, aunque podría suceder que el dueño
prefiera pagar su valor para que aquel no las retire.
FI
Derechos reales y personales.

- Transmisión del usufructo: el primer párrafo del artículo 2142 armoniza con el artículo
2140, que dice que es intransmisible por causa de muerte. Si se lo puede transmitir por

actos entre vivos y el límite máximo es la vida del transmitente. No exige conformidad
del nudo propietario.
- Constitución de otros derechos: Como el usufructuario es titular de un derecho real
que se ejerce por la posesión y goza del derecho de disponer, puede gravar con uso,
habitación, servidumbre o anticresis, el fundo sujeto a usufructo, pero ellos no pueden
durar más allá de acabo su derecho, ya que si quedaran subsistentes la cosa volvería
disminuida al nudo propietario
Además del usufructuario originario, también sus sucesores particulares pueden
constituir los mencionados derechos reales o personales.

En estos casos, el usufructuario no se desliga de sus obligaciones frente al nudo
propietario.
Ejecución por acreedores.
ARTICULO 2144.- Ejecución por acreedores. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el
derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo
propietario de la conservación y restitución de los bienes.
Así como el usufructuario puede transmitir su derecho, también puede ser embargado y
ejecutado por sus acreedores. El adquirente debe dar garantía, la que es obligatoria,
OM
dejando de lado la regla de ser facultativa. Sea la transmisión voluntaria o forzosa el
adquirente debe dar una garantía obligatoriamente.
Este artículo, parece contradecir al artículo 744 inc. e):
ARTICULO 744.- Bienes excluidos de la garantía común. Quedan excluidos de la
garantía prevista en el artículo 743: e) los derechos de usufructo, uso y habitación, así
.C
como las servidumbres prediales, que sólo pueden ejecutarse en los términos de los
artículos 2144, 2157 y 2178;
ARTICULO 743.-Bienes que constituyen la garantía. Los bienes presentes y futuros del
DD
deudor constituyen la garantía común de sus acreedores. El acreedor puede exigir la
venta judicial de los bienes del deudor, pero sólo en la medida necesaria para satisfacer
su crédito. Todos los acreedores pueden ejecutar estos bienes en posición igualitaria,
excepto que exista una causa legal de preferencia.
LA
Ante semejante contradicción, cabe interpretar que prevalece el artículo 2144, por ser
una norma especial, además el propio articulo 744 deja a salvo el caso previsto por el
2144.
En el caso de adquisición del derecho de usufructo por vía de la subasta judicial, el límite
FI
del usufructo queda sujeto al termino pactado en el contrato constitutivo de usufructo o

bien a la vida del usufructuario que figura en el titulo que dio origen al usufructo.
Prescripción adquisitiva a favor de un tercero.

Otra situación que puede darse es que su derecho de usufructo sea adquirido por un
tercero por usucapión. En tal caso, es posible interpretar que ello no puede empeorar la
situación del nudo propietario, y que no puede durar más que el plazo original.
No obstante, surgen dudas, si se tiene presente que la prescripción adquisitiva es un
modo originario de adquirir y que no hay vínculo alguno entre el usufructuario original y
aquel que adquiere por usucapión. Siguiente este razonamiento, en el caso de un
inmueble, puede interpretarse que el usufructo original se extinguió por el no uso, y que
el usucapiente ha adquirido un derecho de disfrute distinto, cuyo plazo máximo será su
propia vida.

En tal caso, el usufructuario original será responsable ante el nudo propietario por los
perjuicios que esta situación le cause.
Acciones.
El usufructuario está legitimado para promover acciones posesorias o reales en defensa
de su poder de hecho y de su derecho real. Si se trata del usufructo de un crédito, podría
ejercer acciones necesarias para su crédito.
Derecho de retención.
Podría ocurrir que, al momento de extinguirse el usufructo, el nudo propietario adeudara
OM
alguna obligación al usufructuario. Así, por ejemplo, no haberle entregado los frutos
pendientes al momento de la constitución. El acreedor puede retener la cosa que debe
restituir hasta el pago de lo que se le adeude en razón de la cosa.
Inventario y estado.
El inventario se refiere a las cosas dadas en usufructo y consiste en efectuar un detalle
.C
descriptivo de cada cosa que lo compone y del estado en que se encuentran. Se suele
usar el inventario para las cosas muebles y el estado para los inmuebles. El
usufructuario deberá, al momento de su culminación, entregar la misma cosa con los
DD
deterioros o desgaste normal por el uso y el paso del tiempo, de allí la importancia de
determinar claramente las cosas que son su objeto, su valor, y el estado en el que se
encuentran al momento de su constitución.
El inventario tiene la finalidad de establecer de modo vinculante los posibles daños de
LA
los bienes dados en usufructo. Evita la comisión de posibles abusos. Es recomendable

su confección.
ARTICULO 2137.- Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a
inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y
FI
goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación
del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento
privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.

Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está

obligado a inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta
obligación tampoco es dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la
ejecución no efectivizada.
Como surge de la norma, la realización del inventario y del estado es facultativa, cuando
los contratantes son capaces. Se torna obligatoria cuando hay incapaces y cuando es
constituido por testamento.
A diferencia del código derogado, no exige la presencia de dos testigos, ni menciona
quien carga con los gatos, lo que queda librado a lo que pacten las partes.

En cuanto a la forma que debe revestir el inventario o estado, depende de la capacidad
o incapacidad de hecho que tengan las partes contratantes. Si se está en presencia de
personas mayores de edad y capaces de ejercer sus derechos se puede efectuar el acta
respectiva por instrumento privado; en caso contrario, se requiere la escritura pública,
al igual que si se constituye por testamento.
Si se hubiese pactado la necesidad de hacer inventario o estado, o estos son obligatorio,
la falta de inventario no importa la extinción del usufructo, ya que el código establece
que la parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la
OM
ejecución no efectivizada.
Pero ello, puede traer otras consecuencias, ya que el usufructuario que se niega a recibir
los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su estado debe pagar las
mejoras hechas por el nudo propietario luego del acto constitutivo. Esto no se aplicará
si los bienes se entregaron, pero se llegará a la misma solución, ya que a partir de que
.C
recibió los bienes el usufructuario está obligado a realizar las mejoras necesarias.
Si no se pacta lo contrario, todo indica que el usufructuario es quien debe soportar los
gastos de inventario o estado ya que es dicho sujeto quien se beneficiara con la
DD
explotación de los bienes.
ARTICULO 2138.-Presunción. La falta de inventario y de determinación del estado de
los bienes hace presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el título y
que se encuentran en buen estado de conservación, excepto que se haya previsto lo
LA
contrario.
Obligaciones del usufructuario:

No alterar la sustancia. Destino.
FI
El usufructuario, al extinguirse su derecho, debe restituir el objeto al nudo propietario,

por tal razón, debe conservar la cosa y no alterar su sustancia. Mas que una obligación,
en verdad se trata de un límite que establece el código a las facultades del usufructuario.

ARTICULO 2145.-Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino

de los bienes del usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de
la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
El usufructuario no puede alterar o transformar la cosa en sus características esenciales,
debe usarla y gozarla en forma razonable, sin ningún abuso. Además, debe ajustarse al
destino económico impuesto por el propietario. Por un lado, están en juego la materia y
forma, por otro, el destino. Claro que entre ambos aspectos hay una íntima relación, ya
que alterar el destino puede repercutir en la materia o en la forma.
El destino no es inflexible, pues si bien debe ser el correspondiente a la naturaleza de
la cosa o al cual estaba afectada de hecho, puede determinarse por la convención,

propietario y usufructuario pueden convenir un destino diferente al que la cosa estaba
afectada. Lo que no podrían pactar es la destrucción de la cosa porque se
desnaturalizaría la figura.
El uso abusivo o alteración de la sustancia son causas de extinción del usufructo. No es
imputable al usufructuario la alteración debida por caso fortuito.
Mejoras.
ARTICULO 2146.-Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las
mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su
OM
culpa.
No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.
El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está
obligado aun antes de la extinción del usufructo.
ARTICULO 2143.- Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras,
.C
además de las que está obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene
derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a
los bienes.
DD
Esta necesidad se vincula con la obligación de no alterar la sustancia. La forma de no
alterar la sustancia es conservando la cosa en su forma y materia.
Además, es responsable de los deterioros que puedan causar terceros contratantes, a
quienes les haya transmitido el derecho, o cedido el uso y goce a través de derechos
LA
reales y personales
ARTICULO 2142.-Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su
derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo
de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar
FI
al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.

El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y
habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el

usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.

En cuanto a las mejoras por causa anterior a la constitución del usufructo el artículo
2147 dice:
Artículo 2147: El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas
originadas antes del acto de constitución de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos
o a determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes.

ARTICULO 2148.- Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El
usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que
afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.
Coincide con el artículo 2050, que al regular los obligados al pago de las expensas en
materia de propiedad horizontal expresa: además del propietario, y sin implicar
liberación de este, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la
propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.
Comunicación al nudo propietario.
OM
ARTICULO 2149.- Comunicación al nudo propietario. El usufructuario debe comunicar
al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la
cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario.
Dado que el usufructuario debe conservar las cosas objeto del usufructo, para restituirlas
indemnes al propietario al momento de culminar el usufructo, si un tercero perturbara
.C
los derechos del propietario, el usufructuario está obligado a ponerlo en su
conocimiento, y si no lo hiciere, responde de todos los daños que al propietario le
resulten como si hubiesen sido ocasionados por su culpa. El usufructuario es quien está
DD
en posesión de los bienes y quien por lo tanto tiene conocimiento inmediato de las
perturbaciones.
Esta obligación tiene por objeto que este pueda obrar contra los usurpadores; ello sin
perjuicio de que el usufructuario se encuentra legitimado activamente para iniciar por
LA
derecho propio las acciones posesorias o reales. Por ejemplo, el usufructuario es

responsable si por negligencia dejare que un tercero adquiere el inmueble por
usucapión.
No dice el artículo en qué plazo debe informar, pero cabe entender que debe hacerlo
FI
dentro del tiempo que le permita ejercer la defensa útil.

Restitución.
ARTICULO 2150.- Restitución. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del

usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad

y estado a que se refieren los artículos 2137 y 2138.
No solo el dueño puede tener derecho a la restitución, ya que hay otros legitimados para
constituir derecho de usufructo. La restitución debe ajustarse a lo que se haya detallado
en el inventario. Reintegrara lo que percibió con la sola alteración que podría surgir del
desgaste por el paso del tiempo y de un eventual caso fortuito.
En el caso del conjunto de animales, deberá reemplazar aquellos que hubieran perecido,
si no opta por su extinción. La reposición podría ser efectuada con las crías. Es otra
manera de no alterar la sustancia, de una universalidad de hecho, no obstante, si el
perecimiento es total, se extingue el usufructo.

Inventario.
El inventario y estado son esencialmente facultativos, pero hay supuestos en los que
son obligatorios para el usufructuario.
Cuando hay incapaces si se trata de actos entre vivos y en el usufructo constituido por
testamento la obligación de inventariar no puede ser dispensada, ya que es de orden
público, el fundamento es evidente: se procura proteger los intereses de los incapaces
y si hay herederos forzosos se procura evitar que ante la incertidumbre provocada por
la falta de inventario surjan discusiones entre herederos y usufructuarios sobre las cosas
OM
entregadas y su estado.
En el caso del testamento hay otra razón más, ocurre que quien constituye el usufructo
es una persona distinta de aquella en cuyo interés se establece la obligación de hacer
inventario o estado, pues la persona del testador es diferente a la de quien será el nudo
propietario cuando el usufructo nazca.
.C
En el caso de que el testador hubiere puesto en su testamento una cláusula de dispensa
de inventario o estado a favor del usufructuario, se la tendrá por no escrita. Lo que si
puede disponer el testador es que los gastos de inventario estén a cargo del nudo
DD
propietario puesto que esto no afecta al orden público.
Garantía.
ARTICULO 2139.- Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto
de constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de
LA
otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez
extinguido el usufructo.
La garantía aquí es optativa, y puede ser personal o real, lo que importa es que sea
suficiente en orden a la conservación y restitución de los bienes. Puede ser dada por el
FI
usufructuario o un tercero.
Derechos del nudo propietario.

- ACTOS DE DISPOSICIÓN: El nudo propietario mantiene el derecho a disponer de la

cosa, pues si bien el dominio se encuentra desmembrado, sigue siendo el titular del
derecho real de dominio, aunque imperfecto.
ARTICULO 2151.-Disposición jurídica y material. El nudo propietario conserva la
disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso
y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación;
y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a
la gravedad de la turbación.
Así, por ejemplo, puede gravar el inmueble con una servidumbre, en tanto ello no
menoscabe el goce del usufructuario. Si adquiriera una servidumbre a favor del fundo,

ello beneficiaria al usufructuario, quien no tendría motivos para oponerse. El
usufructuario tiene derecho a que la cosa objeto de su derecho se mantenga como era
al tiempo de constituirse, lo que no se afecta si la situación es mejorada.
En el supuesto de que el nudo propietario enajene la cosa, el adquirente deberá respetar
el usufructo constituido sobre ella, y si fuera inmueble, para que el usufructo sea
oponible, el titulo constitutivo de este derecho deberá estar registrado a los fines de su
oponibilidad respecto de terceros interesados de buena fe. Si lo gravara con hipoteca,
la solución es la misma, de modo que si se rematara el inmueble deberá respetarse la
OM
situación del usufructuario.
- OTROS DERECHOS: El nudo propietario puede tener otros derechos en su relación
con el usufructuario, emergentes del vínculo obligacional que también los unes.
Así, por ejemplo, es posible que se pacte la obligación de hacer inventario y estado en
los supuestos en que no son obligatorios, o el otorgamiento de una garantía. Tiene
.C
derecho a realizar aquellas mejoras que no están a cargo del usufructuario y asimismo
reclamar las realizadas por la demora del usufructuario en recibir los bienes.
También tiene derecho a exigirle al usufructuario que cumpla con sus obligaciones, el
DD
derecho a realizar visitas periódicas al inmueble o pedir la exhibición si se trata de una
cosa mueble.
El propietario cuenta con las acciones posesorias y reales, y puede ejercer la acción de
deslinde, en cuyo caso deberá citar al usufructuario.
LA
En lo que hace a su derecho real, puede exigir que cese un uso y goce que afecte la
sustancia de la cosa, o que sea abusivo y en su caso, demandar la extinción del
usufructo.
FI
Deberes del nudo propietario.

El deber que tiene el nudo propietario, por su condición de tal, es el de respetar al
usufructuario, no turbar ni poner obstáculo. Se trata de un deber de abstención, de no

impedir que el usufructuario ejerza sus facultades. Esto en el plano del derecho real,
aunque es posible que en el contrato se pacten obligaciones a su cargo.
a) Entregar el objeto: Una vez celebrado el contrato, el dueño tiene la obligación de
entregarle el objeto al usufructuario para que pueda gozar de él. Con la tradición
nacerá el derecho real. Si no se establece lo contrario, la cosa debe entregarse
con todos sus accesorios.
b) Mejoras: El nudo propietario tiene el deber de realizar aquellas mejoras que no
están a cargo del usufructuario, o de pagar su valor.
c) Obligación de saneamiento:

ARTICULO 1033.-Sujetos responsables. Están obligados al saneamiento: a) el
transmitente de bienes a título oneroso; b) quien ha dividido bienes con otros; c)
sus respectivos antecesores, si han efectuado la correspondiente transferencia
a título oneroso.
ARTICULO 1034.- Garantías comprendidas en la obligación de saneamiento. El
obligado al saneamiento garantiza por evicción y por vicios ocultos conforme a
lo dispuesto en esta Sección, sin perjuicio de las normas especiales.
Cuando el usufructo es constituido por título oneroso, el nudo propietario debe
OM
garantir al usufructuario el goce pacifico de su derecho. La obligación de garantía
deriva del contrato que ha dado nacimiento al usufructo. En el caso del usufructo
constituido a título gratuito, se aplican supletoriamente las reglas sobre la
donación. Las garantías de evicción y por vicios ocultos no se deben, en
principio, porque el legislador ha considerado que, al realizar un acto de esta
.C
clase, el donante o el testador han querido transmitir la cosa o el derecho de uso
y goce de ella tal cual lo tenían, con todos los vicios o defectos. Los casos en
que se debe saneamiento son excepcionales (art 1556).
DD
Extinción del usufructo:
MODOS GENERALES DE EXTINCION:
Puede extinguirse por alguno de los modos previstos para la extinción de derechos
LA
reales: por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su

abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
En el caso del usufructo, el abandono sería la renuncia del usufructuario, para
diferenciarlo del no uso, que es otra causa de extinción. La renuncia puede ser expresa
FI
o tácita y no se presume. En el caso de inmuebles deberá ser formalizada por escritura

pública.
En cuanto a la destrucción total de la cosa, no se extingue el usufructo cuando se trata

de cosas fungibles, que es el caso del conjunto de animales, ya que pueden ser
reemplazados. Tampoco se extingue si la destrucción es parcial, continua sobre lo que
reste.
La consolidación se da cuando se reúnen ambas calidades en la misma persona, por
ejemplo, si el usufructuario compra o hereda la propiedad de la cosa que disfruta. No
podría seguir siendo usufructuario de algo que le pertenece. Del mismo modo hay
consolidación si el nudo propietario adquiere el usufructo. Puede también ocurrir que se
reúnan las calidades de propietario y de usufructuario en una persona distinta.

Si el usufructuario constituyó derechos reales o personales a favor de terceros, la
consolidación no puede perjudicarlos. No se produce la consolidación si el usufructuario
adquiere el condominio de la cosa que disfruta.
MEDIOS ESPECIALES DE EXTINCION:
ARTICULO 2152.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción
del usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición
pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;
OM
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se
extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso
involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
.C
- Vencimiento del plazo. Cumplimiento de la condición: Este caso no está
mencionado en el artículo, pero surge del resto del articulado, ya que el usufructo es por
esencia un derecho temporario. El plazo de duración es un plazo máximo, pero que
DD
puede no ser agotado si se produce una causal legal de extinción. Nada impide que la
duración del usufructo, en lugar de un plazo, este subordinado al cumplimiento de una
condición resolutoria. El usufructo durará hasta que se cumpla tal condición, o hasta que
muera el usufructuario.
LA
- Muerte: El usufructo debe durar hasta que se cumpla el plazo o la condición pactados.
Ahora, si antes de ese momento ocurre la muerte del usufructuario, se extingue en ese
instante por ser un derecho vitalicio intransmisible por vía hereditaria. Lo mismo sucede
si no se pactó plazo o condición.
FI
En el caso de que se hubiera transmitido el derecho de usufructo a un tercero o que

hubiere sido adquirido por un remate judicial, el usufructo se extingue con la muerte del
usufructuario originario. Es un límite para sus sucesores.

El único supuesto en el que puede subsistir a la muerte es en el caso de que sean varios
los usufructuarios de manera conjunta, la muerte de uno no lo extingue, sino la muerte
de todos.
- Extinción de la persona jurídica: Si se pactó un plazo o condición, habrá que
atenerse a esas modalidades, pero hay un límite de 50 años. En caso de que la persona
jurídica se extinga antes, allí termina el usufructo, haya o no haya plazo previsto. Las
personas jurídicas se extinguen por su disolución y liquidación.
- No uso: El derecho de dominio es perpetuo, y por ende no se extingue por el no uso.
En cambio, el usufructo, como otros derechos limitados, es temporario y susceptible de
extinguirse por dicho motivo.

- Uso abusivo. Alteración de la sustancia: Será necesario un juicio para comprobar
la actuación del usufructuario. Implica una sanción como consecuencia del
incumplimiento de una disposición legal, cual es no alterar la sustancia. El reclamo
deberá ser formulado ante un juez.
- Resolución de los derechos del constituyente: No es propia del usufructo sino
común a otros derechos reales. Si el dueño revocable grava un inmueble con usufructo,
y su derecho se resuelve, se extingue también el usufructo al operar la resolución con
efecto retroactivo. No es así cuando se trata de cosas muebles y el usufructuario es de
OM
buena fe y a título oneroso.
- Resolución y revocación: Por aplicación de los principios generales se puede
resolver el contrato por incumplimiento o revocarlo por las causas previstas para las
donaciones si fue constituido a título gratuito.
- Legado: El artículo 2460 autoriza a los legitimarios a extinguir el usufructo constituido
.C
por el testador, entregando la porción disponible.
Efectos de la extinción:
DD
El nudo propietario recupera el objeto, ya que el usufructuario debe restituir. Este, queda
convertido en tenedor a nombre del nudo propietario hasta que la entrega se concrete.
Si se niega a restituir, o intervierte el título, el propietario deberá iniciar acciones para
recuperar el objeto.
LA
ARTICULO 2153.- Efectos de la extinción. Extinguido el usufructo originario se

extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores
particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad
FI
prevista para la extinción del usufructo originario.

Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del
usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes.

Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción
de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él,
entregando los que no hayan perecido.
Supresión del usufructo legal en el CCCN. Interpretación del Art. 698 CCCN.
ARTICULO 698.- Utilización de las rentas. Los progenitores pueden utilizar las rentas
de los bienes del hijo sin autorización judicial, pero con la obligación de rendir cuentas,
cuando se trata de solventar los siguientes gastos:
a) de subsistencia y educación del hijo cuando los progenitores no pueden asumir esta
responsabilidad a su cargo por incapacidad o dificultad económica;

b) de enfermedad del hijo y de la persona que haya instituido heredero al hijo;
c) de conservación del capital, devengado durante la minoridad del hijo.
B) USO Y HABITACIÓN. 1) Concepto. 2) Habitación. Concepto. 3) Aplicación de las

normas del usufructo. 4) Derecho de habitación legal del cónyuge supérstite
(Artículo 2383 CCC). Derecho de habitación legal del conviviente (art. 527 CCC).
Concepto:
OM
El uso es el derecho real sobre cosa ajena que confiere a su titular la facultad de usar y
gozar, con límites establecidos en el titulo constitutivo. En el caso de que el titulo no
establezca la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo. Es
un derecho real autónomo. Es muy similar al usufructo. Consiste en la facultad de usar
y gozar de la cosa ajena, su parte material o indivisa, sin alterar su sustancia.
.C
Generalmente, este uso y goce se limita a las necesidades del usuario y de su familia,
lo que lo diferencia del usufructo. Este derecho real no se puede constituir en favor de
una persona jurídica. Se tolera la percepción de frutos para consumo personal. Es un
DD
derecho temporario y vitalicio.
En definitiva, el uso es un usufructo reducido, limitado.
ARTICULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de
una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites
LA
establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión

del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso sólo
puede constituirse a favor de persona humana.
FI
Objeto:
Puede ser establecido sobre toda especie de cosas muebles o inmuebles, cuyo goce
pueda ser de alguna utilidad para el usuario. El derecho puede recaer sobre toda la cosa

o sobre una parte material de ella y se puede ejercer por el todo o por una parte alícuota.
Además, es un derecho divisible, puede concederse a más de una persona
simultáneamente.
Régimen legal. Normas supletorias:

ARTICULO 2155.- Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Título VIII de
este Libro, a excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente.
En caso de duda, cabe interpretar que se está en presencia de un usufructo en lugar de
un derecho de uso.

Facultades del usuario:
- Limitaciones al uso y goce: El usuario tiene el uso y goce de la cosa, pero con límites,
pues de no haberlos no habría uso sino usufructo.
- Limitaciones a la facultad de disponer: Puede transmitir su derecho, pero en las
mismas condiciones previstas para el usufructo ya que el código solo le impide constituir
derechos reales sobre la cosa.
- Derechos personales: El código le prohíbe al usuario constituir derechos reales. Nada
dice sobre los personales, por lo que se puede inferir que lo que no está prohibido está
OM
permitido.
ARTICULO 2156.- Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la
cosa.
Ejecución por acreedores:
.C
ARTICULO 2157.- Ejecución por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por
los acreedores cuando el uso de éstos se limita a las necesidades del usuario y su
familia.
DD
Por ende, los acreedores del usuario, en principio, pueden embargar los frutos, no el
derecho de uso. Por excepción tales frutos serán inembargables cuando el uso se limita
a las necesidades del usuario y su familia. La razón es su carácter alimentario.
LA
Concepto:
ARTICULO 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en
un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.
FI
Caracteres:
- TEMPORARIO: El derecho de habitación es limitado en el tiempo, pudiendo

extenderse como máximo a la vida del beneficiario.

- INHERENTE A LA PERSONA: El derecho de habitación es constituido en
consideración esencial a la persona del beneficiario. Además, sólo puede establecerse
en favor de una persona humana.
- INTRANSMISIBLE:
ARTICULO 2160.- Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni
por causa de muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales
sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.
El habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa.

- INEMBARGABLE: Por sus características, se encuentra fuera del comercio y no puede
ser atacado por los acreedores del habitador.
- EL OBJETO ES UN INMUEBLE: Debe ser un inmueble apto para la vivienda. Puede
ejercerse sobre todo el inmueble o sobre una parte material.
- NO SE PUEDE ALTERAR LA SUSTANCIA.
- PUEDE SURGIR DE LA LEY:
ARTICULO 527.- Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los
convivientes. El conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de
OM
bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de
habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad
del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión
no se encontraba en condominio con otras personas.
Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.
.C
Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae
matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder
a ésta.
DD
ARTICULO 2383.- Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge
supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el
inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a
la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este
LA
derecho es inoponible a los acreedores del causante.
Régimen legal:
ARTICULO 2159.- Normas supletorias. Se aplican a la habitación las normas del Título
FI
IX de este Libro, a excepción de las disposiciones particulares establecidas en el

presente.
Se trata de las normas previstas para el uso.

Objeto:
Este derecho real consiste en “morar en un inmueble”. La palabra morar infiere que no
cualquier inmueble puede ser objeto de este derecho real, sino que debe tratarse de
uno apto para vivienda.
Podría admitirse que recayera sobre una parte de un inmueble destinada a vivienda aun
cuando el resto de dicho inmueble tuviera un destino diferente.
Confirma la idea el artículo 2161, que alude a una “parte de la casa que se le señala
para vivienda”.

Impuestos contribuciones y reparaciones:
ARTICULO 2161.- Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador
reside sólo en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al
pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que
ocupa.
Impone al habitador la obligación de contribuir al pago de las cargas, contribuciones y
reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa. Si la ocupación es en su
totalidad, está obligado en los mismos términos que el usufructuario.
OM
Derecho real de habitación del cónyuge o conviviente supérstite:
La protección del derecho a la vivienda, en general, y de la vivienda familiar, en
particular, tiene jerarquía constitucional. Ello conlleva al establecimiento de un derecho
real de habitación de origen legal, entre otras previsiones.
.C
En cuanto al derecho del supérstite, regulado en el art. 2383, se establecen requisitos:
- Que el inmueble sea de propiedad del causante, sin importar sea propio o ganancial,
y que a la apertura de la sucesión no se encuentre en condominio con otras personas.
DD
- Que no tenga atribución preferencial en los términos del art. 2381 inc. a), ya que no
tendría sentido este derecho real de habitación legal.
- Que el inmueble en cuestión haya sido el último hogar conyugal en los términos del
art. 2621: “Se entiende por domicilio conyugal efectivo el lugar de efectiva e indiscutida
LA
convivencia de los cónyuges”.

Por otro lado, los caracteres del derecho real de habitación legal del art. 2383 son:
* Vitalicio y gratuito: el cónyuge supérstite tiene el derecho de por vida, sin que se extinga
por contraer un nuevo matrimonio o vivir en unión convivencial.
FI
* Oponibilidad: el nacimiento de este derecho se producirá con la muerte del causante,

y por tratarse de un derecho real sobre un inmueble deberá ser inscrito en el Registro
de la Propiedad Inmueble. Es oponible erga omnes, incluso a los acreedores de los

herederos, mas no así a los acreedores del causante, quienes si pueden llevar adelante
la ejecución.
* Extinción: este derecho real se extingue por las causales previstas para la extinción
del usufructo, en tanto sean compatibles. La renuncia puede ser formalizada en escritura
publica o por acta judicial incorporada al expediente.
Por otro lado, con respecto al conviviente supérstite, su derecho se regula en el art. 527
del CCCN. La diferencia con el anterior reside en que el conviviente debe carecer de
vivienda propia habitable o de bienes suficientes que le permitan el acceso. No opera
de pleno derecho en este segundo caso, sino que debe solicitarlo. No es vitalicio como
en el cónyuge, sino que tiene un plazo máximo de dos años. Por último, en caso de una

nueva unión convivencial, matrimonio, adquisición de vivienda propia habitable o bienes
suficientes para acceder a ella, se extingue el derecho real de habitación legal para le
conviviente supérstite.
C) SERVIDUMBRES. 1) Concepto. 2) Clasificación. 3) Servidumbres reales y

personales. 4) Servidumbres forzosas. Tránsito. Acueducto. Desagüe. 5)
Derechos y obligaciones del titular dominante y del sirviente. 6) Extinción de la
servidumbre.
OM
En el lenguaje corriente ostenta muchas acepciones. En materia jurídica y en el sentido
más restrictivo del término, implica un gravamen sobre un fundo en beneficio de otro
fundo. Establece una utilidad o ventaja en interés del fundo dominante, mientras que el
sirviente sufre una restricción que deberá soportar, e implicará un “dejar hacer” o “no
.C
hacer”, pero en ningún caso involucrará un “hacer”. La servidumbre es entonces un
beneficio para un inmueble y una carga para otro. Se fundamenta en procurar una
racional y eficiente explotación y utilización de los predios, como también en la función
DD
social de la propiedad. (Ej.: servidumbres de tránsito entre un fundo y otro; o trasporte
de agua desde un inmueble hacia el vecino)
ARTICULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre

LA
dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad
sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
Este derecho real, conforme su duración, puede ser:

FI
- Perpetuas: solo pueden serlo las servidumbres reales, salvo que las partes convengan
limitarlas en el tiempo.
ARTICULO 2165.-Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida

en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye

a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración
menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto
pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la
heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser
indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es
inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que
pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser
sometida a gravamen alguno.

En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
A diferencia del derecho de dominio, la servidumbre perpetua se puede extinguir por el
no uso.
- Temporarias: son las servidumbres personales que duran como máximo la vida de su
titular. También son temporarias cuando se trata de una persona jurídica, en las cuales
el tiempo máximo es de cincuenta años.
ARTICULO 2182.-Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción
OM
de las servidumbres:
a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;
b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque
no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica,
.C
su extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde
la constitución
DD
Como surge del concepto se requieren dos inmuebles. Nadie puede tener una
servidumbre sobre cosa propia, por lo que dichos inmuebles deberán ser de distintas
personas, o al menos parcialmente, ya que un inmueble podría pertenecer a una
persona que fuera condómino de otro.
LA
Se trata de un derecho real que recae sobre un inmueble sirviente ajeno, y no sobre una
cosa ajena.
No cabe duda que el objeto del derecho real de servidumbre es la cosa inmueble.
El código no adopta la antigua división de las servidumbres urbanas y rurales, por lo que
FI
el inmueble puede ser uno edificado, baldío, situado en la ciudad o en zona rural.
El inmueble en cuyo beneficio se establece la servidumbre se llama heredad, fundo, o
predio dominante, en tanto estemos ante una servidumbre real. Si hablamos de

servidumbre personal, aunque también requiere dos inmuebles para su constitución, el

beneficio recaerá sobre la persona de su titular, llamado titular dominante.
Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante, ni
vendida por separado, o sin el consentimiento del propietario del fundo dominante,
porque la servidumbre no se debe sino a ese fundo, es inherente, se trata de una carga
real. El predio o fundo dominante es aquel que recibe el beneficio, la utilidad, la ventaja.
El inmueble que soporta la carga se denomina sirviente, ya se trate de una servidumbre
real o personal.

La ubicación de los inmuebles puede no ser contigua (“sin ser indispensable que se
toquen”), siempre que se asegure una ventaja real al fundo dominante.
La servidumbre es un derecho real principal, que recae sobre cosa registrable, y que no
se ejerce por la posesión, pero cuando es positiva se ejerce por actos posesorios
concretos y determinados. Para ser oponible a terceros de buena fe, requiere inscripción
en el registro de la propiedad inmueble.
OM
En cuanto al contenido, el titular puede obtener del fundo dominante alguna “utilidad”.
Se trata de obtener alguna ventaja, que puede consistir en facultar al titular de la
servidumbre a usar del inmueble ajeno, o impedir que el propietario ejerza algunos de
sus derechos. No puede haber servidumbre sin alguna utilidad o ventaja. Tampoco
puede absorber toda la utilidad susceptible de brindar el inmueble afectado, porque sería
.C
un usufructo. Permite sobre el fundo ajeno “usar de él” o en “impedir que el propietario
ejerza algunos de sus derechos de propiedad”. Desde la óptica de la heredad sirviente
consiste en un “no hacer” o en un “dejar hacer”.
DD
Principio de “atipicidad” de las servidumbres. Pese a la estructura numerus clausus de
los derechos reales, el código admite a las partes plena libertad en cuanto a su
constitución y estipulaciones contenidas en los títulos que hacen este derecho de
LA
servidumbre. Esta libertad encuentra su limite en el respeto al esquema impuesto por

los caracteres necesarios que no pueden ser alterados sin violar el orden público,
principio rector de los derechos reales.
El contenido de la servidumbre no puede consistir en un “hacer”. Debe procurar una
FI
utilidad, aunque sea de mero recreo, es decir una ventaja verdadera y no hipotética.
Articulo 2181.- Alcances de la constitución y del ejercicio. El titular sirviente puede exigir

que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo

para el inmueble gravado, pero no puede privar a la dominante de la utilidad a la que
tiene derecho. Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de
lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.
Inseparabilidad. Inherencia de la servidumbre al fundo dominante y al sirviente. Las

servidumbres son inseparables del inmueble al que activa o pasivamente pertenecen.
Son accesorias, no subsisten por sí solas. Por ende, no se puede enajenar, hipotecar ni
embargar las servidumbres sin hacerlo también con su inmueble y viceversa. Tampoco

se puede subastar la servidumbre. Son cargas reales que no pueden separarse del
inmueble.
ARTICULO 2172.- Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con

independencia del inmueble dominante. La servidumbre personal es intransmisible por
causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de varias
personas con derecho de acrecer.
OM
La regla es la transmisibilidad de los derechos reales, por lo que la servidumbre también
será transmisible, siempre que en tanto ella acompañe al inmueble que es transmitido.
La inherencia en la servidumbre comprende tanto el derecho del titular de fundo
dominante, como la carga del titular del fundo sirviente (aunque el art. 2172 sólo hable
del fundo dominante). La regla de la inherencia solo se aplica tratándose de servidumbre
.C
reales, no personales, porque su objeto recae sobre ambos inmuebles y los siguen en
poder de quien se encuentren; por el contrario, en las servidumbres personales recaen
sobre el titular del derecho, no sobre el inmueble.
DD
Indivisibilidad: Vélez establecía que la servidumbre es indivisible como derecho y como
carga. El CCCN nada dice, pero se infiere que puede recaer sobre todo o una parte del
inmueble. No pueden las servidumbres adquirirse o perderse por partes alícuotas
LA
ideales, pero los propietarios de las diferentes partes pueden ejercerlas, pero sin agravar
la condición de la heredad sirviente.
Sin perjuicio, el ejercicio de las servidumbres si es divisible (ej.: una persona puede tener
derecho de paso sobre un inmueble mañana, tarde y noche, y optar hacerlo solo durante
FI
la mañana).
ARTICULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una

parte material del inmueble ajeno.
Servidumbres administrativas: Es aquel derecho real administrativo constituido por el

Estado, sobre un bien del dominio privado o público, con el objeto de que tal bien sea
usado por el publico en la forma que resulte del acto o hecho constitutivo del gravamen.
Se constituyen a favor del Estado o empresas concesionarias de servicio eléctrico de
jurisdicción nacional, y con el objeto de servir a un fin público.
Hay inexistencia de fundo dominante, lo que se reemplaza por la colectividad en la figura
del Estado u otra entidad del Derecho Público, que es uno de los sujetos de la relación
jurídica (al aquel a quien se atribuye el derecho de servidumbre).

Objeto.
La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble
ajeno. Permite únicamente constituir servidumbre sobre parte material de un inmueble.
No puede fijarse por los copropietarios sobre su parte indivisa del inmueble (principio de
Indivisibilidad).
Recae sobre un inmueble ajeno, no es posible sobre un inmueble propio; por ello es
posible que se extinga este derecho real por consolidación.
OM
Pueden constituirse servidumbres recíprocas entre ambos inmuebles. Los fundos
pueden ser contiguos (vecinos) o pueden estar alejados siempre que exista utilidad o
ventaja.
Clasificación:
.C
I.- POSITIVA Y NEGATIVA:
ARTICULO 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la
carga real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la
DD
abstención determinada impuesta en el título.
POSITIVA: le permite al titular del fundo dominante realizar alguna actividad y el titular
del fundo sirviente tiene el deber de soportar (dejar hacer).
Su titular hace uso inmediato del predio sirviente; la utilidad la percibe por una actuación
LA
directa que el propietario del sirviente ha de sufrir.

Se ejercen por actos posesorios concretos y determinados, y se adquieren (entre otros
modos) por la tradición que se materializa en su primer uso.
ARTICULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos
FI
reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres
y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y
determinados sin que su titular ostente la posesión.

ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre
vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. El primer
uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Las positivas son susceptibles de adquirirse por usucapión, ya que los derechos reales
principales se pueden adquirir por prescripción debiendo ser la posesión ostensible y
continua.
NEGATIVA: Le permite exigir al titular del fundo sirviente una abstención. Es negativa
la que prohíbe hacer algo que le seria licita hacer al dueño si no existiera la servidumbre.
La utilidad se produce por una abstención concreta del propietario que sufre el poder
del titular de la servidumbre, pero ahora centrado exclusivamente en impedir lo que seria

licito sin ella (ej.: no levantar una construcción a mas de cierta altura). Crea una situación
de ventaja que todos deben respetar. No se ejercen por la posesión ni por actos
posesorios.
II.- REALES Y PERSONALES:
ARTICULO 2165.-Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida
en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye
a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración
menor. Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua
OM
excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja
real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de
ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y
pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a
cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de
.C
una convención, ni ser sometida a gravamen alguno. En caso de duda, la servidumbre
se presume personal.
REAL O PREDIAL: Requiere necesariamente para su existencia de dos inmuebles. La
DD
ventaja o utilidad real que otorga el fundo sirviente debe recaer en beneficio del fundo
dominante y no de su titular, por lo que nada incide el cambio en la persona de este
último. Es inherente a ambos inmuebles tanto pasiva como activamente, y constituye
una carga o gravamen real que se trasmite junto a éstos de manera accesoria, no se
LA
extingue.
Se presumen perpetuas, pero puede pactarse un plazo menor.
PERSONALES: No existe inherencia al fundo dominante, pero tampoco pueden ser
separadas del mismo, ser objeto de convención o ser sometidas a gravamen. No se
FI
trasmiten a los sucesores porque acaban con la muerte de su titular (vitalicias), o a los
50 años (personas jurídicas). También requiere de dos inmuebles para su constitución,
pero la utilidad del fundo sirviente no recae sobre el fundo dominante sino sobre su titular

(titular dominante).
La servidumbre personal procura una utilidad a una persona determinada, mas que al
inmueble. Esta servidumbre es una relación entre una persona y una cosa, que desde
el punto de vista activo es el derecho que tiene una persona de retirar una utilidad de la
cosa de otro, y desde el punto de vista pasivo es una carga impuesta a una cosa de
procurar utilidad a una persona distinta del propietario.
Se presume vitalicia y puede pactarse un plazo menor. En caso de duda entre real y
personal se presume esta última.
SERVIDUMBRE PERSONAL A FAVOR DE VARIOS TITULARES:

ARTICULO 2167.- Servidumbre personal a favor de varios titulares. La servidumbre
personal puede establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una
subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo
contrario. No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas
que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o
no pueda aceptar la servidumbre.
El articulo impide el derecho de acrecer (excepto pacto en contrario), así como la
sucesión, en las servidumbres personales. Cuando los titulares son varios, no hay
OM
derecho de acrecer, de modo que extinguida para uno, subsiste para los otros en la
misma condición en la que estaban.
Esta servidumbre, como todas, requiere de la existencia de dos inmuebles, el dominante
y el sirviente. Tiene la particularidad de que fue constituida en consideración especial a
las personas que son sus beneficiarias, mas que al inmueble en si mismo, por eso es
.C
personal. Esto es así, excepto que el titulo prevea lo contrario, de modo que, si el
contrato dice algo diferente, podría haber derecho de acrecer.
Puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas para que la
DD
ejerzan al mismo tiempo, pero no para que una suceda a la otra. La razón es evitar que
se perpetúe una servidumbre que por ser personal está destinada a concluir con la vida
del titular, si no se pactó un plazo menor.
III.- FORZOSAS Y VOLUNTARIAS:
LA
ARTICULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una

servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo,
caso en el cual se denomina forzosa. Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre
de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la de
FI
acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el

inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada
artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir,

es canalizada subterráneamente o en cañerías. Si el titular del fundo sirviente no

conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si está
involucrada la población, se la debe fijar judicialmente. La acción para reclamar una
servidumbre forzosa es imprescriptible.
FORZOSAS: Son aquellas servidumbres que la ley autoriza e impone, con
prescindencia de la voluntad u oposición del titular del fundo sirviente. Si se dan
determinadas circunstancias, un titular de un derecho real sobre un inmueble puede
obligar a su vecino a soportar una servidumbre, aunque no quiera. La ley lo impone.
Son excepcionales pues el dominio se presume libre de cargas, de ahí que la regla
establece que nadie puede imponer una servidumbre, debe haber una necesidad

especial. Además, los casos tienen que surgir en forma expresa de la ley; la
enumeración es taxativa.
La acción imprescriptible que refiere la norma para las servidumbres forzosas es la
confesoria.
La servidumbre forzosa es irrenunciable, resguarda el interés publico al tener en mira
fundamentalmente razones económicas de bien común.
SUPUESTOS EN EL CCCN DE SERVIDUMBRES FORZOSAS:
a) Servidumbre de tránsito o de paso:
OM
Dadas determinadas condiciones, el tránsito por el inmueble de otro puede serle
impuesto, aun en contra de su voluntad. La servidumbre de tránsito o de “paso” es
coactiva, nominada, real y de fuente legal constituida en interés de los particulares o
interés público. Es menester que se trate de un inmueble “sin comunicación suficiente
con la vía pública”. Por ende, no es necesario que no tenga comunicación alguna, sino
.C
que no sea suficiente.
Los fundos obligados al paso pueden ser linderos o no. Bastará que se interpongan en
el trayecto consiguiente al acceso para que puedan resultar directamente afectados, y
DD
sobre todo aquellos que se encuentren en la línea recta más corta a la vía pública
medida desde el predio encerrado. Nada obsta que la servidumbre se constituye
mediante paso subterráneo, o a través de un puente, si las circunstancias técnico-
legales lo tornaran imprescindible.
LA
Esta servidumbre, teniendo en cuenta que deriva del interés público, y no de una
persona en particular, es real.
b) Servidumbre de acueducto:
Esta servidumbre refiere al trasporte de agua por el predio sirviente mediante una
FI
canalización (canales, acueductos, etc.), no para tomarla o poseerla. El titular de un

inmueble que necesita del agua para su explotación económica puede hacerla pasar
por otro u otros predios, con el deber de indemnizar. Puede constituirse también cuando

es necesaria para la población, es decir de interés público. La ventaja está constituida

por el hecho de hacer entrar agua en un inmueble propio que proviene de un predio
ajeno. Este derecho corresponde al titular del dominio y, en principio, a otros poseedores
legítimos (por ejemplo, usufructuario).
c) Servidumbre de recibir agua (desagüe):
Esta servidumbre de recibir agua de un predio ajeno consiste en la tolerancia de parte
del fundo sirviente del ingreso de agua que provenga de otras heredades. A diferencia
de la servidumbre de acueducto, aquí el destino del agua no es el fundo dominante, sino
el sirviente. Implica recibir aguas artificiales originadas en un fundo superior a partir de
algún artefacto o maquinaria (bomba de extracción, molino, etc.), con la limitación de

que no cause un perjuicio grave al fundo sirviente. De ser así, será necesaria la
canalización subterránea o en cañerías.
IV.- PERPETUA O TEMPORARIA:
Las servidumbres reales pueden ser perpetuas o temporarias. Las personales son
siempre temporarias. Surge tácitamente del art. 2165.-
V.- SUPUESTOS QUE REGULABA EL CÓDIGO DE VÉLEZ (no son receptadas por
CCCN):
- ACTIVA Y PASIVA: Según se enfoque desde el fundo dominante o el fundo sirviente.
OM
- CONTINUA Y DISCONTINUA: Es continua cuando no requiera intervención actual del
hombre (ej.: acueducto), y discontinua cuando para su ejercicio necesite la intervención
del hombre y medie un intervalo de tiempo (ej.: la de tránsito, necesita tiempo para que
un hombre pase).
- APARENTE Y NO APARENTE: Según surjan ostensibles a la vista o no (ej.: canales
.C
a la vista, piedras en el camino).
Legitimación:
DD
ARTICULO 2168.- Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los
titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión.
Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.
Comprende tanto titulares de derecho reales sobre cosa propia como ajena (ej.:
LA
usufructuario). El usufructuario puede constituir servidumbre sólo por el tiempo que dure
su usufructo, y sin perjuicio de los derechos del nudo propietario, salvo que se haya
convenido un plazo menor con el titular de la servidumbre del fundo dominante.
Para los conjuntos inmobiliarios puede haber servidumbre entre distintos conjuntos
FI
entre sí, o con terceros, siempre que exista mayoría.

Si se trata de condóminos necesitará acuerdo de todos. En el derecho de superficie, el
propietario solo podrá hacerlo en la medida en que no turbe el derecho del superficiario

(art. 2121).
No podrán constituir servidumbres: a) el usuario y el habitador (art. 2156, 2160); b)
usuario de tiempo compartido (art. 2095); c) el titular del derecho de sepultura (art.
2107).
Modo de constitución.
Los modos de constitución son:
a) El contrato, en cuyo caso el primer uso equivale a la tradición si la servidumbre es
positiva (art. 1892). Para la adquisición derivada entre vivos se requiere titulo suficiente
y, en cuanto al modo suficiente, el primer uso en las servidumbres positivas es modo

suficiente de adquisición. El titulo suficiente debe ser formalizado en escritura publica.
En la constitución de la servidumbre a título oneroso, como el otorgamiento pendiente
de dicho instrumento constituye una obligación de hacer, si el convenio consta en un
instrumento privado podrá ser requerida su elevación a escritura pública. Si la
constitución es a titulo gratuito se exige para la donación la escritura pública, por lo que
así deberá ser instrumentada bajo pena de nulidad (acto solemne absoluto).
b) Un acto de última voluntad. En cuanto a la transmisión mortis causa, la de las
servidumbres reales se produce con la muerte del causante; y en las personales se
OM
extinguen con la muerte del dominante.
Se podría mencionar a la ley cuando la servidumbre es forzosa, pero en verdad lo que
hace la ley es otorgar un derecho al titular del derecho real para reclamar la imposición
de la servidumbre.
Constituida la servidumbre, el titulo deberá ser inscripto en el Registro de la Propiedad
.C
Inmueble para que sea oponible a terceros interesados de buena fe.
Prohibición de servidumbre judicial.

DD
ARTICULO 2169.-Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede
constituir una servidumbre o imponer su constitución.
Las únicas servidumbres coactivas son las que la ley prevé expresamente.
LA
Presunción de onerosidad.
ARTICULO 2170.-Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución de la
servidumbre se presume onerosa.
FI
Modalidades:
ARTICULO 2171.-Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.
Las modalidades de los actos jurídicos están reguladas por los artículos 343 a 357 del

CCCN. Las servidumbres pueden someterse a un plazo o condición que limiten su

duración. Tratándose de servidumbres reales, si no se ha convenido un limite temporal,
ellas son consideradas perpetuas, mientras que, si fueran servidumbres personales, y
tampoco existiere pacto acerca de la duración del gravamen, se extienden hasta la
muerte del beneficiario, y no más allá de 50 años si el titular fuere una persona jurídica,
estando prohibida toda estipulación en contrario.
La condición puede ser suspensiva o resolutoria.
Las servidumbres también pueden constituirse con cargo, es decir, con una obligación
accesoria que se le imponga a quien recibe la liberalidad. Tal cargo valdrá como
obligación de hacer, y eventualmente su incumplimiento podrá resolver la servidumbre

si así se hubiese establecido en el titulo constitutivo, pero en ese caso será necesaria la
sentencia del juez que así lo declare.
Derechos y obligaciones del titular dominante y del sirviente.

A) DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TITULAR DOMINANTE:
- Constitución de derechos personales:
El titular de una servidumbre activa, sólo está habilitado para constituir derechos
personales respecto de la utilidad que le brinda la servidumbre. La constitución de
OM
derechos personales es valida e la medida en que no se agrave la situación del fundo
sirviente. Estos derechos se extinguen cuando finalice la servidumbre.
Está vedada la posibilidad de constituir de derechos reales sobre la utilidad o ventaja.
ARTICULO 2173.- Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede
constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida,
reales.
.C
sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede constituir derechos
- Extensión de la servidumbre:
DD
El alcance de la servidumbre se rige, como principio, por los términos del titulo
constitutivo de origen. Sin perjuicio, se establece la posibilidad de ejercer servidumbres
accesorias, cuando son indispensables. Por ej.: en una servidumbre de sacar agua es
necesario una de paso para poder llegar al lugar en el que se encuentra el agua.
LA
El art. 2174 sólo concede al propietario del fundo dominante la facultad de ejercer las
servidumbres accesorias que revistan el carácter de indispensables para el uso de la
servidumbre principal, y le niega el ejercicio de aquellas servidumbres no indispensables
cuyo contenido solo lo tornarían más cómodo.
FI
Extinguida la servidumbre principal desaparece la accesorias, siguen su suerte.

Teniendo en cuenta que se presume la libertad de los predios y la inexistencia de
gravámenes, quien alegue que las servidumbres accesorias son indispensables,

cargará con la prueba de sus afirmaciones.

ARTICULO 2174.- Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad
de ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la
principal, pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.
Ejercicio de la servidumbre:
El ejercicio de la servidumbre implica obtener alguna utilidad o ventaja del fundo
sirviente. En la servidumbre positiva se aprecia con más claridad la utilización o goce
del otro fundo; en la negativa se traduce en la facultad de exigir un comportamiento
omisivo del titular del sirviente y la remoción de aquello que impida el ejercicio de la
servidumbre.

El titular de la servidumbre no podrá ejercerla destinándola a un fin distinto al cual para
la que fue creada.
Si el titular del fundo dominante la ejerciera mediante actos posesorios que excedan sus
límites. El titular de un derecho sobre el fundo sirviente puede impedirlo mediante la
acción negatoria, pero si no lo hace, bien podría el otro adquirir por prescripción el
excedente de la servidumbre al cabo de veinte años.
ARTICULO 2175.- Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si
aumentan las necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una
OM
servidumbre forzosa.
- Mejoras necesarias:
El CCCN faculta al titular dominante a realizar mejoras necesarias en el inmueble
sirviente. Si nada consta al respecto en el título, la ley concede al propietario o al titular
de la servidumbre dominante el derecho de ejecutar en la heredad sirviente todas las
.C
“mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre” en la medida
de su interés, debiéndose hacer cargo de los gastos que las tareas irroguen.
Debe tratarse de mejoras necesarias, esto es, indispensables para el mantenimiento y
DD
conservación de la servidumbre. El titular dominante no puede realizar obras que
agraven la situación del fundo sirviente, ni siquiera si aumentan las necesidades del
dominante. El propietario del fundo sirviente no podrá exigir ninguna indemnización a
causa de las incomodidades que pueda ocasionarle el del fundo dominante en la
LA
ejecución de las obras o trabajaos necesarios para el ejercicio de la servidumbre. Sin

embargo, si este último causa algún daño al inmueble en la realización de la obra o si
lo causa la obra misma, se verá obligado a reparar por aplicación de las normas
generales de la responsabilidad civil.
FI
Se trata de un derecho del dominante, no de una obligación que pueda exigir el sirviente,
ya que las mejoras lo benefician a aquel. El art. 2176 dice que el titular dominante
“puede”, no que debe.

ARTICULO 2176.- Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el

inmueble sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la
servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales
debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.
- Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre:
El titular del fundo sirviente y los terceros deben abstenerse de realizar trabajos que
impidan el ejercicio de la servidumbre. Si lo hacen, deberán hacerse cargo de volver las
cosas a su anterior estado.

El propietario de la heredad sirviente no puede hacer nada que disminuya o menoscabe
en modo alguno el uso de la servidumbre constituida, es decir que, tiene la obligación
de no menoscabar la servidumbre.
Si dicho propietario llegase a hacer trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre,
está obligado a restablecer a su costa las cosas a su antiguo estado, y puede ser
condenado en su caso, a pagar los daños y perjuicios ocasionados.
ARTICULO 2177.- Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular dominante
puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio
OM
de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble
sirviente pasa a poder de otro, éste sólo debe tolerar la realización de las tareas, sin
poder reclamar contraprestación alguna.
- Ejecución por acreedores:
El art. 2178 establece que la servidumbre no puede ser ejecutada por los acreedores
inseparables.
.C
del titular sin que a la vez se remate el inmueble dominante, en razón de que son
ARTICULO 2178.- Ejecución por acreedores. En ningún caso la transmisión o la

DD
ejecución de la servidumbre pueden hacerse con independencia del inmueble
dominante.
- Comunicación al sirviente:
El titular dominante debe informar al titular sirviente de las pretensiones de terceros. Si
LA
no lo hace, es responsable. Debe informar no solo las perturbaciones de hecho, sino

también las de derecho, como cuando alguien reclama un mejor derecho sobre el
inmueble. El titular dominante, es responsable si por su tolerancia hubiere dejado de
adquirir alguna clase de derechos.
FI
Como indica el art. 2179 puede que la victima de tales perturbaciones sea el titular
dominante. Además de contar con acciones reales, y posesorias, también debe informar
la situación al titular sirviente. Si no lo hace, corre el riesgo de ser responsable del

perjuicio que pudiera sufrir el segundo. Si se turbare el ejercicio de la servidumbre por

parte del sirviente, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación a través de
la acción confesoria, y si la servidumbre es onerosa, puede optar por una disminución
del precio proporcional a la gravedad de aquella.
ARTICULO 2179.- Comunicación al sirviente. El titular dominante debe comunicar al
titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio
de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el titular
sirviente.
B) DERECHOS DEL TITULAR SIRVIENTE:
- Disposición jurídica y material:

El art. 2180 aclara cuales son los derechos y facultades que conserva el titular sirviente,
luego de constituida la servidumbre. También indica sus límites.
Fuera de la restricción a su derecho, el titular no deja de ser dueño del inmueble y puede
realizar todo aquello que puede efectuar un dueño o titular del derecho real
correspondiente.
ARTICULO 2180.- Disposición jurídica y material. El titular sirviente conserva la
disposición jurídica y material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de
hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre. Así,
OM
aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de
pasar él mismo por el lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si
lo hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es
onerosa puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la
turbación.
.C
- Defensas que puede oponer el titular dominante:
Conforme el segundo párrafo del art. 2180, si el titular o poseedor del inmueble sirviente
DD
turbara de alguna forma el ejercicio de la servidumbre, el titular dominante puede exigir
el cese de la turbación, para lo cual cuenta la acción confesoria. Además, si la
servidumbre es onerosa, puede optar por una disminución del precio proporcional a la
gravedad de la turbación. Es decir, que puede optar porque se mantenga la situación
LA
que lo turba, a cambio de una suma de dinero, que será proporcional al precio pagado
y a la gravedad de la turbación.
- Alcances de la constitución y del ejercicio:
Se trata de otra aplicación de la regla de que la servidumbre debe causar el menor
FI
agravio posible al fundo sirviente.

ARTICULO 2181.- Alcances de la constitución y del ejercicio. El titular sirviente puede
exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor

menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar a la dominante de la utilidad

a la que tiene derecho.
Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo
de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.
El ejercicio de la servidumbre debe efectuarse del modo menos perjudicial para quien la
debe soportar. El propietario del fundo dominante no puede hacer obras que agraven la
situación del sirviente, ni pretender servidumbres accesorias que no sean
indispensables. El titular sirviente puede “exigir” que la servidumbre se ejerza del modo
que menos lo perjudique. La regla del menor agravio requiere que la servidumbre sea

ejercida en la medida y en los modos que satisfagan las necesidades del inmueble
dominante con el menor sacrificio posible del sirviente.
El art. 2181, aunque no lo diga expresamente, permite requerir la modificación incluso
de lo convenido, cuando se advierta que existe una forma de ejercer la servidumbre de
manera menos perjudicial. El titular del fundo sirviente no puede alterar la situación por
su sola voluntad, pero puede plantear la cuestión judicialmente a través de la acción
negatoria.
En cuanto a la facultad del titular sirviente, la servidumbre debe ejercerse, en primer
OM
lugar, de acuerdo a lo que diga el titulo de su constitución. Si las circunstancias de lugar
y tiempo no han sido previstas, las determina el titular sirviente. Esto es así, para que
busque la manera de que la servidumbre le cause el menor agravio posible. Cabe
entender que esta facultad, que tiene el titular sirviente, es imprescriptible.
.C
Extinción de la servidumbre:
- MODOS GENERALES DE EXTINCIÓN:
La servidumbre se puede extinguir por alguno de los medios generales previstos para
DD
la extinción de todos los derechos reales.
I.- LA RENUNCIA O ABANDONO: Se trata de la renuncia de la persona que se
encuentra favorecida por la servidumbre. Pueden renunciar el propietario del fundo
dominante, todos los condóminos u otros titulares de derechos reales legitimados para
LA
adquirir servidumbres. La renuncia debe ajustarse a la forma que el CCCN exige para
la extinción de los derechos reales sobre inmuebles, es decir por escritura pública
conforme art. 1017 inc. a), y luego ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble,
en razón de su oponibilidad (art. 1893 CCCN). No sería posible la renuncia en
FI
servidumbres forzosas, ya que son de interés público.

II.- LA DESTRUCCIÓN DE LA COSA: Se trata de una causal general de extinción de
todos los derechos reales, excepto que la ley autorice su reconstrucción. Podría darse

el supuesto de que su ejercicio terminase siendo absolutamente imposible por un

cambio sobreviniente en el fundo dominante o en el sirviente sea por causa natural o
provengan del ilícito de un tercero.
III.- LA CONSOLIDACIÓN EN LOS DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA: Las
servidumbres podrían extinguirse por la confusión o reunión, en la misma persona de la
propiedad del fundo dominante y la del sirviente, cualquiera sea la causa; o del predio
dominante y de la parte del fundo sirviente sobre la cual recaigan. La confusión puede
darse en cabeza de uno de los dos titulares o de un tercero que adquiera la propiedad
de ambos. La extinción de la servidumbre por confusión es una consecuencia de que

sea un derecho real sobre cosa ajena, pues resulta de aplicación el principio por el que
nadie puede tener una servidumbre sobre su propio inmueble (nemini res sua servit).
- MODOS ESPECIALES DE EXTINCIÓN:
ARTICULO 2182.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción
de las servidumbres:
a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;
b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque
OM
no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica,
su extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde
la constitución.
I.- POR FALTA DE UTILIDAD: Si constituida la carga, desaparece toda utilidad, la
servidumbre se extingue, pues no se puede establecer una limitación al derecho de
.C
propiedad que no reporte ventaja para nadie. La desaparición de la ventaja debe ser
total; dicho de otro modo, si la servidumbre pierde parte de la utilidad, esa modificación
no conlleva su extinción.
DD
II.- EXTINCION POR EL NO USO: La servidumbre también se extingue por el no uso
durante el término de 10 años. El no uso demuestra un desinterés por el derecho real
constituido, y frente a esta situación y transcurrido el plazo previsto, la ley le otorga un
efecto liberatorio a la carga que pesa sobre el inmueble.
LA
III.- VENCIMIENTO DEL PLAZO O CUMPLIMIENTO DE LA CONDICION: Si la

condición o plazo tiene por finalidad limitar la duración de la servidumbre, las
estipulaciones de las partes deberán respetar lo dispuesto. En las servidumbres reales
donde no se ha convenido un límite temporal, se consideran perpetuas. En las
FI
servidumbres personales cuya duración no se ha convenido, se consideran vitalicias

(durante toda la vida del beneficiario hasta su fallecimiento; o no más de 50 años para
las personas jurídicas) si no se pactó plazo menor. Cualquier previsión contraria se

encuentra prohibida.
Efectos de la extinción:
ARTICULO 2183.- Efectos de la extinción. Extinguida la servidumbre, se extinguen
todos los derechos constituidos por el titular dominante.
Los derechos constituidos por el titular dominante no pueden sobrevivir a la extinción de
la servidumbre, siguen su suerte.
El titular dominante solo puede constituir derechos personales respecto de la utilidad
que le concede la servidumbre. En cambio, no puede constituir derechos reales.
Esta solución es aplicable cualquiera sea el medio de extinción.

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UNIDAD 14: USUFRUCTO – USO Y HABITACIÓN – SERVIDUMBRES

A) USUFRUCTO. 1) Concepto. 2) Objeto. 3) Constitución del usufructo.

su sustancia. El dueño de una cosa (excepcionalmente un bien) confiere al usufructuario

esencia del usufructo un plazo, no es perpetuo.

constituido con anterioridad.

El usufructuario puede constituir servidumbre, uso, habitación, anticresis y derechos

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Es el derecho real autónomo, de usar, gozar y disponer de cosa ajena. Es un derecho

El principio de “salva rerum substantia” (conservar la sustancia) proviene del Derecho

el sentido de materia y de destino) que tenía la cosa al momento de la constitución del

El destino puede determinarse por convención de las partes, por la naturaleza de la

La facultad de disponer jurídicamente de un bien ajeno es limitada, ya que el

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d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen

Si se constituye sobre la totalidad de una cosa o derecho habrá usufructo exclusivo. Si

de más de una persona, se tratará de un co-usufructo.

El usufructo, junto al uso, la habitación y la servidumbre son los clásicos derechos de

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Se desprende claramente de la definición que el dueño de una cosa (excepcionalmente

condóminos a favor de uno solo de ellos.

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Usufructo a favor de varias personas.

constitutivo se prevé lo contrario.

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hubiere constituido un usufructo en contra de la prohibición, ello no implica que se

le deja el usufructo de una casa a Jun, y a la muerte de Juan, a Pedro. No es válido el

fallece antes que el testador.

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Cabe entender que la presunción es iuris tantum. No obstante, el código dice en el

la gratuidad del acto y la intención de mejorar al beneficiario. (…).

El usufructo es un derecho temporario, no es perpetuo. La razón es evitar que el dominio

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Derechos del usufructuario.

usufructuario singular o universal:

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derecho no puede reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona

Derechos reales y personales.

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del usufructo queda sujeto al termino pactado en el contrato constitutivo de usufructo o

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los bienes dados en usufructo. Evita la comisión de posibles abusos. Es recomendable

Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está

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Obligaciones del usufructuario:

El usufructuario, al extinguirse su derecho, debe restituir el objeto al nudo propietario,

ARTICULO 2145.-Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino

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al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.

usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.

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derecho propio las acciones posesorias o reales. Por ejemplo, el usufructuario es

dentro del tiempo que le permita ejercer la defensa útil.

usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad

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Derechos del nudo propietario.

- ACTOS DE DISPOSICIÓN: El nudo propietario mantiene el derecho a disponer de la

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Deberes del nudo propietario.

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reales: por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su

o tácita y no se presume. En el caso de inmuebles deberá ser formalizada por escritura

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En el caso de que se hubiera transmitido el derecho de usufructo a un tercero o que