Introducción Al Project Finance

[AFO0285G5] Financiación del Proyecto
[MOD02465G] Financiación del Proyecto

[UDI150S7W] Introducción al Project Finance
Introducción
En esta unidad realizaremos una aproximación al Project Finance.
En primer lugar, conceptualizaremos Project Finance y analizaremos que ámbito tiene de aplicación
y que partes intervienen en él. Seguidamente analizaremos sus características y los riesgos que
conlleva.
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Para concluir esta unidad, estudiaremos tres aspectos más relacionados con el Project Finance: su
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estructura, sus modalidades y las fuentes de financiación que tiene este.
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maestriasenlinea.ute.edu.ec
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Resultados de aprendizaje
Aproximarse a la definición del Project Finance y delimitar su concepto y ámbito de aplicación.
Conocer todas las partes que pueden intervenir en un Project Finance y su función en este
sistema.
Conocer todos los riesgos que entraña el Project Finance como sistema de financiación y
conocer los mecanismos de minoración de riesgos.
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Estudiar las diferentes estructuras de un Project Finance.
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Informar sobre la posible estructura financiera del Project Finance, de las posibles fuentes de
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financiación y de su porcentaje de participación.
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Mapa Conceptual
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1. Conceptualización de Project Finance
Es necesario delimitar el concepto: Project Finance, que NO es financiación de proyectos.
La financiación de proyectos, como hemos visto, se puede realizar mediante varias y numerosas
formas y herramientas, desde la aportación de capital de un promotor o firmas interesadas en el
proyecto, pasando por combinaciones de fondos propios y créditos. Y, en ocasiones, se puede usar
como herramienta Project Finance, si el proyecto cumple determinados requisitos para ello.
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.e
Por tanto, Project Finance es un sistema de financiación cuya principal característica es que el
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proyecto debe contar con la garantía de los flujos de caja generados por la venta de un producto o
servicio y de los activos del propio proyecto, es decir, se basa fundamentalmente en la capacidad
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que tiene el proyecto, para generar recursos, los cuales han de ser suficientes para pagar los
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rendimientos del capital, el beneficio del explotador, así como devolver el capital invertido.
.u
La innovación consiste, pues, en que el sistema financiero sustituye las tradicionales garantías
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reales, o casi, por una multitud de informes y estudios de viabilidad (técnicos, jurídicos y
in
económicos) y por la implicación contractual de todos o la mayoría de los entes intervinientes en la
gestación, materialización y gestión posterior del proyecto.

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Ventajas del Project Finance:

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Permite la asignación de riesgos entre los participantes en la transacción. De esta forma, el

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proyecto puede soportar un ratio de endeudamiento superior al que podría soportar en otras
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circunstancias. Esto tiene un importante impacto sobre el retorno de la inversión para los
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patrocinadores.
La financiación llevada a cabo por la empresa de forma tradicional, suele requerir la prestación
de garantías, muchas veces a través de los propios activos de los patrocinadores.
En las operaciones de Project Finance, las garantías sobre los préstamos se afectan únicamente
a los activos relacionados con el proyecto de inversión. De esta forma, los activos de los
patrocinadores pueden garantizar, en caso de que sea necesario, financiación adicional.
La realización de un proyecto a través de un Project Finance reduce el riesgo de los inversores.
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¿Quiénes son los patrocinadores de un Project Finance?

Se pueden distinguir cuatro tipos de patrocinadores, cada uno de los cuales persigue un objetivo
claro, que suele diferir según el tipo de patrocinador. En resumen:
Patrocinadores industriales, para los que la iniciativa suele estar relacionada con su negocio
principal (“Core Business”).
Patrocinadores públicos, ya sea el Gobierno Central, los Gobiernos Regionales, Locales o los
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Municipios, cuyos objetivos se centran en el bienestar social.
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Contratista y/o patrocinadores, que desarrollan, construyen o hacen funcionar el proyecto y
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están interesados en participar en la iniciativa aportando capital y/o deuda subordinada.
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Inversores puramente financieros. Estos inversores actúan como patrocinadores invirtiendo
dinero con el único objetivo de invertir en proyectos que les otorguen una alta rentabilidad.
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2. Ámbito de aplicación del Project Finance
El Project Finance es amplio ya que tanto puede ser utilizado por proyectos exclusivamente
privados, como por aquellos llevados a cabo por el sector privado mediante una licencia
administrativa, una concesión pública, o bien proyectos totalmente públicos.
Para que una operación se realice por Project Finance es preciso que se constituya una sociedad con
personalidad jurídica independiente de su promotor, que debe ser el titular de los activos del
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proyecto.
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En esta modalidad de financiación, es conveniente que se trate de un proyecto de inversión intensivo
en capital con un largo período de maduración.
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Teniendo en cuenta que la garantía básica de un Project Finance está constituida por los flujos de
caja generados, es aconsejable que se trate de negocios que operen en un sector cuyos ingresos
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sean estables y lo más fácilmente predecibles.
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Por tanto, habrá sectores en los que, por sus propias características, cuantía de la inversión
in
requerida y mercado cubierto, se encuentran con mayor facilidad dentro del ámbito de aplicación
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del Project Finance. Entre los más destacados encontramos los siguientes:
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Transportes: construcción de puentes, túneles, puertos, aeropuertos, autopistas, ferrocarriles,

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estaciones de transporte por carretera.

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Energías renovables y aprovechamientos energéticos: residuos sólidos, biomasa,
minihidráulica, eólica, solar-térmica, solar- fotovoltaica, geotérmica, autogeneración y

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cogeneración.
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Aguas: purificación/desalinización, abastecimiento, saneamiento.
Telecomunicaciones: telefonía general, telefonía móvil, por cable.
Proyectos industriales, medioambientales, etc. cuyas características básicas permitan la
aplicación de esta metodología. Proyectos generadores de proyectos con contratos de compra
de materia prima y de venta a largo plazo, como ejemplo, en el sector energético, la minería o
la siderurgia.
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3. Partes intervinientes en un Project Finance
Dada la complejidad de este método de financiación, tendremos al menos que conocer las partes que
intervienen, aunque no en todos y cada uno de los proyectos que se financian con este método
estarán todas presentes.
3.1. Sociedad Vehículo del Proyecto (SVP)
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Es la empresa constituida con el objeto de llevar a cabo la ejecución y explotación del proyecto, así
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como perceptora de los flujos generados por el mismo.
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La modalidad de personalidad jurídica adoptada depende de la naturaleza de las partes
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intervinientes, sus objetivos, aspectos fiscales que consideren. La vida de esta sociedad puede no
estar limitada en el tiempo o estar condicionada por aspectos administrativos externos (concesiones
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administrativas), legales o por la propia voluntad de los promotores.
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3.2. Socios promotores del proyecto

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en
En las operaciones de financiación de proyectos puede participar como socios de la SVP todas las
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entidades que vayan a jugar algún papel, bien económico aportando sus recursos, o bien estratégico
o técnico directo en la ejecución del proyecto, y tengan intereses en la evolución del negocio. Así,
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por ejemplo, pueden citarse:

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ae
Constructor, suministrador de instalaciones productivas y equipos.

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Socios industriales del proyecto.
Operador del negocio.
Cliente del producto o servicio generado por el proyecto.
Propietarios de la tierra.
Suministradores de materias primas.
3.3. El papel de los asesores en Project Finance
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Toda operación de financiación de proyectos en general, requiere un asesoramiento externo que
permita acotar los riesgos del proyecto y estructurar la operación a financiar. Se podrían citar los
siguientes por ser los más comunes:
3.3.1. Asesor de ingeniería

Una de las áreas más críticas a la hora de diseñar un Project Finance es el aspecto técnico y, por
ello, los prestamistas necesitan un profesional especializado que realice un estudio técnico
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independiente y les permita valorar la viabilidad técnica del proyecto, su nivel de rendimiento
esperado y los riesgos previsibles de la explotación. Las actividades más significativas que deben
du
realizar los asesores técnicos independientes pueden resumirse en:
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La preparación y presentación de informes de due diligence, que se trata de la detallada
te
investigación de diferentes áreas del negocio al objeto de conocer con mayor profundidad aquello
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que se desea adquirir. La supervisión y realización del proyecto de ingeniería y construcción.
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El asesoramiento durante la construcción de las instalaciones. Operaciones de control y gestión.

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3.3.2. Asesor medioambiental

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Presta asesoramiento al proyecto a través del estudio de impacto ambiental. Plantea alternativas a
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problemas, determina y evalúa riesgos.

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3.3.3. Asesor financiero

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Su actividad consiste en ofrecer asesoramiento financiero al proyecto materializado en los siguientes

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aspectos:
Asesora al promotor en la definición de los objetivos del proyecto.
Estudia el modelo de gestión para optimizar la actividad o el servicio que será prestado.
Infiere el conjunto de posibilidades de financiación disponibles dada la naturaleza y
condiciones del proyecto.
Planifica y coordina la ejecución de informes independientes.
Identifica los riesgos económicos y financieros del proyecto y los evalúa, asesora sobre la
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participación de las diferentes entidades intervinientes en la cobertura de esos riesgos.
Desarrolla el plan óptimo de financiación optimizando los fondos propios a aportar por los
promotores.
Elabora el Memorandum informativo o dossier completo con toda la documentación necesaria,
que empaquete el proyecto y sus características y lo haga vendible a inversores y
financiadores, locales y mundiales. Lo más importante para la realización del proyecto es
lograr la financiación y para ello se deberán realizar todos los análisis y estudios pertinentes de
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forma que toda la información quede clara y se pueda pasar al siguiente paso, que es encontrar
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los financiadores necesarios para poder financiar el proyecto. Los Bancos exigirán todo tipo de
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datos para comprobar su viabilidad, financiar un proyecto con la promesa de resultados futuros
y “sin recurso” será complicado y más caro.
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Colabora en la formalización jurídica de la operación participando en la redacción de los
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diversos contratos requeridos para el desarrollo del proyecto.
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Asegura la financiación del proyecto y dirige, en su caso, el proceso entre las diversas
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instituciones financieras.
Evalúa el desarrollo de la construcción y la explotación del proyecto.

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3.3.4. Asesor legal

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Toda operación de financiación de proyectos requiere la opinión legal de profesionales que asesoren
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sobre los aspectos legales, fiscales y marco legislativo que afecten al proyecto. Suelen ser
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nombrados por los patrocinadores, y sus tareas cubren todo el proceso de estructuración del
acuerdo. La profesionalidad y el prestigio de las firmas de abogados que participan en la

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estructuración del proyecto son esenciales para el éxito del mismo. El asesoramiento legal es
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necesario desde la fase inicial del proyecto, con el objeto de asegurar que se ha escogido el modelo
óptimo de gestión de la SVP, de acuerdo con la legislación vigente. Tratan de garantizar la
percepción de los flujos de efectivo esperados, articulando un sistema contractual que otorgue una
expectativa fiable sobre la realización efectiva de los ingresos previstos para el proyecto y su
distribución, tal y como se haya planeado en el modelo financiero.
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3.3.5. Otros asesores

En determinados proyectos son precisos otros informes de expertos independientes como, por
ejemplo:
Estudios de mercado que evalúen la evolución esperada del sector y del mercado en el que
desarrolle su actividad la SVP.
Agencias de rating, que califiquen posibles emisiones de deuda garantizada por parte de la
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SVP.
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Evaluación de seguros de todo tipo: es de vital importancia desde el punto de vista de un
banco o de un inversor, ya que en muchos casos los seguros se vuelven indispensables para
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mitigar los riesgos que conlleva el proyecto. Los asesores de seguros deberán analizar cada
te
aspecto asegurable del proyecto, establecer una cobertura a nivel nacional o internacional si
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fuese necesario y presentar un programa que reparta los riesgos asociados al proyecto en
función de su tipología.
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3.4. Agencias internacionales y compañías aseguradoras

en
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Numerosos proyectos cuentan con el apoyo financiero en condiciones favorables de Agencias
Internacionales. Los requerimientos establecidos por dichas agencias, inciden en la estructura de la

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financiación de proyectos.
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Por su parte, las compañías de seguros, como hemos mencionado anteriormente, juegan un papel
fundamental en las coberturas de determinados riesgos del proyecto.

m
3.5. Administración del Estado
En algunos proyectos, las entidades públicas desempeñan un papel fundamental cuando:
El proyecto se base en concesiones administrativas que revierten a la administración
correspondiente finalizado el periodo de concesión.
Sea necesaria la aprobación de determinados precios autorizados.
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La Administración pueda otorgar determinados beneficios fiscales, o si puede ser el cliente de
la SVP, o responsables del marco legislativo sobre el cual se sustenta su actividad.
3.6. Entidades financieras y sociedades de leasing
Las entidades financieras proporcionan recursos ajenos a largo plazo para el proyecto.
Normalmente, la operación se lleva a cabo de forma sindicada.
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Las sociedades de leasing por su parte pueden participar financiando determinados activos de la
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SVP.
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4. Características y riesgos del Project Finance
Existe una serie de requisitos mínimos comunes para estudiar un Project Finance, si bien no son los
únicos.
Posibilidad de construir una sociedad independiente del promotor propietaria de los activos del
proyecto, la sociedad vehículo del proyecto (SVP), que pueda asumir en nombre de socios y
promotores el desarrollo y liderazgo del proyecto.
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.e
Posibilidad de desarrollar contratos potenciales entre los involucrados en el proyecto,
du
diferentes según el sector en que nos encontremos.
Destacamos los siguientes:
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Construcción jurídica de una SVP independiente.
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Contrato con los proveedores de suministro de materia prima al proyecto.
.u
Contrato con los clientes para la compra del producto final. Contrato de construcción
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de precio fijo.
Contrato de operación y mantenimiento. Contrato de concesión administrativa.

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Convenio de financiación. Contrato de seguro.

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en
Garantías públicas o privadas si las hubiere. Etc.
Capacidad de estimar un análisis técnico-financiero mostrando la previsión de un flujo de caja

as
mínimamente predecible, suficiente y rentable, con los principales riesgos preidentificados y

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acotados, que permitan suponer razonablemente tal flujo de caja a largo plazo, para
st
presentarlo de forma creíble al mercado en general y el mercado financiero particular.

ae
¿A qué nos referimos con flujo de caja predecible?

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Es el dinero disponible en cada ejercicio, basado en el beneficio anual después de pagar intereses e
impuestos, y sumando el importe de las amortizaciones y provisiones, que queda libre para atender
el pago de las fuentes de financiación. Devuelve la cuota de principal prestado que corresponda y
remunera con dividendos los fondos propios de la SVP. Su predicción debe ser posible en base a
distintos escenarios de análisis – optimistas, neutros, pesimistas – que incluso en los casos más
adversos debe mostrar un flujo de caja mínimo con el que responder a la deuda.
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Es decir, este tipo de operaciones, como cualquier otra de financiación, conlleva unos riesgos que es
necesario identificar para poder diseñar el modelo de financiación que considere los factores
atenuantes o que limiten dichos riesgos. Si queremos hacer una clasificación de los riegos más
importantes a la hora de llevar a cabo este tipo de operaciones tendremos:
4.1. Riesgos de demanda
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Son las contracciones en el nivel de demanda que afecten a los ingresos del proyecto. Esto se puede
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mitigar con contratos de venta a largo plazo, contratos a largo plazo con acuerdos de rendimiento
du
mínimo de las instalaciones (o prestación de servicio) o con un servicio de deuda calculado con el
adecuado margen de seguridad.
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4.2. Riesgos de construcción
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ea
Puede que nos encontremos con un sobrecoste en las instalaciones y problemas en la puesta en
marcha con los que no contamos, como un retraso. Para ello, se debe:
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Disponer de instrumentos de generación de fondos que permitan hacer frente al servicio de deuda,
en
independientemente del momento en el que se realice la puesta en marcha de las instalaciones.

as
Disponer de fondos condicionados a la presentación de documentos justificativos de ejecución de las

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instalaciones sin riesgos de sobrecoste. Establecer unas condiciones en las licitaciones de obras y en
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los contratos que limiten los riesgos, como el suministro de instalaciones con contrato “llave en
ae
mano”, obras civiles con contratos a precio cerrado por unidad de obra, posibles depósitos en
m
prenda retenidos al constructor hasta la certificación definitiva de las inversiones, seguros que
cubran incidencias en el periodo de construcción,…
En algunos casos, también existe la posibilidad de que se comprometa el funcionamiento y
rentabilidad del proyecto por su incidencia negativa en el medio ambiente. Por ello, se debe realizar
un estudio de impacto medioambiental, contratar pólizas de aseguramiento y estudiar el marco
legislativo y de su posible evolución futura en materia medioambiental, asegurándose de que las
instalaciones productivas superarán futuras exigencias en regulación medioambiental.
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Otro factor que puede comprometer la construcción, es la posibilidad de que las partes
intervinientes en el proyecto no mantengan su capacidad para hacer frente a sus compromisos
financieros con el proyecto. Para ello, se hará un análisis previo de la capacidad financiera y calidad
crediticia de las distintas partes.
4.3. Riesgo operativo
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Puede ser que las instalaciones productivas generen un rendimiento inferior al esperado, por lo que
.e
tendremos que constituir una garantía por parte del constructor- suministrador frente a vicios
du
ocultos en la construcción, defectos de instalación y montaje, ante el incumplimiento de parámetros
técnicos, defectos de diseño o insuficiente rendimiento en las obras e instalaciones; pólizas de
.e
aseguramiento o contratos de mantenimiento a largo plazo.
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La gestión también puede llevar a la quiebra al proyecto, luego la selección de un equipo gestor
experimentado y la contratación de una póliza de seguro que cubra la posible responsabilidad frente
ea
a terceros es vital.
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El propio prestamista también puede imponer controles desmedidos o incurrir en el incumplimiento

l
en
de compromisos del principio de buena fe que comprometan las operaciones. Es por esto, que se
necesita evidenciar que el prestamista no ejerza ningún tipo de control efectivo sobre la sociedad
as
vehículo del proyecto, que evitará tomar participaciones en el capital o mantente a miembros del
ri
Consejo de Administración o que las actuaciones ante riesgo impagado están bien delimitadas.
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4.4. Riesgo financiero

m
Dentro del riesgo financiero, distinguimos entre:
Tipo de interés
Puede que el tipo de interés se sitúe por encima del establecido en el modelo de financiación. Para
cubrirlo, se puede contratar a un tipo variable pero con instrumentos de cobertura, contratar a un
tipo fijo equivalente, determinar un sistema de amortización ajustado a la capacidad de generación
de fondos del proyecto con un adecuado margen de seguridad que permita asumir incrementos en el
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tipo de interés.
Morosidad
Para cubrir este riego, se debe contratar una póliza de aseguramiento o determinar un sistema de
amortización ajustado a la capacidad de generación de fondos del proyecto con un adecuado margen
de seguridad que permita asumir los incrementos de morosidad.
Tipo de cambio
c
.e
Puede que las fluctuaciones en el tipo de cambio afecten negativamente al proyecto, por lo que
du
tendremos que cubrir el riesgo con instrumentos de cobertura (seguro de cambio, opciones, futuros
sobre divisas…) o usar contratación con cláusulas multidivisa de préstamo que permita al prestatario
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anticiparse antes de la evolución del tipo de cambio.
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5. La estructura y modalidades del Project Finance
Un Project Finance se puede ver como una red contractual que gira en torno a la SPV. Cada entidad
establece los contratos con la SPV que se refieren a fases específicas o partes del proyecto. El
acuerdo tiene éxito cuando todos los intereses de las partes (aunque no siempre totalmente
compatibles) se cumplen al mismo tiempo. Cada contrato, a su vez, puede incluir la subcontratación
con terceros y la prestación de garantías colaterales.
c
Cada participante en un Project Finance puede tener diversas funciones. Por ejemplo, el contratista
.e
puede ser promotor, constructor, y operador del proyecto, ya sea solo o en una empresa conjunta
du
con los demás. Los bancos pueden ser los patrocinadores y prestamistas de forma simultánea. A
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pesar de que cada proyecto específico tendrá un Proyect Finance distinto y particular, existen
algunas estructuras básicas tipo. Las más comunes son las que se detallan a continuación:
te
.u
5.1. BOT: Build Operate Transfer
ea
in
En esta modalidad, una SVP se constituye para realizar un proyecto en términos BOT (construir,
l
explotar y transferir), se compromete con el tercero interesado en el proyecto a:

en
as
Construirlo, siendo al SVP la encargada de buscar la financiación necesaria.
Explotarlo durante un número determinado de años obteniendo el beneficio que tal explotación
ri
origine a la SVP.
st
Transcurrido el periodo pactado para explotarlo, revertirlo o transferirlo, devolviendo la

ae
gestión y explotación- con sus beneficios- a quien ya es su propietario desde el final del plazo
m
pactado, el Estado o un promotor interesado en su realización.
Los proyectos de infraestructuras y los energéticos constituyen el ámbito natural de aplicación de la
estructura descrita.
Con un proyecto viable, su explotación (o la concesión que otorga la propiedad para el que la
construyó) durante el número de años establecido, genera flujos de caja suficientes para atender el
repago de la deuda. La SVP se cobra por la ejecución con el importe de la financiación. Hace frente
a su devolución con los ingresos que genera la explotación de lo construido.
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Obviamente, debe analizarse el periodo de la operación para que genere no sólo la carga para
repagar los préstamos, sino para que exista el margen suficiente de remuneración a los accionistas
de la SVP que aportaron fondos. Pasado el periodo pactado, la gestión pasa a su propietario.
Cediendo unos años de explotación, no ha tenido que desembolsar ningún importe para tener la
propiedad y recuperar la explotación.
En este tipo de estructuras la Administración impone determinados controles con el objeto de
analizar:
c
.e
El cumplimiento de la legislación medioambiental por parte de la SVP.
du
Que el esfuerzo económico soportado por el consumidor final sea asumible en función del
.e
servicio prestado.
te
Que la SVP preste el servicio conforme a las condiciones especificadas. El mantenimiento
adecuado de las instalaciones y la reversión de las mismas al Estado en condiciones óptimas.

.u
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La principal ventaja de esta estructura es que maximiza, en términos cuantitativos, la financiación

in
procedente del sector privado y la implicación del operador durante la fase de
construcción/explotación, favoreciendo su eficiencia.

l
en
Entre los inconvenientes, tendríamos la pérdida de control sobre el proyecto por parte de la
as
Administración y el encarecimiento de la financiación privada frente a la financiación

ri
presupuestaria.
st
Este modelo permite algunas variantes aplicables, como por ejemplo:

ae
Pago por parte de la SVP de un determinado canon en concepto de derechos de explotación del
m
servicio. Este pago puede realizarse alternativamente en el momento de otorgar la concesión, a
lo largo de la vida de explotación o en el momento de reversión del deterioro.
Puede plantearse una privatización total del servicio prestado por la infraestructura.
La estructura de la operación se puede esquematizar siguiendo lo dispuesto en los cuadernos
del ICO de la siguiente forma:
En la otorgación de la concesión para su explotación
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.e
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Durante la etapa de explotación del proyecto

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5.2. BOOT: Build Own Operate Transfer
Un BOOT construye, posee, opera y transfiere. Permite al interesado encargar la ejecución y
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explotación de un proyecto a un SVP constituida para tal efecto sin pagar previamente nada por ello,
pasando a dicha SVP la explotación de lo construido durante un número de años determinado
suficientes para poder cobrar lo ejecutado y devolver con ello la financiación.
La diferencia entre esta modalidad y la anterior reside en una mayor garantía para la SVP basada en
ser la propietaria de lo construido hasta finalizar el periodo de explotación pactado. Se suele aplicar
a las concesiones administrativas de los gobiernos, quienes tratarán de equilibrar su deseo de
desarrollar el país y retomar propiedad y control cuanto antes y la necesidad de que la deuda sea
c
.e
pagada y los accionistas de la SVP sean remunerados adecuadamente. En muchos países en
desarrollo.
du
.e
5.3. BOO: Build Own Operate
te
.u
Un BOO construye, posee y opera y la propiedad del proyecto sigue siendo por lo general de la
compañía (por ejemplo, una red de telefonía móvil). Por lo tanto, la empresa privada es la que
ea
obtiene los beneficios provenientes de cualquier valor residual del proyecto. Esta estructura se
in
utiliza cuando la vida física del proyecto coincide con el periodo de la concesión.
l
en
Una estructura BOO involucra grandes cantidades de financiación y un largo periodo de
recuperación. Algunos ejemplos de proyectos BOO son las plantas de tratamiento de aguas. Estos
as
centros administrados por empresas privadas procesan agua cruda, proporcionada por la entidad del
ri
sector público, en el agua filtrada, que devolviéndose la utilidad al sector público para que la
st
distribuyan a los clientes.

ae
m
5.4. Otro tipo de estructuras
Existen multitud de modalidades de Project Finance, entre las que podemos encontrar:
BTO (Build-transfer-operate).
BOR (Build-operate-renewal of concession).
DBFO (Design-build-finance-operate).
BLO (Build-lease-own). BLT (Build-lease-transfer).
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En general, todos estos tipos de contratos se diferencian por el tiempo en que la propiedad de los
activos construidos permanece en poder de la SPV, ya que tarde o temprano pasan a manos del
sector público (excepto en el BOO). Sin embargo, desde el punto de vista del Project Finance estas
diferencias no son relevantes, ya que el financiamiento se basa en los flujos de caja esperados del
proyecto, pero no en sus activos.
Si se quisiera resumir en una frase cuál es la característica esencial del contrato, se podría afirmar
lo siguiente: es un asignador de los riesgos del proyecto entre las partes con el objetivo de
c
.e
viabilizarlo.
du
Por lo tanto, un factor crítico de éxito del Project Finance es el contrato que suscribe la SPV con la
entidad pública. En la siguiente sección se expondrán cuáles son los principales riesgos que se
.e
presentan en un proyecto de infraestructura y cómo son tratados o asignados en una estructura
te
Project Finance. .u
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6. Fuentes de financiación en Project Finance
Las fuentes de financiación de cualquier proyecto y su estructura dependen de las características
del mismo y de su capacidad generadora de fondos. La estructura de financiación se recoge en el
siguiente gráfico:
c
.e
du
.e
te
.u
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6.1. Recursos propios

st
Como norma general en este tipo de proyectos no puede ser inferior al 25% del total de la
ae
financiación, si bien en algunos proyectos puede descender hasta el 10%. Se distribuye de la

m
siguiente forma:
Capital invertido: Aunque no existe una regla fija acerca de su importe, el capital invertido
junto con la deuda subordinada generalmente oscila entre el 10 y el 30% del balance,
dependiendo del riesgo de la operación y del volumen que alcancen los dos siguientes
conceptos.
Deuda subordinada: ésta, puede tener un carácter general, desde el punto de vista de
financiación, o un carácter específico con el fin de hacer frente a la cobertura de determinadas
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necesidades financieras: imprevistos, riesgos de cambio, etc. Puede llegar a alcanzar hasta un
15% del total de la financiación.
Deuda del promotor: es la deuda que debe ser atendida en primer lugar, después de las
obligaciones con los trabajadores y las obligaciones fiscales. La deuda del promotor puede
consistir en préstamos asegurados o no asegurados. Los segundos son prioritarios con respecto
a los primeros.
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.e
6.2. Subvenciones
du
Con el fin de mantener una adecuada valoración del riesgo, debe considerarse el carácter
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reintegrable o no reintegrable de la subvención y verificar la concesión y los plazos para su cobro.
te
En ningún caso se consideran como fondos propios del proyecto.
.u
ea
6.3. Préstamo principal (Senior Debt)

in
Esta financiación, normalmente vía crédito sindicado, puede oscilar entre el 60% y el 90% de la
l
financiación total del proyecto y presenta las características siguientes:

en
as
En el momento de la formalización del crédito se conocen todas las fuentes de financiación del
proyecto.
ri
Igualdad en la garantía en las entidades que participan del crédito. Una entidad no puede
st
encontrarse en ventaja con respecto a las demás.

ae
El contrato de financiación vía préstamo principal incluye en la cláusula crossdefault, esto es,
m
el impago de cualquier préstamo por el prestatario será considerado como impago de todos los
demás préstamos a efectos de resolución del contrato.
Cualquier amortización anticipada de una parte del préstamo se reparte proporcionalmente
entre todos los prestamistas.
Se excluyen tratos de favor con el prestatario por parte de alguna de las entidades
intervinientes.
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6.4. Préstamo vía acuerdo entre entidades de crédito
Si el prestatario recibe la financiación de varias entidades, debe elaborarse un acuerdo global
señalándose las diferentes condiciones del préstamo y periodos de amortización a los que se acoge
cada entidad prestamista. Por lo tanto, la finalidad de este acuerdo es:
Coordinar prioridades en la amortización de préstamo global. Acelerar el vencimiento de
préstamos.
c
.e
Establecer un acuerdo de reparto de pérdidas, si es el caso.
Coparticipación en la compensación o absorción de pérdidas.
du
Coordinación de cualquier contragarantía.
.e
Eliminación de posiciones legales de ventaja.
te
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Recuerda
La financiación de proyectos, como hemos visto, se puede realizar mediante varias y numerosas
formas y herramientas, desde la aportación de capital de un promotor o firmas interesadas en
el proyecto, pasando por combinaciones de fondos propios y créditos. Y, en ocasiones, se puede
usar como herramienta Project Finance, si el proyecto cumple determinados requisitos para
ello.
c
La innovación consiste, pues, en que el sistema financiero sustituye las tradicionales garantías
.e
reales, o casi, por una multitud de informes y estudios de viabilidad (técnicos, jurídicos y
du
económicos) y por la implicación contractual de todos o la mayoría de los entes intervinientes
en la gestación, materialización y gestión posterior del proyecto.
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Para que una operación se realice por Project Finance es preciso que se constituya una
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sociedad con personalidad jurídica independiente de su promotor, que debe ser el titular de los
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activos del proyecto.
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La modalidad de personalidad jurídica adoptada depende de la naturaleza de las partes
intervinientes, sus objetivos, aspectos fiscales que consideren. La vida de esta sociedad puede
in
no estar limitada en el tiempo o estar condicionada por aspectos administrativos externos

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en
(concesiones administrativas), legales o por la propia voluntad de los promotores.
Toda operación de financiación de proyectos en general, requiere un asesoramiento externo

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que permita acotar los riesgos del proyecto y estructurar la operación a financiar. Se podrían
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citar los siguientes por ser los más comunes:

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Los riesgos de demanda son las contracciones en el nivel de demanda que afecten a los
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ingresos del proyecto. Esto se puede mitigar con contratos de venta a largo plazo, contratos a
largo plazo con acuerdos de rendimiento mínimo de las instalaciones (o prestación de servicio)
m
o con un servicio de deuda calculado con el adecuado margen de seguridad.
Un Project Finance se puede ver como una red contractual que gira en torno a la SPV. Cada
entidad establece los contratos con la SPV que se refieren a fases específicas o partes del
proyecto. El acuerdo tiene éxito cuando todos los intereses de las partes (aunque no siempre
totalmente compatibles) se cumplen al mismo tiempo. Cada contrato, a su vez, puede incluir la
subcontratación con terceros y la prestación de garantías colaterales.
Con un proyecto viable, su explotación (o la concesión que otorga la propiedad para el que la
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construyó) durante el número de años establecido, genera flujos de caja suficientes para
atender el repago de la deuda. La SVP se cobra por la ejecución con el importe de la
financiación. Hace frente a su devolución con los ingresos que genera la explotación de lo
construido.
Un BOOT construye, posee, opera y transfiere. Permite al interesado encargar la ejecución y
explotación de un proyecto a un SVP constituida para tal efecto sin pagar previamente nada
por ello, pasando a dicha SVP la explotación de lo construido durante un número de años
c
determinado suficientes para poder cobrar lo ejecutado y devolver con ello la financiación.
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Un BOO construye, posee y opera y la propiedad del proyecto sigue siendo por lo general de la
du
compañía (por ejemplo, una red de telefonía móvil). Por lo tanto, la empresa privada es la que
obtiene los beneficios provenientes de cualquier valor residual del proyecto. Esta estructura se
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utiliza cuando la vida física del proyecto coincide con el periodo de la concesión.
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Introducción Al Project Finance

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Introducción Al Project Finance

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[AFO0285G5] Financiación del Proyecto

[MOD02465G] Financiación del Proyecto

En esta unidad realizaremos una aproximación al Project Finance.

Aproximarse a la definición del Project Finance y delimitar su concepto y ámbito de aplicación.

conocer los mecanismos de minoración de riesgos.

1. Conceptualización de Project Finance

Es necesario delimitar el concepto: Project Finance, que NO es financiación de proyectos.

formas y herramientas, desde la aportación de capital de un promotor o firmas interesadas en el

económicos) y por la implicación contractual de todos o la mayoría de los entes intervinientes en la

gestación, materialización y gestión posterior del proyecto.

Ventajas del Project Finance:

Permite la asignación de riesgos entre los participantes en la transacción. De esta forma, el

de garantías, muchas veces a través de los propios activos de los patrocinadores.

patrocinadores pueden garantizar, en caso de que sea necesario, financiación adicional.

La realización de un proyecto a través de un Project Finance reduce el riesgo de los inversores.

¿Quiénes son los patrocinadores de un Project Finance?

claro, que suele diferir según el tipo de patrocinador. En resumen:

principal (“Core Business”).

2. Ámbito de aplicación del Project Finance

administrativa, una concesión pública, o bien proyectos totalmente públicos.

en capital con un largo período de maduración.

Transportes: construcción de puentes, túneles, puertos, aeropuertos, autopistas, ferrocarriles,

estaciones de transporte por carretera.

Energías renovables y aprovechamientos energéticos: residuos sólidos, biomasa,

minihidráulica, eólica, solar-térmica, solar- fotovoltaica, geotérmica, autogeneración y

Aguas: purificación/desalinización, abastecimiento, saneamiento.

Telecomunicaciones: telefonía general, telefonía móvil, por cable.

Proyectos industriales, medioambientales, etc. cuyas características básicas permitan la

aplicación de esta metodología. Proyectos generadores de proyectos con contratos de compra

3. Partes intervinientes en un Project Finance

estarán todas presentes.

3.1. Sociedad Vehículo del Proyecto (SVP)

3.2. Socios promotores del proyecto

por ejemplo, pueden citarse:

Constructor, suministrador de instalaciones productivas y equipos.

Socios industriales del proyecto.

Operador del negocio.

Cliente del producto o servicio generado por el proyecto.

Suministradores de materias primas.

3.3. El papel de los asesores en Project Finance

Toda operación de financiación de proyectos en general, requiere un asesoramiento externo que

siguientes por ser los más comunes:

3.3.1. Asesor de ingeniería

El asesoramiento durante la construcción de las instalaciones. Operaciones de control y gestión.

3.3.2. Asesor medioambiental

problemas, determina y evalúa riesgos.

3.3.3. Asesor financiero

Su actividad consiste en ofrecer asesoramiento financiero al proyecto materializado en los siguientes

Asesora al promotor en la definición de los objetivos del proyecto.

Infiere el conjunto de posibilidades de financiación disponibles dada la naturaleza y

condiciones del proyecto.

Planifica y coordina la ejecución de informes independientes.

participación de las diferentes entidades intervinientes en la cobertura de esos riesgos.

Elabora el Memorandum informativo o dossier completo con toda la documentación necesaria,

que empaquete el proyecto y sus características y lo haga vendible a inversores y

financiadores, locales y mundiales. Lo más importante para la realización del proyecto es

y “sin recurso” será complicado y más caro.

Evalúa el desarrollo de la construcción y la explotación del proyecto.

3.3.4. Asesor legal

acuerdo. La profesionalidad y el prestigio de las firmas de abogados que participan en la

óptimo de gestión de la SVP, de acuerdo con la legislación vigente. Tratan de garantizar la

distribución, tal y como se haya planeado en el modelo financiero.