Está en la página 1de 97

MODELACIÓN FINANCIERA PARA PROJECT FINANCE

Alejandro Hernández R.

Santiago, Diciembre 2016

AGENDA
 Conceptos de Project Finance
 Definición y utilidad de un modelo financiero para Project Finance (Proyectos APP)
 Diferencia entre evaluación determinística y evaluación estocástica
 Estructura general de un modelo financiero
 Descripción de principales planillas de un modelo financiero (Recorrer las distintas planillas de un Modelo Financiero: Hoja
Parámetros, Hoja Deuda/Financiamiento, Hoja Depreciación/Amortización, Hoja Evaluación Financiera, Hoja Evaluación Pura, Hoja
Estado de Resultados, Hoja Balance, Hoja Fuentes y Usos) y su operación (Ingreso de Parámetros, Celdas de Control, Objetivo del
Modelo)
 Cálculo de los requerimientos del proyecto para su financiamiento
 Tipos de financiamiento (bono preoperativo, crédito bancario, crédito puente)
 Cálculo de costos financieros
 Modelación de la deuda (cupones constantes, cupones crecientes, amortizaciones constantes, bullet, cero cupón, períodos de gracia
de intereses y/o amortizaciones)
 Concepto y modelación de la cuenta de reserva del servicio de la deuda
 Concepto y modelación del DSCR (Ratio de Cobertura de Deuda)
 Construcción del flujo de caja
 Diferencias entre el flujo de caja del proyecto puro y del inversionista
 Solución del modelo, Solver, e indicadores financieros VAN, TIR.
 Ejemplo práctico de Modelación Estocástica.
 Presentación Casos de Estudio 2
 Ejercicio Modelación Financiera

Conceptos de Project Finance

3

cuyo repago está soportado en los recursos generados por el propio proyecto.  Son créditos en los cuales no se exige colateral (activos de respaldo). de manera que sus flujos de caja y el valor de sus activos puedan responder por si solos como garantía de reembolso de la financiación recibida (por ejemplo pagos directos del gobierno y/o de los usuarios). Es una modalidad de financiación para un proyecto. fianzas o aval y donde los activos de los dueños del proyecto no se ven involucrados en la operación .PROJECT FINANCE  ¿Qué es Project Finance?  Project Finance se refiere a un tipo de financiamiento en el cual los prestamistas miran principalmente el flujo de caja y los activos del proyecto como fuente del repago de sus créditos.

después a la minería. a los servicios públicos y grandes proyectos industriales  El alcance se siguió expandiendo a todos los tipos de proyectos de infraestructura  Hoy en día incluso proyectos de mediana escala (US $5 millones) pueden llegar a usar la modalidad del Project Finance .ORÍGENES Y DESARROLLO DEL PROJECT FINANCE  El Project Finance tuvo su origen en la industria de la energía en países industrializados (créditos para la producción de petróleo & gas)  Más tarde se extendió al transporte (mayormente tuberías de petróleo y gaseoductos).

tanto la capacidad de préstamo. como la calificación de crédito (credit rating) del promotor del proyecto  Por las reglas de contabilidad específicas del país y/o beneficios tributarios Desde la perspectiva de la Entidad Prestamista (Bancos. ¿POR QUÉ USAR PROJECT FINANCE? Desde la perspectiva del promotor o dueño del Proyecto  Por el excesivo tamaño y costo de los proyectos  Para minimizar el riesgo  Para preservar. Fondos de Pensiones)  Por la presión competitiva del mercado  Buscar retornos más altos  Mejorar la habilidad de determinar y asumir los riesgos  Comprender mejor la naturaleza del proyecto .

Sin embargo.  La SPV (Gestor Privado) recauda comúnmente fondos a través de este instrumento por una combinación de capital —proporcionado por los accionistas de la compañía del proyecto— y deuda. 7 .PROJECT FINANCE  La financiación de proyectos de infraestructura puede realizarse acudiendo a diferentes instrumentos financieros. en el que existen múltiples las fuentes de financiación y múltiples actores involucrados en esta operación. proporcionada por los bancos o a través de bonos u otros instrumentos financieros. Cada uno de ellos invoca intereses diferentes pero con un elemento en común: la exitosa ejecución y explotación del proyecto. y las relaciones contractuales entre los accionistas y los prestamistas. uno de los más comunes es el denominado Project Finance. La estructura financiera es la combinación de capital y deuda.

PROJECT FINANCE 8 .

Las garantías especiales para la seguridad del Normalmente garantías especiales son crédito no son requeridas frecuentemente. constituida especialmente para el proyecto es la compañía matriz con todos sus desarrollo y operación del proyecto de inversión. Las fuentes de repago y garantía son los activos Las fuentes de repago y garantía de la deuda del proyecto que sean de propiedad de la son todos los activos de la compañía.PROJECT FINANCE Financiamiento Corporativo Project Finance La persona jurídica que contrae endeudamiento La persona jurídica que contrae el es una persona jurídica nueva y distinta de sus endeudamiento para la financiación del accionistas. sociedad de propósito exclusivo. activos. combinación de las anteriores. en especial los flujos futuros del proyecto. ya requeridas a los sponsors o accionistas de la que los acreedores atenderán el estado Sociedad Concesionaria. denominada comúnmente SPV (special propose vehicle). 9 . incluso existe la resultado de la compañía y sus inversiones posibilidad de que se otorguen garantías por futuras como elementos básicos para el parte del Estado receptor de la inversión o una otorgamiento del crédito.

(consorcio) le permite a los promotores o dueños del proyecto compartir los riesgos del proyecto  Si el costo de inversión de capital del proyecto es demasiado grande. la decisión de emprender el proyecto por si sólo podría poner en jaque la viabilidad del futuro del promotor o dueño  De forma semejante. comparado con la capacidad de capitalización del promotor. un proyecto puede ser demasiado grande para que el país anfitrión lo financie a partir de los recursos de su erario nacional .VENTAJAS PROJECT FINANCE Compartir el Riesgo  Una asociación -joint venture.

ese “tercero” puede ser el comprador o adquirente principal del producto del proyecto  Si la capacidad de endeudamiento del comprador del producto del proyecto es mayor que la de los promotores del proyecto. entonces el proyecto podrá conseguir créditos más baratos que lo que los patrocinadores conseguirían por si mismos  Un proyecto puede levantar fondos sobre la base de obligaciones contractuales cuando: 1. permitiéndole servir totalmente la deuda bajo cualquier circunstancia razonablemente previsible . Cuando las provisiones del contrato son suficientemente estrictas para asegurar un flujo de caja adecuado para el proyecto. Los compradores entran en contratos de largo plazo para comprar el producto del proyecto. y 2. VENTAJAS PROJECT FINANCE Ampliación de la Capacidad de Endeudamiento  Project Finance le puede permitir al patrocinador del proyecto poder financiarlo utilizando la capacidad crediticia de un tercero  Muchas veces.

un Project Finance implica costos de transacción más altos que un financiamiento convencional comparable  La Complejidad de los Project Finance: Un Project Finance se estructura alrededor de un conjunto de contratos que deben ser negociados por todas las partes del proyecto  Apoyo de Crédito Indirecto: Para cualquier grado de apalancamiento de la estructura de capital. DESVENTAJAS PROJECT FINANCE  Los esquemas de Project Finance son costosos de armar. el costo de la deuda será típicamente más alto en un esquema de Project Finance que en un financiamiento convencional comparable debido a la naturaleza indirecta del soporte del crédito. Debido a su alta complejidad. El soporte al crédito en un Project Finance se proporciona a través de compromisos contractuales en vez de una promesa directa de pagar .

**Préstamo sin recurso (“Non-recourse loan”): Los recursos de los prestamistas en caso de incumplimiento son limitados principalmente o exclusivamente a los activos del proyecto. El financiamiento de la inversión misma y el repago de la deuda no está basada en el valor de los activos físicos del proyecto ni en la historia crediticia del inversionista. CARACTERÍSTICAS PROJECT FINANCE 1. sino que en los flujos futuros que se espera que el proyecto genere. 2. incluyendo bonos y garantías de cumplimiento y rendimiento. Se constituye una sociedad separada para realizar el proyecto. 13 . una vez obtenida la correspondiente concesión del Estado concedente/delegante (Giro exclusivo).

CARACTERÍSTICAS PROJECT FINANCE 3. se requiere de un periodo prolongado de ejecución. El gestor o promotor del proyecto aporta una gran parte del capital de la sociedad de proyecto. La sociedad de proyecto celebra contratos integrales con proveedores y clientes. Para realizar el proyecto. 14 . tiempo suficiente de operación para generar los recursos necesarios para atender el servicio de la deuda y demás acreencias (amortización de la deuda). La solidez del sponsor es importante para el éxito del proyecto. 4. Se contrae una deuda a largo plazo. vinculando así el financiamiento del proyecto a su gestión. 5.

En la mayoría de los casos. CARACTERÍSTICAS PROJECT FINANCE 6. instituciones públicas. 15 . infraestructura) 8. compañías de seguros generales. institucionales. Generalmente los proyectos se desarrollan en sectores regulados ( por el problema del monopolio natural) 11. y por lo tanto problemas de agencia. consultores. gobierno (s). Muchos contratos. petróleo. inversionistas privados. Activos basados en ingeniería financiera ( flujos de caja debidamente estructurados y “segmentados”) 7. el activo real no es de propiedad de la firma. Son proyectos de largo plazo que tienen un vida finita y un periodo fijo de término (puede ser mayor a 30 años = promedio internacional 22 años en infraestructura. Participan muchos actores y agentes: constructores. 10. Concesiones minera a 100 años). bancos. sino que pertenece al gobierno o a otro agente ( minería. La principal fuente de pago de las deudas son los flujos de caja que el proyecto puede generar 9.

lo cual permite a éste implementar diversos proyectos sin copar su capacidad de endeudamiento. Por esta ventaja los Patrocinadores están dispuestos a incurrir en un proceso de financiamiento más complejo.PRINCIPALES PRINCIPIOS DEL PROJECT FINANCE La deuda contraída por el Proyecto no es considerada deuda corporativa del Patrocinador. Proyecto 1 Mercado Bursátil Patrocinador Proyecto 2 o Bancario Estructura legal limita el Project Finance recurso al Patrocinador . largo y costoso.

para acceder al mercado bancario y/o bursátil. PRINCIPALES PRINCIPIOS DEL PROJECT FINANCE Principio 1: Mejora Crediticia del Proyecto Estudios Estructura Especializados Financiera Calificaciones Estructura Proyecto de Riesgo Legal Proyecto Disminuye el riesgo asumido por los acreedores Mediante la estructuración legal y financiera se logra obtener un menor riesgo que el riesgo del “proyecto puro”. Dependiendo del conjunto de características de cada proyecto. . hay que evaluar el tipo de estructuración más apropiada y sus costos y beneficios.

permite un margen de seguridad.5x promedio. La estructura financiera busca asegurar que el Proyecto tenga una adecuada fortaleza financiera para el nivel de riesgo objetivo que se busca alcanzar. Para ello se utilizan normalmente elementos como: • Servicio de la deuda < ingresos del Proyecto – DSCR o RCSD (ejemplo 1. Significa que la caja disponible proyectada para el servicio de la deuda es en promedio un 50% superior al servicio de la deuda) . En este sentido la estructura financiera debe ser capaz de pagar el servicio de la deuda (incluso bajo escenarios de stress).PRINCIPALES PRINCIPIOS DEL PROJECT FINANCE Principio 1: Mejora Crediticia del Proyecto 1.

Cascada de pagos.PRINCIPALES PRINCIPIOS DEL PROJECT FINANCE Principio 1: Mejora Crediticia del Proyecto 2. prioridad en el uso de los ingresos periódicos (ejemplo): – 1ro: Gastos de operación – 2do: Gastos de mantenimiento – 3ro: Gastos de mantenimiento mayor – 4to: Pago de intereses financieros – 5to: Pago de amortización del principal de la deuda – 6to: Fondeo de cuentas de reserva – 7mo: Excedente para distribución al Patrocinador(dividendos) .

que permiten contar con liquidez para seguir sirviendo la deuda y pagando gastos del proyecto en situaciones de interrupción o insuficiencia de los flujos del proyecto.  Cuenta de Reserva para Mantenimiento Mayor: Es una cuenta de acumulación y uso. 20 . creando una protección ante eventuales problemas puntuales de iliquidez en el proyecto. que permite ir reservando periódicamente flujos de caja “antes del servicio de la deuda” para acumular el monto necesario para llevar a cabo los mantenimientos mayores programados cada cierto número de años. Un elemento relevante y común en la estructuración de un financiamiento de proyectos son las cuentas de reserva.  Cuenta de Reserva del Servicio de la Deuda: Se fondea con el producto del mismo financiamiento y que reserva una cierta cantidad de meses de pagos de deuda. en caso se interrumpan temporalmente los ingresos.  Cuenta de Reserva para Gastos de Operación y Mantenimiento Rutinario: Tiene como propósito proporcionar liquidez para hacer frente a los desembolsos normales de gastos que requiere el proyecto.PRINCIPALES PRINCIPIOS DEL PROJECT FINANCE Principio 1: Mejora Crediticia del Proyecto 3.

• Garantizar que se complete la obra (Completion Guarantee). . • Solventar el costo de una pérdida de la concesión por causas atribuibles al Patrocinador. • Solventar sobrecostos de operación y mantenimiento que no sean cubiertos por el Operador.PRINCIPALES PRINCIPIOS DEL PROJECT FINANCE Principio 2: Deuda Sin Recurso o con Recurso Limitado al Patrocinador Dependiendo del tipo de Proyecto. sector y tipo de financista. algunas de las formas de apoyo mínimo involucradas son las siguientes: • Solventar sobrecostos y retrasos en la construcción que no sean cubiertos por el Constructor.

.PRINCIPALES PRINCIPIOS DEL PROJECT FINANCE Principio 3: Soporte Externo de Terceros Distintos al Patrocinador Cuando la estructura legal y financiera más el soporte del Patrocinador y/o de los Contratistas aún no es suficiente para acceder a un nivel de riesgo aceptable para los acreedores. resulta necesario y/o recomendable para el Proyecto considerar la contratación de una Garantía Parcial de Crédito (GPC).

pues éste solamente acepta proyectos de la más alta calidad crediticia (AA o AAA). . entidades calificadas en “AAA”.  Este tipo de garantía es particularmente útil cuando se desea acceder a financiamiento bursátil. y a través de ella se logra mejorar el nivel de la calificación crediticia.PRINCIPALES PRINCIPIOS DEL PROJECT FINANCE Principio 3: Soporte Externo de Terceros Distintos al Patrocinador  La GPC es otorgada a favor de los acreedores por aseguradoras financieras o la banca de desarrollo / multilateral. nivel que es muy difícil u oneroso de alcanzar para un proyecto sin el soporte de una GPC.

 Para aquellos proyectos que califiquen. el que requiere de una estructuración financiera y legal más sofisticada y mayores protecciones que el financiamiento bancario o de la banca de desarrollo. .PRINCIPALES PRINCIPIOS DEL PROJECT FINANCE Principio 4: Apalancamiento Máximo  Otro de los principios del Project Finance es que se busca alcanzar el máximo endeudamiento posible para el Proyecto de tal forma que se minimice la contribución de capital que deba realizar el Patrocinador.  El apalancamiento máximo normalmente se logra con el mayor plazo y obteniendo financiamiento a tasa fija. pues esto permite aprovechar al máximo los flujos futuros del Proyecto. el máximo apalancamiento se logra a través del financiamiento bursátil.

PRERREQUISITOS PARA UN PROJECT FINANCE  Evaluación Financiera (privada) del Proyecto  Evaluación Económica (social) del Proyecto  Análisis de Sensibilidad  Análisis de Riesgo (Simulación MonteCarlo)  Reducir y compartir riesgos vía contratos Copyright©2007 CRI South-America .

razones y coeficientes financieros. Retorno sobre el Capital Propio (Return on Equity-ROE) Copyright©2007 CRI South-America . ADSCR y Debt Service Capacity Ratio.PRERREQUISITOS PARA UN PROJECT FINANCE El Análisis Financiero se preocupa de:  La viabilidad financiera general de un Proyecto y su sustentabilidad --VAN. efecto de la inflación.  La capacidad del proyecto de servir su deuda — razones de cobertura de deuda (Annual Debt Service Coverage Ratio.  La capacidad del proyecto de generar suficientes retornos para los accionistas — Retorno sobre los Activos (Return on Assets-ROA). DSCR). TIR. etc.

 Expresado en términos monetarios. cálculo de la rentabilidad propia del proyecto y su aporte al portafolio de proyectos del Estado Copyright©2007 CRI South-America . ya sea individual o colectivamente (willingness to pay) estarían dispuestos a pagar por el producto del proyecto  En cambio. PRERREQUISITOS PARA UN PROJECT FINANCE El Análisis Económico se preocupa de los fundamentos económicos del proyecto:  En la Viabilidad Económica del Proyecto se miden los beneficios como el incremento neto en el bienestar económico del país que proviene de los bienes y servicios que proveerá el proyecto. cálculo del valor que le agrega a la economía del país y TIRe económico. los beneficios económicos se miden entonces como el máximo monto que la gente. los costos del proyecto se miden como el valor que los residentes del país colocan en todos los recursos que tendrán que ser desviados de otros usos productivos alternativos (costos de oportunidad) con el objeto de poder construir y operar el proyecto  VANe económico.

PRERREQUISITOS PARA UN PROJECT FINANCE El Análisis de Riesgo se preocupa de :  Identificar las distintas áreas de riesgo del proyecto  Cuantificar el impacto de cambios de las probabilidades en las variables de riesgo. sobre la viabilidad económica y financiera del Proyecto  Asignar los riesgos al agente mejor preparado para enfrentarlos Copyright©2007 CRI South-America .

Definición y utilidad de un Modelo Financiero 29 .

cuya finalidad es evaluar la viabilidad del mismo para ser realizado o implementado. cambios en las tasas de interés. mismos que son combinados con diversas variables que inciden en el desarrollo del negocio. 30 . entre otras. Permite determinar la rentabilidad y bancabilidad del proyecto mediante la simulación de distintos escenarios de flujos y estructuras de financiamiento. como es el caso del crecimiento de la demanda.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  ¿QUÉ ES UN MODELO FINANCIERO? Es la representación de un proyecto a través de su flujo de caja. cambios en las condiciones de mercado y el crecimiento de la economía.

• Monitorear el desempeño de una APP 31 . • Para determinar las condiciones bajo las cuales el proyecto puede ser realizable (por ejemplo secuencia de pagos del Estado (Pagos por Disponibilidad) a un Gestor Privado en una APP. garantías de ingresos mínimos.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  ¿PARA QUÉ SIRVE? • Para construir indicadores que permitan determinar la conveniencia de realizar el proyecto.). • Herramienta indispensable en la estructuración de contratos APP • Para anticipar problemas de liquidez. • Herramienta clave para renegociación de contratos. tarifas etc.

INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  ¿CÓMO SE HACE? Se colocan en una planilla de cálculo de la plataforma MS Excel todas las fuentes de ingreso y egreso del proyecto. Egresos Ingresos Requerimientos construcción Pagos del Estado (Pagos por Disponibilidad) Costos O&M Capital del inversionista privado Pagos al Estado (Estudios) Ingresos propios del Proyecto Costos de Financiamiento Repago de la deuda Dividendos del inversionista 32 .

INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  ¿CÓMO SE HACE? • Se ordenan los flujos de fondos del proyecto de forma de poder construir los indicadores necesarios para la toma de decisiones. Los indicadores más comunes son: – VAN (Valor Actual Neto) – TIR (Tasa Interna de Retorno) – DSCR (Ratio Servicio Cobertura de Deuda) – Pagos del Estado (Pagos por Disponibilidad) al Gestor Privado 33 .

– Inversión ±10%. • Generalmente se complementa con un análisis de sensibilidad. 34 . – Costos ±20% y también su tasa de crecimiento. – Ingresos ± 20% y también su tasa de crecimiento.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  MODELACIÓN DETERMINÍSTICA • Es la evaluación tradicional donde el resultado que se obtiene son los indicadores económicos del proyecto. – Al cambiar las variables en el análisis de sensibilidad aparece un nuevo set de indicadores.

– Se les asignan funciones de distribución de probabilidad. – Se realiza una simulación de Monte Carlo. 35 . – Identifica las variables críticas para el proyecto. • ¿Cómo se hace? – Se seleccionan las variables aleatorias. – Permite modelar mejor el comportamiento real de las variables involucradas.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  MODELACIÓN ESTOCÁSTICA • ¿Por qué se utiliza? – El resultado es un intervalo de confianza en lugar de un valor aislado.

Estructura General de un Modelo Financiero 36 .

Costos Operación y Mantenimiento .INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  ESTRUCTURA TÍPICA DE UN MODELO FINANCIERO Fuentes y Balance Pérdidas y Resultados Usos General Ganancias Inversiones Costos O&M Parámetros . Inversiones Demanda Evaluación . Depreciación y Amortización Deuda Evaluación Pura Depreciación 37 .Otros indicadores Financieros . Generales . TIR . Ingresos Financiera . Demanda .Determinación de Tarifas .VAN.Determinación Pagos del Estado . Financiamiento Largo Plazo Ingresos . Selección Escenarios .

Operación de un Modelo Financiero 38 .

INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA
• OPERACIÓN DE UN MODELO FINANCIERO
- El modelo debe estar parametrizado, de tal manera que pueda ser operado desde la
hoja “Parámetros”, en la que se podrán modificar las principales variables. Sin perjuicio
de lo anterior, algunos parámetros de la modelación podrán ser modificados en otras
hojas en casos estrictamente necesarios o solicitados por la contraparte.

- Se debe definir una nomenclatura para aquellos parámetros que pueden ser
modificados en el modelo (por ejemplo celdas de color azul) o aquellos que
correspondan a resultados de la aplicación de formulaciones o de variables que no son
modificables (color negro).

- Definir menús descolgantes o listas que automaticen la simulación de distintos
escenarios y faciliten el ingreso de algunas variables al modelo, evitando a la vez la
adopción de supuestos incorrectos que puedan afectar su adecuado funcionamiento. 39

INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA
• OPERACIÓN DE UN MODELO FINANCIERO
- El archivo Excel que contiene el modelo, consta de varias hojas vinculadas entre sí,
donde el ingreso de la mayor parte de la información se realiza a través de la hoja
“Parámetros”, con lo cual el manejo y control del modelo es sumamente sencillo, pues
todo el resto de las hojas que lo componen son de resultados o cálculos intermedios.

- Definir previo a la modelación la periodicidad temporal ha utilizar en el modelo (anual,
semestral, mensual).

- Señalar el uso de referencias circulares en el modelo como por ejemplo en el cálculo
de la deuda. Esto, dado que las comisiones y costos financieros en su mayoría
dependen del monto total de la deuda a solicitar por el inversionista privado a la
entidad financiera y a su vez el monto total de la deuda es calculado en función de
dichas comisiones y partidas de costos financieros. 40

INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA
• OPERACIÓN DE UN MODELO FINANCIERO
- Ingreso de Parámetros
- Celdas de Control
- Definición del Objetivo del Modelo
– Evaluación simple del flujo de caja del inversionista
– Determinación de los pagos del Estado (Pagos por Disponibilidad) para la obtención
de la TIR objetivo del inversionista
– Determinación de los pagos del Estado (Pagos por Disponibilidad) para la obtención
de un DSCR objetivo por cada período de la deuda del inversionista
– Determinación de tarifas para la obtención de una TIR objetivo del inversionista

41

Descripción principales planillas de un Modelo Financiero 42 .

Hoja Parámetros • Información Proyecto • Parámetros Generales • Parámetros Financiamiento (para cada tipo de deuda) • Parámetros Inversiones • Parámetros Ingresos • Parámetros Costos de Operación • Parámetros Costos de Mantenimiento • Parámetros Depreciación 43 .INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA • DESCRIPCIÓN PRINCIPALES PLANILLAS DE UN MODELO FINANCIERO .

INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA • DESCRIPCIÓN PRINCIPALES PLANILLAS DE UN MODELO FINANCIERO .Hoja Deuda/Financiamiento En esta hoja se calcula el monto de la deuda requerido para posibilitar los desembolsos necesarios durante el período de construcción. Adicionalmente. durante el período de explotación del proyecto. 44 . en esta hoja se puede simular el repago de dicha deuda.

Hoja Costos O&M (OPEX) En esta hoja se presenta la distribución en el tiempo de los costos de operación y mantenimiento (OPEX) durante de la etapa de operación del proyecto .Hoja Ingresos Esta hoja muestra el cálculo de los ingresos del proyecto para cada año. .INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA • DESCRIPCIÓN PRINCIPALES PLANILLAS DE UN MODELO FINANCIERO . 45 .Hoja Inversiones (CAPEX) En esta hoja se muestra la distribución en el tiempo de las inversiones realizadas durante la etapa de construcción y potenciales reposiciones de activos u otras inversiones que puedan contemplarse durante la etapa de operación del proyecto.

.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA • DESCRIPCIÓN PRINCIPALES PLANILLAS DE UN MODELO FINANCIERO . y muestra el equilibrio entre activos y pasivos. .Hoja Balance Esta hoja es meramente informativa.RR (Pérdidas y Ganancias) En esta hoja se calculan las utilidades operacionales del inversionista privado. .Hoja Fuentes y Usos 46 .Hoja EE.Hoja Depreciación y Amortización En esta hoja se calcula la depreciación de los activos y la amortización de los gastos incurridos durante la etapa de construcción (activos intangibles).

Hoja Evaluación Financiera En esta hoja se calcula el flujo de caja del proyecto y se determina el pago del Estado al inversionista privado u otra variable de cierre del modelo.Hoja Evaluación Pura La hoja de evaluación del proyecto puro considera las mismas partidas que la hoja de evaluación financiera. 47 . . a excepción de aquellas que tienen relación con el financiamiento. Vale decir.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA • DESCRIPCIÓN PRINCIPALES PLANILLAS DE UN MODELO FINANCIERO . la TIR del Proyecto Puro se calcula para determinar la rentabilidad sobre los activos. de forma tal que la rentabilidad del proyecto sea igual a la rentabilidad objetivo.

Cálculo de los requerimientos del proyecto para su financiamiento 48 .

Boletas de garantía .Intereses Pagados .Cuentas de Reserva del Servicio de la Deuda . como por ej: .Seguros complementarios .Monto de las obras .Capital de trabajo . INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  REQUERIMIENTOS ETAPA DE CONSTRUCCIÓN (EJEMPLO 1 PERÍODO INVERSIÓN) Se consideran todas aquellas partidas que implican desembolsos durante la etapa de construcción del proyecto.Costos Financieros 49 .Stand by Letter .

.930.492 .091.030.246 + 315.122. siendo el resto de los requerimientos cubierto con la deuda solicitada a la entidad financiera.122.Se calcula el monto de equity que deberá ser colocado por el inversionista.623 .492 = 80.869 50 .192.Determinados los requerimientos para la etapa de construcción.246 = 320.El monto de la deuda está dado por el aporte bancario al proyecto: 240. los que están dados por: 4. INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  REQUERIMIENTOS ETAPA DE CONSTRUCCIÓN (EJEMPLO 1 PERÍODO INVERSIÓN) .El equity cubre los requerimientos para la etapa de construcción hasta que se agota. esto es un porcentaje del monto de dichos requerimientos: 25% * 320.

Cálculo de costos financieros 51 .

• Algunas de estas comisiones dependen del monto de la deuda. • De esta forma. Ingeniería. etc.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  COSTOS FINANCIEROS • Los costos financieros se desglosan en una serie de comisiones y costos para la obtención de un crédito. que incluye las comisiones del financiamiento  Recursividad 52 . por ejemplo: – Estructuración – Compromiso – Stand by Letter – Honorarios Legales – Costos de Asesorías de Demanda. la que a su vez depende del costo total del proyecto. el otorgamiento de un crédito lleva involucrado el pago de impuestos y comisiones que deben incluirse en la modelación.

Ejercicio Práctico Requerimiento de Financiamiento .

5% costo anual Relación Equity/Deuda Equity: 30% de los requerimientos de la etapa de construcción Deuda: 70% de los requerimientos de la etapa de construcción .000. INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  Supuestos Inversión del proyecto Inversión Total: USD 51.000 Boleta o Fianza de Garantía Etapa de Construcción: 10% de la inversión cubierta 1.000.000 3 años de construcción (2016-2019) Inversión Año 1: 35% Inversión Año 2: 45% Inversión Año 3: 20% Capital de trabajo y boletas o fianzas de garantía Capital de Trabajo (Año 0): USD 3.

2% del monto total de la deuda (se aplica en el año 0)  Otras comisiones up front: 0.5% del monto total de la deuda (se aplica en el año 0)  Comisión de Compromiso: 0.1% del monto total de la deuda (se aplica en el año 0)  Agente administrador: 0.15% del monto total de la deuda (se aplica en el año 0)  Comisión de Estructuración: 0.3% del monto total de la deuda (se aplica durante los períodos de construcción)  Asesorías Demanda. Ingeniería.25% (se aplica sobre la deuda sin utilizar del período) . INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  Supuestos Seguros Complementarios Completion Bond: 25% de la inversión cubierto costo 2% anual (se aplica en año anterior a inicio de la construcción) Stand by Letter: 15% de la inversión cubierto costo 1.5% anual (se aplica durante los tres años de construcción) Costos Financieros  Intereses del crédito: 6% anual sobre el aporte bancario acumulado período anterior  Honorarios Legales: 0. Seguros: 0.

Tipos de Financiamiento 56 .

INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  TIPOS DE FINANCIAMIENTO Dentro de los tipos de financiamiento más comunes que se incluyen en la evaluación de un proyecto APP se encuentran:  Bono Preoperativo  Crédito Bancario  Crédito Puente (Crédito de Corto Plazo y Bono Operativo) 57 .

Modelación de la deuda 58 .

. . 59 . . . . . . con el propósito de obtener un valor presente o valor futuro determinado. n • Anualidad Equivalente • Corresponde al monto que se debe pagar en todos los períodos. . . . .INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  MODELACIÓN DE LA DEUDA: CUOTAS CONSTANTES VP=Deuda M M M M M M M Montos Períodos [años] 1 2 3 4 . . . .

C C C C Deuda     ..n..Deuda) con r = tasa de la deuda y n= número de períodos de la deuda 60 .INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  MODELACIÓN DE LA DEUDA: CUOTAS CONSTANTES • El valor presente es la deuda contraída y el monto C es la cuota que permite repagarla.... 1  r 1  r 2 1  r 3 1  r n n 1 Deuda Deuda  C     C  i 1 1  r i 1  1 r r 1  r n • Fórmula Excel: Pago(r...

. . . . . .INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  MODELACIÓN DE LA DEUDA: AMORTIZACIONES CONSTANTES Período Deuda Interés Amortización 0 (inicio) D 1 D-A D*r A n D 2 D-A-A (D-A)*r A DA 0   A  i 1 n . . . . . . . . . . . . n D A 0   n 1 n  D   A  r A i 1  i 1  61 . . .

INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  MODELACIÓN DE LA DEUDA: AMORTIZACIONES CONSTANTES  1 Cupón1  A  D  r  D   r    n  1 D Cupón2  A  D  A  r  Cupón1  A  r  D   r    r  n n  1 D Cupón3  A  D  2 A  r  Cupón2  A  r  D   r    2  n n .  1 D Cupónn  A  D  n  1A  r  Cupónn 1  A  r  D   r     n  1  n n 62 . .

. . . . . . n 63 . . . . . .INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  MODELACIÓN DE LA DEUDA: CUOTAS CRECIENTES VP M  1  1    n 1     r     1  r   • Anualidad equivalente con crecimiento VP M(1+α)n-1 M(1+α) M Montos M Períodos [años] 1 2 3 4 . . . .

excepto la última que es igual al monto de la deuda solicitada. • Todas las amortizaciones son cero.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  MODELACIÓN DE LA DEUDA: BULLET • Corresponde a un tipo de deuda donde sólo se pagan intereses y en el último período se amortiza la totalidad del monto solicitado • El pago de intereses es igual a Deuda*r en todos los períodos. 64 .

que se paga al final de ésta.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  MODELACIÓN DE LA DEUDA: CERO CUPÓN Corresponde a una deuda donde sólo existe 1 cuota o cupón. amortizándose en dicho período el total de la deuda más los intereses capitalizados. Cupónn  D  1  r  n 65 .

generalmente al inicio del crédito. donde el acreedor permite: • Que se paguen sólo intereses (que no se realicen amortizaciones) • Que no se paguen intereses ni amortizaciones 66 .INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  MODELACIÓN DE LA DEUDA: PERÍODOS DE GRACIA Corresponden a períodos especiales.

Ejercicio Práctico de Modelación de la deuda .

Concepto y modelación de la cuenta de reserva 68 .

la generación de cuentas de reserva para garantizar el servicio de la deuda. • Dependiendo de la estructura de costos que tenga el proyecto. se puede exigir también la constitución de cuentas de reserva para el mantenimiento.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  CUENTAS DE RESERVA • En algunas ocasiones el financista pone como condición para el otorgamiento del crédito. 69 . Generalmente se solicita de 1 a 2 períodos.

Ejercicio Práctico Cuenta de Reserva Servicio de la Deuda .

Concepto y modelación del DSCR (Ratio de Cobertura de Deuda) 71 .

1x ó 1.2x para un proyecto con garantías del Estado y de 1. 72 .4x hacia arriba para proyectos sin garantía.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  RATIO SERVICIO COBERTURA DE DEUDA (DSCR) • Es el indicador por excelencia para determinar la robustez financiera de un proyecto y se define como la holgura de los ingresos netos para repagar el crédito: • El valor del DSCR para cada período debe ser mayor a 1 • Generalmente se exige 1.

Ejercicio Práctico DSCR (Ratio de Cobertura de Deuda) .

Construcción del Flujo de Caja 74 .

INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  CONSTRUCCIÓN DE UN FLUJO DE CAJA • Tipos de Flujos de Caja • Del proyecto (evaluación pura) • Del inversionista • ¿Por qué hacer ambos? • Indicadores Económicos • VAN • TIR • Período de recuperación del capital (Payback) 75 .

pagos del Estado. etc.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO (EVALUACIÓN PURA) • Ingresos del proyecto (tarifas por peajes.) (+) • Costos O&M (-) • Costos boletas o fianzas de garantía (-) • Depreciación (-) • Impuestos a las utilidades • Depreciación (+) • Capital de trabajo (necesario para funcionar) (-) • Costos seguros (-) • 100% de la inversión (-) 76 .

pagos del Estado.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA • Ingresos del proyecto (tarifas por peajes.) (+) • Costos O&M (-) • Costos boletas o fianzas de garantía (-) • Depreciación (-) • Intereses pagados por el crédito (-) • Intereses generados por las cuentas de reserva (+) • Costos Financieros (-) • Impuesto a las utilidades • Depreciación (+) • Capital de trabajo (-) • Costo seguros (-) • Aporte de capital • Amortizaciones del crédito 77 • Dividendos . etc.

78 . sin embargo siempre es conveniente conservarlo para verificar que un proyecto no sea factible sólo por el tipo de endeudamiento. • El flujo de proyecto puro se aplica más a nivel de perfil.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  CONSTRUCCIÓN DE UN FLUJO DE CAJA ¿Por qué ambos? • La evaluación financiada se realiza porque es la que refleja el flujo de caja del inversionista y es la que permite determinar si el proyecto es bancable (DSCR).

Indicadores financieros 79 .

INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA 80 .

INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  VAN • En general. conviene ejecutar el proyecto. • Permite jerarquizar proyectos 81 . si el VAN de un proyecto resulta positivo.

INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  TIR (TASA INTERNA DE RETORNO) • Corresponde a la rentabilidad del proyecto. • No permite jerarquizar entre proyectos (distinta magnitud o distinto plazo). • Como indicador presenta algunos problemas: • Puede no existir o haber múltiples. • Si el flujo de caja no es el “tradicional” puede llevar a conclusiones erróneas. • Es la tasa que hace el VAN igual a cero. 82 .

Utilización Función “Solver” 83 .

la función a resolver es el VAN del proyecto.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA  SOLVER En el caso del ejemplo que se muestra a continuación. que se busca sea igual a cero para que el inversionista obtenga la rentabilidad objetivo a través de la determinación de los Pagos del Estado (Pagos por Disponibilidad) que se realizan cada período 10  Equityi  Ingresosi  Pago Estadoi  O & M i  Ai  CFi  Ti  i 0 (1  ROEobj ) i 0 84 .

0 Celda que permite el cálculo del valor buscado. la determinación de los pagos del Estado al inversionista 85 . en este caso.INTRODUCCIÓN A LA MODELACIÓN FINANCIERA • SOLVER Celda objetivo: Para el caso del ejemplo se trata del VAN Queremos que el valor de esa celda sea. en este caso.

Ejercicio Práctico Solver .

Ejemplo Modelación Estocástica 87 .

Ejercicio Práctico Modelación Financiera 88 .

EJERCICIO PRÁCTICO MODELACIÓN FINANCIERA Suponga que se requiere evaluar un proyecto vial que se divide en tres tramos de construcción. Las obras comienzan su construcción en el año 2016. son las siguientes: Tramo Longitud (Kms) Longitud tramo 1 75. durante 2 años.00 Se estima que el proyecto requiere que la construcción de los 3 tramos se realice de forma paralela.00 Longitud tramo 2 80.00 Longitud tramo 3 110. y cuyas longitudes en kms. Vale decir. la duración total del proyecto es de 16 años. 89 . con un plazo de explotación (operación) de 14 años.

000 para el año 2. Se contempla que el plazo del crédito es de 10 años. Para el caso de los Costos Financieros se consideran desembolsos de 1. se trata de cupones constantes). Para efectos prácticos. se estima en un 14. se considera que el año tiene 360 días. una cuenta de reserva de 1 período.140.000 para el año 1 de construcción y de 3. se considera un aporte de capital del inversionista de un 25% del total de los requerimientos de la etapa de construcción (75% restante se financia con deuda).00% y tasa de crecimiento de los cupones de 0% (vale decir. EJERCICIO PRÁCTICO MODELACIÓN FINANCIERA La tasa de costo de capital del inversionista. No se considerará para el caso de esta evaluación la aplicación de impuestos a las utilidades.5%. con un rendimiento anual de un 1%. con una tasa anual de un 9. Respecto del financiamiento del proyecto. El monto de inversiones del proyecto desglosado para cada uno de los tramos es el siguiente: 90 .200.

000.000 Tramo 3 130. vale decir. Respecto de la depreciación de las obras. 14 años.000. 91 .000 Durante el primer año de construcción se estima un avance del 60% de las inversiones.000 Total Inversiones Viales 265.000 Tramo 2 85. se considera que esta es lineal y tiene una vida útil igual al plazo de explotación del proyecto.000.000. EJERCICIO PRÁCTICO MODELACIÓN FINANCIERA El monto de inversiones del proyecto desglosado para cada uno de los tramos es el siguiente: Inversiones Monto Tramo 1 50.

000 1.000 1.00% Tramo 2 32. para cada uno de los tramos viales definidos: Costos de Operación Monto/Km Tasa Crecim Anual Tramo 1 20.00% Tramo 3 16.EJERCICIO PRÁCTICO MODELACIÓN FINANCIERA Los costos de operación y mantenimiento estimados para el primer año de operación del proyecto con su respectiva tasa de crecimiento anual se muestran en el siguiente cuadro.000 1.00% Costos Mantenimiento Monto/Km Tasa Crecim Anual Tramo 1 40.00% 92 .000 1.00% Tramo 3 28.000 1.000 1.00% Tramo 2 18.

EJERCICIO PRÁCTICO MODELACIÓN FINANCIERA Los ingresos del proyecto están dados por el flujo vehicular estimado y la tarifa por peaje. El TPDA (Tránsito Promedio Diario Anual) para el primer año del proyecto (primer año de la etapa de construcción) es de 6. Se considera el cobro de peaje en cada uno de los tramos viales y se reciben ingresos por peaje una vez terminadas las obras. La tarifa base para vehículos livianos es de $3 en cada tramo y la tarifa de vehículos pesados es tres veces la tarifa base.200 vehículos para el tramo 2 (62% de VL y 38% de VP) y de 10.000 vehículos para el tramo 1 (65% de VL y 35% de VP). de 5.000 vehículos para el tramo 3 (72% de VL y 28% de VP) 93 .

EJERCICIO PRÁCTICO MODELACIÓN FINANCIERA

La tasa de crecimiento del TPDA para el tramo 1 es de 3,5% anual, de un 2,8% para el
tramo 2 y de un 3,0% para el tramo 3. Para todos los tramos se considera la tasa de
crecimiento para ambos tipos de vehículos.

TPDA Tramos (2016) Total Veh Livianos Veh Pesados
Tramo 1 6.000 65,00% 35,00%
Tramo 2 5.200 62,00% 38,00%
Tramo 3 10.00 72,00% 28,00%

94

EJERCICIO PRÁCTICO MODELACIÓN FINANCIERA
Se pide:

 En función de los parámetros definidos anteriormente, en una hoja excel
determinar los requerimientos de financiamiento para la Etapa de Construcción
del proyecto.
 Determinar el monto de equity a colocar por el inversionista y su distribución de
acuerdo a los requerimientos calculados (up-front).
 Determinar el aporte bancario o la deuda que deberá ser solicitada a la entidad
financiera.
 Una vez determinado el monto de la deuda, en otra hoja excel, efectuar el
desarrollo de la deuda, considerando cupones constantes y el resto de los
parámetros definidos para ello.
 Calcular en otra hoja excel el TPDA para cada tramo y por tipo de vehículo para
toda la etapa de explotación del proyecto, en función de los parámetros definidos.
95

EJERCICIO PRÁCTICO MODELACIÓN FINANCIERA
 En otra hoja excel calcular el monto de los ingresos totales por tarifa del proyecto,
desglosado por tramo y por tipo de vehículo, en función de los parámetros definidos.
 En otra hoja excel, determinar los costos de operación y mantenimiento del proyecto,
desglosado para cada uno de los tramos viales y en función de los parámetros
definidos.
 Calcular en otra hoja excel el valor de la depreciación de las inversiones para cada
período de la etapa de operación. Realizar la evaluación pura del proyecto
 Realizar la evaluación financiera del proyecto
 Calcular los pagos que solicitaría el inversionista al Estado para realizar el proyecto.
Este pago debe ser determinado considerando que se realiza en cuotas iguales
durante toda la Etapa de Explotación del proyecto (14 cuotas) y permiten que el
inversionista pueda obtener la tasa de retorno objetivo. Su cálculo debe ser realizado
a través de la función “SOLVER”.
96

EJERCICIO PRÁCTICO MODELACIÓN FINANCIERA  Calcular los RCSD del proyecto  Determinar el RCSD mínimo y promedio para los casos del punto anterior 97 .