MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES.

Sabemos que las modalidades son las modificaciones que el legislador hace a
principios generales para evitar que la aplicación de éstos traigan situaciones
conflictivas, en la venta de muebles e inmuebles, nuestra legislación trae varios
casos en que la transmisión del derecho de propiedad o cumplimiento de la
obligación de dar; se efectúa en un momento posterior a aquel de la
celebración del contrato y entre estos casos tenemos:

Muebles:.
Inmuebles:
•Venta por Cabida y en Globo.
• Venta «de visu».
Teniendo claro que es una modalidad y lo que vamos a investigar sobre la
misma el presente trabajo expositor a desarrollar nos dejara un conocimiento
total sobre el tema.
Desarrollo
Modalidades en la venta de Muebles e Inmuebles:
Ciertas situaciones que van alterar principios generales y que las impone el
legislador para evitar mayores problemas. Esas modalidades las dividiremos
atendiendo a su objeto, en:
•Modalidades en la venta de cosas muebles.
•Modalidades de la venta de cosas inmuebles.
Muebles:
a-) Peso, Cuenta y Medida: Estas no son perfectas sino hasta el momento
que se pesen, cuenten o midan, y cuando se dice que no son perfectas no se
está diciendo que es imperfecto el contrato porque éste ya se produjo o ya se
originó, esto en virtud que se ha emitido el consentimiento lo que esta
significando el legislador. Es que la propiedad no se transmite del vendedor al
comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos de la
cosa, esto no lleva a recordar aquel principio del derecho de la cosa perece
para su dueño.
Artículo 1.475 «Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso,
cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas
vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas,
contadas o medidas».
La modalidad que trae este articulo es que el efecto real automático de la
venta, que está contenido en el artículo 1.161, en este caso no funciona .
Puede el comprador y el vendedor estar de acuerdo en precio y cosa , pero en
este caso en contra del principio general , no se ha producido la transferencia
automática de la propiedad.
La segunda modalidad que se encuentra en el articulo y que va a alterar, está
también en el artículo 1.161, porque si el comprador y el vendedor están de
acuerdo en precio y cosa el riesgo es para el comprador pero en caso del
artículo 1475 el riesgo es para el vendedor.
Entonces este artículo tiene 2 modalidades con respecto a los principios
generales establecidos en el artículo 1.161. Y lo que obliga al legislador a
establecer estas modalidades es que la cosa vendida debe ser pesada, medida
u ontada para que la venta se perfeccione.
Ejemplo:
Si se es propietario de un almacén y un sujeto «X» visita a éste en calidad de
comprador; él quiere comprar 50 latas de manteca, el dueño acepta la comprar
él informa que no hay problema, se las vende. El comprador «X» le informa al
vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15
minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se
destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Vendedor, porque
a pesar de haber consentido la venta, no se ha pesado, no se ha contado y no
se ha medido.
b-) Alzada o en Globo: Alzada se refiere a la totalidad de una cosa. En globo
se refiere al conjunto total o parcial de una cosa. Son aquellos donde las ventas
de mercancías se perfeccionan inmediatamente.
Artículo 1.476 «Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o
en globo. La venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se
ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo
precio, sin consideración al peso al número o la medida, o cuando, aunque se
haya hecho mérito de esto ha sido únicamente para determinar el monto del
precio».
Ejemplo:
Si se es propietario de un almacén y un sujeto «X» visita a éste en calidad de
comprador; él quiere comprar la totalidad de la existencia de latas de manteca,
el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema, se las vende, hay
consentimiento entre el vendedor y el comprador. El comprador «X» le informa
al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15
minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se
destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Comprador, porque
se consintió la venta, se está comprando en globo, no se va a pesar, ni a contar
ni a medir.
c-) A Prueba: Son aquellas que no quedan perfecta sino hasta el momento en
que el comprador haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por el
uso, es decir, son objetos que se venden con la condición que los gusten o los
prueben para conocer si la calidad de los que está comprando es lo que
desean.
Artículo 1.477 «En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o
probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador
no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o por
el uso».
Aquí la modalidad no funciona como condición suspensiva porque el
comprador solo está obligado a probar, no a comprar. El único obligado que
aparece aquí es el vendedor: está obligado a vender. De manera que la
modalidad esta aquí en que se ha transformado esta venta en unilateral: el
único obligado es el vendedor. Por la vía del pacto no pueden vendedor y
comprador convenir una venta unilateral, porque eso sería ir contra una de las
características esenciales de la venta: la bilateralidad. Pero el legislador si
puede entrar a lo esencial, y aquí, para salvar situaciones, lo hace. Impone al
comprador la obligación de probar pero no de comprar; el único obligado desde
el punto de vista del contrato es el vendedor.
d-) Ensayo Previo: Son aquellos que se juzgan, hechos bajo condición
suspensiva, es decir, hay cosas que bien sea porque está, sujetas a
determinado mecanismos o porque hay que probar el material con que están
hechas, se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero.
Artículo 1.478 «La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo
condición suspensiva».
Debemos recordar que una venta estará sujeta a condición suspensiva cuando
el hecho cuando el hecho que la perfecciona es ajeno a las partes. Aquí hay
una condición suspensiva porque el comprador puede someter la cosa a
ensayo previo, y si el resultado o análisis de ese ensayo sale bien, el
comprador está obligado a comprar porque ese resultado no depende del
aspecto subjetivo sino que es exterior a él.
e-) Venta Futura: Es donde la transferencia se supone que la misma lleguen a
existir. Esta venta es válida, salvo los casos previstos en los artículos 1.156 y
1.484 del código civil donde la prohibición nace no de la imposibilidad sino de la
ilicitud del objeto. Las principales formas de venta de cosas futuras son:
La venta de rei speratae, en la cual las partes subordinan la operación a que
la cosa llegue a existir.
La venta «spei» en la cual las partes no subordinan el contrato a que la cosa
llegue a existir en caso en el cual lo vendido es en realidad una simple
posibilidad.
Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa futura. La
transferencia de la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del
perfeccionamiento del contrato. Esto es perfectamente válido, pero está
sometido a la condición de que la cosa tenga existencia, si la cosa no llega a
tener existencia la venta es nula.
f-) Venta Aleatoria: Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de
las prestaciones o de ambas no está determinado de una manera fija, sino que
depende de un acontecimiento incierto (art. 2051). Tal es el caso de la renta
vitalicia, en la cual una de las partes entrega un capital a cambio de una renta
que durará toda la vida del que la recibe. El alcance económico de la promesa
hecha por el deudor de la renta es impreciso; depende de la duración de la vida
de la otra parte. Y el contrato será más o menos ventajoso según ésta viva
poco o mucho tiempo. Otros ejemplos de contratos aleatorios son los
siguientes: la venta de una cosa futura, cuando el comprador toma sobre sí el
riesgo de que la cosa no llegare a existir; la venta de cosa existente pero sujeta
a un riesgo, cuando el comprador toma el riesgo a su cargo (art. 1332), el
contrato de seguro, el de apuesta o juego, etcétera.
Hay una estrecha analogía entre condición y contrato aleatorio; en ambos
casos los derechos de las partes dependen de un acontecimiento futuro e
incierto. Pero lo que está en juego en la condición es la existencia misma de los
derechos, en tanto que en los contratos aleatorios es la mayor o menor
extensión de esos derechos. Aun esta diferencia desaparece en algunos casos;
así, por ejemplo, en el contrato de seguro, la indemnización se debe si ocurre
la condición prevista; lo mismo pasa en el caso del juego o apuesta, en la venta
de una cosa futura, etcétera.
En los contratos aleatorios, las partes asumen deliberadamente el riesgo de
que el contrato pueda resultar desventajoso, especulando con la posibilidad
contraria. Nadie puede quejarse, por lo tanto, de la falta de equilibrio
económico de las contraprestaciones definitivamente resultantes. Por
excepción, puede admitirse la aplicación de la lesión a los contratos aleatorios,
cuando la diferencia de las contraprestaciones sea de tal carácter que ni la
misma alea pueda justificarla. Así, por ejemplo, cuando se compra una cosa
que puede o no llegar a existir y se paga mucho más de lo que ella valdría, aun
existiendo. En efecto, cuando el comprador asume el alea de que la cosa no
exista, se supone que ofrecerá menos precio de lo que ella vale. Pedro ofrece
100 por una cosa que, de existir, valdrá 200. El contrato es normal; ninguna de
las partes podrá invocar la lesión. Pero si ofrece 200 por lo que aun existiendo
vale 100, el contrato puede resolverse por lesión, porque desde el punto de
vista del vendedor no ha habido alea: el contrato le será siempre ventajoso.
Inmuebles:
Venta por Cabida y en Globo:
Venta por Cabida: Aquí hay que tener claro el concepto de cabida. Cabida es
el contenido de inmueble, lo que dentro de los linderos. En este caso se
acostumbra a expresar la cabidad del inmueble. Sobre todo refiriéndonos a
terrenos sucede con frecuencia que la cosa que se compra materia del contrato
de compraventa; puede que tenga menos o más medida de lo que se creían en
principio las partes.
Yo voy a comprar un terreno y en principio se creía que el mismo tiene un área
de tantos metros y resulta que cuando se va a medir tiene menos o más
metros. Es por eso que nuestra legislación a establecido algunas reglas que
están plasmadas en el :
Artículo 1.496. «El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la
cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes:
Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de
tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo
exija, la cantidad expresada en el contrato.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará
obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el
contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir
del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad
declarada».
En la primera parte del articulo lo que se hace es repetir el principio general
según el cual la cosa vendida debe ser entregada en la cantidad expresada en
el contrato. Pero en la continuación de el mismo «…Cuando esto no sea
posible…», aquí si encontramos la modalidad. Como ejemplo. Pensemos en el
caso de que se ofrecen en venta 5. 000 M2 a Bs. 300 M2. Una vez medido el
inmueble resulta que efectivamente su contenido es de 4. 000 M2. La
diferencia de 1. 000 M2 se le imputa a el vendedor en el sentido de que el
sufrirá la disminución proporcional en el precio.
Cuando el legislador expresa… «o el comprador no lo exija…», se está
refiriendo al caso de que el vendedor tenga otra parcela adyacente a la que
está vendiendo y entonces exista la posibilidad de que el comprador exija que
los metros que le faltan sean completados con la otra parcela. Pero si esa
parcela es la única, porque las adyacentes son de otro propietario, entonces no
será posible completar el faltante y entonces el comprador debe sufrir la
disminución proporcional en el precio. Esta es una acción «quanti minoris».
Si se encuentra – y esta es la otra situación- que la cabida es superior a la
expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio
(esta es la obligación del comprador que se encuentra en este articulo). Pero
esta obligación está condicionada, así el excedente del precio pasa de la
veintava parte 85%) de la cantidad expresada, porque en este caso el
legislador habla de que el comprador puede «desistir» del contrato. No hay
acción de desistir; aquí debe entenderse que se está hablando de rescisión.
Entonces, y esto es muy importante, si la cabida es menor no hay posibilidad
de rescisión. Si el comprador quiere comprar una parcela de 5. 000 M2 y
resulta que esta solo tiene 4.000 M2, no puede pedir la rescisión. Si el
vendedor no puede completarle los 5. 000 M2, la norma dice que lo único que
opera es le acción » quanti minoris» y deberá quedarse con los 4. 000 aunque
necesite 5. 000. ¿Cómo se salva el comprador de caer en esta situación? La
manera de evitar eso es expresar en el contrato no solo la cabida y el precio,
sino la finalidad específica del comprador para hacer la adquisición.
Ejemplo:
Tiene el doble o sea 1600 mts.2 la ley NO me obliga a comprar el doble del
área porque mi capacidad de pago; Pero puede desistir del contrato si el
excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada.
Venta por en Globo: Para hablar de la venta en globo hay que hacer mención a
ciertos términos que están relacionados con la venta de cabida. Cuando se
compra un terreno no se especifica el precio por unidad de medida sino que se
estipula en globo, se establece relación entre cada medida y cada parte del
precio.
En primer lugar, el concepto del lindero. Es frecuente encontrarse con
documentos donde los linderos aparecen así: «Fundo que eso fue del Sr.
Miguel Rodríguez; y se señalan los metros. Eso es mayor seguridad, pero eso
no es lindero. Esta situación nos viene del derecho español. Utiliza los linderos
en forma. Lindero es sinónimo de límite. Lo conceptual del lindero seria así:
Norte: partiendo de la concluencia de las quebradas A y C, siguiendo en la
línea recta hasta llegar al pedemonte del cerro Z…; ese es lindero. Pero para
mayor seguridad se señala que entre los dos puntos hay tal o cual medida y lo
que se encuentra hacia ese punto, como sería que se señalara que entre los
dos puntos hay dos kilómetros y allí se encuentra la hacienda La Esperanza.
Esos son datos que ayudan a reforzar ese lindero.
Pero si hay linderos es porque esos linderos deben tener un contenido, y ese
contenido es su cabida: no hay cosa que no tenga forma y contenido.
Cuando estudiamos la parte final del artículo 1. 496, hablamos que allí el precio
se determina en función de la cabida. Allí lo importante es que el precio se
determina en tanto por ciento la cabida: Parcela de 2. 000 M2 que se vende a
Bs, el M2.
Cuando se compra un terreno en globo no se especifica el precio por unidad de
medida. Por ejemplo, se compra un terreno de 2. 000 M2 por Bs. 1. 00.000,oo
Esta será una venta en globo, pero hay que tener en cuenta que aunque se
hable de venta en globo también hay que hablar de cabida. Sucede que en un
momento determinado le damos una importancia jurídica y económica a un
aspecto, y en otro momento le damos la importancia jurídica y económica a
otro aspecto distinto de la misma cosa.
Veamos: tengo una parcela de 10. 000 M2 y puede vender una parte de ella
dándole importancia para determinar el precio, a fragmentos de ella. Esa es
venta por cabida. La otra parte de dicha parcela se vende toda o en parte sin
que la superficie contenida en esa parte influya para nada en la determinación
del precio. Esa es venta en globo.
Los Artículos 1. 497, 98, 99 y 1. 500, se refieren a la venta en globo. Y para
completarlos hay que entender que aun siendo venta en globo ello no obsta
para que se hable de área, de cabida. Lo que si debe fijarse es que en la
determinación del precio nunca se le da importancia a la cabida. El otro
principio que hay que tener presente es que el precio se estipula en globo. NO
se establece ninguna relación entre cada medida y cada parte del precio.
Articulo 1. 497. «En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo
determinado y limitados, o de fondos distintos y separados, sea que el contrato
comience por la medida, sea que comience por la identificación del cuerpo
vendido seguida de la medida, la expresión de la medida no da lugar a ningún
aumento de precio a favor del vendedor por el exceso de la misma, ni a
ninguna disminución del precio a favor del comprador por menor medida, sino
cuando la diferencia entre las medida real y la indicada en el contrato sea de
una veintava parte en más o menos habida consideración al valor de la
totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario».
En la primera parte del articulo se esta refiriendo al objeto en dos formas: el
objeto inmueble lo ve el Código en dos aspectos; cuerpo determinado y
limitado, fundos distintos y separados. Caso A: Caso B:
«sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la
indicación del cuerpo vendido seguido de la medida «…
Para explicar esto podemos pensar en las dos formas como suelen ofrecerse al
publico la venta de parcelas;
«Venta de 5. 000 metros de terreno por Bs. ….. y
«Venta de una parcela de terreno 5. 000 metros por Bs. …»
En primer caso se comienza por la indicación de la medida y en el segundo
caso se comienza por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida.
En el antiguo derecho francés el tratamiento para el caso de que se comience
por la indicación de la medida que para cuando se comience por la indicación
del cuerpo vendido, es diferente, en el sentido de otorgar el derecho a exigir la
diferencia de precio, cuando resulte que se haya vendido más o menos de lo
estipulado.
Pero para nuestro Código, el tratamiento es el mismo para los 2 casos. Sea
como sea, los efectos son iguales.
Y la continuación de dicho artículo es clara, sólo hay que referirse a lo que se
quiere significar con… «Una veintava parte en mas o en menos, habida
consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos…»
Aquí hay que calcular esa veintava parte en la relación con el precio, mientras
en la venta por cabida hay que comprar la veintava parte en la relación con la
cabida, con el contenido, con la superficie del inmueble.
Entonces. Cuando se habla de venta por cabida, a tanto la medida, la
diferencia para ejercer la rescisión se calcula en base al contenido, a la cabida,
y para ejercerla, en el caso de venta en globo, se toma en cuenta la cuantía.
Evidentemente que el comprador tendrá que medir el terreno para establecer la
diferencia pero cuando el negocio se fue a no se tomo en cuenta eso, sino el
precio global. Aquí se invoca la cabida para hacer el reclamo, no para hacer el
contrato. No nace el contrato sobre esas bases ni sus efectos tampoco.
Articulo 1. 498. «En el caso de que, según el artículo precedente, haya lugar a
aumento de precio por exceso de la medida el comprador puede elegir entre
desistir del contrato o pagar el aumento de precio con sus intereses, si retiene
el inmueble».
Lo único que hay que decir aquí es que no existe acción de desistir, la acción
aquí es de rescisión. Y por otra parte habla el legislador de… «si retiene el
inmueble «. Aquí no puede hablarse de derecho de retención porque el
comprador es el propietario. Es un término mal usado.
Ejemplo:
Cuando un comprador decide adquirir unas hectáreas de terreno y queda en
acuerdo con el vendedor de pagarle 10 millones de bolívares. Se puede medir
después si se quiere parcelar, pero en principio se está comprando en globo.
Ejemplo:
Es una vena de lotes de carros que tienen algunas veces las empresas de
seguros, yo como comprador le digo a esta empresa te doy 20 millones de
bolívares por todo el lote de carros, de esta manera se está comprando en
globo.
Venta «de visu»: Es la venta que se hace a la vista , es decir, cuando se
compra algo con solo verlo, sin importarle nada, y al aceptarlo se perfecciona,
corriendo el riesgo desde el principio, es decir, compro a mi riesgo.