Tema 8: La Compraventa.

1. Concepto y caracteres.
Nuestro CC no define la compra venta, la regula en los arts. 1445 a 1537. En el primero de ellos
describe su contenido. Este artículo se ha calificado de vago e impreciso, ya que no aclara si
solo pueden ser objeto de contrato las cosas materiales o también los dº, y si la obligación del
vendedor es transmitir la propiedad al comprador o únicamente entregársela, es decir,
transmitir la posesión. Además, dentro de este contenido también cabe el arrendamiento de
cosas.
- El contrato de compra venta es consensual ya que se perfeccionan por el
consentimiento de comprador y vendedor sobre la cosa y el precio aunque ni uno ni
otro se hubieran entregado.
- Es un contrato no formal, ya que no requiere forma solemne para su validez. Rige,
por tanto, el principio de libertad de forma. Únicamente cuando las partes hayan
acordado una forma solmene, al compra venta deberá celebrarse en esa forma para
que sea válida.
- Es un contrato bilateral ya que hacen obligaciones reciprocas para ambos
contratantes.
- Es onerosos porque hay intercambio de prestaciones, lo que no es necesario es que
hay equivalencia entre las prestaciones.
- Es un contrato típico, y en principio, conmutativo porque las prestaciones de las
partes estén determinadas sin riesgo de pérdida o ganancia, pero puede ser
aleatorio en algún caso especial.
- Es obligatorio, esto quiere decir que solo genera obligaciones para ambas partes
pero no transmite por sí solo la propiedad de la cosa vendida.
En algunos ordenamientos, como el francés y el italiano, la compra venta es un contrato
traslativo o real, de manera que una vez perfeccionada, el comprador adquiere la cosa o dº por
el mero consentimiento, por tanto, el consentimiento transmite la propiedad. Por el contrario,
en el CC alemán configura la compra venta como contrato obligacional. La compra venta
produce la obligación de transmitir la propiedad pero por sí sola no transmite nada, es
necesario añadir el acuerdo real, es decir, el acuerdo por el que la propiedad sea transmitida y
además si es mueble es necesaria la entrega de la cosa, y si es inmueble se requiere la
inscripción en el Registro de la propiedad.
En el dº romano, al compra venta tampoco transmitía la propiedad y tampoco hacia la
obligación de trasmitirla. La compra venta solo producía la obligación de entregar la cosa y de
transmitir al comprador la posesión pacifica de la cosa venida.
En nuestro dº se sigue el sistema romano, el contrato de compra venta no produce por sí
mismo la transmisión del º real vendido como es la propiedad. Para que se produzca la
transmisión es precisa al tradición, es decir, para la adquisición del dº de propiedad u otro dº
real posible por contrato es preciso el título y el modo. El título es un contrato traslativo del
dominio y el modo es la tradición.
 2. Compraventa y transmisión de la propiedad. El pacto de reserva de dominio.

Los efectos del contrato de compra venta son obligaciones no reales porque por sí solos no
transmite la propiedad del objeto vendido. Del contrato solo nacen obligaciones. Para la
transmisión de la propiedad se requiere la traditio, esto quiere decir que la consumación del
contrato se produce por la entrega de la cosa, que en principio transmite la propiedad. Sin
embargo, las partes pueden pactar que la entrega de la cosa no transmita la propiedad hasta
que se produzca cierta circunstancia que generalmente es el pago de la totalidad del precio,
este pacto se llama pacto de reserva de dominio.
Este pacto es frecuente en el tráfico de ciertos bienes muebles comprados a plazo como
fórmula para asegurar al vendedor el cobro del precio y además le permite obtener de una
forma más segura y sencilla la recuperación de la cosa porque ésta sigue siendo suya. Se trata
de compra venta sometida a condición suspensiva pero esa condición no afecta a la compra
venta como tal sino a la adquisición del dominio por el comprador. Cuando el vendedor
entrega la cosa al comprador, éste solo adquiere el uso y el disfrute pero no puede disponer de
ella, y por otra parte, el vendedor, aunque conserve la propiedad, tampoco la puede vender.
Una vez que se termina de pagar el precio, se produce automáticamente el traspaso de la
propiedad al comprador.

3. Sujetos. Capacidad y prohibiciones de comprar.

La compra venta es un negocio bilateral, por tanto, requiere de dos partes: el comprador y el
vendedor. El comprador se obliga a pagar un precio cierto, y el vendedor se obliga a entregar
una cosa determinada.
En cuanto a su capacidad, el CC remite a las normas generales. El art. 1457 debe
complementarse con el art. 323. Si se trata de un incapacitado habrá que estar a lo que diga la
sentencia de incapacitación. Además, el art. 1459 establece ciertas prohibiciones de comprar.
La razón de estas prohibiciones en unos casos es al salvaguarda de la independencia de dos
patrimonios teniendo en cuenta la relación que vincula al comprador y al vendedor, otras
veces el fundamento se halla en cuestiones de orden público y moral social.
El nº 1 hay que completarlo con el art. 221.3 que tiene mayor alcance y que prohíbe a que
desempeñe un cargo tutelar tanto adquirir como transmitir a título oneroso bienes del
titulado, por tanto, esta prohibición alcanza a la compra y a la venta.
El nº 2 entiende la doctrina que no debe ser entendido en términos absolutos sino teniendo en
cuenta la protección de los intereses del mandante y su voluntad, quedan así englobados los
casos de auto-contratación.
El nº 4 comprende también a todos los empleados públicos y también las personas en general
que intervienen en la administración, siempre que su función alcanza a la gestión de los bienes
públicos.
 4. Objeto.
4.1. La cosa vendida. La venta de cosa futura. La venta de cosa ajena.

La cosa vendida. Pueden ser objeto de compra venta cosas y dº, y dentro de los dº los
patrimoniales tanto reales como de crédito salvo que sea intransmisibles o no pueden ser
enajenables separadamente de otro dº a que estén unidos.

Se pueden vender º que ya existían o también que se constituyen para venderlos.

El objeto de la compra venta debe reunir los requisitos generales que son:

- Posibilidad, se refiere a la existencia. Debe tener una existencia real, esto no quiere
decir que la cosa exista ya en el momento de la venta. Es perfectamente posible la
compra de cosas futuras.

De acuerdo con el CC puede ser objeto de venta una cosa futura, salvo la herencia futura. Por
cosa futura entendemos aquella que no tiene existencia real en el momento de la venta, pero
puede llegar a tener. Hay veces que para que esa cosa llegue a existir se necesita la actividad
del vendedor, en este caso no basta la entrega sino que supone también la obligación de hacer
que consiste en llevar a cabo la actividad para que esa cosa llegue a existir.

Es posible que le contrato tenga carácter aleatorio, en este caso se pacta que el comprador
pague un precio fijo aunque la cosa no llegue a existir es decir, con independencia de las
condiciones que existan en su existencia. Esta compra venta se denomina compra venta de
esperanza. Cosa distinta es que la compra venta se someta a la condición suspensiva de que la
cosa llegue a existir, entonces se denomina compra venta de cosa esperada, y es un contrato
conmutativo y de carácter condicional.

- Licitud, no son licitas las cosas que están fuera del comercio, de comercio restringido si
la compra venta no está en ese ámbito, la cosa litigiosa cuando el contrato hubiese
sido realizado por el demandado sin conocimiento y aprobación de las partes litigantes
o de la autoridad competente, cualquier otra cosa que fije el CC o las leyes especiales.
- Determinación, supone que le objeto de la venta sea determinado o sea determinable.
En materia de compra venta se exige que la cosa o dº vendidos perezcan al vendedor y
esto se deduce que puede venderse algo ajeno, entonces para cumplir el contrato hay
que adquirir el bien vendido para entregárselo al comprador y si no lo adquiere, en
principio, ha incumplido un contrato valido.

Debemos partir de un principio general de que nadie puede transmitir más de lo que tiene, por
eso, si se realiza la venta de una cosa por quien no es su propietario, como regla general, no
puede transmitir su propiedad al comprador, sin embargo, excepcionalmente el dº protege la
apariencia creada haciendo inatacable la acción del tercero en las adquisiciones a non domino.
Fuera de estos casos debemos plantearnos qué sucede cuando la cosa objeto del contrato
pertenece al vendedor.

Como nuestro CC exige que el vendedor sea propietario esa venta es válida y si es válida debe
producir sus efectos. Esto excluye la aplicación de las normas generales de la anulabilidad si
existe error o dolo y, por tanto, las consecuencias penales.
4.2. El precio.

Es la suma de dinero que le comprador se obliga a entregar a cambio de la cosa. Siempre debe
ser dinero o singo que le represente. Esto distingue la compra venta de la permuta.

El precio debe ser cierto, lo que supone estar determinado o ser determinable por un tercero o
con referencia a otra cosa o a otro precio que se puede terminar sin necesidad de un nuevo
convenio.

En principio, el precio se fija libremente por las partes pero hay veces que la ley fija el precio o
lo establece dentro de ciertos valores. Si se infringe el precio que dicta la ley el contrato puede
ser nulo o bien ser válido pero debiendo sustituirse el precio fijado por el legal y poniéndose
una sanción administrativa, o también cabe que sea anulable a instancia de quien
corresponda.

5. Extinción de la compraventa.
La compraventa se extingue por las causas generales de extinción de los contratos y además:

- De acuerdo con el art. 1503, el vendedor puede promover la resolución de la venta de

inmovilizado cuando habiendo entregado ya la cosa al comprador tuviese fundado
temor de perder la cosa sin llegar a cobrar el precio, por tanto la especialidad de este
supuesto consiste en que se puede pedir la resolución no solo desde el incumplimiento
sino antes de que éste llegue a producirse.
- De acuerdo con el art. 1504, se contempla el caso de resolución de la compraventa de
inmuebles por incumplimiento de pagar el precio, y se aplica por tanto si se ha incluido
en el contrato un pacto comisorio como si no se ha incluido. De acuerdo con este
artículo, en la venta de inmuebles para que le vendedor pueda ejercitar la acción
resolutoria por incumplimiento de la obligación de pagar el precio en el tiempo fijado
será necesario que antes de que el comprador pague aunque sea fuera de plazo, el
vendedor lo requiera judicial o extrajudicialmente para que se allane a la resolución.
Una vez hecho el requerimiento, el juez no podrá concederle un nuevo plazo.

La compraventa es un contrato sinalagmático o bilateral al que es plenamente aplicable la

facultad resolutoria del art. 1124, por tanto, para que sea eficaz la acción resolutoria del
vendedor se requiere el impago del precio aplazado en todo o en parte.

La decisión resolutoria del vendedor se debe notificar al comprador en forma judicial o

notarial. Es un requisito inexcusable, se trata de un requerimiento resolutorio, no de pago. Una
vez hecho el requerimiento el comprador ya no puede obtener una nueva prórroga y en
principio ya no puede pagar el precio ya que el pago no evita la resolución, sin embargo la
jurisprudencia no siempre lo ha aplicado en este sentido sino que ha introducido los criterios
de aplicación del 1124. La resolución tiene efectos retroactivos al día de la celebración del
contrato, por tanto las partes deberán devolverse recíprocamente las prestaciones, no
obstante los efectos de la resolución aunque retroactivos solo darán origen a la restitución de
las prestaciones si no hay terceros perjudicados de buena fe. Respecto a estos terceros sus
derechos quedan a salvo por el párrafo 4º del 1124 de manera que si no es posible la
restituciones de inmueble porque se halla en mano de tercero de buena fe protegidos con
arreglo al art. 1298 y la Ley Hipotecaria, la resolución del contrato solo producirá la obligación
de indemnización los daños y perjuicios causados.
El pacto comisorio o resolutorio explícito consiste en estipular que si no se paga el precio
dentro del plazo señalado en el contrato se producirá la resolución del contrato. Cuando se
incluye la condición resolutoria explicita en una compraventa de inmuebles a plazos en virtud
del art. 1504 no opera como una verdadera condición si no como una facultad resolutoria que
ostenta el vendedor ante el incumplimiento del contrato de forma que el comprador puede
evitar la resolución si cumple la obligación de pago antes de que se produzca el requerimiento
resolutorio ya sea de forma judicial o notarial.

La diferencia entre la compraventa en la que se ha estipulado un pacto comisorio y aquella en

la que no se ha estipulado es que cuando se pacta la condición resolutoria, ese pacto se puede
inscribir en el Registro de la Propiedad de manera que los terceros adquirentes quedarán
vinculados con los efectos de la resolución si el comprador dejase de pagar el precio.

- De acuerdo con el art. 1505, que se aplica en la venta de muebles, aunque no se haya
pactado, la venta de muebles se resuelve automáticamente si el comprador no se
presenta a tiempo a recibir la cosa o haciéndole no ofrece a la vez el precio salvo que
para el pago de éste se hubiera pactado una mayor dilación, por tanto, la peculiaridad
de este precepto es que se produce la resolución automáticamente sin necesidad de
requerimiento aunque se haya pactado.