República Bolivariana De Venezuela. Universidad Nacional Experimental “Rómulo Gallegos” Área: Ciencias Políticas Y Jurídicas Programa: Derecho.

Unidad Curricular: Derecho Especial y Garantía Internacional. Modulo De Aprendizaje I: Contratos y Garantías. Valle Guanape; 25 de Octubre de 2.011 Profesora: Abg. José Manuel Fernández Bachiller: Julio Rodriguez. TEMA 5: MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES I.- Venta de Muebles e Inmuebles. Sabemos que las modalidades son las modificaciones que el legislador hace a principios generales para evitar que la aplicación de éstos traigan situaciones conflictivas, en la venta de muebles e inmuebles, nuestra legislación trae varios casos en que la transmisión del derecho de propiedad o cumplimiento de la obligación de dar; se efectúa en un momento posterior a aquel de la celebración del contrato y entre estos casos tenemos: Muebles:
a) Peso, Cuenta y Medida.

b) Alzada o en Globo. c) A Prueba. d) Ensayo Previo. e) Venta Futura. f) Venta Aleatoria. Inmuebles:
a) Venta por Cabida y en Globo.

b) Venta "De Visu".

Muebles.
A-) Peso, Cuenta y Medida: Estas no son perfectas sino hasta el momento que se pesen, cuenten o midan, y cuando se dice que no son perfectas no se está diciendo que es imperfecto el contrato porque éste ya se produjo o ya se originó, esto en virtud que se ha emitido el consentimiento lo que esta significando el legislador. Es que la propiedad no se transmite del vendedor al comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos de la cosa, esto no lleva a recordar aquel principio del derecho de la cosa perece para su dueño. Artículo 1.475 "Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas". La modalidad que trae este artículo es que el efecto real automático de la venta, que está contenido en el artículo 1.161, en este caso no funciona. Puede el comprador y el vendedor estar de acuerdo en precio y cosa , pero en este caso en contra del principio general , no se ha producido la transferencia automática de la propiedad. La segunda modalidad que se encuentra en el articulo y que va a alterar, está también en el artículo 1.161 , porque si el comprador y el vendedor están de acuerdo en precio y cosa el riesgo es para el comprador pero en caso del artículo 1475 el riesgo es para el vendedor. Entonces este artículo tiene 2 modalidades con respecto a los principios generales establecidos en el artículo 1.16. Y lo que obliga al legislador a establecer estas modalidades es que la cosa vendida debe ser pesada, medida o contada para que la venta se perfeccione. Ejemplo: Si se es propietario de un almacén y un sujeto "X" visita a éste en calidad de comprador; él quiere comprar 50 latas de manteca, el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema, se las vende. El comprador "X" le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Vendedor, porque a

sin consideración al peso al número o la medida. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo. no se ha pesado. las mercancías se han vendido alzadamente o en globo. El único obligado que aparece aquí es el vendedor: está obligado a vender. Artículo 1. C-) A Prueba: Son aquellas que no quedan perfecta sino hasta el momento en que el comprador haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por el uso. se está comprando en globo.pesar de haber consentido la venta. no se ha contado y no se ha medido. lo hace. Aquí la modalidad no funciona como condición suspensiva porque el comprador solo está obligado a probar.476 "Si. Artículo 1. ni a contar ni a medir. B-) Alzada o en Globo: Alzada se refiere a la totalidad de una cosa. La venta queda perfecta inmediatamente. se las vende. Son aquellos donde las ventas de mercancías se perfeccionan inmediatamente. él quiere comprar la totalidad de la existencia de latas de manteca. no se va a pesar. no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso". Impone al comprador la obligación de probar pero . o cuando. al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Comprador. Por la vía del pacto no pueden vendedor y comprador convenir una venta unilateral. porque eso sería ir contra una de las características esenciales de la venta: la bilateralidad. aunque se haya hecho mérito de esto ha sido únicamente para determinar el monto del precio". El comprador "X" le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta. para salvar situaciones. son objetos que se venden con la condición que los gusten o los prueben para conocer si la calidad de los que está comprando es lo que desean. hay consentimiento entre el vendedor y el comprador. es decir. De manera que la modalidad esta aquí en que se ha transformado esta venta en unilateral: el único obligado es el vendedor. Pero el legislador si puede entrar a lo esencial. En globo se refiere al conjunto total o parcial de una cosa.477 "En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de comprarlas. Ejemplo: Si se es propietario de un almacén y un sujeto "X" visita a éste en calidad de comprador. si las cosas se han vendido por un solo precio. no a comprar. porque se consintió la venta. y aquí. al contrario. el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema.

Artículo 1. Tal es el caso de la renta . hechos bajo condición suspensiva. Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa futura. es decir. el único obligado desde el punto de vista del contrato es el vendedor.478 "La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva". b) La venta "spei" en la cual las partes no subordinan el contrato a que la cosa llegue a existir en caso en el cual lo vendido es en realidad una simple posibilidad. hay cosas que bien sea porque está. La transferencia de la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del perfeccionamiento del contrato. pero está sometido a la condición de que la cosa tenga existencia.no de comprar .484 del código civil donde la prohibición nace no de la imposibilidad sino de la ilicitud del objeto. Debemos recordar que una venta estará sujeta a condición suspensiva cuando el hecho cuando el hecho que la perfecciona es ajeno a las partes. sujetas a determinado mecanismos o porque hay que probar el material con que están hechas. sino que depende de un acontecimiento incierto (art.156 y 1. Esta venta es válida. en la cual las partes subordinan la operación a que la cosa llegue a existir. si la cosa no llega a tener existencia la venta es nula. se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero. Las principales formas de venta de cosas futuras son: a) La venta de rei speratae. E-) Venta Futura: Es donde la transferencia se supone que la misma lleguen a existir. Esto es perfectamente válido. Aquí hay una condición suspensiva porque el comprador puede someter la cosa a ensayo previo. el comprador está obligado a comprar porque ese resultado no depende del aspecto subjetivo sino que es exterior a él. 2051). F-) Venta Aleatoria: Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de las prestaciones o de ambas no está determinado de una manera fija. y si el resultado o análisis de ese ensayo sale bien. salvo los casos previstos en los artículos 1. D-) Ensayo Previo: Son aquellos que se juzgan.

1332). cuando la diferencia de las contraprestaciones sea de tal carácter que ni la misma alea pueda justificarla. la indemnización se debe si ocurre la condición prevista. etcétera. el contrato puede resolverse por lesión. Cabida es el contenido de inmueble. por ejemplo. cuando el comprador toma sobre sí el riesgo de que la cosa no llegare a existir. Sobre todo refiriéndonos a terrenos sucede con frecuencia que la cosa que se compra materia del contrato de . en la cual una de las partes entrega un capital a cambio de una renta que durará toda la vida del que la recibe. lo mismo pasa en el caso del juego o apuesta. cuando el comprador asume el alea de que la cosa no exista. El contrato es normal. Así. se supone que ofrecerá menos precio de lo que ella vale. En este caso se acostumbra a expresar la cavidad del inmueble. de existir. Pedro ofrece 100 por una cosa que. por ejemplo. Por excepción. especulando con la posibilidad contraria. ninguna de las partes podrá invocar la lesión. Y el contrato será más o menos ventajoso según ésta viva poco o mucho tiempo. por lo tanto. Pero lo que está en juego en la condición es la existencia misma de los derechos. así. Otros ejemplos de contratos aleatorios son los siguientes: la venta de una cosa futura. Pero si ofrece 200 por lo que aun existiendo vale 100. cuando se compra una cosa que puede o no llegar a existir y se paga mucho más de lo que ella valdría. En los contratos aleatorios. depende de la duración de la vida de la otra parte. lo que dentro de los linderos. porque desde el punto de vista del vendedor no ha habido alea: el contrato le será siempre ventajoso. el de apuesta o juego. Aun esta diferencia desaparece en algunos casos. en la venta de una cosa futura. en el contrato de seguro. de la falta de equilibrio económico de las contraprestaciones definitivamente resultantes. puede admitirse la aplicación de la lesión a los contratos aleatorios. aun existiendo. En efecto. Hay una estrecha analogía entre condición y contrato aleatorio. cuando el comprador toma el riesgo a su cargo (art.vitalicia. A. las partes asumen deliberadamente el riesgo de que el contrato pueda resultar desventajoso. valdrá 200. el contrato de seguro. la venta de cosa existente pero sujeta a un riesgo. Nadie puede quejarse.) Venta por Cabida: Aquí hay que tener claro el concepto de cabida. en tanto que en los contratos aleatorios es la mayor o menor extensión de esos derechos. etcétera. en ambos casos los derechos de las partes dependen de un acontecimiento futuro e incierto. El alcance económico de la promesa hecha por el deudor de la renta es impreciso. Inmuebles.

". a razón de tanto por medida. el comprador debe pagar la diferencia del precio. Como ejemplo. la cantidad expresada en el contrato. "El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato. Cuando esto no sea posible. 000 M2 se le imputa a el vendedor en el sentido de que el sufrirá la disminución proporcional en el precio. puede que tenga menos o más medida de lo que se creían en principio las partes.."..Cuando esto no sea posible. Pero si esa parcela es la única. o el comprador no lo exija.y esta es la otra situación. Pero en la continuación de el mismo ". Yo voy a comprar un terreno y en principio se creía que el mismo tiene un área de tantos metros y resulta que cuando se va a medir tiene menos o más metros. .compraventa. La diferencia de 1. Pero esta obligación está condicionada. 300 M2. el comprador debe pagar la diferencia del precio (esta es la obligación del comprador que se encuentra en este articulo). Cuando el legislador expresa. salvo las modificaciones siguientes: Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida.. entonces no será posible completar el faltante y entonces el comprador debe sufrir la disminución proporcional en el precio. "o el comprador no lo exija. Pensemos en el caso de que se ofrecen en venta 5. el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija. Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato.. 000 M2 a Bs. Es por eso que nuestra legislación a establecido algunas reglas que están plasmadas en el: Artículo 1. Esta es una acción "quanti minoris" Si se encuentra . se está refiriendo al caso de que el vendedor tenga otra parcela adyacente a la que está vendiendo y entonces exista la posibilidad de que el comprador exija que los metros que le faltan sean completados con la otra parcela.que la cabida es superior a la expresada en el contrato. aquí debe entenderse que se está hablando de rescisión. el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio. porque las adyacentes son de otro propietario.496.. aquí si encontramos la modalidad. 000 M2.. así el excedente del precio pasa de la veintava parte 85%) de la cantidad expresada.. En la primera parte del articulo lo que se hace es repetir el principio general según el cual la cosa vendida vendida debe ser entregada en la cantidad expresada en el contrato. No hay acción de desistir.. porque en este caso el legislador habla de que el comprador puede "desistir" del contrato. Una vez medido el inmueble resulta que efectivamente su contenido es de 4. pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada".

Cuando se compra un terreno no se especifica el precio por unidad de medida sino que se estipula en globo.2 la ley NO me obliga a comprar el doble del área porque mi capacidad de pago. B. si la cabida es menor no hay posibilidad de rescisión. 000 M2 que se vende a Bs. 000 M2.. 496. y en . pero hay que tener en cuenta que aunque se hable de venta en globo también hay que hablar de cabida. Pero para mayor seguridad se señala que entre los dos puntos hay tal o cual medida y lo que se encuentra hacia ese punto. Eso es mayor seguridad. ese es lindero. 1. ¿Cómo se salva el comprador de caer en esta situación? La manera de evitar eso es expresar en el contrato no solo la cabida y el precio. En primer lugar. Cuando estudiamos la parte final del artículo 1. 000 M2 y resulta que esta solo tiene 4. siguiendo en la línea recta hasta llegar al pedemonte del cerro Z. se compra un terreno de 2. Es frecuente encontrarse con documentos donde los linderos aparecen así: "Fundo que eso fue del Sr. Miguel Rodríguez. pero eso no es lindero. Lo conceptual del lindero seria así: Norte: partiendo de la concluencia de las quebradas A y C. y esto es muy importante. Si el comprador quiere comprar una parcela de 5. Por ejemplo. sino la finalidad específica del comprador para hacer la adquisición. Pero si hay linderos es porque esos linderos deben tener un contenido.000 M2. no puede pedir la rescisión. Esta situación nos viene del derecho español. Ejemplo: Tiene el doble o sea 1600 mts.) Venta por en Globo: Para hablar de la venta en globo hay que hacer mención a ciertos términos que están relacionados con la venta de cabida. el M2. Sucede que en un momento determinado le damos una importancia jurídica y económica a un aspecto.. se establece relación entre cada medida y cada parte del precio. Esos son datos que ayudan a reforzar ese lindero. Allí lo importante es que el precio se determina en tanto por ciento la cabida: Parcela de 2.000. 000 aunque necesite 5. 000. la norma dice que lo único que opera es le acción " quanti minoris" y deberá quedarse con los 4. como sería que se señalara que entre los dos puntos hay dos kilómetros y allí se encuentra la hacienda La Esperanza. Si el vendedor no puede completarle los 5. hablamos que allí el precio se determina en función de la cabida.. el concepto del lindero.oo Esta será una venta en globo. 00. Lindero es sinónimo de límite. y ese contenido es su cabida: no hay cosa que no tenga forma y contenido. 000 M2 por Bs. Cuando se compra un terreno en globo no se especifica el precio por unidad de medida. Utiliza los linderos en forma.Entonces. y se señalan los metros. Pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada.

. Articulo 1. la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio a favor del vendedor por el exceso de la misma.. 497.. En la primera parte del articulo se está refiriendo al objeto en dos formas: el objeto inmueble lo ve el Código en dos aspectos. sea que el contrato comience por la medida. cuando resulte que se haya vendido más o menos de lo estipulado. se refieren a la venta en globo. sino cuando la diferencia entre las medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava parte en más o menos habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos. 99 y 1. 1. El otro principio que hay que tener presente es que el precio se estipula en globo. NO se establece ninguna relación entre cada medida y cada parte del precio. "Venta de una parcela de terreno 5. La otra parte de dicha parcela se vende toda o en parte sin que la superficie contenida en esa parte influya para nada en la determinación del precio. en el sentido de otorgar el derecho a exigir la diferencia de precio. Caso A: Caso B: "sea que el contrato comience por la medida. Veamos: tengo una parcela de 10. de cabida. Y para completarlos hay que entender que aun siendo venta en globo ello no obsta para que se hable de área. cuerpo determinado y limitado. sea que comience por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida ". 000 metros por Bs.." En primer caso se comienza por la indicación de la medida y en el segundo caso se comienza por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida.. Esa es venta por cabida. sea que comience por la identificación del cuerpo vendido seguida de la medida. o de fondos distintos y separados. fundos distintos y separados. "Venta de 5. . Lo que si debe fijarse es que en la determinación del precio nunca se le da importancia a la cabida. Para explicar esto podemos pensar en las dos formas como suelen ofrecerse al publico la venta de parcelas..otro momento le damos la importancia jurídica y económica a otro aspecto distinto de la misma cosa. . En el antiguo derecho francés el tratamiento para el caso de que se comience por la indicación de la medida que para cuando se comience por la indicación del cuerpo vendido.. Esa es venta en globo. 500. ni a ninguna disminución del precio a favor del comprador por menor medida. a fragmentos de ella.. y 2. si no hubiere estipulación en contrario". Los Artículos 1. 000 metros de terreno por Bs. 98. 000 M2 y puede vender una parte de ella dándole importancia para determinar el precio. "En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitados. es diferente. 497. .

mientras en la venta por cabida hay que comprar la veintava parte en la relación con la cabida.. Entonces. se toma en cuenta la cuantía. sólo hay que referirse a lo que se quiere significar con." Aquí hay que calcular esa veintava parte en la relación con el precio. Se puede medir después si se quiere parcelar. Sea como sea. Cuando se habla de venta por cabida.. . 498. en el caso de venta en globo. yo como comprador le digo a esta empresa te doy 20 millones de bolívares por todo el lote de carros. Y por otra parte habla el legislador de. Articulo 1. a tanto la medida. la acción aquí es de rescisión. la diferencia para ejercer la rescisión se calcula en base al contenido. Lo único que hay que decir aquí es que no existe acción de desistir. de esta manera se está comprando en globo. "En el caso de que.. sino el precio global. Evidentemente que el comprador tendrá que medir el terreno para establecer la diferencia pero cuando el negocio se fue a no se tomo en cuenta eso. No nace el contrato sobre esas bases ni sus efectos tampoco. pero en principio se está comprando en globo Ejemplo: Es una vena de lotes de carros que tienen algunas veces las empresas de seguros. haya lugar a aumento de precio por exceso de la medida el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pagar el aumento de precio con sus intereses. habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos. Y la continuación de dicho artículo es clara. Aquí no puede hablarse de derecho de retención porque el comprador es el propietario. a la cabida. los efectos son iguales. "Una veintava parte en mas o en menos. "si retiene el inmueble ". según el artículo precedente.. si retiene el inmueble". con la superficie del inmueble. con el contenido. Aquí se invoca la cabida para hacer el reclamo. el tratamiento es el mismo para los 2 casos.. Es un término mal usado Ejemplo: Cuando un comprador decide adquirir unas hectáreas de terreno y queda en acuerdo con el vendedor de pagarle 10 millones de bolívares.. no para hacer el contrato. y para ejercerla.Pero para nuestro Código.

CONCEPTO: La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio. En materia inmobiliaria. sin importarle nada.. ni aumentar desmesuradamente el precio para cubrir grandes riesgos de pérdida del precio. es decir. II.480 CCV como con el escaso interés de la . al dejar al vendedor la propiedad de la cosa con la posibilidad de hacerla valer incluso frente a terceros. cuando se compra algo con solo verlo. la protección legal del vendedor establecida en el Código Civil se reveló insuficiente para permitir el libre desenvolvimiento de la venta a crédito.. de modo que facilita las ventas mobiliarias a crédito con las ventajas que ello implica para vendedores y compradores. Por otra parte la venta con reserva de dominio presenta otro aspecto económico que nuestro legislador hubo de afrontar: la posibilidad de abusos del vendedor frente al comprador mediante la imposición de cláusulas exorbitantes. La reserva de dominio. limitación que respondió tanto al deseo del legislador de encuadrarse dentro de las previsiones del Art. 1.. La venta con reserva de dominio constituye la más enérgica protección del derecho que tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de venta de bienes muebles.CAMPO DE APLICACIÓN DE LA LEY. campo a mi riesgo. del precio".C.) Venta "de visu": Es la venta que se hace a la vista . corriendo el riesgo desde el principio.VENTA CON RESERVA DE DOMINIO I. es la venta en la cual en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada. pero en materia mobiliaria. asegura al vendedor una garantía que le permite vender a crédito y hacer la entrega de la cosa sin limitar sus operaciones a una clientela exclusiva. y al aceptarlo se perfecciona. II. la hipoteca era y es suficiente para garantizar al vendedor contra la eventual falta de pago del precio. es decir. 1. La Ley de Venta con Reserva de Dominio sólo se refiere a las ventas mobiliarias.

Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufactura o transformación cuando no sean identificables después.. Para hablar de validez de la venta con reserva de dominio deben darse los siguientes supuestos: A. a pesar de que en fecha más o menos próxima tenga lo suficiente. el dominio reservado. Que se trate de una venta a plazo a crédito.R.D. B. . III.D). Los principios podemos enumerarlos de la siguiente forma: 1. pues el hecho de que una persona pueda adquirir de inmediato un bien que se le entrega sin pagar simultáneamente su precio lo hará a plazos.).El comprador adquiere la cosa con el pago de la última cuota del precio. El pacto de reserva de dominio desempeña en la contratación de nuestro tiempo tanto nacional como extranjera un papel preponderante.V.V.D. Artículo 1480 CCV: "Lo dispuesto en el presente Título no obsta para que se dicten Leyes especiales Sobre la Venta de bienes muebles a crédito. D. indudablemente es para considerar el pacto en la forma antes señalada. (Art.V. ya que la ley mercantil nada prevé sobre reserva de dominio. Que la transferencia esté subordinada al pago del precio.).R.V.R. toda vez que de momento carece de dinero para pagar el importe del mismo.. con o sin reserva de dominio. E.reserva de dominio respecto de los inmuebles en virtud de la existencia de la hipoteca legal. Que haya validez de la reserva de dominio: La cesión de crédito del vendedor contra el comprador. comprende. (Art 2º L. los comerciantes al mayor no pueden utilizar la reserva de dominio en sus ventas a los minoristas.D).REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO. Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza. C. (Art 1º L. Artículo 1º L.R. asimismo.R. Que no se trate de cosas destinadas a la reventa (Art 2º L. 2. 1º L. Estas Leyes se aplicaran preferiblemente en los casos a que ellas se contraigan".V. La Ley es civil y se aplica a la venta civil como a la compraventa mercantil.D.

deberá ser auténtico.D.V. con referencias de su elaboración industrial.V. exacta de la cosa.venta de determinados bienes muebles.V. descripción.D son las siguientes: Artículo 5 L.R. uno para el vendedor y otro para el comprador". (Art 10 L.R. Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso (Art.D. las siguientes menciones: nombre. si las mismas existen. Que las cosas vendidas no estén destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no pueden separarse sin grave daño para éste (Art.) B.R. sólo tendrán efecto con respecto de terceros.R. 4 L. lugar donde permanecerá la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva. G. condiciones de pago. Que se hayan cumplido las formalidades exigidas por la Ley de Venta con Reserva de Dominio. profesión y domicilio del vendedor y del comprador.D.). La Ley no lo dice expresamente. Adicional a estos. tienen que darse las siguientes circunstancias: A. apellido.D:"Los contratos de venta con reserva de dominio. precio de la venta. cuando se cumplan los siguientes requisitos: a) El documento debe contener por lo menos.) C.V. 3 L. establecidas en el Art. fecha de la misma. . 3 L. pero se toma en cuenta a partir de la celebración de la venta.F. 5 de dicha ley o con las que exijan reglamentos especiales para la compra . con indicación de sise ha emitido Letras de Cambio para el pago de las cuotas. Que la reserva no tenga una duración mayor de 5 años. Las formalidades exigidas por la L. Estos requisitos son esenciales para la oponibilidad frente a terceros. Que las cosas vendidas tengan un valor individual superior a doscientos cincuenta bolívares (Art. b) El documento respectivo.D. para que la venta con reserva de dominio sea eficaz frente a terceros. Que la reserva sea convenida antes de que la propiedad haya sido transmitida al comprador. comprador y vendedor pueden perfectamente sin que nada se oponga a ello. legalmente reconocido por lo menos dos ejemplares.R.V.). D.V.R.

c) Pagado el precio en su totalidad o en al parte correspondiente.. ..agregar cuanto ellos consideren necesario..EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO. 1. de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos". la transferencia al comprador se cumple automáticamente sin necesidad de actuación alguna del vendedor y opera retroactivamente conforme al derecho común. d) El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure la reserva sin la autorización expresa del propietario. b) El comprador tiene un derecho a poseer la cosa hasta que la condición se cumpla o se vea fallida. ya que la Ley se limita a determinar los requisitos mínimos. o vencido el plazo de la reserva. para que sea oponible a terceros. IV. b) La propiedad que se ha reservado el vendedor sólo tiene fines de garantía. la ley vigente establece que "Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento.Situación del Vendedor: a) El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condición resolutoria de que pague la totalidad o parte determinada del precio. c) El comprador está obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia hasta que la adquiera.Situación del Comprador: a) El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condición suspensiva. el vendedor siempre responderá durante la vigencia del pacto de reserva. en materia de condición. d) La reserva de dominio no altera en modo alguno las normas sobre tradición y en cuanto al saneamiento. según los casos. 2.

perece. En principio. la falta de pago de una o más cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa. hay que tener en cuenta las siguientes disposiciones: a) El adquiriente de buena fe en feria. el comprador está obligado a notificar al vendedor. A. se deteriora. con el privilegio inherente a éste. dicha reserva es oponible a todo tercero sin distinción. Cuando el precio de la venta con reserva de dominio se haya pactado para pagarse por medio de cuotas. mercado. sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata . dentro del término de 10 días. sólo estará obligado a devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos que haya hecho en su adquisición. si se reúnen los supuestos de eficacia de la reserva de dominio frente a terceros. su cambio de domicilio o residencia cuando se trata de venta de vehículos o el cambio de lugar del mueble en los demás casos. 3. el crédito del vendedor se considerará prendario a los solos efectos de poder cobrar.Efectos frente a Terceros. no dará lugar a la resolución del contrato.. Sin embargo. se pierde de modo que se ignore absolutamente su existencia o sufre cualquier otro suceso que dé lugar al pago de una indemnización de seguro.. c) Si la cosa vendida con reserva de dominio. venta pública o remate judicial de cosas que hayan sido vendidas con reserva de dominio. de las cantidades debidas por los aseguradores. estando asegurada por el vendedor. b) Las acciones del vendedor contra los terceros prescriben a los seis (06) meses contados a partir del día en que debería ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida con reserva de dominio. y no obstante convenio en contrario. con lo cual se trata de facilitar al vendedor la efectividad de sus derechos.Resolución y Pérdida del Beneficio del Termino de la Reserva de Dominio. V.e) Por último.

estaríamos en presencia de “un terreno que no necesariamente cuenta con servicios públicos ni se encuentra situada dentro de un urbanismo”.corriente en el mercado. el vendedor debe restituir las cuotas recibidas. es necesario dar una definición de la figura jurídica objeto de nuestro estudio. y en este contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno. III. según las circunstancias. el cual cuenta con servicios públicos tales como energía eléctrica y dotación de agua. Ahora.. en provecho del vendedor con reserva de dominio cuando aquélla vuelva a éste por incumplimiento del comprador.. solo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de las cosas vendidas. conservando el comprador el beneficio del término con respecto a las cuotas sucesivas. Ahora bien. podrá reducirla indemnización convenida. Antes de entrar en el tema. nos referimos a la “división . (Artículo 14. el juez. El aumento del valor adquirido por la cosa quedará sin indemnización. Ya sabemos que la Parcela esta ubicada dentro de una “Urbanización”. y cumple lo relativo a las normas de urbanismos”. Distinto seria hablar de un “Lote de Terreno”. Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a título de indemnización. además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. 15 Ley Sobre Ventas con Reserva de Dominio). salvo el derecho a una justa compensación por el uso de la cosa.” También es esencial puntualizar lo que es una Parcela. I. y que forma parte de una extensión mayor denominada Urbanización. cuando hablamos de Parcelamiento. B. La Venta o Enajenación de un Inmueble por Parcelas “es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porción de terreno determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicación. entre otros. Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por el incumplimiento del comprador. en este último caso. que es susceptible de apropiación individual y que cuenta con la dotación de servicios públicos.INTRODUCCION. para ser enajenada de forma individual. Para que exista la resolución o perdida del beneficio del termino debe cumplir el numero de cuotas establecidas (Artículo 13 Ley Sobre Ventas con Reserva de Dominio).VENTA DE PARCELAS. ¿Qué es una Urbanización? Una Urbanización es “el desarrollo de una extensión de terreno. llamamos Parcela a “una porción o superficie de terreno que resulta de la división de una extensión mayor.

La Ley de Propiedad Horizontal. accesos u otras características similares a las propias de las parcelas urbanas”. El documento debe contener: A. 1 de la ley). ya que ese documento será la referencia de esa nueva porción de terreno que será protocolizada al ser enajenada individualmente.UBICACIÓN Y PERTINENCIA DE LA VENTA DE PARCELAS.. El “Documento de Parcelamiento o Urbanización” es un instrumento regulado por la Ley especial de venta de parcelas que establece las condiciones generales de todo urbanismo o parcelamiento y es de obligatorio cumplimiento para el propietario de cualquier parcela. con el fin manifiesto de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente. Esta debe estar expresamente manifestada en el documento de urbanización o parcelamiento. junto con: La Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio.EL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO O DE URBANIZACIÓN La ley especial de “venta de parcelas” establece las normas para la enajenación de una porción de terreno tanto en predios urbanos como rurales por parcelas en oferta pública (Art. debe registrarse el “Documento de Urbanización o Parcelamiento” por ante la Oficina Subalterna de Registro donde esté ubicado el inmueble a parcelar. . III. II. y antes de proceder a la enajenación por parcelas. La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas.simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas independientes. Una vez tomada la decisión por parte de él o los propietarios de vender por parcelas. o cuotas indivisas de los mismos. La “Venta de Parcelas” se encuentra ubicada dentro de las ventas regidas por leyes especiales. 1) El “Documento de Parcelamiento o de Urbanización” debe cumplir con unas características especiales y deberá estar acompañado de otros documentos sin los cuales no podrá ser registrado (Art. 2 Ejusdem). se entiende que existe dicho fin cuando las parcelas resultantes presentan dimensiones. cerramientos.. o a través de una promotora. bien sea directamente.

Como 5.. área. medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente. residencial. Ejemplo: si un inmueble tiene un área de 140 m2 y se le ha fijado un valor total de 50. La oficina de Ingeniería Municipal suministrará las variables urbanas. Como son 10 parcelas iguales.000 Bs.B. La denominación del inmueble. comercial-residencial. con indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación. una vez elaborado el proyecto de urbanismo 40 m2 son destinados a las áreas comunes y resultan 10 parcelas de 10 m2 cada una. es importante resaltar que deben especificarse tanto del inmueble a parcelar así como también las áreas.000 Bs. parcelamiento Las Villas. industrial. linderos. si la tiene. El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta a los efectos del artículo 13 de la ley. las cuales especificaran la zonificación. cada una costará 5. especialmente. así como la constancia de la aceptación de los respectivos proyectos por los organismos . La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años anteriores. Esto es el tracto sucesivo de las tradiciones de los propietarios de los últimos veinte años. tenemos un área total vendible de 100 m2 con un precio de 50. E. así como también de las áreas especiales que las variables urbanas exijan. medidas y linderos de todas y cada una de las parcelas a enajenar. Urbanización Loma Linda etc. comercial. y su ubicación. el porcentaje de cada una será de 10%.000 Bs.000 es el 10% de 50. El número de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de urbanismo o parcelamiento. mixta etc. la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales. luego. D. F. y.000. con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los instrumentos correspondientes. Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento. Generalmente los propietarios le dan nombre a la futura urbanización o parcelamiento antes de enajenarla por ejemplo. C.

Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble. a menos que el acreedor hipotecario exprese su consentimiento de manera auténtica para que sea destinado a la Venta por . El documento de urbanización o parcelamiento. Ejusdem). Es decir que podemos tener una porción de terreno y dividirla en dos o más sectores y solamente urbanizar o parcelar un solo lote del proyecto general para venderlo. 4) El registrador parcelamiento: no protocolizará el documento de urbanización o  Si falta alguno de los requisitos contemplados en los literales del Artículo 2 de la Ley ejusdem. con indicación de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos. el documento de enajenación de dichas parcelas deberá referirse al documento de urbanización o parcelamiento. o cualquier otro de ser necesario. área. es también llamado por algunos autores “Documento de Referencias”. (Art. Todos los proyectos de urbanización o parcelamiento deben cumplir con las ordenanzas municipales del municipio donde están ubicados. medidas. así como también la fecha y datos de la protocolización de dicho documento de urbanización o parcelamiento.  En caso de que el inmueble se encuentre hipotecado. G. 3) El parágrafo único del Artículo 2 Ejusdem expresa “La protocolización de los documentos exigidos en este artículo podrá ser hecha para sectores parciales de la urbanización o parcelamiento general proyectado. 2) La obligación de registrar el documento de urbanización o parcelamiento pesa exclusivamente sobre el o los propietarios del inmueble a enajenar por parcelas por oferta pública. así como también deben estar aprobado por el ministerio del ambiente. Solo pueden hacerlo los propietarios por si mismos o por interpuesta persona a través de un poder debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva. instituto nacional de tierras INTI. 2 encab.competentes. ya que para la venta de cada una de las parcelas. identificando la(s) parcela(s) con sus linderos. Por ejemplo en el caso de una servidumbre. nominación. en cuyo caso podrán ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores.

(Art. 4 de la Ley) 10) Por cuanto la enajenación de un inmueble por parcelas afecta los derechos e intereses de los acreedores hipotecarios. La segunda es que “estos títulos deberán contener las menciones 11) . 8. esta debe hacerse constar por documento protocolizado y deberá estar acompañado por una memoria descriptiva y los planos correspondientes. esta Ley especial dispone que “Posteriormente a la protocolización del documento de urbanización o parcelamiento el Registrador no protocolizará el documento constitutivo de una hipoteca que recaiga sobre el Inmueble que haya sido destinado para ser vendido por parcelas y oferta pública. 9) Si con posterioridad a la protocolización del “documento de urbanización o parcelamiento” las autoridades competentes modifican o reforman la zonificación. 8) Las parcelas ubicadas en inmuebles rurales se regirán adicionalmente por la Ley de tierras.(Art. el documento de urbanización o 6) El propietario o los copropietarios que enajenen por parcelas en oferta pública un inmueble sin previamente protocolizar el documento de urbanización o parcelamiento incurren en delito y serán castigados con prisión según el Art. encab. si el documento de la hipoteca no indica la destinación del inmueble y menciona los datos de Registro del respectivo documento de parcelamiento”. la primera de ellas es que “sin el Registro del respectivo documento de urbanización o parcelamiento. 10 de la Ley). 5) Será nula toda venta por parcelas y por oferta pública que se haga sin que previamente se haya registrado parcelamiento (Art. Protocolización de Títulos de Propiedad Y Otros Derechos Reales Sobre Una Parcela: Con respecto a este punto debemos hacer dos previsiones. El Registrador tampoco podrá protocolizar los títulos de Propiedad o de cualquier otro derecho real sobre una parcela enajenada o vendida mediante oferta pública” (Art. y las leyes ambientales sin perjuicio a la ley de venta de parcelas. 5 Ejusdem. 6 Ejusdem).). 7) Las regulaciones del documento de urbanización o parcelamiento se consideran parte del contrato entre el propietario y el comprador de cada parcela y surten efecto para los causahabientes por cualquier título. 5 Ejusdem).Parcelas por oferta pública (Art. en el cual se debe hacer evidentemente la correspondiente anotación marginal.

de modo que la misma pueda conocerse y distinguirse con expresa referencia a su ubicación en el plano. Único) IV. Único). acompañado del muy mencionado documento”(Art. También podrá el adquirente solicitar la anulabilidad del contrato cuando se haya obligado por letras de cambio u otros documentos negociables con anterioridad al otorgamiento del documento.VENTA DE PARCELAS POR DOCUMENTO PRIVADO. . (Art. 9. declara que es Anulable a petición del comprador el contrato de venta de parcelas cuando este se haya obligado a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo documento registrado. 2) Anulado el contrato serán sancionados con prisión a instancia del adquirente cuando el enajenante haya recibido pagos de parte del adquirente en razón del contrato. estas disposiciones son de interés público. encab.9 apt. cuando los pagos recibidos sea a razón de letras de cambio u tros documentos negociables emitidos en su ejecución. 8 apt. sin embargo solo rigen para los propietarios urbanizadores y promotores.correspondientes al Registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento respectivo. por lo tanto dispone: 1) Al igual que la Ley de Propiedad Horizontal de 1958.. o cuando hubiese transmitido tales títulos. la ley trata de evitar los abusos y fraudes derivados de ellas. A pesar de no prohibir las ventas de parcelas por documento privado. y la descripción de la parcela en cuestión. mas no son aplicables para posteriores enajenaciones que hagan los compradores. (Art.).

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