República Bolivariana De Venezuela. Universidad Nacional Experimental “Rómulo Gallegos” Área: Ciencias Políticas Y Jurídicas Programa: Derecho.

Unidad Curricular: Derecho Especial y Garantía Internacional. Modulo De Aprendizaje I: Contratos y Garantías. Valle Guanape; 25 de Octubre de 2.011 Profesora: Abg. José Manuel Fernández Bachiller: Julio Rodriguez. TEMA 5: MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES I.- Venta de Muebles e Inmuebles. Sabemos que las modalidades son las modificaciones que el legislador hace a principios generales para evitar que la aplicación de éstos traigan situaciones conflictivas, en la venta de muebles e inmuebles, nuestra legislación trae varios casos en que la transmisión del derecho de propiedad o cumplimiento de la obligación de dar; se efectúa en un momento posterior a aquel de la celebración del contrato y entre estos casos tenemos: Muebles:
a) Peso, Cuenta y Medida.

b) Alzada o en Globo. c) A Prueba. d) Ensayo Previo. e) Venta Futura. f) Venta Aleatoria. Inmuebles:
a) Venta por Cabida y en Globo.

b) Venta "De Visu".

Muebles.
A-) Peso, Cuenta y Medida: Estas no son perfectas sino hasta el momento que se pesen, cuenten o midan, y cuando se dice que no son perfectas no se está diciendo que es imperfecto el contrato porque éste ya se produjo o ya se originó, esto en virtud que se ha emitido el consentimiento lo que esta significando el legislador. Es que la propiedad no se transmite del vendedor al comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos de la cosa, esto no lleva a recordar aquel principio del derecho de la cosa perece para su dueño. Artículo 1.475 "Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas". La modalidad que trae este artículo es que el efecto real automático de la venta, que está contenido en el artículo 1.161, en este caso no funciona. Puede el comprador y el vendedor estar de acuerdo en precio y cosa , pero en este caso en contra del principio general , no se ha producido la transferencia automática de la propiedad. La segunda modalidad que se encuentra en el articulo y que va a alterar, está también en el artículo 1.161 , porque si el comprador y el vendedor están de acuerdo en precio y cosa el riesgo es para el comprador pero en caso del artículo 1475 el riesgo es para el vendedor. Entonces este artículo tiene 2 modalidades con respecto a los principios generales establecidos en el artículo 1.16. Y lo que obliga al legislador a establecer estas modalidades es que la cosa vendida debe ser pesada, medida o contada para que la venta se perfeccione. Ejemplo: Si se es propietario de un almacén y un sujeto "X" visita a éste en calidad de comprador; él quiere comprar 50 latas de manteca, el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema, se las vende. El comprador "X" le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Vendedor, porque a

Son aquellos donde las ventas de mercancías se perfeccionan inmediatamente. hay consentimiento entre el vendedor y el comprador. En globo se refiere al conjunto total o parcial de una cosa. El único obligado que aparece aquí es el vendedor: está obligado a vender. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo. él quiere comprar la totalidad de la existencia de latas de manteca. no a comprar. se las vende. y aquí. Aquí la modalidad no funciona como condición suspensiva porque el comprador solo está obligado a probar. no se va a pesar. no se ha pesado.476 "Si. no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso". para salvar situaciones. Impone al comprador la obligación de probar pero . aunque se haya hecho mérito de esto ha sido únicamente para determinar el monto del precio". Pero el legislador si puede entrar a lo esencial. Ejemplo: Si se es propietario de un almacén y un sujeto "X" visita a éste en calidad de comprador. C-) A Prueba: Son aquellas que no quedan perfecta sino hasta el momento en que el comprador haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por el uso. lo hace. las mercancías se han vendido alzadamente o en globo. sin consideración al peso al número o la medida. o cuando.pesar de haber consentido la venta. al contrario. porque eso sería ir contra una de las características esenciales de la venta: la bilateralidad. porque se consintió la venta. De manera que la modalidad esta aquí en que se ha transformado esta venta en unilateral: el único obligado es el vendedor. Artículo 1. Por la vía del pacto no pueden vendedor y comprador convenir una venta unilateral. ni a contar ni a medir. el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema. no se ha contado y no se ha medido. son objetos que se venden con la condición que los gusten o los prueben para conocer si la calidad de los que está comprando es lo que desean. es decir. al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Comprador. si las cosas se han vendido por un solo precio. B-) Alzada o en Globo: Alzada se refiere a la totalidad de una cosa. La venta queda perfecta inmediatamente. El comprador "X" le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta. Artículo 1. se está comprando en globo.477 "En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de comprarlas.

Las principales formas de venta de cosas futuras son: a) La venta de rei speratae. Tal es el caso de la renta . b) La venta "spei" en la cual las partes no subordinan el contrato a que la cosa llegue a existir en caso en el cual lo vendido es en realidad una simple posibilidad.484 del código civil donde la prohibición nace no de la imposibilidad sino de la ilicitud del objeto. es decir. y si el resultado o análisis de ese ensayo sale bien. La transferencia de la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del perfeccionamiento del contrato. en la cual las partes subordinan la operación a que la cosa llegue a existir. sino que depende de un acontecimiento incierto (art. Esta venta es válida. se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero. Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa futura. salvo los casos previstos en los artículos 1. hechos bajo condición suspensiva. Artículo 1. hay cosas que bien sea porque está. D-) Ensayo Previo: Son aquellos que se juzgan. 2051). pero está sometido a la condición de que la cosa tenga existencia.no de comprar .478 "La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva". F-) Venta Aleatoria: Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de las prestaciones o de ambas no está determinado de una manera fija. Esto es perfectamente válido. Aquí hay una condición suspensiva porque el comprador puede someter la cosa a ensayo previo. E-) Venta Futura: Es donde la transferencia se supone que la misma lleguen a existir. sujetas a determinado mecanismos o porque hay que probar el material con que están hechas. el único obligado desde el punto de vista del contrato es el vendedor. Debemos recordar que una venta estará sujeta a condición suspensiva cuando el hecho cuando el hecho que la perfecciona es ajeno a las partes. si la cosa no llega a tener existencia la venta es nula. el comprador está obligado a comprar porque ese resultado no depende del aspecto subjetivo sino que es exterior a él.156 y 1.

de la falta de equilibrio económico de las contraprestaciones definitivamente resultantes. por ejemplo. Hay una estrecha analogía entre condición y contrato aleatorio. Otros ejemplos de contratos aleatorios son los siguientes: la venta de una cosa futura. lo mismo pasa en el caso del juego o apuesta. la indemnización se debe si ocurre la condición prevista. Y el contrato será más o menos ventajoso según ésta viva poco o mucho tiempo. depende de la duración de la vida de la otra parte. Inmuebles. lo que dentro de los linderos.vitalicia. Pedro ofrece 100 por una cosa que. así. en la venta de una cosa futura. puede admitirse la aplicación de la lesión a los contratos aleatorios. cuando se compra una cosa que puede o no llegar a existir y se paga mucho más de lo que ella valdría. ninguna de las partes podrá invocar la lesión. el de apuesta o juego. por ejemplo. en el contrato de seguro. en tanto que en los contratos aleatorios es la mayor o menor extensión de esos derechos. etcétera. el contrato puede resolverse por lesión. valdrá 200. Pero si ofrece 200 por lo que aun existiendo vale 100. en la cual una de las partes entrega un capital a cambio de una renta que durará toda la vida del que la recibe. la venta de cosa existente pero sujeta a un riesgo. las partes asumen deliberadamente el riesgo de que el contrato pueda resultar desventajoso. se supone que ofrecerá menos precio de lo que ella vale. Pero lo que está en juego en la condición es la existencia misma de los derechos. Sobre todo refiriéndonos a terrenos sucede con frecuencia que la cosa que se compra materia del contrato de . cuando el comprador asume el alea de que la cosa no exista. Aun esta diferencia desaparece en algunos casos. cuando la diferencia de las contraprestaciones sea de tal carácter que ni la misma alea pueda justificarla. Por excepción. por lo tanto. Así. etcétera. El contrato es normal. Nadie puede quejarse. cuando el comprador toma el riesgo a su cargo (art. En este caso se acostumbra a expresar la cavidad del inmueble. especulando con la posibilidad contraria. en ambos casos los derechos de las partes dependen de un acontecimiento futuro e incierto. de existir. El alcance económico de la promesa hecha por el deudor de la renta es impreciso. porque desde el punto de vista del vendedor no ha habido alea: el contrato le será siempre ventajoso. el contrato de seguro. En efecto. 1332).) Venta por Cabida: Aquí hay que tener claro el concepto de cabida. aun existiendo. A. cuando el comprador toma sobre sí el riesgo de que la cosa no llegare a existir. En los contratos aleatorios. Cabida es el contenido de inmueble.

a razón de tanto por medida. Cuando el legislador expresa. Pensemos en el caso de que se ofrecen en venta 5. Una vez medido el inmueble resulta que efectivamente su contenido es de 4. Yo voy a comprar un terreno y en principio se creía que el mismo tiene un área de tantos metros y resulta que cuando se va a medir tiene menos o más metros.".compraventa. entonces no será posible completar el faltante y entonces el comprador debe sufrir la disminución proporcional en el precio. Pero si esa parcela es la única. . En la primera parte del articulo lo que se hace es repetir el principio general según el cual la cosa vendida vendida debe ser entregada en la cantidad expresada en el contrato. Esta es una acción "quanti minoris" Si se encuentra .". Como ejemplo.. Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato. 000 M2. 300 M2.. el comprador debe pagar la diferencia del precio (esta es la obligación del comprador que se encuentra en este articulo). No hay acción de desistir. 000 M2 a Bs.y esta es la otra situación.496.. "El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato. el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio. porque las adyacentes son de otro propietario. aquí debe entenderse que se está hablando de rescisión. se está refiriendo al caso de que el vendedor tenga otra parcela adyacente a la que está vendiendo y entonces exista la posibilidad de que el comprador exija que los metros que le faltan sean completados con la otra parcela. salvo las modificaciones siguientes: Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida. "o el comprador no lo exija. el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija. 000 M2 se le imputa a el vendedor en el sentido de que el sufrirá la disminución proporcional en el precio. el comprador debe pagar la diferencia del precio. aquí si encontramos la modalidad. Cuando esto no sea posible. porque en este caso el legislador habla de que el comprador puede "desistir" del contrato. Pero esta obligación está condicionada..que la cabida es superior a la expresada en el contrato.. Pero en la continuación de el mismo ". La diferencia de 1. así el excedente del precio pasa de la veintava parte 85%) de la cantidad expresada. o el comprador no lo exija.Cuando esto no sea posible. Es por eso que nuestra legislación a establecido algunas reglas que están plasmadas en el: Artículo 1.. pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada". puede que tenga menos o más medida de lo que se creían en principio las partes.. la cantidad expresada en el contrato..

Pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada. como sería que se señalara que entre los dos puntos hay dos kilómetros y allí se encuentra la hacienda La Esperanza. Allí lo importante es que el precio se determina en tanto por ciento la cabida: Parcela de 2. si la cabida es menor no hay posibilidad de rescisión. y se señalan los metros.. Cuando se compra un terreno en globo no se especifica el precio por unidad de medida.) Venta por en Globo: Para hablar de la venta en globo hay que hacer mención a ciertos términos que están relacionados con la venta de cabida. y en . 000 M2.000. Ejemplo: Tiene el doble o sea 1600 mts.Entonces. Por ejemplo. Utiliza los linderos en forma. el concepto del lindero. 000. Esta situación nos viene del derecho español. sino la finalidad específica del comprador para hacer la adquisición. Si el comprador quiere comprar una parcela de 5. la norma dice que lo único que opera es le acción " quanti minoris" y deberá quedarse con los 4. Miguel Rodríguez. Sucede que en un momento determinado le damos una importancia jurídica y económica a un aspecto. hablamos que allí el precio se determina en función de la cabida. ese es lindero. Lindero es sinónimo de límite. Pero para mayor seguridad se señala que entre los dos puntos hay tal o cual medida y lo que se encuentra hacia ese punto. no puede pedir la rescisión. Cuando se compra un terreno no se especifica el precio por unidad de medida sino que se estipula en globo. Esos son datos que ayudan a reforzar ese lindero.2 la ley NO me obliga a comprar el doble del área porque mi capacidad de pago. 000 M2 y resulta que esta solo tiene 4.. Lo conceptual del lindero seria así: Norte: partiendo de la concluencia de las quebradas A y C.000 M2. Pero si hay linderos es porque esos linderos deben tener un contenido. se compra un terreno de 2. B. 000 M2 que se vende a Bs. se establece relación entre cada medida y cada parte del precio. 496. pero hay que tener en cuenta que aunque se hable de venta en globo también hay que hablar de cabida. Eso es mayor seguridad. 000 aunque necesite 5. En primer lugar.oo Esta será una venta en globo. Si el vendedor no puede completarle los 5. 000 M2 por Bs. Es frecuente encontrarse con documentos donde los linderos aparecen así: "Fundo que eso fue del Sr. y ese contenido es su cabida: no hay cosa que no tenga forma y contenido. pero eso no es lindero. 00. y esto es muy importante. el M2. Cuando estudiamos la parte final del artículo 1. 1. ¿Cómo se salva el comprador de caer en esta situación? La manera de evitar eso es expresar en el contrato no solo la cabida y el precio. siguiendo en la línea recta hasta llegar al pedemonte del cerro Z..

se refieren a la venta en globo.otro momento le damos la importancia jurídica y económica a otro aspecto distinto de la misma cosa. 99 y 1. fundos distintos y separados. Para explicar esto podemos pensar en las dos formas como suelen ofrecerse al publico la venta de parcelas. "Venta de 5. 000 M2 y puede vender una parte de ella dándole importancia para determinar el precio. 000 metros por Bs. . Esa es venta en globo. 000 metros de terreno por Bs.. En el antiguo derecho francés el tratamiento para el caso de que se comience por la indicación de la medida que para cuando se comience por la indicación del cuerpo vendido. 497. sino cuando la diferencia entre las medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava parte en más o menos habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos... en el sentido de otorgar el derecho a exigir la diferencia de precio. El otro principio que hay que tener presente es que el precio se estipula en globo. sea que comience por la identificación del cuerpo vendido seguida de la medida... . "Venta de una parcela de terreno 5. Los Artículos 1. Lo que si debe fijarse es que en la determinación del precio nunca se le da importancia a la cabida. ." En primer caso se comienza por la indicación de la medida y en el segundo caso se comienza por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida. La otra parte de dicha parcela se vende toda o en parte sin que la superficie contenida en esa parte influya para nada en la determinación del precio. ni a ninguna disminución del precio a favor del comprador por menor medida. "En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitados.. es diferente. o de fondos distintos y separados. 497.. y 2. Articulo 1. 1. 500. de cabida. NO se establece ninguna relación entre cada medida y cada parte del precio. Esa es venta por cabida. cuando resulte que se haya vendido más o menos de lo estipulado.. 98. si no hubiere estipulación en contrario". Veamos: tengo una parcela de 10. Caso A: Caso B: "sea que el contrato comience por la medida. Y para completarlos hay que entender que aun siendo venta en globo ello no obsta para que se hable de área. En la primera parte del articulo se está refiriendo al objeto en dos formas: el objeto inmueble lo ve el Código en dos aspectos. sea que comience por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida ". a fragmentos de ella. la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio a favor del vendedor por el exceso de la misma. cuerpo determinado y limitado. sea que el contrato comience por la medida.

a tanto la medida. haya lugar a aumento de precio por exceso de la medida el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pagar el aumento de precio con sus intereses. sino el precio global. no para hacer el contrato. No nace el contrato sobre esas bases ni sus efectos tampoco. con el contenido. yo como comprador le digo a esta empresa te doy 20 millones de bolívares por todo el lote de carros.. si retiene el inmueble". a la cabida.. la acción aquí es de rescisión. Y por otra parte habla el legislador de... en el caso de venta en globo. de esta manera se está comprando en globo. Lo único que hay que decir aquí es que no existe acción de desistir. Aquí se invoca la cabida para hacer el reclamo. se toma en cuenta la cuantía. pero en principio se está comprando en globo Ejemplo: Es una vena de lotes de carros que tienen algunas veces las empresas de seguros. mientras en la venta por cabida hay que comprar la veintava parte en la relación con la cabida. habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos.Pero para nuestro Código. Se puede medir después si se quiere parcelar. Es un término mal usado Ejemplo: Cuando un comprador decide adquirir unas hectáreas de terreno y queda en acuerdo con el vendedor de pagarle 10 millones de bolívares." Aquí hay que calcular esa veintava parte en la relación con el precio. Aquí no puede hablarse de derecho de retención porque el comprador es el propietario. los efectos son iguales. según el artículo precedente. sólo hay que referirse a lo que se quiere significar con.. "En el caso de que. y para ejercerla. Evidentemente que el comprador tendrá que medir el terreno para establecer la diferencia pero cuando el negocio se fue a no se tomo en cuenta eso. Y la continuación de dicho artículo es clara. Cuando se habla de venta por cabida. Entonces. la diferencia para ejercer la rescisión se calcula en base al contenido.. "Una veintava parte en mas o en menos. con la superficie del inmueble. el tratamiento es el mismo para los 2 casos. Articulo 1. Sea como sea. 498. . "si retiene el inmueble ".

campo a mi riesgo.VENTA CON RESERVA DE DOMINIO I. pero en materia mobiliaria. La reserva de dominio. limitación que respondió tanto al deseo del legislador de encuadrarse dentro de las previsiones del Art.. 1. cuando se compra algo con solo verlo. es decir. 1.C.480 CCV como con el escaso interés de la .. ni aumentar desmesuradamente el precio para cubrir grandes riesgos de pérdida del precio. La Ley de Venta con Reserva de Dominio sólo se refiere a las ventas mobiliarias.CAMPO DE APLICACIÓN DE LA LEY. asegura al vendedor una garantía que le permite vender a crédito y hacer la entrega de la cosa sin limitar sus operaciones a una clientela exclusiva.CONCEPTO: La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio. II.) Venta "de visu": Es la venta que se hace a la vista . Por otra parte la venta con reserva de dominio presenta otro aspecto económico que nuestro legislador hubo de afrontar: la posibilidad de abusos del vendedor frente al comprador mediante la imposición de cláusulas exorbitantes. y al aceptarlo se perfecciona. al dejar al vendedor la propiedad de la cosa con la posibilidad de hacerla valer incluso frente a terceros. la hipoteca era y es suficiente para garantizar al vendedor contra la eventual falta de pago del precio. En materia inmobiliaria. del precio". La venta con reserva de dominio constituye la más enérgica protección del derecho que tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de venta de bienes muebles.. la protección legal del vendedor establecida en el Código Civil se reveló insuficiente para permitir el libre desenvolvimiento de la venta a crédito. es la venta en la cual en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada. sin importarle nada. de modo que facilita las ventas mobiliarias a crédito con las ventajas que ello implica para vendedores y compradores. II. corriendo el riesgo desde el principio. es decir.

La Ley es civil y se aplica a la venta civil como a la compraventa mercantil.R.. a pesar de que en fecha más o menos próxima tenga lo suficiente.V. D. pues el hecho de que una persona pueda adquirir de inmediato un bien que se le entrega sin pagar simultáneamente su precio lo hará a plazos. indudablemente es para considerar el pacto en la forma antes señalada. con o sin reserva de dominio. asimismo. Que no se trate de cosas destinadas a la reventa (Art 2º L. toda vez que de momento carece de dinero para pagar el importe del mismo.R.R. III. 1º L. (Art.R.D).V. (Art 2º L. Artículo 1º L.D.D. Estas Leyes se aplicaran preferiblemente en los casos a que ellas se contraigan".V. Que la transferencia esté subordinada al pago del precio. (Art 1º L. C. Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufactura o transformación cuando no sean identificables después.). Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza. Para hablar de validez de la venta con reserva de dominio deben darse los siguientes supuestos: A. B..D).V. . el dominio reservado. Artículo 1480 CCV: "Lo dispuesto en el presente Título no obsta para que se dicten Leyes especiales Sobre la Venta de bienes muebles a crédito. 2.D.R.El comprador adquiere la cosa con el pago de la última cuota del precio.reserva de dominio respecto de los inmuebles en virtud de la existencia de la hipoteca legal. Que haya validez de la reserva de dominio: La cesión de crédito del vendedor contra el comprador. El pacto de reserva de dominio desempeña en la contratación de nuestro tiempo tanto nacional como extranjera un papel preponderante. comprende. E.V. los comerciantes al mayor no pueden utilizar la reserva de dominio en sus ventas a los minoristas.REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO. ya que la ley mercantil nada prevé sobre reserva de dominio.). Los principios podemos enumerarlos de la siguiente forma: 1. Que se trate de una venta a plazo a crédito.

precio de la venta.F. Adicional a estos. fecha de la misma. cuando se cumplan los siguientes requisitos: a) El documento debe contener por lo menos. Que las cosas vendidas no estén destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no pueden separarse sin grave daño para éste (Art. Las formalidades exigidas por la L. Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso (Art. 4 L.R.) C. profesión y domicilio del vendedor y del comprador.V.R. Que las cosas vendidas tengan un valor individual superior a doscientos cincuenta bolívares (Art.) B. (Art 10 L.D. apellido.V.V.D. .). comprador y vendedor pueden perfectamente sin que nada se oponga a ello. Que la reserva sea convenida antes de que la propiedad haya sido transmitida al comprador. condiciones de pago. Que se hayan cumplido las formalidades exigidas por la Ley de Venta con Reserva de Dominio. Estos requisitos son esenciales para la oponibilidad frente a terceros. Que la reserva no tenga una duración mayor de 5 años. sólo tendrán efecto con respecto de terceros.V.D. para que la venta con reserva de dominio sea eficaz frente a terceros.venta de determinados bienes muebles. exacta de la cosa. D. con indicación de sise ha emitido Letras de Cambio para el pago de las cuotas.V. 5 de dicha ley o con las que exijan reglamentos especiales para la compra .R.D.R.D:"Los contratos de venta con reserva de dominio.R. las siguientes menciones: nombre. si las mismas existen. lugar donde permanecerá la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva. pero se toma en cuenta a partir de la celebración de la venta. tienen que darse las siguientes circunstancias: A. 3 L. 3 L.V.D son las siguientes: Artículo 5 L. uno para el vendedor y otro para el comprador".R. G. con referencias de su elaboración industrial. deberá ser auténtico. descripción. La Ley no lo dice expresamente. b) El documento respectivo. establecidas en el Art. legalmente reconocido por lo menos dos ejemplares.).

c) Pagado el precio en su totalidad o en al parte correspondiente. en materia de condición. d) El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure la reserva sin la autorización expresa del propietario. o vencido el plazo de la reserva. la transferencia al comprador se cumple automáticamente sin necesidad de actuación alguna del vendedor y opera retroactivamente conforme al derecho común.agregar cuanto ellos consideren necesario.. IV. b) El comprador tiene un derecho a poseer la cosa hasta que la condición se cumpla o se vea fallida. para que sea oponible a terceros. ya que la Ley se limita a determinar los requisitos mínimos.Situación del Comprador: a) El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condición suspensiva. 1. .. de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos". 2.. d) La reserva de dominio no altera en modo alguno las normas sobre tradición y en cuanto al saneamiento. c) El comprador está obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia hasta que la adquiera.EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.Situación del Vendedor: a) El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condición resolutoria de que pague la totalidad o parte determinada del precio. el vendedor siempre responderá durante la vigencia del pacto de reserva. la ley vigente establece que "Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento. según los casos. b) La propiedad que se ha reservado el vendedor sólo tiene fines de garantía.

Resolución y Pérdida del Beneficio del Termino de la Reserva de Dominio. se deteriora. 3. el crédito del vendedor se considerará prendario a los solos efectos de poder cobrar. con lo cual se trata de facilitar al vendedor la efectividad de sus derechos. si se reúnen los supuestos de eficacia de la reserva de dominio frente a terceros. sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata . no dará lugar a la resolución del contrato.. perece. Sin embargo. dentro del término de 10 días. En principio. de las cantidades debidas por los aseguradores..Efectos frente a Terceros. mercado. c) Si la cosa vendida con reserva de dominio. A. sólo estará obligado a devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos que haya hecho en su adquisición. hay que tener en cuenta las siguientes disposiciones: a) El adquiriente de buena fe en feria. venta pública o remate judicial de cosas que hayan sido vendidas con reserva de dominio. estando asegurada por el vendedor. V. y no obstante convenio en contrario.e) Por último. su cambio de domicilio o residencia cuando se trata de venta de vehículos o el cambio de lugar del mueble en los demás casos. la falta de pago de una o más cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa. el comprador está obligado a notificar al vendedor. con el privilegio inherente a éste. se pierde de modo que se ignore absolutamente su existencia o sufre cualquier otro suceso que dé lugar al pago de una indemnización de seguro. b) Las acciones del vendedor contra los terceros prescriben a los seis (06) meses contados a partir del día en que debería ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida con reserva de dominio. dicha reserva es oponible a todo tercero sin distinción. Cuando el precio de la venta con reserva de dominio se haya pactado para pagarse por medio de cuotas.

Distinto seria hablar de un “Lote de Terreno”. Antes de entrar en el tema. y en este contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno. Ahora bien. Para que exista la resolución o perdida del beneficio del termino debe cumplir el numero de cuotas establecidas (Artículo 13 Ley Sobre Ventas con Reserva de Dominio). Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por el incumplimiento del comprador.INTRODUCCION. el vendedor debe restituir las cuotas recibidas. entre otros. cuando hablamos de Parcelamiento. La Venta o Enajenación de un Inmueble por Parcelas “es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porción de terreno determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicación. en este último caso. Ahora. además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. llamamos Parcela a “una porción o superficie de terreno que resulta de la división de una extensión mayor. y cumple lo relativo a las normas de urbanismos”. Ya sabemos que la Parcela esta ubicada dentro de una “Urbanización”. el cual cuenta con servicios públicos tales como energía eléctrica y dotación de agua.VENTA DE PARCELAS. nos referimos a la “división . según las circunstancias. B. conservando el comprador el beneficio del término con respecto a las cuotas sucesivas. Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a título de indemnización. estaríamos en presencia de “un terreno que no necesariamente cuenta con servicios públicos ni se encuentra situada dentro de un urbanismo”. ¿Qué es una Urbanización? Una Urbanización es “el desarrollo de una extensión de terreno.” También es esencial puntualizar lo que es una Parcela. solo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de las cosas vendidas. salvo el derecho a una justa compensación por el uso de la cosa.corriente en el mercado. es necesario dar una definición de la figura jurídica objeto de nuestro estudio. I.. El aumento del valor adquirido por la cosa quedará sin indemnización. (Artículo 14.. para ser enajenada de forma individual. podrá reducirla indemnización convenida. 15 Ley Sobre Ventas con Reserva de Dominio). que es susceptible de apropiación individual y que cuenta con la dotación de servicios públicos. el juez. y que forma parte de una extensión mayor denominada Urbanización. III. en provecho del vendedor con reserva de dominio cuando aquélla vuelva a éste por incumplimiento del comprador.

EL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO O DE URBANIZACIÓN La ley especial de “venta de parcelas” establece las normas para la enajenación de una porción de terreno tanto en predios urbanos como rurales por parcelas en oferta pública (Art. 1) El “Documento de Parcelamiento o de Urbanización” debe cumplir con unas características especiales y deberá estar acompañado de otros documentos sin los cuales no podrá ser registrado (Art.simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas independientes. III. se entiende que existe dicho fin cuando las parcelas resultantes presentan dimensiones. La “Venta de Parcelas” se encuentra ubicada dentro de las ventas regidas por leyes especiales. La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas. con el fin manifiesto de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente. o a través de una promotora. Una vez tomada la decisión por parte de él o los propietarios de vender por parcelas. junto con: La Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio. 1 de la ley). debe registrarse el “Documento de Urbanización o Parcelamiento” por ante la Oficina Subalterna de Registro donde esté ubicado el inmueble a parcelar.UBICACIÓN Y PERTINENCIA DE LA VENTA DE PARCELAS. bien sea directamente. ya que ese documento será la referencia de esa nueva porción de terreno que será protocolizada al ser enajenada individualmente. cerramientos. La Ley de Propiedad Horizontal. accesos u otras características similares a las propias de las parcelas urbanas”.. El “Documento de Parcelamiento o Urbanización” es un instrumento regulado por la Ley especial de venta de parcelas que establece las condiciones generales de todo urbanismo o parcelamiento y es de obligatorio cumplimiento para el propietario de cualquier parcela.. Esta debe estar expresamente manifestada en el documento de urbanización o parcelamiento. o cuotas indivisas de los mismos. II. El documento debe contener: A. y antes de proceder a la enajenación por parcelas. . 2 Ejusdem).

Como 5.000. linderos. D. F. medidas y linderos de todas y cada una de las parcelas a enajenar.. una vez elaborado el proyecto de urbanismo 40 m2 son destinados a las áreas comunes y resultan 10 parcelas de 10 m2 cada una. especialmente. medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente.B. E. luego. comercial-residencial. así como la constancia de la aceptación de los respectivos proyectos por los organismos . industrial. con indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación. tenemos un área total vendible de 100 m2 con un precio de 50. con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los instrumentos correspondientes. cada una costará 5. El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta a los efectos del artículo 13 de la ley. es importante resaltar que deben especificarse tanto del inmueble a parcelar así como también las áreas. La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años anteriores. Generalmente los propietarios le dan nombre a la futura urbanización o parcelamiento antes de enajenarla por ejemplo. El número de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de urbanismo o parcelamiento.000 Bs. el porcentaje de cada una será de 10%. y su ubicación. C. La oficina de Ingeniería Municipal suministrará las variables urbanas. Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento. La denominación del inmueble. área. residencial. y.000 es el 10% de 50.000 Bs. la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales. Esto es el tracto sucesivo de las tradiciones de los propietarios de los últimos veinte años. comercial. mixta etc. las cuales especificaran la zonificación. así como también de las áreas especiales que las variables urbanas exijan. Urbanización Loma Linda etc. Ejemplo: si un inmueble tiene un área de 140 m2 y se le ha fijado un valor total de 50.000 Bs. Como son 10 parcelas iguales. parcelamiento Las Villas. si la tiene.

competentes. 4) El registrador parcelamiento: no protocolizará el documento de urbanización o  Si falta alguno de los requisitos contemplados en los literales del Artículo 2 de la Ley ejusdem. Solo pueden hacerlo los propietarios por si mismos o por interpuesta persona a través de un poder debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva. identificando la(s) parcela(s) con sus linderos. ya que para la venta de cada una de las parcelas. 3) El parágrafo único del Artículo 2 Ejusdem expresa “La protocolización de los documentos exigidos en este artículo podrá ser hecha para sectores parciales de la urbanización o parcelamiento general proyectado. nominación. (Art. Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble. Todos los proyectos de urbanización o parcelamiento deben cumplir con las ordenanzas municipales del municipio donde están ubicados. El documento de urbanización o parcelamiento. instituto nacional de tierras INTI. Por ejemplo en el caso de una servidumbre. medidas. área. a menos que el acreedor hipotecario exprese su consentimiento de manera auténtica para que sea destinado a la Venta por . así como también la fecha y datos de la protocolización de dicho documento de urbanización o parcelamiento. Es decir que podemos tener una porción de terreno y dividirla en dos o más sectores y solamente urbanizar o parcelar un solo lote del proyecto general para venderlo. es también llamado por algunos autores “Documento de Referencias”. 2 encab. G. o cualquier otro de ser necesario. Ejusdem). con indicación de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos. el documento de enajenación de dichas parcelas deberá referirse al documento de urbanización o parcelamiento.  En caso de que el inmueble se encuentre hipotecado. 2) La obligación de registrar el documento de urbanización o parcelamiento pesa exclusivamente sobre el o los propietarios del inmueble a enajenar por parcelas por oferta pública. así como también deben estar aprobado por el ministerio del ambiente. en cuyo caso podrán ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores.

esta Ley especial dispone que “Posteriormente a la protocolización del documento de urbanización o parcelamiento el Registrador no protocolizará el documento constitutivo de una hipoteca que recaiga sobre el Inmueble que haya sido destinado para ser vendido por parcelas y oferta pública. 8) Las parcelas ubicadas en inmuebles rurales se regirán adicionalmente por la Ley de tierras. El Registrador tampoco podrá protocolizar los títulos de Propiedad o de cualquier otro derecho real sobre una parcela enajenada o vendida mediante oferta pública” (Art. (Art.(Art. 5 Ejusdem. la primera de ellas es que “sin el Registro del respectivo documento de urbanización o parcelamiento. 8. 5 Ejusdem). esta debe hacerse constar por documento protocolizado y deberá estar acompañado por una memoria descriptiva y los planos correspondientes. Protocolización de Títulos de Propiedad Y Otros Derechos Reales Sobre Una Parcela: Con respecto a este punto debemos hacer dos previsiones. La segunda es que “estos títulos deberán contener las menciones 11) .Parcelas por oferta pública (Art. encab. 7) Las regulaciones del documento de urbanización o parcelamiento se consideran parte del contrato entre el propietario y el comprador de cada parcela y surten efecto para los causahabientes por cualquier título. y las leyes ambientales sin perjuicio a la ley de venta de parcelas. 9) Si con posterioridad a la protocolización del “documento de urbanización o parcelamiento” las autoridades competentes modifican o reforman la zonificación. 6 Ejusdem). el documento de urbanización o 6) El propietario o los copropietarios que enajenen por parcelas en oferta pública un inmueble sin previamente protocolizar el documento de urbanización o parcelamiento incurren en delito y serán castigados con prisión según el Art. en el cual se debe hacer evidentemente la correspondiente anotación marginal.). 5) Será nula toda venta por parcelas y por oferta pública que se haga sin que previamente se haya registrado parcelamiento (Art. 10 de la Ley). si el documento de la hipoteca no indica la destinación del inmueble y menciona los datos de Registro del respectivo documento de parcelamiento”. 4 de la Ley) 10) Por cuanto la enajenación de un inmueble por parcelas afecta los derechos e intereses de los acreedores hipotecarios.

También podrá el adquirente solicitar la anulabilidad del contrato cuando se haya obligado por letras de cambio u otros documentos negociables con anterioridad al otorgamiento del documento. Único). (Art. . o cuando hubiese transmitido tales títulos. y la descripción de la parcela en cuestión. 8 apt. encab.. mas no son aplicables para posteriores enajenaciones que hagan los compradores. A pesar de no prohibir las ventas de parcelas por documento privado. la ley trata de evitar los abusos y fraudes derivados de ellas. de modo que la misma pueda conocerse y distinguirse con expresa referencia a su ubicación en el plano. acompañado del muy mencionado documento”(Art. (Art. declara que es Anulable a petición del comprador el contrato de venta de parcelas cuando este se haya obligado a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo documento registrado. 2) Anulado el contrato serán sancionados con prisión a instancia del adquirente cuando el enajenante haya recibido pagos de parte del adquirente en razón del contrato. sin embargo solo rigen para los propietarios urbanizadores y promotores. Único) IV.).correspondientes al Registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento respectivo. 9.VENTA DE PARCELAS POR DOCUMENTO PRIVADO. por lo tanto dispone: 1) Al igual que la Ley de Propiedad Horizontal de 1958.9 apt. estas disposiciones son de interés público. cuando los pagos recibidos sea a razón de letras de cambio u tros documentos negociables emitidos en su ejecución.