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TEMA 5 MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES...........JULIO

TEMA 5 MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES...........JULIO

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República Bolivariana De Venezuela. Universidad Nacional Experimental “Rómulo Gallegos” Área: Ciencias Políticas Y Jurídicas Programa: Derecho.

Unidad Curricular: Derecho Especial y Garantía Internacional. Modulo De Aprendizaje I: Contratos y Garantías. Valle Guanape; 25 de Octubre de 2.011 Profesora: Abg. José Manuel Fernández Bachiller: Julio Rodriguez. TEMA 5: MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES I.- Venta de Muebles e Inmuebles. Sabemos que las modalidades son las modificaciones que el legislador hace a principios generales para evitar que la aplicación de éstos traigan situaciones conflictivas, en la venta de muebles e inmuebles, nuestra legislación trae varios casos en que la transmisión del derecho de propiedad o cumplimiento de la obligación de dar; se efectúa en un momento posterior a aquel de la celebración del contrato y entre estos casos tenemos: Muebles:
a) Peso, Cuenta y Medida.

b) Alzada o en Globo. c) A Prueba. d) Ensayo Previo. e) Venta Futura. f) Venta Aleatoria. Inmuebles:
a) Venta por Cabida y en Globo.

b) Venta "De Visu".

Muebles.
A-) Peso, Cuenta y Medida: Estas no son perfectas sino hasta el momento que se pesen, cuenten o midan, y cuando se dice que no son perfectas no se está diciendo que es imperfecto el contrato porque éste ya se produjo o ya se originó, esto en virtud que se ha emitido el consentimiento lo que esta significando el legislador. Es que la propiedad no se transmite del vendedor al comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos de la cosa, esto no lleva a recordar aquel principio del derecho de la cosa perece para su dueño. Artículo 1.475 "Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas". La modalidad que trae este artículo es que el efecto real automático de la venta, que está contenido en el artículo 1.161, en este caso no funciona. Puede el comprador y el vendedor estar de acuerdo en precio y cosa , pero en este caso en contra del principio general , no se ha producido la transferencia automática de la propiedad. La segunda modalidad que se encuentra en el articulo y que va a alterar, está también en el artículo 1.161 , porque si el comprador y el vendedor están de acuerdo en precio y cosa el riesgo es para el comprador pero en caso del artículo 1475 el riesgo es para el vendedor. Entonces este artículo tiene 2 modalidades con respecto a los principios generales establecidos en el artículo 1.16. Y lo que obliga al legislador a establecer estas modalidades es que la cosa vendida debe ser pesada, medida o contada para que la venta se perfeccione. Ejemplo: Si se es propietario de un almacén y un sujeto "X" visita a éste en calidad de comprador; él quiere comprar 50 latas de manteca, el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema, se las vende. El comprador "X" le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Vendedor, porque a

De manera que la modalidad esta aquí en que se ha transformado esta venta en unilateral: el único obligado es el vendedor. porque se consintió la venta.477 "En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de comprarlas. Pero el legislador si puede entrar a lo esencial. él quiere comprar la totalidad de la existencia de latas de manteca. no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso". el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema.pesar de haber consentido la venta. para salvar situaciones. aunque se haya hecho mérito de esto ha sido únicamente para determinar el monto del precio". si las cosas se han vendido por un solo precio. es decir. Por la vía del pacto no pueden vendedor y comprador convenir una venta unilateral. Ejemplo: Si se es propietario de un almacén y un sujeto "X" visita a éste en calidad de comprador. sin consideración al peso al número o la medida. o cuando. Artículo 1. no se ha contado y no se ha medido. y aquí. Aquí la modalidad no funciona como condición suspensiva porque el comprador solo está obligado a probar. las mercancías se han vendido alzadamente o en globo. al contrario. hay consentimiento entre el vendedor y el comprador.476 "Si. se las vende. El comprador "X" le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta. porque eso sería ir contra una de las características esenciales de la venta: la bilateralidad. Impone al comprador la obligación de probar pero . no se ha pesado. Son aquellos donde las ventas de mercancías se perfeccionan inmediatamente. En globo se refiere al conjunto total o parcial de una cosa. al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Comprador. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo. B-) Alzada o en Globo: Alzada se refiere a la totalidad de una cosa. C-) A Prueba: Son aquellas que no quedan perfecta sino hasta el momento en que el comprador haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por el uso. lo hace. son objetos que se venden con la condición que los gusten o los prueben para conocer si la calidad de los que está comprando es lo que desean. no se va a pesar. El único obligado que aparece aquí es el vendedor: está obligado a vender. ni a contar ni a medir. La venta queda perfecta inmediatamente. Artículo 1. se está comprando en globo. no a comprar.

Aquí hay una condición suspensiva porque el comprador puede someter la cosa a ensayo previo. sujetas a determinado mecanismos o porque hay que probar el material con que están hechas. Esto es perfectamente válido. D-) Ensayo Previo: Son aquellos que se juzgan. el único obligado desde el punto de vista del contrato es el vendedor.156 y 1. Artículo 1. salvo los casos previstos en los artículos 1. hay cosas que bien sea porque está. hechos bajo condición suspensiva. es decir. el comprador está obligado a comprar porque ese resultado no depende del aspecto subjetivo sino que es exterior a él. pero está sometido a la condición de que la cosa tenga existencia. se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero. 2051).no de comprar . Debemos recordar que una venta estará sujeta a condición suspensiva cuando el hecho cuando el hecho que la perfecciona es ajeno a las partes. b) La venta "spei" en la cual las partes no subordinan el contrato a que la cosa llegue a existir en caso en el cual lo vendido es en realidad una simple posibilidad. E-) Venta Futura: Es donde la transferencia se supone que la misma lleguen a existir. Esta venta es válida. y si el resultado o análisis de ese ensayo sale bien.478 "La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva". Tal es el caso de la renta . Las principales formas de venta de cosas futuras son: a) La venta de rei speratae. si la cosa no llega a tener existencia la venta es nula. La transferencia de la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del perfeccionamiento del contrato. Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa futura.484 del código civil donde la prohibición nace no de la imposibilidad sino de la ilicitud del objeto. en la cual las partes subordinan la operación a que la cosa llegue a existir. sino que depende de un acontecimiento incierto (art. F-) Venta Aleatoria: Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de las prestaciones o de ambas no está determinado de una manera fija.

Aun esta diferencia desaparece en algunos casos. Nadie puede quejarse. Cabida es el contenido de inmueble. especulando con la posibilidad contraria. Así. porque desde el punto de vista del vendedor no ha habido alea: el contrato le será siempre ventajoso. Y el contrato será más o menos ventajoso según ésta viva poco o mucho tiempo. la venta de cosa existente pero sujeta a un riesgo. así. cuando la diferencia de las contraprestaciones sea de tal carácter que ni la misma alea pueda justificarla. En efecto. puede admitirse la aplicación de la lesión a los contratos aleatorios. El contrato es normal. de la falta de equilibrio económico de las contraprestaciones definitivamente resultantes. cuando el comprador toma el riesgo a su cargo (art. En este caso se acostumbra a expresar la cavidad del inmueble. de existir. etcétera. depende de la duración de la vida de la otra parte. lo que dentro de los linderos. el contrato puede resolverse por lesión. Por excepción. En los contratos aleatorios. por lo tanto. por ejemplo. en ambos casos los derechos de las partes dependen de un acontecimiento futuro e incierto. cuando el comprador toma sobre sí el riesgo de que la cosa no llegare a existir. el de apuesta o juego. en la cual una de las partes entrega un capital a cambio de una renta que durará toda la vida del que la recibe. cuando se compra una cosa que puede o no llegar a existir y se paga mucho más de lo que ella valdría. en el contrato de seguro. Sobre todo refiriéndonos a terrenos sucede con frecuencia que la cosa que se compra materia del contrato de . en tanto que en los contratos aleatorios es la mayor o menor extensión de esos derechos. se supone que ofrecerá menos precio de lo que ella vale. Pedro ofrece 100 por una cosa que. A. lo mismo pasa en el caso del juego o apuesta.vitalicia. El alcance económico de la promesa hecha por el deudor de la renta es impreciso. el contrato de seguro. en la venta de una cosa futura. Hay una estrecha analogía entre condición y contrato aleatorio.) Venta por Cabida: Aquí hay que tener claro el concepto de cabida. Pero lo que está en juego en la condición es la existencia misma de los derechos. aun existiendo. la indemnización se debe si ocurre la condición prevista. cuando el comprador asume el alea de que la cosa no exista. las partes asumen deliberadamente el riesgo de que el contrato pueda resultar desventajoso. valdrá 200. 1332). ninguna de las partes podrá invocar la lesión. por ejemplo. etcétera. Otros ejemplos de contratos aleatorios son los siguientes: la venta de una cosa futura. Pero si ofrece 200 por lo que aun existiendo vale 100. Inmuebles.

el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija. o el comprador no lo exija. Una vez medido el inmueble resulta que efectivamente su contenido es de 4. a razón de tanto por medida.. Cuando el legislador expresa.. Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato.que la cabida es superior a la expresada en el contrato. puede que tenga menos o más medida de lo que se creían en principio las partes. No hay acción de desistir. "El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato. Como ejemplo.y esta es la otra situación. Pero en la continuación de el mismo ". entonces no será posible completar el faltante y entonces el comprador debe sufrir la disminución proporcional en el precio. Yo voy a comprar un terreno y en principio se creía que el mismo tiene un área de tantos metros y resulta que cuando se va a medir tiene menos o más metros. "o el comprador no lo exija. el comprador debe pagar la diferencia del precio. porque en este caso el legislador habla de que el comprador puede "desistir" del contrato.". Pensemos en el caso de que se ofrecen en venta 5.. el comprador debe pagar la diferencia del precio (esta es la obligación del comprador que se encuentra en este articulo). . así el excedente del precio pasa de la veintava parte 85%) de la cantidad expresada. 000 M2 a Bs.compraventa. En la primera parte del articulo lo que se hace es repetir el principio general según el cual la cosa vendida vendida debe ser entregada en la cantidad expresada en el contrato.. aquí si encontramos la modalidad.Cuando esto no sea posible.. salvo las modificaciones siguientes: Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida. 000 M2 se le imputa a el vendedor en el sentido de que el sufrirá la disminución proporcional en el precio. Pero esta obligación está condicionada. pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada". La diferencia de 1. 300 M2.496. Es por eso que nuestra legislación a establecido algunas reglas que están plasmadas en el: Artículo 1.. se está refiriendo al caso de que el vendedor tenga otra parcela adyacente a la que está vendiendo y entonces exista la posibilidad de que el comprador exija que los metros que le faltan sean completados con la otra parcela. aquí debe entenderse que se está hablando de rescisión. el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio.. Cuando esto no sea posible. 000 M2. porque las adyacentes son de otro propietario.. la cantidad expresada en el contrato. Pero si esa parcela es la única. Esta es una acción "quanti minoris" Si se encuentra .".

Por ejemplo. 000 M2. Es frecuente encontrarse con documentos donde los linderos aparecen así: "Fundo que eso fue del Sr.. sino la finalidad específica del comprador para hacer la adquisición. Pero si hay linderos es porque esos linderos deben tener un contenido. como sería que se señalara que entre los dos puntos hay dos kilómetros y allí se encuentra la hacienda La Esperanza.. ese es lindero. y esto es muy importante. B. 000. En primer lugar. pero eso no es lindero. Pero para mayor seguridad se señala que entre los dos puntos hay tal o cual medida y lo que se encuentra hacia ese punto.000. si la cabida es menor no hay posibilidad de rescisión. y se señalan los metros. pero hay que tener en cuenta que aunque se hable de venta en globo también hay que hablar de cabida. Cuando se compra un terreno en globo no se especifica el precio por unidad de medida. Pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada. Allí lo importante es que el precio se determina en tanto por ciento la cabida: Parcela de 2. 000 M2 que se vende a Bs. Si el comprador quiere comprar una parcela de 5.oo Esta será una venta en globo. Sucede que en un momento determinado le damos una importancia jurídica y económica a un aspecto. 000 M2 y resulta que esta solo tiene 4. Lo conceptual del lindero seria así: Norte: partiendo de la concluencia de las quebradas A y C. 000 M2 por Bs. no puede pedir la rescisión. Esta situación nos viene del derecho español. siguiendo en la línea recta hasta llegar al pedemonte del cerro Z. Cuando se compra un terreno no se especifica el precio por unidad de medida sino que se estipula en globo. 496. el concepto del lindero. se compra un terreno de 2. hablamos que allí el precio se determina en función de la cabida. Esos son datos que ayudan a reforzar ese lindero. 00. Eso es mayor seguridad.. el M2.2 la ley NO me obliga a comprar el doble del área porque mi capacidad de pago. Miguel Rodríguez. ¿Cómo se salva el comprador de caer en esta situación? La manera de evitar eso es expresar en el contrato no solo la cabida y el precio.) Venta por en Globo: Para hablar de la venta en globo hay que hacer mención a ciertos términos que están relacionados con la venta de cabida. Lindero es sinónimo de límite. y en . Cuando estudiamos la parte final del artículo 1. Utiliza los linderos en forma. Ejemplo: Tiene el doble o sea 1600 mts.Entonces. Si el vendedor no puede completarle los 5. y ese contenido es su cabida: no hay cosa que no tenga forma y contenido. se establece relación entre cada medida y cada parte del precio. 1.000 M2. 000 aunque necesite 5. la norma dice que lo único que opera es le acción " quanti minoris" y deberá quedarse con los 4.

cuerpo determinado y limitado.. Esa es venta por cabida. . 000 metros de terreno por Bs. Para explicar esto podemos pensar en las dos formas como suelen ofrecerse al publico la venta de parcelas. 500. de cabida. es diferente. o de fondos distintos y separados. 497. si no hubiere estipulación en contrario". 1. Los Artículos 1. ni a ninguna disminución del precio a favor del comprador por menor medida. Veamos: tengo una parcela de 10. cuando resulte que se haya vendido más o menos de lo estipulado. la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio a favor del vendedor por el exceso de la misma. 98." En primer caso se comienza por la indicación de la medida y en el segundo caso se comienza por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida.. En el antiguo derecho francés el tratamiento para el caso de que se comience por la indicación de la medida que para cuando se comience por la indicación del cuerpo vendido. 000 M2 y puede vender una parte de ella dándole importancia para determinar el precio. "En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitados.. . Caso A: Caso B: "sea que el contrato comience por la medida. El otro principio que hay que tener presente es que el precio se estipula en globo. "Venta de una parcela de terreno 5. Y para completarlos hay que entender que aun siendo venta en globo ello no obsta para que se hable de área. La otra parte de dicha parcela se vende toda o en parte sin que la superficie contenida en esa parte influya para nada en la determinación del precio. y 2.otro momento le damos la importancia jurídica y económica a otro aspecto distinto de la misma cosa. se refieren a la venta en globo. .. 99 y 1. Lo que si debe fijarse es que en la determinación del precio nunca se le da importancia a la cabida. en el sentido de otorgar el derecho a exigir la diferencia de precio. 000 metros por Bs. En la primera parte del articulo se está refiriendo al objeto en dos formas: el objeto inmueble lo ve el Código en dos aspectos. sea que el contrato comience por la medida. fundos distintos y separados. "Venta de 5. sino cuando la diferencia entre las medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava parte en más o menos habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos. 497.. a fragmentos de ella.... sea que comience por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida ". NO se establece ninguna relación entre cada medida y cada parte del precio. Esa es venta en globo. Articulo 1. sea que comience por la identificación del cuerpo vendido seguida de la medida.

en el caso de venta en globo... Y por otra parte habla el legislador de. No nace el contrato sobre esas bases ni sus efectos tampoco. "Una veintava parte en mas o en menos. habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos. mientras en la venta por cabida hay que comprar la veintava parte en la relación con la cabida. el tratamiento es el mismo para los 2 casos.. no para hacer el contrato. Evidentemente que el comprador tendrá que medir el terreno para establecer la diferencia pero cuando el negocio se fue a no se tomo en cuenta eso. pero en principio se está comprando en globo Ejemplo: Es una vena de lotes de carros que tienen algunas veces las empresas de seguros. "En el caso de que. Cuando se habla de venta por cabida. sólo hay que referirse a lo que se quiere significar con. haya lugar a aumento de precio por exceso de la medida el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pagar el aumento de precio con sus intereses. de esta manera se está comprando en globo.. "si retiene el inmueble ".. yo como comprador le digo a esta empresa te doy 20 millones de bolívares por todo el lote de carros. Aquí no puede hablarse de derecho de retención porque el comprador es el propietario. la diferencia para ejercer la rescisión se calcula en base al contenido. Sea como sea. Y la continuación de dicho artículo es clara. Es un término mal usado Ejemplo: Cuando un comprador decide adquirir unas hectáreas de terreno y queda en acuerdo con el vendedor de pagarle 10 millones de bolívares. y para ejercerla. Aquí se invoca la cabida para hacer el reclamo. los efectos son iguales. sino el precio global. . 498. con la superficie del inmueble. Se puede medir después si se quiere parcelar. Entonces. a tanto la medida. a la cabida. si retiene el inmueble"." Aquí hay que calcular esa veintava parte en la relación con el precio. según el artículo precedente. se toma en cuenta la cuantía.Pero para nuestro Código. la acción aquí es de rescisión. Articulo 1. con el contenido. Lo único que hay que decir aquí es que no existe acción de desistir..

) Venta "de visu": Es la venta que se hace a la vista . 1. La venta con reserva de dominio constituye la más enérgica protección del derecho que tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de venta de bienes muebles. es decir.CONCEPTO: La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio. 1. del precio". En materia inmobiliaria. cuando se compra algo con solo verlo. ni aumentar desmesuradamente el precio para cubrir grandes riesgos de pérdida del precio. la hipoteca era y es suficiente para garantizar al vendedor contra la eventual falta de pago del precio. limitación que respondió tanto al deseo del legislador de encuadrarse dentro de las previsiones del Art.CAMPO DE APLICACIÓN DE LA LEY. sin importarle nada. es la venta en la cual en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada.VENTA CON RESERVA DE DOMINIO I.. asegura al vendedor una garantía que le permite vender a crédito y hacer la entrega de la cosa sin limitar sus operaciones a una clientela exclusiva.C. de modo que facilita las ventas mobiliarias a crédito con las ventajas que ello implica para vendedores y compradores. II. al dejar al vendedor la propiedad de la cosa con la posibilidad de hacerla valer incluso frente a terceros. y al aceptarlo se perfecciona. campo a mi riesgo.480 CCV como con el escaso interés de la . La reserva de dominio.. pero en materia mobiliaria. II. corriendo el riesgo desde el principio. La Ley de Venta con Reserva de Dominio sólo se refiere a las ventas mobiliarias. la protección legal del vendedor establecida en el Código Civil se reveló insuficiente para permitir el libre desenvolvimiento de la venta a crédito. Por otra parte la venta con reserva de dominio presenta otro aspecto económico que nuestro legislador hubo de afrontar: la posibilidad de abusos del vendedor frente al comprador mediante la imposición de cláusulas exorbitantes.. es decir.

Artículo 1480 CCV: "Lo dispuesto en el presente Título no obsta para que se dicten Leyes especiales Sobre la Venta de bienes muebles a crédito. comprende. asimismo. Los principios podemos enumerarlos de la siguiente forma: 1.REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO. ya que la ley mercantil nada prevé sobre reserva de dominio. Que no se trate de cosas destinadas a la reventa (Art 2º L. Artículo 1º L. (Art. toda vez que de momento carece de dinero para pagar el importe del mismo. 1º L. La Ley es civil y se aplica a la venta civil como a la compraventa mercantil..D.V..V.V. el dominio reservado.). Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza.V. (Art 2º L.R.). (Art 1º L. Que haya validez de la reserva de dominio: La cesión de crédito del vendedor contra el comprador. B.D.D.R. Que se trate de una venta a plazo a crédito. a pesar de que en fecha más o menos próxima tenga lo suficiente. pues el hecho de que una persona pueda adquirir de inmediato un bien que se le entrega sin pagar simultáneamente su precio lo hará a plazos. Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufactura o transformación cuando no sean identificables después.D). III.R. Para hablar de validez de la venta con reserva de dominio deben darse los siguientes supuestos: A. Estas Leyes se aplicaran preferiblemente en los casos a que ellas se contraigan".V. con o sin reserva de dominio.reserva de dominio respecto de los inmuebles en virtud de la existencia de la hipoteca legal. E. los comerciantes al mayor no pueden utilizar la reserva de dominio en sus ventas a los minoristas. Que la transferencia esté subordinada al pago del precio. D. C. .R. 2.R. indudablemente es para considerar el pacto en la forma antes señalada.D).El comprador adquiere la cosa con el pago de la última cuota del precio. El pacto de reserva de dominio desempeña en la contratación de nuestro tiempo tanto nacional como extranjera un papel preponderante.

Adicional a estos. apellido.V.V. deberá ser auténtico. Que se hayan cumplido las formalidades exigidas por la Ley de Venta con Reserva de Dominio. pero se toma en cuenta a partir de la celebración de la venta. fecha de la misma. cuando se cumplan los siguientes requisitos: a) El documento debe contener por lo menos. descripción.R. uno para el vendedor y otro para el comprador".F.D. las siguientes menciones: nombre. legalmente reconocido por lo menos dos ejemplares. Estos requisitos son esenciales para la oponibilidad frente a terceros. G. .) C. tienen que darse las siguientes circunstancias: A.venta de determinados bienes muebles. b) El documento respectivo.). 3 L.D.). Las formalidades exigidas por la L. con referencias de su elaboración industrial.V. Que las cosas vendidas tengan un valor individual superior a doscientos cincuenta bolívares (Art. establecidas en el Art.) B.D son las siguientes: Artículo 5 L. La Ley no lo dice expresamente. condiciones de pago. si las mismas existen. con indicación de sise ha emitido Letras de Cambio para el pago de las cuotas.D. 4 L. sólo tendrán efecto con respecto de terceros.D:"Los contratos de venta con reserva de dominio.D.R. 5 de dicha ley o con las que exijan reglamentos especiales para la compra . profesión y domicilio del vendedor y del comprador. Que la reserva sea convenida antes de que la propiedad haya sido transmitida al comprador.R.V.R. 3 L. Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso (Art. (Art 10 L. D. lugar donde permanecerá la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva. para que la venta con reserva de dominio sea eficaz frente a terceros.R.V.R.V. precio de la venta. Que las cosas vendidas no estén destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no pueden separarse sin grave daño para éste (Art. Que la reserva no tenga una duración mayor de 5 años. exacta de la cosa. comprador y vendedor pueden perfectamente sin que nada se oponga a ello.

para que sea oponible a terceros. el vendedor siempre responderá durante la vigencia del pacto de reserva. 2. la transferencia al comprador se cumple automáticamente sin necesidad de actuación alguna del vendedor y opera retroactivamente conforme al derecho común. la ley vigente establece que "Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento.Situación del Comprador: a) El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condición suspensiva. c) El comprador está obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia hasta que la adquiera. ya que la Ley se limita a determinar los requisitos mínimos.agregar cuanto ellos consideren necesario. en materia de condición. según los casos. b) La propiedad que se ha reservado el vendedor sólo tiene fines de garantía.Situación del Vendedor: a) El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condición resolutoria de que pague la totalidad o parte determinada del precio. .EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO. 1. IV. o vencido el plazo de la reserva. d) El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure la reserva sin la autorización expresa del propietario... d) La reserva de dominio no altera en modo alguno las normas sobre tradición y en cuanto al saneamiento. b) El comprador tiene un derecho a poseer la cosa hasta que la condición se cumpla o se vea fallida.. c) Pagado el precio en su totalidad o en al parte correspondiente. de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos".

estando asegurada por el vendedor.Resolución y Pérdida del Beneficio del Termino de la Reserva de Dominio... dicha reserva es oponible a todo tercero sin distinción. hay que tener en cuenta las siguientes disposiciones: a) El adquiriente de buena fe en feria. el comprador está obligado a notificar al vendedor. A. el crédito del vendedor se considerará prendario a los solos efectos de poder cobrar. dentro del término de 10 días. mercado. se deteriora.e) Por último. sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata . con lo cual se trata de facilitar al vendedor la efectividad de sus derechos. y no obstante convenio en contrario. su cambio de domicilio o residencia cuando se trata de venta de vehículos o el cambio de lugar del mueble en los demás casos. la falta de pago de una o más cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa. con el privilegio inherente a éste. se pierde de modo que se ignore absolutamente su existencia o sufre cualquier otro suceso que dé lugar al pago de una indemnización de seguro. Cuando el precio de la venta con reserva de dominio se haya pactado para pagarse por medio de cuotas. b) Las acciones del vendedor contra los terceros prescriben a los seis (06) meses contados a partir del día en que debería ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida con reserva de dominio. En principio.Efectos frente a Terceros. si se reúnen los supuestos de eficacia de la reserva de dominio frente a terceros. sólo estará obligado a devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos que haya hecho en su adquisición. venta pública o remate judicial de cosas que hayan sido vendidas con reserva de dominio. perece. Sin embargo. V. 3. de las cantidades debidas por los aseguradores. no dará lugar a la resolución del contrato. c) Si la cosa vendida con reserva de dominio.

además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. en este último caso. el juez. y que forma parte de una extensión mayor denominada Urbanización. Para que exista la resolución o perdida del beneficio del termino debe cumplir el numero de cuotas establecidas (Artículo 13 Ley Sobre Ventas con Reserva de Dominio). III... Ahora. conservando el comprador el beneficio del término con respecto a las cuotas sucesivas. y en este contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno. que es susceptible de apropiación individual y que cuenta con la dotación de servicios públicos. cuando hablamos de Parcelamiento. el vendedor debe restituir las cuotas recibidas.INTRODUCCION. (Artículo 14. entre otros. para ser enajenada de forma individual. salvo el derecho a una justa compensación por el uso de la cosa. El aumento del valor adquirido por la cosa quedará sin indemnización. el cual cuenta con servicios públicos tales como energía eléctrica y dotación de agua. ¿Qué es una Urbanización? Una Urbanización es “el desarrollo de una extensión de terreno. solo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de las cosas vendidas. llamamos Parcela a “una porción o superficie de terreno que resulta de la división de una extensión mayor. Ahora bien. en provecho del vendedor con reserva de dominio cuando aquélla vuelva a éste por incumplimiento del comprador. 15 Ley Sobre Ventas con Reserva de Dominio).” También es esencial puntualizar lo que es una Parcela. es necesario dar una definición de la figura jurídica objeto de nuestro estudio. según las circunstancias. nos referimos a la “división . y cumple lo relativo a las normas de urbanismos”.VENTA DE PARCELAS. podrá reducirla indemnización convenida. I. Antes de entrar en el tema. Ya sabemos que la Parcela esta ubicada dentro de una “Urbanización”. Distinto seria hablar de un “Lote de Terreno”. B. La Venta o Enajenación de un Inmueble por Parcelas “es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porción de terreno determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicación. Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por el incumplimiento del comprador.corriente en el mercado. Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a título de indemnización. estaríamos en presencia de “un terreno que no necesariamente cuenta con servicios públicos ni se encuentra situada dentro de un urbanismo”.

bien sea directamente. se entiende que existe dicho fin cuando las parcelas resultantes presentan dimensiones. La “Venta de Parcelas” se encuentra ubicada dentro de las ventas regidas por leyes especiales. El “Documento de Parcelamiento o Urbanización” es un instrumento regulado por la Ley especial de venta de parcelas que establece las condiciones generales de todo urbanismo o parcelamiento y es de obligatorio cumplimiento para el propietario de cualquier parcela. con el fin manifiesto de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente. o cuotas indivisas de los mismos. El documento debe contener: A. Esta debe estar expresamente manifestada en el documento de urbanización o parcelamiento. ya que ese documento será la referencia de esa nueva porción de terreno que será protocolizada al ser enajenada individualmente. . y antes de proceder a la enajenación por parcelas.. 1) El “Documento de Parcelamiento o de Urbanización” debe cumplir con unas características especiales y deberá estar acompañado de otros documentos sin los cuales no podrá ser registrado (Art. junto con: La Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio.UBICACIÓN Y PERTINENCIA DE LA VENTA DE PARCELAS. II. La Ley de Propiedad Horizontal.. III. cerramientos. 1 de la ley). o a través de una promotora. Una vez tomada la decisión por parte de él o los propietarios de vender por parcelas. accesos u otras características similares a las propias de las parcelas urbanas”.EL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO O DE URBANIZACIÓN La ley especial de “venta de parcelas” establece las normas para la enajenación de una porción de terreno tanto en predios urbanos como rurales por parcelas en oferta pública (Art. debe registrarse el “Documento de Urbanización o Parcelamiento” por ante la Oficina Subalterna de Registro donde esté ubicado el inmueble a parcelar.simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas independientes. La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas. 2 Ejusdem).

F. Ejemplo: si un inmueble tiene un área de 140 m2 y se le ha fijado un valor total de 50. Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento. Esto es el tracto sucesivo de las tradiciones de los propietarios de los últimos veinte años. El número de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de urbanismo o parcelamiento. El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta a los efectos del artículo 13 de la ley. las cuales especificaran la zonificación.000 es el 10% de 50. residencial. y. con indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación. área. así como la constancia de la aceptación de los respectivos proyectos por los organismos .000. E. C. mixta etc.. La denominación del inmueble. comercial-residencial. cada una costará 5. con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los instrumentos correspondientes. el porcentaje de cada una será de 10%. y su ubicación.000 Bs. comercial. la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales. industrial. medidas y linderos de todas y cada una de las parcelas a enajenar. especialmente. Generalmente los propietarios le dan nombre a la futura urbanización o parcelamiento antes de enajenarla por ejemplo. es importante resaltar que deben especificarse tanto del inmueble a parcelar así como también las áreas. una vez elaborado el proyecto de urbanismo 40 m2 son destinados a las áreas comunes y resultan 10 parcelas de 10 m2 cada una. Como son 10 parcelas iguales. medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente. Urbanización Loma Linda etc. La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años anteriores. así como también de las áreas especiales que las variables urbanas exijan. D.000 Bs. si la tiene. La oficina de Ingeniería Municipal suministrará las variables urbanas. luego.B.000 Bs. Como 5. parcelamiento Las Villas. linderos. tenemos un área total vendible de 100 m2 con un precio de 50.

Es decir que podemos tener una porción de terreno y dividirla en dos o más sectores y solamente urbanizar o parcelar un solo lote del proyecto general para venderlo. Por ejemplo en el caso de una servidumbre. El documento de urbanización o parcelamiento. G. es también llamado por algunos autores “Documento de Referencias”.  En caso de que el inmueble se encuentre hipotecado. 2 encab. Solo pueden hacerlo los propietarios por si mismos o por interpuesta persona a través de un poder debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva. así como también deben estar aprobado por el ministerio del ambiente. 3) El parágrafo único del Artículo 2 Ejusdem expresa “La protocolización de los documentos exigidos en este artículo podrá ser hecha para sectores parciales de la urbanización o parcelamiento general proyectado. identificando la(s) parcela(s) con sus linderos. área. en cuyo caso podrán ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores. a menos que el acreedor hipotecario exprese su consentimiento de manera auténtica para que sea destinado a la Venta por . o cualquier otro de ser necesario. (Art. medidas.competentes. instituto nacional de tierras INTI. 2) La obligación de registrar el documento de urbanización o parcelamiento pesa exclusivamente sobre el o los propietarios del inmueble a enajenar por parcelas por oferta pública. 4) El registrador parcelamiento: no protocolizará el documento de urbanización o  Si falta alguno de los requisitos contemplados en los literales del Artículo 2 de la Ley ejusdem. con indicación de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos. nominación. Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble. Todos los proyectos de urbanización o parcelamiento deben cumplir con las ordenanzas municipales del municipio donde están ubicados. ya que para la venta de cada una de las parcelas. así como también la fecha y datos de la protocolización de dicho documento de urbanización o parcelamiento. el documento de enajenación de dichas parcelas deberá referirse al documento de urbanización o parcelamiento. Ejusdem).

6 Ejusdem). La segunda es que “estos títulos deberán contener las menciones 11) .Parcelas por oferta pública (Art. 5) Será nula toda venta por parcelas y por oferta pública que se haga sin que previamente se haya registrado parcelamiento (Art. encab. 7) Las regulaciones del documento de urbanización o parcelamiento se consideran parte del contrato entre el propietario y el comprador de cada parcela y surten efecto para los causahabientes por cualquier título. 9) Si con posterioridad a la protocolización del “documento de urbanización o parcelamiento” las autoridades competentes modifican o reforman la zonificación.). la primera de ellas es que “sin el Registro del respectivo documento de urbanización o parcelamiento. esta Ley especial dispone que “Posteriormente a la protocolización del documento de urbanización o parcelamiento el Registrador no protocolizará el documento constitutivo de una hipoteca que recaiga sobre el Inmueble que haya sido destinado para ser vendido por parcelas y oferta pública. El Registrador tampoco podrá protocolizar los títulos de Propiedad o de cualquier otro derecho real sobre una parcela enajenada o vendida mediante oferta pública” (Art. esta debe hacerse constar por documento protocolizado y deberá estar acompañado por una memoria descriptiva y los planos correspondientes. 8. si el documento de la hipoteca no indica la destinación del inmueble y menciona los datos de Registro del respectivo documento de parcelamiento”. 5 Ejusdem). 4 de la Ley) 10) Por cuanto la enajenación de un inmueble por parcelas afecta los derechos e intereses de los acreedores hipotecarios. 5 Ejusdem. el documento de urbanización o 6) El propietario o los copropietarios que enajenen por parcelas en oferta pública un inmueble sin previamente protocolizar el documento de urbanización o parcelamiento incurren en delito y serán castigados con prisión según el Art. Protocolización de Títulos de Propiedad Y Otros Derechos Reales Sobre Una Parcela: Con respecto a este punto debemos hacer dos previsiones. (Art. en el cual se debe hacer evidentemente la correspondiente anotación marginal. 10 de la Ley). 8) Las parcelas ubicadas en inmuebles rurales se regirán adicionalmente por la Ley de tierras. y las leyes ambientales sin perjuicio a la ley de venta de parcelas.(Art.

la ley trata de evitar los abusos y fraudes derivados de ellas. y la descripción de la parcela en cuestión. acompañado del muy mencionado documento”(Art. o cuando hubiese transmitido tales títulos..9 apt. También podrá el adquirente solicitar la anulabilidad del contrato cuando se haya obligado por letras de cambio u otros documentos negociables con anterioridad al otorgamiento del documento. mas no son aplicables para posteriores enajenaciones que hagan los compradores. A pesar de no prohibir las ventas de parcelas por documento privado. .correspondientes al Registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento respectivo. 9. 8 apt. declara que es Anulable a petición del comprador el contrato de venta de parcelas cuando este se haya obligado a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo documento registrado. (Art. encab. sin embargo solo rigen para los propietarios urbanizadores y promotores. cuando los pagos recibidos sea a razón de letras de cambio u tros documentos negociables emitidos en su ejecución. estas disposiciones son de interés público. Único) IV.). de modo que la misma pueda conocerse y distinguirse con expresa referencia a su ubicación en el plano. por lo tanto dispone: 1) Al igual que la Ley de Propiedad Horizontal de 1958. Único). 2) Anulado el contrato serán sancionados con prisión a instancia del adquirente cuando el enajenante haya recibido pagos de parte del adquirente en razón del contrato. (Art.VENTA DE PARCELAS POR DOCUMENTO PRIVADO.

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