The Knowledge Report

Almacenes
1S 2022
LIMA Y CALLAO
 Panorama del mercado
A nivel internacional, el conflicto entre Rusia
y Ucrania contribuyó a la desaceleración
significativa del crecimiento mundial,
al incremento de la inflación global y al
encarecimiento de las materias primas. Bajo
este escenario, el Banco Mundial proyecta
un crecimiento mundial de 2.9% para el
2022.
En el ámbito local, a pesar de la incertidumbre
político-económica y las secuelas del
impacto de la pandemia, el primer semestre
877
Fuente: BCRP
01 | REPORTE DE ALMACENES 1S 2022
de 2022 mostró resultados positivos para
empresas de consumo masivo y logístico.
Por ejemplo, la importación de bienes de
consumo duradero, la cual se encuentra
directamente relacionada a la demanda
de espacios de almacenes, ha registrado
un crecimiento de 19% en 2021; asimismo,
las importaciones del primer trimestre de
2022 han sido superiores en 5% al mismo
trimestre de 2019 (prepandemia).
1034 Importaciones de
Bienes de Consumo
Duradero - valores
FOB
*Evolución Trimestral
2012 - 2022
401
 Highlights
Almacenes Tipo A
Principales Indicadores al 1S 2022

Inventario
496,577 m2

Nuevas construcciones
17,911 m2

Ratio disponibilidad
1.8%

Renta promedio mensual

USD 6.90/m2

Mantenimiento promedio mensual

USD 0.81/m2

02 | REPORTE DE ALMACENES 1S 2022

 Adicionalmente, los rubros del sector
retail, caracterizados por ser asiduos
demandantes de almacenes, también han
mostrado signos positivos. Por ejemplo,
en 2021, los supermercados y tiendas por
departamento han mostrado un crecimiento
importante en términos de ventas (75%
y 72%, respectivamente). Asimismo, la
Asociación de Industrias Farmacéuticas
Nacionales (ADIFAN) proyecta que la
industria farmacéutica crecería alrededor
de 4% en 2022, tras el incremento del 8.3%
registrado el año anterior. También el “Se proyecta que, al cierre
número de comercios de venta online, el
del 2022, el inventario
cual está asociado a la oferta de almacenes,
incrementó 356% en 2021 respecto a lo total de almacenes tipo
registrado previo a la pandemia, según la
Cámara Peruana de Comercio Electrónico A incrementará en 14.2%
(CAPECE). Además, el porcentaje de respecto al 2021. El
compradores online en el Perú pasó de
36.1% (11.8 millones) en 2020 a 41.8% (13.8 crecimiento de la oferta
millones) al cierre de 2021. Es importante estaría impulsado por
recordar que, antes de la pandemia, solo
el 18.6% de peruanos (6 millones) realizaba la demanda creciente y
compras online.
sostenida de distintos
En suma, la mayor demanda por espacios rubros (farmacéutica,
de almacenes representa tanto una
oportunidad como un desafío para este retail y manufactura).”
mercado en cuanto a las condiciones de
infraestructura y ubicación, así como al
equipamiento necesario para ofrecer un
servicio acorde a las necesidades actuales
y a la estimación adecuada de este tipo de
productos inmobiliarios a corto y mediano
plazo.

En el presente reporte se profundiza en la

dinámica del sector de almacenes de tipo A,
sus principales variables y desarrollo.

03 | REPORTE DE ALMACENES 1S 2022

 Clasificación de Almacenes

Las bodegas o almacenes industriales son construcciones inmobiliarias destinadas exclusivamente

para labores de acopio y distribución de productos industriales. Se encuentran dentro de centros
logísticos ubicados en zonas industriales y dirigidos por una administración centralizada,
encargada de supervisar el buen funcionamiento operacional y de gestionar los gastos de
mantenimiento entre todos los arrendatarios.

De acuerdo con sus características, en términos de ubicación, infraestructura,

implementación y distribución, los almacenes industriales pueden clasificarse en
dos categorías principales:

CARACTERÍSTICAS TIPO A TIPO B

Antigüedad < 15 años ≥ 15 años

Estructuras Concreto y acero Otros materiales

Losa Concreto pulido Concreto

Altura libre al ≥ a 12 metros < 12 metros

hombro
Patio de
≥ al 50% < del 50%
maniobras

Sistema de CCTV, control de accesos, Control de accesos, sistema

seguridad sistema de vigilancia de vigilancia

Sistema contra Red húmeda, sistema de Red húmeda, extinguidores

incendios aspersores ESFR, tanque de y mangueras a punto
agua

Comedor, zona
Áreas comunes comercial y de servicios, Opcional
estacionamientos, tópico,
lactario, otros

04 | REPORTE DE ALMACENES 1S 2022

 Almacenes Industriales Tipo A en Lima y Callao
La oferta de almacenes industriales de categoría A se localiza geográficamente en:

Zona Oeste | Distritos del Zona Este | Distrito de Zona Sur | Distritos de Villa
Callao y Ventanilla Huachipa, Lurigancho El Salvador y Lurín

Inventario 54,225 m2 Inventario 133,200 m2 Inventario 309,152 m2

Disponibilidad 0% Disponibilidad 0% Disponibilidad 2.9%
Renta promedio (asking) Renta promedio (asking) Renta promedio (asking)
USD 7.3 / m2 USD 6.6 / m2 USD 6.9 / m2

Zona Oeste

Zona Este

Zona Sur

05 | REPORTE DE ALMACENES 1S 2022

 Inventario

El inventario total de almacenes tipo A al

1S-2022 es de 496,577 m2, concentrándose
el 62% en la zona Sur (distritos de Villa El
Salvador y Lurín). Respecto al cierre del año
Inventario – 2021, el inventario de almacenes (nuevas
Distribución por construcciones) se ha incrementado en 3.7%.
zona o submercado

06 | REPORTE DE ALMACENES 1S 2022

 Durante el primer semestre del 2022 ingresaron al
mercado de almacenes tipo A aproximadamente
Nuevas 18,000 m2 de nuevas construcciones (nueva
construcciones 2022 oferta), concentrándose el 74% de estos ingresos
– Distribución por en la zona Sur. De acuerdo con los planes de
ampliación y según la demanda por este tipo de
zona o submercado producto, los complejos que incrementaron su
inventario durante el 1S 2022 fueron Condominio
Logístico Monte Azul (zona Oeste) y Parque
Logístico Lima Sur (zona Sur).

07 | REPORTE DE ALMACENES 1S 2022

 Disponibilidad

La disponibilidad actual para espacios de almacenes continúa en niveles bajos,

registrándose en el primer semestre del 2022 el 1.8% de disponibilidad respecto
al total del inventario de almacenes operativos. Al cierre del 2021 la disponibilidad
registraba 0.0%, explicada por la alta demanda especialmente por las actividades y
campañas comerciales de fin de año.

Proyecciones

Las estimaciones para la segunda parte del 2022 indican que podrían ingresar más
de 50,000 m2 al inventario de almacenes, de cumplirse lo planificado por algunos
desarrolladores respecto a las ampliaciones programadas. Más del 50% de estos
ingresos se ubicarían en la zona Sur.

Mientras tanto, el ingreso de nuevos condominios de almacenes no se daría aún

en el corto plazo, por ejemplo, el proyecto del Parque Logístico del Callao estaría
iniciando operaciones durante la primera parte del año 2024, este proyecto estará
conformado por 5 edificios de almacenes sobre un terreno de más de 200,000 m2.

08 | REPORTE DE ALMACENES 1S 2022

 Precios de Renta

Las tarifas de renta mensual de los almacenes tipo A se encuentran entre USD 6.5
por m2 y USD 7.5 por m2, siendo el promedio de mercado USD 6.9 por m2.

Adicional al precio de renta, la administración de cada centro logístico considera

un costo mensual por concepto de mantenimiento. Esta tarifa cubre los gastos
comunes relacionados con la seguridad, limpieza, mantenimiento de áreas verdes,
vías, entre otros. Este costo oscila entre USD 0.7 por m2 y USD 1.0 por m2.

Renta promedio en almacenes A – por zona

09 | REPORTE DE ALMACENES 1S 2022

 Tecnología e
innovación
para un mundo
inmobiliario más
competitivo

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Researcher
Sandro Vidal | Gerente de Consultoría e Investigación
Choquehuanca 575 Piso 3 | San Isidro, Lima 15073 | Perú
Sandro.Vidal@colliers.com

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