Nº 19 - SEPTIEMBRE 2023

Building Value

Tendencias del MercadoInmobiliario

Avenida de Manoteras, 44. Planta 4ª

28050 Madrid
T. +34 915 613 388
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 G trend s
C OYU N TUR A
Claves del trimestre:
ENTORNO MACRO:
A nivel de Europa, la expansión económica será más
moderada en la segunda mitad de 2023 y en el 2024, en
parte al impacto de unas condiciones de financiación más
estrictas, que afectará a las empresas vía inversión y al
consumo privado y que tendrá su repercusión en el
mercado laboral. Los precios mantendrán niveles
superiores a la meta del BCE (2%). Según el Banco de
España el crecimiento del PIB alcanzaría la tasa del 2,3%
una décima más que lo que fija la comisión europea. Para el
2024 a septiembre de este año se prevé una tasa de
crecimiento del 1,8% (C.E. el 1,9%). El otro factor de riesgo
es la inflación donde el BdE prevé cerrar 2023 con un dato
del 3,6%, dato por otra parte optimista dado que los costes
vuelven a acelera la subidas (ciertos productos agrícolas y
energéticos). Además, los datos de contabilidad Trimestral
que publica el INE han reflejado un empeoramiento en
nuestra actividad exportadora iniciado en el segundo
trimestre de este ejercicio.
Según el Banco de España
el crecimiento del PIB alcanzaría
la tasa del 2,3% una décima más
que lo que fija la comisión europea.
SEGMENTO RESIDENCIAL:
Este segmento del sector inmobiliario está sufriendo el
impacto que generan un encarecimiento de la financiación,
una menor tasa de ahorro de los hogares, una subida de los
principales componentes del IPC, una falta por tanto de
obra nueva y de proyectos constructivos destinado a la
vivienda asequible y un incremento notable de los costes de
construcción y falta de mano de obra especializada que
hacen más difícil la realización de tales proyectos y en el
caso de vivienda asequible necesidad de ajustar los precios
de los suelos. Esto hace que aunque se produzcan subidas
en los precios de las viviendas, éstas no serán muy
acentuadas en el corto-medio plazo.
Nº 19 - SEPTIEMBRE 2023
SEGMENTO LOGÍSTICA/INDUSTRIAL:
Este segmento de la actividad inmobiliaria a experimentado
uno de los cambios y progresos adaptativos tanto a la
oferta como a la demanda, más notables desde el ciclo
pasado de 2007, superando auténticos retos como la
Pandemia de 2020, y adaptándose a los cambios y
preferencias de los consumidores y donde desde la parte
de desarrollo y construcción, las plataformas, tanto de
distribución y/o almacenaje han adoptado cambios
relacionados con la sostenibilidad, eficiencia energética,
innovación y tecnología con almacenes operativos dentro
de las ciudades que reducen tiempos de entregas y
mejoran los escasos márgenes con los que cuenta esta
actividad, en general.
SEGMENTO OFICINAS:
La evolución del segmento de oficinas, ha experimentado a
lo largo de los últimos meses del 2023 un descenso en las
contrataciones del entorno del 10% en términos
interanuales. En el último trimestre se estima una superficie
total transaccionada de unos 118.000 metros cuadrados,
principalmente en Madrid y Comunidad. Las rentas se
establecen en máximos de los 34 euros metro cuadrado
mes. Apuntaren oficinas como en casi todos los segmentos
del “commercial real estate” y debido al nivel actual de
incertidumbre que atraviesa la economía y el sector, hay un
parón en las operaciones y donde el “gap” entre comprador
y vendedor es muy ancho; produciéndose descensos tanto
en las tasas de capitalización como en las tasas de
descuento en las valoraciones, especialmente en
ubicaciones descentralizadas.
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 G trend s
C OYU N TUR A
Claves del trimestre:
SEGMENTO RETAIL:
El mercado de los locales comerciales destinados a restauración,
supermercados, el de Centros comerciales y Parques de
Medianas, parece que recupera ritmo. En los nueve primeros
meses del año el sector alimentación ha supuesto la mitad de las
operaciones de inversión, seguido de los centros comerciales y las
medianas en menor proporción. Los locales a pie de calle
muestran afluencias muy significativas con notable interés en las
zonas prime de las grandes ciudades. Los centros comerciales
aumentan las afluencias y siguen dibujando una tendencia
ascendente desde el año de la pandemia, aunque aún son
inferiores a los datos registrados de prepandemia. Las yields
suben para todos los segmentos situándose en C.C. y P.
Medianas en torno al 6,5%.
El RevPAR generó un aumento interanual del 16,3%
arrojando un dato de 74,84€, como media de los
ocho primeros meses del año 2023.
La visión de Gloval
GLOVAL Y SNAPLAND SE ASOCIAN PARA IMPULSAR LA TRANSFORMACIÓN
DIGITAL DEL INMOBILIARIO
Esta colaboración permitirá a ambas empresas presentar una línea
de soluciones de gestión patrimonial potenciadas por sus
respectivas fortalezas. Los clientes de Gloval se beneficiarán de
decisiones basadas en datos fiables y una mayor eficiencia, lo que
proporcionará una experiencia de mayor valor.
Roberto Rey, Presidente y CEO de Gloval, enfatiza que esta alianza
fusiona la experiencia tecnológica y analítica, poniendo a los
clientes en el centro y brindándoles una herramienta de
vanguardia. Esto demuestra el compromiso de Gloval en mejorar
constantemente sus servicios para adaptarse a las cambiantes
necesidades de sus clientes.
Nº 19 - SEPTIEMBRE 2023
SEGMENTO HOTELERO:
La recuperación e impulso de la actividad turística está generando
el interés por parte de inversores en el segmento hotelero,
estimando una tendencia creciente para este año y venideros. Los
activos más demandados para invertir son los del rango superior,
los de 4 y 5 estrellas aumentándose en los nueve primeros meses
del año en más de 70.000 plazas. La preferencia es por la compra
de activos con valor añadido donde se potencie la restauración,
entornos culturales, eventos, ocio etc. Respecto a precios, la tarifa
media con datos de agosto experimentó un incremento del 8,9%
siendo el promedio de los ocho primeros meses de 2023 de 110€.
El RevPAR por su parte generó un aumento interanual del 16,3%
arrojando un dato de 74,84€ en media de los ocho primeros
meses del año 2023.
Or Naor, Cofundador y director ejecutivo de Snapland, expresa su
entusiasmo por esta asociación estratégica con Gloval, una
empresa innovadora y líder en el mercado. La colaboración
fortalece la oferta de datos de Snapland e integra perfectamente
las piezas faltantes en su conjunto de datos, abriendo nuevas
oportunidades para que los profesionales inmobiliarios accedan a
una plataforma integral de datos y tecnología. Esto permitirá
descubrir, evaluar y supervisar transacciones de manera eficiente
en el mercado inmobiliario español.
1
2
 Entorno
g e n e ra l Building Value

Gráfico 1:
PIB Real y Valor Tasado Vivienda Libre.
CUADRO DE MANDO: (a/a en %. 2007- II T 23).

Dato
19,5%
18,0%
16,5%

Entorno macro IIT2023

15,0%
13,5%
12,0%
PIB reales Ajust. Estac. y calen. (a/a) (*avance) • 2,18% 10,5%
9,0%
Afiliación a la Seguridad social (a/a) Agosto • 2,84%
7,5%
6,0%
Tasa de Paro EPA (%) • 11,6%
4,5%
3,0%
• 3,37%
1,5%
Tipo interés nuevos créditos hipotecarios. GENERAL 0,0%
•
-1,5%
3,57%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 ITrm IITr
Fijo -3,0% 23 23

•
-4,5%
Variable 3,01% -6,0%

•
-7,5%
Índice de Precios al Consumo (IPC) (a/a) Agosto 23 2,6% -9,0%

•
-10,5%
Indicador Confianza Consumidor (Puntos) Julio 23 94,4 -12,0%

Accesibilidad vivienda/RBD (años) Marzo 23 • 7,71 Fuente: INE, MFOM. Gloval research. Variaciones interanuales PIB Valor Tasado Viv. Libre

Accesibilidad vivienda. Esfuerzo Teórico. (%RBD) Marzo23 • 38,3%

Gráfico 2:
Entorno inmobiliario Transacciones viviendas Libres España.
Precio medio (€/m2) de Vivienda Libre (a/a). Abril 23 • -0,98% 850.000
Número Hipotecas constituidas. Total. (a/a). Junio 23 • -22,4% 800.000
768.864
Visados de Obra Nueva (a/a). Nº Edificios. Mayo 23 750.000
693.030
Residencial • 14,4% 700.000

No Residencial • -15,6%
650.000
600.000 555.000
Certificaciones Fin de Obra (a/a). # Edificios • -11,7% 550.000
Crédito a Hogares para vivienda (a/a). Julio 23 • -3,69% 500.000
Transacciones inmobiliarias (a/a). Notariado. Abril 22 450.000

Residencial • -21,8% 400.000

285.304

•
350.000
Locales Comerciales 1,3%
300.000
Naves Industriales • -5,7% 250.000
Oficinas • -17,6% 200.000
150.000
a/a: Variación interanual. RBD: Renta Bruta Disponible. 100.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023(*)

Fuente: MITMA. Gloval research. (*): previsión

Gráfico 3: Gráfico 4:
Indicador de confianza del consumidor (ICC). Rendimientos del Sector Inmobiliario
Saldo Neto. vs Bono 10 años. Septiembre 2023
9,0
110 8,5
105 8,0
100 7,5
95 7,0
90 6,5
85 6,0
80 5,5
5,0
75
4,5
70 4,0
65 3,5
60 3,0
55 2,5
50 2,0
45 1,5
40 1,0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63 65 67 69 71 73 75 77 79 81 0,5
0,0
research
Fuente: CIS. Gloval research.
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20

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23

3
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-2
0

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IQ

l-

p
ju

se

Bono 10 años Oficinas

25

Fuente: Mercado. Gloval research. Bono 10 yr a mayo 23 Logística Retail CC

Retail H. Street Hotels Prime (Lease)

III TRIMESTRE 2023 - Sentimiento del Commercial Real Estate

Demanda Yieds Expectativas Mercado Riesgo
Vacancy Incentivos Rentas (tendencia,
Ocupacional Capital Values Transaccional ESPECÍFICO
evolución)
Oficinas PRIME Estable Estable Estable Estable Estable-suben Estable-bajan Interes alto 5 Bajista
Oficinas Secundario Baja Sube Sube Baja Suben Bajan Interes bajo 7
Inmologística/Industrial PRIME ( Ejes) Estable Estable Estable Estable Estable-suben Estable-bajan Interes alto 4
Inmologística/Industrial Secundario (Ejes) Estable Estable Estable Estable Estable-suben Bajan Interes alto 5
Retail Prime HS Estable-Sube Estable Estable Estable Estable-suben Estable-bajan Interes medio 6
Retail Medianas Prime Estable Estable Estable Estable-baja Estable-suben Estable-bajan Interes medio 6
Retail CC PRIME Estable Estable Estable-Sube Estable-baja Estable Estable-bajan Interes medio 6
Living Sube - Estable Suben Suben Estable Interes alto 5 Alcista
Hoteles Sube - Estable-Sube Suben Estable-suben Estable-bajan Interes alto 5
Centros de Datos Sube - Estable Suben Estable-suben Estable Interes alto 3
Trasteros Estable - Estable-Sube Estable Estable-suben Estable Interes medio 5

Nº 19 - SEPTIEMBRE 2023 3
 Entorno
g e n era l Building Value

INVERSIÓN INMOBILIARIA EN VIVIENDA

De todos los productos finales que alberga la actividad
inmobiliaria, el residencial y particularmente la vivienda ocupa el
primer puesto en cuanto a demanda real y potencia, oferta real y
futura. La vivienda satisface en primer lugar una necesidad
fundamental de las personas, la de cobijo. En segundo término la
de obtener un retorno financiero, bien por la vía de la apreciación
del activo, bien por la vía del alquiler y obtener una renta periódica
que en base al precio de compra genere una rentabilidad.
Es y ha sido siempre una de las partidas más importantes de los
individuos a lo largo de su vida, compaginándose recientemente, a
medida que aumenta la cultura y conocimiento financiero con
otros activos financieros, no alcanzando ningún otro producto el
horizonte contemplado en la adquisición de una vivienda, en el
caso que se necesite financiación a través de préstamos
hipotecarios que actualmente se pueden obtener a tipo de interés
fijo, variable o una mezcla de ambos. El interés por acudir a un tipo
fijo o variable o ambos dependerá de la situación personal del
demandante del préstamo y de las condiciones generales que
ofrezcan las entidades financieras guiadas por la coyuntura
económica y política monetaria, en el caso de España del Banco
Central Europeo, lo que hará que con tipos de interés del BCE
bajos el volumen de crédito a tipo fijo será mayor que el del tipo
variable y viceversa cuando los tipos, como en la actualidad, están
creciendo y con un mayor peso viniendo de niveles del 0%.
Por ello y como se ha comentado anteriormente, la vivienda puede
ser utilizada como activo de inversión mediante el alquiler de la
misma a un tercero, con un amplio espectro de agentes inversores
como los particulares, entidades financieras, fondos de inversión,
REITs, empresas patrimonialistas, empresas no inmobiliarias,
compañías de seguros, etc. cada uno de estos agentes tendrá
diferentes formas de medir la rentabilidad que quiere exigir a la
inversión en función del riesgo de la misma.
Existe una notable diferencia entre el análisis de un inversor
particular y el de un inversor patrimonialista o de tipo corporativo a
la hora de calcular los flujos de fondos, tasas de capitalización, de
descuento, …
Para acercar el resultado de tomar la vivienda como producto de
inversión y a modo general, se ha elaborado un gráfico con datos
del Banco de España donde se comparan los tipos hipotecarios
para la adquisición de vivienda (inversiones apalancadas) y la
rentabilidad bruta obtenida en vivienda acumulada en los doce
últimos meses (años) también con datos del Banco de España y
en porcentajes, donde se puede ver en la evolución desde el 1990
hasta julio del 2023 de ambas series. Y es muy gráfica porque si la
rentabilidad de la vivienda marca una cifra inferior a la de tipos
hipotecarios en producto apalancado, está claro que se pierde
dinero y esto ha ocurrido en los períodos del 1990 al 1997, en el
que abarca desde el 2005 al 2009, en el 2011 al 2012 y todo
apunta que en este año por la subida de tipos de BCE va a ocurrir
lo mismo, donde con datos a julio de 2023 los tipos hipotecarios
generales están en el 3,8% y la rentabilidad en vivienda en el 3,4%,
añadiendo a este fenómeno que el Bono a 10 años (producto
financiero sin riesgo Rf) marca una yield del 3,95% el último día de
septiembre.

Gráfico 5:
Inversión en Vivienda.
Tipos hipotecarios vs Rentabilidad (yield) bruta alquiler. (%)

18,0
17,3
16,5
15,8
15,0
14,3
13,5
12,8
12,0
11,3 3,8
10,5
9,8
9,0
8,3 6,7
5,8
7,5 3,4
6,8
6,0
5,3
4,5
3,8 4,8
3,0
2,3
1,5 2,8
0,8
0,0
3
90

91
92
93
94
95
96
97

98
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Fuente: Bde. Gloval Tipo hipotecario Gral. Rentab. Bruta alquiler

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 Entorno
g e n e ra l
MODELOS DE EXPLOTACIÓN DE HOTELES CON IMPACTO DIRECTO EN LAS VALORACIONES
El segmento hotelero, en lo referente a la pertenencia puede
albergas varias figuras como la propiedad, el arrendatario, el
explotador-gestor y el franquiciado-franquiciador. Los hoteles son
activos que cada vez más, atraen al capital privado no hotelero lo
que supone un impacto directo sobre las valoraciones de estos
activos, ya que por ejemplo la ubicación, la calidad, la demanda
para la categoría del hotel y una gestión eficiente y con prestigio
afecta de manera importante al valor del mismo. Un hotel que
opera bajo una marca de renombre y tiene un historial de ingresos
y beneficios elevados es probable que su valor sea alto.
Se establecen relaciones contractuales entre la propiedad y el
gestor-explotador que suele instrumentalizarse a través de 3 tipos:
El contrato de arrendamiento, el contrato de gestión (Hotel
Management Agreement HMA) y el contrato de franquicia.
El Contrato de Alquiler es similar a la acción de alquilar una oficina,
una vivienda o un local comercial. A cambio de una renta por parte
del arrendatario a la propiedad o arrendador, se acuerda ceder el
uso y disfrute del hotel durante períodos de tiempo fijados en el
contrato. Se complementan con cláusulas protectoras a una y otra
parte.
El Contrato de Gestión (HMA). En este caso o bien la propiedad
recaba los servicios de un gestor especializado que opere y
administre el hotel en su nombre a cambio de una renta fija o fija y
variable sin más o bien el gestor lo que pretende es incorporar ese
activo o activos a su marca.
El Contrato de Franquicia donde como cualquier franquicia
(McDonals, B King..)la clave es la marca. Se genera una relación
Gráfico 6:
Ponderación de hoteles abiertos an 2022 s/
modelo explotación
Nº 19 - SEPTIEMBRE 2023
Building Value
contractual entre la propiedad del hotel y el franquiciador (marca) o
entre un arrendatario o gestos y el franquiciador (marca). En este
segmento marcas de renombre como Hilton, Marriott,
InterContinental, etc. son claves para el éxito. Con el fin de
maximizar el RevPAR del hotel, los propietarios intentan acercarse
a una bandera (marca) de prestigio que sin duda le hará aumentar
sus niveles de ocupación y mejoras de los ADRs.
Es importante destacar que la negociación de la marca no suele
darle mucho margen ala propiedad, ya que son los franquiciadores
los que ponen las reglas y dependerá en gran parte de si el activo
está en construcción (nuevo) o en buen estado o por el contrario
necesita un CapEx que le sitúe en las exigencias de la marca y
todo esto afecta a los flujos de caja que pueda general el activo, en
cada caso.
Lo que si es común para estos tres tipos de contratos en la gestión
de los hoteles, y especialmente en los de gestión y franquicia, es
que es necesario contratar los servicios de consultoría
especializada que ayuden a la propiedad en las negociaciones
(economistas, abogados y técnicos inmobiliarios).
A este respecto, según Alimarket, en el 2022 se abrieron 139
hoteles en España, de los que en propiedad fueron 28, en modo
arrendamiento o alquiler puro 47. La gestión y la franquicia
abordaron 21 nuevas aperturas, que en caso de la modalidad de
franquicia solo representó el 6% del total. España está en la senda
de aumentar este tipo de contratos de gestión y especialmente de
franquicia, que casi con seguridad se verá aumentado en los
próximos años.
20,1%
30,9%
Propiedad
Alquiler
Gestión
Franquicia
Otros
5,8%
33,8%
9,4%
Fuente: Alimarket. Gloval RICS
1
5
 Entorno
g e n e ra l
LA INTELIGENCIA ARTIFICIAL EN EL SECTOR INMOBILIARIO
La Inteligencia Artificial (I.A.) está impulsando una transformación
revolucionaria en el sector inmobiliario, aportando un valor
sustancial y mejorando significativamente la experiencia de todos
los actores involucrados.
A continuación, se destacan las principales formas en las que la
I.A. aporta valor al Real Estate:
• Precisión en la Valoración: La I.A. utiliza análisis de datos
avanzados para estimar con precisión el valor de una propiedad,
considerando una amplia gama de factores, como ubicación,
tamaño y características, lo que facilita la fijación de precios
adecuados.
• Búsqueda Eficiente: Los motores avanzados de búsqueda por
I.A. personalizan las opciones de propiedad para los
compradores, lo que agiliza la búsqueda al presentar propiedades
que se ajustan a sus necesidades y preferencias.
• Predicciones de Inversión: Los inversores pueden utilizar
modelos de I.A. para evaluar el potencial de una inversión,
calculando riesgos y rendimientos potenciales antes de tomar
decisiones importantes.
• Experiencia Virtual: La I.A. facilita recorridos virtuales y
experiencias inmersivas mediante realidad virtual, permitiendo a
los compradores explorar propiedades de manera remota con un
nivel de detalle impresionante.
• Mantenimiento Preventivo: Los sensores conectados y la I.A.
permiten el monitoreo en tiempo real de las condiciones de la
propiedad, ayudando a prever problemas de mantenimiento y
evitar costosas reparaciones.
Gráfico 7 :
Número de empresas que contemplan
la IA en sus actividades
80%
50%
Fuente: Gloval Analytics. (*): Estimación
Nº 19 - SEPTIEMBRE 2023
Building Value
• Análisis de Mercado en Tiempo Real: La I.A. proporciona análisis
continuos del mercado, lo que permite a los profesionales
inmobiliarios tomar decisiones basadas en datos actualizados y
tendencias emergentes.
• Mejora de la Atención al Cliente: Los chatbots y asistentes
virtuales brindan respuestas instantáneas a consultas de clientes,
mejorando la experiencia del cliente y la comunicación.
• Automatización de Tareas: La I.A. automatiza tareas repetitivas,
como la gestión de documentos y la programación de citas,
liberando tiempo para que los profesionales inmobiliarios se
enfoquen en brindar un servicio más personalizado.
Este crecimiento se debe principalmente a una serie de factores,
entre los que caben destacar:
• El desarrollo de nuevas tecnologías más asequibles y fáciles de
implementar, el aumento de la disponibilidad de datos y la
creciente demanda de soluciones tecnológicas que mejoren la
eficiencia y la productividad del sector.
Resumiendo, la I.A. ha revolucionado el Real Estate al simplificar
procesos, mejorar la precisión de las valoraciones, y proporcionar
herramientas avanzadas para inversores y otros profesionales.
Este avance tecnológico continuará desempeñando un papel
esencial en esta industria, creando un entorno cada vez más
eficiente y enriquecedor para todos los participantes.
20%
30%
2022
2023
2024(*)
2025(*)
2026(*)
40%
1
6