TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 2165 -2022-SUNARP-TR

Lima, 3 de junio del 2022

APELANTE : TOMAS HECTOR MATELLINI MARSANO.

TÍTULO : Nº 275532 del 28/01/2022.
RECURSO : HTD 135 del 25/4/2022.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Subdivisión, jurisdicción y nomenclatura.
SUMILLA :

ACTO ADMINISTRATIVO DE SUBDIVISIÓN

La circunstancia que en la resolución municipal de subdivisión no se haya hecho
referencia a los planos que la acompañan, no constituye obstáculo para la
inscripción, si existen elementos que vinculan inequívocamente a ambos, en
virtud a los principios de eficacia, informalismo, simplicidad y celeridad que guían
el procedimiento administrativo general y aplicables por tanto al procedimiento
registral.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de la independización de un área de 150.10m2 que forma parte de la
Manzana 205 que a su vez se ubica dentro de un predio de mayor
extensión inscrito en la partida electrónica Nº 49059547 del Registro de
Predios de Lima, así como la inscripción de la jurisdicción y nomenclatura
con relación a dicha área.

Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:

- Solicitud de independización de predio urbano suscrito por representante

de la Compañía Urbanizadora Surquillo S.A. en liquidación con firmas
certificadas por el notario Aurelio Díaz Rodríguez el 07/09/2021.
- Resolución de Gerencia Nº 0155-2021-GDU/MDS (expediente Nº 2527-
2021) expedido por la municipalidad de Surquillo del 26/08/2021 que
aprueba la subdivisión de lote urbano ubicado en parte de la Manzana
205.
- Formulario Único de Habilitación Urbana – FUHU – Anexo I suscrito por
la Compañía Urbanizadora Surquillo S.A. en liquidación con número de
expediente 2527-21 con sello de recepción por la municipalidad de
Surquillo.
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- FUHU – Anexo “F” Ley Nº 29090 (solicitud de subdivisión de lote urbano)

suscrito por la Compañía Urbanizadora Surquillo S.A. en liquidación con
número de expediente 2527-21 con sello de recepción por la
municipalidad de Surquillo.
- Memoria descriptiva visada por la municipalidad de Surquillo para
subdivisión de lote urbano (expediente Nº 2527-21) el 26/08/2021.
- Plano de ubicación (abril 2021) (lámina U-01) suscrito por arquitecto
Carlos Alberto Navarro Muñoz y visado por la municipalidad de Surquillo
(expediente Nº 2527-2021) del 26/08/2021 autorizado por Resolución Nº
155-21-GDU/MDS.
- Plano de subdivisión (abril 2021) (lámina P-01) suscrito por arquitecto
Carlos Alberto Navarro Muñoz y visado por la municipalidad de Surquillo
(expediente Nº 2527-2021) del 26/08/2021 autorizado por Resolución Nº
155-21-GDU/MDS.
- Plano de subdivisión (abril 2021) (lámina P-02) suscrito por arquitecto
Carlos Alberto Navarro Muñoz y visado por la municipalidad de Surquillo
(expediente Nº 2527-2021) del 26/08/2021 autorizado por Resolución Nº
155-21-GDU/MDS.
- Plano catastral visado por la municipalidad de Surquillo (expediente Nº
2530-21) el 26/08/2021.
-Certificado de Jurisdicción Nº 017-2021-SOPC-GDU/MDS del
26/08/2021 expedido por la municipalidad de Surquillo.
- Certificado de Nomenclatura Nº 066-2021-SOPC-GDU/MDS del
26/08/2021 expedido por la municipalidad de Surquillo.
- Resolución de Gerencia Nº 0241-2021-GDU/MDS (expediente Nº 2527-
2021) expedido por la municipalidad de Surquillo del 28/12/2021 que
rectifica la Resolución de Gerencia Nº 0155-2021-GDU/MDS.
- Plano de ubicación (noviembre 2021) (lámina U-01) suscrito por
arquitecto Carlos Alberto Navarro Muñoz y visado por la municipalidad de
Surquillo (expediente Nº 2527-2021) del 28/12/2021 autorizado por
Resolución Nº 0241-2021-GDU/MDS.
- Plano de subdivisión (noviembre 2021) (lámina P-01) suscrito por
arquitecto Carlos Alberto Navarro Muñoz y visado por la municipalidad de
Surquillo (expediente Nº 2527-2021) del 28/12/2021 autorizado por
Resolución Nº 0241-2021-GDU/MDS.
- Plano de subdivisión (noviembre 2021) (lámina P-02) suscrito por
arquitecto Carlos Alberto Navarro Muñoz y visado por la municipalidad de
Surquillo (expediente Nº 2527-2021) del 28/12/2021 autorizado por
Resolución Nº 0241-2021-GDU/MDS.
- Escrito de subsanación de observaciones suscrito por la Compañía
Urbanizadora Surquillo S.A. en liquidación del 18/04/2022.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima Hugo Luis Sedano

Núñez denegó la inscripción solicitada formulando la observación en los
términos siguientes:

“(…)
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*Se reitera la observación anterior, en los extremos que se transcriben a

continuación, por cuanto vía reingreso no se presenta documento
subsanatorio alguno.
Respecto a lo señalado en el escrito que se presenta vía reingreso, se
deja constancia que las observaciones efectuadas están referidas a los
nuevos documentos presentados bajo este título (Resolución Nº 0241-
2021-GDU/MDS y planos U-01, P-01 y P-02 de noviembre de 2021), a
los que no le son aplicables los límites previstos en el literal a.2) del
artículo 33 del Reglamento General de los Registros Públicos, por cuanto
no forman parte de los documentos calificados en el título en custodia
2021-2552433.
Asimismo, tanto de la parte considerativa como resolutiva de la
Resolución Nº 0241-2021-GDU/MDS consta que está referida
únicamente a la rectificación del error material contenido en el artículo
primero de la Resolución de Gerencia Nº 0155-2021/GDU-MDS, más no
a la aprobación de nuevos planos.
Observación anterior:
Subdivisión – Partida Nº 49059547
1.- Bajo el presente título se adjuntan planos referidos a la Resolución
Nº 0241-2021-GDU/MDS (que también se presenta); sin embargo, de la
mencionada resolución no consta aprobación de dichos planos. Aclarar.
2.- De los planos adjuntados bajo este título y los presentados en el título
2021-2552433 no constan las medidas perimétricas de la manzana 205.
Subsanar.
3.- Del título archivado Nº 1955-1073 consta que la manzana 205 cuenta
con 7,086m2; sin embargo, en la Resolución Nº 0241-2021-GDU/MDS
se indica 7,084.57m2 discrepando con el antecedente registral. Aclarar.
(…)”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes:

- Que de conformidad con lo dispuesto en el inciso 3.5 del artículo tercero

del Decreto Supremo Nº 029-2019-VIVIENDA, en la calificación registral
para la inscripción de las Licencias, Resoluciones o cualquier acto
administrativo que emitan las municipalidades, el registrador, bajo
responsabilidad, solo verifica la competencia del funcionario que la emitió,
la formalidad, el carácter inscribible y la adecuación con los antecedentes
registrales: no puede evaluar los fundamentos de hecho o derecho, ni el
desarrollo del procedimiento administrativo en el cual se emitió.

- De la verificación de las resoluciones y los planos se puede identificar

que existe un vínculo que permite identificar la documentación técnica
entre sí. Así la Resolución de Gerencia Nº 0241-2021-GDU/MDS rectifica
el área independizada estableciendo el sumatorio total del área de Lote
Matriz en lo que respecta a la Mz. 205 de la Resolución Nº 155-2021-
GDU/MDS.
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- En relación a que no constan las medidas perimétricas de la manzana

205 en los planos que obran en el título, la norma sólo exige las medidas
perimétricas del predio materia de independización.

- Considerando que el área del lote matriz al poseer 7,086m2 y diferir en

2.57m2 con la sumatoria de áreas de 7,084.57m2 se encuentra dentro del
límite de tolerancia catastral correspondiente al 1% de área de naturaleza
urbana, solicita acogerse a este rango de tolerancia.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Tomo 48-B (Balnearios) fojas 157 que continúa en la ficha Nº 1631967

y en la partida electrónica Nº 49059547 del Registro de Predios de
Lima

En la citada partida corre inscrito el predio constituido por parte de la

cuarta zona de la urbanización del fundo Surquillo, distrito de Surquillo,
provincia y departamento de Lima, formado por las manzanas 141, 159,
180, 181, 183, 193, 194, 195,196, 197, 198, 203, 207, 208, 209, 210, 211,
212, 213, 214 y 215, y por parte de las manzanas 127, 129, 133, 139, 140,
142, 144, 147, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 158, 160, 161, 162,
163, 163-A, 164, 165, 166, 168, 169, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177,
178, 179, 182, 188, 191, 199, 200, 201, 202, 204, 205 y 206.

En el asiento 58 foja 94 del Tomo 604 consta inscrito el plano de trazado

urbano de la zona este de la urbanización Surquillo, mediante Resolución
Suprema Nº 136 del 22/11/1954, dentro del cual se ha determinado que
la Manzana 205 tiene un área de 7,086.00m2.

De acuerdo con el antecedente registral, el dominio corre registrado a

favor de la Compañía Urbanizadora Surquillo Limitada, asimismo, constan
inscritos diversas anotaciones de independización de parte de las
diferentes manzanas conformantes del predio.

En los siguientes asientos se verifica que se han extendido diversas

independizaciones de partes pertenecientes a la Manzana 205.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal (s) Rocío Zulema Peña Fuentes. Con el
informe oral de la abogada Giovana Castagnino.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:

¿Constituye obstáculo para la inscripción, que la resolución municipal

de subdivisión no haya hecho referencia a los planos que la
acompañan?

VI. ANÁLISIS
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1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el registrador

y, en su caso, el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en
el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados
cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011
del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del
contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los
asientos de los Registros Públicos.

Asimismo, la calificación se realiza en el marco de la aplicación de los

principios registrales, que constituyen los rasgos fundamentales que
sustentan el Derecho Registral, delimitando de ese modo los alcances de
la calificación registral.

En esa misma línea, el artículo 321 del T.U.O. del Reglamento General de
los Registros Públicos (RGRP) establece que las instancias registrales, al
calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, entre otros
aspectos, deberán:

“(…) b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la

que deberá practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes
relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la
inscripción.
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como
la formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos
presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos
que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la
materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que
autorice o certifique el título; (…)”.

Conforme a ello, la calificación registral está referida a una serie de

aspectos, entre los cuales se encuentra verificar que los documentos
presentados cumplan con las disposiciones legales vigentes y su
adecuación con el antecedente registral.

2. Uno de los actos que son susceptibles de inscripción, y por tanto,

materia de calificación registral, es la independización. De conformidad
con el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(RIRP), la independización es el acto registral que consiste en abrir una
partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una
desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como
consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o
régimen de independización y copropiedad.

1
Artículo modificado por el artículo 1 de la Resolución N° 042-2021-SUNARP/SA,
publicada en el diario oficial “El Peruano” 26 de marzo 2021.
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Cabe señalar al respecto que la independización de un área determinada

que forma parte de un predio de mayor extensión puede provenir de
diversos actos causales, como ocurre en los casos de subdivisión,
habilitación urbana, entre otros, siendo que en cada caso en concreto la
documentación que se presente debe encontrar correspondencia con el
acto causal.

Aunado a ello, la documentación que deba adjuntarse para la

independización debe corresponder al predio según su naturaleza, la
misma que fluirá de los antecedentes registrales y de la documentación
que se presente.

3. De acuerdo con el segundo párrafo del artículo 58 del RIRP, la

independización se rige por las disposiciones de dicho Reglamento,
debiendo, por tanto, observarse los requisitos previstos en el mismo para
la inscripción de este acto, según el tipo de predio del que se trate. Sin
embargo, estos requisitos no son establecidos en el RIRP de modo
arbitratio, sino que este desarrolla los requisitos que ya constan en leyes
y sus reglamentos.

Tratándose de un predio urbano deberá sujetarse a lo dispuesto en el

artículo 60 del RIRP. Si se trata de la independización de un predio rústico
sin cambio de uso, tendría que cumplirse con lo dispuesto en el artículo
62. Si el predio a independizarse es un predio rural corresponde remitirse
a lo dispuesto en el artículo 64 del mismo Reglamento, debiendo en todos
los casos cumplirse con las disposiciones generales previstas en el
artículo 59 del citado Reglamento (requisitos de la independización).

Los requisitos generales de toda independización, conforme al artículo 59

del RIRP, consisten en la indicación en el título respectivo del área de
cada uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el área
remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas,
acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio.

Sin perjuicio de lo señalado, todo título cuya rogatoria comprenda un acto

de independización, en los supuestos a los que se refieren los artículos
61, 62 y 64 del RIRP, deberá contener, necesariamente, desde su
presentación e ingreso por el Diario, los planos de independización y
localización (ubicación) del área que se desmembra visados por
funcionario competente, o de ser el supuesto, firmado por verificador
inscrito en el índice de verificadores del Registro de Predios; en caso
contrario, el registrador procederá a tachar sustantivamente el título.

4. Siendo que en el presente caso estamos ante la subdivisión de un

predio urbano, el procedimiento deberá sujetarse a lo dispuesto en el
artículo 60 del RIRP, el cual establece que deberán presentarse los
siguientes documentos:
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- El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el

plano municipal de subdivisión y plano debidamente sellados y
visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de cada uno de los predios resultantes;
- Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo
002-89-JUS, según sea el caso;
- Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que
conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran
intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.

Dicho artículo tiene su fundamento legal y reglamentario en Ley Nº

290902, Ley de Regularización de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones
cuyo Texto Único Ordenado ha sido aprobado por Decreto Supremo Nº
006-2017-VIVIENDA3 (en adelante se le denominará la Ley Nº 29090) y
en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación aprobado por Decreto Supremo Nº 029-2019-VIVIENDA4

El artículo 3° inciso 8 del TUO de la citada ley, define a la subdivisión de

predio urbano, como el fraccionamiento de un lote habilitado como urbano
en uno o varios lotes que cumplen los parámetros y condiciones
urbanísticas establecidos en el Plan Urbano o norma urbanística que
corresponda, de la jurisdicción donde se localice.
Es en los artículos 315 y 326 del Reglamento de Licencias de Habilitación
Urbana y Licencias de Edificación donde se establecen los requisitos,
2 Publicada en el diario oficial El Peruano el 25 de septiembre del 2007.
3 Publicado en el diario oficial El Peruano el 28 de febrero del 2017.
4 Publicado en el diario oficial El Peruano el 6 de noviembre del 2019.
5 Artículo 31.- Requisitos para la autorización de Subdivisión de Lote Urbano

31.1 En caso el administrado requiera realizar la subdivisión de un lote urbano, de acuerdo a lo

señalado en el numeral 8 del artículo 3 de la Ley, inicia el procedimiento administrativo presentando
por triplicado a la Municipalidad respectiva, además de los documentos que se indican en el artículo
22 del Reglamento, la siguiente documentación técnica:
a) Anexo F del FUHU: Subdivisión de lote urbano.
b) Plano de ubicación y localización del lote materia de subdivisión.
c) Plano del lote a subdividir, señalando el área, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura,
según los antecedentes registrales.
d) Plano de la subdivisión señalando áreas, linderos, medidas perimétricas y nomenclatura de cada
sublote propuesto resultante, en concordancia con lo establecido en la Norma Técnica GH.020,
“Componentes de Diseño Urbano” del RNE.
e) Memoria descriptiva, indicando áreas, linderos y medidas perimétricas del lote materia de
subdivisión y de los sublotes propuestos resultantes.
31.2 Los documentos son firmados por el administrado y el profesional responsable del proyecto.
6 Artículo 32.- Procedimiento para obtener la autorización de subdivisión de lote urbano

32.1 Presentada la solicitud para obtener la autorización de subdivisión de lote urbano, la

Municipalidad tiene un plazo de diez (10) días hábiles para efectuar lo dispuesto en el literal d) del
numeral 6.1 del artículo 6 del Reglamento.
32.2 En caso no existan observaciones, se emite la Resolución de Autorización de subdivisión de
lote urbano, consignando el número de la citada resolución en el Anexo F del FUHU.
32.3 En caso de observaciones, éstas son notificadas al administrado para que en un plazo de quince
(15) días hábiles subsane las mismas, suspendiéndose el plazo previsto en el numeral 32.1 del
presente artículo, el mismo que se reanuda con la presentación de la subsanación respectiva. De
no subsanar de forma satisfactoria las observaciones, la Municipalidad declara la improcedencia del
procedimiento administrativo.
32.4 El FUHU, su Anexo F y los documentos técnicos respectivos sellados y firmados, por duplicado,
son entregados al administrado para su inscripción en el Registro de Predios.
32.5 En caso se solicite la subdivisión de un lote urbano que cuenta con obras de habilitación urbana
inconclusas, dichas obras son ejecutadas y recepcionadas en este procedimiento administrativo,
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RESOLUCIÓN No. - 2165 - 2022-SUNARP-TR

procedimientos y plazos para su tramitación, requisitos en los cuales se

fundamenta el artículo 60° del RIRP antes mencionado.

5. Es preciso indicar que en el CXXXII Pleno del Tribunal Registral

realizado el día 27 de agosto de 2015, se aprobó el siguiente acuerdo
plenario:

TÍTULO FORMAL PARA INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO

«El requisito del FUHU para la independización de predio previsto en el
artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es
un requisito mínimo, por lo que puede presentarse en su lugar la
Resolución Municipal respectiva por ser un instrumento público de mayor
formalidad».

Dicho lo anterior, en el caso de independización de predio urbano, podrá

válidamente adjuntarse el FUHU y anexo F o en su reemplazo, la
resolución municipal que aprueba su emisión, por ser instrumento público
de mayor formalidad.
Estando a las normas legales y reglamentaria sobre subdivisión de predio
urbano, corresponde analizar ahora el caso materia de apelación.

6. En el presente caso se solicita la inscripción de la independización de

un área de 150.10m2 que forma parte de la Manzana 205 que a su vez se
ubica dentro de un predio de mayor extensión inscrito en la partida
electrónica Nº 49059547 del Registro de Predios de Lima mediante el
FUHU, anexo F, resoluciones de subdivisión y planos.

El registrador ha denegado la inscripción debido a que (i) la resolución

administrativa rectificatoria no habría aprobado los nuevos planos
adjuntos, (ii) que en la documentación adjunta no constan las medidas
perimétricas de la manzana 205 y (iii) que el área de esta manzana no
coincide con el antecedente registral. Al respecto, el recurrente refiere que
el registrador no ha considerado que se trata de la calificación de un acto
administrativo y respecto además, la discrepancia advertida se encuentra
dentro de las tolerancias catastrales.

Por lo que corresponde calificar en primer lugar, si la falta de indicación

en la resolución aclaratoria de subdivisión, sobre los planos aclaratorios,
constituye obstáculo para la inscripción de la independización solicitada.

7. El ejercicio de la potestad administrativa, se desarrolla siempre bajo el

principio de legalidad, como lo dispone el numeral 1.1 del artículo IV del

considerando lo dispuesto en los artículos 31 y 36 del Reglamento; así como, en el presente artículo,
en lo que corresponda.
32.6 Transcurrido el plazo del procedimiento administrativo sin que la Municipalidad notifique el
pronunciamiento correspondiente, se aplica el silencio administrativo positivo, correspondiendo a la
Municipalidad otorgar la Resolución de Autorización dentro de un plazo de tres (03) días hábiles,
entregar al administrado el FUHU con el número de la Resolución asignado, así como la
documentación técnica del expediente, debidamente sellados y firmados, bajo responsabilidad.
32.7 Los lotes que conformen bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación no
pueden ser materia de subdivisión, de acuerdo a lo dispuesto en la Norma Técnica A.140, “Bienes
Culturales Inmuebles y Zonas Monumentales” del RNE.
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Título Preliminar del TUO de la Ley Nº 27444, aprobado por D.S. Nº 004-
2019-JUS (TUO), conforme al cual las autoridades administrativas deben
actuar con respeto a la Constitución, la ley y al derecho, dentro de las
facultades que le estén atribuidas y de acuerdo con los fines para los que
les fueron conferidas.

Para poder ser susceptibles de respeto y cumplimiento por sus

destinatarios, los actos de la Administración deben ser legítimos y
justificados, y para ello deben ceñirse a las disposiciones constitucionales
y legales que disciplinan las materias sometidas a su conocimiento.

8. Este respeto efectivo y riguroso de la Constitución y de la Ley no

siempre se produce en la realidad, pues ello puede generar desconfianza
y resistencia de los administrados a acatar los actos administrativos. Para
evitar esta situación, el Estado ha establecido una presunción de validez
de los actos administrativos recogida por el artículo 97 del TUO. En aras
de esa búsqueda de legitimación social y jurídica, la ley dispone que los
actos administrativos serán reputados válidos en tanto su invalidez no sea
declarada por la misma Administración o por el Poder Judicial.

En ese sentido, debe entenderse que, cuando una autoridad

administrativa expide un acto administrativo que se presume válido,
también ha de presumirse que el procedimiento del cual deriva éste ha
sido regular, es decir, acorde con las normas procedimentales y
sustantivas que regulan la materia.

9. En efecto, sostener lo contrario importaría desconocer dicha presunción

de legitimidad de la actuación de la administración pública. Por ende, el
control sobre el desarrollo del procedimiento administrativo, los requisitos
de admisibilidad y procedencia de la pretensión que se hace valer en sede
administrativa y los fundamentos de la decisión de la entidad no pueden
ser cuestionados en sede registral.

Es en esa línea que se ha aprobado en el XCIII Pleno del 2 y 3 de agosto

del 2012 el precedente de observancia obligatoria8:

CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS

En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la
competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa,
el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con
los antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de
hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto
administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo
en el cual se ha dictado”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 014-2007-SUNARP-TR-T
del 18.01.2007, 019-2008- SUNARP-TR-T del 31.01.2008, 155-2006-

7 Artículo 9.- Presunción de validez

Todo acto administrativo se considera válido en tanto su pretendida nulidad no sea declarada por
autoridad administrativa o jurisdiccional, según corresponda.
8 Publicado en el diario oficial El Peruano el 16 de agosto de 2012
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RESOLUCIÓN No. - 2165 - 2022-SUNARP-TR

SUNARP-TR-T del 29.09.2006, 048-2005-SUNARP-TR- T del

22.03.2005 y 094-2005-SUNARP-TR-T del 03.06.2005

De acuerdo al criterio establecido en el precedente anteriormente citado,

el control sobre el desarrollo del procedimiento administrativo, los
requisitos de admisibilidad y procedencia de la pretensión que se hace
valer en sede administrativa y los fundamentos de la decisión de la
entidad, no pueden ser cuestionados en sede registral.
10. En atención a lo antes indicado, toda vez que la aprobación municipal
de subdivisión constituye un acto administrativo, se encuentra sujeta al
criterio desarrollado en los considerandos precedentes; así lo ratifica,
también, el artículo 3.5 último párrafo del Reglamento de Licencias de
Habilitación Urbana y Licencias de Edificación9, conforme al cual: “En la
calificación registral para la inscripción de las Licencias, Resoluciones o
cualquier acto administrativo que emitan las Municipalidades, el
Registrador bajo responsabilidad, sólo verifica la competencia del
funcionario que la emitió, la formalidad, el carácter inscribible y la
adecuación con los antecedentes registrales; no puede evaluar los
fundamentos de hecho o de derecho, ni el desarrollo del
procedimiento administrativo en el cual se emitió” (El resaltado es
nuestro).

En este caso, se ha presentado las Resoluciones de Gerencia Nºs 0155

y 0241-2021-GDU/MDS (expediente Nº 2527-2021) expedidas por la
municipalidad de Surquillo del 26/08/2021 y 28/12/2021, respectivamente,
siendo que la primera aprueba la subdivisión de lote urbano de una parte
de la Manzana 205, consignándose en la parte resolutiva la descripción
del predio a independizar, sus linderos y medidas perimétricas, mientras
que la segunda mantiene el área a independizar, pero aclara el área del
lote matriz y el área remanente..
Entonces, debido a que nos encontramos ante un acto de competencia
municipal como es la aprobación de la independización de lote urbano,
cuya formalidad es la precitada resolución, corresponde continuar con su
evaluación dentro del marco autorizado, en relación a su adecuación con
los antecedentes del Registro.

11. Como primer punto de la observación, el registrador público ha

cuestionado que en la Resolución aclaratoria Nº 0241-2021-GDU/MDS no
consta la aprobación de los planos U-01, P-1 y P-2 que se adjuntaron con
esta resolución.

Sobre este punto es importante tener en cuenta además que no sólo

estamos ante la calificación de un acto administrativo, sino que la Ley del
Procedimiento Administrativo General constituye una norma común para
todos los procedimientos administrativos, incluyendo los procedimientos
especiales como es el procedimiento registral. Así se encuentra
establecido en el numeral II del Título Preliminar de la citada ley que

9 Aprobado por el D.S. Nº 029-2019-VIVIENDA.

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RESOLUCIÓN No. - 2165 - 2022-SUNARP-TR

señala:

Artículo II.- Contenido

1. La presente Ley contiene normas comunes para las actuaciones de la
función administrativa del Estado y, regula todos los procedimientos
administrativos desarrollados en las entidades, incluyendo los
procedimientos especiales.
(...)
(Texto modificado según el artículo 2 del Decreto Legislativo Nº 1272)

Lo anterior no implica establecer un procedimiento único para todos los

procedimientos y entidades administrativas, lo que no sería viable
considerando la amplia cantidad de entidades y materias que desarrollan
para la satisfacción de los intereses generales.

Comentando dicho artículo, Danós Ordoñez10 señala que las siguientes

regulaciones contenidas en el TUO de la LPAG forman parte de la relación
de normas comunes para las actuaciones de la función administrativa del
Estado que están obligadas a respetar todas las entidades de la
administración pública:

Los principios del procedimiento administrativo.

Los requisitos, las reglas de validez y de notificación de los actos
administrativos.
Las normas de simplificación administrativa.
El régimen del silencio administrativo.
Los dispositivos que establecen los derechos de los administrados con
respecto al procedimiento administrativo y los deberes de las
autoridades en los procedimientos.
Los mecanismos de revisión de los actos administrativos, los de oficio y
los de parte (recursos administrativos).

Con relación a los principios del procedimiento administrativo general, es

importante tener en cuenta el principio de eficacia recogido en el inciso
1.1011 del artículo IV del Título Preliminar del TUO, el cual impone a los
sujetos administrativos (dentro de los cuales están comprendidos no sólo
los administrados, sino que también las autoridades administrativas 12)
10
DANÓS ORDÓÑEZ, J. Prólogo, Primera Edición oficial del Texto Único Ordenado de la Ley N°
27444 - Ley del Procedimiento Administrativo General. MINJUSDH, Lima, 2019, p.12. En:
https://spijweb.minjus.gob.pe/wp-content/uploads/2019/10/TUOLeyN-27444.pdf (consultado el
20/5/2021)
11
1.10. Principio de eficacia.- Los sujetos del procedimiento administrativo deben hacer
prevalecer el cumplimiento de la finalidad del acto procedimental, sobre aquellos
formalismos cuya realización no incida en su validez, no determinen aspectos
importantes en la decisión final, no disminuyan las garantías del procedimiento, ni causen
indefensión a los administrados.
En todos los supuestos de aplicación de este principio, la finalidad del acto que se
privilegie sobre las formalidades no esenciales deberá ajustarse al marco normativo
aplicable y su validez será una garantía de la finalidad pública que se busca satisfacer
con la aplicación de este principio.
12
Artículo 61.- Sujetos del procedimiento
Para los efectos del cumplimiento de las disposiciones del Derecho Administrativo, se entiende por
sujetos del procedimiento a:
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RESOLUCIÓN No. - 2165 - 2022-SUNARP-TR

soslayar los formalismos y preferir la finalidad del acto procedimental, lo

que resulta de total aplicación al presente caso, ya que de una evaluación
en conjunto entre los documentos antes referidos (resolución
administrativa y los planos) se puede determinar la vinculación indubitable
existente entre estos, ya que en todos los planos que acompañan a la
resolución aclaratoria se consigna un sello de visación con el número de
la resolución, razón por la cual no es necesario exigir al administrado que
obtenga una resolución aclaratoria que se pronuncie sobre los planos.

Así también conforme al principio de informalismo13, celeridad14 y

simplicidad15 que guían el procedimiento administrativo, el registrador no
debe solicitar aclaraciones a una resolución administrativa, cuando del
conjunto de los documentos fluye inequívocamente que los planos forman
parte de la resolución.

Por estas consideraciones se revoca el punto 1 de la observación.

12. En el segundo y tercer punto de la observación el registrador señala

que en la documentación técnica no constan las medidas perimétricas de
la manzana 205, y que el área de la manzana 205 discrepa de la
registrada.

Al respecto cabe señalar que el presente título fue presentado

anteriormente bajo el N° 2552433 del 17/9/2021 (cuyos documentos han
sido incorporados al presente título), habiéndose expedido el informe
técnico N° 023233-2021-SUNARP-Z.R.N°IX-LIMA/OC del 7/11/2021,
conforme al cual en el numeral 2.7 lo siguiente:

“2.7. Se indica que no es posible verificar el área remanente del predio matriz
propuesto, dado que en la partida no obra inscripción del área remanente,
pese a haber existido numerosas independizaciones.

Entonces, si no se puede determinar el área del predio remanente luego

de la independización del área de 150.10m2 que forma parte de la

1. Administrados: la persona natural o jurídica que, cualquiera sea su calificación o situación

procedimental, participa en el procedimiento administrativo. Cuando una entidad interviene en un
procedimiento como administrado, se somete a las normas que lo disciplinan en igualdad de
facultades y deberes que los demás administrados.
2. Autoridad administrativa: el agente de las entidades que bajo cualquier régimen jurídico, y
ejerciendo potestades públicas conducen el inicio, la instrucción, la sustanciación, la resolución, la
ejecución, o que de otro modo participan en la gestión de los procedimientos administrativos.
(Texto según el artículo 50 de la Ley Nº 27444)
13 1.6. Principio de informalismo.- Las normas de procedimiento deben ser interpretadas en forma

favorable a la admisión y decisión final de las pretensiones de los administrados, de modo que sus
derechos e intereses no sean afectados por la exigencia de aspectos formales que puedan ser
subsanados dentro del procedimiento, siempre que dicha excusa no afecte derechos de terceros
o el interés público.
14 1.9. Principio de celeridad.- Quienes participan en el procedimiento deben ajustar su actuación

de tal modo que se dote al trámite de la máxima dinámica posible, evitando actuaciones procesales
que dificulten su desenvolvimiento o constituyan meros formalismos, a fin de alcanzar una decisión
en tiempo razonable, sin que ello releve a las autoridades del respeto al debido procedimiento o
vulnere el ordenamiento.
15 1.13. Principio de simplicidad.- Los trámites establecidos por la autoridad administrativa deberán

ser sencillos, debiendo eliminarse toda complejidad innecesaria; es decir, los requisitos exigidos
deberán ser racionales y proporcionales a los fines que se persigue cumplir.
 13
RESOLUCIÓN No. - 2165 - 2022-SUNARP-TR

manzana 205, lo relevante en el presente caso será únicamente la

indicación de los linderos y medidas perimétricas del área que se
independiza, ya que no forma parte de la calificación registral el área
remanente y por ello, tampoco se extenderá un asiento de área remanente
de la manzana 205.

En consecuencia, es irrelevante a efectos de la calificación registral, las

observaciones a que se refieren los citados numerales.

En consecuencia, se revocan los numerales 2 y 3 de la observación.

13. Sin perjuicio de ello, en relación con el punto 3 de la observación, en

que el registrador cuestiona la inadecuación con el antecedente registral,
básicamente, porque la diferencia del área que se indica en la Resolución
Nº 0241-2021-GDU/MDS (7,084.57m2) discrepa con la que figura en el
asiento 58, foja 94 del Tomo 604 que continúa en la partida registral
vinculada (7,086.00m2), cabe realizar el siguiente análisis.

Mediante Resolución Nº 03-2008-SNCP-CNC del 28/8/200816 se aprobó

la Directiva Nº 01-2008-SNCP/CNC referida a las “Tolerancias Catastrales
– Registrales” (Directiva), cuya finalidad es establecer los rangos de
tolerancias en las mediciones de áreas de los predios urbanos y rurales,
efectuadas por los diferentes métodos que ofrece la geomática, a fin de
hacer un catastro preciso y ordenado para la inscripción de los actos que
producen modificaciones físicas de los predios así como actos de
transferencia y gravamen en el Registro de Predios.
El numeral 4 de esta Directiva señala que es de aplicación obligatoria para
todas las Entidades Generadoras de Catastro y toda persona natural o
jurídica que se le encargue dicha facultad conforme lo estipula los literales
r) y s) del artículo 3 del Reglamento de la Ley Nº 28294, aprobado por
Decreto Supremo Nº 005-2006-JUS, así como para los Registradores
Públicos y de las Áreas de Catastro del Registro de Predios de la Sunarp.
De acuerdo con el numeral 5 de la referida directiva, esta se aplica en
todos los procesos de levantamiento catastral efectuados por las
Entidades Generadoras de Catastro y por el Registro de Predios en los
siguientes casos:
"Caso 1: Cuando el resultado del levantamiento catastral no coincida con
su correspondiente habilitación urbana.
Caso. 2: Cuando la información gráfica catastral no coincida con la
información gráfica registral y/o título de predio.
Caso 3: Cuando en el título de modificación física del predio,
transferencia de dominio o gravamen, se describa al predio de manera
diferente a la partida registral o a sus antecedentes registrales." (El
resaltado es nuestro)17.
16
Publicada en el diario oficial El Peruano el 29/8/2008.
17Modificado mediante la Resolución Nº 04-2010-SNCP-CNC publicada en el diario oficial El
Peruano el 08/12/2010.
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RESOLUCIÓN No. - 2165 - 2022-SUNARP-TR

Asimismo, el literal a) del numeral 7 de la mencionada norma señala que

los rangos de tolerancias catastrales — registrales son los siguientes:

NATURALEZA URBANA NATURALEZA RURAL

Rango de área Tolerancia Rango de área Tolerancia

(m2) (%) (Ha) (%)

Menores de 200 2.5 Menores de 1 7.5

de 200 a 1000 2.0 de 1 a 5 6.3

Mayores a 1000 1.0 Mayores a 5 3.0

Cabe señalar que la tolerancia catastral-registral también es aplicable

cuando se presenten variaciones en las medidas perimétricas y/o
perímetro del predio, siempre que el área no exceda los rangos
establecidos en el literal a) anteriormente glosado, (literal e) del numeral
718).
14. El efecto registral de la tolerancia está previsto en el literal c) del
numeral 7 de la Directiva Nº 01-2008-SNCP/CNC, al precisar que cuando
las diferencias de áreas estén dentro del rango de tolerancias
establecidas en dicha directiva, no da mérito para extender el asiento de
rectificación en la partida registral. Asimismo, cuando las mediciones de
áreas de los predios excedan las tolerancias establecidas en la citada
Directiva, deberán ser rectificadas conforme a los procedimientos
vigentes.
Por tanto, según las reglas establecidas en la directiva bajo comentario,
si se está dentro de los rangos de tolerancias establecidos en esta norma,
el título debe inscribirse, pero sin que se rectifique área, linderos y
medidas perimétricas. Por el contrario, si se exceden los rangos de
tolerancia, el título no podrá inscribirse siendo que previamente deberá
seguirse el procedimiento de rectificación conforme a la normativa
vigente.
15. Ahora bien, de la aplicación de lo antes desarrollado al caso concreto,
tenemos que la diferencia entre el área del antecedente registral de la
manzana 205 con la que figura en la documentación técnica visada por la
municipalidad se encuentra dentro del rango de tolerancias:

Área Área Diferencia Diferencia Tolerancia

(Municipio) (antecedente (m2) (%) (Directiva)
registral)
7,084.57 7,086.00 1.43 0.02018064% 1%

18Incorporado mediante la Resolución Nº 02-2010-SNCP-CNC publicada en el diario oficial El

Peruano el 01/04/2010.
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Por estas consideraciones corresponde también revocar el punto 3 de la

observación.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR las observaciones contenidas en la esquela de observación

formulada por el registrador público del Registro de Predios de Lima, y
disponer su inscripción previo pago de los derechos registrales de
corresponder, por los fundamentos expuestos en esta resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral
ROCÍO ZULEMA PEÑA FUENTES
Vocal (s) del Tribunal Registral