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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 3185-2021-SUNARP-TR

Trujillo, 28 de diciembre de 2021

APELANTE : JOSÉ SANTOS AÑAZGO TORRES

TÍTULO : 1547302-2021 del 15.6.2021
RECURSO : 642-2021 – H.T. 036851
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° IX – SEDE LIMA
REGISTRO : DE PREDIOS DE LIMA
ACTO(S) : AMPLIACIÓN DE FÁBRICA, MODIFICACIÓN
DE REGLAMENTO INTERNO Y OTROS
SUMILLA :
Defecto irrelevante
No todo defecto o infracción de las formas legalmente preestablecidas configura
un supuesto de denegatoria de inscripción, ello por cuanto su observancia no tiene
por qué exaltarse a tal grado que el menor error u omisión acarree la ineficacia del
título como documento inscribible. Por lo tanto, siempre se debe examinar bajo los
criterios de razonabilidad y proporcionalidad si la falta cometida enerva la eficacia
del título.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:
Se solicita inscribir la ampliación y remodelación de fábrica, la adecuación
y modificación del reglamento interno, así como independizaciones y otros
actos, respecto del predio correspondiente a la partida 44560550 del
Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto, se ha adjuntado los siguientes documentos:
- Formulario único de edificación – FUE (conformidad de obra y
declaratoria de edificación) visado por la Municipalidad de Santiago de
Surco, con la resolución de conformidad de obra n.° 1790-2017SGLH-
GDU-MSS.
- Formulario único – anexo «A» (datos de condóminos – personas
naturales).
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- Certificación de reproducción del acta de reunión extraordinaria de junta
de propietarios de fecha 4.1.2021 suscrita por Demetrio Carlos Anchante
Anyarín (con firma certificada notarialmente), Amparo Edith Anchante
Anyarín y Edith Micaela Villacorta Wettstein de Anchante.
- Reglamento interno con las firmas certificadas notarialmente del
arquitecto José Hernando Vigo Moromisato, así como de los señores
Demetrio Carlos Anchante Anyarín, Amparo Edith Anchante Anyarín y
Edith Micaela Villacorta Wettstein de Anchante.
- Testimonio de la escritura pública de desafectación y adjudicación n.°
1656 de fecha 7.6.2021 extendida y expedido por el notario Renzo Alberti
Sierra de la provincia de Lima.
- Certificado de reproducción del certificado de numeración domiciliaria n.°
206-2020-SGPUC-GDU-MSS de fecha 14.7.2020 emitido por la
Municipalidad de Santiago de Surco.
- Planos de independización (I-01), de arquitectura (A-01 y A-02), y de
ubicación y localización (U-1) visados por la Municipalidad de Santiago
de Surco.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título fue observado por la registradora pública Iris Mabel Rodríguez
Jaramillo mediante la esquela de fecha 2.8.2021 1, siendo esta la decisión
que promueve la presente apelación. Los fundamentos de dicho
pronunciamiento se reproducen cabalmente a continuación:
DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA:
1.- Las áreas existentes consignadas en los cuadros de áreas no guardan
correspondencia con lo registrado. Se declara la ampliación de fábrica sólo
del nivel azotea, y no del tercer y cuarto piso. Aclare. Además, las áreas
remodeladas declaradas en el cuadro de áreas del FUE discrepan de lo que
figura en el cuadro de áreas del plano de ubicación. Aclare.
Asimismo, no se ha declarado el área del alero externo. Subsane.
2.- De conformidad con el artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, deberá presentar declaración jurada de los propietarios
con firmas certificadas notarialmente consignando la fecha de finalización
de la obra.
3.- Debemos advertir además que en el presente título se está presentando
una solicitud de rectificación del FUE y planos otorgados por la

1
Según la información pública obtenida de la plataforma denominada “Síguelo”.
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Municipalidad de Santiago de Surco (Exp. 119951-2017), pero ello no
constituye la respuesta del ente municipal.- Sírvase aclarar.
DEL ACTA DE SESIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS DE FECHA
4/1/2021:
4.- Sírvase adjuntar copia certificada del acta de junta de propietarios
celebrada con fecha 4/1/2021, conforme a lo previsto en el artículo 104 del
D. Leg. N.° 1049, según el cual la formalidad para la expedición de copias
certificadas consiste en la transcripción literal o parte pertinente del acta y
demás documentos, con indicación en su caso, de la certificación del libro u
hojas sueltas folios de que consta y donde obran los mismos, número de
firmas y otras circunstancias que sean necesarias para idea cabal del
contenido.
5.- De conformidad con el artículo 149 del D. S. N.° 035-2006-VIVIENDA, el
acta de junta de propietarios debe contener la relación de los propietarios
concurrentes, el nombre de las personas que actuaron como presidente y
secretario, la forma y resultado de las votaciones, de la copia certificada
adjuntada se advierte que en el contenido del acta no consta los nombres
de quienes actuaron como presidente y secretario respectivamente,
asimismo respecto del punto 2 de la agenda no se ha señalado si la
aprobación fue por unanimidad o mayoría. Aclare.
6.- Asimismo, de la copia del acta se advierte que no se ha insertado el texto
del reglamento interno adecuado y modificado, por lo que deberá subsanar
en ese sentido.
DEL CERTIFICADO DE NUMERACIÓN:
7.- Siendo que se está asignando numeración interna a los departamentos
401 y 501 y al consultorio 301, deberá presentar certificado de numeración
original o copia autenticada por funcionario competente que conserve en su
poder la matriz. Dejamos constancia que la copia certificada notarialmente
del certificado de numeración presentado no es el documento idóneo para
efectuar la calificación.
SUBSANAR.
INDEPENDIZACIÓN Y REGLAMENTO INTERNO:
8.- Sírvase presentar la memoria descriptiva de independización, de
conformidad con el art. 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.
9.- Conforme el plano de independización, se declara la existencia de un
pozo de luz en el primer piso, sin embargo, ello es incongruente puesto que
los pozos de luz se generan por la proyección de los espacios vacíos de los
pisos inferiores. Sírvase aclarar en ese sentido.
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10.- Contrastados los planos de distribución con los de independización, se
advierte la existencia de dos escaleras de caracol, la primera nace en el
primer piso y llega hasta el tercer piso, y la segunda se genera en el tercer
piso y llega al cuarto piso, por lo que se desprende que no existe solución
de continuidad (hay conexión interna) entre las secciones inmobiliarias
materia de independización (departamentos, consultorios, etc.) por lo que,
deberá replantear su independización.
Asimismo, entre la farmacia 2 y el pozo de luz del primer piso, se gráfica un
área que no se identifica ni como área exclusiva ni común, no coincidiendo
el gráfico de la independización con el de la declaratoria de fábrica. Aclare.
Sírvase subsanar a efectos de la procedencia del acto solicitado.
De otro lado y sin perjuicio de lo expuesto señalamos que:
11.- Las áreas techadas de la Farmacia 1, Farmacia 2 y del Consultorio 112,
son superiores que sus áreas ocupadas, no siendo ello congruente. Sírvase
aclarar.
12.- Deberá aclarar el inciso f) del artículo 13 del reglamento interno, por
cuanto se señala: “… Esta aprobación se efectuará mediante acuerdo
adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de
los propietarios de secciones de propiedad exclusiva…”, debiendo decir “…
Esta aprobación se efectuará por mayoría calificada mediante acuerdo
adoptado por el voto de cuando menos los propietarios de secciones de
propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones
de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron
a la junta”, conforme lo establece el artículo 148 del D. S. N.° 035-2006-
VIVIENDA. Subsanar.
13.- Asimismo, deberá aclarar el segundo párrafo del art. 17, debiendo
adecuar el concepto de mayoría calificada, conforme lo establece el artículo
148 del D. S. 035-2006-VIVIENDA. Subsanar.
14.- El testimonio presentado no es el instrumento público idóneo para
efectuar la calificación, por lo que deberán cumplir con presentar el
correspondiente parte notarial o escritura pública, a efectos de su
calificación. Subsane.
15.- Efectuada la sumatoria de áreas ocupadas se obtiene: en el primer piso
161.02 m2, del segundo piso a la azotea: 168.15 m2, por lo que se solicita
aclarar toda vez que el área del terreno es de 160 m2.- ACLARE.
Cabe señalar que deberá existir plena concordancia entre las áreas
techadas de la declaratoria de fábrica del inmueble materia de calificación y
las áreas ocupadas y áreas techadas consignadas en la memoria descriptiva
de la independización (de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
y áreas comunes) y plano de independización y, las consignadas en el
reglamento interno.
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FORMALIDAD:
Se deja constancia que toda modificación y/o subsanación deberá realizarse
siguiendo la misma formalidad con la que fue otorgado el documento original
(art. 1413 del Código Civil).
La modificación o corrección del reglamento interno y de la memoria
descriptiva de la independización se hará por documento privado con firmas
legalizadas aclarando o rectificando solo los puntos pertinentes.
Se deja constancia que los datos que obren en los documentos que se
adjunten deberán ser concordantes entre sí y, deberán adecuarse al
antecedente registral de acuerdo con la resolución n.° 992-2008-SUNARP-
TR-L de fecha 12/9/2008.
Base Legal: Norma V del Título Preliminar, y Arts. 31, 32, 39 y 40 del T.U.O.
del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con el Art.
2011 del Código Civil. Ley N.° 27157 y su reglamento aprobado por el
Decreto Supremo N.° 035 2006-VIVIENDA.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

El señor José Santos Añazgo Torres interpuso recurso de apelación contra
la citada observación del presente título. Los argumentos de la impugnación
se resumen a continuación:
- Interpongo recurso de apelación contra la observación formulada en la
calificación del título 2021-1547302, con fecha 2 de agosto de 2021,
teniendo en cuenta que el título fue presentado en fecha 15 de junio, por
no estar conforme con las observaciones acotadas por la registradora,
fuera de todo plazo reglamentario, pues se emitió calificación 49 días
desde su presentación.
- El artículo 37 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos
prescribe: «Las tachas sustantivas, observaciones y liquidaciones a los
títulos se formularán dentro de los siete primeros días (07) de su
presentación o dentro de los cinco días siguientes al reingreso. En este
último caso, deberá tenerse en cuenta lo establecido en el artículo 39».

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

La partida directamente vinculada con el título venido en apelación es la
44560550 del Registro de Predios de Lima.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

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Interviene como ponente el vocal (s) Luis Dandy Esquivel León.
Estando a lo expuesto, corresponde determinar si los reparos formulados
por la primera instancia se encuentran arreglados a ley.

VI. ANÁLISIS:
1. El procedimiento registral se inicia a pedido de la persona interesada en la
inscripción de determinado acto 2. El procedimiento tiene dos instancias: el
registrador y el Tribunal Registral. El Tribunal Registral tiene como función
conocer «en segunda y última instancia administrativa registral los recursos
de apelación interpuestos contra las denegatorias de inscripción y demás
actos registrales expedidos por los registradores en primera instancia»
(artículo 23 de la Ley N.° 26336, incorporado por la Ley N.° 30065). Como
puede apreciarse, la segunda instancia registral resuelve las apelaciones
formuladas contra los pronunciamientos emitidos por los registradores que
rechazan la inscripción.
2. La apelación es un recurso impugnatorio destinado a revisar la legalidad o
corrección de las decisiones de los registradores. De modo general, Morón
Urbina 3 manifiesta que los recursos administrativos son «la manifestación
unilateral y recepticia del administrado por la cual dentro de un
procedimiento iniciado contesta una decisión de la Administración que le
causa agravio, exigiéndole revisar tal pronunciamiento, a fin de alcanzar su
revocación o modificatoria».
3. La doctrina 4 también es uniforme cuando se refieren al sujeto activo o
recurrente, «con esa denominación los autores identifican al administrado
que interpone el recurso, cuestionando y argumentando con legítimo
interés un acto administrativo que le ocasiona agravio y,
consecuentemente, es quien promueve el procedimiento recursal».
4. Asimismo, según Devis Echandía, «por apelación se entiende el recurso
ante el superior para que revise la providencia del inferior y corrija sus
errores…» 5.

2
Principio de rogación contemplado en el artículo III del Título Preliminar del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos: «Los asientos regístrales se extienden a
instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título
que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a
todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa...».
3
MORÓN URBINA, Juan Carlos. (2020). Comentarios a la Ley de Procedimiento
Administrativo General. Décima Quinta Edición Tomo II. Gaceta Jurídica. Lima. Pág. 204.
4
Ibídem. Pág. 450.
5
DEVIS ECHANDÍA, Hernando. Teoría General del Proceso. Aplicable a toda clase de
procesos. Editorial Universidad SRL, 1997, p. 509.
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Por su parte, Gimeno Sendra 6 define a la apelación como:
[U]n medio de impugnación […] por el que la parte, que se crea perjudicada
por una sentencia o auto [léase ―en el presente caso― decisión del
registrador], por lo general, definitivo, lleva a conocimiento de otro órgano
judicial, jerárquicamente superior, la cuestión o cuestiones de orden
procesal o material, surgidas en el proceso anterior y resueltas en la
resolución recurrida, con el objeto de que dicho órgano […] examine la
adecuación de la resolución impugnada al Derecho, confirmando o
revocándola, en todo o en parte, por otra que le sea más favorable y
delimitada por el contenido del propio recurso y del objeto de la primera
instancia.
De lo señalado, podemos extraer lo siguiente: i) la apelación ante un órgano
jerárquicamente superior cuestiona la decisión de la primera instancia que
le resulta adversa; y ii) su propósito es que el órgano superior verifique que
la decisión se ajuste a Derecho.
5. Veamos, en términos generales, el título venido en apelación fue observado
por la primera instancia, debido a defectos relacionados con la declaratoria
de fábrica, el acta de sesión de junta de propietarios, el certificado de
numeración, la independización y el reglamento interno. Ahora, contra esta
decisión cabe la interposición de la apelación para que el Tribunal Registral
la revise, por lo que ―a continuación― esta instancia se pronunciará por
cada uno de los reparos formulados por el registrador público.
6. El punto 1 de la observación consiste en lo siguiente: i) Las áreas existentes
consignadas en los cuadros de áreas no guardan correspondencia con lo
registrado, ii) No se declara la ampliación de fábrica del tercer y cuarto piso,
y iii) las áreas remodeladas declaradas en el cuadro de áreas del FUE
discrepan de lo que figura en el cuadro de áreas del plano de ubicación.
7. En cuanto al primer reparo de este punto de la observación, la primera
instancia se ha limitado en señalar de modo general que no existe una
correspondencia entre lo que se encuentra registrado con el cuadro de
áreas presentado. Al respecto, es importante indicar que el Estado
Constitucional de Derecho exige que sus órganos justifiquen sus decisiones
en forma adecuada, como medio imprescindible para suprimir (o por lo
menos paliar) la arbitrariedad estatal. De ahí que los artículos 139.5 de la

6
GIMENO SENDRA, Vicente. (2007). Derecho Procesal Civil. El Proceso de Declaración.
Parte General. Editorial Colex, Pág. 569.
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Constitución Política del Perú 7, IV.1.2 del Título Preliminar 8 y 6 del T.U.O.
de la Ley N.° 27444 – Ley del Procedimiento Administrativo General 9
consagren el derecho de todo ciudadano a obtener una decisión motivada
y fundada en Derecho, esto es, una decisión razonada y sustentada en
disposiciones constitucionales y legales vigentes, aplicables al caso (esto
es, pertinentes), interpretadas razonablemente a la luz de las disposiciones
constitucionales, y aplicadas bajo parámetros de razonabilidad y
proporcionalidad en cada caso concreto. No es casual, por ello, que el
reconocimiento legal del derecho al debido procedimiento administrativo
por parte del T.U.O. de la Ley N.° 27444 se encuentre inmediatamente
después de la consagración del principio de legalidad, conforme al cual las
autoridades administrativas deben actuar con respeto a la Constitución, la
ley y al derecho (artículo IV.1.1 del Título Preliminar del T.U.O. de la Ley
N.° 27444).
8. De esta manera, fundamentar consiste, básicamente, en invocar las
disposiciones legales o reglamentarias que el llamado a decidir considera

7
Artículo 139.- Son principios y derechos de la función jurisdiccional:
[…]
5. La motivación escrita de las resoluciones judiciales en todas las instancias, excepto los
decretos de mero trámite, con mención expresa de la ley aplicable y de los fundamentos
de hecho en que se sustentan.
8
Artículo IV. Principios del procedimiento administrativo.
1. El procedimiento administrativo se sustenta fundamentalmente en los siguientes
principios, sin perjuicio de la vigencia de otros principios generales del Derecho
Administrativo:
[…]
1.2. Principio del debido procedimiento.- Los administrados gozan de los derechos y
garantías implícitos al debido procedimiento administrativo. Tales derechos y garantías
comprenden, de modo enunciativo mas no limitativo, los derechos a ser notificados; a
acceder al expediente; a refutar los cargos imputados; a exponer argumentos y a presentar
alegatos complementarios; a ofrecer y a producir pruebas; a solicitar el uso de la palabra,
cuando corresponda; a obtener una decisión motivada, fundada en derecho, emitida por
autoridad competente, y en un plazo razonable; y, a impugnar las decisiones que los
afecten.
[…]
9
Artículo 6.- Motivación del acto administrativo.
6.1 La motivación debe ser expresa, mediante una relación concreta y directa de los
hechos probados relevantes del caso específico, y la exposición de las razones jurídicas
y normativas que con referencia directa a los anteriores justifican el acto adoptado.
6.2 Puede motivarse mediante la declaración de conformidad con los fundamentos y
conclusiones de anteriores dictámenes, decisiones o informes obrantes en el expediente,
a condición de que se les identifique de modo certero, y que por esta situación constituyan
parte integrante del respectivo acto. Los informes, dictámenes o similares que sirvan de
fundamento a la decisión, deben ser notificados al administrado conjuntamente con el acto
administrativo.
6.3 No son admisibles como motivación, la exposición de fórmulas generales o vacías de
fundamentación para el caso concreto o aquellas fórmulas que por su oscuridad,
vaguedad, contradicción o insuficiencia no resulten específicamente esclarecedoras para
la motivación del acto.
[…]
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pertinentes y aplicables al caso sometido a su conocimiento. Motivar, en
cambio, supone realizar una actividad de mayor trascendencia, ya que
exige al juzgador explicar razonadamente por qué estima aplicables dichas
disposiciones legales, y de qué modo los hechos materia de discusión se
subsumen en las hipótesis legales. Entonces, podrán existir decisiones
fundamentadas pero carentes de motivación, y viceversa. El déficit de
fundamentación se traduce en una decisión ajena al ordenamiento jurídico
vigente, en tanto que la ausencia de motivación evidencia un acto de puro
voluntarismo.
9. En ese sentido, en ejecución de la presente resolución, la primera instancia
deberá indicar de manera expresa y específica por cada nivel cuáles son
las áreas que no guardan correspondencia con lo registrado, por lo que se
reformula este primer reparo del punto 1 de la esquela de observación.
10. En cuanto al segundo reparo del punto 1, se aprecia de la documentación
presentada que ―efectivamente― no se ha declarado la ampliación de la
fábrica respecto al tercer y cuarto nivel, por lo que se confirma este
extremo del punto 1 de la observación formulada por la primera
instancia.
11. En relación al tercer repara de este primer punto de la observación, se
puede apreciar que ―primigeniamente― en el FUE se consignó el
siguiente cuadro de áreas:

Sin embargo, posteriormente, se presentó una rectificación de datos del

FUE, el cual se encuentra debidamente visado por la Sub Gerencia de
Licencias y Habilitación de la Municipalidad de Santiago de Surco, en la
que se indica el siguiente cuadro de áreas:
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Por su parte, en el plano de ubicación se indica el siguiente cuadro de

áreas:

Como vemos, las áreas remodeladas consignadas en el cuadro de áreas

guardan correspondencia en el FUE (aclarado) y el plano de ubicación, por
lo que corresponde revocar este extremo del punto 1 de la observación
formulada por la primera instancia.
12. En cuanto al punto 2 de la observación, la primera instancia solicita al
administrado una declaración jurada suscrita por todos los propietarios en
la que se indique la finalización de la obra, en atención a lo establecido en
el artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(RIRP).
Al respecto, es importante indicar que dicho artículo regula el contenido de
la declaratoria de fábrica, el cual debe expresar ―entre otros aspectos―
la fecha de finalización de la obra. No obstante, tratándose de una situación
que ha sido declarada ante la Municipalidad y cuenta ―además― con el
visto y conformidad de esta última en la solicitud de rectificación de datos
del FUE que se acompaña al título, no es necesario requerir documentación
adicional, pues queda claro que la finalización de la obra se produjo el
15.7.2015. Por lo tanto, se revoca este extremo de la observación.
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13. En relación al punto 3 de la observación, se indica que la solicitud de
rectificación de datos del FUE y los planos presentados no constituyen una
respuesta del ente municipal. No obstante, como se ha señalado, ambos
instrumentos cuentan con la visación respectiva de la Sub Gerencia de
Licencias y Habilitación de la Municipalidad de Santiago de Surco.
En relación a ello, en reiterada jurisprudencia emitida por este Tribunal
(véase por todas la Resolución 182-2005-SUNARP-TR-T del 28 de octubre
de 2005), se ha señalado que la visación municipal constituye un genuino
acto administrativo 10, respecto del cual opera la presunción contemplada
en el artículo 9 del TUO de la Ley 27444, Ley del Procedimiento
Administrativo General, según la cual «(t)odo acto administrativo se
considera válido en tanto su pretendida nulidad no sea declarada por
autoridad administrativa o jurisdiccional, según corresponda».
En ese sentido, siguiendo la misma línea jurisprudencial, corresponde
revocar este extremo de la observación formulada por la primera
instancia.
14. Respecto al punto 4 de la observación, se observa que no se ha presentado
una copia certificada del acta de junta de propietarios celebrada el
4.1.2021, sustentando dicho requerimiento en el artículo 104 del Decreto
Legislativo n.° 1049, Decreto Legislativo del Notariado. En efecto, se
aprecia que se ha adjuntado una certificación de reproducción de dicha
acta.
Sobre el particular, es importante distinguir las copias certificadas de las
certificaciones de reproducción. Las copias certificadas, de acuerdo al
artículo 104 de la Ley del Notariado, Decreto Legislativo n.° 1049, contienen
la transcripción literal o parte pertinente de actas y demás documentos, con
la indicación ―en su caso― de la certificación del libro u hojas sueltas,
folios de que consta y donde obran los mismos, número de firmas y otras
circunstancias que sean necesarias para dar una idea cabal de su

10
El artículo 1 del TUO de la Ley 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General,
define al acto administrativo como «las declaraciones de las entidades que, en el marco
de normas de derecho público, están destinadas a producir efectos jurídicos sobre los
intereses, obligaciones o derechos de los administrados dentro de una situación
concreta». Al respecto, Morón Urbina señala que «(e)l acto administrativo es el resultado
jurídico de un proceso de exteriorización intelectual que emanado de cualquiera de los
órganos de las entidades, para concretar en un supuesto específico la potestad conferida
por la ley. Al constituir el acto administrativo una típica manifestación del poder público,
conlleva fuerza vinculante por imperio del Derecho». Morón Urbina, Juan Carlos (2019).
Comentarios a la Ley del Procedimiento Administrativo General, tomo I, 14.a ed. Lima:
Gaceta Jurídica, pp. 191-192.
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contenido 11. Estos rasgos no los posee una certificación de reproducción,
la cual solo da cuenta de la coincidencia de una copia en particular frente
al ejemplar original 12.
De esta manera, la formalidad exigida para la inscripción de los acuerdos
adoptados en las sesiones de las juntas de propietarios es la copia
certificada del acta respectiva y no la certificación de reproducción de la
misma. En consecuencia, se confirma este extremo de la observación.
15. En relación al punto 5, se cuestiona que en el acta de junta de propietarios
celebrada el 4.1.2021 no constan los nombres de quienes actuaron como
presidente y secretario de la junta, ni tampoco se ha indicado si el segundo
punto de la agenda fue aprobado por unanimidad o mayoría.
Al respecto, el artículo 149 del D. S. n.° 035-2006-VIVIENDA 13 establece
la forma y contenido del acta de junta de propietarios, bajo los siguientes
términos:
En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que
esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación
de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el
nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de
la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones
y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario
designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los
participantes en la Junta. El Reglamento interno podrá contener reglas que
faciliten la suscripción del acta. (Énfasis agregado).

Ciertamente, verificado el contenido del acta presentada, se aprecia

―efectivamente― que no se ha consignado quiénes actuaron como
presidente y secretario de la junta, por lo que deberá adjuntarse la
reapertura de acta correspondiente.
Por otro lado, tampoco se aprecia en el acta si el segundo punto de la
agenda fue aprobado por unanimidad o mayoría, sin embargo, del mismo
contenido de la misma se puede advertir que no existe ningún voto
discrepante o alguna objeción a la aprobación de los puntos de la agenda,

11
Estos datos sobre la procedencia del libro de actas permiten que las instancias
registrales puedan examinar ―a su vez― su posterior compatibilidad con los datos de los
libros de la persona jurídica que figuran en los antecedentes registrales.
12
El artículo 110 del Decreto Legislativo n.° 1049 establece lo siguiente: «El notario
certificará reproducciones de documentos obtenidos por cualquier medio idóneo,
autorizando con su firma que la copia que se le presenta guarda absoluta conformidad con
el original».
13
Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
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por lo que se puede inferir meridianamente que la aprobación fue por
unanimidad.
En ese sentido, se confirma parcialmente la observación contenida en
el punto 5 de la esquela, correspondiente únicamente a la omisión de
quienes actuaron como presidente y secretario en la junta, quedando
revocado todo los demás.
16. En cuanto al punto 6, se observa que no se ha insertado en el acta el texto
del reglamento interno modificado y adecuado. Sin embargo, dicha
exigencia no tiene un sustento legal. En efecto, tal y como hemos visto
precedentemente, la forma y contenido del acta de junta de propietarios se
encuentra regulado de manera expresa en el artículo 149 del D. S. n.° 035-
2006-VIVIENDA y en ninguna parte se hace mención a que se tenga que
insertar el contenido del reglamento interno que se modifica, más aún
cuando el propio reglamento interno que se presenta al Registro para su
inscripción debe dotado de la formalidad requerida, esto es, escritura
pública o documento privado con firma certificada por Notario, otorgado por
los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios, de
conformidad con lo establecido en el artículo 86 del RIRP. Por
consiguiente, corresponde revocar este extremo de la observación
formulada por la primera instancia.
17. Respecto al punto 7 de la observación, se cuestiona que se ha presentado
una certificación notarial del certificado de numeración. Al respecto, en
aplicación del artículo 9 del Reglamento General de los Registros Públicos,
las inscripciones que se realizan en mérito a documentos administrativos,
tendrán acogida registral cuando se traten de traslados o copias
certificadas expedidas por el funcionario autorizado de la institución que
conserve en su poder la matriz. En ese sentido, se confirma este extremo
de la observación formulada por la primera instancia.
18. En relación al punto 8, se solicita la presentación de la memoria descriptiva
correspondiente a la independización, de conformidad con lo establecido
en el artículo 63 del RIRP, cuyo tenor es el siguiente:
Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y
copropiedad, se presentarán los siguientes documentos:
a) Reglamento interno;
b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma
certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de
las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por
el Reglamento Interno;
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c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo
y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma
certificada por notario.
[…]
Como se puede apreciar, el artículo citado señala que debe presentarse un
documento privado, con firma certificada, en el que describa el área,
linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo que
se independizarán, así como los bienes comunes. En tal sentido,
habiéndose omitido dicho instrumento, corresponde confirmar este
extremo de la observación formulada por la primera instancia.
19. En lo que respecta al punto 9, se cuestiona que en plano de
independización se haya declarado un pozo de luz en el primer piso,
argumentándose que ello resulta incongruente, por cuanto los pozos de luz
se generan por la proyección de los espacios vacíos de los pisos inferiores.
Al respecto, el artículo único de la Norma Técnica G.040 del Reglamento
Nacional de Edificaciones define al pozo de luz como: «Patio o área libre,
cuya función es la de dotar a los ambientes circundantes de iluminación y
ventilación natural». En ese sentido, verificada la documentación gráfica
presentada se aprecia que existe congruencia en relación al pozo de luz
declarado gráficamente en cada uno de los pisos. Por tanto, corresponde
revocar este extremo de la observación formulada.
20. En el punto 10 de la observación la primera instancia efectúa los siguientes
reparos: i) no existe solución de continuidad (no hay conexión) entre las
secciones materia de independización, y ii) existe un área entre la farmacia
2 y la luz del primer piso que no se identifica ni como área exclusiva o
común, no coincidiendo el plano de independización con el de declaratoria
de fábrica. Veamos, en relación al primer reparo, se aprecia -efectivamente-
una escalera de caracol que va desde el patio del primer piso hasta el
segundo y tercer nivel, y otra escalera de caracol que va desde el tercer
nivel hasta el cuarto nivel, con lo cual no se advierte la falta de conexión
afirmada por la primera instancia. En cuanto al segundo reparo, de la
verificación de la documentación gráfica presentada, se puede apreciar
claramente que el área que -según la primera instancia- no se ha
identificado ni como área exclusiva o común- forma parte del patio del
primer piso y constituye la parte que ocupa la proyección del techo, por eso
no ha sido considerada como parte del área del pozo de luz. En
consecuencia, corresponde revocar ambos extremos del punto 10 de
la esquela de observación.
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21. Respecto al punto 11 de la observación formulada, se indica que las áreas
techadas de la farmacia 1, farmacia 2 y consultorio 112 son superiores a
las áreas ocupadas. Veamos, conforme lo establece el artículo 2 del
Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, el área ocupada es “el área total
del piso correspondiente, que incluye áreas techadas y libres, cercos, etc.”,
la cual no incluye los ductos verticales 14. En consecuencia, el área ocupada
estará conformada por la suma del área techada más el área libre, menos
el área de los ductos verticales.
En el presente caso, tal como ha señalado la primera instancia las áreas
techadas de la farmacia 1 (43.40 m2), farmacia 2 (22.95 m2) y consultorio
112 (69.18 m2) son superiores a las áreas ocupadas indicadas para cada
una de ellas (41.71 m2, 21.26 m2 y 65.43 m2, respectivamente), por lo que
estando las áreas techadas comprendidas dentro del área ocupada, no
pueden ser superiores a esta última. Sin embargo, como veremos más
adelante, dicha descripción obedecería a la presencia de aleros externos
que justifican el incremento del área de los pisos superiores. Ahora,
atendido -en estricto- a la definición de área techa brindada por la Norma
Técnica G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones corresponde a la
“[s]umatoria de la superficie y/o área de las proyecciones de los límites de
la poligonal del techo que encierra cada piso”. En ese sentido, no debió
considerarse al área de los aleros, por lo que se trataría de un error
material.
Al respecto, tal y como ha señalado esta instancia en reiterados
pronunciamientos [ve las resoluciones n.°s 039-2015-SUNARP-TR-T del
27.1.2015, 283-2018- SUNARP-TR-T del 3.5.218 y 584-2020-SUNARP-
TR-T del 12.12.2020]:
[...] no todo defecto o infracción de las formas legalmente preestablecidas
configura un supuesto de denegatoria de inscripción, ello por cuanto su
observancia no tiene por qué exaltarse a tal grado que el menor error u
omisión acarree la ineficacia del título como documento inscribible. Por lo
tanto, siempre se debe examinar bajo los criterios de razonabilidad y
proporcionalidad si la falta cometida enerva la eficacia del título.
De allí que se haya afirmado en dichos pronunciamientos que «no es
exigible la presentación de un nuevo instrumento subsanatorio si del mismo
documento se puede determinar indubitablemente el sentido correcto de
los datos equivocados».

14
Norma Técnica G.040 del Título I del Reglamento Nacional de Edificaciones, aprobado
por el Decreto Supremo Nº 011-2006-VIVIENDA el Reglamento Nacional de Edificaciones,
modificada por la Resolución Ministerial Nº 029-2021-VIVIENDA.
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Cabe afirmar que la evaluación de la formalidad documental y de la
observancia del ordenamiento legal en la confección del documento no
constituye un fin en sí mismo, sino que busca generar certeza en el
registrador en el sentido de que el documento [y el acto o derecho en él
contenido] existe, es válido y auténtico, de tal manera que únicamente
deben ser materia de cuestionamiento por parte de las instancias
registrales aquellos defectos formales que inciden en la validez 15 o la
eficacia del acto que se solicita inscribir, por lo demás, si el defecto
advertido no perjudica la validez o eficacia del acto [como por ejemplo, un
error ortográfico o de redacción], resultará intrascendente para efectos de
la calificación e inscripción registral.
Por lo expuesto, advirtiéndose el error material incurrido por el administrado
al indicar el área techada de la farmacia 1, farmacia 2 y el consultorio 112,
deberá entenderse por tales al área consignada como área ocupada de las
mismas, por lo que corresponde revocar reste extremo de la
observación formulada.
22. En relación al punto 12 de la observación, se ha solicitado la aclaración del
literal f) del artículo 13 del reglamento interno presentado, el cual tiene
siguiente tenor: «[…] Esta aprobación se efectuará mediante acuerdo
adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes
de los propietarios de secciones de propiedad exclusiva […]». De acuerdo
a la primera instancia, dicho artículo debería indicar lo siguiente: «Esta
aprobación se efectuará por mayoría calificada mediante acuerdo adoptado
por el voto de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad
exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los
bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la
junta».
El tenor propuesto por la primera instancia se sustenta en lo establecido en
el artículo 148 del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, según el cual:
«Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, se considera mayoría
calificada al voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones
de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las
participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de
quienes renunciaron a la Junta».
Como vemos, la mayoría calificada se determina en función a los
porcentajes de participación de los bienes comunes por parte de los

15
De allí que una de las causales de tacha sustantiva previstas reglamentariamente es
cuando el título presentado adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del
contenido del título.
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propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, en tanto el texto que
recoge el literal f) del artículo 13 del reglamento interno presentado se
refiere a los propietarios de secciones de propiedad exclusiva, por lo que
deberá aclararse dicho tenor en relación a lo establecido en el artículo 148
del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, por lo que se confirma este
extremo de la observación formulada.
23. Respecto al punto 13 de la observación, se ha solicitado adecuar el
concepto de mayoría calificada del segundo párrafo del artículo 17 del
reglamento interno presentado, cuyo tenor es el siguiente:
La mayoría calificada está constituida por el voto conforme de cuando
menos de los propietarios de secciones exclusiva que representen (2/3)
más uno de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los
porcentajes de quienes renunciaron a la junta.
Como vemos, dicho tenor guarda coherencia con lo establecido en el
artículo 148 del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, pues la mayoría
calificada se determina en función a los porcentajes de participación de los
bienes comunes, por lo que se revoca este extremo de la observación
formulada.
24. En relación al punto 14 de la observación, se observa que se ha presentado
un testimonio de la escritura pública de desafectación y adjudicación de
fecha 7.6.2021. Al respecto, el artículo 82 del D. Leg. 1049 establece que
«[e]l notario expedirá, bajo responsabilidad, testimonio, boleta y partes, a
quien lo solicite, de los instrumentos públicos notariales que hubiera
autorizado en el ejercicio de su función». A su vez, el artículo 83 del mimo
cuerpo legal define al testimonio como aquel documento que «contiene la
transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el
notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y foja donde
corre, la constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado
por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma,
con la mención de la fecha en que lo expide».
El testimonio se diferencia del parte notarial 16 en que este último está
dirigido al Registro para efectos de su calificación e inscripción. De allí que
en la parte final de la sétima disposición complementaria, transitoria y final
se establezca que esta «[l]as oficinas regístrales no admitirán, bajo
responsabilidad, la presentación de testimonios o boletas notariales». Con

16
Según lo establecido en el artículo 85 del D. Leg. 1049: “El parte contiene la transcripción
íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la
matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los
otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello
y firma, con la mención de la fecha en que lo expide”
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lo cual, dado que existe una prohibición expresa de admitir testimonios
notariales, corresponde confirmar este extremo de la observación
formulada.
25. Respecto al punto 15 de la observación, se indica que la sumatoria de las
áreas ocupadas del primer piso dan como resultado 161.02 m2 y del
segundo piso a la azotea 168.15 m2, lo cual ciertamente discrepa con el
área de terreno del predio. No obstante, se debe tener en cuenta que en el
primer piso existe un ochavo de 4.06 m2, el cual según la Norma Técnica
G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones es un “[r]ecorte en chaflán
en el lote en esquina de dos vías de circulación vehicular o peatonal”.
Entonces, dicha área no puede ser considerada para determinar el área
ocupada del primer piso, la cual ―según la definición dada por la misma
norma técnica― constituye el «[a]rea y/o superficie total de una unidad
inmobiliaria que encierra la suma de áreas techadas y sin techar de dominio
propio […]». De esta manera, el área ocupada es menor al área del predio
debido al ochavo, por tal motivo se revoca este extremo del punto 15 de la
observación.
En cuanto a los demás pisos, cuya sumatoria da como resultado 168.15
m2, dicho incremento se trataría por la presencia de aleros en la edificación.
Al respecto, el Tribunal Registral en reiterados pronunciamientos 17 ha
señalado que el alero externo deberá formar parte de la descripción de la
edificación, pues la consignación de las medidas y área del alero externo
justifican el incremento del área ocupada de los pisos superiores. Es decir,
sí resulta necesario determinar el área del alero en el primer piso, así como
en los niveles en los que se genere como un área distinta al área techada
del respectivo piso, a efectos de establecer el incremento de área en el
siguiente nivel.
Ahora bien, tal como ha señalado el Tribunal Registral en le Resolución N°
1901-2019-SUNARP-TR-L de 26/07/2019: “Los aleros externos del primer
piso implican un incremento del área de los pisos superiores de la
edificación, no requiriéndose de la gráfica dentro del plano de distribución,
de su proyección en el primer nivel para efectos de reconocer su existencia,
si de la documentación presentada es posible identificar su ubicación de
modo certero”.
En el presente caso, en el plano del primer y segundo piso se aprecia lo
siguiente:

17
Ver la Resolución N° 1313-2019-SUNARP-TR-L del 24.5.2019, la Resolución N° 117-
2013-SUNARP-TR-L del 22.1.2013, la Resolución N° 1888-2014-SUNARP-TR-L del
3.9.2014, entre otras.
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En consecuencia, de una simple contrastación de ambos gráficos, es

posible identificar de modo certero los aleros externos del primer piso que
justifican el incremento del área de los pisos superiores de la edificación,
por lo tanto, se revoca este extremo de la observación.
26. Finalmente, sin perjuicio de lo mencionado anteriormente, esta Sala del
Tribunal Registral ha verificado que la registradora pública a cargo de la
calificación del presente título, el cual ingresó al Registro con fecha
15.6.2021, postergó su pronunciamiento hasta el 13.7.2021 para hacer
«reserva de calificación por derechos de calificación impagos» y luego de
esto dispuso su observación con fecha 2.8.2021, así consta en el sistema
de consulta registral de la Sunarp, por lo que se habría incumplido los
plazos de calificación previstos en el artículo 37 del Reglamento General
de los Registros Públicos 18; por ello, de conformidad con el inciso b) del
artículo 26 de la Ley 30065 19, concordante con el inciso b) del artículo 57

18
De acuerdo a este artículo: «Las tachas sustantivas, observaciones y liquidaciones a los
títulos se formularán dentro de los siete primeros días de su presentación o dentro de los
cinco días siguientes al reingreso. En este último caso, deberá tenerse en cuenta lo
establecido en el artículo 39. […]».
19
Artículo 26.- Funciones del Tribunal Registral
Son funciones del Tribunal Registral:
[…]
b) Verificar, en el ejercicio de su función, el cumplimiento de las normas legales y
reglamentarias, así como de los precedentes de observancia obligatoria, por parte de
los registradores, dando cuenta a la Gerencia Registral y al Superintendente de las
irregularidades detectadas.
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del Reglamento de Organización y Funciones, aprobado mediante el
Decreto Supremo N.° 012-2013-JUS, se debe informar dicha irregularidad
para que se adopten las acciones correspondientes.
Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente
decisión:

VII. RESOLUCIÓN:
PRIMERO: CONFIRMAR los puntos 4, 7, 8, 12 y 14 de la observación
formulada por la primera instancia, así como el segundo reparo del punto 1
de la observación.
SEGUNDO: CONFIRMAR parcialmente el punto 5 de la observación
formulada por la primera instancia, de conformidad con lo establecido en el
considerando quince de la presente resolución
TERCERO: REVOCAR los puntos 2, 3, 6, 9, 10, 11, 13 y 15 de la
observación formulada por la primera instancia, así como el tercer reparo
del punto 1 de la observación.
CUARTO: CONFIRMAR el primer reparo del punto 1 de la observación
formulada por la primera instancia, debiendo precisar el registrador de
manera expresa y específica por cada nivel cuáles son las áreas que no
guardan correspondencia con lo registrado, de conformidad con lo
establecido en el considerando noveno de la presente resolución.
QUINTO: OFICIAR al jefe de la Unidad Registral de la Zona Registral N.°
IX – Sede Lima, de conformidad con el sexto considerando de esta
resolución, para los fines pertinentes.
Regístrese y comuníquese:

Fdo:
ALDO RAUL SAMILLÁN RIVERA
Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
RAFAEL HUMBERTO PÉREZ SILVA
Vocal (s) del Tribunal Registral
LUIS DANDY ESQUIVEL LEÓN
Vocal (s) del Tribunal Registral