746 2022 Sunarp TR

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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 746-2022-SUNARP-TR
Trujillo, 28 de febrero de 2022
APELANTE : RIGOBERTO ZOZIMO DELGADO MONAGO

TÍTULO : 1199392-2021 del 11.5.2021
RECURSO : 001-2022 – H.T. 0044599
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° IX – SEDE LIMA
REGISTRO : DE PREDIO DE LIMA
ACTOS : AMPLIACIÓN DE FÁBRICA, MODIFICACIÓN DE
REGLAMENTO INTERNO Y OTROS
SUMILLAS :
Interpretación de los artículos 310 del Código Civil y 79 del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales
edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce –por
imperio de la ley– la conversión en social de todo el inmueble [construcción
y suelo], salvo que se acredite que se mantiene la condición de propio.
A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del artículo 79 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que
intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno,
adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio.
Independización de bienes sociales

De conformidad con los fundamentos del Acuerdo aprobado en el 149°
Pleno del Tribunal Registral, la independización no es un mero acto de
administración, por lo que, al amparo del artículo 292 del Código Civil, para
independizar un bien perteneciente a la sociedad conyugal se requiere la
intervención de ambos cónyuges.
Alero externo
La proyección del área de un alero externo podrá ser subsanada si a partir
de las medidas y/u otra información que conste en el plano de
independización y distribución a analizarse permita su identificación
certeramente.
Defectos irrelevantes de forma

No todo defecto o infracción de las formas legalmente prestablecidas
configura un supuesto de denegatoria de inscripción, ello por cuanto su
observancia no tiene por qué exaltarse a tal grado que el menor error u
omisión acarree la ineficacia del título como documento inscribible. Por lo
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tanto, siempre se debe examinar bajo los criterios de razonabilidad y
proporcionalidad si la falta cometida no enerva la eficacia del título.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:
Mediante el título venido en grado de apelación se solicitó la ampliación de
fábrica, modificación de reglamento interno y otros actos, respecto
del inmueble inscrito en la partida electrónica N° 07036469 del Registro de
Predios de Lima.
Para tal efecto, se presentó:
- Formulario registral N° 2 – Ley N° 27157 «Inscripción de Propiedad y/o
Regularización de las Edificaciones de Departamentos en Edificio», con
firma certificada de los titulares registrales y el verificador responsable del
proyecto por notario de Lima Roque Alberto Díaz Delgado en fecha
7.5.2021.
- Informe técnico de verificación firmado por el verificador encargado del
proyecto Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos, certificado por notario de
Lima Roque Alberto Díaz Delgado en fecha 7.5.2021.
- Reglamento interno firmado por Rigoberto Zozimo Delgado Monago y por
el verificador responsable del proyecto Arq. Carlos Enrique Roel
Montellanos, certificado por notario de Lima Roque Alberto Díaz Delgado
en fecha 7.5.2021.
- Memoria descriptiva debidamente firmada por Rigoberto Zozimo Delgado
Monago y el verificador responsable del proyecto Carlos Enrique Roel
Montellanos, certificado por notario de Lima Roque Alberto Díaz Delgado
en fecha 7.5.2021.
- Declaración jurada – Ley N° 30830 debidamente firmada por el verificador
responsable del proyecto Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos, certificado
por notario de Lima Roque Alberto Díaz Delgado en fecha 7.5.2021.
- Certificados de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N° 028-2009-
MDLV-GDU-SGOPYC de fecha 28.1.2009, expedido por la Municipalidad
Distrital de La Victoria – Fdo. por el Gerente de Desarrollo Urbano Arq.
Lucia Ledesma Martínez.
- Plano de ubicación y localización (lámina U-01) elaborado por el
verificador responsable del proyecto Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos
y Rigoberto Zozimo Delgado Monago, certificado por notario de Lima
Roque Alberto Díaz Delgado en fecha 7.5.2021.
- Plano de distribución (lámina A-01) elaborado por el verificador
responsable del proyecto Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos y Rigoberto
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Zozimo Delgado Monago, certificado por notario de Lima Roque Alberto
Díaz Delgado en fecha 7.5.2021.
- Plano de independización (lámina I-01) elaborado por el verificador
responsable del proyecto Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos y Rigoberto
Zozimo Delgado Monago, certificado por notario de Lima Roque Alberto
Díaz Delgado en fecha 7.5.2021.
- Declaración jurada (30830 y cumplimiento de parámetros urbanísticos)
suscrita por el Ing. Gustavo Jeremías Rique Perez, con firma certificada por
notario de Lima Alejandro Ramírez Carranza en fecha 15.10.2021.
- Formulario registral N° 2 – Ley N° 27157 “Inscripción de Propiedad y/o
Regularización de las Edificaciones de Departamentos en Edificio” / Anexo
N° 1, firmado por Rigoberto Zozimo Delgado Monago, Sara Ruth, Julio
Cesar, Robert Kenny, Juan Enrique, Rigoberto y Elizabeth Diana Delgado
Peláez. Asimismo, cuenta con la firma del verificador responsable del
proyecto Ing. Gustavo Jeremías Rique Perez, certificado por notario de
Lima Alejandro Ramírez Carranza, en fecha 14.10.2021.
- Informe Técnico de Verificación debidamente firmado por el verificador
responsable del proyecto Ing. Gustavo Jeremías Rique Perez, certificado
por notario de Lima Alejandro Ramírez Carranza, en fecha 15.10.2021.
- Documento Privado – Adecuación y Modificación del Reglamento Interno
inscrito, firmado por Rigoberto Zozimo Delgado Monago, Sara Ruth, Julio
Cesar, Robert Kenny, Juan Enrique, Rigoberto y Elizabeth Diana Delgado
Peláez. Asimismo, cuenta con la firma del verificador responsable del
proyecto Ing. Gustavo Jeremías Rique Perez, certificado por notario de
Lima Alejandro Ramírez Carranza, en fecha 14 y 15.10.2021.
- Plano de declaratoria de fábrica (lámina U-1), firmado por el Ing. Gustavo
Jeremías Rique Perez, certificado por notario de Lima Alejandro Ramírez
Carranza, en fecha 15.10.2021.
- Plano de declaratoria de fábrica inscrita (lámina A-01), firmado por el Ing.
Gustavo Jeremías Rique Perez, certificado por notario de Lima Alejandro
Ramírez Carranza, en fecha 15.10.2021.
- Plano de declaratoria de fábrica - intervención (lámina A-02), firmado por
el Ing. Gustavo Jeremías Rique Perez, certificado por notario de Lima
Alejandro Ramírez Carranza, en fecha 15.10.2021.
- Plano de declaratoria de fábrica - resultante (lámina A-03), firmado por el
Ing. Gustavo Jeremías Rique Perez, certificado por notario de Lima
Alejandro Ramírez Carranza, en fecha 15.10.2021.
- Plano perimétrico - independización (lámina P-01), firmado por el Ing.
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- Plano perimétrico - independización (lámina P-02), firmado por el Ing.
Con el recurso de apelación, se adjunta:
- Escrito de apelación suscrito por Rigoberto Zozimo Delgado Monago en
fecha 27.10.2021, mediante el cual sustenta su recurso.
- Declaraciones juradas suscritas por Blanca Rosa Taboada Velarde,
Mónica Yaqueline Lizarraga Aguilar y Eliezer Jedidias Guzmán Orbegozo,
con firma certificada por notario de Lima Isaac Higa Nakamura en fecha
18.1.2022.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El registrador público Eric Jesús Molina Palante decretó la observación del
título en tres (3) oportunidades, mediante la esquela del 21.6.2021,
13.10.2021 y 25.10.2021, cuya parte pertinente de la última observación se
reproduce a continuación:
[…]
Visto su reingreso:
1. En el Anexo N° 1 se indica que los copropietarios Robert Kenny;
Rigoberto y Elizabeth Diana Delgado Peláez, se encuentran casados.
En ese sentido, a efectos de establecer si la edificación materia de
regularización constituye un bien social y por lo tanto si de
conformidad con Io dispuesto por el artículo 79° del reglamento de
Inscripciones del registro de predios, corresponde la extensión del
asiento de dominio a favor de las sociedades conyugales, sírvase
presentar copias certificadas de las partidas de matrimonio expedidas
por funcionario autorizado que conserve en su poder la matriz,
debiendo tenerse presente que de constituir la edificación un bien
social, los cónyuges deben ratificar toda la documentación presentada
mediante documento privado con firma legalizada ante notario
público.
* Se deja constancia que los copropietarios adquirieron el predio por
sucesión intestada, mediante Res. del 10/07/1998 expedida por el 1er,
JPL de Ate Vitarte y la fábrica se culminó en diciembre de 2016.
2. En el ítem 15 del FOR NO 2 (con firmas legalizadas el 14/10/2021)
se omite consignar la fecha de constatación realizada por el
verificador responsable. Subsane.
3. En el Plano de independización (con firma legalizada 15/10/2021),
se omite graficar el área ocupada por los balcones en el 2do y 3er.
piso, conforme lo graficado en el plano de distribución. Corrija,
teniendo en cuenta que debe de existir correspondencia entre la
independización propuesta y los ambientes de la fábrica.
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3.1. Asimismo, los balcones mencionados incrementan el área
ocupada del predio en el 2do y 3er. piso conforme se constata en
el plano de Distribución (lámina A-03 con firma legalizada
15/10/2021)
4. Sumadas las cuotas acotadas por el lindero del frente en el 4to, 5to.
piso y azotea del plano de independización (con firma legalizada
15/10/2021) suman 10,94, lo cual discrepa con los antecedentes
registrales (11,00). Corrija.
5. Sumadas las áreas techadas graficadas en el 4to. piso del plano de
independización (con firma legalizada 15/10/2021) resulta 166.25m2,
mientras que en cuadro de áreas del plano de ubicación 160.77m2.
Corrija.
De modificarse tanto las áreas comunes como las áreas
exclusivas deberá de modificar el reglamento interno según
corresponda.
[…]
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

El señor Delgado Monago interpuso recurso de apelación con fecha
27.10.2021, cuyos fundamentos se resumen a continuación:
− En la observación de fecha 24.6.2021, no se pidió adjuntar copia
certificada de las partidas de matrimonio.
− Visto el FOR N° 2 se advierte que sí se ha consignado la fecha de
constatación realizada por el verificador responsable.
− En el plano de independización no se ha graficado el área ocupada por
los balcones del 2° y 3° piso, ya que estos son de material no
convencional [estructura metálica]. Además, de acuerdo con la Norma
G.40 del R.N.E. no forman parte del área techada los elementos
descubiertos como los balcones y las jardinerias.
− En el plano de independización del 4°, 5° y azotea el valor de 10.94 se
refiere al borde del alero externo y no se refiere al lindero frontal del
terreno (línea discontinua). Al ser un polígono irregular, no tiene por qué
coincidir.
− Finalmente, en el cuadro de áreas del plano de ubicación, se coloca en
una celda el área techada del 4° piso proyectada sobre el terreno
(160.77 m2) y en la celda sub-siguiente el área techada del 4° piso
proyectada sobre el alero externo (5.48 m2). Lo cual sumando nos da
un valor de 166.25 m2, que es exactamente la suma de las áreas del
plano de independización del 4° piso.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

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Partida matriz n.° 07036469 [continuación del tomo 475 fojas 151 al
154] del Registro de Predios de Lima
En esta partida figura inscrito el predio ubicado en la calle Isabel la Católica
1622, 1624 y 1626 del distrito de La Victoria, provincia y departamento de
Lima.
Asimismo, obra inscrita entre otros actos y/o derechos:
- En el asiento 5 del tomo 745 y foja 153 corre inscrito el reglamento interno
sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. (así consta
del título archivado n.° 1125 del 17.9.1976)
- En el asiento 6 del tomo 745 y foja 154 corre inscrita la modificación de
área, donde quedan únicamente las zonas comunes.
Partida n.° 43419900 del Registro de Predios de Lima
En esta partida figura inscrito el Departamento N° 1622 – primer piso,
ubicado en la aavenida Isabel la Católica N° 1622 – urbanización San Pablo
del distrito de La Victoria, provincia y departamento de Lima.
- En el asiento C00001 corre inscrito la transferencia de dominio de las
acciones y derechos que le correspondían a Carmen Hermelinda Peláez
Quezada a favor de sus hijos Rigoberto, Juan Enrique, Elizabeth Diana,
Robert Kenny, Julio Cesar y Sara Ruth Delgado Peláez; además de su
cónyuge supérstite Rigoberto Zosimo Delgado Monago.
En esta partida figura inscrito el Departamento “A” – segundo piso, ubicado
en la avenida Isabel la Católica N° 1624 del distrito de La Victoria, provincia
y departamento de Lima.
En esta partida figura inscrito el Local Comercial 2 – primer piso, ubicado
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En esta partida figura inscrito el departamento B –segundo piso, ubicado
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal (s) Aldo Raúl Samillán Rivera.
Con el informe oral realizado en fecha 20.1.2022 por el Abg. Teodoro
Delgado Yapias.
Estando a lo expuesto, teniendo en cuenta los argumentos de la primera
instancia y del apelante, corresponde determinar lo siguiente:
- ¿Cuál es la naturaleza de la fábrica levantada sobre el suelo propio de
uno de los cónyuges durante la vigencia de la sociedad de gananciales?
- Cuando el bien es propiedad de una sociedad conyugal ¿se requiere la
intervención de ambos cónyuges para efecto de la independización de las
unidades inmobiliarias?
- Si la proyección del área de un alero externo podrá ser subsanada a partir
de las medidas y/u otra información que conste en el plano de
independización y distribución.
- Si todo error en el título debe ser objeto de observación.
VI. ANÁLISIS:
1. Con esta rogatoria se pretende la inscripción en vía de regularización al
amparo de la Ley N° 27157, modificada por la Ley N° 30830, la inscripción
de ampliación de fábrica, modificación de reglamento interno,
independización y otros actos referidos de la edificación inscrita en la
partida matriz N° 07036469 del Registro de Predios de Lima.
El registrador denegó la inscripción señalando –entre otros aspectos– que
de conformidad con el artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, corresponde la extensión del asiento de dominio a
favor de las sociedades conyugales. Por tanto, deberá presentar la copia
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certificada de las partidas de matrimonio expedidas por funcionario que
conserve en su poder la matriz, debiendo tenerse presente que de constituir
la edificación un bien social, los cónyuges deben ratificar toda la
documentación presentada mediante documento privado con firma
legalizada ante notario público.
Por su parte, el recurrente adjunta a su recurso de apelación declaración
jurada de los cónyuges de los titulares registrales Robert Kenny Delgado
Peláez, Rigoberto Delgado Peláez y Elizabeth Diana Delgado Peláez,
mediante el cual declaran no haber aportado suma alguna para la
edificación de dicho inmueble. Asimismo, declaran que no tienen derecho
alguno sobre el terreno de dicho inmueble.
En ese sentido, corresponde a esta instancia determinar si la afirmación de
parte de los cónyuges en el sentido de no haber aportado suma alguna para
la construcción de la edificación constituye una declaración en contra de la
presunción de bien social.
2. Veamos, existen dos regímenes patrimoniales que pueden regir durante el
matrimonio:
a) Régimen de separación de patrimonios:
Regulado en los artículos 327 y siguientes del Código Civil. En este
régimen, cada cónyuge conserva la propiedad, administración y disposición
de sus bienes presentes y futuros y le corresponden los frutos y productos
de dichos bienes. Asimismo, cada cónyuge responde de sus deudas con
sus propios bienes.
Los futuros cónyuges pueden optar por el régimen de separación de
patrimonios, para lo cual deben otorgar escritura pública e inscribirla en el
Registro Personal. De lo contrario, se presume que han optado por el
régimen de sociedad de gananciales.
Asimismo, durante el matrimonio, los cónyuges pueden sustituir un régimen
por otro, para lo cual deben otorgar escritura pública e inscribirla en el
Registro Personal.
b) Régimen de sociedad de gananciales:
Regulado en los artículos 301 y siguientes del Código Civil. En este régimen
puede haber bienes propios de cada cónyuge y bienes de la sociedad.
El artículo 302 del mismo cuerpo normativo señala que son bienes propios
de cada cónyuge (entre otros): «1.- Los que aporte al iniciarse el régimen
de sociedad de gananciales […] 3.- Los que adquiera durante la vigencia
del régimen a título gratuito […]».
El artículo 303 señala respecto de estos bienes que cada cónyuge conserva
su libre administración pudiendo disponer de ellos o gravarlos.
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Respecto a los bienes sociales el artículo 310 del mismo código señala:
«Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302, incluso
los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o
profesión, así como los frutos y productos de todos los bienes propios y de
la sociedad y rentas de los derechos de autor e inventor.
También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos
a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges,
abonándose a éste el valor del suelo al momento del reembolso»
[Énfasis agregado].
3. A efectos de la calificación de un bien como social o propio, el Código Civil
ha optado por establecer presunciones.
El artículo 311 del Código Civil señala que existen las siguientes reglas:
1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario.
[...].
De esta manera, el Código ha optado por presumir en virtud del inciso 1
como bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en
suelo propio de uno de los cónyuges, salvo que se demuestre que el bien
mantiene la condición de propio [conforme se aprecia del artículo 310
precitado].
4. En esa línea, el artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios (RIRP) señala:
Artículo 79.- Contenido del asiento de declaratoria de fábrica
[…]
En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la
sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la
fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el
Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de
dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito
de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la
condición de propio.
[…].
De la lectura de la norma en mención se puede apreciar que para su
aplicación deben concurrir los siguientes requisitos:
a) Que el suelo esté inscrito como bien propio de uno de los cónyuges.
b) Que la construcción de la edificación haya culminado.
c) Que el cónyuge propietario del suelo no haya acreditado que el bien
mantiene la calidad de propio.
Esto debe ser concordado con el último precedente de observancia
obligatoria aprobado en el CCXX Pleno del Tribunal Registral realizado los
días 12 y 13 de diciembre de 2019:
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Interpretación de los artículos 310 del Código Civil y 79 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de
gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se
produce – por imperio de la ley – la conversión en social de todo el
inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se
mantiene la condición de propio.
A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 79 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que
intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del
terreno, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio.
5. Parte de la ponencia que llevó dicho tema al Pleno del Tribunal Registral
informó lo siguiente:
[…]
Max Arias-Schreiber:
“Igualmente y como excepción inversa del principio que rige
ordinariamente la accesión, se dispone que tiene la calidad de bien
social los edificios construidos a costa del caudal social en suelo
propio de uno de los cónyuges. Ello responde al mayor valor que tiene
la edificación respecto del terreno donde ella se levanta y al afán de
promover las construcciones sin perder las expectativas de la
inversión” 1. Esta disposición resulta de gran utilidad práctica, evitando
la coexistencia de titularidades dispares para el suelo y la fábrica,
como sucedería si el terreno estuviera inscrito a nombre del cónyuge
(bien propio) y la fábrica a nombre de la sociedad conyugal,
generando de esta manera la necesidad de abrir una partida registral
para cada uno de ellos por el principio de especialidad.
[…]
Argumentos:
- Las normas del libro de Familia del Código Civil son normas de orden
público.
- La calificación de la calidad de propios o sociales de los bienes no
se encuentra dentro de la autonomía de la voluntad, sino que es la
ley la que determina si un bien es propio o social.
- La sola declaración del otro cónyuge o la no intervención en un
acto no resulta suficiente para desvirtuar la presunción de
ganancialidad establecida en el Código Civil, debe acreditarse
indubitablemente que se ha enervado dicha presunción.
- La jurisprudencia registral ha exigido de modo riguroso prueba
que acredite la calidad de propio para desvirtuar la presunción
de ganancialidad.
1
ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil Peruano de 1984. Tomo
VII. Derecho de Familia. Gaceta Jurídica, 1997, p. 229-230.
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Poo: Acreditación de la calidad de bien propio
[II Pleno: 29 y 30/11/2002]
«Con la finalidad de enervar la presunción de bien social contenida en
el inciso 1) del artículo 311 del Código Civil e inscribir un bien inmueble
con la calidad de bien propio, no es suficiente la declaración efectuada
por el otro cónyuge contenida en la escritura pública de
compraventa». Criterio adoptado en la Resolución Nº 003-2002-
ORLC/TR del 4 de enero de 2002.
- El 3er y 4to párrafos del artículo 79 del RIRP no contravienen el
artículo 310 del Código Civil, solo regulan un supuesto (aquel en el
que intervienen en la declaratoria de fábrica ambos cónyuges), ello no
quiere decir que no se puede solicitar la partida de matrimonio e
intervención del cónyuge al comprobarse que la fábrica se levantó
durante la vigencia de la sociedad de gananciales.
- Sentencia del Tribunal Constitucional (Exp. N° 8259-2013-PA/TC del
24/6/2016) El Tribunal consideró que la construcción tiene la calidad
de social si se efectuó con posterioridad al matrimonio, de ello se
deduce que toma en consideración situaciones objetivas y no
subjetivas como es la intervención o manifestación de voluntad de un
cónyuge.
- Si se piensa en el perjuicio de uno de los cónyuges o en el
enriquecimiento del otro, mayor riesgo existe al inscribir una fábrica
como bien propio que al registrarla como social conjuntamente con el
dominio de la sociedad conyugal sobre la totalidad del predio.
- Se prefiere las normas del Libro de Derecho de Familia frente a las
del Libro de Derechos Reales en razón de la especialidad, y por
haberse regulado como una excepción a las reglas de derechos
reales.
- Un bien puede ser considerado propio:
1) si se encuentra dentro de la relación de bienes propios establecida
en el Código Civil,
2) si encontrándose bajo la presunción de ganancialidad se prueba
desvirtuando la presunción,
3) si se presentan los supuestos del artículo 311 numeral 2 y 3 del
Código Civil.
- Un bien no puede ser considerado propio porque no interviene uno
de los cónyuges, o porque no se acredita el reembolso que establece
el C.C.
[…]
Como se puede apreciar, para adoptar el criterio expresado en el anterior
considerando adoptado como precedente de observancia obligatoria se
considera la presunción de ganancialidad que rige en nuestro sistema legal
a favor de la sociedad conyugal.
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6. Por otra parte, en el CXXI Pleno del Tribunal Registral realizado el 6 de
junio de 2014 se adoptó el siguiente acuerdo:
Calidad de bien social de la ampliación de fábrica
El tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, que regula la calidad de social de la fábrica
levantada sobre el suelo propio de uno de los cónyuges, es también
aplicable a la ampliación de fábrica.
7. Ahora bien, como se ha indicado en el acápite de «Antecedentes
Registrales», el predio matriz inscrito en el tomo 745 foja 151 al 154 que
continúa en la partida electrónica N° 07036469 del Registro de Predios de
Lima, se registró la constitución del régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común, conforme se aprecia del asiento 5 (tomo 745 foja 153),
donde consta la inscripción del reglamento interno.
Posteriormente, se inscribió la modificación de área en el asiento 6
quedando por tanto en la matriz únicamente los bienes comunes e
independizándose las unidades inmobiliarias resultantes:
- Departamento N° 1622 –primer piso, ubicado en la avenida Isabel la
Católica N° 1622 – urbanización San Pablo, independizado en la
partida n.° 43419900.
- Departamento “A” – segundo piso, ubicado en la avenida Isabel la
Católica N° 1624, independizado en la partida n.° 43419919.
- Local Comercial 2 – primer piso, ubicado en la avenida Isabel la
- Departamento B – segundo piso, ubicado en la avenida Isabel la
Siendo los titulares registrales don Rigoberto Zosimo Delgado Monago y
sus hijos Rigoberto, Juan Enrique, Elizabeth Diana, Robert Kenny, Julio
Cesar y Sara Ruth Delgado Peláez, conforme consta en el asiento C00001
de las partidas antes citadas.
8. Pues bien, del FOR N° 2 adjunto 2, se aprecia que los copropietarios
Roberth Kenny Delgado Peláez, Rigoberto Delgado Peláez y Elizabeth
Diana Delgado Peláez tienen por estado civil casados.
Ahora bien, en fecha 20.1.2022 el interesado presenta sus alegatos y
acompaña a su recurso de apelación las declaraciones juradas de los
cónyuges (Blanca Rosa Taboada Velarde, Mónica Yaqueline Lizárraga
Aguilar y Eliezer Jedidias Guzmán Orbegozo) mediante el cual expresan:
[…] NO SE ENCUENTRA INCLUIDA la edificación efectuada sobre el
bien propio de mi esposo ROBERT KENNY DELGADO PELAEZ,
ubicado en Av. Isabel La Católica N° 1622, N° 1624 (2° piso A y B) y
2
Presentado con el reingreso del 18.10.2021.
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N° 1626, del distrito de La Victoria, provincia y departamento de Lima,
pues como matrimonio no aportamos suma alguna para la
construcción de dicho inmueble.
[…]
Que, sobre el bien propio de mi esposo […]; no tengo ningún derecho
de propiedad, ni sobre el terreno ni sobre la construcción efectuada
sobre ella.
[…]
Que, para efectos del registro de Declaratoria de Fábrica solicitada
por don RIGOBERTO ZOZIMO DELGADO MONAGO […], en cuanto
a las acciones que le correspondan es un bien propio de mi esposa(o)
por derecho hereditario, y por tanto renuncio a cualquier derecho de
propiedad relacionado a la edificación y construcción del citado
inmueble.
Además, anexan las copias certificadas de las actas de matrimonio, en la
cual consta que:
- Roberth Kenny Delgado Peláez contrajo matrimonio con Blanca Rosa
Taboada Velarde el 24.9.2005.
- Rigoberto Delgado Peláez contrajo matrimonio con Mónica Yaqueline
Lizárraga Aguilar el 11.8.1990.
- Elizabeth Diana Delgado Peláez contrajo matrimonio con Eliezer
Jedidias Guzmán Orbegozo el 10.9.1999.
Por consiguiente, los copropietarios señalados líneas arriba contrajeron
matrimonio con anterioridad a la ampliación de fábrica [construcción del
cuarto, quinto piso y azotea] declarada en el presente título [diciembre de
2016], por lo que se presume que dicha fábrica fue construida a costa del
caudal social, de conformidad con el segundo párrafo del artículo 310 y
artículo 311 inciso 1 del Código Civil, ya citados. Además, la sola
declaración de los otros cónyuges no resulta suficiente para desvirtuar la
presunción de ganancialidad establecida en el mismo cuerpo normativo y
por ende corresponde que se extienda el asiento de dominio a favor de los
mencionados cónyuges, conforme lo establecido en el artículo 79 del RIRP.
9. Entonces, teniendo en consideración que con la extensión del asiento de
dominio a que se refiere el anterior considerando, se agregará como titular
registral de las unidades inmobiliarias inscritas en las partidas
anteriormente señaladas y en las nuevas unidades a las cónyuges de
Roberth Kenny, Rigoberto y Elizabeth Diana Delgado Peláez; corresponde
ahora evaluar si se requiere su intervención para la regularización de la
fábrica e independización rogada.
10. En cuanto a la declaratoria de fábrica, en el Pleno X se aprobó el siguiente
precedente de observancia obligatoria:
Intervención de copropietarios en regularización de fábrica
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En el formulario sobre regularización de declaratoria de fábrica de
conformidad con los alcances de la Ley Nº 27157 y su Reglamento,
deben intervenir todos los copropietarios del bien. La anterior
disposición no se aplica si la fábrica o la demolición que se quiere
regularizar fue efectuada cuando el bien no pertenecía a los
copropietarios 3.
Con posterioridad, el referido precedente fue dejado sin efecto mediante
acuerdo aprobado en el XXVII y XXVIII Plenos del Tribunal Registral, entre
cuyos fundamentos se encuentran los siguientes:
- La construcción pre-existe a dicho procedimiento.
- Es diferente la construcción que la declaratoria de fábrica.
- La declaratoria de fábrica es el mecanismo jurídico para conocer la
identidad, naturaleza y circunstancias de una construcción ya
realizada.
- La declaratoria de fábrica no modifica en absoluto la apariencia física
de ningún bien.
- La incorporación en la partida del predio de tales datos de hecho no
provoca ningún cambio en el predio.
- La declaratoria de fábrica no modifica sustancialmente el predio, ni
constituye acto de disposición.
Consecuentemente, la declaratoria de fábrica no constituye un acto de
disposición según los fundamentos del acuerdo que dejó sin efecto el
precedente.
De otro lado, en anteriores pronunciamientos como en la Resolución Nº
2629-2015-SUNARP-TR-L del 22.12.2015 se ha señalado que:
En reiteradas resoluciones emitidas por el Tribunal Registral se
ha atribuido a la declaración de fábrica la naturaleza de acto de
administración, por lo tanto, corresponde adoptar la decisión con
relación a la regularización de la declaratoria de fábrica, a la mayoría
absoluta de los propietarios tal como lo establece el inciso 2 del
artículo 971 del Código Civil […]». [Énfasis agregado]
Esto por cuanto al registrarse la declaratoria de fábrica sólo se está
constatando una situación preexistente [situación que sí constituyó un acto
de modificación], siendo que con la inscripción de la fábrica no se modifica
el bien.
Por lo que se sostiene que la declaratoria de fábrica tiene la naturaleza de
acto de administración.
3
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9.6.2015.
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11. En lo referente a la independización, el artículo 59 del RIRP regula los
requisitos generales que se requieren para la independización y el artículo
63 del mismo reglamento señala los requisitos en el supuesto que se trate
de independizaciones de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes
establecidos en la Ley 27157.
Ahora bien, la independización es un acto eminentemente registral que
genera la apertura de partidas registrales independientes de la partida
matriz -importando una modificación registral del bien- las cuales podrán
ser objeto de diversos actos individuales al incorporarse en el tráfico
inmobiliario. Así, es necesario contar con el consentimiento de los
propietarios para el nacimiento de estas nuevas unidades inmobiliarias en
el Registro, distintas al bien originario obrante en la partida matriz.
De esta manera, teniendo en cuenta que las consecuencias que genera la
independización sí implican una modificación del bien, el RIRP exige que
conste la intervención del propietario del predio.
Aunado a lo señalado, la independización es un acto que sí altera en forma
sustancial un bien y que incluso puede llegar a disminuir el valor del mismo,
lo que hace que no pueda ser considerado como un acto de administración.
Entonces, podemos señalar que la independización modifica la apariencia
tabular del bien, significando una modificación sustancial ante el Registro,
esto es, una modificación jurídica del predio. Esta eficacia modificatoria, por
ende, determina que se trata de un acto de disposición.
12. Es más, una de las reglas que rige el régimen de sociedad de gananciales
es la establecida en el artículo 315 del Código Civil:
Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la
intervención del marido y la mujer. Empero, cualquiera de ellos puede
ejercitar tal facultad, si tiene poder especial del otro.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no rige para los actos de
adquisición de bienes muebles, los cuales pueden ser efectuados por
cualquiera de los cónyuges. Tampoco rige en los casos considerados
en las leyes especiales.
Así, para inmuebles se exige entonces intervención conjunta de los
cónyuges cuando los actos son de disposición.
13. En concordancia con las normas contenidas en nuestro Código Civil, el
artículo 14 del RIRP, que regula la inscripción de predios, ha establecido lo
siguiente:
Para la inscripción de los actos o contratos de adquisición, disposición
o gravamen de un bien social deberá constar en el título la
intervención de ambos cónyuges por sí o mediante representación.
Como puede apreciarse, de manera reiterada, tanto en la norma sustantiva
como en las normas registrales se ha establecido la necesaria participación
Página 16 de 23
de ambos cónyuges para los actos de disposición de bienes sociales.
Siendo, por tanto, deber de las instancias registrales, verificar que, en todo
acto de disposición de predios de propiedad de la sociedad conyugal, sujeta
al régimen de sociedad de gananciales, hayan intervenido ambos
cónyuges.
Como hemos dejado sentado, consideramos:
[...]
(D)entro del grupo de actos de disposición todos aquellos que
impliquen la modificación “física” del predio sin cambio de titularidad
(Independizaciones, acumulaciones, constitución de cualesquiera de
los regímenes de la llamada propiedad horizontal- exclusiva y común,
exclusiva y copropiedad, etc.-). Resolución n° 1548-2021-SUNARP-
TR del 31.08.2021.
De acuerdo a lo expuesto, la independización a diferencia de la declaratoria
de fábrica, importa una modificación del bien, por lo que si el titular registral
es una sociedad conyugal, deben intervenir ambos al amparo del artículo
315 del Código Civil, y el artículo 14 y 63 del RIRP.
14. En este caso, habiéndose resuelto que corresponde agregar como titular
registral a los cónyuges de los titulares registrales y estos no ha intervenido
en la independización de las Unidades Inmobiliarias [generadas con la
ampliación de fábrica], corresponde exigir instrumento de ratificación
[documento privado] con firma certificada de dichos nuevos titulares
registrales.
Por todo lo expuesto, corresponde confirmar el numeral 1 de la
observación formulada por el registrador, con la precisión que no se
requiere la intervención de los referidos cónyuges en la declaratoria
de fábrica rogada, pero sí para la inscripción de la independización de
las unidades inmobiliarias.
15. En lo que concierne a la segunda controversia, el registrador Molina señala
que el verificador ha omitido consignar la fecha de constatación realizada.
Veamos, la regularización de edificaciones se encuentra contemplada en
el Título I de la Ley Nº 27157 4 y en la Sección Primera de su Reglamento,
aprobado mediante Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC 5, posteriormente,
recogido en el Texto Único Ordenado aprobado por Decreto Supremo Nº
035-2006-VIVIENDA 6, luego modificado mediante Decreto Supremo Nº
008-2019-VIVIENDA 7.
De conformidad con el artículo 3 de la Ley Nº 27157, los propietarios de
edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción,
4
5
6
7
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conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su
situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente ley.
Este procedimiento de regularización de edificaciones es un procedimiento
simplificado que no requiere de aprobación municipal ni de ninguna otra
autoridad. Así, requiere la participación de un verificador responsable
[arquitecto o ingeniero], así como la manifestación de voluntad de los
propietarios del predio a través de un formulario registral [FOR], con
certificación notarial de firmas [entre otros requisitos].
16. En cuanto a la vigencia de esta norma de regularización, el Decreto
Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA señaló que regulaba el trámite de
regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del
21.7.1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o
que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno
y/o la correspondiente independización.
El artículo 3 de la Ley Nº 27157 fue modificado por la Ley Nº 30830
publicada en el diario oficial «El Peruano» el 27.7.2018, precisándose que
los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de
2016, que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad
de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o
reglamento interno, de ser el caso, pueden sanear su situación de acuerdo
al procedimiento establecido en la ley.
Así, de acuerdo a esta disposición, se extendió el ámbito de aplicación de
la Ley Nº 27157 para edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de
2016, señalando en su Única Disposición Complementaria Transitoria que
los propietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad al
procedimiento de regularización dispuesto por el artículo 3 respecto a
edificaciones terminadas al 20.7.1999 o dentro del plazo establecido por la
Disposición Complementaria Décimo Cuarta de la Ley Nº 27972, Ley
Orgánica de Municipalidades, modificada por la Ley Nº 28437, y en los que
se hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones, demoliciones o
remodelaciones en el mismo predio con posterioridad a dicha fecha,
pueden acogerse a lo dispuesto en la presente ley.
En el mismo sentido, mediante el Decreto Supremo N° 008-2019-
VIVIENDA, se modificó el artículo 3 del Reglamento de la Ley N° 27157,
extendiéndose la fecha hasta el 31 de diciembre de 2016.
17. No debemos olvidar que el presente caso se trata sobre un procedimiento
de regularización para sanear la propiedad de la edificación. Dicho
procedimiento, dispuesto por la Ley n.° 27157, se realiza mediante la
presentación del FOR, el cual es considerado título cuando está
acompañado de la documentación que le sirve de sustento. En dicho FOR
consta la información relativa a los solicitantes, los datos del inmueble
materia de la inscripción y las condiciones del derecho, acto o contrato que
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se registra. El FOR debe ser suscrito con firmas certificadas notarialmente
por los interesados y por un verificador cuando corresponda [artículo 4 de
la Ley n.° 27157].
18. En este procedimiento interviene un ingeniero civil o arquitecto, con la
condición de verificador responsable, que se erige como el profesional
técnico que organiza y tramita el expediente de regularización de
edificaciones, constatando bajo responsabilidad la existencia y
características de la construcción, y el cumplimiento de la normativa
urbanística y de edificación correspondiente. Así lo determina el artículo 9
de la normativa en mención: «el verificador responsable del trámite de
regularización organiza 8 la documentación que se acompaña al FOR y,
bajo su responsabilidad, emite el Informe Técnico de Verificación y declara
que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente,
dejando constancia de las observaciones que formula...». Siendo así, la
actuación del verificador se sustenta en los principios de veracidad y
exactitud, cuyo incumplimiento acarrea responsabilidad en el ámbito
profesional, administrativo, civil y penal [artículos 14, 15, 16 y 17 del D. S.
N.° 035-2006-VIVIENDA]. Su declaración merece fe y confianza, y provoca
certeza en el Registrador al momento de calificar el título correspondiente
acerca de que la edificación reflejada en el título [formulario y planos] es la
que realmente existe en la realidad.
19. De la revisión del FOR N° 2 adjunto al título alzado, tenemos que en los
ítems 4 [constatación de fábrica] y 15 [datos y certificación del verificador
responsable], se marcaron y/o llenaron los recuadros con la información
solicitada.
Tanto es así que en el FOR N° 2 [reingresado en fecha 18.10.2021] se ha
aclarado el estado civil de los copropietarios, la fecha de terminación de la
construcción, los actos a constatar [describiendo el área ocupada, inscrita,
remodelada, modificada y ampliada], así como la descripción de los
ambientes que cuenta cada piso o nivel; documento este que ha sido
suscrito por el Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos, certificado por notario
de Lima Roque Alberto Díaz Delgado en fecha 14.10.2021.
20. Ahora, el artículo 4 de la Ley N° 27157 y artículo 9 del TUO del Reglamento
de la Ley – D.S. 035-2006-VIVIENDA no señalan que el verificador deba
señalar la fecha de la constatación de la fábrica. Además, dicha información
es irrelevante para efectos de publicidad, en vista de que el artículo 79 del
RIRP señala que el asiento de inscripción deberá contener «la distribución
de ambientes, el área techada por cada piso, el área libre del primer piso,
la fecha de la finalización de la obra, la valorización, el nombre del
profesional que interviene en la declaratoria […]».
8
Según el Diccionario de la Real Academia Española el verbo transitivo organizar significa:
«Establecer o reformar algo para lograr un fin, coordinando las personas y los medios
adecuados». Consultar: http://lema.rae.es/drae/
Página 19 de 23
Por tanto, se revoca el numeral 2 de la observación formulada por la
primera instancia.
21. En lo que atañe al tercer punto de la observación, cabe también
formularnos la siguiente pregunta: ¿es justificado el pedido del registrador
que aclare o señale el área ocupada de los balcones - aleros?
Al respecto, el Reglamento Nacional de Edificaciones, aprobado por
Decreto Supremo N° 011-2006-VIVIENDA, define al área techada, como la
suma de las superficies de las edificaciones techadas. Se calcula sumando
la proyección de los límites de la poligonal que encierra cada piso,
descontando los ductos. No forman parte del área techada, las cisternas,
los tanques de agua, los espacios para la instalación de equipos donde no
ingresen personas, los aleros desde la cara externa de los muros exteriores
cuando tienen como fin la protección de la lluvia, las cornisas, balcones y
jardineras descubiertas y las cubiertas de vidrio u otro material transparente
cuando cubra los patios interiores. Los espacios a doble o mayor altura se
calculan en el nivel del techo colindante más bajo.
En el artículo 2 del T.U.O. del reglamento de la Ley Nº 27157, contenido en
el Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, se detallaron los términos
que se emplean en la normatividad aplicable, así, con relación al área
techada en su artículo 2.2 señala que corresponde al área encerrada por el
perímetro de la proyección de los techos con cualquier tipo de cobertura,
sobre el plano del piso, incluye los muros, los aleros y los espacios con
dobles o mayores alturas, y excluye la proyección de vigas, cornisas,
jardineras y otros elementos decorativos elevados que no constituyen
techo.
22. Ahora bien, el término «alero» de acuerdo al Reglamento Nacional de
Edificaciones es la parte del techo que sobresale de un muro o elemento
de soporte.
Asimismo, de acuerdo al diccionario de la Real Academia de la Lengua
Española, el término proyección es definido como: «La que resulta de trazar
todas las líneas proyectantes perpendiculares a un plano».
Concordando las definiciones expuestas anteriormente, será área techada
todo lo que se encuentre dentro de la proyección del techo sobre el plano
del piso.
En ese sentido, los aleros o voladizos externos –balcones– no formarán
parte de las áreas ocupadas ni techadas del nivel en el que se generan, por
cuanto sobrepasan los límites del plano del piso, es decir, del área ocupada
del mismo.
Sin embargo, el alero externo -balcón- en este caso al haber sido tomado
en cuenta en la descripción gráfica de la edificación [a pesar de no ser
obligatorio], ha traído como consecuencia que las medidas y área de este
alero incremente el área de los pisos superiores de acuerdo al gráfico de
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los planos, datos que la primera instancia ha tomado en cuenta para
realizar la sumatoria del área ocupada de estos pisos, concluyendo un
desfase aritmético, en tal sentido, esta instancia ha verificado que la
existencia de los aleros externos [balcones] solo están graficados con la
finalidad de establecer su existencia, mas no para el incremento de áreas
en los pisos en los cuales se ubica. Es decir, su verificación sirve como
fundamento para determinar el área del alero en el primer piso, así como
en los niveles en los que se genere como un área distinta al área techada
del respectivo piso, a efectos de establecer el incremento de área en el
siguiente nivel.
En similar sentido se ha pronunciado esta instancia en las Resoluciones N°
1313-2019-SUNARP-TR-L del 24/5/2019, Nº 117-2013-SUNARP-TR-L del
22/1/2013, Nº 1888-2014-SUNARP-TR-L del 3/9/2014, Nº 2393-2014-
SUNARP-TR-L del 17/12/2014, entre otras.
23. De lo expuesto, tenemos que la determinación del área del alero –balcón–
, así como su ubicación gráfica en los planos que se adjunten resulta
justificada, a efectos de proceder con la inscripción del reglamento interno
e independización.
No obstante, es preciso señalar que la proyección del área de un alero
externo podrá ser subsanada si a partir de las medidas y/u otra información
que conste en el plano de independización y distribución a analizar permita
su identificación certeramente y además se determine que sumada el área
del alero –balcón– resulta el área ocupada total del nivel superior.
En el caso submateria, sumadas las áreas ocupadas del 4to, 5to piso y
azotea en el plano de independización se obtiene 184.43 m2 y en el cuadro
de áreas del plano de ubicación y localización se aprecia que el área del
terreno es de 178.50 m2 y realizada una operación simple (184.43 m2 -
178.50 m2) resulta que el área del alero –balcón– es de 5.93 m2 lo que
sumados al área del terreno resulta 184.43 m2, que es precisamente el
área ocupada del 4to, 5to piso y azotea. En consecuencia, se desprende
que el área total del alero –balcón– es de 5.93 m2.
Ahora, si bien existe discrepancia entre el área de los aleros externos 1 y 2
consignada en el cuadro de áreas del plano de ubicación y localización
(5.48 m2) con la resultante de la operación aritmética simples (184.43 –
178.50 = 5.93 m2], podemos advertir que se trata de una discordancia
mínima que no amerita observación. Además, debe tenerse presente que
el registrador y el Tribunal Registral facilitarán y propiciarán las
inscripciones de los títulos ingresados al Registro, en el marco de la
calificación registral, de conformidad con el artículo 31 in fine del RGRP,
haciendo uso de los parámetros de razonabilidad y proporcionalidad que
rigen el procedimiento administrativo.
Página 21 de 23
Aunado a lo expuesto, debemos tener presente que el artículo 9 9 del
Reglamento Nacional de Edificaciones no hace referencia a que se deben
graficar los aleros –balcones–. Consecuentemente corresponde revocar el
numeral 3 de la observación
24. Asimismo, si bien es cierto como señala el registrador que la sumatoria de
las medidas por el frente es de 10.94 ml, conforme consta en el plano de
independización [cuarto, quinto piso y azotea], también es verdad que en
el plano de declaratoria de fábrica resultante consta graficada la proyección
de aleros –balcones– cuya suma sin la proyección resulta 15.00 ml [por la
derecha e izquierda] y 11.00 ml [por el frente].
Ahora, realizando la sumatoria de las medidas graficadas en el plano de
independización adjunto al reingreso, se obtiene como resultado de 15.50
ml [por la derecha e izquierda] y 10.94 ml [por el frente].
Figura 1. Sumatoria de medidas por el frente donde se incluye al balcón [cuya

proyección al tener forma trapezoidal tiende a disminuir la medida del lado
que sobresale] se obtiene como resultado 10.94 ml.
9
Artículo 9.- Los planos de distribución por niveles del proyecto de arquitectura deben
contener, en lo que sea pertinente, la siguiente información:
a) Niveles de pisos terminados;
b) Dimensiones de los ambientes;
c) Indicación de los materiales de acabados;
d) Nombres de los ambientes;
e) Mobiliario fijo;
f) Amoblamiento, cuando se trate de dimensiones mínimas o sea necesario para entender
el uso; y
g) Ubicación de los tableros eléctricos.
Página 22 de 23
Figura 2. La sumatoria de medidas por el frente donde se excluye al balcón

[cuyo retiro hacia la construcción tiende a aumentar la medida debido a la
forma trapezoidal del balcón] es de 11.00 ml.
De lo indicado se puede señalar que la diferencia de 0.50 ml [por la derecha

e izquierda] y 0.06 ml [por el frente] que se tiene entre los gráficos del
primer, segundo y tercer piso en comparación con lo que se indica en el
cuarto, quinto piso y azotea, se debe justamente a la proyección del alero
– balcón.
Consecuentemente corresponde dejar sin efecto el numeral 4 de la
observación.
25. Finalmente, el registrador advierte en el numeral cinco que las áreas
techadas graficadas en el cuarto piso del plano de independización resultan
166.25 m2, mientras que en el cuadro de áreas del plano de ubicación es
de 160.77 m2.
De la revisión de las áreas contenido en el plano de ubicación y localización
[lámina U-1] se aprecian lo siguientes datos:
CUADRO DE ÁREAS
PISOS INSCRITA REMODELADO MODIFICADA A AMPLIAR TOTAL
(…) (…) (…) (…) (…) (…)
CUARTO PISO - - - 160.77 m2 160.77 m2
ALERO EX. 02 - - - 5.48 m2 5.48 m2
El registrador advirtió que el área techada del 4to piso indicada en el citado
cuadro de áreas discrepa con la sumatoria de las áreas techadas de las
unidades que conforman el 4to piso, siendo que dicho error además
conlleva a la inexactitud en el área techada del 4to piso, la cual a su vez
debe coincidir con las áreas de la independización solicitada.
Sin embargo, del mismo cuadro de áreas se advierte que el área del alero
está debidamente determinada [un área de 5.48 m2] y que sumados al área
techada del 4to piso hacen un total de 166.25 m2, que es exactamente el
área consignada en el plano de independización del cuarto piso.
Página 23 de 23
Consecuentemente corresponde revocar el numeral 5 de la observación.
Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente

decisión:
VII. RESOLUCIÓN:
CONFIRMAR el numeral 1 con la precisión señalada en el considerando
14, REVOCAR los numerales 2, 3, 4 y 5 de la observación formulada por
el registrador público del Registro de Predios de Lima al título referido en el
encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de
la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
Fdo.
RAFAEL HUMBERTO PÉREZ SILVA
Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA
Vocal del Tribunal Registral
ALDO RAÚL SAMILLÁN RIVERA
Vocal (s) del Tribunal Registral

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RESOLUCIÓN N.° 746-2022-SUNARP-TR

Trujillo, 28 de febrero de 2022

APELANTE : RIGOBERTO ZOZIMO DELGADO MONAGO

Interpretación de los artículos 310 del Código Civil y 79 del

Independización de bienes sociales

Defectos irrelevantes de forma

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Figura 1. Sumatoria de medidas por el frente donde se incluye al balcón [cuya

Figura 2. La sumatoria de medidas por el frente donde se excluye al balcón

De lo indicado se puede señalar que la diferencia de 0.50 ml [por la derecha

PISOS INSCRITA REMODELADO MODIFICADA A AMPLIAR TOTAL

(…) (…) (…) (…) (…) (…)

CUARTO PISO - - - 160.77 m2 160.77 m2

ALERO EX. 02 - - - 5.48 m2 5.48 m2

Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente

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