TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 497 -2022-SUNARP-TR

Lima, 11 de febrero de 2022.

APELANTE : ALDO ESPINOSA ORÉ, Notario de Lima.
TÍTULO : Nº 2320235 del 27/8/2021.
RECURSO : Escrito presentado digitalmente el 29/11/2021.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Reglamento interno y otros.
SUMILLA :

RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD

El régimen de independización y copropiedad supone la existencia de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de
uso común, sujetos al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa
cada una.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación a través del Sistema de

Intermediación Digital (SID) se solicita la inscripción del régimen de
independización y copropiedad, constitución de junta de propietarios y
elección de su presidente, en la partida N° 46758463 del Registro de
Predios de Lima.

Para dicho efecto, se presenta el parte notarial de la escritura pública de

constitución de reglamento interno, constitución de la junta de
propietarios, régimen de independización y copropiedad del 25/8/2021
otorgada ante notario de Lima Aldo Espinosa Oré.

Con el reingreso del 9/11/2021 se presenta el parte notarial de la escritura

pública de modificación del reglamento interno del 2/11/2021 otorgada
ante notario de Lima Aldo Espinosa Oré.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima Jorge Manuel

Otárola Paredes formula observación al título en los términos que se
reproducen a continuación:
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RESOLUCIÓN No. 497 - 2022-SUNARP-TR

ESQUELA DE OBSERVACIÓN
[…]
1.- En el primer punto aclaratorio se declara haberse realizado la
inscripción de los actos rogados en la presente solicitud al amparo del
Art. 60° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, no
obstante ello, el citado reglamento es en referencia a documentación
generada por entidades municipales (FUHU, planos de subdivisión y
catastrales, etc), lo cual no se aplica en el presente caso, por lo que
correspondería acreditar la documentación señalada en el Art. 63° del
mencionado reglamento. Aclare al respecto.

2.- Así mismo, teniendo en cuenta acreditar los requisitos establecidos en

el art. 63° de la norma en mención, en el presente caso no se ha cumplido
con adjuntar el documento privado suscrito por la totalidad de los
propietarios del predio, con firma certificada, en el que se describa el
área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio
exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno
(inciso b); así como también, el Plano de independización que grafique
las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por
profesional competente con firma certificada por notario (inciso c).

3.- Es de precisar que el plano de independización a presentar deberá

existir plena concordancia entre las áreas, medidas perimétricas y
linderos consignados en el plano de la Declaratoria de Fábrica inscrita en
el asiento B00004 la Partida Matriz N° 49009829 del Registro de Predios,
los mismos que deben guardar concordancia con la memoria Descriptiva
de la Independización (de las unidades inmobiliarias de independización
y copropiedad), Plano de Independización y, las consignadas en el
Reglamento Interno.

4.- Cumplimos con señalar que habiendo revisado los planos de la fábrica
inscrita adjuntos al T.A. N° 2014-327795, no se advierte adecuación y
prexistencia delimitada sobre las unidades inmobiliarias materia de
independización (C, F, B, D-1 y D-2), por lo que las unidades graficadas
en el plano de independización a presentar, deben adecuarse a la fábrica
inscrita, lo que no se apreciaría en el presente caso. Sírvase aclarar al
respecto.

BASE LEGAL: Numeral V del Título Preliminar, artículos 31°, 32°, 39° y
40° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos,
concordante con el artículo 2011° del Código Civil, Ley N° 27157, D.S. N°
035-2006-VIVIENDA y Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.
[…].

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta su recurso señalando lo siguiente:

- El registrador no tiene competencia ni fundamento legal para inscribir lo

no rogado y mucho menos solicitar lo consignado en los numerales 2, 3 y
4 de la observación.
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RESOLUCIÓN No. 497 - 2022-SUNARP-TR

- No he solicitado la inscripción de la independización, sino del reglamento

interno, el artículo 60 regula la inscripción del reglamento interno como
acto previo a la independización, el administrado no solicita la
independización, la rogatoria es la inscripción del reglamento interno,
como lo acredita con la solicitud de inscripción del título.

- Desde la primera observación y la segunda, el registrador afirma que el

administrado no está cumpliendo con presentar los planos de
independización y otros documentos técnicos, como si el recurrente
estuviese pidiendo la inscripción de la independización, señalando sobre
ello que el administrado no está solicitando la independización, lo que es
materia de rogatoria es la inscripción del reglamento interno.

- En relación a los numerales 2, 3 y 4 de la observación señala que estos

están relacionados con la independización, la misma que no ha sido
materia de rogatoria, por lo que no cabe formular observación sobre actos
que no forman parte de la rogatoria.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Foja 187 del tomo 1086 que continúa en la partida N° 46758463 del
Registro de Predios de Lima

En esta partida obra inscrito el inmueble ubicado en la calle Cantuarias N°

351, departamento B, en el distrito de Miraflores de la provincia y
departamento de Lima.

En el asiento B00001 corre inscrita la numeración del presente inmueble

como calle Cantuarias N° 351, interior departamento B y tipo de puerta
vivienda con quinta, según consta del certificado de numeración N° 129-
2008-SCPU-GIU/MM del 5/3/2008 expedido por la Subgerencia de
Catastro y Planeamiento de la Gerencia de Infraestructura Urbana de la
Municipalidad de Miraflores.

En el asiento C00005 se registró el dominio de la sociedad conyugal

conformada por Manuel Ignacio Soto Falcon y Vanessa Ghersi Cordano
respecto del 39% de acciones y derechos, así como de Luis Miguel Soto
Falcon respecto del 61% de acciones y derechos del inmueble inscrito en
esta partida en mérito de la compraventa celebrada con su anterior
propietaria, según consta de la escritura pública del 30/9/2016 otorgada
ante notario de Lima Ricardo José Barba Castro.

Foja 99 del tomo 120 que continúa en la partida N° 49009829 del

Registro de Predios de Lima

En esta partida obra inscrito el inmueble ubicado con frente a la avenida

La Paz Nos 339-343-381-383 en el distrito de Miraflores de la provincia y
departamento de Lima.
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RESOLUCIÓN No. 497 - 2022-SUNARP-TR

En el asiento 5 de la foja 102 del tomo 120 consta que sobre el área del
predio submateria se construyeron dos ranchos gemelos con frente a la
calle Cantuarias N° 355 y 361; las tiendas de la calle La Paz N° 335, 339,
343, 371, 375, 377, 385, 387, 389 y 391; nueve ranchos de un piso con
salida a la avenida Cantuarias signados con letras A, B, C, D, E, H, I, J y
K; cuatro ranchos de dos pisos signados con las letras D-1, D-2, F y G de
la misma calle; y, un callejón signado con el N° 381 por la calle La Paz,
compuesto por once piezas y corral, cada uno, y dos departamentos de
una pieza, baño y corral cada uno; conforme a la documentación obrante
en el título archivado N° 2529 del 12/5/1930.

Producto de la independización de diversas unidades inmobiliarias (entre

las que no se encuentran los departamentos D-1 y D-2) el área del predio
submateria quedó reducida a 2,379.98 m2, conforme al asiento B00001
de la partida.

En los asientos B00002 y B00003 corre inscrita la demolición parcial y la

modificación de la declaratoria de fábrica del predio submateria, en vía de
regularización al amparo de la Ley N° 27157, en mérito a la
documentación obrante en el título archivado N° 327795 del 2/4/2014.

Producto de dicha regularización se fraccionó el predio matriz, por lo que

se independizó el denominado Sub-Lote A en la partida N° 13227086.
Como consecuencia de la independización, en el asiento B00004 consta
que el predio submateria quedó reducido a un área de 300.18 m2,
precisando sus linderos y medidas perimétricas, conforme a la
documentación obrante en el título archivado N° 327795 del 2/4/2014.

En el asiento C00045 se registró el dominio de Mc Laren S.A.C. respecto

del interior D-2, en mérito de la compraventa celebrada con su anterior
propietaria, según consta de la escritura pública del 25/6/2018 otorgada
ante notaria de Lima María Mujica Barreda.

En el asiento C00046 se registró el dominio de la sociedad conyugal

conformada por Manuel Ignacio Soto Falcon y Vanessa Ghersi Cordano
respecto del departamento D-1, en virtud de la compraventa celebrada
con su anterior propietaria, según consta de las escrituras públicas del
15/10/2018 y del 17/10/2019 otorgadas ante notaria de Lima Rosalía
Mirella Mejía Rosasco de Elías.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal (s) Karina Figueroa Almengor. Con

programación de informe oral a través de la plataforma digital Zoom e
inasistencia de abogada.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:
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- ¿Qué implica el régimen de independización y copropiedad?

VI. ANÁLISIS

1. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común1 es una

modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una
edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de
propiedad común2. Se constituye un derecho de propiedad especial en el
que coexiste propiedad exclusiva sobre una sección determinada del
edificio y copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación,
como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras,
ascensores, y demás elementos que son indispensables para el uso por
parte de los propietarios, de sus respectivas unidades de propiedad
exclusiva.

La particularidad por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva y

de Propiedad Común, es la coexistencia de unidades de dominio
exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la
edificación, como sucede con los edificios.

Por ello es que se admite que la constitución de dicho régimen no sólo

sea mediante un acto específico de constitución (acto jurídico) por parte
de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un
edificio en la que existan dos o más propietarios de distintos
departamentos u oficinas.

2. Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades

inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y
bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley Nº
27157, publicada el 20/7/1999, y su reglamento, el D.S. Nº 008-2000-
MTC, publicado el 17/2/2000 y sus modificaciones, cuyo TUO fue
aprobado mediante D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA.

En el artículo 126 del D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA se indica cuáles son

las unidades inmobiliarias reguladas por la citada normativa:

Artículo 126.- Unidades inmobiliarias reguladas por este Reglamento

1 Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley Nº 27157 y su reglamento aprobado por Decreto
Supremo Nº 008-2000-MTC y su TUO aprobado por Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA,
norma última que lo define en su artículo 129 como aquel “(...) régimen jurídico que supone la
existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de
dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común
(…)”.
2 En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como

“propiedad horizontal”, en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un
edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos
propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al
sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial del inmueble y
hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho -como se señala en el artículo 954 del
Código Civil-, como sucede en el caso de la propiedad común; sino que se va a restringir al piso o
parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
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RESOLUCIÓN No. 497 - 2022-SUNARP-TR

Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad

exclusiva y de propiedad común, reguladas por el presente Reglamento,
son:
a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o
mixto.
b) Quintas.
c) Casas en copropiedad.
d) Centros y galerías comerciales o campos feriales.
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.

Asimismo, el artículo 127 otorga la posibilidad de elección del régimen por

el cual se regirá la edificación cuando se indica que:

Artículo 127.- Opción de régimen

Al momento de solicitar la inscripción del Reglamento Interno, el o
los propietarios de las secciones exclusivas deberán optar entre los
regímenes siguientes:
a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.
b) Independización y Copropiedad.
Ambos regímenes podrán coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por
bloques o sectores (El resaltado es nuestro).

3. En cuanto al régimen de independización y copropiedad, este supone

según lo dispuesto por el artículo 128 del Reglamento de la Ley Nº 27157,
la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetos al
régimen de copropiedad regulado en el Código Civil.

Agrega este artículo que las unidades inmobiliarias de propiedad

exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una y
que sólo pueden optar por dicho régimen las quintas, casas en
copropiedad, centros y galerías o campos feriales, siempre que estén
conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de
un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se
proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la
sección. (El subrayado es nuestro)

Diremos entonces que la naturaleza del terreno – bien de propiedad

exclusiva – es un elemento que distingue a este régimen, acompañado
del establecimiento de servicios y zonas comunes.

4. Por otro lado, el reglamento interno tiene como característica ser un

acto o negocio jurídico en el cual la declaración de voluntad está dirigida
a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales. Así
pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto
constitutivo afecta al dominio de los propietarios, transformando una
situación dominical, normalmente independiente, en otra compartida en
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RESOLUCIÓN No. 497 - 2022-SUNARP-TR

cuanto al objeto mismo de la propiedad, al vincular indivisiblemente las

partes privativas o exclusivas con las partes comunes3.

La segunda característica fundamental es que da origen a un régimen

especial de propiedad (propiedad exclusiva y propiedad común), en el cual
se establece un sistema complejo de facultades, limitaciones, cargas y
obligaciones, que viene a constituir una “lex rei” que vincula a los
otorgantes del acto y a los sucesivos adquirientes4.

En sentido similar, en la doctrina española se ha definido al reglamento

interno como aquellas normas de régimen interior, acordadas por la
mayoría de los propietarios, con el objeto de regular, dentro de los límites
establecidos por la ley, los detalles de la convivencia y adecuada
utilización de los servicios y cosas comunes5.

5. En el presente caso, se solicita la inscripción del régimen de

independización y copropiedad, constitución de junta de propietarios y
elección de su presidente, en la partida N° 46758463 del Registro de
Predios de Lima.

El registrador formula observación señalando que el artículo 60 del RIRP

no se aplica al presente caso, debiendo acreditarse la documentación
señalada en el artículo 63 del RIRP (numeral 1), que no se ha cumplido
con adjuntar el documento privado por la totalidad de propietarios
describiendo las secciones de dominio exclusivo, ni el plano de
independización (numeral 2), que el plano de independización, memoria
descriptiva y datos del reglamento interno que se presente deberá
concordar sus datos técnicos con la declaratoria de fábrica inscrita en el
asiento B00004 de la partida N° 49009829 (numeral 3), y que revisados
los planos de la fábrica que obran en el título archivado N° 2014-327795
no se adecúan a las unidades materia de independización, por lo que las
unidades graficadas en el plano de independización que se presenten
deben adecuarse a la fábrica inscrita (numeral 4).

El recurrente cuestiona dicha decisión en los términos expuestos en el

rubro III de la presente resolución interponiendo el recurso de apelación
venido en grado, por lo que corresponde a esta instancia determinar la
procedencia de la inscripción solicitada.

6. Como puede verse, las observaciones formuladas por la primera

instancia parten del hecho que también forma parte de la rogatoria la
independización de los departamentos D-1 y D-2 de la partida N°
49009829.

3 Así se señala en los “Antecedentes y consideraciones” de la Directiva sobre el Régimen de

Propiedad Exclusiva y Común” (Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN).
4 Ibíd.
5 FUENTES LOJO, Juan Ventura. Novísima Suma de la Propiedad Horizontal. Tomo I, Bosch,

Barcelona, 1998, págs. 596-597.

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Cabe precisar que la inscripción de los títulos en el Registro se encuentra

directamente vinculada con el principio de rogación. El artículo III del Título
Preliminar del RGRP se encarga de regular este principio señalando que:
“Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del
acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza
a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva
expresa. […]”.

Ello implica que la rogatoria plasmada en el formulario de inscripción (hoja

verde), esto es, el acto o derecho cuya inscripción se solicita al Registro,
debe encontrarse contenido en los documentos que integran el título; de
ese modo, aunque no se hayan consignado en el formulario todos los
actos que se solicita inscribir, ello no constituye impedimento para que
estos sean calificados y en su caso obtengan acogida registral siempre
que se encuentren contenidos en los documentos presentados, es por ello
que la norma concluye señalando que la rogatoria alcanza a todos los
actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.

7. En el presente caso, no puede apreciarse de la documentación

presentada, ni de la solicitud de inscripción, que la rogatoria también
consista en la independización de los departamentos D-1 y D-2 de la
partida N° 49009829, incluso el apelante enfatiza en su recurso esta
circunstancia.

Por el contrario, la independización de dichos departamentos ha sido una

cuestión propuesta por el mismo registrador, así puede verse del numeral
1 de la esquela de observación del 13/10/2021, en el cual se expresa lo
siguiente:

[…]
1.- Verificado los antecedentes registrales de las unidades inmobiliarias
denominadas como DPTOS; B, C y F, cada uno de ellos registran un
predio independiente con su respectivo número de partidas registral, sin
embargo, en referencia a las unidades denominadas como DPTOS; D1 y
D2, constan inscritas aún dentro de la partida matriz N° 49009829, para
lo cual, previamente deberá realizar la independización de dichas
unidades inmobiliarias, cumpliendo los requerimientos establecidos en el
Art. 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Cabe señalar que deberá existir plena concordancia entre las áreas,
medidas perimétricas y linderos consignados en la memoria Descriptiva
de la Independización (de las unidades inmobiliarias de independización
y copropiedad), Plano de Independización y, las consignadas en el
Reglamento Interno con la descripción del inmueble matriz y sus
unidades inmobiliarias registradas en la partida matriz N° 49009829.
[…].

Para subsanar ello, el usuario adjunta un escrito de levantamiento de

observaciones presentado vía reingreso el 9/11/2021, en el cual señala
que “[n]uestra rogatoria es REQUISITO para una posterior
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independización […]”, es decir, se consigna expresamente que la

independización de los departamentos D-1 y D-2 no forma parte de esta
rogatoria, sino de una posterior, quedando de esta manera por determinar
si la independización de dichos departamentos constituye un defecto que
impida la inscripción del título venido en grado, y con ello si son
pertinentes a este caso las observaciones del registrador.

8. Cabe señalar que esta instancia ha analizado en anteriores

pronunciamientos la situación de la partida N° 49009829, como es el caso
de la Resolución N° 2803-2019-SUNARP-TR-L del 29/10/2019, en cuyos
considerandos se expresa lo siguiente:

“5. Por su parte, de la revisión de la partida electrónica N° 49009829 del

Registro de Predios de Lima, apreciamos que el predio inscrito contaba
inicialmente con un área de 5,745.00 m2 y que producto de diversas
desmembraciones, la extensión superficial quedó reducida a un área de
3,429.00 m2.

En el asiento 5 a fojas 102 del tomo 120 consta que sobre el área del
predio submateria se construyeron dos ranchos gemelos con frente a la
calle Cantuarias N° 355 y N° 361; las tiendas de la calle La Paz N° 335,
N° 339, N° 343, N° 371, N° 375, N° 377, N° 385, N° 387, N° 389 y N° 391;
nueve ranchos de un piso con salida a la avenida Cantuarias signados
con las letras A, B, C, D, E, H, I, J y K; cuatro ranchos de dos pisos
signados con las letras D-1, D-2, F y G, de la misma calle; y, un callejón
signado con el N° 381 por la calle La Paz, compuesto por once piezas y
corral, cada uno, y dos departamentos de una pieza, baño y corral cada
uno.

Conforme al título archivado N° 2529 del 12/5/1930, que diera mérito a

su extensión, consta la escritura pública del 11/4/1930, mediante la cual
propietarios primigenios declararon la fábrica del predio con la distribuida
entre otros, por lo siguiente:

(…)
Ranchos i departamentos de un pasaje con salida a la avenida
Cantuarias.- son nueve de un solo piso, los designados con las
letras A, B, C, D, E, H, I, J, K;
(…)
Los cuatro departamentos D-1, D-2, F y G son de altos i bajos,
(…) (Lo resaltado es nuestro).

Seguidamente, sobre la partida matriz en mención se han extendido,

entre otras, las siguientes independizaciones:

- A fojas 110 del tomo 1075 obra la anotación de independización del

departamento B extendida a fojas 187 del tomo 1086.

Remitiéndonos a fojas 187 del tomo 1086 que continúa en la partida N°

46758463 del Registro de Predios de Lima, que en el asiento 1 se efectuó
la inscripción de la independización del departamento B ubicado: con
frente a un pasaje interior que desemboca a la calle Cantuarias signada
con el número 355.
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- A fojas 216 del tomo 2026 obra la anotación de independización del

departamento C extendida en la ficha N° 27127.

En la acotada ficha N° 27127 que continúa en la partida N° 46259734

obra la independización del departamento C del pasaje que tiene entrada
por la calle Cantuarias N° 351.

- A fojas 217 del tomo 2026 obra la anotación de independización del

departamento F extendida en la ficha N° 273734.

En la acotada ficha N° 273734 que continúa en la partida N° 41667060

obra la independización del departamento F del Jr. Cantuarias N° 351.

Asimismo, sobre la acotada partida N° 49009829, en análisis, apreciamos

que se ha inscrito la transferencia de dominio de los departamentos D-1
y D-2, sin independización.

Al respecto, en el asiento 22 de fojas 358 del tomo 120 corre inscrita la

compraventa del departamento D-1, que cuenta con un área de 52.38
m2, precisándose sus linderos y medidas perimétricas, señalando que
por el frente el pasaje común, por el cual tiene acceso, con cuatro metros
ochenticinco centímetros (…)

En el asiento 16 de fojas 111 del tomo 1075 corre inscrita la compraventa

del departamento D-2, que cuenta con un área de 52.38 m2. De la
revisión del título archivado N° 211 del 16/8/1961 que diera mérito a su
extensión, apreciamos que en la escritura pública del 22/6/1961, se ha
descrito al bien con entrada por el pasaje de servicio común signado con
el número trescientos cincuenta y uno del jirón Cantuarias (…)

Seguidamente, se aprecia de la partida N° 49009829 que producto de la

independización de diversas unidades inmobiliarias, el área del predio
submateria quedó reducido a un área de 2,379.98 m2, conforme obra en
el asiento B00001.

En los asientos C00032, C00033, C00034, C00035, C00036, C00038 y

C00039, constan inscritas las transferencias de dominio de cuotas
ideales sobre el predio en favor de Inversiones Aramis S.A.C.

En los asientos B00002 y B00003 corre inscrita la demolición parcial y la

modificación de la declaratoria de fábrica del predio submateria, en vía
de regularización al amparo de la Ley N° 27157, en mérito a la
documentación obrante en el título archivado N° 327795 del 2/4/2014.

En dicha regularización el predio matriz se fraccionó el predio matriz en

el denominado Sub-Lote A que fue independizado en la partida Nº
13227086, y a consecuencia de ello, en el asiento B00004 consta que el
predio submateria quedó reducido a un área de 300.18 m2 encerrados
dentro de los siguientes linderos y medidas perimétricas:

• Por el frente: Con un tramo que mide 3.85 ml que colinda con la
calle Cantuarias.
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• Por la derecha: Con línea de tres tramos que miden 28.04 ml,
1.65 ml y 0.16 ml, todos colindan con el Sub Lote A.
• Por la izquierda: Con una línea quebrada de cuatro tramos que
miden 25.70 ml y 21.20 ml, que colinda con Casa B y
departamento C; el tercer y cuarto tramo que miden 2.65 ml y
10.94 ml que colinda con Sub Lote A.
• Por el fondo: Con tres tramos, el primer y segundo tramo miden
11.91 ml y 9.13 ml, con el departamento letra F, tercer tramo que
mide con 12.00 ml, que colinda con el Sub Lote A.

En el título archivado N° 327795 del 2/4/2014, que diera mérito a la

extensión del asiento B00004 de la partida electrónica Nº 49009829 del
Registro de Predios de Lima, consta la siguiente gráfica del plano de
subdivisión (lámina S-01):

El análisis del acotado título archivado ha sido valorado por esta instancia
al emitirse la Resolución N° 1044-2018-SUNARP-TR-L del 7/3/2018, al
pronunciarse sobre la solicitud de rectificación del acotado asiento
B00004, para efectos que se haga constar que el área remanente
comprende únicamente el pasaje de servicio común signado como calle
Cantuarias N° 351, que sirve de acceso a los departamentos B, C, D1,
D2, F y G.

Al respecto, en la mencionada Resolución N° 1044-2018-SUNARP-TR-L

se pudo determinar que no existía error atribuible al registro al extender
el asiento B00004, pues conforme al antecedente registral consta que el
Área Remanente corresponde al denominado Sub Lote B, que cuenta con
un área de 300.18 m2 y que comprende los departamentos D-1 y D-2 así
como el pasaje común, y que para efectos de hacer constar lo solicitado
se requeriría que se proceda con la independización de los
departamentos D1 y D2. Por tanto, se resolvió confirmando la tacha
sustantiva formulada.

Asimismo, es pertinente señalar que mediante la Resolución N° 1159-

2016-SUNARP-TR-L del 9/6/2016, esta instancia emitió pronunciamiento
sobre la solicitud de inscripción de la compraventa del departamento D-1
con entrada por pasaje del servicio común signado con el número 351 del
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RESOLUCIÓN No. 497 - 2022-SUNARP-TR

Jr. Cantuarias que forma parte del predio de mayor extensión inscrito en
la partida N° 49009829.

En dicha Resolución N° 1159-2016-SUNARP-TR-L, se estableció que la

propiedad sobre el departamento D-1 se encuentra legitimada por el
registro y aun cuando obre inscrito en la partida matriz y no en folio
independiente, procede la inscripción de su transferencia sin requerirse
el acto previo de independización.

6. Ahora bien, de lo publicitado en el registro podemos colegir que el

predio inscrito en la partida N° 49009829, cuenta con secciones
exclusivas debidamente individualizadas, como lo son los departamentos
B, C, F, D1 y D2, independizados a excepción de los dos últimos cuyo
dominio se mantiene en el predio de mayor extensión.

Dichas secciones exclusivas comparten un pasaje común de acceso a la

vía pública: calle Cantuarias.

Se advierte que sobre el predio submateria no se ha constituido

formalmente un reglamento interno que rija las relaciones de sus
propietarios, sin embargo, sí consta inscrita la declaratoria de fábrica,
mediante la cual se reconoce la existencia del pasaje común, y asimismo
tanto de lo publicitado en la partida como de sus antecedentes registrales,
consta que al otorgarse la transferencia de dominio de los departamentos
B, C, F, D1 y D2 se dejó constancia de su acceso por el pasaje común.
[…]”.

Como puede apreciarse de los considerados de la precitada resolución,

este Tribunal ha podido determinar que el predio inscrito en la partida N°
49009829 cuenta con secciones exclusivas debidamente
individualizadas, como es el caso de los departamentos D1 y D2, los
cuales cuentan con un pasaje común de acceso a la vía pública (calle
Cantuarias).

9. Sobre esta situación, cabe señalar que esta instancia ha aprobado en

el CCXIV Pleno del Tribunal Registral realizado en sesión ordinaria los
días 19 y 20 de agosto de 2019 el siguiente acuerdo:

INFRACCIÓN DEL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Cuando en una partida registral coexisten dos o más predios físicamente
individualizados a favor de distintos titulares, constituye una vulneración
al principio de especialidad, sin embargo en virtud de ello no puede
desconocerse que el derecho registrado se encuentra legitimado y como
tal produce todos sus efectos, correspondiendo -mientras no se
independice cada uno de dichos predios, para lo cual deberá cumplirse
con los requisitos correspondientes-, extender en la misma partida los
actos de transferencia, gravamen y demás actos registrables de cada uno
de los predios coexistentes.

En tal sentido, se puede inferir que respecto de los departamentos D-1 y

D-2, a pesar de que obren en una misma partida y no en partidas
independientes, estos se encuentran debidamente individualizados, por lo
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RESOLUCIÓN No. 497 - 2022-SUNARP-TR

que es posible proceder con la inscripción de actos relativos a los mismos,

al encontrarse legitimados por el Registro.

10. En consecuencia, conforme se ha señalado en los considerandos que

anteceden, las unidades inmobiliarias sujetas a reglamento interno ya
fueron individualizadas de acuerdo al siguiente cuadro:

Unidad inmobiliaria Partida registral

Departamento D-1 49009829
Departamento D-2 49009829
Departamento B 46758463
Departamento C 46259734
Departamento F 41667060

Por lo que no es de aplicación en este extremo el artículo 63 6 del

Reglamento de inscripciones del Registro de predios, por lo que
corresponde revocar los numerales 1 y 2 de la observación formulada.

Asimismo, el Registrador Público requiere que la independización guarde

concordancia con la declaratoria de fábrica inscrita en el asiento B00004
de la partida matriz N° 49009829 y señala que revisado el título archivado
de la declaratoria de Fábrica N° 2014-327795 no se advierte adecuación.

6Artículo 63.- Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la

Ley Nº 27157

Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad

común, o de independización y copropiedad, se presentarán los siguientes documentos:

a) Reglamento interno con la formalidad prevista en el artículo 86;

b) Memoria descriptiva suscrita por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se detalle el
área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes
regulados por el Reglamento Interno;

c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes,
autorizado por profesional competente con firma certificada por notario.

Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se inscribirán en partida especial donde se señale
el régimen al que están sujetas, relacionándolas con la partida matriz. Excepcionalmente y a solicitud del
interesado, se podrá independizar en una misma partida más de una sección de dominio exclusivo, aun
cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional.

No corresponde al Registrador formular observaciones por discrepancias entre la memoria descriptiva y el

plano de independización, en cuyo caso prevalece la información de este último.

Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificación, ésta podrá

independizarse como sección de dominio exclusivo siempre que se le asigne porcentaje de participación
de los bienes comunes. En este caso la independización procederá, siempre que cuente con área
proyectada de acceso.

El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin independización, en cuyo caso esta
circunstancia consta en asiento específico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra
partida vinculada.
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En tal sentido, del estudio de la partida cabe indicar que la declaratoria de

fábrica inscrita en el asiento B00003 de la partida matriz N° 49009829 (no
B00004 como se señala) fue trasladada a la partida N° 13227086, es decir
al Sub lote A (Calle Cantuarias N° 353-355-357-361-363 y Av. La Paz N°
339-343-381-383) y las unidades que la conforman no corresponden al
inmueble objeto de rogatoria, siendo las sujetas al reglamento interno las
que se señalan en el cuadro que antecede, por lo que corresponde
revocar los numerales 3 y 4 de la observación formulada.

Interviene la vocal suplente Karina Figueroa Almengor, designada

mediante Resolución del Presidente del Tribunal Registral N° 038-2022-
SUNARP/PT de 08/02/2022 y la vocal suplente Rosa Isabel Quintana
Livia, designada mediante Resolución del Presidente del Tribunal
Registral N° 033-2022-SUNARP/PT de 03/02/2022.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR en todos sus extremos, las observaciones formuladas por el

registrador público del Registro de Predios de Lima y disponer la
inscripción del título, conforme al análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

FDO.
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Presidente (e) de la Tercera Sala del Tribunal Registral
ROSA ISABEL QUINTANA LIVIA
Vocal (s) del Tribunal Registral
KARINA FIGUEROA ALMENGOR
Vocal (s) del Tribunal Registral
/FEC