795 2022 Sunarp TR

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 795 -2022-SUNARP-TR

Lima, 04 de marzo de 2022
APELANTE : FLOR DE MARÍA CASTILLO GARCÍA

TITULO : N° 3087468 del 5/11/2021.
RECURSO : H.T.D. N° 003861 del 28/1/2022.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Modificación y ampliación de declaratoria de fábrica.
SUMILLAS :
PERTINENCIA DE VERIFICACIÓN AD HOC
No corresponde a las instancias registrales exigir el Informe Técnico de Verificación Ad
Hoc respecto de una edificación en los supuestos previstos en el artículo 11 del
Reglamento de la Ley N° 27157, por cuanto dicho procedimiento resulta de competencia
y responsabilidad exclusiva del verificador.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita en vía de

regularización al amparo de la Ley Nº 27157 modificada por la Ley N°
30830, la inscripción de la modificación y ampliación de declaratoria de
fábrica del predio inscrito en la partida electrónica N° 43952331 del
Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto, se presentó la documentación siguiente:
- Formulario Registral (FOR) N° 1 suscrito por Manuel Francisco
Benavides Romero, en calidad de Gerente General de Viplastic Perú SAC
y por el verificador responsable Ingeniero Civil Roni Francisco Roca
Meneses con firmas certificadas por la notaria de Lima Ljubica Nada
Sekula Delgado el 13/8/2020.
- Memoria descriptiva suscrita por Manuel Francisco Benavides Romero,
en calidad de Gerente General de Viplastic SAC y por el verificador
responsable Ingeniero Civil Roni Francisco Roca Meneses con firmas
certificadas por la notaria de Lima Ljubica Nada Sekula Delgado el
13/8/2020.
2
RESOLUCIÓN No. - 795 -2022-SUNARP-TR-L
-Informe Técnico de Verificación suscrito por el verificador responsable

Ingeniero Civil Roni Francisco Roca Meneses con firma certificada por la
notaria de Lima Ljubica Nada Sekula Delgado el 13/8/2020.
-Copia del Certificado de Inspección Técnica de Seguridad en
Edificaciones Para Establecimientos Objeto de Inspección Clasificados
Con Nivel de Riesgo Alto o Riesgo Muy Alto Según Matriz de Riesgos, N°
00011795-2020, del 2/12/2020, expedido por la Municipalidad Distrital de
Independencia.
-Copia de la Resolución de Subgerencia N° 002599-2020-SGGRD-GDT-
MDI del 2/12/2020 expedida por la Municipalidad Distrital de
Independencia.
- Plano de ubicación y localización (lámina U-01) suscrito por Manuel
Francisco Benavides Romero, en calidad de Gerente General de Viplastic
Perú SAC y por el verificador responsable Ingeniero Civil Roni Francisco Roca
Meneses con firmas certificadas por la notaria de Lima Ljubica Nada Sekula
Delgado el 13/8/2020.
- Planos de distribución del primer piso suscrito por Manuel Francisco
Benavides Romero, en calidad de Gerente General de Viplastic Perú SAC y
por el verificador responsable Ingeniero Civil Roni Francisco Roca Meneses
con firmas certificadas por la notaria de Lima Ljubica Nada Sekula Delgado el
13/8/2020.
- Planos de distribución del segundo piso suscritos por Manuel Francisco
13/8/2020.
- Planos de distribución del tercer piso suscritos por Manuel Francisco
13/8/2020.
- Planos de distribución del cuarto piso suscritos por Manuel Francisco
13/8/2020.
- Declaración Jurada de fecha 28/2/2020 suscrita por verificador responsable
Ingeniero Civil Roni Francisco Roca Meneses con firma certificada por la
notaria de Lima Ljubica Nada Sekula Delgado el 13/8/2020, respecto al
cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios del predio a
regularizar.
- Declaración Jurada de fecha 28/2/2020 suscrita por el verificador
responsable Ingeniero Civil Roni Francisco Roca Meneses con firma
certificada por la notaria de Lima Ljubica Nada Sekula Delgado el 13/8/2020,
3
respecto a que el predio a regularizar no se encuentra comprendido dentro de

las causales de improcedencia que establece la Ley N° 30830.
Con el reingreso del 5/1/2022 se adjuntan los siguientes documentos:
- Escrito de subsanación Anexo 04 del 3/1/2022 suscrito por Manuel
Francisco Benavides Romero, en calidad de Gerente General de Viplastic
Perú SAC y por el verificador responsable Ingeniero Civil Roni Francisco
Roca Meneses con firmas certificadas por la notaria de Lima Ljubica Nada
Sekula Delgado el 4/1/2022.
- Certificado de Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones Para
Establecimientos Objeto de Inspección Clasificados Con Nivel de Riesgo
Alto o Riesgo Muy Alto Según Matriz de Riesgos N° 00011795-2020, del
2/12/2020, expedido por la Municipalidad Distrital de Independencia.
- Resolución de Subgerencia N° 002599-2020-SGGRD-GDT-MDI del
2/12/2020 expedida por la Municipalidad Distrital de Independencia.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima Víctor Ángel
Crisólogo Galván denegó la inscripción, formulando la siguiente
observación:
“Señor(es) :
En relación con dicho Titulo, manifiesto que en el mismo adolece de defecto
subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con
la(s) norm(as) que se cita(n)
DEL REINGRESO DE FECHA 05.11.2022

A fin de subsanar el requerimiento efectuado mediante esquela de
observación de fecha 25.11.2021, se ha adjuntado el original del Certificado
de Inspección Técnica de Seguridad de Edificaciones para Establecimientos
Objeto de Inspección, Clasificados con Nivel de Riesgo Alto o Muy Alto
Según Matriz de Riesgos, expedido por la Municipalidad de Independencia
con fecha 02.12.2020; sin embargo, el referido certificado municipal no
constituye documento idóneo que permita determinar que se trata de la
verificación especializada requerida, ya que el organismo competente para
ello resulta ser el Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción
del Riesgo de Desastres – CENEPRED.
Conforme al artículo 11° del Reglamento de la Ley N° 27157 modificado por
el D.S. N° 008-2019-VIVIENDA, la entidad rectora que podrá acreditar
Verificadores Ad – Hoc para cautelar la seguridad de edificaciones de más
de cinco pisos, los centros y galería comerciales, los campos feriales, los
establecimientos de hospedade, los edificios de concentración masiva de
público es el CENEPRED.
4
Ante ello y no habiéndose adjuntado la documentación requerida en la

esquela de observación anterior, se reitera su contenido en el siguiente
sentido:
“AMPLIACIÓN Y MODIFICACIÓN DE FÁBRICA EN VÍA DE
REGULARIZACIÓN
1.Del expediente de fábrica objeto de regularización, se aprecia que se
pretende la inscripción de una edificación destinada a Industria Liviana, lo
cual podría implicar que se encuentre destinada a concentración masiva de
público, enmarcándose dentro de lo dispuesto en los artículos 9° y 11° del
D.S. 035-2006-VIVIENDA (modificado mediante D.S. 008-2019-VIVIENDA
del 12/02/2019). En dicho sentido, se requiere contar con informe técnico de
verificación ad-hoc del Centro Nacional de Estimación, Prevención y
Reducción de Desastres – CENPRED, debiendo presentar el respectivo
informe técnico ad-hoc, para verificar la procedencia o no de la
regularización de fábrica solicitada, de conformidad con lo dispuesto en la
Primera Disposición Co9mplementaria Final de la Ley 30830. Los informes
deberán indicar que no se contraviene elementos básicos de seguridad a fin
de descartar causales de improcedencia de la regularización; este informe
ad-hoc deberá estar acompañado de declaración jurada de no
improcedencia de la edificación formulada por el verificador ad-hoc.
Se deja constancia, que conforme a los precedentes de observancia
obligatoria aprobados por el Tribunal Registral, en defecto de lo señalado,
puede adjuntarse la constancia de haberse solicitado la citada verificación
ad-hoc, para la inscripción de la carga respectiva; o en defecto de ello,
declaración jurada expresa del verificador responsable, respecto de la no
necesidad de dicho informe, ad-hoc, en cuyo caso, con la inscripción
respectiva, se comunicará a la Jefatura de esta Zona Registral, para que
proceda según sus atribuciones.”
BASE LEGAL: Numeral V del Título Preliminar, artículos 31°,32°, 39° y 40°
del T.U.O del Reglamento General de los Registros Públicos concordante
con el artículo 2011° del Código Civil; Ley 27157; D.S. N° 035-2006-
VIVIENDA y Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La apelante fundamenta el recurso interpuesto señalando, entre otros

argumentos, lo siguiente:
- En respuesta a la esquela primera esquela de observación del 25 de
noviembre del 2021, se adjunta el original del Certificado ITSE N°
00011795-2020 y el original de la Resolución de Subgerencia N° 002599-
2020-SGGRD-GDT-MDI, debido a que el CENEPRED solamente
recepciona solicitudes, más no efectúa inspecciones técnicas de
verificación ad-hoc, debido al vencimiento del convenio de CENEPRED
con INDECI, imposibilidad jurídica y factual de cumplir, no imputable a
nuestra parte.
5
-Cabe señalar que, respecto a la segunda esquela de observación, la

presente apelación se refiere específicamente a la no aceptación de
calificación como instrumentos idóneos para el levantamiento de la
observación del Certificado ITSE N° 00011795-2020 y de la Resolución
de Subgerencia N° 002599-2020-SGGRD-GDT-MDI, emitidos por la
Subgerencia de Gestión del Riesgo de Desastres de la Municipalidad
Distrital de Independencia, que acreditan fehacientemente que nuestro
local cumple con todas las normas y medidas de seguridad de Defensa
Civil.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Ficha N° 93799 que continúa en la partida electrónica N° 43952331

del Registro de Predios de Lima.
En esta ficha se encuentra inscrito el predio ubicado en el N°385 Lote 5
de la Manzana K de la calle San Isidro Bonifás de la Habilitación Industrial
Panamericana Norte del distrito de Independencia, en la provincia y
departamento de Lima.
En el asiento c).- 1.- de la ficha consta inscrita el dominio en favor de
Plastic Perú Sociedad Anónima en mérito a compraventa celebrada con
sus anteriores propietarios Inmobiliaria Panamericana Norte Sociedad
Anónima.
En el asiento B00001 de la partida, está inscrita la jurisdicción del
inmueble, el mismo que se encuentra ubicado en el distrito de
Independencia.
En el asiento B00002 de la partida, está inscrita la numeración del
inmueble, el mismo que se está signado con el N° 385 de la Calle San
Isidro Bonifás.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Elena Rosa Vásquez Torres.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión
a determinar es la siguiente:
- Si corresponde a las instancias registrales exigir que el verificador
responsable haya solicitado el informe técnico de verificación ad hoc
respecto de una edificación, en los supuestos previstos en el artículo 11
del Reglamento de la Ley N° 27157 modificado por el D.S. N° 008-2019-
VIVIENDA.
VI. ANÁLISIS
6
1. En el presente caso, se solicita la inscripción en vía de regularización

al amparo de la Ley Nº 27157, modificada por la Ley 30380 1, de la
modificación y ampliación de declaratoria de fábrica del predio inscrito en
la partida electrónica N° 43952331 del Registro de Predios de Lima.
El registrador deniega la inscripción señalando que, se aprecia que lo que

se pretende inscribir es una edificación destinada a la industria liviana, lo
que podría implicar concentración masiva de público, por lo que se
requiere adjuntar Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc emitido por
CENEPRED, en aplicación al Decreto Supremo N° 008-2019-VIVIENDA
que modificó el artículo 11 del Reglamento de la Ley Nº 27157.
En consecuencia, corresponde a esta Sala determinar si las instancias

registrales deben exigir que el verificador responsable haya solicitado el
Informe Técnico de Verificación Ad Hoc respecto de una edificación, en
los supuestos previstos en el artículo 11 del D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA
modificado por el D.S. N° 008-2019-VIVIENDA.
2. La regularización de edificaciones se encuentra contemplada en el

Título I de la Ley Nº 271572 y en la Sección Primera de su Reglamento,
aprobado mediante Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC3,
posteriormente, recogido en el Texto Único Ordenado aprobado por
Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA4, luego modificado mediante
Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA5.
De conformidad con el artículo 3 de la Ley Nº 27157, los propietarios de

edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su
situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente ley. Este
procedimiento de regularización de edificaciones es un procedimiento
simplificado que no requiere de aprobación municipal ni de ninguna otra
autoridad. Así, requiere la participación de un verificador responsable
(arquitecto o ingeniero), así como la manifestación de voluntad de los
propietarios del predio a través de un formulario registral (FOR), con
certificación notarial de firmas (entre otros requisitos).
3. En cuanto a la vigencia de esta norma de regularización, el Decreto

Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA señaló que regulaba el trámite de
regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del
21/7/1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra,
o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno
y/o la correspondiente independización.
1
Publicada en el diario oficial “El Peruano” el 27/07/2018
2
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 20/7/1999.
3
4
5
7
El artículo 3 de la Ley Nº 27157 fue modificado por la Ley Nº 30830

publicada en el diario oficial “El Peruano” el 27/07/2018, precisándose que
los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016, que
hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra
o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o
reglamento interno, de ser el caso, pueden sanear su situación de acuerdo
al procedimiento establecido en la Ley.
Así, de acuerdo a esta disposición, se extendió el ámbito de aplicación de

la Ley Nº 27157 para edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016,
señalando en su Única Disposición Complementaria Transitoria que los
propietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad al
procedimiento de regularización dispuesto por el artículo 3 respecto a
edificaciones terminadas al 20/7/1999 o dentro del plazo establecido por
la Disposición Complementaria Décimo Cuarta de la Ley Nº 27972, Ley
Orgánica de Municipalidades modificada por la Ley Nº 28437, y en los que
se hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones, demoliciones o
remodelaciones en el mismo predio con posterioridad a dicha fecha,
pueden acogerse a lo dispuesto en la presente Ley.
4. En este procedimiento interviene un verificador responsable que es el

profesional (arquitecto o ingeniero civil colegiado) inscrito en el Índice de
Verificadores a cargo de la SUNARP, quien bajo su responsabilidad
organiza y tramita el expediente de regularización, constata la existencia
y características de la edificación, el cumplimiento de las normas y
parámetros urbanísticos y edificatorios, y confirma que los planos que se
adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la
edificación, de conformidad con el artículo 9 del T.U.O del Reglamento de
la Ley 27157.6
Es función del verificador entonces, el dar fe de que efectivamente a la

fecha señalada en el FOR se ha efectuado la edificación, modificación,
ampliación o demolición, y los demás actos a regularizar.
En tal sentido, el verificador responsable es el principal actor de la

regularización, porque no se requiere la intervención de la autoridad
6
Artículo 9.- Funciones del Verificador Responsable
9.1 El Verificador Responsable del trámite de regularización organiza la documentación que se
acompaña al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el Informe Técnico de Verificación y declara
que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando constancia de
las observaciones que formula.
9.2 Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera, el Verificador
Responsable comunicará a la entidad rectora correspondiente que se requiere de un Informe
Técnico de Verificación Ad Hoc, y cancelará los derechos que esta verificación especializada
requiera, con base en las tarifas que se señalen para el efecto en la resolución ministerial a la que
se refiere la Tercera Disposición Transitoria del presente Reglamento. Las constancias del
cumplimiento de este trámite y de su pago, se anotarán en el formulario del Informe Técnico de
verificación.
9.3 A efectos de la actualización registral, el Verificador Responsable verifica que el predio cumpla
con las condiciones y los requisitos establecidos en el Reglamento de Licencias de Habilitación
Urbana y Licencias de Edificación, suscribiendo el Formulario correspondiente.
8
municipal competente. Por ende, es el profesional responsable que

verifica las edificaciones, modificaciones, ampliaciones, remodelaciones o
demoliciones existentes al 31/12/20167; caso contrario, supondría el
incumplimiento de su función de certificar la concordancia de la realidad
física y la información contenida en el título presentado.
5. Como se advierte, existe un régimen de responsabilidades que recae

en la esfera del verificador, que es coherente con la función que este
ejerce, y que se centra en la evaluación técnica de la edificación la cual
efectuará en forma personal y directa, apreciando sensorialmente las
características físicas y demás circunstancias de la misma. Por el
contrario, tanto las instancias registrales como el área técnica de la
SUNARP realizan una evaluación meramente documental y no presencial
de la edificación y sus particularidades. El examen registral y catastral de
la Sunarp no es personal, directo e inmediato, sino impersonal (a través
de lo declarado por el verificador), indirecto (a través de documentos
técnicos y no sensorialmente) y mediato (a través de la realidad
documental, y no de la realidad física).
Por ello, el verificador que sí hace labor de campo, tiene una idea cabal
de la edificación, de sus circunstancias y de la implicancia de la normativa
urbanística y edificatoria sobre la misma. En una perspectiva lógica, ese
conocimiento, completo y directo, no puede ser cuestionado a través de
la idea meramente referencial y documental que de la edificación se
forman las instancias registrales.
6. El artículo 24 del Reglamento de la Ley Nº 27157 (Texto Único

Ordenado aprobado por Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA),
establece que el documento que da mérito a la inscripción de la
regularización es el FOR (o Formulario Registral) aprobado por la
SUNARP, el cual constituye título registral, cuando está debidamente
llenado, firmado y acompañado de la documentación que sustenta el
derecho, acto o contrato que se desea registrar.
El artículo 25 de la citada norma, enumera los documentos que se

acompañan al FOR, entre los que se encuentran:
- Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta,

donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de
saneamiento de titulación, de ser el caso (literal a).
- Declaración jurada del verificador responsable, adjunto o inserto en su
Informe de Verificación, señalando bajo su responsabilidad, que la
edificación materia de regularización cumple los parámetros urbanísticos y
edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o de
lo contrario consigna las observaciones a que hubiere lugar, en la forma que
se establece en el artículo 13 del presente reglamento (literal b)8.
7
Conforme al ámbito de aplicación modificado por la Ley Nº 30830.
8
Literal modificado por el artículo 1 del Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA, publicado el
12/2/2019.
9
- Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas

en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en
forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de
un terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas, se
desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala
mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas (literal c).
- Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la
menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los
ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets,
despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria
descriptiva del FOR (literal d).
- Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de
haber solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente (literal e).
Además, conforme al artículo 129 del Reglamento de la Ley N° 27157,

debe también adjuntarse declaración jurada emitida por el verificador
común, y en su caso del ad hoc, en el sentido que la edificación no se
encuentra incursa dentro de las causales de improcedencia a que se
refiere la Ley N° 30830.
7. El numeral 7.2 del Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, Texto

Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, señala que, de
acuerdo a sus funciones, el verificador tendrá la clase de verificador
responsable y/o verificador Ad-Hoc.
En cuanto a las funciones del verificador responsable, el artículo 9 señala

que este será quien organice la documentación que se acompaña al FOR
y, bajo su responsabilidad, emitirá el informe técnico de verificación,
declarando que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad
física existente, dejando constancia de las observaciones que formula.
Asimismo, dispone que cuando la naturaleza de la edificación en proceso

de regularización lo requiera, comunicará a la entidad rectora
correspondiente que se requiere de un Informe Técnico de Verificación Ad
Hoc, y cancelará los derechos que esta verificación especializada
requiriera, con base en las tarifas que se señalen para el efecto en la
resolución ministerial a la que se refiere la Tercera Disposición
Transitoria10 del citado reglamento.
8. Asimismo, el numeral 11.1 del artículo 11 del Decreto Supremo Nº 035-

2006-VIVIENDA, modificado por el Decreto Supremo N° 008-2019-
VIVIENDA establece que:
9
De acuerdo al Párrafo incorporado por el Artículo 1 del Decreto Supremo N° 008-2019-VIVIENDA,
publicado el 12 de febrero del 2019.
10
Tercera.- Fijación de derechos por servicios de delegados
El Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construcción, en un plazo de treinta (30)
días hábiles a partir de la publicación del presente Reglamento, fijará, mediante resolución
ministerial, los derechos por los servicios de los delegados del CAP y del CIP ante las Comisiones
Técnicas Calificadora de Proyectos y Supervisora de Obra, así como de las entidades normativas
que deben acreditar verificadores y delegados ad hoc, de conformidad con lo previsto en los
numerales 9.2 y 62.3, respectivamente, del presente Reglamento.
10
“11.1 Las entidades rectoras que podrán acreditar Verificadores Ad

Hoc son: el Ministerio de Cultura, para la preservación y conservación de
bienes inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural
de la Nación, declarada por dicho Ministerio; el Servicio Nacional de
Áreas Naturales Protegidas por el Estado - SERNANP, para los efectos
de la preservación y conservación de las áreas naturales protegidas; el
Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo
de Desastres - CENEPRED, para cautelar la seguridad de edificaciones
de más de cinco pisos, los centros y galerías comerciales, los campos
feriales, los establecimientos de hospedaje, los edificios de concentración
masiva de público; y el Ministerio de Defensa en las zonas de frontera y
otras sometidas a su competencia conforme a ley.
No requieren pronunciamiento del CENEPRED, las edificaciones de
vivienda de seis pisos en las cuales el quinto y sexto piso constituyan
unidades inmobiliarias tipo dúplex, siempre que la circulación común sea
sólo hasta el quinto piso”. (El resaltado es nuestro).
Como se aprecia, la modificación se realizó para actualizar las entidades

que acreditan a los verificadores Ad Hoc, teniendo en cuenta las funciones
y competencias sobre las materias previstas en la norma, siendo que en
el caso de la seguridad de las edificaciones de más de cinco pisos, los
centros y galerías comerciales, los campos feriales, los establecimientos
de hospedaje, los edificios de concentración masiva de público, cuya
competencia era del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú
(CGBVP) y el Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI), ahora las
asume el Centro Nacional de Estimación Prevención y Reducción del
Riesgo de Desastres (CENEPRED); manteniéndose inalterable la
redacción del artículo 9.211 del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157
que faculta al verificador la posibilidad de comunicar a la entidad rectora
correspondiente que se requiere de un Informe Técnico de Verificación
Ad Hoc, si la naturaleza de la edificación en proceso de regularización así
lo requiere, asumiendo la responsabilidad por el incumplimiento de tal
disposición.
En tal sentido, forma parte de la labor del verificador responsable

comunicar a la entidad rectora que se requiere un Informe Técnico de
Verificación Ad Hoc, cuando la naturaleza de la edificación en proceso de
regularización lo requiera, asumiendo la responsabilidad por el
incumplimiento de tal disposición.
11
Artículo 9.- Funciones del Verificador Responsable
(…)
9.2 Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera, el Verificador
Responsable comunicará a la entidad rectora correspondiente que se requiere de un Informe
Técnico de Verificación Ad Hoc, y cancelará los derechos que esta verificación especializada
requiera, con base en las tarifas que se señalen para el efecto en la resolución ministerial a la que
se refiere la Tercera Disposición Transitoria del presente Reglamento. Las constancias del
cumplimiento de este trámite y de su pago, se anotarán en el formulario del Informe Técnico de
verificación.
11
9. Al respecto, en el CCXXXV Pleno del Tribunal Registral, modalidad

semipresencial, realizada los días 14 y 15 de diciembre de 2020, se aprobó
el siguiente precedente de observancia obligatoria publicado en el diario
oficial “El Peruano” el 25 de diciembre del mismo año:
PERTINENCIA DE VERIFICACIÓN AD HOC

“No corresponde a las instancias registrales exigir el informe técnico de
verificación ad hoc respecto de una edificación, en los supuestos previstos
en el artículo 11 del Reglamento de la Ley 27157, modificado por el Decreto
Supremo 008-2019-VIVIENDA, por cuanto dicho procedimiento resulta de
competencia y responsabilidad exclusiva del verificador.
Cuando resulte evidente que se requería de informe de verificador ad hoc,
las instancias registrales no formularán denegatoria por esta omisión, pero
comunicarán dicha circunstancia a la Jefatura Zonal respectiva para que
actúe de acuerdo a sus atribuciones.
La misma regla se aplicará en caso que las instancias registrales
consideren que existen incumplimientos de la normativa urbanística o
edificatoria que no se han consignado como observaciones”.
Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 067-2020-SUNARP-TR-A del
24 de enero de 2020, Nº 226-2020-SUNARP-TR-L del 15 de junio del 2020
y Nº 512-2020-SUNARP- TR-T del 2 de noviembre del 2020.
Los fundamentos para la aprobación del citado precedente fueron los siguientes:
“(…)
- En cuanto a la acreditación del verificador ad hoc, al momento de
inscribirse la regularización, en el vigésimo precedente de observancia
obligatoria aprobado en el 10° Pleno del Tribunal Registral12 realizado el 8
y 9 de abril del 2005, se señaló lo siguiente:
Intervención de verificadores ad hoc
Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de
solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos
previstos en el artículo 11 del Reglamento de la Ley Nº 27157. Sin
embargo, el registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la
comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los
que, de la partida registral o del título presentado, se evidencie la existencia
de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo.
-Del tenor del criterio jurisprudencial antes expuesto, se estableció la
posibilidad que las instancias registrales puedan cuestionar el actuar del
verificador responsable exigiendo la participación del verificador ad hoc;
sin embargo, el citado precedente fue dejado sin efecto en el 69º Pleno del
Tribunal Registral realizado el 17.12.2010, habiéndose adoptado el
siguiente acuerdo:
Alcances del segundo párrafo del artículo 50L del RIRP
En la regularización de fábrica al amparo de la Ley 27157, el verificador
responsable reemplaza a la municipalidad en la verificación de la
adecuación de la edificación a la normativa urbanística y edificatoria, razón
por la que no puede ser objeto de observación las discrepancias entre el
informe y el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios o la
12
12
omisión de consignar alguna trasgresión y demás aspectos técnicos, por

cuanto estos aspectos son de exclusiva responsabilidad del verificador.
-Si bien el acuerdo interpretó el artículo 50L del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios derogado, lo importante es que se
señaló que la Ley 27157 y su reglamento han reconocido que la evaluación
de los documentos técnicos en el procedimiento de regularización
corresponde única y exclusivamente al verificador, respondiendo por la
veracidad del informe que emite y por la correspondencia entre los planos
y la realidad física del predio, y asumiendo responsabilidad respecto a la
veracidad de la información técnica que verifica así como su conformidad
con las normas técnicas y urbanas correspondientes [artículo 2 de la Ley
27333].
(…)
-Además, si bien el verificador es un ingeniero civil o arquitecto que ejerce
su profesión de manera independiente; sin embargo, en este caso, asume
una labor de colaboración con un órgano estatal, que en virtud a su título
profesional le delega la función pública de verificar la realidad de
determinados aspectos técnicos de su competencia. Se trata pues, de un
profesional liberal que ejerce función pública por delegación.
-Por consiguiente, las instancias registrales no podrán formular
observaciones en busca de suplir defectos o deficiencias respecto a la
labor realizada por dicho profesional dentro del procedimiento de
regularización de fábrica, quien asume plena responsabilidad por el
contenido de sus declaraciones, existiendo para los casos donde existan
irregularidades el respectivo procedimiento sancionador. Acuerdo que se
encuentra plenamente vigente, por cuanto la facultad del verificador
responsable de solicitar los informes técnicos de verificación ad hoc
cuando considere pertinente se mantiene en las normas.
-En tal sentido, en sede registral no resulta cuestionable la actuación del
verificador responsable dentro del procedimiento de regularización de
fábrica en virtud de lo establecido en la Ley 27157.
(…)
-De esta manera, siendo facultad del verificador responsable solicitar los
informes de verificación ad hoc cuando lo considere pertinente, resulta
innecesaria la presentación de dichos informes, mucho más si la falta de
dichos informes técnicos no impide la regularización de la edificación al
amparo de la Ley N° 27157.
-(…) la declaración expresa a la que se contrae el numeral e) del artículo
25 del Reglamento de la Ley N° 27157, esta debe entenderse como la
declaración específica que realiza el verificador respecto la pertinencia o
no de la presentación de informe técnico elaborado por un verificador ad
hoc. El análisis de esta norma, debe efectuarse bajo parámetros de
razonabilidad y proporcionalidad a fin de no llegar a conclusiones injustas.
Llevar al paroxismo esa norma podría significar que, pese a que el
verificador ha establecido de manera inequívoca que efectivamente no es
necesario la presentación de un informe ad hoc, las instancias registrales
ignoren estas declaraciones y opten por realizar una aplicación e
interpretación parcializada e injusta del dispositivo legal, lo que ocasionaría
que requieran al interesado con la inscripción de la regularización de
fábrica requisitos que efectivamente la norma no ha regulado o previsto
taxativamente. No debemos perder de vista que la declaración que realiza
el verificador está orientada a revelar su voluntad a un destinatario
13
determinado [entidades que acreditan a los verificadores ad hoc y no al

registro], en forma directa e inmediata; en uno u otro caso, lo verificable
por el área registral es la trascendencia de la indubitabilidad del sentido y
alcances registrales de la manifestación que realiza el verificador en la
declaración.
(…)”.
En consecuencia, las instancias registrales no pueden formular

observaciones respecto a la labor realizada por dicho profesional dentro
del procedimiento de regularización de fábrica, quien asume plena
responsabilidad por el contenido de sus declaraciones.
10. En el caso bajo análisis, se aprecia que, tanto en el ítem 3.3

(constatación del cumplimiento de parámetros urbanísticos y edificatorios)
del informe técnico de verificación, como en el ítem 3.4 (constatación del
cumplimiento de la norma de edificación), el verificador responsable
Ingeniero Civil Roni Francisco Roca Meneses, ha marcado en ambos
rubros el recuadro “SIN OBSERVACIONES”13.
Entonces, conforme a lo declarado por el verificador, a la fecha de la

declaratoria de la fábrica materia de regularización, la edificación cumplió
con las normas de edificación vigentes en dicha oportunidad y por tanto
no se evidencia que el verificador considerara la necesidad de requerir
informe técnico de verificación Ad Hoc de CENEPRED.
Asimismo, en el título venido en apelación, consta la declaración jurada

formulada por el verificador responsable Ingeniero Civil Roni Francisco
Roca Meneses, manifestando de manera clara e indubitable y bajo
responsabilidad, que la edificación materia de regularización no se
encuentra incurso dentro de alguna de las causales de improcedencia
prevista en la Primera Disposición Complementaria Final de la ley N°
3083014
13
Artículo 13.- Observaciones
13.1 Cuando el Verificador Responsable constata la existencia de discrepancias, entre el área real
del terreno, sus linderos y/o medidas perimétricas, con los que figuran en la partida registral del
predio; así como transgresiones a la normativa urbanística o de edificación, las hará constar en el
Informe Técnico de Verificación como observaciones. (…).
14
La Primera Disposición Complementaria Final de la Ley Nº 30830 regula la improcedencia de la
regularización en los siguientes términos:
“No puede aplicarse el procedimiento de regularización establecido en la presente ley para las
edificaciones levantadas en zonas arqueológicas, zonas de protección ecológica, zonas de riesgo
para la salud e integridad física, riberas de ríos, lagos o mares, así como en edificaciones en las
que resulte evidente la contravención a los elementos básicos de seguridad, lo cual ponga
en riesgo la vida humana”.
En atención a ello, el D.S. Nº 008-2019-VIVIENDA estableció la responsabilidad de los
verificadores en el procedimiento de regularización, para evitar que aquellas edificaciones que se
enmarcan en los supuestos establecidos en la citada Primera Disposición Complementaria Final
de la Ley Nº 30830 puedan inscribirse en los Registros Públicos, previendo al efecto la
presentación de una declaración jurada por parte del verificador en la que indique que el predio
materia de regularización no se encuentra en los supuestos de improcedencia, incorporando así
el último párrafo del artículo 12 del TUO del Reglamento de Ley Nº 27157:
“El Verificador Responsable, así como el Verificador Ad Hoc adjuntan a sus Informes Técnicos de
Verificación respectivos, una declaración jurada con firma certificada por notario, en la que
14
De igual modo, consta en el título alzado, la declaración jurada

presentada, en el sentido que el verificador responsable Ingeniero Civil
Roni Francisco Roca Meneses, manifiesta que la edificación materia de
regularización cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios
reglamentarios correspondientes a la fecha de finalización de la obra.
En tal sentido, la declaración del verificador responsable de la

regularización de la fábrica submateria pone de manifiesto que ha
cumplido con llevar a cabo los procedimientos previstos para tal fin,
actuando en cumplimiento de sus funciones. Por lo tanto, en sede registral
no resulta cuestionable la actuación del verificador responsable dentro del
procedimiento de regularización de fábrica en virtud de lo establecido en
la Ley Nº 27157.
Igualmente corresponde ameritar el Certificado de Inspección Técnica de

Seguridad en Edificaciones Para Establecimientos Objeto de Inspección
Clasificados Con Nivel de Riesgo Alto o Riesgo Muy Alto Según Matriz de
Riesgos, N° 00011795-2020 y la Resolución de Subgerencia N° 002599-
2020-SGGRD-GDT-MDI, ambos expedidos por la Municipalidad Distrital
de Independencia el 2/12/2020 que conforman el título venido en alzada;
dado que, si bien la norma da competencia al CENEPRED para la emisión
del informe técnico de verificación ad hoc, en estos se indica que el
establecimiento donde se ubica el predio sub materia, cumple con las
condiciones de Seguridad e Edificaciones previa al inicio de sus
actividades.
11. De otro lado, debe considerarse que la competencia para determinar
si se requiere de un Informe Técnico de Verificación Ad Hoc, la tiene el
verificador responsable y no las instancias registrales, por la elemental
razón que es dicho profesional quien ha evaluado in situ la naturaleza de
la edificación.
En el supuesto que el verificador responsable considere que dichos

informes de verificadores ad hoc son necesarios y lo consigna así en su
Informe Técnico (lo cual no se da en el presente caso), el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios prevé en el segundo párrafo del
artículo 79 que: “Cuando se encuentre pendiente la emisión del informe
de verificación ad hoc se extenderá, en el rubro de cargas y gravámenes,
una anotación en la que se deje constancia de tal circunstancia, la que se
cancelará con la presentación de dicho informe ante el Registro.”
consigna expresamente que el predio materia de regularización no se encuentra comprendido

dentro de los supuestos de improcedencia que establece la Primera Disposición Complementaria
Final de la Ley Nº 30830. El Verificador Responsable y el Verificador Ad Hoc asumen la
responsabilidad exclusiva por la veracidad del contenido de dicha declaración jurada; los
Registradores Públicos no pueden exigir, bajo responsabilidad, otros requisitos para acreditar
dicha circunstancia”.
15
En este caso, no corresponde a las instancias registrales exigir la

presentación del informe técnico de verificación del CENEPRED o de
quien se encuentre encargado de sus funciones, pues el verificador
responsable que autoriza los instrumentos de regularización de
declaratoria de fábrica no ha consignado en su informe técnico ni en sus
declaraciones juradas que se encuentre pendiente la emisión de informe
técnico de verificación Ad-Hoc.
En similar sentido, se pronunció esta instancia en las Resoluciones

Nº 067-2020-SUNARP-TR-A del 24/1/2020, Nº 090-2020-SUNARP-TR-L
del 10/1/2020, Nº 1378-2020-SUNARP-TR-L del 13/8/2020, Nº 087-2021-
SUNARP-TR del 29/4/2021, Nº1176-2021-SUNARP-TR del 27/7/2021, N°
2101-2021-SUNARP-TR, del 15/10/2021, 2492-2021-SUNARP-TR del
15/11/2021, N° 493-2022-SUNARP-TR del 11/2/2022 entre otras.
Por estas razones, se procede a revocar la observación formulada por

el registrador.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por el registrador público del

Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento, y
proceder a su inscripción, previo pago de los derechos registrales
respectivos, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la
presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES

Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral
ROCÍO ZULEMA PEÑA FUENTES
Vocal (s) del Tribunal Registral
Tribunal/Resoluciones2022/3087468-2021
M.Suárez

795 2022 Sunarp TR

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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 795 -2022-SUNARP-TR

APELANTE : FLOR DE MARÍA CASTILLO GARCÍA

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita en vía de

-Informe Técnico de Verificación suscrito por el verificador responsable

respecto a que el predio a regularizar no se encuentra comprendido dentro de

DEL REINGRESO DE FECHA 05.11.2022

Ante ello y no habiéndose adjuntado la documentación requerida en la

La apelante fundamenta el recurso interpuesto señalando, entre otros

-Cabe señalar que, respecto a la segunda esquela de observación, la

Ficha N° 93799 que continúa en la partida electrónica N° 43952331

Interviene como ponente la vocal Elena Rosa Vásquez Torres.

1. En el presente caso, se solicita la inscripción en vía de regularización

El registrador deniega la inscripción señalando que, se aprecia que lo que

En consecuencia, corresponde a esta Sala determinar si las instancias

2. La regularización de edificaciones se encuentra contemplada en el

De conformidad con el artículo 3 de la Ley Nº 27157, los propietarios de

3. En cuanto a la vigencia de esta norma de regularización, el Decreto

El artículo 3 de la Ley Nº 27157 fue modificado por la Ley Nº 30830

Así, de acuerdo a esta disposición, se extendió el ámbito de aplicación de

4. En este procedimiento interviene un verificador responsable que es el

Es función del verificador entonces, el dar fe de que efectivamente a la

En tal sentido, el verificador responsable es el principal actor de la

municipal competente. Por ende, es el profesional responsable que

5. Como se advierte, existe un régimen de responsabilidades que recae

6. El artículo 24 del Reglamento de la Ley Nº 27157 (Texto Único

El artículo 25 de la citada norma, enumera los documentos que se

- Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta,

- Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas

Además, conforme al artículo 129 del Reglamento de la Ley N° 27157,

7. El numeral 7.2 del Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, Texto

En cuanto a las funciones del verificador responsable, el artículo 9 señala

Asimismo, dispone que cuando la naturaleza de la edificación en proceso

8. Asimismo, el numeral 11.1 del artículo 11 del Decreto Supremo Nº 035-

“11.1 Las entidades rectoras que podrán acreditar Verificadores Ad

Como se aprecia, la modificación se realizó para actualizar las entidades

En tal sentido, forma parte de la labor del verificador responsable

9. Al respecto, en el CCXXXV Pleno del Tribunal Registral, modalidad

PERTINENCIA DE VERIFICACIÓN AD HOC

omisión de consignar alguna trasgresión y demás aspectos técnicos, por

determinado [entidades que acreditan a los verificadores ad hoc y no al

En consecuencia, las instancias registrales no pueden formular

10. En el caso bajo análisis, se aprecia que, tanto en el ítem 3.3

Entonces, conforme a lo declarado por el verificador, a la fecha de la

Asimismo, en el título venido en apelación, consta la declaración jurada

De igual modo, consta en el título alzado, la declaración jurada

En tal sentido, la declaración del verificador responsable de la

Igualmente corresponde ameritar el Certificado de Inspección Técnica de

En el supuesto que el verificador responsable considere que dichos

consigna expresamente que el predio materia de regularización no se encuentra comprendido

En este caso, no corresponde a las instancias registrales exigir la

En similar sentido, se pronunció esta instancia en las Resoluciones

Por estas razones, se procede a revocar la observación formulada por

Estando a lo acordado por unanimidad;

REVOCAR la observación formulada por el registrador público del

ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES

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