Aprobación de ampliaciones de fábrica que alteren volumetría o aspecto exterior

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 3013 -2022-SUNARP-TR

Lima, 02 de agosto de 2022
APELANTE : ANDRÉS EDUARDO MANRIQUE GONZALES.

TÍTULO : N° 3610129 del 22/12/2021.
RECURSO : H.T.D. N° 011568 del 21/3/2022.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Demolición total y declaratoria de fábrica.
SUMILLA :
APROBACIÓN DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS EN LAS AMPLIACIONES DE

FÁBRICA.
En las ampliaciones de fábrica que importen una alteración de la volumetría, del aspecto
exterior de la sección exclusiva y del inmueble matriz, de acuerdo al segundo párrafo
del artículo 133 del Reglamento de la Ley Nº 27157, se debe contar con la aprobación
de la Junta de Propietarios.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, en vía de

regularización, al amparo de la Ley Nº 27157 y modificada por Ley N°
30830, la inscripción de la demolición total y declaratoria de fábrica
respecto del predio inscrito en la partida electrónica N° 47109639 del
Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto se presenta -entre otros- la siguiente documentación:
- Formulario Registral N° 1 – Ley N° 27157 suscrito por verificador

arquitecta María Esther Ríos Figueroa Vda. de Chambers y por el
propietario Jorge Valenzuela Conde, con firmas certificadas por el notario
de Lima Roy Párraga Cordero, el 20/12/2021.
- Informe técnico de verificación suscrito por verificador arquitecta María
Esther Ríos Figueroa Vda. de Chambers, con firma certificada por el
notario de Lima Roy Párraga Cordero, el 20/12/2021.
- Declaración jurada relativa a la Primera Disposición Complementaria
Final de la Ley N° 30830 suscrita por verificador arquitecta María Esther
Ríos Figueroa Vda. de Chambers, con firma certificada por el notario de
Lima Roy Párraga Cordero, el 20/12/2021.
2
- Declaración jurada suscrita por verificador arquitecta María Esther Ríos

Figueroa Vda. de Chambers, con firma certificada por el notario de Lima
Roy Párraga Cordero, el 20/12/2021.
- Plano de localización y ubicación (lámina U) suscrito por verificador
arquitecta María Esther Ríos Figueroa Vda. de Chambers, con firma
certificada por el notario de Lima Roy Párraga Cordero, el 20/12/2021.
- Plano de arquitectura distribución (lámina D-01) suscrito por verificador
Con el reingreso del 15/2/2022 se adjuntaron los siguientes documentos:
- Anexo N° 4 – Ley N° 27157 suscrito por verificador arquitecta María

Esther Ríos Figueroa Vda. de Chambers, con firma certificada por el
notario de Lima Roy Párraga Cordero, el 10/2/2022.
- Acta de matrimonio de Jorge Valenzuela Conde y Rosa Elvira Saldaña
Torres expedido por el certificador de la Jefatura Regional de Lima Reniec
Artemio Santiago Minaya Ramos, el 7/2/2022.
- Documento ratificatorio suscrito por Rosa Elvira Saldaña Torres, con
firma certificada por el notario de Lima Roy Párraga Cordero, el 10/2/2022.
Con el reingreso del 15/3/2022 se adjuntaron los siguientes documentos:
- Anexo N° 4 – Ley N° 27157 suscrito por verificador arquitecta María

Esther Ríos Figueroa Vda. de Chambers, Jorge Valenzuela Conde y Rosa
Elvira Saldaña Torres, con firmas certificadas por el notario de Lima Roy
Párraga Cordero, el 14/3/2022.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima, Víctor Crisólogo

Galván, observó el título en los siguientes términos:
“Señor(es):
En relación al reingreso de fecha 15-03-2022, manifiesto que el mismo
adolece de defecto subsanable en el extremo que a continuación se
indica;
DEMOLICIÓN TOTAL, DECLARATORIA DE FÁBRICA Y CARGA
TÉCNICA:
1. Reingresado el presente título, se tiene que se declara que la
demolición total no comprende los muros medianeros y que la sola
existencia de éstos no conlleva a la constitución del régimen de propiedad
3
exclusiva y común. Al respecto, revisado el Plano de Distribución

presentado, se advierte graficado un muro delimitatorio respecto al predio
materia de regularización, que reduciría el ámbito gráfico del mismo
(perímetros, área y medidas); verificándose además vacíos de 0.36 ml.,
por el lado derecho y 0.17 ml., por el lado izquierdo del predio, no
concordante; en cuyo caso, se deberá sanear las áreas y linderos
conforme a la normatividad vigente.
2. Sin perjuicio a lo antes señalado, no resulta correcto sostener que las
paredes medianeras no generan las coexistencia de áreas comunes, pues
conforme lo establece el artículo 994 del Código Civil: “las paredes, cercos
o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no
se pruebe lo contrario”; y siendo además que, los actos materia de
rogatoria alteran el diseño inicial y arquitectónico de la edificación que
podría afectar a los departamentos colindantes, resulta prudente obtener
la aprobación de los demás propietarios y regularizar el Reglamento
Interno con las formalidades establecidas en la Ley N° 27157 y su
reglamento.
*La subsanación deberá realizarse mediante Anexo N° 4. suscrita por el Verificador
Responsable y Propietario(s) del inmueble, con la debida certificación notarial de firmas.
*Asimismo, los datos que obren en los documentos que se adjunten deberán ser
concordantes entres sí, y deberán adecuarse al antecedente registral de acuerdo con la
Resolución N° 922-2008-SUNARP-TR-L de fecha 12/09/2008.
*Todos los documentos reingresados vía, subsanación se deben presentar en original y
dos copias de conformidad con el Art. 29 y 31 del D.S.N° 035-2006-VIVIENDA.
Base Legal: Núm. III, V, Tít. Prelim., Art. 31, 32, 33 literal C.3) del Reglamento General
de los Registros Públicos, Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
aprobado por Resolución N° 097-2013- SUNARP/SN, Art. 2011 C.C. Ley N° 27333, Ley
N° 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta su recurso en los siguientes términos:
- Respecto a la primera observación, se debe señalar que no son vacíos

lo que se representa en el plano de distribución, sino, como bien está
indicado en dicho plano, son los muros medianeros graficados hasta el
límite de la propiedad. No es materia de solicitud el saneamiento de áreas
y linderos del predio porque están de acuerdo al título archivado. Además,
es preciso señalar que esta observación no fue realizada en la anterior
esquela de observación de fecha 11/03/2022.
- Para mayor comprensión, se cita el artículo 996 del Código Civil, sobre
el uso de pared medianera: “Todo colindante puede colocar tirantes y
vigas en la pared medianera, y servirse de esta sin deteriorarla, pero no
puede abrir en ella ventanas a claraboyas”. Esto es, el propietario de la
parte de la medianería que está en su terreno, está facultado para servirse
de ella.
- Respecto a la segunda observación, se sostiene que la existencia de

una pared medianera no constituye elemento suficiente que por sí solo
pueda sustentar un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
4
No pueden acogerse a dicho régimen las edificaciones que carecen de

áreas comunes, como en el presente caso.
- La jurisprudencia sobre medianería fundamenta lo señalado en el

numeral 3, que a continuación se señala:
* Resolución N° 2970-2014-SUNARP-TR-L de fecha 28 de diciembre de

2017
Sumilla: No pueden acogerse al régimen de independización y
copropiedad las edificaciones que carecen de áreas comunes. La
existencia de una pared medianera no constituye elemento que por sí solo
pueda sustentar la constitución de dicho régimen.
* Resolución N° 1139-2021-SUNARP-TR de fecha 23 de julio de 2021

Sumilla: No pueden acogerse al régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común las edificaciones que carecen de áreas comunes. La
existencia de una pared medianera no constituye elemento suficiente que
por sí solo pueda sustentar la constitución de dicho régimen.
* Resolución N° 551-2022-SUNARP-TR de fecha 14 de febrero de 2022

Sumilla: La existencia de una pared medianera no constituye impedimento
para que los predios separados por ese elemento puedan independizarse
por subdivisión mediante procedimiento de regularización previsto para la
Ley N° 27157.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Tomo 1639 foja 357 que continúa en la partida electrónica N°

47109639 del Registro de Predios de Lima.
En la foja 357 del tomo 1639, que continúa en la partida electrónica N°

47109639 del Registro de Predios de Lima, se encuentra inscrito el
departamento interior de bajos N° 4 con entrada por el pasaje común 1949
de Francisco Lazo, distrito de Lince, provincia y departamento de Lima,
con un área de 72.35 m2; cuyo dominio consta inscrito a favor de Jorge
Valenzuela Conde, conforme al asiento C00001 de la citada partida.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:
- Las ampliaciones de fábrica que importen una alteración de la

volumetría, del aspecto exterior de la sección exclusiva y del inmueble
matriz, ¿deben contar con la aprobación de la junta de propietarios?
5
VI. ANÁLISIS
1. La regularización de edificaciones se encuentra contemplada en el

Título I de la Ley Nº 271571 y en la Sección Primera de su Reglamento,
aprobado mediante Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC2,
posteriormente, recogido en el Texto Único Ordenado aprobado por
Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA3, luego modificado mediante
Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA4.
De conformidad con el artículo 3 de la Ley Nº 27157, los propietarios de

edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su
situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente ley. Este
procedimiento de regularización de edificaciones es un procedimiento
simplificado que no requiere de aprobación municipal ni de ninguna otra
autoridad. Así, requiere la participación de un verificador responsable
(arquitecto o ingeniero), así como la manifestación de voluntad de los
propietarios del predio a través de un formulario registral (FOR), con
certificación notarial de firmas (entre otros requisitos).
2. En cuanto a la vigencia de esta norma de regularización, el Decreto

Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA señaló que regulaba el trámite de
regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del
21/7/1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra,
o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno
y/o la correspondiente independización.
El artículo 3 de la Ley Nº 27157 fue modificado por la Ley Nº 30830

publicada en el diario oficial “El Peruano” el 27/7/2018, precisándose que
los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016, que
hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra
o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o
reglamento interno, de ser el caso, pueden sanear su situación de acuerdo
al procedimiento establecido en la Ley.
Así, de acuerdo a esta disposición, se extendió el ámbito de aplicación de

la Ley Nº 27157 para edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016,
señalando en su Única Disposición Complementaria Transitoria que los
propietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad al
procedimiento de regularización dispuesto por el artículo 3 respecto a
edificaciones terminadas al 20/7/1999 o dentro del plazo establecido por
la Disposición Complementaria Décimo Cuarta de la Ley Nº 27972, Ley
Orgánica de Municipalidades modificada por la Ley Nº 28437, y en los que
1 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 20/7/1999.

6
se hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones, demoliciones o

remodelaciones en el mismo predio con posterioridad a dicha fecha,
pueden acogerse a lo dispuesto en la presente Ley.
3. El artículo 24 del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157 establece

que el documento que da mérito a la inscripción de la regularización es el
FOR (o Formulario Registral) aprobado por la SUNARP, el cual constituye
título registral, cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado
de la documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que se
desea registrar.
El artículo 25 de la citada norma, enumera los documentos que se

acompañan al FOR, entre los que se encuentran:
- Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta,

donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de
saneamiento de titulación, de ser el caso (literal a).
- Declaración jurada del verificador responsable, adjunto o inserto en su
Informe de Verificación, señalando bajo su responsabilidad, que la
edificación materia de regularización cumple los parámetros urbanísticos y
edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o de
lo contrario consigna las observaciones a que hubiere lugar, en la forma que
se establece en el artículo 13 del presente reglamento (literal b)5.
- Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas
en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en
forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de
un terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas, se
desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala
mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas (literal c).
- Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la
menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los
ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets,
despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria
descriptiva del FOR (literal d).
- Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de haber
solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente (literal e).
4. Asimismo, el artículo 786 del Reglamento de Inscripciones del Registro

de Predios (RIRP) prescribe lo siguiente:
“Artículo 78.- Inscripción de la declaratoria de fábrica o demolición:

La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su demolición total o parcial,
su ampliación, su modificación o remodelación, se inscribirá en mérito a alguno de
los siguientes documentos:
a) Formulario Único de Edificaciones (FUE), a que se refiere la Ley Nº 29090.
5 Literal modificado por el artículo 1 del Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA, publicado el

12/2/2019.
6
Artículo modificado por el artículo 1 de la Resolución del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos N° 068-2021-SUNARP/SN, publicado el 23/6/2021.
7
b) Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el Formulario Único de

Edificaciones (FUE) o los documentos exigidos según la normativa aplicable al caso
en concreto;
c) Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos, en el caso de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley Nº
27157.
d) Otros señalados en las normas especiales.
Cualquiera de los instrumentos señalados debe acompañarse de los anexos que la
normativa aplicable requiera, así como del plano de ubicación y localización, y del
plano de distribución, autorizados por profesional competente. En el caso de
demolición total no se requiere la presentación del plano de distribución.
En los casos de remodelación, ampliación y modificación de fábrica debe
adjuntarse, además, la memoria descriptiva de la edificación resultante, el plano de
distribución en el que se visualicen los elementos eliminados o modificados y el
plano de distribución de la edificación resultante. Lo dispuesto en el presente
artículo no se aplica cuando la fábrica ha sido aprobada por autoridad municipal.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y
los respectivos planos, el Registrador consignará en el asiento de inscripción los
que aparecen en estos últimos”.
No es objeto de observación los casos donde la medida perimétrica total de los
linderos no coincida con la sumatoria de sus tramos o segmentos consignados en
el plano, si la medida perimétrica total de los linderos se adecua al antecedente
registral.”
En atención a las consideraciones expuestas, podemos colegir que para

efectos de dar mérito a la regularización de edificación, corresponde a las
instancias registrales verificar la adecuación del título con el registro, que
se cumpla con adjuntar la documentación establecida normativamente y
a su vez que exista concordancia entre sí.
5. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, en vía de

regularización al amparo de la Ley Nº 27157 modificada por la Ley N°
30830, la inscripción de la demolición y declaratoria de fábrica respecto
del predio inscrito en la partida electrónica N° 47109639 del Registro de
Predios de Lima.
El registrador formula observación señalando -entre otras razones- que,

de la revisión del plano de distribución presentado, se advierte graficado
un muro delimitatorio respecto al predio materia de regularización, que
reduciría el ámbito gráfico del mismo (perímetros, área y medidas);
verificándose además vacíos de 0.36 ml., por el lado derecho y 0.17 ml.,
por el lado izquierdo del predio, por lo que deberá sanear las áreas y
linderos conforme a la normatividad vigente.
6. Verificado el plano de arquitectura-distribución (lámina D-01)

presentado inicialmente se visualiza la siguiente imagen pertinente:
8
De la imagen insertada, se advierte que los vacíos a los que hace

referencia el registrador, de 0.36 ml. por el lado derecho y 0.17 ml. por el
lado izquierdo del predio, son los “muros medianeros”, tal como se indica
en el mismo plano de arquitectura distribución (lámina D-01).
El hecho de que se haya graficado como espacios vacíos no desvirtúa lo

indicado en el mismo, esto es, que se tratan de “muros medianeros” que
determinan la demarcación física que divide al predio materia de
regularización con los demás predios colindantes. Entonces, no se
reduciría el ámbito gráfico del predio (área, perímetro y medidas
perimétricas).
Siendo ello así, no resulta necesario sanear las áreas y linderos del predio
materia de regularización, como sostiene el registrador.
En tal sentido, corresponde revocar el numeral 1 de la observación

formulada por la primera instancia.
7. En el numeral 2 de la esquela de observación, el registrador señala que

no resulta correcto sostener que las paredes medianeras no generan las
coexistencias de áreas comunes, pues conforme lo establece el artículo
994 del Código Civil; “las paredes, cercos o zanjas situados entre dos
predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario”; y
siendo además que, los actos materia de rogatoria alteran el diseño inicial
y arquitectónico de la edificación lo que podría afectar a los departamentos
9
colindantes, considera prudente obtener la aprobación de los demás

propietarios y regularizar el Reglamento Interno con las formalidades
establecidas en la Ley N° 27157 y su reglamento.
De manera preliminar, resulta pertinente señalar que la demolición y

declaratoria de fábrica vía regularización planteada con el presente título
se encuentra referida al departamento interior de bajos N° 4 con entrada
por el pasaje común 1949 de Francisco Lazo, distrito de Lince, provincia
y departamento de Lima, que corre inscrito a foja 357 del tomo 1639 que
continúa en la partida electrónica N° 47109639 del Registro de Predios de
Lima y que fuera independizado del predio matriz a fojas 79 del tomo 244
que continúa en la partida electrónica Nº 07023490 del Registro de
Predios de Lima.
De la revisión de la mencionada matriz, apreciamos que en el asiento 4

de fojas 80 tomo 244 se registró la declaratoria de fábrica del predio
conformada por una finca de dos plantas. La planta baja consta de una
entrada general y doce departamentos y la planta alta de dos
departamentos.
Consta además de la citada partida matriz, que posteriormente se

independizaron las siguientes unidades inmobiliarias:
- Dpto 1945, en el asiento 1 de fojas 315 del tomo 1639.

- Dpto 1, en el asiento 1 fojas 339 del tomo 1639.
Como consecuencia de las independizaciones el predio matriz quedó

reducido a un pasaje común de ingreso N°1949 de la Av. Francisco Lazo
con un área de 138.00 m2. cuyos linderos y medidas perimétricas se
encuentran detallados en el asiento 7 de fojas 82 del tomo 244.
8. Revisado el título archivado Nº 2485 del 12/09/1967 que diera mérito a

las independizaciones efectuadas y a la extensión del asiento 7,
apreciamos la escritura pública del 22/7/1967 cuyas cláusulas se señala
lo siguiente:
10
“(…).
MINUTA.- Señor Notario: Sírvase usted extender en su registro de escrituras
públicas, una de INDEPENDIZACIÓN Y VALORIZACIÓN POR DEPARTAMENTOS
(…).
PRIMERO.- La señora Linda Mazzetti Gremoni viuda de Puppo e hijos (…); son
propietarios del inmueble constituido por la finca de departamentos tipo
“quinta”, en su mayoría departamentos de planta baja, con solo dos departamentos
de planta alta y con vista a la calle. (…)
TERCERO.- Declaración de Fábrica; por escritura pública de catorce de junio de mil

novecientos sesenticinco (…).
DISTRIBUCIÓN; La finca se compone de: dos departamentos de planta baja con

vista a Francisco Lazo, los números mil novecientos cuarenta y cinco y mil
novecientos cincuenta y tres. Diez departamentos interiores de planta baja con
goce de sus aires, pues, no hay altos sobre estos departamentos, tienen
entrada de ingreso por pasaje común con frente a Francisco Lazo mil
novecientos cuarenta u nueve y dos departamentps de planta alta con entrada
propia por su respectiva caja de escalera con frente a Francisco Lazo mil
novecientos cuarenta y uno y mil novecientos cincuenta y siete.
(…).
SEXTO.- Valor de cada departamento; indicando sus medidas perimétricas, área

superficial y distribución interior así como del pasaje común de ingreso.
(…).
Departamento interior número cuatro; con ingreso de entrada por el pasaje

común con frente a Francisco Lazo número mil novecientos cuarenta y nueve.
Linderos: (…). Encerrando dentro de estos linderos y medidas, un área superficial
de setenta y dos metros cuadrados treinticinco decímetros cuadrados.
Paredes medianeras por los lados derecho e izquierdo. La distribución interior se
compone de: Sala, comedor, cocina, dos dormitories y baño. Su valor (…)”. (El
resaltado es nuestro).
Conforme a la fábrica de la finca y las unidades inmobiliarias

independizadas se desprende que corresponde a una “quinta”.
Es de señalarse que al establecerse un “pasaje común” estamos ante una

quinta, que es definida en la Ley Nº 27157 como “unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva que cuentan por lo menos con un pasaje de
acceso en calidad de bien común”; sin embargo, de los antecedentes
registrales no se aprecia la inscripción de ningún reglamento interno.
9. Conforme a la definición que se establece en el artículo único de la

norma G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones, quinta es:
“Conjunto de viviendas edificadas sobre lotes de uso exclusivo, con
acceso por un espacio común o directamente desde la vía pública”7.
7 Mediante Resolución Ministerial N° 029-2021-VIVIENDA, publicada en el diario oficial “El

Peruano” el 29/1/2021 – que no se encontraba vigente a la fecha de presentación del título – se
ha modificado la norma técnica G.040 definiendo Quinta como: “Conjunto de unidades inmobiliarias
11
La Ley Nº 10726 del 1/12/1946, Ley que reguló la propiedad horizontal en

el Perú comprendió exclusivamente a la propiedad horizontal, esto es,
aquella en la que los distintos pisos o departamentos de un edificio
pertenecen a distintos propietarios, existiendo bienes comunes, entre los
que se encontraba el terreno sobre el que se levantaba el edificio.
Mediante Decreto Ley Nº 22112 promulgado el 14/3/1978, se derogó la

Ley Nº 10726 y estableció el régimen de propiedad horizontal, con
carácter obligatorio para toda edificación o conjunto de edificaciones
integrados por secciones de dominio exclusivo pertenecientes a diferentes
propietarios y además por bienes de dominio común y por servicios
comunes. Este decreto ley estableció expresamente en el segundo
párrafo del artículo 1º que quedaban comprendidas dentro del mismo
régimen, en lo concerniente a preservar la concepción urbanístico
arquitectónico original del conjunto y mantener y conservar los bienes de
uso común y servicios comunes, las unidades vecinales, agrupamientos
residenciales, quintas y demás modalidades diferentes a los tradicionales
edificios en altura, conformadas por secciones separadas pertenecientes
a diferentes dueños.
En la Primera Disposición Transitoria del D.L. Nº 22112 se estableció que

las edificaciones o conjuntos de edificaciones actualmente
ocupadas, terminadas o en proceso de construcción, que respondan a
las características señaladas en el artículo 1, se sujetaban al régimen
de dicha norma.
10. La Ley Nº 27157, publicada el 20/7/1999, que actualmente regula el

régimen de unidades de propiedad exclusiva y de propiedad común,
establece en el artículo 37 que los edificios de departamentos, quintas,
casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales;
y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan
a propietarios distintos, están sujetos al régimen de unidades de
propiedad exclusiva y de propiedad común.
En su artículo 2 se define a la quinta, estableciendo que es aquella

conformada por unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien común.
El artículo 125 del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157, aprobado

mediante D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA, dispone que el régimen de
propiedad exclusiva y común contemplado en el Título III de la Ley Nº
27157, norma el régimen al que deberán someterse las unidades
inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y
bienes y/o servicios comunes. Su aplicación es obligatoria cuando las
unifamiliares de propiedad exclusiva, que se ubican sobre un lote que cuenta con acceso mediante
un espacio común o directamente desde la vía pública”.
12
secciones que la conforman pertenezcan a dos o más propietarios y

optativa cuando pertenezcan a uno solo.
En el artículo 126 del mencionado reglamento se enumeran las unidades

inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad común, reguladas por dicho reglamento, entre las que se
encuentran las quintas.
Se aprecia entonces que conforme a la legislación vigente, las quintas se

encuentran sujetas al régimen de propiedad exclusiva y común regulado
en el Título III de la Ley Nº 27157, pudiendo optar – conforme al artículo
127 del Reglamento –, entre los dos regímenes que comprende: a) El
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común; y, b) El régimen de
independización y copropiedad8.
El régimen de independización y copropiedad supone la existencia de

unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de
copropiedad regulado en el Código Civil (artículo 128).
11. En el caso de la quinta a la que pertenece el departamento interior de

bajos N° 4 con entrada por el pasaje común 1949 de Francisco Lazo,
distrito de Lince, en el momento en que se solicitó su independización, se
encontraba en vigor la Ley Nº 10726, que como se ha expresado, no
comprendía a las quintas y no exigía que para la independización
respectiva se otorgue o apruebe un reglamento interno de la edificación.
Sin embargo, por imperio del Decreto Ley Nº 221129 el régimen de

propiedad horizontal resultaba aplicable a los predios que constituían la
quinta, por el solo hecho de configurarse como tal; sin importar la forma
como se había garantizado el acceso a la calle, es decir, mediante la
transferencia de cuotas ideales sobre el pasaje de acceso común a favor
de las unidades inmobiliarias independizadas o a través de la constitución
de servidumbre, o incluso sin haberse configurado alguna de ellas.
12. Al respecto, es preciso traer a colación lo señalado por esta segunda

instancia registral en la Resolución Nº 114-2005-SUNARP-TR-L del
25/2/2005, en la que se expresó lo siguiente:
“(…).
6. La circunstancia que no se haya otorgado reglamento interno, y que no se
haya inscrito, no significa que la edificación no se rija por el régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común, por cuanto para su sola
existencia basta que exista dicha edificación y que las unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva pertenezcan a más de un propietario, según se señalaba en
el artículo 1 del Decreto Ley Nº 22112.
8 Este desarrollo se encuentra en la Resolución Nº 446-2005-SUNARP-TR-L del 27/7/2005 y Nº

1107-2013-SUNARP-TR-L del 9/7/2013.
9 Publicado en el diario oficial El Peruano el 15/3/1978.
13
Al estar reguladas las diversas fracciones por el régimen de unidades

inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común, se desprende la
naturaleza del pasadizo común, cual es la de ser un bien común a todas las
fracciones, de acuerdo al literal c) del artículo 3 del reglamento del Decreto Ley
Nº 22112, al haber estado vigente al momento de la constitución, y conforme al
literal c) del artículo 40 de la Ley Nº 27157”. (El resaltado es nuestro).
El hecho de que que en los antecedentes registrales no figure porcentaje

de participación de las unidades inmobiliarias en relación al pasaje común
y no exista junta de propietarios ni reglamento interno, no significa que la
edificación del predio submateria no se rija por el régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común, por cuanto para
su sola existencia basta que exista dicha edificación y que las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva pertenezcan a más de un propietario,
tal como sucede en este caso.
13. Al respecto, se debe tener en cuenta que la Tercera Disposición Final

de la Ley Nº 27157 señala que:
“Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de

publicación de la presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para
lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de
los propietarios en primera convocatoria y de lo que asistan, en segunda
convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los
concurrentes a la Junta de Propietarios”.
Asimismo, la Décimo Segunda Disposición Transitoria del Reglamento de

la Ley Nº 27157 dispone que:
“La adecuación del reglamento interno a que se refiere la tercera

disposición final de la ley, podrá efectuarse mediante escritura pública o
documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la
junta de propietarios o el modelo de reglamento interno, que aprobará el
Viceministerio de Vivienda y Construcción en un plazo no mayor de 30
días hábiles desde la publicación del presente reglamento”.
En ese mismo sentido, el precedente de observancia obligatoria aprobado

en el X Pleno del Tribunal Registral realizado en sesión ordinaria los días
8 y 9 de abril de 200510 señala que:
EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO INSCRITO

“La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación
de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la
oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto
que modifique el reglamento interno primigenio".

14
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 759-2003-SUNARP-TR-L del

28/11/2003, Nº 388-2000-ORLC/TR del 10/11/2000 y Nº 27-2004-
SUNARP-TR-L del 23/1/2004.
14. Cabe señalar que si bien las disposiciones y el precedente de

observancia obligatoria citados en el punto anterior se encuentran
referidos a la obligación de la adecuación de los reglamento internos
vigentes otorgados con anterioridad a la vigencia de la Ley Nº 27157,
estas se deben concordar con lo establecido en el segundo párrafo del
artículo 125 del reglamento de la citada ley que dispone que el régimen
de propiedad exclusiva y común es de aplicación “obligatoria cuando las
secciones que la conforman pertenezcan a dos o más propietarios y
optativa cuando pertenezcan a uno solo”.
En tal sentido, puede concluirse que ante la existencia de una edificación

sujeta al régimen de propiedad horizontal al amparo de lo dispuesto en la
Ley Nº 10726, sin haberse otorgado el correspondiente reglamento
interno, debe exigirse la aprobación o regularización de este cuando se
pretenda la inscripción de las modificaciones o ampliaciones de la fábrica
inscrita que pudieran afectar áreas comunes u otros aspectos la
edificación11.
15. Como se ha señalado precedentemente, los actos de demolición y

declaratoria de fábrica, vía regularización, comprenden únicamente una
de las secciones conformantes de la quinta, referida al departamento
interior de bajos N° 4 con entrada por el pasaje común 1949 de Francisco
Lazo, distrito de Lince, provincia y departamento de Lima, que corre
inscrito a foja 357 del tomo 1639 que continúa en la partida electrónica N°
47109639 del Registro de Predios de Lima.
Conforme al plano de arquitectura-distribución (lámina D-01), se aprecia

que tanto la demolición total de la fábrica inicial, como la declaratoria de
fábrica nueva abarca el ámbito del predio inscrito con 72.35 m2., sin
afectarse el dominio de zonas comunes o la propiedad de sus colindantes;
asimismo, los niveles superiores (segundo, tercer, cuarto piso y azotea)
se extienden sobre la proyección vertical de la primera planta.
Siendo ello así, podemos advertir que la edificación que se constituye

recae sobre un departamento en particular que es una sección exclusiva
en un régimen de propiedad exclusiva y común, cuyo titular tiene
franqueado su derecho para regularizar su construcción, sin embargo,
esta posibilidad de levantar una nueva edificación genera repercusiones
en el aspecto exterior de la sección o edificación.
11En el mismo sentido se ha pronunciado la presente instancia en la resolución N° 983-2019-

SUNARP-TR-L del 15/4/2019 y N° 1787-2020-SUNARP-TR-L del 9.10.2020.
15
16. Con relación a la ejecución de obras en secciones de propiedad

exclusiva, el artículo 133 del Reglamento de la Ley Nº 27157, estipula lo
siguiente:
“Los propietarios podrán realizar cualquier tipo de obra dentro de las

secciones de propiedad exclusiva, así como acumularlas, subdividirlas o
independizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no
perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación
y no afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros.
Tratándose de ejecución de obras, deberán obtener previamente la Licencia
de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su
fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetría,
el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se
ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deberá obtener
previamente la aprobación de la Junta de Propietarios. En estos casos,
el propietario de la sección que desee ejecutar la obra deberá proporcionar
a la Junta de Propietarios, toda la información y documentación técnica,
legal y administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar
una decisión adecuada”. (El resaltado es nuestro).
De lo transcrito se tiene que los propietarios de las secciones de propiedad

exclusiva, tienen libertad en el ejercicio de su derecho de propiedad para
realizar modificaciones de fábrica que estimen necesarias, sin requerir del
acuerdo de la junta de propietarios, ni menos modificar el reglamento
interno, cuando la obra que se ha realizado dentro de la sección de
propiedad exclusiva, no altera la volumetría, el estilo arquitectónico o el
aspecto exterior de la edificación. Por el contrario, si la modificación de
fábrica alterase la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior
de la sección donde se ejecuta o del inmueble matriz, el propietario deberá
obtener la aprobación de la junta de propietarios.
Es pertinente señalar que tal requerimiento no es necesario cuando el

expediente de la ampliación de fábrica cuenta con aprobación municipal y
no afecta zonas comunes12.
Bajo las consideraciones expuestas, siendo que en el presente caso la

ampliación de fábrica importa una alteración del aspecto exterior de la
sección exclusiva, de acuerdo al segundo párrafo del artículo 133 del
Reglamento de la Ley Nº 27157, se debe contar con la aprobación de la
Junta de Propietarios. Por lo tanto, deberá cumplirse con aprobar o
regularizar el reglamento interno correspondiente.
12 En el LXXX Pleno del Tribunal Registral realizado los días 15 y 16 de diciembre de 2011, se
aprobó el siguiente acuerdo: AMPLIACIÓN DE FÁBRICA CON APROBACIÓN MUNICIPAL Para
la inscripción de la ampliación de declaratoria de fábrica sobre secciones de propiedad exclusiva,
aun cuando altere la volumetría, estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la edificación, no se
requiere acreditar ante el Registro la autorización de la junta de propietarios si se cuenta con
licencia de edificación, salvo que afecte zonas comunes.
16
En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 2 de la

observación.
17. Finalmente, tal como advierte el recurrente, las paredes medianeras

no generan las coexistencias de áreas comunes; sin embargo, no resulta
aplicable al presente caso el criterio contenido en las Resoluciones 2970-
2017-SUNARP-TR-L del 28/12/2017, N°1139-2021-SUNARP-TR del
23/7/2021 y N° 551-2022-SUNARP-TR del 14/2/2022, porque en estas se
analizó el tema referido a los elementos que configuran un Régimen de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común; precisándose que la existencia
de la pared medianera -por sí solo- no constituye elemento suficiente para
sustentar la constitución de dicho régimen.
Caso contrario, sucede con lo desarrollado en la presente resolución, en

la cual el predio matriz, -al que pertenece el departamento interior de bajos
N° 4 con entrada por el pasaje común 1949 de Francisco Lazo, distrito de
Lince- quedó reducido a un “pasaje común” elemento distintivo que
caracteriza a una quinta.
Tratándose de un predio configurado como quinta, podrá adoptarse el

régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o el régimen de
independización y copropiedad - conforme al artículo 127 del Reglamento
de la Ley Nº 27157-, regularizando, la constitución del reglamento interno.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR el numeral 1 y CONFIRMAR el numeral 2 de la observación

formulada por el registrador público del Registro de Predios de Lima al
título referido en el encabezamiento, conforme a los fundamentos
expuestos en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
Fdo.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Presidenta de la Tercera Sala
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
p.eml

Aprobación de ampliaciones de fábrica que alteren volumetría o aspecto exterior

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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 3013 -2022-SUNARP-TR

APELANTE : ANDRÉS EDUARDO MANRIQUE GONZALES.

APROBACIÓN DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS EN LAS AMPLIACIONES DE

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, en vía de

Para tal efecto se presenta -entre otros- la siguiente documentación:

- Formulario Registral N° 1 – Ley N° 27157 suscrito por verificador

- Declaración jurada suscrita por verificador arquitecta María Esther Ríos

Con el reingreso del 15/2/2022 se adjuntaron los siguientes documentos:

- Anexo N° 4 – Ley N° 27157 suscrito por verificador arquitecta María

Con el reingreso del 15/3/2022 se adjuntaron los siguientes documentos:

- Anexo N° 4 – Ley N° 27157 suscrito por verificador arquitecta María

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima, Víctor Crisólogo

exclusiva y común. Al respecto, revisado el Plano de Distribución

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

- Respecto a la primera observación, se debe señalar que no son vacíos

- Respecto a la segunda observación, se sostiene que la existencia de

No pueden acogerse a dicho régimen las edificaciones que carecen de

- La jurisprudencia sobre medianería fundamenta lo señalado en el

* Resolución N° 2970-2014-SUNARP-TR-L de fecha 28 de diciembre de

* Resolución N° 1139-2021-SUNARP-TR de fecha 23 de julio de 2021

* Resolución N° 551-2022-SUNARP-TR de fecha 14 de febrero de 2022

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Tomo 1639 foja 357 que continúa en la partida electrónica N°

En la foja 357 del tomo 1639, que continúa en la partida electrónica N°

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

- Las ampliaciones de fábrica que importen una alteración de la

1. La regularización de edificaciones se encuentra contemplada en el

De conformidad con el artículo 3 de la Ley Nº 27157, los propietarios de

2. En cuanto a la vigencia de esta norma de regularización, el Decreto

El artículo 3 de la Ley Nº 27157 fue modificado por la Ley Nº 30830

Así, de acuerdo a esta disposición, se extendió el ámbito de aplicación de

1 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 20/7/1999.

se hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones, demoliciones o

3. El artículo 24 del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157 establece

El artículo 25 de la citada norma, enumera los documentos que se

- Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta,

4. Asimismo, el artículo 786 del Reglamento de Inscripciones del Registro

“Artículo 78.- Inscripción de la declaratoria de fábrica o demolición:

5 Literal modificado por el artículo 1 del Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA, publicado el

b) Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el Formulario Único de

En atención a las consideraciones expuestas, podemos colegir que para

5. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, en vía de

El registrador formula observación señalando -entre otras razones- que,

6. Verificado el plano de arquitectura-distribución (lámina D-01)

De la imagen insertada, se advierte que los vacíos a los que hace

El hecho de que se haya graficado como espacios vacíos no desvirtúa lo

En tal sentido, corresponde revocar el numeral 1 de la observación

7. En el numeral 2 de la esquela de observación, el registrador señala que

colindantes, considera prudente obtener la aprobación de los demás

De manera preliminar, resulta pertinente señalar que la demolición y

De la revisión de la mencionada matriz, apreciamos que en el asiento 4

Consta además de la citada partida matriz, que posteriormente se

- Dpto 1945, en el asiento 1 de fojas 315 del tomo 1639.

Como consecuencia de las independizaciones el predio matriz quedó

8. Revisado el título archivado Nº 2485 del 12/09/1967 que diera mérito a

TERCERO.- Declaración de Fábrica; por escritura pública de catorce de junio de mil

DISTRIBUCIÓN; La finca se compone de: dos departamentos de planta baja con

SEXTO.- Valor de cada departamento; indicando sus medidas perimétricas, área