1

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 2443 -2022-SUNARP-TR

Lima,23 de junio de 2022.

APELANTE : RAFAEL ORLANDO ESTRELLA VILADEGUT

TÍTULO : Nº 504815 del 18/02/2022.
RECURSO : H.T.D. Nº 019450 del 17/05/2022.
REGISTRO : Registro de Predios de Lima.
ACTO (s) : Regularización de ampliación de fábrica.

SUMILLA :

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES EN SECCIONES DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN
Para regularizar edificaciones en secciones de propiedad exclusiva y propiedad común
que altere la volumetría, estilo arquitectónico o aspecto exterior de la sección donde se
ejecuta o la del predio matriz del cual forma parte, se requiere autorización de la junta
de propietarios. Sin embargo, si la edificación que se regulariza fue construida con
anterioridad a la vigencia del Reglamento de la Ley N° 27157, no se exigirá acreditar la
autorización de la junta de propietarios a que se refiere el artículo 133 de dicho
reglamento.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de

la regularización de ampliación de fábrica respecto del predio inscrito en la
partida Nº 40644016 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:

- Formulario Registral N° 2, Ley 27157 con firmas certificadas el 16/02/2022
por la notaria de Lima Eduardo Laos de Lama.
- Anexo 1, Ley 27157 con firma certificada el 16/02/2022 por el notario de
Lima Eduardo Laos de Lama.
- Declaración jurada suscrita por verificador con firma certificada el
16/02/2022 por el notario de Lima Eduardo Laos de Lama.
- Informe técnico de verificación con firma certificada el 16/02/2022 por el
notario de Lima Eduardo Laos de Lama.
-Copia simple de declaración jurada de impuesto predial del 2021
-Copia simple de Oficio N°019 -2022-SUNARP-Z.R.N° IX-UREG
 2
RESOLUCIÓN No. - 2443 -2022-SUNARP-TR
-Plano de localización y ubicación con firma certificada por notario de Lima
Eduardo Laos de Lama de fecha 16/02/2022
- Plano de antecedentes de fábrica de pisos 15 y 16 con firma certificada
por notario de Lima Eduardo Laos de Lama de fecha 16/02/2022
- Plano de intervención de pisos 15 y 16 con firma certificada por notario de
Lima Eduardo Laos de Lama de fecha 16/02/2022
-Plano de posicionamiento de fábrica de pisos 15 y 16 con firma certificada
por notario de Lima Eduardo Laos de Lama de fecha 11/04/2022.
- Escritos del 11/4/2022 y 3/5/2022.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público (e) del Registro de Predios de Lima Luis Caycho

Figueroa denegó la inscripción solicitada formulando tacha sustantiva en
los términos siguientes:

Señor(es)
En relación con dicho Título, manifiesto que en el mismo adolece de defecto
subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con
la(s) norm(as) que se cita(n):

AMPLIACIÓN DE FÁBRICA:
Teniendo en cuenta el escrito presentado en el reingreso del 04/05/2022,
se reitera la observación formulada:
De conformidad con el art. 133 del D.S. 035-2006-VIVIENDA, debe acreditarse
la autorización de la junta de propietarios de la edificación matriz, respecto de
la ampliación de fábrica que se presenta a calificación (en el nivel azotea).
En este extremo de la observación, debe señalarse que de la revisión de la
partida matriz 00708258, no se aprecia presidente registrado con mandato
vigente, que pueda convocar a sesión de junta de propietarios, para esta
autorización.
* Subsiste este punto de observación, por cuanto en el nivel azotea (ahora piso
16) se amplía la fábrica, con lo que se incrementa y altera la volumetría del
inmueble matriz, por lo que encaja dentro de los supuestos establecidos en el
art 133 del DS 035-2006- VIVIENDA; por lo que, deberá presentar copia
certificada notarial del acta de la sesión de junta de propietarios, en la que se
autorice la fábrica presentada a calificación
Respecto de que por la fecha de la fábrica, no resulta de aplicación lo señalado
en el párrafo anterior (al ser la fábrica de fecha anterior a dicho dispositivo
legal), debe advertirse que las normas procedimentales son de aplicación
inmediata, tal como lo indica el Código Procesal Civil, y al ser el D.S. 035-2006-
VIVIENDA, una norma procedimental, resulta de aplicación lo indicado;
debiendo regularizarse la autorización de fábrica, al ya estar construida la
ampliación.
Respecto de haberse indicado la no existencia de presidente con mandato
vigente en la partida matriz 00708258, dicha indicación no es una observación
en la presente inscripción, sin embargo, guarda relación con la autorización de
fábrica que se solicita, por lo que se cumple con informar respecto de dicha
circunstancia para su conocimiento y fines que correspondan.

2
 3
RESOLUCIÓN No. - 2443 -2022-SUNARP-TR
* Se deja constancia, que lo indicado en el escrito presentado, no enerva
lo señalado en la esquela de observación formulada, por lo que se reitera
la misma; advirtiéndose que la no actividad o nulo interés de la junta de
propietarios, no puede impedir el cumplimiento de una norma imperativa;
aplicando el mismo criterio, respecto de que dicha norma no es de
aplicación, por la fecha de la edificación, por cuanto como se ha indicado,
el art. 133 del D.S. 035-2006- VIVIENDA, es una norma procedimental, por
lo que su aplicación es inmediata y se adecúa al caso sometido a
calificación.

Base legal: Arts. 31, 32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos, Arts. 78 y ss del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:
Ley N° 27157 y su reglamento aprobado por D.S. N°035-2006-VIVIENDA.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:

- El apelante sostiene que, del análisis del artículo 133 que citan en la
esquela de observación apelada, se desprende que este corresponde a la
sección tercera del reglamento 27157 y que del análisis de este entiende
que hace referencia a obras a partir de la entrada en vigencia de la ley
27157; siendo que en esta sección no se menciona la palabra
regularización ya que este procedimiento se encuentra normado en la
sección primera.

- Alude que se redacta en tiempo verbal futuro según el análisis del artículo
133, con el énfasis de que se refiere a una aprobación previa de la junta de
propietarios para la licencia de obra, no siendo el presente caso sobre ello
sino sobre regularización, siempre desde la vigencia de la ley 27157 en
adelante.

-También se refiere a la imposibilidad de requerir la aprobación de la junta

de propietarios previo a la ejecución de una obra cuando esta ya está hecha
por lo que, nuevamente, se llega a la conclusión que el artículo 133 solo
puede tener consecuencias futuras.

- Y por último el recurrente concluye que la observación realizada al

presente título no encaja dentro de los supuestos del artículo 133° del D.S.
035-2006-VIVIENDA, más aún si no hay previo pronunciamiento o
interpretación de alguna instancia competente.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida Nº 40644016 del Registro de Predios de Lima

3
 4
RESOLUCIÓN No. - 2443 -2022-SUNARP-TR
En la citada partida corre inscrito el departamento número 1503 ubicado en
el décimo quinto nivel y azotea dentro del conjunto residencial San Felipe,
edificio T número 30, Las Begonias, distrito de Jesús María.

En el asiento C00004 corre inscrito el dominio a favor de Silvia Guillermina

Madalengoitia Ugarte y James Carlos Wadsworth de Olarte a razón de 50
% para cada uno.

Dicha unidad está sujeta al reglamento interno adecuado a la Ley N° 27157

que corre inscrito en la partida matriz N° 00708258 del Registro de Predios
de Lima.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal (s) Rocío Zulema Peña Fuentes.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:

- Si para la inscripción de la regularización de edificaciones sobre una

sección de propiedad exclusiva y propiedad común se requiere
autorización de la junta de propietarios.

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el registrador y

en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el
procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados
cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011
del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del
contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los
asientos de inscripción.

En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar

del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP)
establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de
las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así
como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada
norma que la calificación también comprende la verificación de los
obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición
de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la
base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente
al título presentado y, complementariamente, de los antecedentes que
obran en el Registro.

4
 5
RESOLUCIÓN No. - 2443 -2022-SUNARP-TR

Por su parte, el artículo 321 del RGRP, en concordancia con la norma

sustantiva antes citada, precisa los aspectos calificables por las instancias
registrales, entre los que se encuentran:

“c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como
la formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos
presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos
que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la
materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
(Lo resaltado es nuestro).

Estando a dicho marco general sobre la calificación registral, ahora

veremos el marco legal aplicable al caso materia de apelación.

2. En el presente caso, se solicita, en vía de regularización al amparo de la

Ley Nº 27157 modificada por la Ley N° 30830, la inscripción de la
ampliación de la fábrica del departamento 1503 ubicado en el piso 15 y
azotea, inscrito en la partida Nº 40644016 del Registro de Predios de Lima
y sujeto al reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común.

El registrador denegó la inscripción señalando que se requiere autorización

de la junta de propietarios para inscribir la regularización de la edificación
por cuanto la fábrica correspondiente a la azotea incrementa y altera la
volumetría del inmueble matriz.

Por su parte, el recurrente alega que el requisito exigido no se aplica a

edificaciones construidas antes de la vigencia de la Ley N° 27157

Por lo que corresponde determinar si en el presente caso se requiere la

autorización de la junta de propietarios.

3. La declaratoria de edificación consiste en la constatación que se hace en

el Registro, de la edificación previamente construida. Debemos diferenciar
la edificación de la declaratoria de fábrica. El artículo 3 de la Ley Nº 29090,
Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones cuyo TUO ha
sido aprobado por Decreto Supremo N° 006-2017-VIVIENDA, define en su
numeral 22 a la edificación como el “resultado de construir una obra de
carácter permanente sobre un predio, que cuente como mínimo con
proyecto de habilitación urbana aprobado; y, cuyo destino es albergar a la
persona en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones
fijas y complementarias adscritas a ella”.

1 Artículo modificado por el artículo 1 de la Resolución Nº 042-2021-SUNARP-SA, publicada en el

diario oficial “El Peruano” el 26/3/2021.
2 Numeral modificado por el artículo 2 del Decreto Legislativo N° 1426 publicado en el diario oficial

“El Peruano” el 16/9/2018.

5
 6
RESOLUCIÓN No. - 2443 -2022-SUNARP-TR
Esta declaratoria puede realizarse en virtud a 2 normativas, según
corresponda. La primera es la Ley Nº 29090 antes citada y la segunda es
la ley N°271573 Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento
para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. En el primer caso se trata
de un procedimiento administrativo que se sigue ante la municipalidad
provincial, distrital o metropolitana en el ámbito del cercado, según
corresponda. El segundo caso, que es el que nos ocupa, se trata de un
procedimiento en virtud a formularios registrales aprobados por la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp).

4. La regularización de edificaciones se encuentra contemplada en el Título

I de la citada Ley Nº 27157 y en la Sección Primera de su Reglamento,
aprobado mediante Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC4, posteriormente,
recogido en el Texto Único Ordenado aprobado por Decreto Supremo Nº
035-2006-VIVIENDA5, luego modificado mediante Decreto Supremo Nº
008-2019-VIVIENDA6.

De conformidad con el artículo 3 de la Ley Nº 27157, los propietarios de

edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su
situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente ley.

5. En cuanto a la vigencia de esta norma de regularización, el Decreto

Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA señaló que regulaba el trámite de
regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del
21/7/1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o
que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno
y/o la correspondiente independización.

El artículo 3 de la Ley Nº 27157 fue modificado por la Ley Nº 30830

publicada en el diario oficial “El Peruano” el 27/7/2018, precisándose que
los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016, que hayan
sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que
no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento
interno, de ser el caso, pueden sanear su situación de acuerdo al
procedimiento establecido en la Ley.

Así, de acuerdo a esta disposición, se extendió el ámbito de aplicación de

la Ley Nº 27157 para edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016,
señalando en su Única Disposición Complementaria Transitoria que los
propietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad al
procedimiento de regularización dispuesto por el artículo 3 respecto a

3 Publicada en el diario oficial “El Peruano” el 20/7/1999.

4 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 17/2/2000.
5 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 8/11/2006.
6 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 12/2/2019.

6
 7
RESOLUCIÓN No. - 2443 -2022-SUNARP-TR
edificaciones terminadas al 20/7/1999 o dentro del plazo establecido por la
Disposición Complementaria Décimo Cuarta de la Ley Nº 27972, Ley
Orgánica de Municipalidades modificada por la Ley Nº 28437, y en los que
se hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones, demoliciones o
remodelaciones en el mismo predio con posterioridad a dicha fecha,
pueden acogerse a lo dispuesto en la presente Ley.

En el mismo sentido, mediante el Decreto Supremo N° 008-2019-

VIVIENDA, se modificó el artículo 3 del Reglamento de la Ley N° 27157,
extendiéndose la fecha hasta el 31 de diciembre de 2016.

6. Este procedimiento de regularización de edificaciones es un

procedimiento simplificado que no requiere de aprobación municipal ni de
ninguna otra autoridad. Así, requiere la participación de un verificador
responsable (arquitecto o ingeniero) profesional que inscribe su registro en
el Índice de Verificadores de la Sunarp correspondiente a la zona registral
donde se ubica el predio, así como la manifestación de voluntad de los
propietarios del predio a través de un formulario registral (FOR), con
certificación notarial de firmas (entre otros requisitos).

El artículo 24 del Reglamento establece que el documento que da mérito a

la inscripción de la regularización es el FOR (formulario registral) aprobado
por la Sunarp, el cual constituye título registral, cuando está debidamente
llenado, firmado y acompañado de la documentación que sustenta el
derecho, acto o contrato que se desea registrar.

El artículo 25 de la citada norma, enumera los documentos que se

acompañan al FOR, entre los que se encuentran:

- Declaración Jurada del Verificador Responsable, adjunto o inserto en su

Informe de Verificación, señalando bajo su responsabilidad, que la
edificación materia de regularización cumple los parámetros urbanísticos y
edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o de
lo contrario consigna las observaciones a que hubiere lugar, en la forma que
se establece en el artículo 13 del presente reglamento. (literal b).7
- Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas
en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en
forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de
un terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas, se
desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala
mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas (literal c).
- Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la
menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los
ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets,
despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria
descriptiva del FOR (literal d).

7
Literal modificado por el Artículo 1 del Decreto Supremo N° 008-2019-VIVIENDA, publicado el 12
febrero 2019.

7
 8
RESOLUCIÓN No. - 2443 -2022-SUNARP-TR
- Informe técnico de verificación, de ser el caso, con las constancias de haber
solicitado la verificación ad hoc correspondiente (literal e).

Adicionalmente, el artículo 12 señala que debe adjuntarse declaración

jurada suscrita por el verificador en la que se señale que la edificación que
se regulariza no se encuentra incursa dentro de las causales de
improcedencia introducidas con la Ley N° 30830.

7. Adicionalmente debe señalarse que en ocasiones, la regularización de

la edificación está referida a una unidad sujeta a alguno de los regímenes
previstos en la Ley N° 27157 en el que existe un reglamento interno que
regula la propiedad de los bienes comunes, tal como se señaló en el rubro
IV sobre Antecedentes Registrales, de esta resolución.

Sobre las unidades de propiedad exclusiva y propiedad común sujetas a

reglamento interno, cabe citar la siguiente normativa:

“Artículo 42.- Del contenido

El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo siguiente:
(...)
c) Los derechos y obligaciones de los propietarios;
(...)”

Concordante con ello el artículo 153 del TUO del Reglamento de la Ley
27157 señala:

“Artículo 153.- Contenido

El Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente:
(...)
b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.
(...)”

Así también, el artículo 139 del citado Reglamento señala:

“Artículo 139.- Poseedores
Para efectos del presente Reglamento, se considera poseedores u
ocupantes de las secciones de propiedad exclusiva, a las personas
naturales o jurídicas que ejerzan la posesión, o el uso de las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva de una edificación, en calidad de
propietarios, arrendatarios, o bajo cualquier otro título que los faculte a
ejercer la posesión indicada.

Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones de

propiedad exclusiva, se regulan en el Reglamento Interno, y los que
corresponden a los arrendatarios u otros poseedores se regulan en el
presente título, en cuanto se refiere a la administración, uso y disfrute de
esas unidades inmobiliarias y de los bienes o servicios comunes.” (Énfasis
añadido).

8
 9
RESOLUCIÓN No. - 2443 -2022-SUNARP-TR
Conforme a la normativa señala, corresponde remitirnos al reglamento
interno que rige la edificación, a efectos de verificar los derechos y
obligaciones de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva
y propiedad común.

8. Al respecto, el inciso f) del artículo 9 del reglamento Interno que rige a

las secciones de propiedad exclusiva submateria y cuya adecuación corre
archivada bajo el Título N° 27399 del 9/2/2009 que diera mérito para
extender el asiento B0001 de la partida matriz N° 00708258 del Registro
de Predios de Lima, señala lo siguiente:

“ARTÍCULO 9.- DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS

Son derechos de los propietarios, los siguientes:
(…)
f) Edificar, modificar, ampliar, remodelar o alterar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de su sección, siempre y cuando
no se contravengan las normas legales vigentes o las normas
especiales que, sobre el particular se establezcan en el presente
reglamento, no se perjudique las condiciones de seguridad y
funcionamiento de la edificación y no se afecten los derechos de los
demás propietarios o de terceros.
En los casos de obras que alteren la volumetría, el estilo
arquitectónico, el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta o de
la unidad inmobiliaria, será necesario, sin perjuicio de cumplir con las
reglas generales previstas en el párrafo precedente, que el propietario
obtenga previamente la aprobación de la junta de propietarios, a la cual
deberá proporcionar toda la información y documentación necesaria para
tomar una decisión adecuada” (El resaltado es nuestro).

Conforme a lo establecido en el reglamento interno, los propietarios de las

secciones de propiedad exclusiva tienen libertad, en el ejercicio de su
derecho de propiedad, para introducir las modificaciones de fábrica que
estimen necesarias, sin requerir del acuerdo de la junta de propietarios, ni
menos modificar el reglamento interno, cuando la obra que se ha realizado
dentro de la sección de propiedad exclusiva, no altera la volumetría, el estilo
arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta o de la
edificación. Por el contrario, si la modificación de fábrica alterase la
volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde
se ejecuta o del inmueble matriz, el propietario deberá obtener la
aprobación de la junta de propietarios.

9. Ello es concordante con el artículo 133 del Reglamento de la Ley que

señala lo siguiente:

“Los propietarios podrán realizar cualquier tipo de obra dentro de las

secciones de propiedad exclusiva, así como acumularlas, subdividirlas o
independizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no
perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación
y no afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros.
Tratándose de ejecución de obras, deberán obtener previamente la Licencia
de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su
fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetría,

9
 10
RESOLUCIÓN No. - 2443 -2022-SUNARP-TR
el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se
ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deberá obtener
previamente la aprobación de la Junta de Propietarios. En estos casos,
el propietario de la sección que desee ejecutar la obra deberá proporcionar
a la Junta de Propietarios, toda la información y documentación técnica,
legal y administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar
una decisión adecuada”. (El resaltado es nuestro)

Conforme a ello, de modo similar a lo establecido en el reglamento interno,

en caso la obra sobre una unidad de propiedad exclusiva y propiedad
común alterase la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior
de la sección donde se ejecuta o del inmueble matriz, el propietario deberá
obtener la aprobación de la junta de propietarios.

10. Sin embargo debe advertirse que dicha obligaciones de los propietarios
de las unidades de propiedad exclusiva y propiedad han sido impuestas a
partir del artículo 133 del Reglamento de la Ley N° 27157 vigente a partir
del 18/2/2000, y recogidas también en el reglamento interno cuya
adecuación ha sido otorgada mediante escritura pública del 6/2/2004,
dejándose constancia que cuando se registraron las independizaciones en
la partida matriz, en mérito al título archivado N° 13130 del 11/7/1972, no
se constituyó el reglamento interno.

Conforme a ello, el régimen quedó constituido de facto (cuando se

independizaron las unidades exclusivas, en mérito al título archivado N°
109233 del 22/5/1973).Puede advertirse que en la fecha en que quedó
constituido de facto, el régimen denominado en ese entonces de “propiedad
horizontal”, se encontraba vigente el Decreto Ley N° 221128: “Establecen
el régimen de propiedad horizontal para toda edificación o conjunto de
edificaciones”, conforme al cual, no se había establecido la obligación de
que los propietarios que edificaban en sus secciones recaben previamente
la autorización de la junta de propietarios. Es más, con la normativa anterior
a la actual, no había dispositivo que señalara que la junta de propietarios
quedaba constituida plenamente con el otorgamiento del reglamento
interno, como si se señala ahora en el artículo 145 del Reglamento de la
Ley N° 27157.

11. Al respecto es preciso señalar que el artículo III del Título Preliminar del
Código Civil9 dispone que la ley se aplica a las consecuencias de las
relaciones y situaciones jurídicas existentes. Es la denominada teoría de la
aplicación inmediata de la norma, en virtud de la cual opera para los
hechos, relaciones y situaciones jurídicas que ocurran mientras tiene
vigencia, es decir, entre el momento de su puesta en vigor hasta aquel en
que es derogada o modificada10. Cada hecho jurídico debe quedar
sometido y ser regulado por la ley vigente en el momento en que dicho

8 Publicado en el diario oficial El Peruano el 15/3/1978.

9
Artículo III del Título Preliminar del Código Civil. La ley se aplica a las consecuencias de las
relaciones y situaciones jurídicas existentes. No tiene fuerza ni efectos retroactivos, salvo las
excepciones previstas en la Constitución Política del Perú.
10
RUBIO CORREA, Marcial: Para leer el Código Civil III; Fondo Editorial de la PUCP; 1986; p.57.

10
 11
RESOLUCIÓN No. - 2443 -2022-SUNARP-TR
hecho se produce o acontece. Cualquier otro supuesto, mediante el cual la
norma rija hechos, situaciones o relaciones que tuvieron lugar antes del
momento de la vigencia de la ley o que ocurran luego de haber sido
derogada o modificada significa aplicar retroactiva o ultractivamente la
norma.

Asimismo, es preciso señalar que el artículo 109 de la Constitución Política

del Estado establece que la ley es obligatoria desde el día siguiente de su
publicación en el diario oficial, salvo disposición contraria que postergue su
vigencia en todo o en parte.

12. En el presente caso, según se indica en el FOR, la fecha de finalización

de la ampliación de la fábrica es diciembre de 1985, lo cual se adecua al
antecedente registral, ya que la fábrica inscrita se extendió en mérito del
título N° 13130 del 11/7/1972.

Como hemos visto en los numerales anteriores, cuando se amplió la fábrica

materia de regularización (diciembre de 1985), no era requisito recabar
autorización de la junta de propietarios, el cual recién es establecido en el
Reglamento de la Ley N° 27157 (febrero de 2000), por lo que no
corresponde solicitar dicho requisito en el presente caso, ya que la
aplicación de dicha norma no es retroactiva, conforme a lo señalado en el
Código Civil y la Constitución Política del Perú citados en el numeral que
antecede.

En consecuencia, se revoca la observación del registrador.

13. Con relación al argumento del registrador en el sentido que el requisito

de la autorización por la junta de propietarios, es un requisito procedimental
para la inscripción y que por tanto se aplica a los títulos presentados cuando
la norma que establecía dicho requisito ya estaba vigente, debe advertirse
que conforme al artículo 133 del Reglamento de la Ley N° 27157, no se
trata de un requisito para la inscripción, sino para realizar la edificación; en
otras palabras, la autorización debe ser solicitada por el propietario antes
de edificar y no recién al momento que se va a registrar la regularización.
Es cierto que en muchos casos, la referida autorización recién es extendida
por la junta de propietarios a efectos de inscribir la regularización de la
fábrica en el Registro, pero ello es porque la autorización se extiende en
vía de regularización, cuando ésta es exigible, pues a efectos de inscribir
las regularizaciones de fábricas culminadas con posterioridad a la entrada
en vigencia del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, el Registro debe
verificar que el propietario cuente con la citada autorización, al amparo del
deber de calificación que comprende la comprobación de que los
documentos que conforman el título, se ajusten a las disposiciones legales
sobre la materia y cumplan los requisitos establecidos en dichas normas,
deber al que se refiere el literal d) del artículo 32 del RGRP citado en el
numeral 1 de esta análisis, lo cual no lo convierte en un requisito
procedimental.

11
 12
RESOLUCIÓN No. - 2443 -2022-SUNARP-TR
Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por el registrador público (e) del

Registro de Predios de Lima, al título referido en el encabezamiento,
conforme los fundamentos expuestos en el análisis de la presente
resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral
ROCÍO ZULEMA PEÑA FUENTES
Vocal (s) del Tribunal Registral

12