TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. 4677 -2022-SUNARP-TR

Lima, 24 de noviembre de 2022.

APELANTE : MANUEL RODOLFO QUIRÓZ TORRES.

TÍTULO : Nº 2056112 de 14/7/2020.
RECURSO : H.T.D. Nº 62911 del 13/10/2022.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO(s) : Independización.
SUMILLA (S) :

INDEPENDIZACIÓN
Constituye obstáculo para la independización que el Área de Catastro determine
que el predio se superpone totalmente a un predio de propiedad de terceros no
vinculado a la rogatoria; aspecto técnico que es vinculante para el registrador.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicitó la inscripción de

independización del predio Parcela Adelia Obispo 01 de un área de 33.7388
ha; ubicado en el Sector Quebrada Malanche del distrito de Santo
Domingo de los Olleros, provincia de Huarochirí y departamento de Lima,
que forma parte del inmueble de mayor extensión inscrito en la partida
electrónica N° 11069102 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto, se adjunta la documentación siguiente:

- Resolución Gerencial N° 023-2017-GDUR-MDSDO del 9/3/2017 suscrita

por gerente de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital de
Santo Domingo de Los Olleros Huarochiri-Lima Jhon Luis Tarazona Tinoco.
- Formulario Único de Habilitación Urbana – FUHU Licencia suscrito por
Zacarías R. Obispo Reyes, ingeniero civil Fernando Bonilla de la Cruz y por
gerente de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital de Santo
Domingo de Los Olleros Huarochiri-Lima Jhon Luis Tarazona Tinoco,
recepcionado el 2/1/2017(Exp. 011).
- Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU –Anexo E- suscrito por
Zacarías R. Obispo Reyes, ingeniero civil Fernando Bonilla de la Cruz y por
gerente de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital de Santo
Domingo de Los Olleros Huarochiri-Lima Jhon Luis Tarazona Tinoco,
recepcionado el 2/1/2017(Exp. 011).
- Memoria descriptiva (independización) de octubre del 2016, suscrita por
ingeniero civil Fernando Bonilla de la Cruz y visada por la gerencia de
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Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital de Santo Domingo
de Los Olleros Huarochiri-Lima.
- Memoria descriptiva (plano perimétrico) de octubre del 2016, suscrita por
ingeniero civil Fernando Bonilla de la Cruz y visada por la gerencia de
Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital de Santo Domingo
de Los Olleros Huarochiri-Lima.
- Plano de conjunto de las tierras de la comunidad, de diciembre del 1978,
suscrita por ingeniero civil Fernando Bonilla de la Cruz y visada por la
gerencia de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital de Santo
Domingo de Los Olleros Huarochiri-Lima.
- Plano perimétrico (lámina P-01), de octubre del 2016, suscrita por ingeniero
civil Fernando Bonilla de la Cruz y visada por la gerencia de Desarrollo
Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital de Santo Domingo de Los
Olleros Huarochiri-Lima.
- Plano ubicación (lámina U-01), de octubre del 2016, suscrita por ingeniero
civil Fernando Bonilla de la Cruz y visada por la gerencia de Desarrollo
Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital de Santo Domingo de Los
Olleros Huarochiri-Lima.

Forma parte del presente título el Informe Técnico N° 17796-2022-Z.R.N°IX-

SEDE-LIMA/UREG/CAT del 18/8/2022 elaborado por ingeniero Aquiles
Rolando Chuque Balbes.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Predios de Lima, Andrea Paola

Gotuzzo Vásquez, observó el título en los siguientes términos:

ACTO: INDEPENDIZACIÓN DE UN ÁREA DE 33.7388 HAS

Predio denominado "Parcela Adelia Obispo 1", ubicado en el sector Quebrada
Malanche, distrito de Santo Domingo de los Olleros, provincia de Huarochirí,
departamento de Lima.

INFORME TÉCNICO:
Habiendo sido derivado el título al área de catastro por subsanación, se emitió
el Informe Técnico N° 017796-2022-SUNARP-Z.R.N°IX-Sede –Lima/
UREG/CAT de fecha 18/08/2022 el cual es vinculante para la calificación del
Registrador de conformidad con lo dispuesto por el Art. 11 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios; del cual se advierte los siguiente:
"II. Evaluación Técnica:
…
2.3. Mediante el presente expediente, el usuario hace de conocimiento que el
predio en consulta, se encontraría comprendido en el ámbito de mayor
extensión inscrito en la partida 11069102; Pero al respecto cabe indicar lo
siguiente:
“De acuerdo a la posición que desarrolla el cuadro de datos técnico de
coordenadas, el predio en consulta, No se encuentra comprendido sobre la
citada partida registral; según la información gráfica de la zona en estudio, el
predio en consulta, se encuentra comprendido sobre el ámbito inscrito en la
partida 49044753 e independizaciones. Esta partida se encuentra
correlacionada con la partida 11069102.
…
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III. Conclusiones
3.1. Las establecidas en el ítem 2.2 y 2.3."

* En dicho sentido, debe subsanarse lo advertido por el área de Catastro,

debiendo descartarse las implicancias señaladas en el citado informe técnicos.
Asimismo previamente deberá subsanarse las observaciones técnicas
formuladas por el área de Catastro; dejándose constancia, que las
informaciones gráficas del predio objeto de rogatoria, deben encontrarse
íntegramente comprendidas dentro de la partida N° 11069102.
***Una vez subsanado el título, se enviará nuevamente a la Oficina de Catastro
para una nueva evaluación y se determine las incompatibilidades con los
títulos pendientes de la partida 11069102.
*De proceder, en las partidas independizadas se dejará constancia de la falta
de inscripción del planeamiento integral aprobado, de conformidad con el Art.
62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Base legal: Artículo 2011 del C.C.

Arts. 32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
Arts. 11, 58 y siguientes del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios. Directiva N° 010-2013-SUNARP/SN.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta su recurso en los siguientes términos:

- Para el caso de territorios de Comunidades Campesinas, amparadas en el

Convenio 169, le correspondía a la primera instancia registral merituar lo
aseverado por la oficina de Catastro a la luz de lo que establece tanto la
legislación internacional y constitucional, lo que no ha realizado,
entendiendo que dicha oficina no hace propiamente una observación técnica
que verse sobre errores o deficiencias técnicas en los planos y memorias
presentadas o que no correspondan con la resolución aprobatoria de la
autoridad competente, sino que, únicamente señala que el área materia de
rogatoria no se encuentra comprendida dentro de la partida 11069102, lo
que es falso.

- El área materia de rogatoria está dentro de la partida 11069102, conforme

es de verse si se compara el plano de conjunto de las 72,356.95 ha de la
Comunidad Campesina de Cucuya obrante en el título archivado N° 14915
del 17/9/84 con el plano de independización presentado, donde se puede
observar que el área a independizar está dentro del área mayor de
72,356.95 ha. Lo que sucede es que por acto administrativo promovido por
titulares ajenos al de la partida 11069102 se ha cerrado una parte de ella
por la superposición existente con la aludida partida 49044753. Pero, por la
existencia de actos administrativos que beneficien a inscripciones paralelas
en el ámbito registral, no puede ponerse en entredicho el derecho a la
propiedad, y, por ende, la inscripción registral del territorio comunal y de sus
independizaciones ya que es un atributo de este derecho el disponer de
ellas en la forma que el propietario establezca y no otro propietario o alguna
autoridad administrativa o técnica.
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- La primera instancia registral no debió negar el acceso pues el cierre de
partidas registrales se sustenta en una disposición administrativa aprobada
por el Reglamento General de los RRPP de 1968, pero esta disposición
nunca ha sido consultada a la Comunidad Campesina de Cucuya o a algún
organismo superior que agrupe a las Comunidades Campesinas, lo que la
hace pasible de inaplicarse para el caso de territorios de comunidades
campesinas. En efecto, el Supremo interprete de la Constitución- esto es el
Tribunal Constitucional- ha señalado que cualquier disposición
administrativa o legal que no haya sido consultada a las Comunidades no
puede a ellas ser aplicada, según preceptúa el Fundamento 45) de la
sentencia sobre el Expediente N° 01126-2011-HC/TC. Asimismo, respecto
de un caso análogo el Tribunal Constitucional ha señalado que resulta
inconstitucional, conforme el Fundamento 9) de la sentencia sobre el
Expediente N° 649-2002-AA/TC del 20/8/2002.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

A foja 695 del tomo 11 que continúa en la partida electrónica Nº 11069102

del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el terreno rústico
ubicado en el distrito de Santo Domingo de Olleros, provincia de Huarochirí
y departamento de Lima, de propiedad de la Comunidad Campesina de
Cucuya.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:

- Si constituye obstáculo para la independización que el Área de Catastro

determine que el predio se superpone totalmente a un predio de propiedad
de terceros, no vinculado a la rogatoria.

VI. ANÁLISIS

1. Conforme a lo dispuesto en el artículo 31 del TUO del Reglamento General

de los Registros Públicos (RGRP), la calificación registral es la evaluación
integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la
procedencia de su inscripción. Dicha evaluación se encuentra a cargo del
Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia
respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e
indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este Reglamento
y en las demás normas registrales.

En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar

del Reglamento General de los Registros Públicos establece que la
calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades
propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del
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acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de
la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la
calificación también comprende la verificación de los obstáculos que
pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del
acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título
presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título
presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el
Registro.

Los alcances de la calificación se encuentran descritos en el artículo 32 del

citado reglamento, el cual dispone que el Registrador y el Tribunal Registral, en
sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su
inscripción, deberán:

“a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la

partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma,
sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. (…)
c) Verificar la validez y naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la
formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos
presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que
conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y
cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
(…)”

2. El artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

(RIRP) regula sobre los informes de las Áreas de Catastro de la Sunarp,
estableciendo que los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción
de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro
o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del Área de
Catastro.

Asimismo, con relación a la labor que realiza el Área de Catastro se señala

que verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con
la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a
aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de
superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los
hubiere. Dicho informe se realizará únicamente sobre la base de la
información gráfica con la que cuente el Área de Catastro, bajo
responsabilidad. Se agrega que este informe del Área de Catastro es
vinculante para el registrador.

En tal sentido, el informe del Área de Catastro es vinculante para el

registrador en lo referente a los aspectos técnicos, siendo función del
registrador el pronunciarse sobre los aspectos jurídicos que sean
consecuencia de este informe emitido.

3. Esta disposición del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

recogió el precedente de observancia obligatoria aprobado por el Tribunal
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Registral en el X Pleno1, llevado a cabo los días 8 y 9 de abril de 2005, cuyo
tenor es el siguiente:

“ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR

EL ÁREA DE CATASTRO
El informe del Área de Catastro es vinculante para el registrador, siempre que
se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El registrador debe distinguir en
su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de
aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha
Área, sino de manera indelegable y exclusiva al registrador público”. (Criterio
sustentado en las Resoluciones Nº 130-2004-SUNARP-TR-A del 5/8/2004, Nº
165-2004-SUNARP-TR-A del 30/9/2004 y Nº 017-2005- SUNARP-TR-A del
28/1/2005).

De acuerdo al precedente en mención, los informes del Área de Catastro

resultan vinculantes para el registrador, siempre que se refieran a aspectos
estrictamente técnicos. En este sentido, el registrador a cargo de la
calificación debe distinguir en el informe técnico de Catastro los aspectos
técnicos de los jurídicos, por lo que el informe de Catastro sólo debe dar
lugar a una observación cuando los defectos técnicos constituyan un
obstáculo para la inscripción.

4. Ahora bien, en la calificación de títulos otorgados por comunidades

campesinas, cabe tener presente la Ley General de Comunidades
Campesinas (Ley N° 24656) y su Reglamento aprobado por Decreto
Supremo Nº 008-91-TR. Asimismo, corresponde remitirse a las
disposiciones previstas en la Directiva Nº 010-2013-SUNARP/SN (“Directiva
que regula la inscripción de los actos y derechos de las comunidades
campesinas”)2.

Al respecto, debe señalarse que dicha directiva tiene por finalidad unificar
criterios y establecer lineamientos en la calificación para regular en forma
integral la inscripción de los actos y derechos de las comunidades
campesinas en los Registros Públicos.

5. En similar sentido a lo expresado en el artículo 11 del RIRP, en el numeral

6.4 de la citada directiva se ha previsto que los documentos en virtud de los
cuales se solicita la modificación física de parte del territorio comunal,
requerirán previo informe del Área de Catastro de la zona o zonas registrales
en cuyo ámbito territorial se ubique o abarque el territorio comunal.

Añade dicho numeral, que el referido informe se pronunciará, entre otros,

sobre los siguientes aspectos:

“b) Para aquellos actos que importen una modificación física del territorio
comunal el informe técnico deberá indicar el área que se superpone,

1Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9/6/2005.

2Aprobada mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 343-
2013-SUNARP-SN del 17/12/2013 que fue publicada en el diario oficial “El Peruano” con fecha
18/12/2013. La directiva entró en vigencia a los cuarenta días de su aplicación, es decir, el 18/2/2014.
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señalando la ubicación, la superficie y perímetro, debiendo además precisar
si la existencia de superposición parcial o total preexiste o no al acto rogado”.

6. Sin embargo, estas normas, así como las directivas que regulan la labor
de las áreas técnicas (Directiva N° 004-2020-SUNARP-SCT-DTR) deben
ser interpretadas bajo los alcances del artículo 2011 del Código Civil,
modificado por Ley N° 313093, que reconoce el principio pro inscripción,
determinando además que la labor del área técnica no puede sustituir a la
labor del registrador.

La norma propugna una labor más activa del registrador público en el

Registro de Predios. Labor especial que ya se encuentra reconocida por la
doctrina.

Al respecto, el hipotecarista español Pedro Fandos señala que la calificación

registral tiene una vertiente gráfica, cuando el examen o calificación registral
se centra en la descripción registral de la finca con el material de localización
geográfica aportado, que tendrá que confrontar con la descripción que
resulta del contenido del Registro integrada con la herramienta auxiliar de
calificación (...).

Dicho autor agrega que “el principio de especialidad resulta básico, al exigir
la determinación del objeto sobre la que recae el derecho, es decir la finca
registral, a lo que nos ayudará la implantación del sistema de bases gráficas
registrales (...)”4. En este marco argumentativo el autor defiende la tesis de
la aplicación de los principios registrales como los de rogación, prioridad,
tracto sucesivo y publicidad en sus vertientes gráficas cuando se trate de
calificar actos referidos a la incorporación y modificación física del predio.

7. La función del área técnica es de apoyo que se sustentará en la base

gráfica registral con la que cuentan las oficinas registrales, tal como se
desprende de la Ley N° 31309.

Bajo estos fundamentos legales y doctrinarios este colegiado concluye que

el informe del Área Técnica si bien es cierto es una herramienta de apoyo
muy importante, también lo es que el registrador debe realizar una
calificación activa y pro-inscripción tomando en cuenta solo las
observaciones técnicas relevantes que constituyan un obstáculo para la
inscripción del acto rogado, labor que debe realizarse dentro del marco de
la aplicación de los principios registrales y el debido procedimiento.

8. Sobre la labor del área técnica, la Directiva DI-004-2020-SCT-DTR que

regula la elaboración de informes técnicos en procedimientos de inscripción,
servicios de publicidad y procedimientos administrativos registrales, se
emite con el propósito de uniformizar los procesos -en este caso- uniformizar
los informes técnicos emitidos en los procedimientos de inscripción, como

3 Publicada en el diario oficial “El Peruano” el 24/7/2021.

4 FANDOS PONS, Pedro (2016) Los efectos jurídicos de la identificación y descripción gráfica de
fincas registrales. Tirant Lo Blanch. Valencia. España.
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medida para hacer frente a los múltiples criterios aplicados por las oficinas
de catastro en la diversa casuística presentada.

En tal sentido, según el numeral 6.1 de la mencionada directiva, el informe

técnico debe tener un redacción precisa, clara y concluyente, debiendo
expresar en sus conclusiones, según corresponda, lo siguiente:

i) Si el área y medidas perimétricas corresponden a la poligonal de algún

predio inscrito, indicando la partida respectiva;

ii) Si se encuentra de forma parcial o total en algún predio inscrito,

debiendo señalarse el área de afectación;

iii) Si se encuentra en zona donde no se ha identificado antecedentes

registrales;

iv) Si se encuentra en zona donde no se puede establecer en forma

indubitable la existencia de un predio inscrito (señalar el número de
partida); y,

v) Si se encuentra ubicado de forma total o parcial en una zona

arqueológica o zona intangible o zona de dominio restringido u otro
hecho que resulte relevante, aunque estas no se encuentren inscritas y
siempre que la Oficina de Catastro cuente con la información que lo
sustente.

Estas disposiciones se complementan con los Lineamientos para

uniformizar la evaluación técnica y emisión del informe técnico en los actos
de inscripción, servicios de publicidad y otros procedimientos administrativo-
registrales aprobados por Resolución N° 023-2021-SUNARP/DT.

9. En el presente caso, luego de remitido el título submateria al área de

Catastro de la Zona Registral Nº IX – Sede Lima se emitió el Informe Técnico
N° 17796-2022-Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del 18/8/2022, cuya
parte pertinente se transcribe a continuación:

“(…)
II. Evaluación Técnica
2.1. Según información proporcionada por el usuario, el área en consulta se
encuentra ubicada en el Sector Quebrada de Malanche; en el Distrito de
Santo Domingo de Los Olleros; Provincia de Huarochirí, Departamento de
Lima, con un área de 33.7388 Ha.
(…)
2.3. Mediante el presente expediente, el usuario hace de conocimiento
que el predio en consulta, se encontraría comprendido en el ámbito de
mayor extensión inscrito en la partida 11069102; Pero al respecto cabe
indicar lo siguiente:
• De acuerdo a la posición que desarrolla el cuadro de datos técnico
de coordenadas, el predio en consulta, No se encuentra comprendido
sobre la citada partida registral; según la información gráfica de la zona
en estudio, el predio en consulta, se encuentra comprendido sobre el
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ámbito inscrito en la partida 49044753 e independizaciones. Esta
partida se encuentra correlacionada con la partida 11069102.
(…)” (Lo resaltado es nuestro).

De lo expuesto, podemos apreciar que el área de Catastro señala que el

predio materia de independización con el título venido en grado se
encuentra totalmente sobre el predio inscrito en la partida electrónica N°
49044753 del Registro de Predios de Lima e independizaciones,
descartándose la implicancia en relación al predio materia de rogatoria,
inscrito en la partida electrónica N° 11069102 del Registro de Predios de
Lima de propiedad de la Comunidad Campesina de Cucuya.

10. Al respecto, la superposición de áreas entre predios es un aspecto

eminentemente técnico, que los registradores no pueden objetar y por tanto
lo deben dar por cierto.

En este caso, la superposición advertida por el ente técnico, evidencia que

existe inadecuación con el Registro y como consecuencia de ello, afectación
al derecho de terceros (partida N° 49044753), lo que constituye obstáculo
para proceder con la independización solicitada, requiriéndose que el predio
se encuentre íntegramente comprendido dentro de la partida electrónica N°
11069102 del Registro de Predios de Lima.

Motivo por el cual, corresponde confirmar la observación formulada.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR la observación formulada por la registradora pública del

Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento,
conforme a los fundamentos desarrollados en el análisis de la presente.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Vocal del Tribunal Registral
BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA
Vocal del Tribunal Registral
P.LA