929 2022 Sunarp TR

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 929 -2022-SUNARP-TR

Lima,11 de marzo de 2022.
APELANTE : LUIS ALBERTO MILLA AQUINO.

TÍTULO : Nº 2409960 del 6/9/2021 (SGTD).
RECURSO : H.T.D. N° 051628 del 3/12/2021.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO(s) : Demolición parcial, modificación de fábrica,
modificación de reglamento interno y otros.
SUMILLA
MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO

La modificación del reglamento interno podrá efectuarse (conforme a la normativa sobre
la materia) por escritura pública o documento privado con firma certificada por notario,
otorgado por los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios, conforme al
artículo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita en vía de

regularización, al amparo de la Ley Nº 27157 modificada por la Ley N°
30830, la inscripción de la demolición parcial, modificación de fábrica,
modificación de reglamento interno, modificación de independización y
otros actos, respecto del predio inscrito a foja 163 del tomo 1199 que
continúa en la ficha N° 52402 y prosigue en la partida electrónica N°
44543265 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto se presenta la siguiente documentación:
- Formulario Registral N° 2 – Ley N° 27157 suscrito por verificador

ingeniero civil Eber Gualberto Ccaccya Chipana y por Eduardo Gonzalo
Escobal Mc Evoy y Nelly Loayza Ventura, con firmas certificadas por el
notario de Lima Alejandro Ramírez Carranza el 23/8/2021.
- Informe técnico de verificación suscrito por verificador ingeniero civil
Eber Gualberto Ccaccya Chipana, con firma certificada por el notario de
Lima Alejandro Ramírez Carranza el 23/8/2021.
- Declaración jurada suscrita por verificador ingeniero civil Eber Gualberto
Ccaccya Chipana, con firma certificada por el notario de Lima Alejandro
Ramírez Carranza el 23/8/2021.
- Copia certificada del acta de asamblea de junta de propietarios del

15/4/2021, expedida por el notario de Lima Alejandro Ramírez Carranza
el 22/7/2021.
- Declaración jurada de convocatoria a la asamblea de junta de
propietarios del 15/4/2021 suscrita por Ximena Mireya Alexandra Bastias
Salazar, con firma certificada por el notario de Lima Alejandro Ramírez
Carranza el 21/7/2021.
- Constancia de quórum a la asamblea de junta de propietarios del
15/4/2021 suscrita por Ximena Mireya Alexandra Bastias Salazar, con
firma certificada por el notario de Lima Alejandro Ramírez Carranza el
21/7/2021.
- Memoria descriptiva de independización suscrita por verificador
- Modificación del reglamento interno del Condominio “Multifamiliar
Irigoyen” suscrito por Eduardo Gonzalo Escobal Mc Evoy y Nelly Loayza
Ventura, con firmas certificadas por el notario de Lima Alejandro Ramírez
- Plano de ubicación (lámina U-01) suscrito por verificador ingeniero civil
- Plano de distribución – 4to piso (lámina A-1) suscrito por verificador
ingeniero civil Eber Gualberto Ccaccya Chipana, con firma certificada por
el notario de Lima Alejandro Ramírez Carranza el 23/8/2021.
- Plano de independización inscrito (lámina I-1) suscrito por verificador
- Plano de independización (lámina I-2) suscrito por verificador ingeniero
civil Eber Gualberto Ccaccya Chipana, con firma certificada por el notario
de Lima Alejandro Ramírez Carranza el 23/8/2021.
Mediante reingreso del 17/11/2021 se adjuntaron los siguientes

documentos:
- Anexo N° 4 – Ley N° 27157 suscrito por verificador ingeniero Eber

Gualberto Ccaccya Chipana y por Eduardo Gonzalo Escobal Mc Evoy y
Nelly Loayza Ventura, con firmas certificadas por el notario de Lima
Alejandro Ramírez Carranza el 11/11/2021.
- Copia certificada de la reapertura del acta de asamblea del 15/4/2021,
realizada el 15/10/2021, expedida por el notario de Lima Alejandro
- Declaración jurada de quórum suscrita por Ximena Mireya Alexandra

Bastias Salazar, con firma certificada por el notario de Lima Alejandro
- Parte notarial de la escritura pública de otorgamiento de servidumbre de
paso del 11/11/2021 otorgada ante notario de Lima Alejandro Ramírez
Carranza.
- Memoria descriptiva de independización suscrita por verificador
- Modificación del reglamento interno del Condominio “Multifamiliar
Irigoyen” suscrito por Eduardo Gonzalo Escobal Mc Evoy y Nelly Loayza
Ventura, con firmas certificadas por el notario de Lima Alejandro Ramírez
- Plano de ubicación (lámina U-01) suscrito por verificador ingeniero civil
- Plano de independización (lámina I-2) suscrito por verificador ingeniero
civil Eber Gualberto Ccaccya Chipana, con firma certificada por el notario
de Lima Alejandro Ramírez Carranza el 11/11/2021.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima, Víctor Huamán De

la Cruz, observó el título en los siguientes términos:
“MODIFICACIÓN Y DEMOLICIÓN PARCIAL DE FÁBRICA, MOD. DE

INDEPENDIZACIÓN, MOD. DE REGLAMENTO INTERNO, MOD. DE
PORCENTAJES, OTROS ACTOS
Vista la documentación presentada en vía de reingreso, se vuelve a

observar, por lo siguiente:
1.- Se ha presentado nuevo plano de independización I-2, donde se

aprecia que se ha modificado el área techada de la zona común “Cuarto
Técnico” a 1.33 m2., por lo que deberá subsanar, en ese sentido, el art.
4° del reglamento interno que consta en el titulo archivado 2010-523226,
indicando la nueva área de dicha zona, la misma que deberá constar
dentro del acta de sesión y en documento privado de modificación de
reglamento con las correspondientes firmas certificadas.
2.- Del acta de reapertura de asamblea de fecha 15/10/2021 se aprecia

en la certificación que hace el notario Alejandro Ramírez Carranza, que
se señala “...cuya apertura fue legalizada ante notario de Lima Dr. Luis
Alfredo Cuba Ovalle, con fecha 25 de agosto del 2020”; sin embargo,
conforme se aprecia de la foja 1 del libro de actas 111-2020, la fecha de
legalización fue el 8/9/2020, por lo que el notario deberá aclarar al
respecto.
3.- Vista el acta de reapertura de asamblea de fecha 15/10/2021 se

advierte que en la certificación realizada por notario de Lima Alejandro
Ramírez Carranza se ha omitido incorporar los datos de Luis Alberto Milla
Aquino en el módulo “Sistema Notario” toda vez que esta es necesaria
para la presentación de solicitud de inscripción en registros, de
conformidad a lo establecido en la Sétima Disposición Complementaria,
Transitoria y Final del Decreto Legislativo N° 1049. Sírvase subsanar
teniendo en cuenta que solo aparece registrado el acta de sesión del
15/04/2021 y el parte notarial de servidumbre en el Módulo de Notario de
la Sunarp.
4.- Se adjunta documento de modificación de reglamento interno, sin

embargo, el mismo no contiene la firma certificada de la persona
autorizada, en este caso, del presidente de la junta: Ximena Mireya
Alexandra Bastias Salazar. Subsane.
Base Legal: Norma V del Título Preliminar y arts. 31°, 32° y 40° del TUO
del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con el
Art. 2011° del Código Civil. Ley 27157 y arts. 25° y 31° del D.S. N° 035-
2006-VIVIENDA”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación señalando que no se

encuentra de acuerdo con la observación en su totalidad.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida matriz
Tomo 1199 de foja 163 que continúa en la ficha N° 52402 y prosigue

en la partida electrónica N° 44543265 del Registro de Predios de Lima
El predio matriz con un área de 347.71 m2. ubicado en Jr. Pedro Irigoyen
Diez Canseco N° 330-334, urbanización Santa Rita, distrito de Santiago
de Surco, provincia y departamento de Lima, corre inscrito a foja 163 del
tomo 1199 que continúa en la ficha N° 52402 y prosigue en la partida
electrónica N° 44543265 del Registro de Predios de Lima.
En los asientos B00002, B00003, B00004, B00005 y B00006 se han

extendido las inscripciones relativas a la declaratoria de fábrica,
numeración, reglamento interno, constitución de la junta de propietarios y
modificación de área a consecuencia de la desmembración del predio,

respectivamente, según documentación obrante en el título archivado N°
523226 del 16/7/2010.
En el asiento B00007 consta que mediante sesión extraordinaria de junta

de propietarios del 4/3/2020 se ha acordado designar a Ximena Mireya
Alexandra Bastias Salazar como presidenta de la junta directiva, para el
periodo de dos años comprendido del 5/3/2020 al 4/3/2022.
Partidas independizadas
La partida matriz N° 44543265 ha sido independizada en las siguientes

unidades inmobiliarias:
Partida N° Descripción del bien

12587694 Estacionamiento 1 – Semisótano, ubicado en Jr.
Pedro Irigoyen Diez Canseco N° 330.
12587704 Estacionamiento 10 – Semisótano, ubicado en
Jr. Pedro Irigoyen Diez Canseco N° 330.
12587705 Departamento 101 – Primer Piso, ubicado en Jr.
12587706 Departamento 102 – Primer Piso, ubicado en Jr.
12587707 Departamento 201 – Segundo Piso, ubicado en
12587708 Departamento 202 – Segundo Piso, ubicado en
12587709 Departamento 301 – Tercer Piso, ubicado en Jr.
12587710 Departamento 302– Tercer Piso, ubicado en Jr.
12587711 Departamento 401– Cuarto Piso, ubicado en Jr.
12587712 Departamento 501– Quinto Piso, azotea y techo
ubicado en Jr. Pedro Irigoyen Diez Canseco N°
334.
12587713 Departamento 502– Quinto Piso, azotea y techo

ubicado en Jr. Pedro Irigoyen Diez Canseco N°
334.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:
- ¿Cuál es la formalidad prevista en la normativa para inscribir la

modificación del reglamento interno?
VI. ANÁLISIS
1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del

Código Civil1, los registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas
instancias califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,
por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
Registros Públicos.
En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar

del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante RGRP)
establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de
las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así
como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada
norma que la calificación también comprende la verificación de los
obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición
de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la
base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente
al título presentado y, complementariamente, de los antecedentes que
obran en el Registro.
1 Artículo modificado por la Primera Disposición Complementaria Modificatoria de la Ley

N° 31309, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 24/7/2021, cuyo tenor es el
siguiente:
Artículo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que
resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador,
cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción.
De ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.
En el acto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propician y
facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro.
La calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo del
área encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica una
sustitución en la labor de calificación por parte de las instancias registrales.
2. Por su parte, el artículo 322 del RGRP, al precisar los alcances de la

calificación registral, señala que el registrador y el Tribunal Registral, en
sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para
su inscripción, deberán:
“(…)
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así
como la formalidad del título en el que éste consta y la de los demás
documentos presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos
que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la
materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
(…)”.
3. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común3 es una

modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una
edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de
propiedad común4. Esto por cuanto, conjuntamente con la propiedad
exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una
copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el
terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y
demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los
propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.
La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva

y de Propiedad Común es la coexistencia de unidades de dominio
exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la
edificación, como sucede con los edificios.
Por ello es que se admite que la constitución de dicho régimen no sólo

sea mediante un acto específico de constitución (acto jurídico) por parte
de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un
edificio en el que existan dos o más propietarios de distintos
departamentos u oficinas.
2 Artículo modificado por el artículo 1 de la Resolución Nº 042-2021-SUNARP-SA,

publicada en el diario oficial “El Peruano” el 26/3/2021.
3 Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley Nº 27157 y su Reglamento cuyo TUO
fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, norma última que lo

define en su artículo 129 como aquel “(...) régimen jurídico que supone la existencia de
una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de
dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio
común. (…)”.
4 En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad
como “propiedad horizontal”, en razón a que ha sido ideada para las titularidades
existentes en un edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u
oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos
no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los
planos verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario
el ejercicio de su derecho -como se señala en el artículo 954 del Código Civil-, como
sucede en el caso de la propiedad común; sino que se va a restringir al piso o parte del
piso que ocupa el departamento u oficina.
Actualmente, el Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común

al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexisten
secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se
encuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el 20/7/1999, y su
Reglamento, el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, publicado el
17/2/2000, cuyo T.U.O. fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-
2006-VIVIENDA, luego modificado mediante Decreto Supremo Nº 008-
2019-VIVIENDA5.
4. En el presente caso, se solicita, en vía de regularización al amparo de

la Ley Nº 27157 modificada por la Ley N° 30830, la inscripción de la
demolición parcial, modificación de fábrica, modificación de reglamento
interno, modificación de independización y otros actos, respecto del predio
inscrito a foja 163 del tomo 1199 que continúa en la ficha N° 52402 y
prosigue en la partida electrónica N° 44543265 del Registro de Predios de
Lima.
Revisada la documentación conformante del título alzado, puede verse

que como consecuencia de la modificación de fábrica en el 4to piso (por
haberse variado los ambientes del Departamento 401 – Cuarto Piso
inscrito en la partida electrónica N° 12587711 del Registro de Predios de
Lima) y modificación de la independización inscrito (se crea el
Departamento N° 402 en el cuarto nivel) se modifica parcialmente los
artículos 2 (características de la unidad inmobiliaria), 3 (secciones de
propiedad exclusiva), 6 (participación en las áreas y bienes comunes) y 7
(participación en los gastos comunes) del reglamento interno primigenio
inscrito en el asiento B00004 de la partida matriz N° 44543265 del
Registro de Predios de Lima.
El registrador observó el título señalando – entre otros aspectos - que el

documento de modificación de reglamento interno adjunto vía reingreso
no contiene la firma certificada de la presidenta de la junta de propietarios
Ximena Mireya Alexandra Bastias Salazar.
5. La Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN6, publicada en el diario oficial

“El Peruano” con fecha 26/12/2008, señala sobre el reglamento interno:
“(…).
El reglamento interno viene a ser un negocio jurídico (en la terminología
del Código Civil, acto jurídico) en el cual la declaración de voluntad está
dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales.
Así pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto
constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una
situación dominical normalmente independiente, en otra compartida en
cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las
partes privativas o exclusivas con las partes comunes. Éstas quedan
destinadas a favor de aquéllas. La segunda característica fundamental es
que da origen a un régimen especial de propiedad (propiedad exclusiva y
5Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 12/2/2019.

6
Aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº
340-2008-SUNARP/SN, Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común.
propiedad común), en el cual se establece un sistema complejo de

facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una
“lex rei” que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirentes.
(…)”.
6. Respecto a la formalidad requerida para la inscripción del reglamento

interno de propiedad exclusiva y propiedad común, su adecuación y/o
modificación, la Decimosegunda Disposición Transitoria del Reglamento
de la Ley Nº 27157 establece lo siguiente:
“La adecuación del Reglamento Interno a que se refiere la tercera

disposición final de la ley, podrá efectuarse mediante escritura pública o
documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la
Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno que aprobará
el Viceministerio de Vivienda y Construcción en un plazo no mayor de 30
días hábiles desde la publicación del presente Reglamento” (El
subrayado es nuestro).
La citada norma contiene dos opciones para el otorgamiento del

Reglamento Interno:
a) La regla general de la escritura pública (artículo 2010 del Código Civil),

que contenga el Reglamento Interno otorgado por la Junta de
Propietarios o el Modelo que aprobó el Viceministerio de Vivienda y
Construcción; o,
b) Documento privado con firma legalizada (excepción al artículo 2010
del Código Civil), que contenga el Reglamento Interno otorgado por la
Junta de Propietarios o el Modelo que aprobó el Viceministerio de
Vivienda y Construcción.
7. La misma regla ha sido recogida en el artículo 86 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios (en adelante RIRP), para la
inscripción del Reglamento Interno:
“Artículo 86.- Formalidad del reglamento interno

El reglamento interno se inscribirá en mérito a escritura pública o
documento privado con firma certificada por Notario, otorgado por
los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios.
Cuando es otorgado por este último, se insertará o acompañará copia
certificada del acta de la sesión de junta de propietarios en la que se
aprobó el reglamento interno con el voto favorable de más del 50% de
los propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto se
computa por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no se
encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes,
y las respectivas esquelas de convocatoria o la constancia otorgada
conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo siguiente.
(…)” (El resaltado es nuestro).
Del análisis del primer párrafo del artículo, el reglamento interno debe ser
presentado en escritura pública o documento privado con firma certificada
por notario, otorgado por los propietarios o por el presidente de la junta de
propietarios.
8. El numeral 5.15 de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN establece lo

siguiente:
“5.15. DOCUMENTACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO. -

El reglamento interno o su modificación se inscriben en mérito de
escritura pública o documento privado con firmas legalizadas del
presidente de la junta.
Cuando sólo interviene el presidente bastará la copia certificada del acta
de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la
transcripción del texto del reglamento o su modificación.” (El resaltado y
subrayado es nuestro).
Asimismo, el numeral 5.17 de la citada Directiva señala lo siguiente:
“5.17. INTERVENCIÓN DEL PRESIDENTE EN LA DOCUMENTACIÓN

El Presidente de la Junta de Propietarios es el representante de los
propietarios y puede intervenir en las escrituras públicas, documentos
privados y declaraciones juradas, sin necesidad de comparecencia
personal de cada uno de los titulares de las secciones de dominio
exclusivo.
La misma regla se aplica a cualquier persona distinta del presidente que
cuente con designación especial realizada por la Junta de propietarios para
formalizar un acuerdo determinado.”
9. Ahora bien, verificada el acta del 15/4/2021, consta que la junta de

propietarios, con la asistencia del cien por ciento de los porcentajes de
participación en las zonas comunes7, aprobó – entre otros – la
modificación del reglamento interno y otorgó facultades a la presidenta de
la junta directiva Ximena Mireya Alexandra Bastias Salazar para la
formalización del mismo en representación de la junta de propietarios.
Sin embargo, podemos advertir que el documento privado que contiene la

modificación del reglamento interno acompañado vía subsanación consta
suscrito por Eduardo Gonzalo Escobal Mc Evoy y Nelly Loayza Ventura,
quienes son copropietarios del Departamento N° 401 inscrito en la partida
electrónica N° 12587711 del Registro de Predios de Lima.
Por tanto, no habiéndose presentado el documento privado de

modificación del reglamento interno que contenga la firma certificada por
notario de la presidenta de la junta de propietarios Ximena Mireya
Alexandra Bastias Salazar, corresponde confirmar el numeral 4 de la
observación formulada por el registrador.
10. De otro lado, se aprecia que en el plano de independización (lámina

I-2) adjunto en el reingreso, se consigna que la zona común “Cuarto
Técnico” ubicado en el cuarto nivel tiene como área techada 1.33 m2.; sin
embargo, revisado el artículo 4 del reglamento de la edificación
submateria obrante en el título archivado N° 523226 del 16/7/2010 figura
que dicha zona común cuenta con un área techada de 1.11 m2., por lo
7 Por lo que no se requiere acreditar la convocatoria a la junta de propietarios.

que la modificación del reglamento interno primigenio también abarcará el

tenor del aludido artículo 4.
Ahora, siendo que el documento privado de modificación de reglamento

interno deberá ser otorgado por la presidenta de la junta de propietarios,
no resulta exigible que en el acta de la junta de propietarios en la que se
adopta dicho acuerdo, se transcriba el texto íntegro de los artículos que
son objeto de modificación, en virtud de la disposición contenida en el
numeral 5.15 de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN.
En tal sentido, corresponde confirmar el numeral 1 de la observación

formulada por el registrador, con la precisión indicada en el presente
considerando.
11. Por otra parte, el registrador advierte del acta de reapertura de

asamblea del 15/4/2021, realizada el 15/10/2021, que en la certificación
efectuada por el notario de Lima Alejandro Ramírez Carranza se indica:
“(…), cuya apertura fue legalizada ante notario de Lima Dr. Luis Alfredo
Cuba Ovalle, con fecha 25 de agosto del 2020, (…)”; sin embargo,
conforme se aprecia de la foja del libro de actas 111-2020, la fecha de
legalización fue el 8/9/2020, por lo que el notario deberá aclarar al
respecto.
12. Sobre la calificación de errores en el título, esta instancia en reiterada

jurisprudencia ha establecido que el registrador no debe entretenerse en
la verificación de cuestiones sin importancia, tales como equivocaciones
gramaticales, meras erratas, discrepancias superfluas, entre otras; y por
el contrario, solamente debe concentrarse en los temas de fondo,
buscando con ello reafirmar la importancia de la función registral, tratando
que se centre en dilucidar los elementos de sustancia del negocio jurídico
o acto administrativo, sin limitarse a puras correcciones de estilo.
En ese sentido, en la Resolución N° 513-2009-SUNARP-TR-L del

24/04/2009, el Tribunal Registral señaló lo siguiente:
“(…)
El Registro cumple una función de interés general por la cual se brinda
seguridad jurídica a los actos de circulación de la riqueza; por tanto, la
calificación debe ser moderada y prudente, dentro del ámbito estricto que
señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundados
en la naturaleza sumaria, documental y no-contenciosa del procedimiento
registral. Dentro de este contexto debe propenderse a la inscripción
en los casos en donde sea posible que una discrepancia de datos
pueda salvarse a través de una declaración indubitada expresada en
alguno de los documentos contenidos en el mismo título”. (el resaltado
es nuestro)
Dicha afirmación es concordante con lo señalado en el artículo 31 del

Reglamento General de los Registros Públicos, concordado con el artículo
2011 del Código Civil, en cuanto a que, en el marco de la calificación
registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las

inscripciones de los títulos ingresados en el registro.
13. Verificada la foja de apertura del “Libro de Actas N° 01”, se aprecia lo

siguiente:
Asimismo, en la certificación del acta de reapertura de asamblea del

15/4/2021, el notario de Lima Alejandro Ramírez Carranza consigna la
siguiente información:
Ahora, si bien es cierto que existe discrepancia en la fecha de certificación

de apertura del libro de actas N° 01, puede verse que se trata de un error
material en la certificación notarial del acta de reapertura presentada que
no incide en el acto rogado; más aún cuando se han consignados otros
datos coincidentes como el número de registro (111-2020), número de
libro (N° 1), folios (400), entre otros.
En tal sentido, corresponde revocar el numeral 2 de la observación

formulada por el registrador.
14. Finalmente, efectuada la consulta en el módulo “Sistema Notario” de

la Sunarp, podemos apreciar que los datos del presentante del título Luis
Alberto Milla Aquino han sido incorporados por el notario de Lima
Alejandro Ramírez Carranza para la presentación de la copia certificada
de la reapertura del acta de asamblea del 15/4/2021 adjunta en el
reingreso del 17/11/2021, tal como establece la Sétima Disposición

Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo Nº 1049,
modificada por el Decreto Legislativo Nº 1232.
En consecuencia, corresponde dejar sin efecto el numeral 3 de la

observación formulada por el registrador.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR el numeral 1 con la precisión indicada en el décimo

considerando, así como el numeral 4, REVOCAR el numeral 2 y DEJAR
SIN EFECTO el numeral 3 de la observación formulada por el registrador
público del Registro de Predios de Lima al título referido en el
encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de
la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
FDO.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
PRESIDENTA DE LA TERCERA SALA
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Tribunal/Resoluciones2022/2409960-2021
P.BH

929 2022 Sunarp TR

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929 2022 Sunarp TR

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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 929 -2022-SUNARP-TR

APELANTE : LUIS ALBERTO MILLA AQUINO.

MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita en vía de

Para tal efecto se presenta la siguiente documentación:

- Formulario Registral N° 2 – Ley N° 27157 suscrito por verificador

- Copia certificada del acta de asamblea de junta de propietarios del

Mediante reingreso del 17/11/2021 se adjuntaron los siguientes

- Anexo N° 4 – Ley N° 27157 suscrito por verificador ingeniero Eber

- Declaración jurada de quórum suscrita por Ximena Mireya Alexandra

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima, Víctor Huamán De

“MODIFICACIÓN Y DEMOLICIÓN PARCIAL DE FÁBRICA, MOD. DE

Vista la documentación presentada en vía de reingreso, se vuelve a

1.- Se ha presentado nuevo plano de independización I-2, donde se

2.- Del acta de reapertura de asamblea de fecha 15/10/2021 se aprecia

3.- Vista el acta de reapertura de asamblea de fecha 15/10/2021 se

4.- Se adjunta documento de modificación de reglamento interno, sin

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación señalando que no se

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Tomo 1199 de foja 163 que continúa en la ficha N° 52402 y prosigue

En los asientos B00002, B00003, B00004, B00005 y B00006 se han

modificación de área a consecuencia de la desmembración del predio,

En el asiento B00007 consta que mediante sesión extraordinaria de junta

La partida matriz N° 44543265 ha sido independizada en las siguientes

Partida N° Descripción del bien

12587713 Departamento 502– Quinto Piso, azotea y techo

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

- ¿Cuál es la formalidad prevista en la normativa para inscribir la

1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del

En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar

1 Artículo modificado por la Primera Disposición Complementaria Modificatoria de la Ley

2. Por su parte, el artículo 322 del RGRP, al precisar los alcances de la

3. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común3 es una

La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva

Por ello es que se admite que la constitución de dicho régimen no sólo

2 Artículo modificado por el artículo 1 de la Resolución Nº 042-2021-SUNARP-SA,

fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, norma última que lo

Actualmente, el Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común

4. En el presente caso, se solicita, en vía de regularización al amparo de

Revisada la documentación conformante del título alzado, puede verse

El registrador observó el título señalando – entre otros aspectos - que el

5. La Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN6, publicada en el diario oficial

5Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 12/2/2019.

propiedad común), en el cual se establece un sistema complejo de

6. Respecto a la formalidad requerida para la inscripción del reglamento

“La adecuación del Reglamento Interno a que se refiere la tercera

La citada norma contiene dos opciones para el otorgamiento del

a) La regla general de la escritura pública (artículo 2010 del Código Civil),

7. La misma regla ha sido recogida en el artículo 86 del Reglamento de

“Artículo 86.- Formalidad del reglamento interno

8. El numeral 5.15 de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN establece lo

“5.15. DOCUMENTACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO. -

Asimismo, el numeral 5.17 de la citada Directiva señala lo siguiente:

“5.17. INTERVENCIÓN DEL PRESIDENTE EN LA DOCUMENTACIÓN

9. Ahora bien, verificada el acta del 15/4/2021, consta que la junta de

Sin embargo, podemos advertir que el documento privado que contiene la

Por tanto, no habiéndose presentado el documento privado de