RESOLUCIÓN Nº733 -2022-SUNARP-TR

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 733 -2022-SUNARP-TR

Arequipa, 28 de febrero de 2021.

APELANTE : CÉSAR AUGUSTO RODRÍGUEZ DÍAZ

TÍTULO : N°2844986 DEL 14.10.2021.
RECURSO : N° 052477 DEL 10.12.2021
REGISTRO : PREDIOS-LIMA
ACTO : RESERVA DE AIRES
SUMILLA :

IMPROCEDENCIA DE INCORPORACIÓN DE CLÁUSULA DE RESERVA DE

AIRES
“Para proceder a la inscripción de reserva de aires, se debe presentar reglamento interno
constituyendo régimen de propiedad exclusiva y propiedad común como acto previo, en el que se
establezca a los aires como sección de propiedad exclusiva (o reserva de aires sin
independización, en su caso).”

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita la inscripción de

la reserva de aires en la partida electrónica N°41122811 del Registro de
Predios de Lima, a favor de César Augusto Rodríguez Díaz y César Augusto
Rodríguez Quintanilla.

Para tal efecto, se ha presentado:

• Formato de inscripción de título que contiene la rogatoria.
• Solicitud de reserva de aires de fecha 29.09.2021 con certificación de
firmas de fecha 07.10.2021 ante la notaria María F. Flores Alván.
• Recurso de apelación.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

Se interpone recurso de apelación en contra de la observación formulada por

el Registrador Público Carlos Daniel Soplin Vela en los siguientes términos:

“(…)

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ACTO: MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO

1. De la presente rogatoria se solicita extender la reserva del dominio de los aires sobre
el departamento 301 a favor de César Augusto Rodríguez Díaz y César Augusto
Rodríguez Quintanilla en mérito al parte notarial que obra en el título 1371193-2017. Al
respecto debemos indicar que no procede lo solicitado, dado que no guarda las
formalidades para poder acreditar la propiedad prexistente sobre los aires. En ese
sentido, deberá presentar la respectiva acta de Junta de Propietarios en la cual se
aprueban los siguientes actos: Elección de presidente, modificación de reglamento
interno en donde la mayoría calificada de secciones independizadas reconozcan la
propiedad preexistente respecto a los aires, la cual deberá consignar de manera expresa
en el reglamento interno, precisando los niveles y el área sobre el que se formula reserva
a favor de quien o qué sección se reserva, debiendo tener presente lo señalado en el
numeral 5.5 de la Directiva N°009-2008-SUNARP/SN.
Cabe indicar que los acuerdos de Junta de Propietarios deberán ser anterior a la fecha
de asiento de presentación de este título, de conformidad con el principio de prioridad
preferente establecido en el artículo IV del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos
(…)”

III. FUNDAMENTO DE LA APELACIÓN

El apelante sustenta su apelación sosteniendo lo siguiente:

▪ La observación materia de recurso de apelación incurre en error toda vez

que consigna como acto a inscribir “modificación de reglamento interno” acto
que no fue materia de nuestra rogatoria, sino el de reserva de aires sobre la
partida matriz, sobre la base de lo expresamente señalado en el numeral 5.7
de la Directiva N°009-2008-SUNARP/SN .

▪ La titularidad sobre los aires a nuestro favor, queda indubitablemente

acreditada con el parte notarial obrante en los antecedentes registrales, titulo
archivado 1371193-2017, el mismo que dio origen a la venta inscrita en el
asiento C00003 de la partida N°13725290, correspondiente a la unidad
inmobiliaria 301, siendo que con ello, el 100% de la totalidad de propietarios
de las secciones de dominio exclusivo mostraron su total reconocimiento
respecto a que los aires de la edificación corresponden a los vendedores
(solicitantes).

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

▪ En la partida registral N°41122811 del Registro de Predios de Lima corre

inscrito el inmueble ubicado en la Calle Isla de Corcovado N°165,

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Urbanización Capitán de Navío, Luis German Astete, distrito de San

Miguel.

❖ En el asiento C00001 corre inscrita la titularidad del predio a favor

de César Augusto Rodríguez Díaz, César Augusto Rodríguez
Quintanilla y Jorge Luis Rodríguez Quintanilla.

❖ En el asiento B00002 corre inscrita la ampliación y modificación de

la fábrica inscrita, según la cual la edificación cuenta con 3 pisos.

❖ En el asiento B00003 corre inscrito el Reglamento Interno del

Régimen de Propiedad Exclusiva y Común contenido en
documento privado con legalización de firmas del 12.09.2016.

❖ Asimismo, se advierte la anotación de independización de las

unidades inmobiliarias según el siguiente detalle:

PARTIDA DESCRIPCIÓN
13725288 Calle Isla de Corcovado Num.165 UI N°1,
primer piso
13725289 Calle Isla de Corcovado Num.165 UI N°2,
segundo piso
13725290 Calle Isla de Corcovado Num.165 UI N°3,
tercer piso

▪ En la partida registral 13725290 del Registro de Predios de Lima, corre

inscrito el departamento N°301-Tercer Piso, ubicado en el pasaje Isla de
Corcovado N°163, Urbanización Capitán de Navío Luis German Astete,
distrito de San Miguel, provincia y departamento de Lima.

❖ En el asiento C00001 obra inscrita la titularidad de predio antes

descrito a favor de César Augusto Rodríguez Díaz, César Augusto
Rodríguez Quintanilla y Jorge Luis Rodríguez Quintanilla.

❖ En el asiento C00002 corre inscrita la transferencia del 16.67% de

los derechos de propiedad de Jorge Luis Rodríguez Quintanilla a
favor de César Augusto Rodríguez Quintanilla.

❖ En el asiento C00003 corre inscrita la compraventa del

departamento efectuada por César Augusto Rodríguez Díaz y
César Augusto Rodríguez Quintanilla favor de la sociedad
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conyugal conformada por Ronald Cristhian Franco Delgado y

Diana Giraldo Guilarte.

V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

Interviene como ponente el Vocal Roberto Carlos Luna Chambi. A criterio de

esta Sala la cuestión a dilucidar es:

▪ Si procede la inscripción de la reserva de aires en la partida matriz N°

N°41122811.

VI. ANÁLISIS

1. El término “aires”, como tal, no se encuentra definido normativamente; sin

embargo, de la interpretación de los artículos 954 y 955 del Código Civil
referidos, el primero de ellos, a que la propiedad del predio se extiende al
subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales
del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio
de su derecho, y, el segundo, a que el subsuelo o el sobresuelo pueden
pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del
suelo, se hace posible extraer su significado.

Sobre la base de dichas normas es posible afirmar que los “aires” no son
sino el derecho o facultad que se reconoce a una persona a fin de
sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las
ya existentes o sobre el suelo de un terreno sin construir, sea que el dueño
del terreno sea la misma persona u otra diferente. De manera ordinaria y
para ejemplificar, sería el derecho que tiene el propietario de un lote de
terreno sin construir para edificar, si lo quiere, dentro de los límites del
perímetro superficial de su predio, o el derecho del propietario de una casa
de un piso para seguir edificando, si lo desea, un segundo o tercer piso y
así de modo indefinido respetando claro está, los parámetros urbanísticos
y edificatorios respectivos.

2. Con esa misma orientación se promulgó la Ley Nº 27157, Ley de

Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria
de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común, publicada en el Diario Oficial “El Peruano”
el 20/7/1999, al establecer que son bienes de propiedad común, los
sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones
aparezcan cláusulas en contrario (artículo 40, literal h). En buena cuenta,

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en esta ley especial se ha regulado la condición jurídica de los aires,

cuando se trata del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común,
refiriendo que ellos serán de propiedad común salvo que en los títulos de
propiedad de las secciones de propiedad exclusiva aparezcan cláusulas
en contrario.

3. Sobre la materia, la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN1 aprobada

mediante la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros
Públicos Nº 340-2008-SUNARP-SN del 23/12/2008 (en adelante la
Directiva) ha establecido los criterios para la calificación e inscripción del
régimen de propiedad exclusiva y común, cuyo numeral 5.5 señala:

“5.5. Inscripción de los aires

Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificación,
ésta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo, siempre que se le
asigne porcentaje de participación en los bienes comunes. En este caso la
independización procederá siempre que se cuente con un área proyectada de acceso.

El reglamento interno puede establecer reserva de aires sin independización, en cuyo

caso esta circunstancia consta en asiento específico correspondiente a la partida
registral del predio matriz, o de otra partida vinculada.”

En cuanto a la condición jurídica de los aires, la Directiva citada señala:

“(…)
5.7. Condición jurídica de los aires
De conformidad con el artículo 40, inciso h) de la Ley 27157, los aires reputan zonas
comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas
en contrario por las cuales se les atribuya la condición de sección de propiedad
exclusiva. (…)” (Lo resaltado es nuestro).

A mayor abundamiento, en el numeral 4 del rubro de Antecedentes y

Consideraciones de la Directiva, se señala lo siguiente:

En mérito a la autonomía de la voluntad el propietario-constructor puede atribuir el

derecho de sobreelevación a favor de algún titular exclusivo, o incluso de él mismo, en
virtud de dos modalidades clásicas: Primero, la cláusula de “reserva de aires” hasta
una futura ampliación de edificación; con lo que el registro se limita a inscribir el
reglamento interno (con cláusula incluida) sin independizar en ninguna partida “los
aires”. La estipulación, por tanto, se incorpora en la partida matriz del edificio, aun
cuando debe señalarse que muchas veces esa inscripción se omite por lo que la presente
directiva trata de salvar esos errores. Segundo, la cláusula de “independización de

1
Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
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aires” cumple un doble efecto: reservar un derecho de sobreelevación, y solicitar,

además, que éste se consigne en una nueva partida registral segregada de la matriz. Para
acceder a esta inscripción, el Registro exige que se asigne a los “aires” un porcentaje
de participación en las zonas comunes, ya que, de acuerdo a las bases institucionales de
la propiedad horizontal, el titular de una sección de dominio exclusivo también es
necesariamente copropietario de las zonas comunes.

4. De lo señalado en el punto anterior se advierte que la Directiva regula dos

situaciones: Primero, la posibilidad de independizar los aires, es decir,
abrir una partida registral independiente para su inscripción, que serán
objeto de derechos singulares; y segundo, la reserva de aires que implica
que se mantendrán en la partida matriz.

Cuando los aires sean objeto de independización, estos se convierten en

una unidad de propiedad exclusiva, y por tanto, debe corresponderle un
porcentaje de participación en los bienes comunes, de conformidad con
el artículo 130 del TUO del Reglamento de la Ley 27157, aprobado por
Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA.

5. Siguiendo esa línea, el artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios establece lo siguiente:

“Artículo 63.- Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes

establecidos en la Ley Nº 27157
(…)

Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se inscribirán en partida

especial donde se señale el régimen al que están sujetas, relacionándolas con la
partida matriz. Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podrá independizar
en una misma partida más de una sección de dominio exclusivo, aun cuando no exista
continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional.
(…)
Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificación,
ésta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo siempre que se le
asigne porcentaje de participación de los bienes comunes. En este caso la
independización procederá, siempre que cuente con área proyectada de acceso.
El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin independización, en
cuyo caso esta circunstancia consta en asiento específico correspondiente a la
partida registral del predio matriz, o de otra partida vinculada.” (Resaltado es
nuestro).

De lo expuesto podemos concluir que, en lo referido a la cláusula de

reserva de aires sin independización, la labor del Registro se limita a

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inscribir el reglamento interno (con cláusula incluida) sin independizar en

ninguna partida “los aires”. Dicha estipulación se incorpora en la partida
matriz del edificio, atribuyéndose el derecho de sobreelevación a favor del
propietario-constructor o a favor de algún titular exclusivo

6. Ahora bien, en la partida registral N°41122811 del Registro de Predios de

Lima (partida matriz) corre inscrito el inmueble ubicado en la Calle Isla de
Corcovado N°165, Urbanización Capitán de Navío, Luis German Astete,
distrito de San Miguel.

Revisada la referida partida, se advierte -entre otras- las siguientes

inscripciones:

❖ En el asiento C00001 corre inscrita la titularidad del predio a favor

de César Augusto Rodríguez Díaz, César Augusto Rodríguez
Quintanilla y Jorge Luis Rodríguez Quintanilla.

❖ En el asiento B00002 corre inscrita la ampliación y modificación de

la fábrica inscrita, según la cual la edificación cuenta con 3 pisos.

❖ En el asiento B00003 corre inscrito el Reglamento Interno del

Régimen de Propiedad Exclusiva y Común contenido en
documento privado con legalización de firmas del 12.09.2016.

❖ Asimismo, se advierte la anotación de independización de las

unidades inmobiliarias según el siguiente detalle:

PARTIDA DESCRIPCIÓN
13725288 Calle Isla de Corcovado Num.165 UI N°1,
primer piso
13725289 Calle Isla de Corcovado Num.165 UI N°2,
segundo piso
13725290 Calle Isla de Corcovado Num.165 UI N°3,
tercer piso

7. Revisado el título archivado en mérito al cual se extendió el asiento

B0003, se tiene al documento privado que contiene el reglamento interno
del régimen de propiedad exclusiva y común, del cual se advierte lo
siguiente:

“Articulo 3.-Secciones de propiedad exclusiva

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Las secciones de propiedad exclusiva que forman parte de la UNIDAD

INMOBILIRIARIA son:

AREAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

Denominación Área techada Área Libre Área ocupada Uso
U.I.P.E.N°1 112.89 23.63 136.52 VIVIENDA
U.I.P.E N°2 100.78 1.30 102.08 VIVIENDA
U.I.P.E.N°3 60.27 41.26 101.53 VIVIENDA
Total 273.94 66.19 340.13
”

8. Como se indicó anteriormente, la Directiva regula dos situaciones:

1) La posibilidad de independizar los aires, es decir, abrir una partida

registral independiente para la inscripción de esos aires, que serán
objeto de derechos singulares.
2) La reserva de aires, que implica que los aires no se independizan.

De estas dos situaciones, deberá dejarse constancia en el

reglamento interno; sin embargo, revisado el reglamento interno se
aprecia que no existe una cláusula especial que en la que conste la
reservar de aires, ni la posibilidad de su independización.

Por tal motivo, el reglamento interno no ha previsto como un área de

propiedad exclusiva a los aires, siendo ello así, no se cumple con lo
señalado en la Directiva.

9. Ahora bien, el apelante manifiesta que la inscripción de la reserva de aires

se deberá realizar en merito al título archivado N°1371193-2017.

En virtud de este archivado se extendió el asiento C00003 en una de las

partidas independizadas de la partida matriz, es decir, de la partida
registral 13725290.

Revisado el título archivado en mención, se tiene a la escritura pública de

compraventa 20.06.2017 celebrada por César Augusto Rodríguez Díaz y
César Augusto Rodrigue Quintanilla a favor de los esposos Diana Giraldo
Guilarte y Ronald Cristhian Franco Delgado.

En la cláusula segunda del referido instrumento, se señaló lo siguiente:

“OBJETO DEL CONTRATO

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SEGUNDA: Por el presente instrumento las partes acuerdan celebrar la presente

compraventa, mediante la cual los vendedores dan en venta real y enajenación
perpetua a favor de los compradores del inmueble descrito en la cláusula primera.
Queda entendido que la compraventa incluye áreas, linderos, medidas perimétricas,
entrada, salidas y todos cuando de hecho y por derecho corresponde a dicho
inmueble, sin reserva ni limitación alguna.
La compraventa no incluye aires, quedando prohibida cualquier tipo de
construcción sobre los mismos”. (Resaltado nuestro).

Como se aprecia, resulta lógico que la transferencia no comprenda los

aires, por cuanto, al no estar establecidos como propiedad exclusiva en
el reglamento interno, no procede su transferencia.

En consecuencia, se debe confirmar la observación formulada.

El título cuenta con prórroga para resolver concedida mediante

Resolución N°046-2022-SUNARP/PT de fecha 16.02.2022 expedida
por el Presidente del Tribunal Registral.

Estando a lo acordado por unanimidad; con la intervención del vocal (s)

Jesús David Vásquez Vidal autorizado por Resolución N° 036-2022-
SUNARP/SN de fecha 08.02.2022

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR la observación formulada al título apelado por los

fundamentos expuestos en la presente Resolución.

Regístrese y comuníquese

FDO.
ROBERTO CARLOS LUNA CHAMBI
Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral
LUIS EDUARDO OJEDA PORTUGAL
Vocal del Tribunal Registral
JESÚS DAVID VÁSQUEZ VIDAL
Vocal(s) del Tribunal Registral

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