Lección 4. El condominio (res communis est).

1-. Concepto y origenes.

Cuando varios sujetos gozan y disfrutan por igual de una misma cosa. Cada dueño tiene una fracción del
derecho de propiedad sobre la cosa, y no el derecho sobre una parte material de ésta, ya sea ideal (caso
del esclavo) o material

Se habla de ¨comunidad¨ cuando la propiedad de una cosa pertenece pro indiviso a varias personas.

2-. Estructura interna y facultades de los condominios.

Cada uno de los condominios adquiere la propiedad de los frutos o beneficios producidos por la cosa
común proporcionalmente a las cuotas.

La cuota individual se puede verder, donar, legar, gravar con hipotéca o constituir un derecho de
usufructo.

Cuando un condominio renuncia a su cuota, acrece el resto de cuotas de los demás. Tiene relación con
la herencia, donde si el derecho de un coheredero cesa antes de la adquisición de la herencia, el
derecho de los otros acrece.

•Uso de la cosa:

A) Todo condominio puede impedir cualquier actividad de otro condominio sobre la cosa común; que
implique modificación del estado de la cosa, y por tanto, una alteración en el derecho de los demás
condominios.

B) Si algún condominio modifica la cosa común sin que los otros ejerciten su derecho de veto, podrán
pedir una indemnización mediante la ¨actio communi dividundo¨, usada para regular las relaciones entre
estos.

c) Si algún condominio modifica la cosa común, cuando los demás estén ausentes, podrán exigir que
devuelva la cosa a su ¨status quo¨.

Resumiendo, se puede usar la cosa común siempre que no sse altere o modifique su estado actual, ni
lesione el derecho concurrente de los otros condóminos. Art. 394 y 397 del C.Civil.

3-. División de la cosa común y extinción del condominio.

El Derecho Romano garantizó la división mediante la prohibición de los pactos por los que los
condóminos se obligasen a no disolver jamás la comunidad. Sin embargo, admitió el acuerdo de
mantenerla durante 10 años, y la posibilidad de renovarlo posteriormente. Art.400 del Cód. Civil.

Cese de la comunidad mediante la división de la cosa común:

-Acuerdo entre los condóminos (voluntaria). Se adjudican respectivamente sus cuotas ideales.

-Cuando no existe acuerdo (judicial). Si no hay acuerdo, cualquier condómino puede iniciar la ¨actio
communi dividundo¨, donde mediante un juicio divisorio, el juez divide la cosa en partes proporcionales a
la cuota de cada uno.

NOTA: Si la cosa no fuese perfectamente divisible, el juez o árbitro tenía la facultad para establecer entre
ellos relaciones de crédito y deuda para compensarlos. Art.402 Cód. Civil.