Bolilla 10: Condominio.

Antecedentes.

En el Derecho Romano una antigua forma de comunidad era la que se reconocía en la primitiva forma de
comunidad hereditaria. Este modelo se caracterizaba por la subdivisión ideal de la propiedad común en
cuotas abstractas. Esto ocurría cuando eran más de uno los herederos o legatarios. Las cuotas limitaban
el poder de disposición de cada uno de los coparticipes ya que ninguno de ellos podía disponer de toda la
cosa en ausencia de los otros y sin su conformidad.
Desde los tiempos más remotos, se admitía en el Derecho Romano que varias personas podían tener en
conjunto la propiedad de una cosa: la cosa permanece indivisa, pero el derecho de propiedad se
encuentra dividido o fraccionado entre esas personas y le pertenece a cada una de ellas por una cuota
parte numéricamente determinada (un medio, un cuarto, etc.). Este derecho se designaba con el nombre
de condominio o copropiedad. Esta institución ha pasado del Derecho Romano a las legislaciones
modernas, encontrándose receptada en nuestro CCYCN.
En el Derecho Germánico se encuentra también la copropiedad romanista. Pero al lado de ella existe
además otro tipo de copropiedad enteramente distinto: la propiedad en mano común, que se caracteriza
esencialmente por la inexistencia, de parte de los copropietarios, de un derecho individual sobre la cosa: la
parte indivisa no existe, sino solamente un derecho a lo que resulte el día de la liquidación.
Las principales diferencias entre la copropiedad romanista y la propiedad en mano común del Derecho
germánico son: a) la copropiedad romanista constituye una forma de la propiedad individual. La propiedad
en mano común, por el contrario, constituye una forma de la propiedad colectiva; b) en la copropiedad
romanista la parte indivisa de cada propietario constituye para él un verdadero derecho de propiedad
individual y, por lo tanto, puede ser enajenada, gravada o hipotecada. En la propiedad de mano común, los
diversos comuneros no tienen sobre la cosa objeto de ella parte indivisa alguna, sino simplemente el
derecho de participar en la medida de su interés, en la liquidación final que se practique; y c) en la
copropiedad romanista los acreedores individuales de los copropietarios tienen el derecho de embargar y
hacer vender su parte indivisa, la cual constituye un elemento de su patrimonio. En la propiedad en mano
común, los acreedores particulares de los comuneros no tienen este derecho: las cosas o bienes
comprendidos en ella están afectados, ante todo, al pago de los acreedores comunes y los acreedores
particulares lo único que pueden tener es un derecho sobre los saldos líquidos que lleguen a
corresponderles.

A) Condominio. Concepto. Caracteres.

ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que
pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de
los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

De la definición que ofrece el código se desprenden sus elementos distintivos:

a) el condominio es un derecho real, se encuentra enumerado en el art 1887. Es un derecho sobre cosa
propia, principal que se ejerce por la posesión.
b) tiene por objeto una cosa, que puede ser inmueble o mueble (registrable o no). Es también factible que
varias personas sean condóminos de más de una cosa a la vez, en cuyo caso serán tratadas como una
unidad, recayendo el derecho sobre la totalidad de cada una de ellas.
c) pertenece a más de una persona, pueden ser dos o más, sin límite en cuanto a la cantidad. Pueden ser
personas humanas o jurídicas, incluso combinadas.
d) cada titular tiene una cuota, cuya proporción puede ser igual o diferente, la parte indivisa, también
llamada cuota parte, parte ideal, parte imaginaria, representa la proporción que cada uno de los titulares
tiene sobre la cosa, desde el punto de vista jurídico, quiere decir una proporción en el derecho. Desde el
punto de vista material no tiene repercusión, dado que el derecho de cada uno se proyecta sobre toda la
1
cosa, pero ese derecho de cada uno encuentra su límite en igual derecho que los otros y en la misma
naturaleza de la cosa.
El segundo párrafo del art 1983, establece la presunción de igualdad de cuota que opera en los casos en
que existe alguna duda sobre el valor de la parte alícuota de cada comunero. La presunción es juris
tantum, ya que puede dejarse de lado cuando la ley o el titulo que sirva de causa al condominio prevean
otra cosa. De modo que el principio de igualdad recién cobra virtualidad en los casos en que la ley o los
comuneros guarden silencio al respecto.
El contenido de este derecho real es semejante al del dominio, con la salvedad de los límites resultantes
de los otros coparticipes. Cada uno de ellos tiene, en principio, las facultades de usar, gozar y disponer,
pero al mismo tiempo deben compartirlas, lo que supone una adaptación.

Constitución.

El código, en las Disposiciones generales sobre condominio, no menciona los modos de adquirir este
derecho real, ya que son aplicables las normas generales que en principio abarcan a todos los derechos
reales.
Por ende, el condominio puede nacer por título y modo, por la inscripción registral constitutiva, por un acto
de última voluntad, por disposición de la ley, y por prescripción. Además se puede adquirir por los modos
especiales de adquirir el dominio (apropiación por más de una persona, aluvión que incrementa un
inmueble que pertenece a varias personas, etc.).
En el caso del título y modo, habrá un contrato que contenga los requisitos necesarios para configurar un
titulo suficiente, y estar seguido de la tradición. En la hipótesis de cosas muebles registrables y que la
inscripción sea constitutiva (varias personas compran un auto), nacerá el condominio con la pertinente
inscripción. En el caso de los actos de última voluntad, cabe pensar en un legado de cosa cierta a mas de
una persona.
En ocasiones es la propia ley la fuente del condominio, así ocurre con los condominios de indivisión
forzosa perdurable (medianería; accesorios al uso común de varios inmuebles; accesión de cosas muebles
inseparables; descubrimiento de un tesoro en cosa ajena).
Por último nace el condominio de una sentencia judicial que reconoce ese derecho a uno de los
convivientes que se le reclama al otro, generalmente luego de cesada la convivencia.
Cabe destacar que durante la vigencia del código anterior, un importante sector de la doctrina sostuvo que
si bien la comunidad hereditaria no constituye condominio, si se inscribe en el Registro la declaratoria de
herederos, y la situación se prolonga en el tiempo, se puede inferir que se ha constituido un condominio, o
bien que los coherederos lo han hecho tácitamente. Lo cierto es que en el Código actual no menciona a la
prolongación de la indivisión hereditaria como un supuesto de constitución de un condominio, ni en los
modos de adquirir derechos reales en general, ni en los modos de adquisición del dominio, ni en el
capítulo dedicado al condominio. Por ende cabe entender que se ha desechado la interpretación de la
doctrina respecto del código anterior.

Clasificación.

Existen dos clases de condominio, por un lado el condominio normal, común o sin indivisión forzosa, que
se caracteriza por la facultad de los condóminos de pedir la división en cualquier momento desde su
constitución; y por otro el condominio anormal o con indivisión forzosa, en el cual, la posibilidad de
proceder a la división se encuentra limitada por diferentes causas (por la ley, por pacto entre los
condóminos o por voluntad del testador). En este último caso la indivisión puede ser temporaria o
perdurable.

Normas de aplicación subsidiarias.

2
ARTICULO 1984.- Aplicaciones subsidiarias. Las normas de este Título se aplican, en subsidio de
disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.

Las normas del condominio cumplen una función residual de principios comunes sobre las distintas
comuniones o comunidades de derechos reales o de otros bienes. Si se trata de un derecho real (por
ejemplo un cousufructo), deberá acudirse en primer término a su regulación específica, y recién luego a las
del condominio.

Destino de la cosa.

ARTICULO 1985.- Destino de la cosa. El destino de la cosa común se determina por la convención, por
la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

Condominio y comunidad de derechos.

La comunidad es aquella situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa o la
titularidad de un derecho corresponden en conjunto y proindiviso a varias personas. Hay distintas
situaciones que generan comunidad (comunidad hereditaria, el régimen de ganancias de los conyugues).
Borda explica que hay comunidad cuando varias personas tienen idénticos derechos sobre una cosa o
sobre un conjunto de bienes. Aclara sin embargo, que no siempre que confluyan derechos habrá
comunidad, como en el caso de dos o más hipotecas que graven un mismo inmueble, situación en la que
los acreedores hipotecarios no tendrían comunidad entre sí. Para que exista la comunidad debe haber una
confluencia armónica, una compatibilidad de modo que todos los titulares de los derechos puedan
ejercerlos y dentro de este género se encuentra el condominio.
Así se puede decir que el condominio es una especie del genero comunidad.

B) Facultades de los condóminos: con relación a la cosa común.

ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la
cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los
condóminos…

Tal como establece el primer párrafo del art 1990, la regla general es que la disposición jurídica o material
de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, solo puede hacerse con la conformidad de todos los
condominios. Ninguno de los condóminos puede, sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la parte
común ni sobre una parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el
ejercicio exclusivo del derecho de propiedad. La oposición de uno bastara para impedir lo que la mayoría
quiera hacer a este respecto.
Así, si se pretende vender o hipotecar toda la cosa, será necesaria la conformidad de todos los titulares. Si
alguno de ellos lo hiciere sin el consentimiento de los otros, el acto les será inoponible.
También la conformidad de todos es requerida para los actos de disposición material, como por ejemplo,
derribar una casa para reconstruirla.
El código prevé una excepción en el caso de condominio fiduciario, que se configura cuando la propiedad
fiduciaria es transmitida a más de una persona, aquí el código dispone que los actos de disposición deben
ser otorgados por todos conjuntamente, excepto pacto en contrario, en cuyo caso podría cualquiera de los
condóminos realizar actos de disposición sin necesidad de actuación conjunta.

ARTICULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y

3
gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el
ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.

El uso y goce puede ser conjunto o individual.

El condómino puede realizar actos materiales de goce, con la sola limitación de respetar el destino y de no
deteriorar la cosa en su propio interés, ni impedir el derecho igual de los otros. Estos actos materiales
están permitidos mientras ninguno se oponga o surja algún conflicto.
En cambio, con respecto a los actos jurídicos, el condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni
hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios.

Facultades de los condóminos: con relación a la parte indivisa.

ARTICULO 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y
gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los
acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible.
La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.

Los condóminos tienen sobre sus respetivas partes indivisas amplias facultades, que son las propias de un
dueño. Las facultades a las que se refiere el art son las jurídicas, ya que, por el contrario, el ejercicio de
facultades materiales se encuentra vedado por ser ello físicamente imposible.
Consecuencia de este criterio es que cada condómino puede enajenar o gravar su parte indivisa o una
proporción inferior, y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes o después de hacerse la
división de los comuneros. Por ende, cada condómino puede vender, donar, hipotecar, e incluso
abandonar, entre otros actos, sin necesidad del concurso de los otros comuneros, puede aun constituir un
usufructo sobre dicha cuota. Sin embargo, el condómino no puede constituir servidumbres pues dicho
derecho real grava la cosa común y en ese sentido el art 2168 es categórico al exigir la concurrencia del
conjunto de los condóminos.
En cuanto a la constitución de derechos personales, no se puede alquilar ni siquiera la parte indivisa sin el
consentimiento de los demás.
Bajo el régimen del código anterior, cada uno de los condóminos podía constituir hipoteca sobre la parte
indivisa en un inmueble común, pero el resultado de ella quedaba subordinado al resultado de la
participación, y no tendría efecto alguno en el caso de que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o
le sea adjudicado en licitación.
El código actual prevé en el art 2207 que “un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El
acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras
subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que
no presta consentimiento expreso”. Así se pretende restar eficacia a aquellos actos que puedan ser
realizados por el condómino en perjuicio del acreedor hipotecario.
Si el acreedor hipotecario ejecuta la cosa por la parte indivisa, antes de la partición, quien adquiera en el
remate ocupara el lugar del condómino que habría hipotecado, y el acreedor hipotecario cobrara del
producido en el remate. El remanente, le corresponde al condómino que sufrió la ejecución, y si no
alcanza, dicho excondómino seguirá siendo deudor, aunque ahora sin garantía hipotecaria.
Ahora, si ya se hizo la partición, aun cuando no le haya tocado en lote el inmueble al condómino que gravo
su parte con hipoteca, cabe entender que ello no perjudica al acreedor hipotecario, quien puede
igualmente perseguir la cosa, ya que el acto de partición le es inoponible.
Distinta seria la situación si el acreedor hipotecario participa en la partición realizada por los comuneros y
presta su conformidad. De igual modo, si la partición se hace “judicialmente”, será totalmente oponible al
acreedor hipotecario, ya que el art 2207 dispone que es inoponible la partición “extrajudicial”.
Por último, el art 1989 en su última parte, resuelve una polémica que existía en régimen anterior, que se
limitaba a consagrar la facultad del copropietario de abdicar de su derecho real, no se ocupaba de aclarar

4
cuál era el destino de la parte indivisa que se abandonaba. Para la mayoría había derecho de acrecer,
para algunos pasaba al dominio privado del estado, si se trataba de un inmueble.
Ahora el código actual, establece expresamente que el abandono beneficia a los demás condóminos,
cuyas cuotas de ese modo se ven acrecidas con motivo de la renuncia. En el caso de un inmueble, la
renuncia deberá ser formalizada en escritura pública.
En cuanto a las acciones del condómino, puede ejercer tanto contra otro condómino como respecto de
terceros, todas las defensas posesorias. No proceden estas acciones cuando la cuestión entre
coposeedores solo se refiere a la extensión mayor o menor de cada parte. También puede valerse de
defensa extrajudicial, lo que se referirá a toda la cosa.
En cuanto a las acciones reales, puede promover acción reivindicatoria. Si es contra otro condómino, la
medida de la acción es la parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la
totalidad o una parte materia de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa
en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o perjudica solo a los
que han intervenido en el juicio.
También puede incoar la acción de deslinde.

Mejoras.

ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. …No se requiere acuerdo para
realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede
también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento .

La segunda parte del art 1990 establece que las mejoras necesarias, aquellas indispensables para
mantener la cosa en buen estado, pueden ser realizas por todos los condóminos y también por uno o
algunos de ellos, ya que no es necesario un acuerdo previo. En tal caso, tiene el que hizo el gasto derecho
al reembolso proporcional, siempre y cuando no se haya originado en su culpa.
Al ser un caso de mora automática, los obligados al reembolso deberán también los intereses. Además el
condómino que hizo el gasto tiene derecho de retener la cosa hasta ser pagado.
Las mejoras útiles son las que sirven para un mejor aprovechamiento de la cosa, son beneficiosas para
cualquier sujeto. No son reembolsables, pues el art 1990 dice “a su costa”.

Gastos.

ARTICULO 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la
cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus
partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.

Los condóminos están obligados a contribuir a los gastos de reparación y conservación, y las mejoras
necesarias, y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas.
Como se dijo en relación con las mejoras, si uno de los condóminos hizo el gasto, tiene derecho al
reembolso de los otros, en proporción a las respectivas cuotas, con más los intereses desde la fecha de
pago.
En el código derogado, cualquiera de ellos podía librarse de esa obligación por el abandono de su derecho
de propiedad. Este derecho podía ser ejercido cuando el condómino era requerido para contribuir al pago y
no cuando el gasto ya había sido hecho. No procedía el abandono si la reparación ha debido efectuarse
como consecuencia de un hecho culposo del condómino que pretendía liberarse.
El código actual, si bien le permite al condómino abandonar su parte, aclara expresamente que “no pueden
liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho “. Queda claro que el condómino no responde

5
solo con la cosa sino con todo su patrimonio, ya que si después de abandonar sigue obligado, eso significa
que debe responder con el resto de sus bienes.

Deudas en beneficio de la comunidad.

ARTICULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino contrae deudas en beneficio

de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el
reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por
partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho
contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.

Este articulo trata de las relaciones entre los condóminos y los terceros acreedores de tales obligaciones,
legislándose en el primer párrafo el supuesto de que haya sido uno solo de aquellos quien la haya
contraído, y en el segundo, cuando hubieran contratado todos colectivamente.
En el primer caso, si el que contrajo la deuda, en beneficio de la comunidad, por propio derecho, sin
invocar y tener representación alguna, solo él responde frente al acreedor, dado que el condominio no es
una persona colectiva y no pueden los demás ser alcanzados por los efectos de una obligación de fuente
contractual en cuya génesis no intervinieron. Claro está que el condómino que contrato y cumplió con su
obligación, tiene derecho al reembolso.
Si la deuda ha sido contraída por todos sin expresarse la participación que a cada uno pertenece en la
comunidad y sin pactarse la solidaridad, frente al acreedor responden todos por partes iguales, sin
perjuicio de acción de reembolso de unos contra otros para que les abonen lo que hayan pagado de más,
en relación a la cuota que les corresponde. Se trata de una obligación simplemente mancomunada.
Si se expresan las cuotas, se responde frente al acreedor conforme a tal expresión, tanto si estas cuotas
coinciden con las partes indivisas que cada uno tiene en el condominio o no.
La ultima parte del artículo, que deja a salvo el derecho al reembolso, es aplicable para los supuestos en
que se haya respondido igualitariamente o en que se haya estipulado solidaridad.

Convenios de uso y goce.

ARTICULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado
de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes
materiales.

Los condóminos se encuentran facultados a pactar el uso y goce de la forma que estimen más
conveniente. El código les permite establecer un uso y goce alternado, o exclusivo y excluyente, e incluso
sobre una parte material.
El uso y goce alternado se configuraría, por ejemplo, si pactan que la cosa la use una semana o un mes
cada uno, o modalidades similares.
Seria exclusivo si permiten que solo uno de ellos use la cosa, o una parte material de ella. Puede
establecerse que tal uso y goce exclusivo sea remunerado o gratuito.
La resolución debe ser adoptada por unanimidad.

ARTICULO 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida
mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a
partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.

Puede suceder que uno de ellos practique un uso y goce excluyente de toda la cosa, sin permiso, o en
medida mayor o calidad distinta a la convenida. Ello no da derecho a indemnización a los restantes
condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y solo en beneficio del oponente. Mientras no haya
6
oposición, se entiende que hay un consentimiento tácito con la situación. El condómino que ocupa la cosa,
ejerce un derecho que le es propio, y mientras no conozca la voluntad de los demás comuneros de ejercer
el igual derecho que les asiste, nada les debe.
Si alguno de los condóminos de la cosa común quiere demandar por cobro de valor locativo, no se
encuentra obligado a formar un litisconsorcio activo con todos los comuneros, pues no se trata de decisión
que deba ser tomada en el seno de una reunión de propietarios, sino de un derecho que se ejerce a título
personal.
La oposición debe ser fehaciente, no debe dar lugar a dudas, ser categórica, y demostrable. Son útiles a
tal fin la carta documento, el telegrama, el acta notarial y la demanda judicial notificada.
Este derecho a reclamar compensación subsiste hasta que se liquide la cosa, o se cambie la situación de
ocupación.

Administración de la cosa común.

ARTICULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en común por
razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en
asamblea deben decidir sobre su administración.

Las situaciones que pueden conducir al régimen de administración son:

a) cuando la cosa no es susceptible de uso común en razón de su propia naturaleza, como por ejemplo,
una casa con reducidas comodidades y las respectivas familias son numerosas.
b) cuando la cosa es susceptible o no de uso común, pero algunos condóminos se oponen.
Si se da algunas de estas situaciones, y si ninguno de los condóminos opta por la partición, la norma deja
a los interesados decidir lo que más les convenga. Las alternativas más usuales son explotación por
administración o arrendamiento de la cosa común. La decisión se tomara en una asamblea.
Podrían decidir que la administre un tercero o que uno de ellos sea el administrador. A su vez, se puede
designar a más de una persona en el cargo, y en este supuesto de administración plural, estar integrada
por condóminos y terceros simultáneamente. En la actuación del administrador serán aplicables las
disposiciones sobre el mandato, entre otras, la de rendir cuentas.
Con respecto a la otra alternativa de dar la cosa en alquiler, el código no consagra una preferencia para
algún condómino interesado en ser locatario, pero tampoco lo prohíbe.

Asamblea. Votación.

ARTICULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la
convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.
La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas
aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.

En primer lugar, “todos” deben ser informados y citados. Si no se cumple con este recaudo la asamblea
será nula. La citación debe ser hecha en forma fehaciente, realizada a través de un medio que aleje toda
duda sobre su veracidad y el día en que se llevo a cabo, para lo cual es útil la carta documento, el
telegrama, el acta notarial, o una constancia que pruebe que el condómino la recibió. La citación además
debe contener información sobre la finalidad de la asamblea, para que no haya sorpresas y todos asistan
debidamente preparados; debe ser comunicada con una anticipación razonable. Además debe indicarse
otros datos como el lugar donde se celebrara la reunión, la fecha y la hora en la que se llevara a cabo, etc.
Según la corriente moderna, no es necesaria la participación efectiva de todos los condóminos, siendo
suficiente que se los haya citado para intervenir. Se trata de evitar que la ausencia de algún condómino
pueda frustrar la intención de los demás. Por eso el código no exige un quórum especial.
La mayoría requerida para decidir es la absoluta, es decir más de la mitad. Dicha mayoría no es numérica,
o sea que no se cuenta por persona, sino en proporción al valor de la parte de cada condómino en la cosa
7
común, aunque corresponda a uno solo. Cabe entender que la mayoría se calcula sobre el total, y no solo
sobre los que asistieron a la reunión.
Si hubiera empate, decide la suerte. No obstante les queda a los condóminos a la alternativa de solicitar la
partición
En la hipótesis de que el condominio estuviere conformado únicamente por dos personas cuyas partes
indivisas fueran iguales, y uno de ellos, pese a haber sido debidamente notificado, no compareciere a la
asamblea, habría un empate, debiendo decidir la suerte.
En caso de que ninguna de las posturas alcance la mayoría absoluta, sin que se produzca empate,
pareciese que no se puede dejar a la suerte la cuestión, ya que la norma exige la existencia de dos o más
mociones igualmente apoyadas (empatadas), circunstancia que no se presenta en el caso. De todos
modos, siempre queda expedita la solución de pedir la partición y terminar el condominio.

Frutos.

ARTICULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben
dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.

El código dispone que en materia de división de frutos, se debe estar a lo que expresamente hubieran
dispuestos los condóminos sobre el punto. Solo a falta de tales previsiones se aplica la solución legal, que
aparece como meramente supletoria y sumamente razonable.
Si uno de los condóminos percibió todos los frutos o lo hizo en una medida mayor a la que le correspondía
podrá ver comprometida su responsabilidad para con los demás, quienes podrán exigirles el reintegro o
una compensación.

C) Condominio sin indivisión forzosa. Extinción.

Algunos de los modos generales de extinción de los derechos reales pueden aplicarse al condominio,
como por ejemplo, la destrucción de la cosa o el abandono.

Partición. Reglas aplicables.

ARTICULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia,
en tanto sean compatibles.

ARTICULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo
condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.

La partición consiste en la conversión de la parte ideal que le corresponde a cada comunero en una
porción o lote material, o en la adjudicación de toda la cosa, o en dinero, equivalente en su interés en la
cosa.
La partición puede hacerse en forma judicial o extrajudicial, el art 1997 al referirse a la “acción” de
partición, hace mención al proceso judicial. Pedir la división es un derecho potestativo, si los comuneros no
se ponen de acuerdo, cualquiera de ellos puede acudir a la justicia a través de la “acción de división de
condominio”.
Como surge de la norma, la partición puede ser pedida por cualquier condómino, basta que uno de ellos
pida la división, para qué los demás deban aceptarla, sin poder oponerse. Esto puede ocurrir en cualquier
tiempo, sin importar el tiempo transcurrido ya que la acción no prescribe. Este es el principio general, que
cede cuando se pacta lo contrario, o cuando cualquiera de los condóminos pida que la partición se
postergue total o parcialmente por el tiempo que fije el juez si su realización inmediata puede ser nociva.

8
Si bien la acción es imprescriptible, puede ocurrir que uno de los condóminos intervierta el titulo y posea
en forma exclusiva, en cuyo caso puede adquirir el dominio de la cosa entera si transcurre el plazo de 20
años.
Por otro lado, no sería válida una renuncia a pedirla por tiempo indefinido o perdurable, ya que el código
solo autoriza a suspenderla por un plazo que no exceda de diez años.
En cuanto a las reglas aplicables, el art 1996, establece que rigen para el condominio las reglas de división
de la herencia, en tanto sean compatibles. No obstante, cabe advertir que en el juicio de división de
condominio, es competente el juez del lugar de la cosa inmueble.
Respecto de la naturaleza de la acción de división, durante la vigencia del código anterior se discutió si se
trataba de una acción real o personal. Hoy el código actual parece haberse impuesto la tesis de la acción
personal, pues cuando legisla sobre las acciones reales, no menciona a esta entre las posibles, ya que
solo trata a las acciones reivindicatorias, la negatoria, la confesoria y la de deslinde. No obstante no se
puede decir que la polémica se encuentre finiquitada, ya que deja abierta la posibilidad que existan otras
acciones de esa índole en otros capítulos del código, aunque sin decir cuáles son.

Formas de hacer la partición.

Privada o judicial.

El art 2369 establece la partición privada disponiendo que “si todos los copartícipes están presentes y son
plenamente capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen
convenientes. La partición puede ser total o parcial”.
Ahora, el art 2371 establece que “la partición deberá ser judicial: a) si hay copartícipes incapaces, con
capacidad restringida o ausentes;
b) si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga privadamente;
c) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente”.
En este proceso judicial todos los condóminos deben ser citados, se trata de un litisconsorcio necesario.
La doctrina y la jurisprudencia coinciden en que este proceso consta de dos etapas. En la primera, el juez
declara disuelto el condominio; en la segunda, se ejecuta la sentencia y se decide la forma de partición si
no fue convenida por los interesados.

En especie o por venta o licitación.

El código actual reconoce tres maneras que pueden seguir los condóminos para dividir la cosa común.
La preferida es la división en especie, ya que el art 2374 dispone que “si es posible dividir y adjudicar los
bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta. En caso contrario, se debe proceder
a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene. También puede venderse parte de
los bienes si es necesario para posibilitar la formación de los lotes.” En este punto, cabe aclarar, que
prevalece lo que decidan por unanimidad, pero si no hay acuerdo, y por ejemplo uno quiere vender y el
otro quiere la partición en especie, este ultimo podrá imponer su voluntad. Si es necesario podrá acudir a
la justicia para hacer valer su criterio.
No podrán dividirse en especie las cosas cuando ello convierta en antieconómico su uso o
aprovechamiento.
De ser posible la división en especie, si las partes resultantes no fueran equivalentes a las cuotas de los
condóminos, quien recibiera una fracción material que supere el valor de su parte indivisa, se vería
precisado a compensar en dinero a quienes recibieran una de menor valor en comparación con su cuota.
Esta solución no puede imponerse a los condóminos, necesariamente debe haber acuerdo general entre
ellos para que resulte factible.
Si los condóminos prefieren, o no es posible la división en especie, deberá ser hecha por la venta. La
división por venta, cualquiera que sea la naturaleza de la cosa, podrá ser llevada a cabo mediando
acuerdo unánime. En este caso podrá arbitrarse la venta privada, o en subasta pública o particular. Si no
9
hay acuerdo intervendrá el poder judicial. Una vez vendida, los comuneros se reparten el dinero de
acuerdo a su proporción.
Otra posibilidad es la licitación (eliminado por la reforma de la ley 17711 en el código anterior). El art 2372
dispone que “cualquiera de los copartícipes puede pedir la licitación de alguno de los bienes de la herencia
para que se le adjudique dentro de su hijuela por un valor superior al del avalúo, si los demás copartícipes
no superan su oferta. Efectuada la licitación entre los herederos, el bien licitado debe ser imputado a la
hijuela del adquirente, por el valor obtenido en la licitación, quedando de ese modo modificado el avalúo de
ese bien. La oferta puede hacerse por dos o más copartícipes, caso en el cual el bien se adjudica en
copropiedad a los licitantes, y se imputa proporcionalmente en la hijuela de cada uno de ellos.
No puede pedirse la licitación después de pasados treinta días de la aprobación de la tasación.” Por ende,
aquel condómino que pretenda quedarse con la cosa deberá ofrecer un precio superior al de la tasación.
El adjudicatario se encuentra en este caso en una situación análoga a la de división en especie, con la
diferencia de que en lugar de recibir los otros condóminos un lote de la cosa común, reciben su valor en
efectivo, pero es siempre un acto de división entre condóminos.

Provisional o de uso.

Los condóminos recurren a este tipo de partición, no con la finalidad de concluir el condominio, sino con el
objeto de dividir el uso y goce de la cosa, ya que consiste en una reglamentación de sus facultades en tal
sentido. El art 2370 llama a este instituto partición provisional y la resolución debe ser aceptada por
unanimidad.
Esta partición, no obsta el derecho de pedir la partición definitiva.

Partición parcial.

Nada impide que la partición sea parcial, ya sea porque hay varias cosas en condominio y solo se
concluye el condominio respecto de algunas, o bien se trata de una sola, pero se la divide materialmente y
solo una parte es dividida.

Efectos de la partición.

En nuestro derecho, la partición tiene efectos declarativos, y no traslativos de derechos, lo que significa
que se considera que los derechos atribuidos al adjudicatario le han pertenecido desde el origen mismo
del condominio y que los demás condóminos jamás han tenido parte alguna en la propiedad de la cosa
común.
Se trata de una ficción, que reconoce ciertas excepciones, como respecto de los acreedores y en especial
del acreedor hipotecario. La fundamental de las excepciones consiste en la garantía por evicción y vicios
redhibitorios que se deben entre si los condóminos. Otra excepción se encuentra en la situación de los
acreedores del condómino, a los que el resultado de la partición les resulta inoponible.
El efecto declarativo solo rige entre condóminos. Solo tiene lugar cuando la cosa que estaba en
condominio le toca en lote a alguno de los condóminos, pero no cuando la cosa o cosas pasan a manos de
un tercero.
El efecto traslativo también se extiende al supuesto de una licitación.
Cabe aclarar que el efecto declarativo o retroactivo no afecta a los actos de disposición realizados sobre
toda la cosa por todos los condóminos.

Adquisición por un condómino.

ARTICULO 1998.- Adquisición por un condómino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la
división de la herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene
propietario de toda la cosa.
10
El condominio también cesa cuando algunos de los condóminos se hace dueño de la cosa común.
La norma dispone que en caso de suceder este supuesto, será considerado como una partición, y por lo
tanto tendrá efectos retroactivos, de modo que el condómino que adquirió las otras partes del condominio
será considerado como propietario exclusivo de la cosa desde el origen de la indivisión.
La norma aclara que hay partición cuando toda la cosa pasa al dominio de solo uno de los condóminos, en
caso de que sea solo parcial, no tendrá los efectos de la partición.

Condominio con indivisión forzosa. Fuentes.

El condominio con indivisión forzosa es aquel en que la facultad de partición se encuentra suspendida, por
lo tanto los condóminos no pueden pedir la división porque una causa lo impide. La indivisión puede surgir
por voluntad de los propios condóminos, por decisión de un juez, o por imposición de la ley.
Los dos primeros casos son temporarios, en un tiempo desaparecen, que no puede exceder de los 10 y de
los 5 años respectivamente. Habría que agregar el caso de la indivisión forzosa que se produce cuando
hay un condominio fiduciario, que puede durar hasta 30 años, y a veces más; es temporaria pero puede
ser prolongada. Otra alternativa es que la indivisión sea impuesta por un testamento, como ocurriría si una
persona hace un legado de cosa cierta a mas de una persona e impone la veda de la partición por un
plazo que no puede exceder los diez años.
Cuando la indivisión forzosa surge de la voluntad de la ley es perdurable. Esto ocurre en el caso de
condominio sobre accesorios indispensables, y en el de muros cercos y fosos.

El pacto de indivisión. Límites temporales.

ARTICULO 2000.- Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir

suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un
plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a
diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.

Los condóminos pueden convenir suspender la partición, siempre que sea por un tiempo expresamente
determinado, ya que de lo contrario violarían el art 1999 que impide a los condóminos renunciar a pedir la
división por un tiempo indeterminado.
El convenio que suspenda la partición por un tiempo determinado requiere la voluntad de todos los
condóminos. Si solo uno se opone no será válida la decisión del resto.
El plazo máximo por el que puede convenirse la indivisión es de 10 años, lo que importa una elevación con
relación al tope de 5 años que contempla el art 2693 del código derogado. Si se pacta uno inferior, el
convenio puede ser prorrogado hasta alcanzar dicho límite máximo. Cabe aclarar que la revocación de la
indivisión no está permitida para los condóminos.
La fijación de un plazo máximo obedece a la necesidad de favorecer a la libre circulación de los bienes y a
libertad de disponer.
Si se establece un plazo superior, el convenio no es nulo, mantiene su valor, y la clausula se reduce al
plazo máximo permitido. Se trata de mantener la validez del acto en la medida de lo posible.
La mismo solución, considerarlo celebrado por diez años, se aplica si la conversión no fija plazo, o tiene un
plazo incierto. Se considera que tal vez lo más correcto sería indagar en primer lugar la voluntad de las
partes, ya que podría ocurrir, por ejemplo, que las partes no hayan fijado plazo, pero que su intención haya
sido la de suspender por un breve tiempo la partición, lo que omitieron redactar de manera clara. Al
aplicarse del art 2000, no queda más remedio que entender que la división se suspende por diez años,
independientemente de que las partes hayan tenido en miras un plazo menor.
A favor de la solución legal, cabe decir que ofrece seguridad ya que despeja las dudas que derivan de la
falta de fijación de plazo, o del establecimiento de uno incierto.

11
El código no aclara a partir de qué momento debe iniciarse el computo del referido plazo. Lo que resulta
más conveniente es considerar que dicho cómputo debe hacerse a partir de la fecha en que se celebro el
convenio.

Partición anticipada.

ARTICULO 2002.- Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias
graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u
ordenada judicialmente.

A pesar de haber convenido la indivisión, en determinadas circunstancias los condóminos pueden

anticiparla, sin esperar el transcurso del plazo pactado. Si están de acuerdo no hay inconveniente alguno.
Si no coinciden, uno de ellos puede pedirle a un juez que la anticipe sin respetar lo convenido.
La medida de anticipar la partición no puede ser resuelta de oficio, sino a petición de parte, es decir de un
condómino, o por algún tercero interesado (como por ejemplo acreedor).
Para que se justifique el pedido, deben mediar “circunstancias graves”. Así por ejemplo, podría ocurrir que
esperar el plazo convenido haga perder oportunidades de venta, que luego no se conseguirán porque la
cosa perderá su valor, o se deteriorara.
El juez debe actuar con prudencia teniendo en cuenta que en esta hipótesis dejara sin efecto lo conven ido
por los interesados, quienes por regla deben respetar sus contratos. También deberá valorar la
incapacidad de los interesados de gestionar el condominio, y si viven en permanente conflicto. Si el pedido
fuese admisible, y la cosa común es registrable, la decisión que así lo resuelva deberá inscribirse en el
Registro de la Propiedad que corresponda.

Partición nociva. Facultades del juez.

ARTICULO 2001.- Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos,
por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su
naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las
circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.

En esta hipótesis, los condóminos no convinieron suspender la partición, ni están de acuerdo en seguir tal
camino, pero uno o algunos de ellos, por motivos graves, considera que en ese momento dividir el
condominio sería contraproducente. Se trataría de un caso de indivisión impuesta por el juez.
La norma actual, es más completa que la del antiguo régimen ya que el art 2715 del código derogado
establecía que se postergaba la partición cuando la división fuese nociva “por cualquier causa”. En cambio
el actual art 2001 da algunos motivos: “circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico”.
Así se autoriza a pedir la postergación cuando la partición sea perjudicial para todos o para cualquiera de
los condóminos. La nocividad debe estar fundada en perjuicios que ella acarrearía en los propios
condóminos.
Cuando se argumente que la partición es perjudicial a los intereses de todos los condóminos, o al
aprovechamiento de la cosa común, el código no exige la concurrencia de “circunstancias graves” sino que
deja el asunto en manos del juez. Claro que debe haber motivos importantes, no cualquier causa justifica
la postergación, debe suscitar algún perjuicio de relieve al menos para uno de los condóminos.
La postergación de la partición, por ser reputada nociva, no ha tenido mucha aplicación en la
jurisprudencia. El criterio ha sido realmente estricto, pocos precedentes han aceptado la necesidad de
aplicar el instituto. En un caso se dijo que necesitan autorización judicial aquellos actos tendientes a
provocar la división del condominio o herencias, en que la cotitularidad se entre un menor y un tercero,
pues la partición en si misma puede llegar a ser perjudicial para el menor.

12
En otro se considero que la falta de acuerdo sobre las cuotas partes ideales que les corresponden a cada
condómino, configura una circunstancia que obsta, momentáneamente a la realización de la subasta,
máxime que cualquier motivo que torne nociva la propia división autoriza la demora.
También se decidió que corresponde diferir la división del condominio por venta del bien hasta tanto cese
el derecho de habitación de la viuda, si el precio a obtenerse mientras exista el mencionado derecho fuera
indudablemente inferior, en perjuicio de los condóminos.
En un caso se pretendió la división del condominio del inmueble en el que habitaron dos convivientes, que
habían tenido una hija. El tribunal rechazo el pedido, en tutela de los intereses de la menor.
Cuando el juez considere que la partición es nociva y decide su postergación, debe hacerlo por un término
adecuado a las circunstancias y que no exceda de 5 años, diferenciándose del código derogado, que en
su art 2715 in fine, preveía que el juez tenia ante esta situación la facultad de demorar la partición por el
tiempo que considere necesario.
Este plazo de 5 años es renovable por una sola vez, de modo que 10 años seria el tope máximo.

Publicidad.

ARTICULO 2003.- Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado
de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de
la propiedad.

El código exige, cuando sea posible, la publicidad de los convenios de indivisión y su cese. La norma se
refiere obviamente a aquellas cosas que, además de estar en condominio, sean registrables, como los
inmuebles, automóviles, etc. Asi los convenios de indivisión, la decisión judicial de anticipar el plazo
convenido, o de postergar la división por un plazo determinado, deben ser inscriptas en el Registro
respectivo.
Es sano que los terceros que puedan contratar con los condóminos sepan que los bienes están, o no,
sujetos a una indivisión.
Cabe advertir que la inscripción será necesaria respectos de aquellos terceros de buena fe, es decir, que
no sabían ni pudieron saber de otro moda la existencia de la clausula, o de la decisión judicial.

Condominio de accesorios.

ARTICULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa
cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos
o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los
condóminos puede pedir la división.

Este es un caso de condominio nacido por voluntad de la ley y cuya indivisión forzosa también es de
origen legal. Se trata de una indivisión forzosa perdurable, es decir que mientras subsista la afectación no
se puede pedir la partición.
En la situación a la que se refiere el art, hay al menos dos inmuebles que pertenecen a propietarios
distintos. Cada inmueble puede también pertenecer a más de una persona en condominio. A su vez, hay
cosas afectadas como accesorios indispensables al uso de dichos inmuebles. Sobre dichas cosas
accesorias se configura un condominio respecto del cual ninguno de los dueños puede pedir la partición, al
menos mientras dure la afectación. Son ejemplos los bebederos o pozos que sirven para el riego de dos o
más campos, la canaleta de desagüe entre dos fabricas, un patio o jardín fuente de aire y luz, la calle entre
dos o más fundos, etc.
En cuanto a los actos de disposición, se afirma que los condóminos pueden disponer de su parte indivisa
si al mismo tiempo enajenan el inmueble al que sirven los accesorios, pero no pueden hacerlo por
separado ya que tales accesorios son necesarios e imprescindibles para los diversos fundos que se
aprovechan de ellos. El condominio sobre tales accesorios es inseparable de los inmuebles.
13
ARTICULO 2005.- Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la
necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes
condóminos.

En primer lugar, cabe señalar que el uso de la cosa objeto del condominio dependerá de lo que acuerden
los condóminos. Para el supuesto de desacuerdo, el código fija reglas básicas: a) limitar el uso a la
necesidad de los inmuebles: así, si un pozo sirve para proveer agua a los inmuebles, no corresponde
extraer agua para inmuebles ajenos, hay que respetar el destino y ceñirse a lo necesario; b) respetar el
derecho igual de los otros condóminos.
La norma se refiere a la facultad de usar, pero nada dice sobre las obligaciones de los condóminos, lo que
impone recurrir (por analogía) a lo que se dispone en el condominio sin indivisión forzosa y para el
supuesto de indivisión forzosa de muros, cercos y fosos. Por ello, cada condómino estará obligado a pagar
los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias, contando con una acción de
reembolso de lo que hubiera pagado en exceso de su alícuota.

D) Condominio de muros, cercos y fosos.

El CCYCN dedica la sección 2 del capítulo 5 del título IV del libro Cuarto a la regulación de todas aquellas
estructuras que se utilizan para la separación de los inmuebles situados en núcleos de población o sus
arrabales (centros urbanos y aledaños), así como en las zonas rurales. Además regula el condominio de
arboles. Este condominio especial de origen legal y de indivisión forzosa perdurable, recibe el nombre de
medianería.
En esta situación hay al menos dos inmuebles que pertenecen a propietarios distintos. Cada inmueble
puede también pertenecer a más de una persona en condominio. A su vez, hay un muro, cerco o foso que
los divide. Sobre dichas cosas accesorias se configura un condominio respecto del cual ninguno de los
dueños puede pedir la partición. Este condominio es inseparable del derecho sobre el inmueble, no se
puede enajenar este último sin que a la vez se transmita la parte proporcional del muro, cerco, o foso. No
pueden extraños tener derechos sobre el muro, deben ser titulares o cotitulares de los inmuebles
colindantes.

Distintas clases de muros, cercos o fosos.

ARTICULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:

a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo
coincide con el límite separativo;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la
superficie.

La norma trae una clasificación de los muros desde el punto de vista físico, y otra jurídica.
En cuanto a la primera clasificación, según como fueron construidos, es la de divisorios o no divisorios. El
muro divisorio (también llamado separativo o lindero) es el que toca el límite que separa a un inmueble de
otro inmueble vecino. Puede haber distintas paredes dentro de un terreno, pero solo aquella que toca o
esta sobre la línea separativa es la que recibe el nombre de divisoria.

14
A su vez, las paredes divisorias pueden ser encaballadas o contiguas. Ambas tocan el límite, pero la
primera está asentada sobre ambos. El muro encaballado debe tener su epicentro exacto en la línea
demarcadora de los límites de los fundos lindantes, de manera que las mitades del muro se asientan de
manera ecuánime en ambos terrenos colindantes. Vale decir, que se halla ubicado a caballo sobre el
límite, tomando una franja de terreno, de ambos fundos colindantes.
En cambio la contigua, si bien toca la línea divisoria, está asentada sobre uno solo de los inmuebles
vecinos: su borde toca el límite. Tanto las encaballadas como las contiguas deben tener una altura mínima
de tres metros. Pueden ser más altos, en cuyo caso el excedente recibe el nombre de “muro de elevación”.
A su vez, mirando hacia abajo del nivel del suelo, las paredes tienen cimientos que las sostienen. Ahora, si
se construyo una prolongación que exceda los cimientos, esa parte de la pared recibe el nombre de “muro
enterrado”.
El articulo no menciona la pared próxima, aquella no divisoria pero construida muy cerca del límite.
Desde el punto de vista jurídico, las paredes linderas pueden ser medianeras o privativas. La pared se
llama medianera cuando hay condominio, es decir, le pertenece a los titulares de los inmuebles vecinos.
Es privativa cuando le pertenece exclusivamente solo a uno de los vecinos. El muro de cerramiento, sea
contiguo o encaballado, hasta los 3 metros de altura es medianero, salvo casos excepcionales de
renuncia. El de elevación y el enterrado puede ser de una especie u otra. Cuando existe la obligación de
encerrarse entre paredes, la pared divisoria, sea encaballada o contigua, recibe el nombre de muro de
cerramiento.

Medianería. Obligaciones y derechos emergentes. Cerramiento forzoso urbano.

El CCYCN obliga a los titulares de inmuebles colindantes, a encerrarse entre paredes cuando viven en
centros de población urbanos y suburbanos. Esta obligación, que se halla entre las más frecuentes fuentes
de la medianería, tiene su fundamento en la necesidad de separar las heredades por medio de un solo
muro, debido a razones de higiene, seguridad, embellecimiento edilicio, economía de terreno y para
asegurar la garantía de la privacidad de los actos humanos.
Dispone el art 2007:

ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en
un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación
recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble
colindante, hasta la mitad de su espesor.

La obligación que surge del art. 2007, que podemos incluir dentro de las llamadas "obligaciones reales" es,
a su vez, una verdadera restricción legal al dominio, establecida en el interés recíproco de los propietarios
colindantes.
En el derecho privado el cerramiento de las heredades sitas en los centros de población y sus arrabales es
forzoso, en el sentido de que cualquiera de los propietarios linderos puede obligar en todo momento a su
vecino a contribuir a la construcción y conservación de la pared. Este último, a su vez, solo puede liberarse
de tal obligación haciendo uso de la facultad de abandono con respecto a la franja de terreno sobre la cual
se apoya el muro y renunciando a la medianería.
Es una obligación de orden público. Es evidente que la norma está fundada en fuertes motivos de utilid ad
pública, como la higiene, que puede verse comprometida por la existencia de terrenos baldíos contiguos a
terrenos edificados; la seguridad, pues la falta de paredes divisorias facilita el ocultamiento y la fuga de
delincuentes; el ornato, dado que es deseable que en el recinto de las ciudades y sus arrabales, la
edificación de las paredes divisorias se haga en forma uniforme, conforme a las reglamentaciones
municipales o, en su defecto, a lo dispuesto en el Código; la tranquilidad social, que puede verse alterada
por discordias vecinales; la privacidad de los actos de los hombres que no afecten la moral y las buenas
costumbres (art. 19, CN).

15
Si se admite que se trata de una disposición de orden público, podemos enumerar las siguientes
consecuencias:
a) Los propietarios de las heredades no pueden renunciar válidamente a la facultad de encerrar sus
heredades situadas en los pueblos o sus arrabales, ni a obligar al vecino a la contribución.
b) Los propietarios de las heredades contiguas no pueden, mediante la constitución de servidumbres altius
non tollendi o non aedificandi, impedir la aplicación de la norma.
c) Carecerán también de validez las convenciones de los vecinos que modifiquen las características
constructivas de la pared, ya se refieran a sus dimensiones o a los materiales empleados, que fijan los
reglamentos municipales, o en su defecto las normas del Código Civil y Comercial.

En cuanto al muro de cerramiento forzoso, dice el CCyCN en el art. 2008

ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable,
aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de
los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.

A diferencia de los anteriores arts. 2725 y 2726 en lugar "de piedra o de ladrillo", dice "estable y aislante".
Quizás porque ya no se usan esos materiales. Tampoco impone algún espesor máximo. Coinciden los 3
metros de altura mínima. La doctrina sostuvo -respecto al régimen anterior- que se cuentan desde el nivel
del suelo. Aquí dice: "desde la intersección del límite", lo que no es tan claro.
El muro debe tener, como mínimo, 3 metros de altura, pero puede tener más. Cabe advertir que hasta los
3 metros el muro será medianero, es decir, le pertenecerá a ambos vecinos. Por encima de esa altura, le
pertenecerá a quien lo construyó, si es que no fue construido por ambos de común acuerdo.
Es relevante tener en cuenta lo que dispongan las reglamentaciones locales sobre las características de la
pared divisoria, ya que el código es supletorio.
En cuanto a la altura, también el código es subsidiario. Los distintos códigos de la edificación del país no
contienen alturas iguales, generalmente oscilan entre 1,80 y 2,20m.
En cuanto a los derecho del que construye el muro, cuando los vecinos no se ponen de acuerdo sobre la
construcción de la pared divisoria, quien toma la iniciativa y construye primero, tiene la opción de hacerlo
encaballado o contiguo, es decir, asentarlo mitad en su terreno y mitad en el predio lindero pero no debe
excederse de la mitad, o bien en todo su terreno.
A su vez, el vecino no puede oponerse a tal asentamiento, de modo que se configura una excepción al
derecho de exclusión que asiste al dueño de un inmueble, se trata de una limitación a su derecho de
dominio.

Adquisición de la medianera.

ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el

artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de elevación, si
el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por
contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.

Ya sea que uno de los dueños de uno de los inmuebles construya el muro encaballado o contiguo, esta
pared es medianera hasta la altura de tres metros, cualquiera sea su altura. Así, la novedad es que para el
nuevo CCyCN, también el muro contiguo es medianero hasta esa altura; en el código de Vélez solo era
medianero desde la construcción el encaballado.
Si el muro es más alto, la parte que sobresale en altura puede ser medianera o privativa, tal como dispone
el art 2009 “también es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre
cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por
prescripción adquisitiva”.
Entonces, hasta los 3 metros el muro construido es medianero. Por encima de esa altura, es privativo, le
pertenece a quien lo construyo, pero puede ser medianero también si el titular colindante adquiere el
condominio, ya sea por contrato o por usucapión. En el primer caso, le compra al constructor la mitad de la
pared; en el segundo, utiliza efectivamente dicho muro elevado, sin pagar, durante el plazo de 20 años.
Otra posibilidad es que el colindante sea obligado a adquirir, si utiliza el muro de elevación, y si el
constructor de la parte elevada lo demanda judicialmente antes de que se cumpla el plazo de prescripción.

Presunciones.

16
ARTICULO 2010.- Presunciones. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios
de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de
elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto.

ARTICULO 2011.- Epoca de las presunciones. Las presunciones del artículo 2010 se establecen a la
fecha de construcción del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente.

ARTICULO 2012.- Exclusión de las presunciones. Las presunciones de los artículos anteriores no se
aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí.

Hasta la altura de tres metros, el muro es medianero (no se presume). A partir de esa altura se presume la
medianería “hasta la línea común de elevación”, esto es hasta la altura del edificio más bajo. La
presunción (que es jurism tantum) se justifica por la circunstancia de que los dos edificios aprovechan por
igual dicho muro, y por tal situación se presume que ambos propietarios han contribuido a su
levantamiento. Por encima de esa línea, se presume que el muro es privativo del edificio más alto. Si
ambos edificios son de la misma altura, la pared se presume medianera en toda su elevación.
El artículo 2010 establece las presunciones para “el muro lindero entre dos edificios”, de modo que no se
aplican al muro que no divide dos edificios, tal como lo establece el art 2012.
Debe haber dos edificios, lo cual el término es suficientemente amplio como para comprender toda clase
de construcciones, tal como un galpón apoyado en parantes de madera.
En cambio, si un edificio comparte la pared con un patio, jardín o huerto, no se aplican las presunciones,
ya que no es razonable pensar que el dueño de un patio o jardín haya contribuido a levantar un muro más
alto de lo que exige la ley para cumplir con el cerramiento forzoso. Si alega medianería carga con la
prueba.
El art 2011 establece que las presunciones del artículo 2010 se establecen a la fecha de construcción del
muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente.

Prueba

ARTICULO 2013.- Prueba. La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las
presunciones legales al respecto, debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos
comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos.
La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos.

Cuando no rigen las presunciones, corresponde probar el carácter medianero o privativo del muro, o se
puede presentar prueba para desvirtuar las presunciones legales.
Los medios de prueba admitidos por el código para combatir la eficacia de las presunciones son el
instrumento público o privado. El código exige que tales instrumentos sean comunes a los dos titulares
colindantes o a sus antecesores. Por lo tanto se puede decir que el código exige que la prueba contraria a
la presunción conste por escrito y que emane de ambos propietarios linderos o de sus antecesores.
No tendrá efecto alguno una declaración unilateral en la que uno de los colindantes manifieste que la
pared le pertenece.
Los antecesores en la propiedad pueden ser a titulo universal o singular y es por ello que si hay un solo
autor común, el instrumento puede emanar de este. Es el caso en que los dos inmuebles pertenecen a un
solo dueño, los divide y vende uno de los lotes diciendo que la pared divisoria es de exclusiva propiedad
del adquiriente. Luego vende el otro lote e incluye en la escritura la manifestación de que el precio no
comprende el muro divisorio por corresponderle al otro vecino.
Otra prueba que puede oponerse a la presunción son los signos materiales inequívocos, y que podría
acreditar la medianería de toda la pared o la privacidad de su parte más baja. Ante la falta de precisión del
código sobre que debe entenderse por signos materiales, la doctrina considera que se trata de señales
materiales consistentes en huecos, vigas, vestigios de revoque, canaleta de cañerías, etc, que
desmientan, ya la medianería, ya la privacidad del muro, o simplemente que su determinación queda
librada a determinación judicial.
Si hay signos a ambos lados de la pared, su eficacia probatoria queda neutralizada y deben dejarse de
lado. Hay que recalcar que los signos pueden desvirtuarse mediante otros medios de prueba, como la
testimonial, la que debe ser apreciada con criterio restrictivo.
En cambio, si la contradicción se verifica entre un signo y un instrumento, el art 2013 otorga a estos
últimos mayor eficacia.

17
Cobro de la medianería.

ARTICULO 2014.- Cobro de la medianería. El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene
derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo
construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos.

Aunque el muro sea construido por uno solo de los colindantes, encaballado o contiguo, es medianero
desde su construcción hasta la altura de 3 metros. Por lo tanto el dueño del inmueble vecino debe
contribuir con el costo.
Por lo tanto quien afronto la construcción tiene derecho a que su condómino le pague: 1) la mitad del valor
del valor del muro y de sus cimientos; y 2) la mitad del valor del terreno en el que se apoya el muro,
teniendo en cuenta que si es contiguo, está asentado íntegramente en el terreno de quien lo construyo.
Como surge del art, el condómino debe pagar la mitad del valor de la pared y de los cimientos, más el del
terreno si se trata de un muro contiguo.
La obligación del pago de la medianería, una vez determinado su valor en la sentencia se convierte en una
obligación de dar dinero, por lo que será encargado el juez de decidir cuáles son los rubros que componen
la cuenta de la medianería, para lo que tendrá en consideración además del costo de los materiales y la
mano de obra, que el reembolso debe comprender las mermas del poder adquisitivo de la moneda.
El art 2015 dice que “no puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro
y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los
estándares del lugar”. Por lo tanto, si el que construyo el muro le asigno atributos especiales, para hacerlo
más estable o reforzó su aislación, pero excediendo “los estándares del lugar”, no tiene derecho a
reclamar a su colindante ese plus agregado.
Según expresa el art 2017 “El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular
colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos.
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en
profundidad mayor que la requerida para su cimentación.”; por lo tanto solo hasta la altura de tres metros
se genera condominio, por encima de esa altura o por debajo del suelo la construcción es privativa, le
pertenece a quien la hizo y nada puede reclamar. El otro titular si lo desea puede adquirir la medianería de
la parte alzada o de la enterrada, pagando el valor correspondiente, y el primero no puede oponerse.
Ahora, si el vecino que no contribuyo, “utiliza efectivamente” la parte elevada o el muro enterrado, estará
obligado a adquirir, por lo que el que las construyo se encuentra legitimado para reclamarle la mitad del
valor del muro de elevación o enterado.
Esta obligación nace con la utilización efectiva, que según la doctrina mayoritaria, significa una utilización
directa e inmediata de la pared, una utilización especifica, cualquiera sea su forma (apoyo de
construcciones, instalaciones de cañería, abrir armarios, empotramientos de tirantes, etc.). Al contrario, no
implica servirse de la pared, el simple hecho de arrimar construcciones sin apoyarlas de ninguna forma,
colocar clavos para colgar ropa, colgar jaulas, revocar la pared etc.
Cabe mencionar que cuando el titular de un inmueble colindante a un muro de elevación o enterrado
pretende adquirir la medianería, solo puede hacerlo en la forma en cómo está construida, aunque exceda
los estándares del lugar, sin poder solicitar derecho a una quita del precio respecto al valor de los
materiales, alegando que el muro no cuenta con las características de solidez necesarias para el destino
que pretende darle, o que el muro está construido con materiales de costo excesivo, etc., tal como
establece el art 2016 “el titular colindante de un muro de elevación o enterrado, sólo tiene derecho a
adquirir la medianería como está construido, aunque exceda los estándares del lugar.”
Ahora bien, en caso de los edificios que se prolongan en profundidad con sótanos o construcciones
subterráneas, el condómino deberá pagar el muro con los cimientos solo hasta una profundidad
indispensable para establemente esa pared, como si no existieran esas obras (sótanos, construcciones
subterráneas) pues los cimientos a que se refiere el legislador son aquellos indispensables para sostener
una pared.
En cuanto a la medida de la obligación del titular colindante a un muro de cerramiento forzoso o de
elevación, el código en su art 2018 establece que “el titular colindante tiene la obligación de pagar el muro
de cerramiento en toda su longitud y el de elevación sólo en la parte que utilice efectivamente.” En cuanto
a la longitud, el titular colindante tiene que pagar toda la extensión, pero es claro que se refiere a toda la
longitud que abarque el terreno del adquiriente, ya que no podría adquirir más que eso, en la hipótesis de
que el terreno colindante fuese más largo que el suyo. En cuanto a la altura, por encima de los 3 metros el

18
muro le pertenece a quien lo construyo, es privativo; pero el titular colindante puede adquirir la medianería
de la parte elevada o estará obligado a hacerlo, solo en la parte que utilice efectivamente.

Valor de la medianería.

ARTICULO 2019.- Valor de la medianería. El valor computable de la medianería es el del muro,

cimientos o terreno, según corresponda, a la fecha de la mora.

El valor del muro puede varias por diversas circunstancias. Cuando es nuevo tiene un valor que luego
puede depreciarse por el paso del tiempo, desgaste, etc. También el valor puede oscilar en determinada
época por cuestiones de mercado ya que es posible que en un momento los materiales de construcción y
los inmuebles tengan precios elevados y que en otros su cotización caiga.
Por ello, el código establece que habrá que determinar cuándo incurrió en mora el colindante obligado a
pagar, para fijar el valor del muro, cimientos y terreno.
Esto tendrá aplicación cuando las partes no se pongan de acuerdo.
El deudor de la obligación de medianería debe el valor de la pared al tiempo de la mora, más los intereses.
En cuanto al momento de la mora, esta se producirá a partir del reclamo y del vencimiento del plazo que a
tal fin fije el acreedor.
La obligación de pagar la medianería constituye una obligación propter rem.

Prescripción.

ARTICULO 2020.- Inicio del curso de la prescripción extintiva. El curso de la prescripción de la acción
de cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su
construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva por el titular
colindante.

La acción para el cobro de la medianería prescribe al cabo de cinco años (art 2560), contados desde la
construcción del muro.
En el caso del muro de elevación o del enterrado, dicho plazo corre desde que la obligación es exigible, lo
que sucede cuando el colindante realiza actos de utilización efectiva del muro.
Cabe interpretar que si prescribió la acción para exigir el cobro de la construcción del muro de cerramiento
forzoso (hasta los 3 m), dicha obligación no renace en el supuesto de que el condómino que no pago
comience a realizar actos de utilización efectiva sobre el muro de elevación o el enterrado.
Cabe destacar que en el caso de la prescripción adquisitiva, el titular colindante que realiza actos de
utilización efectiva en los muros de elevación o enterrados sin haberlos adquirido por compra,
transcurridos 20 años de utilización efectiva de la parte elevada o enterrada, adquiere la medianería por
prescripción adquisitiva.
El sistema esta ideado para que solo se puedan adquirir por usucapión el muro de elevación o el muro
enterrado, ya que sobre la pared de cerramiento forzoso, hasta los 3m de altura, el condominio nace con la
construcción. No obstante podría ocurrir que la prescripción sea el modo de adquirir toda la pared, lo que
sucedería, por ejemplo, si el condómino requerido para abonar la construcción abdica de su derecho, y
luego comienza a realizar actos posesorios sobre el muro privativo del vecino. Si se mantiene durante el
plazo legal, podrá adquirir el condominio del muro integro.

Facultades materiales.

ARTICULO 2021.- Facultades materiales. Prolongación. El condómino puede adosar construcciones al

muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor,
siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del muro.

Los condóminos esta en un pie de igualdad, de modo que tienen facultades materiales sobre el muro en
todo su espesor. Hay dos límites claros: a) el derecho igual del otro; b) no afectar la solidez del muro. El
ejercicio de estas facultades materiales debe ser regular, lo que implica sin exceso ni abusos.
La enumeración de actividades que hace el art no es taxativa, ya que nada impide que el condómino
pueda realizar otros actos fuera de los expresamente anunciados.
La facultades que enumera el art son: a) adosar construcciones al muro, anclarlas en el (el código
derogado hablaba de “arrimar” construcciones); b) empotrar todo tipo de tirantes (cabe una interpretación

19
extensiva, comprendiendo las vigas y viguetas); c) abrir cavidades aun en la totalidad de su espesor (no
deben causar perjuicio a su solidez, ni impida el ejercicio igual del vecino).
Entre otras de las facultades, el art 2022 establece que “el condómino puede prolongar el muro lindero en
altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el
muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo”. Esta prolongación no depende del consentimiento
del otro condómino, y es a costa de quien la realiza. Seguramente, la prolongación, implicara que se
cargue sobre el muro mayor peso; mientras no se ponga en peligro la solidez del muro, el otro condómino
no puede oponerse.
La nueva extensión, en altura o en profundidad, le pertenece a quien la hace, quien fue el que la solvento.
Cabe aclara que para poder ejercer estas facultades, se necesita ser condómino.
Si el condómino causa perjuicios al colindante en ejercicio de sus facultades materiales previstas por los
art 2021 y 2022, el colindante puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior tal como prevé el
art 2023 “si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el condómino, éste puede pedir que el
muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.”

Reconstrucción.

ARTICULO 2024.- Reconstrucción. El condómino puede demoler el muro lindero cuando necesite
hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del demolido.
Si en la reconstrucción se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo dispuesto en el artículo
2022.

Puede ocurrir que el muro, tal y como está construido, no sirva a sus fines, en cuyo caso el código autoriza
a demolerlo y reconstruirlo. Esto es posible cuando necesite uno más firme, porque no pueda soportar el
mayor peso que se le imponga, o la construcción que se le pretende adosar, etc.
El condómino que decide demoler el muro existente, tiene a su cargo la reconstrucción del nuevo muro.
Solo puede realizar la demolición y reconstrucción del muro el condómino, por ende si el vecino hubiere
abdicado la medianería, no podrá reconstruirlo sin adquirir previamente el condominio. A igual conclusión
se puede arribar en el caso del muro elevado o enterrado que fuera privativo del otro colindante.
El nuevo muro debe tener la misma altura y estabilidad que el demolido, aunque cabe suponer que tendrá
una superior. Lo cierto es que si es más alto o más profundo será medianero hasta la altura anterior y el
excedente le pertenecer a quien lo reconstruyo.
En cuanto a su espesor, si es necesario hacerlo más ancho, quien reconstruye deberá tomar superficie de
su propio terreno, según expresa el art 2025 “si para la reconstrucción se utiliza una superficie mayor que
la anterior, debe ser tomada del terreno del que la realiza y el nuevo muro, aunque construido por uno de
los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor.”
El ejercicio de la facultad consagrada en la norma no da derecho al vecino a indemnización alguna, a
menos, claro que la pared no sea efectuada con la diligencia adecuada según las reglas del arte, tal como
expresa el art 2026 “La reconstrucción debe realizarla a su costa, y el otro condómino no puede reclamar
indemnización por las meras molestias, si la reconstrucción es efectuada con la diligencia adecuada según
las reglas del arte.”

Abdicación del derecho.

ARTICULO 2028.- Abdicación de la medianería. El condómino requerido para el pago de créditos

originados por la construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la
abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que
el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho
propio.
No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su
derecho sobre el muro de cerramiento.

ARTICULO 2029.- Alcance de la abdicación. La abdicación del derecho de medianería por el condómino
implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.

La abdicación produce la liberación del pago de los créditos originados en la construcción, reparación o
reconstrucción. Al ser así, se trata de una obligación real ya que hay una vinculación de la deuda con la

20
cosa, la determinación de los sujetos por su relación real con la cosa y la facultad de liberarse de tal
obligación por el abandono.
Producido el abandono, la pared desde el punto de vista físico pasa a ser contigua, y jurídicamente de
propiedad exclusiva (privativa) del vecino.
El abandono, respecto de la mitad de la franja de terreno donde se asienta el muro, tiene también el efecto
de transmitir su dominio al otro vecino. Por ello la forma instrumental exigida es la escritura pública, y a
efectos de su oponibilidad a terceros, el titulo respectivo debe ser inscripto en el registro de propiedad.
Para poder abdicar, el muro no debe ser parte de una construcción que pertenezca a quien pretende
abandonar, ya que de lo contrario, se estaría renunciando a las cargas y conservando las ventajas de la
propiedad.
También es necesario que las obras de reparación o reconstrucción no se hayan hecho necesarias a
causa del obrar de quien pretenda renunciar.
La facultad de abandonar debe ser ejercida en la oportunidad de ser requerido a la contribución de un
gasto de conservación.
La abdicación implica la renuncia de todo derecho, por lo tanto se deben renunciar conjuntamente al muro
de cerramiento forzoso y al elevado o enterrado. Se ceden ambos o ninguno.

ARTICULO 2030.- Readquisición de la medianería. El que abdicó la medianería puede readquirirla en

cualquier tiempo pagándola, como si nunca la hubiera tenido antes.

Se trata de una facultad imprescriptible, ya que puede ejercerse en cualquier tiempo.

Hay que pagar todo, la mitad del valor del muro, de los cimientos y del terreno. El adquiriente no puede
pretender que se le descuente alguna suma que ya hubiera abonado cuando fue condómino.

Cerramiento forzoso rural.

ARTICULO 2031.- Cerramiento forzoso rural. El titular de un derecho real sobre cosa total o
parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños, tiene el
derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del cerramiento
forzoso. También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente
cerrado.

Fuera de un núcleo de población, el cerramiento es rural. También aquí el cerramiento es forzoso.

El titular del derecho real, puede construir un muro que cumpla con los requisitos exigidos por el art 2008,
o bien puede levantar o excavar un cerramiento más simple.
Puede ser un muro, u otro tipo de cerramiento, por ejemplo: alambrados, cercos vivos, zanjas, fosos etc.
Cualquiera sea la modalidad el cerramiento es medianero.
La obligación de contribuir al cerramiento solo existe cuando la heredad queda totalmente cerrada, y no es
dable exigirla cuando se tratare de un cercado incompleto.
Cuando sea exigible, dice el art 2032 “el cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado.
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a
un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar”. De modo que si el vecino realizo un
cerramiento de costo excesivo, teniendo en cuenta lo estándares del lugar, no podrá reclamar lo que
exceda esos parámetros.
Cabe considerar que es posible liberarse de la obligación de contribuir al cerramiento forzoso mediante el
abandono, ya que a la medianería rural se le aplicarían las mismas normas que a la medianería urbana
cuando sean aplicables.

Condominio de árboles y arbustos.

ARTICULO 2034.- Condominio de árboles y arbustos. Es medianero el árbol y arbusto contiguo o

encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.

Esta norma rige tanto en predios rurales como urbanos. El articulo estima medianeros a los árboles y
arbustos que existan en muros, cercos y fosos linderos, sea en forma contigua o encaballada.
Se trata de plantaciones que están en el límite que separa a los dos predios. De no ser así, pertenecerían
al dueño del inmueble.

21
En el caso de perjuicio debido a un árbol o arbusto medianero, prevé el art 2035 que “cualquiera de los
condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a
costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces”.
Por último establece el art 2036 que “si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el
consentimiento de ambos condóminos”

E) Protección jurídica del condominio: acciones posesorias y acciones reales.

El condómino puede ejercer, tanto contra otro condómino como respecto de terceros, todas las defensas
posesorias, es decir acción de despojo y acción de mantener la tenencia o la posesión. Cabe destacar que
no proceden estas acciones cuando la cuestión entre coposeedores solo se refiere a la extensión mayor o
menor de cada parte. También puede valerse de la defensa extrajudicial, lo que se referirá a toda la cosa.
En cuanto a las acciones reales, puede promover acción reivindicatoria. Si es contra otro condómino la
medida de la acción es la parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la
totalidad o una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de la parte indivisa. Restablecido
el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a
su parte indivisa. La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su
derecho en defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha
o perjudica solo a los que han intervenido en juicio.
También puede incoar la acción de deslinde.

F) El condominio en el régimen anterior.

Del condominio

Art. 2.673. El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte
indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.

Art. 2.674. No es condominio la comunión de bienes que no sean cosas.

Art. 2.675. El condominio se constituye por contrato, por actos de última voluntad, o en los casos que la ley
designa.

Art. 2.676. Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad,
compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios.

Art. 2.677. Cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla embargar y
vender antes de hacerse la división entre los comuneros.

Art. 2.678. Cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble
común, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partición, y no tendrá efecto alguno
en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitación.

Art. 2.679. Cada uno de los condóminos puede reivindicar, contra un tercer detentador, la cosa en que
tenga su parte indivisa; pero no puede reivindicar una parte material y determinada de ella.

Art. 2.680. Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común
ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el
ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la
mayoría quiera hacer a este respecto.

Art. 2.681. Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales, sin el
consentimiento de todos los otros.

Art. 2.682. El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho
de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.

22
Art. 2.683. Sin embargo, la enajenación, constitución de servidumbres o hipotecas, el alquiler o
arrendamiento hecho por uno de los condóminos vendrán a ser parcial o integralmente eficaces, si por el
resultado de la división el todo o parte de la cosa común le tocase en su lote.

Art. 2.684. Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella, con tal que no la
deteriore en su interés particular.

Art. 2.685. Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de
conservación o reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su
derecho de propiedad.

(Nota Infoleg: Por art. 18 de la Ley N° 13.512 B.O. 18/10/1948, se dispone que el artículo 2685 "in fine"
del Código Civil queda derogado a los efectos de dicha ley.)

Art. 2.686. No contribuyendo el condómino o los condóminos, pagarán los intereses al copropietario que los
hubiese hecho, y éste tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.

Art. 2.687. A las deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella, no está obligado sino el
condómino que las contrajo, el cual tendrá acción contra los condóminos para el reembolso de lo que
hubiere pagado.

Art. 2.688. Si la deuda hubiere sido contraída por los condóminos colectivamente, sin expresión de cuotas y
sin haberse estipulado solidaridad, están obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada
uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más, respecto a la cuota que le
corresponda.

Art. 2.689. En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condóminos está
obligado por el todo de la deuda.

Art. 2.690. Cuando entre los condóminos hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse
entre los otros en proporción del interés que tengan en ella, y según el cual hubieren contribuido a
satisfacer la parte del crédito que correspondía al insolvente.

Art. 2.691. Cada uno de los condóminos es deudor a los otros, según sus respectivas partes, de las rentas o
frutos que hubiere percibido de la cosa común, como del valor del daño que les hubiese causado.

Art. 2.692. Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común,
cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa.

Art. 2.693. Los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho de pedir la división;
pero les es permitido convenir en la suspensión de la división por un término que no exceda de cinco años,
y de renovar este convenio todas la veces que lo juzguen conveniente.

(Nota Infoleg: Por art. 18 de la Ley N° 13.512 B.O. 18/10/1948, se dispone que el artículo 2693 del
Código Civil queda derogado a los efectos de dicha ley.)

Art. 2.694. Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donación o por testamento, el
testador o donante puede poner la condición de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo
espacio de tiempo.

Art. 2.695. La división entre los copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el
sentido de que cada condómino debe ser considerado como que hubiese sido, desde el origen de la
indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote, y como que nunca hubiese
tenido ningún derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condóminos.

Art. 2.696. El mismo efecto tendrá, cuando por la división de condominio uno de los condóminos hubiera
venido a ser propietario exclusivo de la cosa común, o cuando por cualquier acto a título oneroso hubiera
cesado la indivisión absoluta, pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros.

(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de
1968.)

23
Art. 2.697. Las consecuencias de la retroactividad de la división serán las mismas que en este Código se
determinan sobre la división de las sucesiones.

Art. 2.698. Las reglas relativas a la división de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que
produce, deben aplicarse a la división de cosas particulares.

CAPITULO I

De la administración de la cosa común

Art. 2.699. Siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la oposición de alguno de los
condóminos, el uso o goce de la cosa común o la posesión común, resolverán todos, si la cosa debe ser
puesta en administración, o alquilada o arrendada.

Art. 2.700. No conviniendo alguno de los condóminos en cualquiera de estos expedientes, ni usando del
derecho de pedir la división de la cosa, prevalecerá la decisión de la mayoría, y en tal caso dispondrá el
modo de administrarla, nombrará y quitará los administradores.

Art. 2.701. El condómino que ejerciere la administración será reputado mandatario de los otros,
aplicándosele las disposiciones sobre el mandato, y no las disposiciones sobre el socio administrador.

Art. 2.702. Determinándose el arrendamiento o el alquiler de la cosa, debe ser preferido a persona extraña,
el condómino que ofreciere el mismo alquiler o la misma renta.

Art. 2.703. Ninguna determinación será válida, si no fuese tomada en reunión de todos los condóminos o de
sus legítimos representantes.

Art. 2.704. La mayoría no será numérica sino en proporción de los valores de la parte de los condóminos en
la cosa común, aunque corresponda a uno solo de ellos.

Art. 2.705. La mayoría será absoluta, es decir, debe exceder el valor de la mitad de la cosa. No habiendo
mayoría absoluta nada se hará.

Art. 2.706. Habiendo empate y no prefiriendo los condóminos la decisión por la suerte o por árbitros,
decidirá el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros.

Art. 2.707. Los frutos de la cosa común, no habiendo estipulación en contrario o disposición de última
voluntad, serán divididos por los condóminos, en proporción de los valores de sus partes.

Art. 2.708. Habiendo duda sobre el valor de la parte de cada uno de los condóminos, se presume que son
iguales.

Art. 2.709. Cualquiera de los condóminos que sin mandato de los otros, administrase la cosa común, será
juzgado como gestor oficioso.

CAPITULO II

De la indivisión forzosa

Art. 2.710. Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios
indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de
los condóminos podrá pedir la división.

Art. 2.711. Los derechos que en tales casos corresponden a los condóminos, no son a título de servidumbre,
sino a título de condominio.

Art. 2.712. Cada uno de los condóminos puede usar de la totalidad de la cosa común y de sus diversas
partes como de una cosa propia, bajo la condición de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que está
destinada, y de no embarazar al derecho igual de los condóminos.

24
Art. 2.713. El destino de la cosa común se determina no habiendo convención, por su naturaleza misma y
por el uso al cual ha sido afectada.

Art. 2.714. Los copropietarios de la cosa común no pueden usar de ella sino para las necesidades de las
heredades, en el interés de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa.

Art. 2.715. Habrá también indivisión forzosa, cuando la ley prohibe la división de una cosa común, o cuando
lo prohibiere una estipulación válida y temporal de los condóminos, o el acto de última voluntad también
temporal que no exceda, en uno y en otro caso, el término de cinco años, o cuando la división fuere nociva
por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a
los condóminos.

Art. 2.716. El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separación entre dos
heredades contiguas, es de indivisión forzosa.

CAPITULO III

Del condominio de los muros, cercos y fosos

Art. 2.717. Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho
construir a su costa en el límite separativo de las dos heredades.

Art. 2.718. Toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios se presume medianero en toda su
altura hasta el término del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta última
construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en
contrario, por instrumentos públicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianería de
toda la pared, o de que aquélla no existe ni en la parte más baja del edificio.

Art. 2.719. La medianería de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, y no patios,
jardines, quintas, etcétera, aunque éstos se encuentren cerrados por todos sus lados.

Art. 2.720. Los instrumentos públicos o privados que se invoquen para combatir la medianería deben ser
actos comunes a las dos partes o a sus autores.

Art. 2.721. En el conflicto de un título que establezca la medianería, y los signos de no haberla, el título es
superior a los signos.

Art. 2.722. Los condóminos de un muro o pared medianera, están obligados en la proporción de sus
derechos, a los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared o muro.

Art. 2.723. Cada uno de los condóminos de una pared puede libertarse de contribuir a los gastos de
conservación de la pared, renunciando a la medianería, con tal que la pared no haga parte de un edificio
que le pertenezca, o que la reparación o reconstrucción no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo.

Art. 2.724. La facultad de abandonar la medianería compete a cada uno de los vecinos, aun en los lugares
donde el cerramiento es forzoso; y desde que el abandono se haga, tiene el efecto de conferir al otro la
propiedad exclusiva de la pared o muro.

Art. 2.725. El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aun no cerrado entre
paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared
sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho
pulgadas.

Art. 2.726. Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de
paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus
heredades contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales.

Art. 2.727. El vecino requerido para contribuir a la construcción de una pared divisoria, o a su conservación
en el caso del artículo anterior, puede librarse de esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre que la
pared debe asentarse, y renunciando a la medianería.

25
Art. 2.728. El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su
costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su
valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared
divisoria.

Art. 2.729. Las paredes divisorias deben levantarse a la altura designada en cada Municipalidad; si no
hubiese designación determinada, la altura será de tres metros.

Art. 2.730. La medianería da derecho a cada uno de los condóminos a servirse de la pared o muro
medianero para todos los usos a que ella está destinada según su naturaleza, con tal que no causen
deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el
vecino.

Art. 2.731. Cada uno de los condóminos puede arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera,
poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar
hasta la mitad de la pared en el caso que él también quiera poner en ella tirantes, o hacer el caño de una
chimenea: puede también cada uno de los condóminos abrir armarios o nichos aun pasando el medio de la
pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared.

Art. 2.732. Cada uno de los condóminos puede alzar a su costa la pared medianera sin indemnizar al vecino
por el mayor peso que cargue sobre ella.

Art. 2.733. Cuando la pared medianera no pueda soportar la altura que se le quiera dar, el que quiera
alzarla debe reconstruirla toda ella a su costa, y tomar de su terreno el excedente del espesor. El vecino no
puede reclamar ninguna indemnización por los embarazos que le cause la ejecución de los trabajos.

Art. 2.734. En el caso del artículo anterior, el nuevo muro aunque construido por uno de los propietarios, es
medianero hasta la altura del antiguo, y en todo su espesor, salvo el derecho del que ha puesto el
excedente del terreno para volver a tomarlo, si la pared llegase a ser demolida.

Art. 2.735. El vecino que no ha contribuido a los gastos para aumentar la altura de la pared, puede siempre
adquirir la medianería de la parte alzada, reembolsando la mitad de los gastos, y el valor de la mitad del
terreno en el caso que se hubiese aumentado su espesor.

Art. 2.736. Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la
facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la
finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared,
como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del
suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a sólo una porción del espesor de la
pared. Si sólo quisiera adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado
a pagar el valor de la pared desde sus cimientos.

El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora. (Párrafo

incorporado por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de 1968.)

Art. 2.737. El uno de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared medianera que impidan al otro
un derecho igual y recíproco. No puede disminuir la altura ni el espesor de la pared, ni hacer abertura
alguna sin consentimiento del otro vecino.

Art. 2.738. La disposición del artículo anterior no es aplicable a las paredes que hagan frente a las plazas,
calles o caminos públicos, respecto de los cuales se observarán los reglamentos particulares que les sean
relativos.

Art. 2.739. El que hubiere hecho el abandono de la medianería por librarse de contribuir a las reparaciones
o reconstrucciones de una pared, tiene siempre el derecho de adquirir la medianería de ella en los términos
expuestos.

Art. 2.740. La adquisición de la medianería tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de perfecta
igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresión de obras, aberturas o luces establecidas
en la pared medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere la medianería.

26
Art. 2.741. El vecino que ha adquirido la medianería no puede prevalerse de los derechos que ella confiere,
para embarazar las servidumbres con que su heredad se encuentre gravada.

Art. 2.742. En las campañas los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si las dos
heredades se encerraren. Cuando una de las heredades está sin cerco alguno, el dueño de ella no está
obligado a contribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios.

Art. 2.743. Todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se presume medianero, a no ser que uno
de los terrenos no estuviese cerrado, o hubiese prueba en contrario.

Art. 2.744. Lo dispuesto en los artículos anteriores sobre paredes o muros medianeros, en cuanto a los
derechos y obligaciones de los condóminos entre sí, tiene lugar en lo que fuere aplicable respecto de zanjas
o cercos, o de otras separaciones de los terrenos en las mismas circunstancias.

Art. 2.745. Los árboles existentes en cercos o zanjas medianeras, se presume que son también medianeros,
y cada uno de los condóminos podrá exigir que sean arrancados si le causaren perjuicios. Y si cayesen por
algún accidente no podrán ser replantados sin consentimiento del otro vecino. Lo mismo se observará
respecto de los árboles comunes por estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueños.

CAPITULO IV

Del condominio por confusión de límites

Art. 2.746. El que poseyere terrenos cuyos límites estuvieren confundidos con los de un terreno colindante,
repútase condómino con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho para pedir que los límites confusos se
investiguen y se demarquen.

Art. 2.747. Cuando los límites de los terrenos estén cuestionados, o cuando hubiesen quedado sin mojones
por haber sido éstos destruidos, la acción competente a los colindantes es la acción de reivindicación para
que a uno de los poseedores se le restituya el terreno en cuya posesión estuviese el otro.

Art. 2.748. La acción de deslinde tiene por antecedente indispensable la contigüidad y confusión de dos
predios rústicos. Ella no se da para dividir los predios urbanos.

Art. 2.749. Esta acción compete únicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contra el
propietario del fundo contiguo.

Art. 2.750. Puede dirigirse contra el Estado respecto de los terrenos dependientes del dominio privado. El
deslinde de los fundos que dependen del dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.

Art. 2.751. La posesión de buena fe de mayor parte de terrenos que la que expresan los títulos, no
aprovecha al que la ha tenido.

Art. 2.752. Los gastos en mejoras de la línea separativa son comunes a los colindantes; pero cuando la
demarcación fuese precedida por investigación de límites, los gastos del deslinde se repartirán
proporcionalmente entre ellos, según la extensión del terreno de cada uno.

Art. 2.753. El deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes por acuerdo entre ellos que
conste de escritura pública. Bajo otra forma será de ningún valor. El acuerdo, la mensura y todos los
antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse al juez para su aprobación; y si fuese
aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y la mensura practicada, servirán en adelante como
título de propiedad, siempre que no se causare perjuicio a tercero. En lo sucesivo, el acto puede únicamente
ser atacado por las causas que permiten volver sobre una convención.

Art. 2.754. El deslinde judicial se hará por agrimensor, y la tramitación del juicio, será la que prescriban las
leyes de procedimiento.

Art. 2.755. No siendo posible designar los límites de los terrenos, ni por los vestigios antiguos ni por la
posesión, la parte dudosa de los terrenos será dividida entre los colindantes, según el juez lo considere
conveniente.

27