LECCION 3: EL CONDOMINIO

Llamamos condominio a la situación en la cual varios sujetos gozan y disfrutan de una

misma cosas en condiciones iguales. los condóminos, son llamados dueños o socios y el
derecho que le corresponde a cada uno de ellos se llama pro-parte o pars pro indiviso. Con
esto, lo que entendemos es que cada uno de ellos tiene una parte del derecho de propiedad
sobre la cosa, pero no una parte material sobre la misma. Por ejemplo, si dos condóminos
son propietarios del mismo esclavo, no es que le corresponde a cada uno la mitad del
esclavo, sino que tienen el mismo derecho sobre el esclavo en su totalidad. El origen del
condominio se remonta al consorcium, que también es precedente del contrato consensual
de sociedad. Esto se debe a que antiguamente cuando fallecía el paterfamilias, se creaba
entre los herederos una sociedad llamada consorcium en la que todos tenían propiedad
indivisa sobre los bienes del difunto.

Estructura interna y facultades de los condóminos.

❖ Cada uno de los condóminos adquiere el ipso iure, es decir, la propiedad de los
frutos naturales y civiles qué produce la cosa común y a partir de la medida de su
cuota. Al igual que el propietario individual tiene poder de disponer sobre la cosa,
cada uno de los condóminos dispone de su cuota sobre la cosa pudiendo así
venderla, donarla o legarla. También puede gravarla con hipoteca o constituir un
derecho de usufructo sobre ella. El usufructuario disfrutará la cosa solo en la medida
en la que hubiese disfrutado el condómino. Si un condómino renuncia a su cuota, se
incrementa el ipso iure de las cuotas de los otros condóminos de forma
proporcional. Todo condómino tiene derecho a impedir la actividad de otro
condómino sobre la cosa común a través del veto ius prohibendi.

❖ Si alguno de los condóminos en su uso de la cosa la modifica o la altera sin que

los otros condóminos hayan ejercitado el veto, estos solo podrán pedir una
indemnización por daños, pero no que se devuelva la cosa a su estado primitivo con
lo cual no podrán pedirle que destruya un edificio que ha construido en un fondo
común. La indemnización se puede conseguir mediante la acción communi
dividundo. Si la modificación se hizo cuando otros condóminos estaban ausentes,
estos pueden exigir del condómino que devuelva la cosa a su estado original, o sea,
que pueden obligarle a destruir el edificio. En el derecho romano cada condómino
podía usar la cosa según la finalidad a la que estuviera destinada siempre que no se
altere o modifique su estado actual y lesione el derecho de los otros condóminos.
Por su parte, los condóminos corren con todos los gastos y mantenimiento de la
cosa y se harán cargo de estos gastos de forma proporcional según su cuota.
División de la cosa común y extinción del condominio
. La comunidad se disuelve con la división de la cosa común que puede ser:

❖ División voluntaria: será con el acuerdo de los condóminos y se adjudica a cada uno las
partes materiales de la cosa que correspondan con sus cuotas.

❖ División judicial: si no hay un acuerdo entre los condóminos, cualquiera de estos sujetos
puede accionar la acción communi dividundo, dando lugar a un juicio divisorio en el que el
juez dividirá la cosa en partes proporcionales a las cuotas de cada uno y se las adjudicará.
Si la cosa no se puede dividir, es decir, que las partes materiales a adjudicar no
corresponden exactamente con las cuotas de cada condómino, el juez podría establecer
entre ellos relaciones de crédito y deuda para compensarlos.