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CONDOMINIO

CONCEPTO:
Según Mariani de Vidal, establece que el condominio es: “un supuesto de comunidad de derechos
reales, se produce por la existencia de una pluralidad de sujetos titulares de un derecho igual sobre
la misma cosa.”

Definición legal

El CCyC lo en el título 4 del Libro 4 regula el derecho real de condominio.

Art. 1983 CCyC: Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una
cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una
parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
título dispongan otra proporción.

Es un derecho real autónomo. Se ejerce sobre las partes indivisas o ideales, abstractas, o
alícuotas. Las partes de los condóminos se presumen iguales, es una presunción iuris tantum, y
únicamente funciona en caso de dudas. No es un condominio la comunidad de bienes que no
sean cosas. Comunidad es el género y condominio una de las especies.

Lo más importante es que nos encontramos con unidad de objeto y pluralidad de sujeto, como
consecuencia de esto vendrá el hecho de cómo es esa pluralidad de sujeto. La unidad de objeto se
refiere a ¿Por qué hay varios dueños de una misma cosa? , esto es debido a que la parte se
presume idealmente dividida en partes iguales, es decir, hay una sola cosa pero muchos sujetos
dueños de la cosa, ¿cómo haría para usarla? ¿Cómo sabe cada sujeto cuál es su parte?, es por
ello que se dice idealmente determinado, esto quiere decir que todavía no está establecido, que
sujeto es dueño de determinada parte de la cosa, Ej. Quien es dueño de la rueda, del volante, etc.,
porque todos los sujetos son dueños del auto.
Por ello, lo primero que hay que preguntarnos es ¿Por qué hay unidad de
objeto y pluralidad de sujeto?

ELEMENTOS:

1-Pluralidad de sujetos: El derecho de propiedad sobre una cosa pertenecen en común a


varias personas humanas o jurídicas. En consecuencia los titulares deben ser dos o más, pues
de lo contrario nos encontraríamos frente al dominio.
2- Objeto: Las cosas. Pueden ser una o varias cosas muebles o inmuebles, registrables o no.
3- Existencia de cuotas partes ideales carentes de materialidad: El derecho de propiedad de
cada condómino es “por una parte indivisa” o alícuota o cuota-parte que puede ser por la
mitad, un tercio, un cuarto, etc.
4- El derecho del condómino sobre la cosa común no se fracciona en partes materiales, no
se asienta sobre ellas, sino que se extiende sobre la totalidad de las cosas, por las partes
indivisas, ideales alícuotas, cuotas, proporciones o participaciones.

Constitución: fuentes

El condómino puede surgir o nacer de:


1- Del contrato puede surgir el condominio en el supuesto que varias personas adquieran
en común una o varias cosas, o cuando el propietario de toda la cosa transmite a otro u
otros las partes indivisas de la cosa.
2- Por un acto de última voluntad alumbra el condominio cuando el testador lega una cosa a
varias personas.
3- Por la ley, nace el condominio en caso de muros, cercos y fosos (art 2006 y ss).
4- Por usucapión, en el supuesto de prescripción adquisitiva por la posesión ejercida por
dos o más poseedores durante el término de ley.
5- También puede originarse en la apropiación de una cosa no registrable por varias
personas (art 1947); cuando la trampa a la que se refiere el art 1948 ha sido colocada
por varias personas, etc.

CLASES

El condominio puede ser sin o con indivisión forzosa.

Lo importante aquí es ubicarnos de qué estamos hablando, estamos hablando que dos o más
personas que tienen los mismos derechos sobre la misma cosa, esa misma cosa a veces podrá
ser dividida manteniendo su carácter de tal, y a veces no va a poder ser dividida, porque va a
perder su esencia o porque así está estipulado en el contrato o donde haya sido establecido, por
el término que haya sido establecido. Esa cosa va a seguir siendo siempre que no se vea
afectada, que sucedería con los propietarios, porque esto al analizarlo se hace a la idea de que
el condominio consiste en que éramos dueños todos y todos éramos propietarios como si
fuésemos únicos, ¿cómo se puede ser propietario único si somos muchos?, porque para eso
está la figura, veremos la forma en que lo vamos a utilizar, esa es la razón de tiempo
compartido, cementerio privado, que tienen la misma característica que lo que es la propiedad
horizontal, esto es debido a que hay partes que son privativas y otras partes que son comunes.
Las partes comunes son aquellas por las que atraviesan todos.

a) Condominio con indivisión forzosa: El condominio con indivisión forzosa puede


derivar de la ley, del contrato o de una disposición de última voluntad.
El condominio con indivisión forzosa puede ser con indivisión temporaria o perdurable.

El término que podría llegar a confundir es “indivisión”. Indivisión significa que no puede
dividirse; entonces si se dice “con” indivisión forzosa quiere decir que no se puede dividir
en cualquier momento. El condominio con indivisión forzosa no podemos pedir en
cualquier momento la división. Cuando es con indivisión va afectar la naturaleza del
condominio, esto conlleva a que no se va a poder dividir. ¿Qué pasaría si divido un muro
medianero? El muro medianero es que está sentado en el límite separativo de ambas
heredades, es decir, es de los dos; si se derriba ese muro medianero no sigue en
condominio, por ello es un condominio con indivisión forzosa, como muro medianero, y
de esta manera pasará a ser otro derecho. O no derribo y le compro, entonces va a pasar
a ser un dominio, ya no va a ser condominio porque le compré. El propio concepto de
dominio lo dice, ya que establece que es condominio hasta que se pida la división, y va a
pasar a ser u otro derecho real o no.

b) Condominio sin indivisión forzosa: el condominio sin indivisión forzosa es aquél en el


cual cualquiera de los condóminos puede solicitar la partición en cualquier tiempo, y sin
la conformidad de los demás.

En el condominio sin indivisión forzosa si se puede pedir la división en cualquier


momento o cuando estuviese establecido. Luego se verá por cuanto es el periodo de
tiempo que se puede establecer la indivisión, o si se puede prorrogar y cuáles serían las
causales por las que podemos prorrogar.

DESTINO DE LA COSA

Art. 1985 CCyC: Destino de la cosa. El destino de la cosa común se determina por la
convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
El destino de la cosa común será el acordado unánimemente por los condóminos, el impuesto
por el testador – en su caso- y, en ausencia de estas disposiciones, el que resulte de la
naturaleza de la cosa o del uso al cual estaba afectada de hecho al nacer el condominio.
En caso de desacuerdo, le corresponderá resolver al juez, con arreglo a las pautas indicadas.
Todo condómino debe respetar el destino de la cosa, se trate de un condominio con y sin
indivisión forzosa.
Si la cosa tiene un determinado destino, los condóminos pueden de común acuerdo
(unanimidad) asignarle otro.

Facultades de los condóminos sobre la cosa común y respecto de la parte indivisa.

Uso y goce de la cosa.

Art. 1986 CCyC: Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente,
puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su
propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes
condóminos.

¿Por qué todos tienen que cuidar la cosa común? Porque es de uno, no es de todos, es
de uno y es de todos. Debido a que la cosa es suya en su totalidad, hay varios dueños,
pero la cosas concretamente de uno. El sujeto no va a cuidar la rueda del vehículo,
aunque esté establecida que esa parte le corresponde.

Convenios.

ARTICULO 1987.-Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce
alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas
partes materiales.

Cuando el condominio es de indivisión forzosa o cuando los condóminos no quisieran liquidarlo y


partir, pueden recurrir a la “partición provisoria”, que no es en rigor una partición, sino una
distribución del uso y goce de la cosa que llevan a cabo los condóminos y deja intacta la
propiedad.
Sobre la cosa común se puede convenir el uso y goce, siempre va a ser sobre cosa
común. El convenio es sobre el uso y goce de la cosa, eso puede estar convenido o no, y
se va a usar en forma distinta según altere o no el destino de la cosa, esto es lo
importante. Cuando está convenido allí se verifica si la cosa va a cambiar con su destino
y si va a cambiar el mismo seguramente no se va a poder hacer, debido a que va a dejar
de ser un condominio, entonces lo importarte es que si no está convenido dependerá del
destino que tenga la cosa. Si no se afecta su destino no va haber problema, porque cada
uno tiene que usar la cosa como que fuese propia, entonces ellos tienen la obligación de
mantener la cosa como si fuese de cada uno.

Uso y goce excluyentes.

Art. 1988 CCyC: Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en
medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los
restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y solo en beneficio del
oponente.

Suele suceder que, por cualquier motivo, uno sólo de los condóminos use la cosa y que los
demás toleren tal situación.
Ese uso excluyente por uno de los comuneros lo es a título de copropietario y no de locatario.
Por lo tanto, nada debe por dicho uso mientras nadie formule ningún reclamo.
La ley considera que cuando un condómino se beneficia de la cosa común, esto da derecho a
los demás a obtener una indemnización.
El condómino que no usa ni goza de la cosa puede formular un reclamo a quien ejerce el uso
excluyente. Mientras no hace reclamo, consiente con la ocupación gratuita.
Si permitimos que se use de una manera o de otra, no podemos reclamar luego.

Facultades con relación a la parte indivisa.

ARTICULO 1989.-Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y
gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos.
Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es
inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.

Todas esas facultades que cada condómino tiene sobre su parte indivisa, pueden ser ejercidas
sin el consentimiento de los demás condóminos. Quien adquiera esa parte indivisa, se sumará al
condominio como un condómino más; y los demás condóminos seguirán conservando sus
respectivos derechos.
Parte indivisa: Cuota o porcentaje de la cosa objeto del condominio que le corresponde a cada
condómino. Es una parte ideal y no material de la cosa. Generalmente, la cosa objeto del
condominio se divide en tantas partes indivisas iguales como condóminos haya y la ley así lo
presume cuando la ley o título no dispongan otra proporción.

OBLIGACION DE CONDOMINIOS, GASTOS Y DEUDAS

1- Gastos. Obligación de contribuir con los gastos de conservación y reparación de la


cosa

ARTICULO 1991.-Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación
de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con
relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su
derecho.
2- Deudas. Obligaciones por deudas en beneficio de la comunidad.

ARTICULO 1992.-Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino contrae deudas en


beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra
los otros para el reembolso de lo pagado.

Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda
por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde,
tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.

Imposibilidad de uso y goce común: régimen de administración (asamblea, frutos)


ARTICULO 1993.-Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en común
por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos
reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.

1- Asamblea.

ARTICULO 1994.-Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la


convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.

La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes
indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la
suerte.
La citación deberá contener el orden del día (finalidad de la convocatoria) y la fecha, hora y lugar
de la reunión. NO es requisito que se encuentren presentes todos los condóminos para
comenzar a deliberar, puesto que sólo se requiere que se encuentren fehacientemente
notificados de la existencia de la asamblea y los motivos por los cuales se la convocó.
En cuanto a la toma de decisiones se requiere la mayoría absoluta computada según el valor de
las partes.
El CCyC no establece a cuál es el método para decidir por medio de la suerte.
El hecho de que se les tenga que notificar, por medio de dicha notificación no daría lugar
a que otro se excuse, si el sujeto no está porque no quiere nada más va a dar lugar a
otro tipo de asamblea. En cambio si el sujeto estuvo internado es justificable, en este
caso se puede convocar a una nueva fecha en un mismo tenor de la asamblea, en
cambio la situación de que no va porque no quiere puede dar lugar a una asamblea
extraordinaria o legal.

2- Frutos.
ARTICULO 1995.-Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se
deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.
Los condóminos pueden acordar la división de los frutos de la cosa común como les plazca.
Para el caso en que no haya acuerdo unánime ni estipulación en el instrumento de constitución
del condominio, establece la división de los frutos proporcionalmente al interés de cada uno
sobre la cosa común, en razón que se limita a la medida de su parte.

Esto último subrayado es debido a que cada uno tiene su parte establecida, y como son
contratos, cada sujeto fija lo que le parezca.

-2 CONDOMINIO COMUN SIN INDIVISION FORZOZA


Como el condominio está siempre sujeto a la voluntad de todos los condóminos, si alguno de
ellos no está de acuerdo con aquel, pide la división y se acaba el condominio.

Partición.
Es la operación por la cual el objeto del condominio se divide en tantas partes como condóminos
haya, recibiendo cada uno de éstos la propiedad exclusiva de cada una de esas partes.
Es decir, que el efecto de la división es declarativo (no traslativo de la propiedad), lo que le toca
a cada condómino al hacer la partición, es considerado propiedad de aquel desde que empezó
el condominio (no desde la partición) y, respecto del resto (lo que le toc a los otros) es como si
nunca hubiese tenido un derecho de propiedad.
Antes de pedir la parte que le corresponde, lo que vamos a hacer es dividirla, porque de allí
recién va a surgir (si no estuviese estipulado) que parte le corresponde.

Derecho a pedir la partición.


ARTICULO 1997.-Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo
condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.
Se le reconoce a cada uno de los condóminos el derecho a pedir la partición, salvo las causales
de excepción legal, convencional o testamentaria.

Formas de partición.
- ARTICULO 2369.- Partición privada. Si todos los copartícipes están presentes y
son plenamente capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que
por unanimidad juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial.
- ARTICULO 2370.- Partición provisional. La partición se considera meramente
provisional si los copartícipes sólo han hecho una división del uso y goce de los
bienes de la herencia, dejando indivisa la propiedad. La partición provisional no
obsta al derecho de pedir la partición definitiva.
- ARTICULO 2371.- Partición judicial. La partición debe ser judicial:
a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes;
b) si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga
privadamente;
c) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición
privadamente.

Estos artículos no conllevan mayores complicaciones para la interpretación.

Reglas aplicables.

Art. 1996 CCyC: Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la
herencia, en tanto sean compatibles.

El artículo dispone que a los fines de la partición del condominio rijan las normas que regulan la
división de la herencia.
Deben distinguirse dos etapas: a) el ejercicio del derecho de los condóminos a pedir la división
del condominio y b) la partición propiamente dicha.
La primera es la acción judicial de división del condominio; la segunda, la ejecución de la
sentencia recaída en juicio.
Cuando lo que se persigue es la división del condominio, el proceso se inicia ante el juez que
corresponda al lugar de ubicación del inmueble; en tanto que si lo que se pretende dividir es una
comunidad hereditaria, resulta competente el juez de la sucesión.

3-CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOZA


Condominio con indivisión forzosa temporaria.
El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado pero
puede convenir la indivisión temporaria.
Es intención del legislador, impedir que los condóminos puedan mediante acuerdos suprimir la
facultad de solicitar la división del condominio en forma absoluta.
Estas normas son de orden público, de modo que no pueden ser dejadas de lado por los
particulares.
Se trata de preservar la figura.

1. Supuestos de indivisión temporaria.

ARTICULO 1999.- Renuncia a la acción de partición. El condómino no puede


renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado.

ARTICULO 2000.- Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden


convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la
convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta
completar ese límite máximo.

ARTICULO 2001.- Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de


los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede
disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda
de cinco años. Este término es renovable por una vez.

ARTICULO 2002.- Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran


circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya
sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.
Legitimación para solicitar la partición anticipada
Se encuentran legitimados para solicitar la división anticipada del condominio cualquiera de los
condóminos, como asimismo los terceros ajenos al condominio. En ambos casos se debe
acreditar la existencia de motivos graves, es decir la existencia de un interés legítimo para lograr
la división del condominio.
Cuando se hace referencia a terceros ajenos al condominio, ingresan en dicha categoría los
acreedores de los condóminos.

ARTICULO 2003.- Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o


el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se
inscriban en el respectivo registro de la propiedad.
Publicidad de la indivisión o su cese: La indivisión del condominio es en definitiva un supuesto
de inenajenabilidad, lo que equivale a decir que el bien objeto del condominio no puede ser
enajenado a terceros mientras perdure el estado de indivisión.

2. Condominio con indivisión forzosa perdurable.

El condominio con indivisión forzosa perdurable, es la indivisión que se prolonga, como principio,
sin límite en el tiempo, aunque puede cesar, como por ejemplo cuando cesa la afectación de la
cosa accesoria al uso común de los inmuebles, en el caso del art 2004 (de allí que no se hable
de indivisión forzosa perpetua sino perdurable, esto es, que se extiende en el tiempo, que
perdura).
En CCyC regula al condominio con indivisión forzosa perdurable en el capítulo 5 del título 4, del
libro cuarto. Los supuestos de indivisión forzosa perdurable contemplados por el CCyC son dos:
condominio sobre accesorios indispensables y condominio sobre muros cercos y fosos.
El CCyC no incluye entre los supuestos de condominio con indivisión forzosa perdurable al caso
de la confusión de límites.
En cambio, el CCyC se detiene en la confusión de límites al disponer sobre las acciones reales,
incluyéndola entre estas: “acciones de deslinde”; “acciones posesorias y acciones reales”.
Sólo diremos aquí que la confusión de límites entre cuando media un estado de incertidumbre
acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos.

¿Qué es la acción de deslinde? Se pregunta, debido a que antes esa acción era un
condominio, es decir, había tres tipos de condominio, condominio con indivisión forzosa,
condominio sin indivisión forzosa y condominio por confusión de límites.
No hay disputa en cuanto a la propiedad, pues hay acuerdo entre los vecinos respecto de los
títulos; sólo ignoran cuál es la línea separativa de las heredades en los hechos, o sea sobre el
terreno (por ejemplo, si se hubieran destruido por causas climáticas los mojones que
materializan esa línea en el terreno). Y a esa confusión existente es a la que se pretende poner
fin mediante la acción de deslinde, que busca demarcar la línea divisoria en el terreno, con
arreglo a los títulos de cada uno.
En otras palabras, la incertidumbre se disipa a través de las acción de deslinde, que permite fijar
de una manera cierta ese límite (previa investigación fundada en títulos y antecedentes) y
demarcarlo en el terreno.
Lo que se quiere decir es; que hasta ahora se vio condominio con indivisión forzosa y sin
indivisión forzosa, el condominio por confusión de límites se daba cuando había una
confusión de cierta parte de un terreno, no en todo, porque en este último caso se tendría
que hacer es una mensura, para poder saber de quién es el todo del terreno. Había una
confusión de límites, porque en esa parte ambos propietarios eran condóminos, ¿se
puede dividir? ¿Es con o sin indivisión forzosa? Es sin indivisión forzosa, porque en
cualquier momento, cualquiera de los dos dueños del terreno puede pedir que su terreno
se delimite y se demarque, pero los requisitos necesarios es que no haya sido el dueño
de uno o el dueño del otro el que haya ido dolosamente y haya sacado o correr el mojón.
Si esto último sucedía no es una acción de deslinde lo que hay que pedir sino una acción
real, una acción de reivindicación, porque vino mi vecino y me saco la marco, entonces
pido que se reivindique ese terreno. Entonces hay una confusión de límites, entonces el
sujeto se dirige al juez y establece que se encuentran confundidos lo límites, “delimítelo
usted”, era el juez el que fijaba. Por lo tanto el juez con ayuda de los peritos, fijaba los
límites (agrimensores). Había dos tipos, una era la judicial y la otra la extra judicial, esta
última era la que los vecinos se ponían de acuerdo y lo llamaban al perito, para que él
establezca lo límites, entonces ahí fijaba; sino el juez con ayuda de los peritos, ya que el
juez tiene la facultad para nombrar a los mismos, así como todos los vecinos
intervinientes, es decir los tres.

Cuando se adquiere algo en condominio, en el registro de la propiedad ya se


lo inscribe, al condominio con tales personas y el porcentaje de cada uno,
siempre tiene que ser dos o más personas.

a. CONDOMINIO SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES

ARTICULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe


indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios
indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos
propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la
división.

ARTICULO 2005.- Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa
común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el
derecho igual de los restantes condóminos.

Se presenta esa hipótesis de indivisión forzosa perdurable cuando el condominio recae sobre
cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que
pertenecen a distintos propietarios. El condominio sobre accesorios indispensables involucra a
inmuebles o heredades y será cuestión de hecho determinar en cada caso concreto cuando los
accesorios son indispensables a uso común de los fundos y están afectados a ello.
El condominio cae solo sobre las cosas afectadas al uso común de los inmuebles y no sobre
éstos. Por ejemplo: pasillos, bebederos, canaletas de desagüe, etc.
Si estas cosas no estuvieran en condominio, sino que fueran de propiedad exclusiva del
propietario de uno de los inmuebles sería necesario, para que pudieran ser utilizados por el
dueño del otro, la constitución de una servidumbre sobre aquél a favor de éste (por contrato o
demandando la efectivización de la servidumbre forzosa si correspondiere)
En cuanto a los actos jurídicos, un condómino no podrá celebrar ningún acto jurídico sobre la
cosa accesoria, ni sobre la parte ideal que le corresponde en el condominio, si no se comprende
en él el inmueble exclusivo y viceversa.
No hay que confundir condominio con servidumbres, en el condominio es importante establecer el
destino que se le va a dar a la cosa, esto es porque los pasillos por ejemplo, son de uso exclusivo
por los condóminos. ¿Si fueran los particulares los que quieren usar ese pasillo? Los condóminos
pueden permitir una servidumbre de paso a favor de los particulares. En las servidumbres un sujeto
utiliza y el titular se abstiene de realizar, es decir el condómino no va a poder pasar al menos que
esté estipulado en el contrato, debido a que es libre. Lo que es obligatorio es el darle el paso. Las
servidumbres son convencionales (solo si el sujeto quiere se las dará), excepto las de paso y
acueducto que sea como fuere se las tiene que dar.
Los requisitos de las servidumbres de paso es que se traten de predios que estén uno al
lado de otro, y que esté cercado, esto es que no tenga acceso a la vía pública o que el
acceso de uno sea muy oneroso para el otro. Otro situación podría darse es que sea no
solamente para salir caminando, podría tratarse de un establecimiento agrícola ganadero
y que caminando pueda salir, pero que el elemento tractor, camión o lo que necesite no
pueda salir, entonces en esta situación también me tiene que dar la servidumbre.
b. Condominio de muros, cercos y fosos.

Denominación legal.

Artículo 2006 CCC: Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina
a) Lindero, separativo o divisorio, al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante.
b) Encaballado, al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles
colindantes.
c) Contiguo, al lindero que se asienta totalmente, en uno de los inmuebles colindantes de
modo que el filo coincide con el límite separativo.
d) Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes.
e) Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes.
f) De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo.
g) De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento.
h) Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una
construcción en la superficie.

La importancia del tema deriva principalmente de razones económicas, las que concentran se
contempla la conveniencia de admitir y reglar la utilización de una misma pared por los
propietarios de inmuebles linderos, con el consiguiente ahorro de terreno, materiales y mano de
obra.
En primer lugar, diremos que los muros que demarca los límites de dos inmuebles no siempre
está en condominio, o no estar en condominio su totalidad, con lo cual, designaron
genéricamente como “medianeros” y su estudio como “medianería”, no es correcto y puede
conducir a equívocos. Esto, porque la calidad de “medianería” no apunta a que el muro “estén
en medio” separando dos inmuebles linderos (como vulgarmente se cree), sino que aplica a una
especie de muros linderos, divisorios o separar activos, que es la de los muros que están en
condominio (que sería de indivisión forzosa perduraba). O sea que existen muros divisorios que
son medianeros y otro que no lo son.

Aunque nosotros desde siempre hemos añadido una cuestión previa: distinguimos los muros del
punto de vista físico (responde al interrogante ¿dónde está ubicado el muro en el terreno?) Y
desde el punto de vista jurídico (responde la pregunta ¿a quién pertenece el muro?). Y así, los
incisos a),b),c),g) y h del artículo 2006, contemplan lo muros desde el punto de vista físico y los
incisos d), e) y f) se refieren a los muros desde el punto de vista jurídico.

Muros desde el punto de vista físico:


- Muro lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante
(inc. a).
Este muro lindero es el que está asentado en el terreno de cada uno, si nos imaginamos una raya
el lindero estaría construido hacia el propio terreno, el muro medianero es el límite separativo de
ambas heredades y a costo común, esto traía como consecuencia de que un vecino no puede
pagar el muro entonces lo construye el vecino que tiene y luego tiene que devolverle, ¿por qué está
obligado a devolverle? El vecino que no tenía la plata para construir le cedía su terreno, y entonces
en el momento de querer utilizarlo había que volver a pagarle mi terreno que le había cedido en el
momento que no tenía plata para construir. El muro medianero es el muro encaballado, que es
aquel que sirve para construir. En problema es hasta donde le pago, y le debía pagar hasta donde
comenzaba la construcción del muro, hasta la base, esto se establecía en una escritura. Ahora el
código nuevo no explica todo ello, pero lo dice en diferentes términos.

- Muro encallado: el muro lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles
colindantes (inc. b).
- Muro contiguo: al muro lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles
colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo de dichos inmuebles (inc. c).
- Muro de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento – 3 metros o la
altura prescripta por las legislaciones locales- (inc. g).
- Muro enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción
en la superficie.
Estos son los muros donde se hacen viñedos .no se le puede negar nada al vecino, sólo que
tiene que devolver al estado anterior en determinadas condiciones.

CERRAMIENTO FORZOZO URBANO

ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de


inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular
colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de
cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su
espesor.

El cerramiento forzoso urbano tiene su fundamento en la necesidad de separar los fundos lindantes
por medio de un solo muro, ello motivado por razones de privacidad, seguridad, salubridad, etc.
MURO DE CERRAMIENTO
ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe
ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del
límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen
las reglamentaciones locales.

Adquisición y cobro de medianería


ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en
el artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de
elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia,
adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.

ARTICULO 2014.- Cobro de la medianería. El que construye el muro de cerramiento contiguo


tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus
cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus
cimientos.

Prueba y presunción de la medianería.


ARTICULO 2010.- Presunciones. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos
edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la
línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más
alto.

ARTICULO 2013.- Prueba. La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que
desvirtúa las presunciones legales al respecto, debe provenir de instrumento público o privado
que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de
signos materiales inequívocos.
En cuanto a la presunción, el muro se empieza a ver desde abajo hacia arriba, hasta los tres
metros; el línea de elevación es de los tres metros para arriba y esa elevación se presume que es
del dueño del edificio más alto, salvo que se pruebe lo contrario.

VALOR DE LA MEDIANERIA
ARTICULO 2019.- Valor de la medianería. El valor computable de la medianería es el del muro,
cimientos o terreno, según corresponda, a la fecha de la mora.

El valor de la medianería son los costos que se han tenido para construir el muro.

PRESCRIPCION DE COBRO

ARTICULO 2020.- Inicio del curso de la prescripción extintiva. El curso de la prescripción de


la acción de cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo
de su construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva por el
titular colindante.

Este artículo quiere decir que un sujeto puede tener un muro que es propio, debido a que otro
hizo abandono, o porque construyó cuando no hay vecinos; entonces si venía el vecino y
empezaba a edificar sobre el muro y no se le decía nada la acción prescribía, es decir, pasado el
tiempo el dueño del muro no reclamaba el cobro de la medianería prescribía y no le podía cobrar
más; pero lo que era imprescriptible era que el vecino lo solicite, si a los 30 años recién quiere
edificar podía hacerlo y a partir de allí si podía pedir el pago de la medianería porque el
empezaba a utilizar. Si me vecino vino. Edificó y hace 30 años que está viviendo ahí, no puedo
después de los 30 años y si necesito plata y querer cobrarle la medianera. Lo que queda en claro
es que prescribe el cobro más no la cesión de la medianería.

FACULTADES MATERIALES
ARTICULO 2021.- Facultades materiales. Prolongación. El condómino puede adosar
construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun
en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte
peligro para la solidez del muro.

Se pueden hacer cualquier tipo de construcción, mientras no le ocasionen perjuicios al


otro, o si no puede echar el muro abajo y después dejarlo en su estado anterior.

MEJORAS EN LA MEDIANERIA

ARTICULO 2027.- Mejoras en la medianería urbana. Los condóminos están obligados, en


la proporción de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la
pared como mejoras necesarias, pero no están obligados si se trata de gastos de mejoras
útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.
ABDICACION DE LA MEDIANERIA

ARTICULO 2028.- Abdicación de la medianería. El condómino requerido para el pago de


créditos originados por la construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede
liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el
cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le
pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.

No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si
mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.

Esto es que no puede hacer abandono, tiene que pagar, esto se realiza cuando, esto se
dijo anteriormente.
Esto último lo que quiere decir es que no puede ceder sólo la parte de abajo,
si va a seguir utilizando el muro de arriba.

READQUISISION

ARTICULO 2030.- Readquisición de la medianería. El que abdicó la medianería puede


readquirirla en cualquier tiempo pagándola, como si nunca la hubiera tenido antes.

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