Segundo parcial – derechos reales 03/10

Condominio – Es el derecho real de propiedad que se ejerce sobre una cosa mueble o inmueble. Se
puede ser condominio sobre más de una cosa, y, en cuanto a la titularidad, es plural (es decir, hay
más de un titular).
[Aquí van apareciendo los problemas, porque, por ejemplo, yo soy condómina con Juanita y
compramos un inmueble para hacer un estudio jurídico, pero resulta que a mitad de la carrera
Juanita se cambia de carrera, entonces no somos más dueñas, somos condóminas de una cuota
aparte ideal, hay un porcentaje para c/u. Por otro lado, Regina puede enajenar su cuota aparte a
Leslie sin avisarme.]

El condominio se constituye con el título y modo suficiente, por actos de última voluntad o por
disposición de la ley.

¿Cómo se clasifica el condominio? Existe el condominio normal (aquel en el cual los

condominios pueden pedir la partición) y el otro es el condominio anormal (quiere decir que no se
puede pedir la indivisión del condominio, por las partes o la ley).

Las facultades son restringidas en cuanto a la disposición y mejoras con relación a la cosa, ya que
para efectuar un cambio se necesita el consentimiento de TODOS LOS CONDÓMINOS, a no ser
que la mejora sea necesaria, ya que ahí no se necesita acuerdo previo (EXCEPTO QUE SEAN
FIDUCIARIOS). Diferente es si la parte es INDIVISA, ya que cada condómino puede enajenar o
gravar la cosa sin el asentimiento de los demás.
 Mejoras necesarias: son las indispensables para mantener la cosa en buen estado.
 Mejores útiles: sirven para mejorar el aprovechamiento de la cosa, sin alterar la sustancia. Es
a costa de quien la hace.

(No se puede alquilar ni la cosa ni mi cuota aparte sin el consentimiento del otro)
Hay una acción que falta, la acción de deslinde.

Uso y goce de la cosa común: cada uno puede gozar de la cosa sin alterar su destino, porque se
puede llegar a un acuerdo alternativo (compramos una casa y uno la usa la primera semana de enero
y yo la segunda) o cuando uno hace el uso excluyente, se pide una compensación de canon locativo
desde la notificación.

Obligaciones - las podemos abordar desde un punto de vista interno, y externo:

Interno: trata el tema de las obligaciones entre condóminos, donde cada condómino debe pagar los
gastos de conservación, reparación de la cosa y mejoras necesarias. No puede liberarse de estas
obligaciones por la renuncia a su derecho.
Externo: trata de las obligaciones de los condóminos sobre terceros, si un condómino contrae
deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene
acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda
por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene
derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.” Ej. Si yo contrato con
un tercero en beneficio de la comunidad, hay un caño roto y me cobra 10mil pesos. Yo no le puedo
decir que me cobre el 50% a mí y dsp. el otro a Regina, me tengo que hacer cargo de todo frente al
plomero. DESPUÉS LE RECLAMO A REGINA.
¿Qué pasa si no es posible el uso y goce de la cosa común por la propia naturaleza de la cosa o
porque el condómino se opone? Reunidos en asambleas se puede decidir sobre su administración, se
puede acordar si la enajenarán, si la pueden alquilar, etc. Las decisiones no se toman por número,
sino por valor.

La causal de la extinción del condominio es la PARTICIÓN, puede ser extrajudicial o judicial.

Si no nos ponemos de acuerdo vamos a la justicia. Hay una acción de división de condominio, tiene
dos partes:
1. Declarativa (los jueces declaran extinguido el derecho real de condominio)
2. Ejecutiva (se ejecuta la sentencia y queda en manos del juez)

La partición siempre va a tratar de hacerse en especie, pero si no se puede por la naturaleza de la

cosa, se vende. Por ejemplo: departamento de dos ambientes y somos nueve en cada familia.

Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de 10 años.
 Participación nociva - Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por
circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa,
según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un
término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es
renovable por una vez”
 Partición anticipada – es a petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el
juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida
u ordenada judicialmente.

Sobre muros medianeros – una medianera es un muro o pared que separa dos propiedades, es
decir, la mía del vecino de al lado. Esta medianera le otorga a cada uno de los condóminos el
derecho a servirse de esta pared para efectuar todos los usos naturales que de ella proviene, siempre
y cuando no cause un deterioro en la pared, y que respete que el vecino tiene los mismos derechos
que él.

El muro, cerco o foso se denomina:

 Muro lindero, separativo o divisorio: Son muros que dividen los espacios dentro de un
inmueble, sirven como muros aislantes.
 Muro contiguo: han sido construidos totalmente sobre el terreno de uno de los vecinos.
 Muro encaballado: el eje del muro (el centro) se apoya sobre la línea ideal que separa los dos
terrenos vecinos.
 Muro de elevación: se construye por arriba de los tres metros.
 Muro privativo o exclusivo: son construidos por uno solo de los linderos a costa de otro, le
pertenece a uno solo.
 Muro de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo.
 Muro subterráneo o enterrado: Ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una
construcción en la superficie.

Punto de vista jurídico: ¿de quién es el muro?

Privativo: pertenece a un vecino
Medianero: pertenece en condominio a ambos vecinos. Puede ser un condominio originario o …

Clase 13/10
Propiedad Horizontal – La propiedad horizontal es un derecho real que nace como consecuencia de la
urbanización y la necesidad de crear grandes urbes, la finalidad es tener una comunidad que tenga
normativas de seguridad y confortabilidad, es decir, un ecosistema digno de habitabilidad.
Entonces, el objeto de la propiedad horizontal va a ser REGULAR la vida en los edificios de departamentos
o inmuebles, y al mismo tiempo reglamentar la relación entre los propietarios de los bienes privados y los
bienes públicos, a dichos propietarios se les otorga facultades de uso, goce y disposición material y jurídica,
como lo explaya el reglamento de propiedad horizontal.

[Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible]

Reglamento de propiedad horizontal – es un contrato de adhesión donde el titular de dominio o los condóminos
deben redactar por escritura pública el reglamento de propiedad horizontal, el cual debe inscribirse en el registro
inmobiliario para darle formalidad al condominio.

[El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional]

El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno; de las unidades funcionales y complementarias;

b) enumeración de los bienes propios;
c) enumeración de las cosas y partes comunes;
d) composición del patrimonio del consorcio;
e) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
f) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
g) uso y goce de las cosas y partes comunes;
h) uso y goce de los bienes del consorcio;
i) destino de las unidades funcionales;
j) destino de las partes comunes;
k) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
l) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificación;
m) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad
funcional para representar a otros en asambleas;
n) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias
hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.

Órganos de consorcio:
CONSORCIO DE PROPIETARIOS: El mismo reglamento de propiedad horizontal constituirá el consorcio de
propietarios a partir de la enajenación de las unidades funcionales. “El conjunto de los propietarios de las unidades
funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea,
el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal,
sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta
en el registro inmobiliario.”

NOMBRE - DOMICILIO - PATRIMONIO - CAPACIDAD

Órganos del consorcio de propietarios:

1. ASAMBLEA: Es el órgano deliberativo del sistema de propiedad horizontal, las decisiones que se toman
son obligatorias para los copropietarios y los ocupantes. Es un órgano supremo a través del cual se
exterioriza la voluntad común.
Es decir, la asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver: asuntos atribuidos por ley o
por el reglamento de propiedad horizontal; como así también, asuntos que tienen que ver con el
nombramiento y despido del personal del consorcio, si están conformes o no.

2. CONSEJO DE PROPIETARIOS: La existencia del consejo no es obligatoria. En caso de determinar que se

conformará tal consejo, la asamblea debe reunirse para determinar quiénes serán los propietarios que lo
integren. Para la realización de esa asamblea se requiere el quorum de la mayoría absoluta de los propietarios y
la misma para la decisión. Para ser miembro del consejo es un requisito ser propietario.

[Este no puede sustituir al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones. En el supuesto de que el
administrador no ejerza el mandato, el consejo se encuentra facultado para administrar temporariamente el
consorcio, convocando, en caso de vacancia, una asamblea extraordinaria dentro de los 30 días de la misma, a
fines de designar nuevo administrador]

Atribuciones del consejo: puede convocar a la asamblea y controlar los aspectos económicos y financieros del
consorcio; al mismo tiempo, autoriza al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos; y por último, ejercer la administración del consorcio en caso de ausencia del administrador, y
convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

3. ADMINISTRADOR: El administrador es el tercer y último órgano del consorcio de propietarios. La existencia del
administrador en el consorcio es de carácter obligatorio, es un órgano esencial del que no puede prescindirse, ya
que al tratarse el consorcio de una persona jurídica requiere de un representante legal para poder ejercer sus
atribuciones. ART. 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el
carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. ＊ El administrador
no es representante de cada uno de los propietarios en particular sino del consorcio constituido por todos ellos.

Periodo de pre horizontalidad: CONSORCIO DE HECHO - seguro obligatorio: Para poder celebrar contratos sobre
unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble
debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo
convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés
retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato
preliminar.

El rol que ocupa la UNIDAD FUNCIONAL es meramente importante, ya que conforma los pisos,
departamentos, entre otros, que tengan conexión con la vía pública, me refiero a que la unidad funcional
entiende las partes fundamentales para mantener la seguridad de la propiedad.
Defensas. “El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a
las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas
erogaciones.” *puede designarse en el reglamento que respecto de áreas comunes de uso exclusivo no se paguen
expensas, sino solo los propietarios que tengan el uso.
Requisitos:

1) No debe tener acceso.

2) Debe estar previsto en el reglamento.
3) La liberación debe ser siempre parcial.

Causales de extinción del mandato del administrador

1) Renuncia. 2) No renovación del mandato del administrador. 3) Remoción del administrador. 4) Fallecimiento del
administrador (ya sea persona humana o jurídica).

Expensas. Dentro de las facultades del administrador se encuentra la liquidación, recaudación y persecución de
expensas. En el supuesto caso en que alguna de las unidades funcionales tenga una deuda, será el administrador
quien se encargue realizar un juicio ejecutivo por la deuda en nombre del consorcio. Para esto, se requiere:
1) Reglamento de propiedad horizontal, simple o certificado por escribano.
2) Constancia de su mandato.
3) Certificado de deuda firmado por el consejo de propietarios.
4) Acta de asamblea donde designo al consejo de propietarios.

 Prescripción de las expensas: 2 años, venciendo mes a mes.

 Obligados a pagar expensas: Además del propietario, están obligados al pago de los gastos de la propiedad
horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

Clasificación de expensas: Expensas comunes (ordinarias) y extraordinarias.

Las expensas comunes son aquellas que tienen como fin solventar los gastos que demanda la administración,
conservación y reparación de las partes comunes. Son recaudadas por el administrador para hacer frente a los
gastos. Son también comunes las requeridas para instalar acceso de personas con discapacidad.

Mientras que, las expensas extraordinarias son aquellos otros gastos que deben efectuar. Son dispuestas por la
asamblea a fin de solventar gastos que no son ordinarios. Por ejemplo, cuando se dispone por asamblea generar
mejoras en partes comunes.

Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo antes de su adquisición,
tampoco se libran si renuncian o enajenan de manera voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Además, no se pueden rehusar del pago de expensas o contribuciones.

“El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las
unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas
erogaciones.” Ej. PEDRO LE VENDE A JOSÉ, CON UNA DEUDA DE $7000.- CONSORCIO DE PROPIETARIOS: PUEDE
RECLAMARLES A AMBOS.

Transmisión de obligaciones al sucesor. “El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a
la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El
antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal.”

JOSÉ: RESPONDE SOLO CON LA COSA

PEDRO: RESPONDE CON SU PATRIMONIO

Conjuntos inmobiliarios - “Son conjuntos inmobiliarios los barrios cerrados o privados, los clubes de campo, los
parques industriales, empresariales o náuticos, un country, etc.”

 Otros conjuntos inmobiliarios: Tiempo compartido y cementerio privado

Transmisión de unidades funcionales y derecho de preferencia por parte del consorcio - “El reglamento de
propiedad horizontal puede prever limitaciones, pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de
unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la
adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.”

Sanciones - Art. 2086 “Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del
reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese
instrumento. “

Clase 17/10
Usucapión (prescripción adquisitiva) – Es una forma de adquirir un derecho con el paso del tiempo. Se puede
adquirir por usucapión los derechos reales principales (todos menos la hipoteca, garantía y anticresis). A diferencia
de la prescripción liberatoria donde con el paso del tiempo nos deshacemos de una obligación. ES NECESARIO EL
CORPUS Y AL ANIMUS DOMINI. LA POSESION TIENE QUE SER OSTENSIBLE (lo contrario a clandestina).

La usucapión consolida situaciones de hecho, existe una prescripción adquisitiva LARGA y otra, que es la BREVE (en
la breve se exige justo título para sanear las irregularidades del título). La mayoría de la doctrina ve a la prescripción
LARGA como la originaria, y a la prescripción BREVE como la derivada (salvo cuando haya transmisión a non domino).

Ley 14.159 – ley de catastro – regula usucapión de inmuebles. Se necesita iniciar un juicio por usucapión para
adquirirlo. Además, es necesario adjuntar a la demanda un plano de mensura y un informe de dominio que acredite
la titularidad del inmueble.

Art 1928 – ACTOS POSESORIOS el art no es taxativo, hay más que esos actos. (pagar los impuestos no es un acto
posesorio, es un acto jurídico y acredita el animus domini; tampoco son los actos de mera facultar y de simple
tolerancia.

Además, la posesión debe ser continua y no interrumpida, ante esto, el juez va a revisar que no haya “lagunas“ en el
tiempo. Si la posesión no es continua significa que hubo cierta omisión de realizar actos posesorios, es decir, que hay
un acto positivo del posesor o un tercero, por ej. Que el titular realizó un acto que interrumpió.

TIEMPOS:

 Prescripción adquisitiva breve “La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se
produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es
de dos años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo
título.” SI TENGO JUSTO TITULO Y BUENA FE PUEDO IR POR LA PRESCRIPCION BREVE, NECESITO 10 AÑOS DE
POSESION). PRESCRIPCION CORTA DE 2 AÑOS PARA COSAS MUEBLES.
 Prescripción adquisitiva larga “Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. No puede
invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni
perdida, que no inscribe a su nombre, pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que
los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.” SE EXIGE 20
AÑOS DE POSESION (NO TENGO JUSTO TITULO NI BUENA FE). HAY PRESCRIPCION LARGA DE 10 AÑOS PARA
COSAS MUEBLES REGISTRABLES.
 Objetos no reivindicables en materia de automotores “No son reivindicables los automotores inscriptos de
buena fe, a menos que sean hurtados o robados. Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o
robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años, siempre que exista identidad entre el asiento
registral y los códigos de identificación estampados en chasis y motor del vehículo.” LOS PLAZOS SE COMPUTAN
DESDE EL PRIMER ACTO POSESORIO. PERO PARA COSAS MUEBLES REGISTRABLES CON REGISTRACION
CONSTITUTIVA ES DESDE LA REGISTRACION DEL TITULO.

Causales de interrupción y suspensión: Durante el curso de la prescripción puede sufrir causales de suspensión y
de interrupción. La causal de suspensión hace un paréntesis, donde logra contar todo el tiempo transcurrido menos
ese paréntesis. Por otro lado, la causal de interrupción aniquila los efectos anteriores a la causal, vuelve el año cero.
CAUSALES DE SUSPENSION: efectos “La suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo por el lapso
que dura, pero aprovecha el período transcurrido hasta que ella comenzó.” Art. 2540 – alcance subjetivo “La
suspensión de la prescripción no se extiende a favor ni en contra de los interesados, excepto que se trate de
obligaciones solidarias o indivisibles.” Art. 2541 – Suspensión por interpelación fehaciente “El curso de la
prescripción se suspende, por una sola vez, por la interpelación fehaciente hecha por el titular del derecho contra el
deudor o el poseedor. Esta suspensión sólo tiene efecto durante seis meses o el plazo menor que corresponda a la
prescripción de la acción.” Art. 2542 – suspensión por pedido de mediación “El curso de la prescripción se suspende
desde la expedición por medio fehaciente de la comunicación de la fecha de la audiencia de mediación o desde su
celebración, lo que ocurra primero. El plazo de prescripción se reanuda a partir de los veinte días contados desde el
momento en que el acta de cierre del procedimiento de mediación se encuentre a disposición de las partes.” Art.
2543 – casos especiales “El curso de la prescripción se suspende:

a) entre cónyuges, durante el matrimonio;

b) entre convivientes, durante la unión convivencial;
c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o apoyos, durante la
responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;
d) entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización, mientras
continúan en el ejercicio del cargo;
e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen por causa la
defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.”

CAUSALES DE INTERRUPCION: Art. 2544 – Efectos “El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no
sucedido el lapso que la precede e iniciar un nuevo plazo.” Art. 2545 – interrupción por reconocimiento “El curso de
la prescripción se interrumpe por el reconocimiento que el deudor o poseedor efectúa del derecho de aquel contra
quien, POR RECONOCIMIENTO: RECONOCIENDO UN DERECHO MEJOR, POR EJEMPLO, PAGANDO UN CANON
LOCATIVO.” Art. 2546 - interrupción por petición judicial “El curso de la prescripción se interrumpe por toda petición
del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo, contra el poseedor, su
representante en la posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal
incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal aplicable.” Art. 2547 – duración de los
efectos “Los efectos interruptivos del curso de la prescripción permanecen hasta que deviene firme la resolución que
pone fin a la cuestión, con autoridad de cosa juzgada formal. La interrupción del curso de la prescripción se tiene por
no sucedida si se desiste del proceso o caduca la instancia.” Art. 2548 – interrupción por solicitud de arbitraje “El
curso de la prescripción se interrumpe por la solicitud de arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo
dispuesto para la interrupción de la prescripción por petición judicial, en cuanto sea aplicable. (APLICA + A LA
PRESCRIPCIÓN LIBERATORIA). Art. 2549 – alcance subjetivo “La interrupción de la prescripción no se extiende a favor
ni en contra de los interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles.”

SUPUESTO DE DISPENSA DE LA PRESCRIPCION YA CUMPLIDA – Art. 2550 “El juez puede dispensar de la prescripción
ya cumplida al titular de la acción, si dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el
ejercicio de la acción, y el titular hace valer sus derechos dentro de los seis meses siguientes a la cesación de los
obstáculos. En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de seis meses se computa desde la cesación
de la incapacidad o la aceptación del cargo por el representante. Esta disposición es aplicable a las sucesiones que
permanecen vacantes sin curador, si el que es designado hace valer los derechos dentro de los seis meses de haber
aceptado el cargo.”

LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA puede hacerse por vía de acción (con la demanda o contrademanda la prescripción
se convierte en objeto de juicio) o por vía de EXCEPCIÓN (la prescripción no es objeto de juicio, aparece al exponer
excepciones. Dicha excepción es la respuesta de la defensa, si yo soy la ocupa tengo que presentar la prescripción en
la respuesta. Opongo como defensa la prescripción adquisitiva.

Clase 24/10
Derechos Reales sobre cosa ajena // Derechos reales de disfrute sobre cosa ajena.
Derecho real de USUFRUCTO - El dueño se desprende del ius utendi y el ius fruendi otorgandosela a favor del
usufructuario, quedandose con él con la NUDA PROPIEDAD de la cosa (ius abutendi).

Concepto // el usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata
de un derecho, cuando se lo menoscaba.

Modos de constitución - El usufructo puede constituirse: a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda
propiedad; b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce; c) por transmisión de la nuda
propiedad a una persona y el uso y goce a otra. No se debe alterar la sustancia (salva rerum substantia).

Objeto del usufructo - El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte
indivisa de los siguientes objetos: a) una cosa no fungible; b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé (por
ejemplo, un crédito instrumentado); c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales; d) el todo o
una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario. d) Legitimación activa, donde
sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el
superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer

El usufructo puede establecerse a favor de varias personas, si se extingue para una subsiste para las restantes, pero
sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario. No puede establecerse usufructo a
favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no
pueda aceptar el usufructo.

Se puede presentar la existencia de un cousufructo siempre que esta sea de manera conjunta y simultánea. Por
ejemplo, el dueño constituye un usufructo a favor de A (50%), B (25%) y C(25%). La cuota parte no deben ser en igual
proporción entre los cousufructuarios, esto se debe dejar especificado en el acto constitutivo. De nada decirse, se
presume que la proporción es igual para todos.

Si alguno de los cousufructuarios muere, el resto de estos no acrecen en su proporción, solamente continúa el
usufructo para el resto y en la proporción predispuesto.

Constitución del usufructo:

 USUFRUCTO POR CONTRATO: son los que se realizan por actos entre vivos. L contrato podrá ser oneroso
o gratuito. Aunque el mismo se presume oneroso. (ART. 2135.- Presunción de onerosidad. En caso de duda,
la constitución del usufructo se presume onerosa).
 USUFRUCTO POR DISPOSICIÓN DE ÚLTIMA VOLUNTAD: puede darse por las mismas modalidades que
el usufructo por contrato. En donde puede transmitir el uso y goce manteniendo la propiedad, puede
transmitir la propiedad manteniendo el uso y goce y, por último, puede transmitir de la propiedad a una
persona y el uso y goce a otra.
 USUFRUCTO POR PRESCRIPCIÓN: según el Art. 2565 puede adquirirse el usufructo por la
prescripción adquisitiva.
 USUFRUCTO LEGAL: es muy excepcional, se da en el caso de los padres sobre los bienes de los hijos
menores. No es necesario que la persona, en este caso el hijo menor, realice ningún acto.

Duración del usufructo ¿

Derecho real temporario

 A favor de persona humana: Plazo o condición: el plazo máximo de su constitución es la vida del usufructuario. Si
nada se dispuso en el acto constitutivo, se presume que el usufructo es vitalicio.
 A favor de persona jurídica: El plazo máximo que se establece para un usufructo a favor de persona jurídica es de
50 años.

Derechos y obligaciones
Obligaciones:
  Realizar inventario: enumeración de las cosas en número y estado de las cosas dadas en usufructo.
Establece de forma vinculante la cantidad y el estado de la cosa.
 Dar garantía: tanto reales como personales. Esta obligación de dar garantía se puede dispensar, salvo
por lo dispuesto en el artículo 2142 acerca de la transmisión del derecho de usufructo. "El
usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que
determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el
adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del
bien".
 No alterar la sustancia ni la esencia de la cosa respetando su destino.
 Pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes.
 Restitución de la cosa.
 Mejoras: el usufructuario está obligado a realizar las mejoras necesarias, es decir las de
mantenimiento de la cosa.

Extinción del usufructo:

a) Muerte del usufructuario (persona humana)

b) Extinción del usufructuario (persona jurídica)
c) El no uso por el transcurso de 10 años.
d) Alteración de la sustancia

Derecho real de USO: Derecho real que otorga al usuario usar y gozar (es decir, percibir los frutos) con los
límites establecidos en el acto constitutivo. Si bien participa de todas las características del usufructo, la diferencia
más importante es que aquí el uso sólo puede constituirse a favor de persona humana. Es un derecho más reducido
que el usufructo, en este caso solo le permite el uso y goce de la cosa. No le da facultades jurídicas.

Este derecho le concede al titular el ius utendi y fruendi, al igual que en el usufructo, pero con la salvedad de que el
usuario verá limitada esta última facultad en la medida de satisfacción de sus necesidades y las de su familia. Si no se
especifica claramente los límites del USO, se entiende que fue constituido un USUFRUCTO.

Temporalidad - está destinado a extinguirse con el acaecimiento del plazo fijado en el acto, o en su defecto, con la
muerte del usuario. Si este se constituye de la segunda forma, se estará frente a un derecho de carácter vitalicio.

Derecho real de HABITACIÓN: La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. Es del derecho que se otorga a favor de una persona
humana, de modo inherente, y permite morar un inmueble ajeno sin modificar la sustancia.

Derecho real de habitación del cónyuge supérstite y conviviente supérstite.

Cuando ocurre el acaecimiento del cónyuge o conviviente, el cónyuge o conviviente supérstite goza de este derecho
sin la necesidad de solicitarlo. Esto es lo que se denomina constitución del derecho de habitación por forma legal.

Derecho real de habitación del cónyuge supérstite “El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación
vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar
conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es
inoponible a los acreedores del causante.”

El cónyuge supérstite, de pleno derecho, es decir que no requiere que sea solicitado, puede seguir habitando el que
fue el último hogar conyugal.

Características:
a) Derecho real vitalicio.
b) Gratuito.
c) De pleno derecho.

Requisitos:
a) Ser el último hogar conyugal.
b) Que el inmueble no se encuentre en condominio al momento de la apertura a sucesión del causante.
c) Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

- Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes art. 527 “El conviviente supérstite que
carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho
real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante que
constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras
personas.” “Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.”

“Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere
una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta.”

Características
a) No es de pleno derecho, debe ser solicitado.
b) Gratuito
c) Por un plazo máximo de dos años.

Requisitos
a) Carecer de vivienda propia habitable o bienes suficiente que aseguren el acceso a ésta.
b) Que el inmueble no se encuentre en condominio al momento de la apertura a sucesión del causante.
c) Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

Causales de extinción
a) Si el cónyuge supérstite constituye una nueva unión convivencial
b) Contrae nuevo matrimonio
c) Adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficiente para acceder a esta.

Derecho real de servidumbre - La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y
que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad
puede ser de mero recreo.

Supuesto de hecho:
A, fundo dominante (servidumbre activa): lote que no tiene acceso público.
B, fundo sirviente (servidumbre pasiva): lote que encierra A, no permitiendo que A tenga un acceso público.

Supuesto de derecho:
A, el fundo dominante, es decir quién se beneficia, contrata con B, siendo este un fundo sirviente, quien debe
soportar la carga, una servidumbre de paso a su favor.

Características
a) Derecho real
b) Se ejerce sobre un inmueble sirviente ajeno.
c) Fundo dominante es quien se beneficia de la servidumbre y fundo sirviente quien soporta la carga.
d) Hace falta los dos tipos fundos para constituirse el derecho real de servidumbre.

Principio de atipicidad: Se pueden constituir servidumbre sin ser las previstas típicamente en la normativa, siempre
que estas den un beneficio.

Objeto del a servidumbre. Si bien es bastante difícil de definir, el objeto del a servidumbre siempre debe otorgar un
beneficio para el fundo dominante. Esto a su vez, se caracteriza por ser un usar del mueble ajeno, dentro de los
límites que se establezcan y, para el fundo sirviente, a su vez, es un no prohibir su uso a favor del fundo dominante.

Clasificación de la servidumbre
 Reales: es aquel derecho real que establece una relación entre dos fundos pertenecientes a distintos titulares.
Duración de la servidumbre real
i) Perpetua
ii) Temporaria
 Personales
Duración de la servidumbre personal.
i) Es siempre temporaria.
 Positiva y negativa (Art. 2164): la servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio; es
negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.
 Voluntaria y forzosas (Art. 2166): la servidumbre es voluntaria cuando se acuerda voluntariamente entre los
titulares de los fundos: En cambio, será forzosa, es decir por imperio de la ley, cuando la situación de hecho se
subsume dentro los supuestos contemplados por la ley:
1) a servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública.
2) a de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el inmueble
dominante, o para la población.
3) la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo
sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.
 Continua y discontinua: es continua cuando se ejerce de forma permanente, sin el ejercicio material del
hombre (por ejemplo, acueducto). En cambio, la servidumbre discontinua, es aquella que se necesita de actos
materiales del hombre (por ejemplo, servidumbre de paso).
 Aparente y no aparente.

Constitución de la servidumbre
a) Por contrato, a título oneroso o gratuito.
b) Por actos de última voluntad
c) Por la ley, en el caso de las servidumbres forzosas.
d) Por prescripción adquisitiva, siempre que sea una servidumbre positiva, ya que es un derecho real principal.

! ATENCIÓN: se prohíbe la constitución de la servidumbre de forma judicial (Art. 2169).

Extinción de la servidumbre:

a. la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;

b. el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
c. en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el
plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración
menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.

Servidumbre personal a favor de varios titulares “La servidumbre personal puede establecerse a favor de varias
personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el título
prevea lo contrario.

No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el
indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.”

Clase 03/11
Ley 26356 – Tiempo compartido. ARTÍCULO lº. - Ámbito de aplicación. La presente ley regula los Sistemas
Turísticos de Tiempo Compartido (STTC), con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o
transmitan y del régimen legal al que se encuentren sometidos los bienes que los integran. ARTÍCULO 2º.-
Tipificación. El Sistema Turístico de Tiempo Compartido debe integrarse con uno o más inmuebles, afectados a su
uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su
destino.
Unidad de medida: es una medida de tiempo (espacio de tiempo) compartido. Es un contrato, donde existe un
propietario, quien es titular dominial de un inmueble, y lo afecta total o parcialmente bajo escritura pública, al
Sistema Turístico de Tiempo Compartido. Art. 1017 inc. a. “los contratos que tienen por objeto la adquisición,
modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es
realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa”. Entonces, dicho propietario del
inmueble (terreno) tiene que hacer una escritura de afectación e inscribirlo. Se va a necesitar de una persona
llamada emprendedor, quien va a llevar a cabo todo el negocio jurídico, se ocupa de la distribución de los horarios,
lleva un registro de los distintos titulares, constituye el STTC para comercializar períodos de disfrute y brindar a los
usuarios las prestaciones que lo integran, por sí o por intermedio de terceros, etc. Como así también, se va a
necesitar la presencia del vendedor, que es la persona física o jurídica que, en nombre y representación del
emprendedor, promueve y ofrece en venta períodos de uso en un STTC. Por otro lado, el rol que ocupa el
revendedor hace falta remarcarlo, ya que se encarga de ser la persona física o jurídica que, por sí o por cuenta y
orden de un usuario intermedia en el mercado secundario para la comercialización de períodos de un STTC. Mientras
que, el administrador se ocupa de ser la persona física o jurídica, que tiene a su cargo la gestión y coordinación del
mantenimiento y uso de los bienes que integran un STTC. La red de intercambio ocupa el papel de ser la persona
física o jurídica que intermedia entre la oferta y la demanda de períodos de los STTC, prestando servicios adicionales
a usuarios. Y, por último, está el prestador quien es la persona física o jurídica que comercializa STTC, y que de
acuerdo al rol que ocupa en la comercialización del STTC responderá ante posibles conflictos que susciten con los
usuarios

Art. 2089, “Afectación. La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la
finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse
por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial.”

Art. 2090, “Legitimación. El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del
dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a
prestar su consentimiento a la afectación instrumentada” ¿Por qué dice no coincida? Porque si va a hacer un
emprendimiento de gran importancia es habitual que sean dos personas humanas jurídicas distintas (Juan llama a su
amigo Víctor) este tiene que presentarse y aceptar la escritura pública y estar de acuerdo al tiempo compartido. Pero
puede pasar que Juan sea emprendedor y titular del inmueble.

Art. 2092, “Inscripción. El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en
el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley
especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.”

Art. 2094. Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor:

a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo
compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los
datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden,
tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.”

Uso periódico y por turnos, dependerá de cómo se lo haya enunciado en ese contrato.

titular de dominio- emprendedor- vendedor- administrador

Deberes del administrador art 2097:

a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones adecuadas para
facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por
contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su
función;
j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector.”

Período de Uso. Son las fechas que le corresponden a un usuario en un STTC. Su extensión puede establecerse
mediante las siguientes unidades de medidas, sin perjuicio de las que en el futuro determine la Autoridad de
Aplicación:
1. Unidad de Medida Temporal. Es la extensión del período de uso contado en días, semanas o meses. La unidad
de medida temporal puede ser determinada o determinable, de tal modo que: -Si el uso corresponde durante
las mismas fechas de los años calendarios sucesivos, dará lugar a un período temporal fijo. -Si corresponde
dentro de una temporada o entre determinadas fechas del año calendario, a elección del usuario y sujeto a
disponibilidad, el período temporal será flotante.
2. Unidad de Medida por Puntos. Es aquella mediante la cual se adquieren derechos de uso canjeables y con
equivalencias preestablecidas, entre un conjunto de prestaciones en diferentes unidades o STTC, con capacidad
de alojamiento y turnos de extensión variables.
3. Establecimiento Vacacional. Es el bien inmueble o parte de él, incluidas sus unidades vacacionales y sus áreas
comunes, afectado total o parcialmente a un STTC.
4. Unidad Vacacional. Es el departamento, suite, cabaña y en general toda unidad habitacional, que comprenda
áreas de dormitorio, baño y espacios de ocupación exclusiva, que, a su vez forme parte de un establecimiento
afectado total o parcialmente al STTC.
5. Club Vacacional. Es la modalidad que asume el STTC cuando el período de uso, según se hubiese convenido en el
contrato, se puede utilizar en diversas temporadas, en diferentes tipos de unidades, con capacidades de
ocupación diversas, en fechas variables y en distintos establecimientos afectados total o parcialmente a un STTC

Art. 2098 “Cobro ejecutivo. El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del
sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye título para accionar contra el usuario
moroso por la vía ejecutiva, previa intimación fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento de
administración”

Art. 2099.- Extinción. La extinción del tiempo compartido se produce:

- por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;

- en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los
contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
- por destrucción o vetustez.

Art. 2100.- “Relación de consumo. La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador
del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la
relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales.” El consumidor – usuario – es el titular del
derecho compartido, que tiene como beneficio aplicación de las normas de defensa del consumidor. Tiene una doble
protección, tiene la protección del derecho real (ius preferendi y ius preferendi) y además toda la protección de los
consumidores y usuarios.

Art. 2101.- “Derecho real del adquirente de tiempo compartido. Al derecho del adquirente de tiempo compartido
se le aplican las normas sobre derechos reales.”

Art. 2102.- “Normas de policía. El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del tiempo
compartido deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal
relativas al funcionamiento del sistema.”

Art. 2099. Extinción. La extinción del tiempo compartido se produce:

a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación; (autonomía de la voluntad en los contratos).
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los
contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destrucción o vetustez.
CEMENTERIOS PRIVADOS: ART. 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad
privada afectados a la inhumación de restos humanos. ＊ Además, esos inmuebles deben estar destinados a la
inhumación de restos humanos, conforme la autorización municipal pertinente y la afectación a tal fin.

Existe un dueño del terreno y lo somete al régimen de cementerio privado, el usuario en este caso es el titular del
derecho real de sepultura, el dueño también va a tener que afectar al sistema a través de una escritura que se
inscribe en el RPI y además lo va a tener que previamente habilitar por medio de la policía mortuoria, que tiene la
facultad de poder hacer inspecciones, averiguar quienes figuran en los registros.

Posee reglamento de uso y administración - hay una administración que va a ser elegida por el dueño del terreno, va
a haber espacios comunes, por ejemplo, capilla, parque, lagunas, etc. todo esto se mantiene con los aportes,
expensas de los titulares del derecho de sepultura.

Art. 2104. Afectación. “El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de
destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente
con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad
local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.”

Art. 2113. Normas de policía. El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir con las
leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria.

Art. 2105. Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso debe contener:
a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y
servicios comunes;
b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y que
aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables;
c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos anuales
o mediante un único pago a perpetuidad;
d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
e) pautas sobre la construcción de sepulcros;
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;
h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.

Art. 2106. Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador de un cementerio privado está obligado a
llevar:
a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;
b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad
producidos.

Art. 2107. Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura puede:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el reglamento, y
efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción dictadas al efecto;
c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas.

Art. 2108. Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura debe:
a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio;
c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;
d) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía
mortuoria.

Art. 2107. Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura puede:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el reglamento, y
efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción dictadas al efecto;
c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas.

Art. 2110. Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:
a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;
b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas. * Antes del dictado del CCCN estaba
discutida la inembargabilidad de los sepulcros. La norma establece que los acreedores no podrán atacar este
derecho real. Solo le permite esto al vendedor o quien construyó el sepulcro o por deudas en expensas y etc. Esto
debe estar regulado en el reglamento de propiedad, donde se establecerán los periodos de mora y demás
regulaciones.

Art. 744. Bienes excluidos de la garantía común (bienes inembargables). Quedan excluidos de la garantía prevista
en el artículo 743:
a) las ropas y muebles de uso indispensable del deudor, de su cónyuge o conviviente, y de sus hijos;
b) los instrumentos necesarios para el ejercicio personal de la profesión, arte u oficio del deudor;
c) los sepulcros afectados a su destino, excepto que se reclame su precio de venta, construcción o reparación;
d) los bienes afectados a cualquier religión reconocida por el Estado;
e) los derechos de usufructo, uso y habitación, así como las servidumbres prediales, que sólo pueden ejecutarse en
los términos de los artículos 2144, 2157 y 2178;
f) las indemnizaciones que corresponden al deudor por daño moral y por daño material derivado de lesiones a su
integridad psicofísica;
g) la indemnización por alimentos que corresponde al cónyuge, al conviviente y a los hijos con derecho alimentario,
en caso de homicidio;
h) los demás bienes declarados inembargables o excluidos por otras leyes.

Art. 2111. Relación de consumo. La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los
titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este Código y en las
leyes especiales.

Art. 2112. Derecho real de sepultura. Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre
derechos reales. como en el tiempo compartido, aplican las normas del derecho real y del consumidor, hay una
doble protección.

Clase 07/11

Derechos Reales de garantía: Es una medida de refuerzo. Se entiende toda medida de refuerzo que
se proporciona para asegurar el cumplimiento y satisfacción de un crédito. Atribuye al acreedor un nuevo
derecho subjetivo o nuevas facultades. Las garantías reales son las que recaen sobre cosas determinadas.
Tienen oponibilidad erga omnes. ＊ La garantía es accesoria al crédito principal. Al hablar de “crédito”
esto involucra obligaciones, que pueden ser de dar sumas de dinero, de hacer o de no hacer. También
ayuda al titular del derecho a perseguir la cosa y ver en poder de quien se encuentra.
En síntesis: Sirven para garantizar el cumplimiento de una obligación principal de las cuales, dichos derechos, serán
accesorios.

Clasificación.
 Legales
 Privilegio
 Derecho retención
 Solidaridad

 Convencionales (necesitan de un acuerdo de voluntades que lo ponga en funcionamiento)

 Hipoteca
  Prenda
 Anticresis

¡IMPORTANTE! (sobre la hipotética): el derecho real de hipoteca NO SE EJERCE POR LA POSESIÓN. El derecho real
de hipoteca posee una FAZ PASIVA a favor del acreedor hipotecario que se habilita cuando el deudor incumple con la
obligación.

Características de los derechos reales de garantía:

Convencionalidad: los derechos reales de garantía solo pueden ser constituidos por contratos, se necesita un
acuerdo de voluntades. Dentro de esta orbita de convencionalidad se constituyen normas que beneficiosas para el
acreedor y no para el deudor: por ejemplo, (a) el pago de tasas para el registro de la hipoteca, (b) si el inmueble está
desocupado no se pueda alquilar, (c) si el deudor vende el inmueble hipotecado, ya que conserva las facultades
sobre el bien, se considera la deuda se encuentra vencida, etc.

El derecho real de hipoteca se instrumenta mediante escritura privada ya que, al no ejercerse mediante la posesión,
se requiere este instrumento para que exista título y modo suficiente.

Accesoriedad: Son accesorios del crédito que aseguran, es decir, lo accesorio sigue a lo principal - satisfecha la
obligación principal se extingue la obligación que lo garantiza - Esta regla no se aplica de manera inversa, es decir, si
se satisface la obligación que garantiza la principal no da lugar a la extinción de la obligación principal.

Excepciones: a) Extinción de la obligación por novación. b) Cuando un tercero le paga al acreedor hipotecario, lo
desinteresa, y se subroga el carácter de acreedor hipotecario.

Se puede garantizar cualquier crédito: puro, simple, condicional, modal (dar, hacer)

Especialidad: En cuanto al OBJETO, debe ser actual (el bien o la cosa a afectar debe ser existente y determinable en
su materialidad) y estar individualizado en el acto constitutivo. Por otro lado, en cuanto al CREDITO, la constitución
de los derechos reales de garantía debe individualizarse el crédito garantizado, indicándose los sujetos, el objeto y la
causa. El monto de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con el monto del capital del crédito.

Ley 27.271:

 Crédito determinado: determinando el objeto, sujeto y causa y el monto de la garantía se debe estimar en
dinero, aunque el monto del capital del crédito no coincida con el monto garantizado.
 Crédito indeterminado: es el caso de las hipotecas abiertas.

¿Qué sucede cuando no se cumple con el requisito de especialidad? Art. 2190 - La constitución de la garantía es
válida, aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de
acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.

 CARACTERISTICA NATURAL (puede ser dejado de lado por las partes o por el juez):

Indivisibilidad: Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los
bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus
partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno
o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.

Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También
puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al
acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés. (NO ES UN REQUISITO INDISPENSABLE, PUEDE
FALTAR)

Faz activa (desde el acreedor):

Faz pasiva (desde el deudor): siendo varios deudores, si uno de ellos paga su porción de la deuda, no conlleva a que
el acreedor no pueda ejecutar la deuda por su totalidad.
HIPOTECA – La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados
que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las
facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

Es decir, la hipoteca es un derecho real por el cual una persona asegura el cumplimiento de una obligación (derecho
personal) constituyendo en garantía la hipoteca que grava su inmueble. Debe tenerse en cuenta que las partes serán
al menos dos o tres personas distintas. Por un lado, está el titular del derecho real de hipoteca, el cual puede ser
una persona humana o jurídica y nada impide que sea más de una. A esta persona se la llamará acreedor o
coacreedores, visto desde la órbita del derecho personal. Por otro lado, se encuentra el constituyente, que es quien
grava con la hipoteca, un inmueble de su propiedad a favor del acreedor. No siempre el deudor es el constituyente,
pues puede serlo un tercero. El constituyente ve limitada su facultad de disposición, tanto material como jurídica,
por el gravamen que pesa sobre su inmueble. El titular del derecho real, cobra su crédito de acuerdo a lo estipulado
en el contrato. Éste, de acuerdo a las formalidades exigidas por la ley debe hacerse por escritura pública. Ante el
incumplimiento del deudor, el acreedor debe iniciar un juicio de ejecución hipotecaria, donde se subastará el
inmueble y con el producido de éste podrá cobrar su crédito. Como todos los derechos reales, la hipoteca otorga a
su titular las facultades de persecución y preferencia (ius persequendi - ius preferendi) esto es, podrá cobrarse del
inmueble sin importar en manos de quien esté y lo hará con preferencia a otros acreedores. Recae sobre cosa ajena.
Esto es así pues el principio romano nemini res sua servit se aplica a todos los derechos reales sobre cosa que no sea
propia. El derecho real de hipoteca no se ejerce por la posesión, pues la misma la detentará el constituyente, por lo
tanto, es de fundamental importancia su registración en el Registro de la Propiedad Inmueble, para dar publicidad al
derecho del acreedor y consecuentemente, ser oponible a terceros. La hipoteca puede garantizar un crédito
presente y determinado (hipoteca cerrada o propiamente dicha) o garantizar un crédito futuro y determinable
(hipoteca abierta o de máximo). Debe tenerse en cuenta que esta no es una clasificación de la hipoteca. El derecho
real es siempre el mismo, varía la modalidad del crédito que se garantiza.

Objeto del derecho real de hipoteca: Por regla general, el objeto de la hipoteca será un inmueble y,
excepcionalmente, el objeto puede ser un bien (por ejemplo, sobre un derecho real de superficie). Para la anticresis,
su objeto pueden ser los inmuebles y las cosas muebles registrables. Para la prenda, cosas muebles y créditos
instrumentados.

Extensión en cuanto al objeto: La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos
al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales,
aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vacío; a las ventajas que resulten
de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los
arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero las
adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no están
sujetos a la hipoteca

Subrogación legal. ¿Quiénes pueden constituir una hipoteca? Pueden constituir hipoteca los titulares de los
derechos reales: a) de dominio, b) condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

Art. 2195. Facultades del constituyente. En principio, el constituyente conserva todas las facultades inherentes a su
derecho mientras que no hayan sido limitadas en el acto constitutivo y los actos que realice no disminuyan el valor
del objeto de la garantía. De suceder esto, el código brinda las siguientes soluciones: a) el acreedor puede requerir la
privación del plazo de la obligación. b) puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue
otra garantía suficiente.

Efectos de la hipoteca (arts. 1199 al 2102)

Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o
quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente
con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo del gravamen. Ejemplo: (A) le solicita a (B) una garantía
hipotecaria para garantizar una deuda. Como (B) no posee un inmueble para estos fines, (C), hermano de (B),
constituye la garantía hipotecaria a favor de (A) en virtud de la obligación entre (A) y (B). (B) de no cumplir con su
obligación, (C) responde con la cosa objeto del gravamen.
Responsabilidades frente a enajenación del inmueble hipotecado. El adquirente del bien hipotecado (TERCER
ADQUIRENTE) puede:
a) Asumir la deuda, y responde con todo su patrimonio y no solo con la cosa objeta del gravamen. Para que el
adquirente del bien hipotecado pueda asumir la deuda, el acreedor hipotecario debe aceptar al adquirente como
deudor exclusivo. El acreedor hipotecario de no liberar expresamente a quien constituyo la garantía, tanto el
constituyente originario como el tercer adquirente responden frente a la deuda.
b) No asumir la deuda o no ser aceptado por el acreedor hipotecario (PROPIETARIO NO DEUDOR), y responder solo
con la cosa objeto del gravamen.

Rango. Un constituyente puede gravar una cosa con más de un derecho real (por ejemplo, hipoteca y anticresis). El
rango determina quien tiene mejor derecho en caso de existir más de un crédito real.

 Rango progresivo (o de avance) “PRIMERO EN EL TIEMPO, MEJOR EN EL DERECHO”.

a) Derecho real de hipoteca sobre un inmueble (de primer rango).

b) Derecho real de hipoteca sobre el mismo inmueble (de segundo rango).

EXTINCIÓN = CANCELACIÓN. Mientras que la extinción hace lugar a la deuda, la cancelación, en cambio, hace
referencia a la figuración de la hipoteca en el registro de la propiedad.

Reserva de rango: Se reserva el rango de crédito, como por ejemplo el de primer rango, a los fines de resguardar la
posibilidad de solicitar créditos mayores con posterioridad.

Forma de extinción de los derechos reales de garantía.

a) Cumplimiento de la deuda.
b) Destrucción total o parcial de la cosa.
c) Renuncia del acreedor a la garantía.
d) Subasta (a través de la ejecución hipotecaria)

Plazo de la hipoteca. El plazo de la garantía real de hipoteca es de 35 AÑOS.

Prenda. Art. 2219 Concepto - La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o
créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en
instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes (título y
modo suficiente). Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.

Art. 2220. Prenda con registro - Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una
suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los
efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en
poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la
legislación especial.

Clase 10/11

Derecho real de superficie - Derecho real principal sobre cosa parcialmente propia que se ejerce por la
posesión que, como al igual que en el usufructo, habrá dos titulares de derechos reales sobre mismo objeto, pero, a
diferencia del usufructo, el derecho real de superficie ofrece mayor cantidad de facultades.

Art. 1888 - Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el
condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la
superficie si existe propiedad superficiaria. La superficie al recaer sobre inmueble, su transmisión siempre se realiza
mediante escritura pública.

Art. 2114 - El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que
otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o
construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de
su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en
este Título y las leyes especiales.
Modalidades -
a. SOBRE EL SUELO NO CONSTRUIDO: El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o
forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado
o construido.
b. SOBRE LO CONSTRUIDO SOBRE EL SUELO: También puede constituirse el derecho sobre plantaciones,
forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.

Emplazamiento – El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte
determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro
del régimen de propiedad horizontal. La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la
plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento

Facultades del titular o propietario - El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a
su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

Plazos del derecho real de superficie – El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de
setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos
contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no
exceda de los plazos máximos.

¿Quiénes pueden constituir el derecho real de superficie? Lo pueden constituir los titulares de derecho real de
dominio, los titulares del derecho real de condominio y los titulares de derecho real de propiedad horizontal, en esta
última hay una duda porque va en contra del art. 252 porque no se pueden hacer obras nuevas para uno mismo sin
el consentimiento del otro, entonces lo que dice la doctrina es que si todos dan consentimiento para construir en
superficie está bien, pero si es particular no.

¿Cómo se adquiere el derecho real de superficie? Se lo adquiere por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. (NO SE PUEDE ADQUIRIR POR USUCAPIÓN)

El superficiario tiene amplias facultades, la primera de ellas es que puede hipotecar, también puede transmitir su
derecho. Además, si tiene una deuda sus acreedores pueden pedir un embargo sobre su derecho real de superficie. Y
por último puede constituir/edificar en propiedad horizontal, siempre y cuando esté habilitado, excepto pacto en
contrario.

Tiene un derecho de indemnización (el titular de derecho de superficie) que ya no es superficiario. Si nunca se
pusieron de acuerdo con la indemnización, hay que ir a la justicia, y en el subsidio el superficiario construye algo en
los últimos dos años, y la amortización es el desgate normal de la cosa – se contrata un ingeniero, etc. - a veces
sucede que la extinción del d. real es anterior al plazo, entonces pasa que … Ahora si se extingue por el plazo, se
termina todo acá.

Extinción - El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo,
cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a
construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar. EFECTO: Al momento de la extinción del derecho de
superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido,
plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

Derecho de indemnización por parte del superficiario: Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del
derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la
indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos
posteriores. En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores
subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.

PUBLICIDAD INMOVILIARIA – Ley 17.801 - Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Qué se debe inscribir en el registro del a propiedad inmueble?

 a. Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b. Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c. Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Requisitos de los documentos pasibles de inscripción: Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o
administrativa, según legalmente corresponda.

Principios generales:

 Principio de legalidad y no convalidación: El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos (fecha, dni, nombre y apellido de quien compra y quien vende, estado civil, domicilio, a los fines
de individualizar a quienes quieren llevar el registro adelante) de la cuya inscripción se solicite, ateniéndose
a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos. (REQUISITOS FORMALES). La inscripción no
convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes. (SI EL TITULO POSEE
VICIOS, AÚN ASÍ SE INCRIBA, NO CONVALIDA NI SUBSANAN SUS DEFECTOS DE LEGITIMACIÓN Y CAPACIDAD,
CONLLEVANDO A SU NULIDAD).
 Principio de rogación: Solo a petición de parte.
La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
 Principio de matriculación: Todos los inmuebles contaran con un número de matrícula, circunscripción,
número de catastro, medidas etc. a los fines de individualizar cada inmueble.

Observaciones sobre los documentos -

Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

a. Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta.

b. Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los (30 días) treinta días de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo
de (180 días) ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por
períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la
observación formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la
prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la
decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley
local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. La
reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas
o transcurre el plazo de su vigencia.

Tracto sucesivo y tracto abreviado –

TRACTO SUCESIVO - No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta
de la que figure en la INSCRIPCIÓN PRECEDENTE. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el
PERFECTO ENCADENAMIENTO del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación
entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones

TRACTO ABREVIADO - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto
con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a. Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes
registrados a su nombre;
b. Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su cónyuge;
c. Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;
 d. Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios
jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios.

En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos
motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se
consignará en el folio respectivo.

Sistema declarativo – El registro anotará lo que ya de hecho sucedió, la constitución del derecho real sobre el
inmueble mediante la transmisión con el titulo y modo suficiente. Esta es la gran diferencia con el sistema de
registro y constitución de derechos reales sobre automotores, el derecho se constituye una vez registrada la
transmisión.

Clase 14/11

Acciones reales – están reguladas junto con las acciones posesorias en el código.
En las acciones posesorias se discuten HECHOS, a diferencia de lo que sucede en las acciones reales que se discute
quién tiene el DERECHO, y si hay dos derechos, quien tiene el mejor derecho. También se puede pedir una
indemnización complementaria, ej. Si alguien me despoja y quiero recuperar el inmueble me produce un daño, así
que aparte puedo iniciar una acción de daños como complemento, se estima de manera SUSTITUTIVA porque la
indemnización sustituye la acción real, ej. Subadquirente de buena fe a título oneroso – se queda con la cosa – y se
pide una indemnización sustitutiva, no solo es el daño que sufrís. EN IGUALDAD DE CONDICONES TRIUNFA LA
POSESIÓN.

4 acciones reales:

 Reivindicatoria: Cuando se ve atacada la existencia. ¿Quiénes están legitimados? Los titulares de derechos
reales que se ejercen por la posesión (dejamos de lado la servidumbre) pero sí va a estar legitimado el
acreedor hipotecario. ¿Cuándo? Cuando se ataca la existencia y necesito el reintegro de la cosa. Ej. Los
herederos, aunque no hayan entrado en posesión de la cosa.
¿Qué pasa si yo compro un inmueble y lo adquiere una persona legitimada, hay un escribano para la
escritura pública pero cuando voy a poner la llave HAY UN OCUPA?, - no está vacuo el inmueble – faltaría la
tradición y no adquirí el dominio, pero, sin embargo, el Fallo Arcadinii c Maleca determinó que con la
compra venta se le trasmite al comprador la acción reivindicatoria.
¿Qué pasa con los condóminos? Pueden intentar una acción reivindicatoria. Pasa que un condómino excluye
a otro, Laura alquila el inmueble sin el consentimiento de Marcela, entonces marcela pide una acción
reivindicatoria. Otro caso es que un tercero excluya a ambas y ambas intentan la acción reivindicatoria –
también lo puede hacer una de ellas – hay dos opciones: 1. Reivindicar toda la cosa (hay que convivir con el
despojante es medio complicado). 2. Reivindicar sólo una parte.

Hay dos reglas en el derecho: Nadie puede transmitir un derecho mejor o más extenso del que tiene y la
acción reivindicatoria es OPONIBLE ERGA OMNES. Pero la acción reivindicatoria tiene límites: PREGUNTA DE
EXAMEN.
1. Cosas muebles: art 2260 dice que no se puede ejercer contra el sub adquirente de buena fe, SIN
EMBARGO, el reivindicante puede reclamarle todo o el precio insoluto, puede pasar que la dueña
original pueda reclamar el precio que no se pagó. ¿?
2. Cosas inmuebles: soy dueña de un inmueble, viene una loca con un revólver y quiere llevársela y me la
vende a Laura que es subadquirente de buena fe a título oneroso, acá la cosa no puede ser reivindicada
porque el acto es NULO. La profe interviene, pero está viciada. Caso contrario sería si, la profe Laura
tiene una hermana gemela y se hace pasar por ella, hace una trasmisión ANON DOMINO a un
subadquirente de buena fe, esto prospera porque la profesora no interviene entonces el subadquirente
no está protegido. Habría un Justo título porque lo adquirió de alguien que no estaba legitimado,
entonces el subadquirente va a tener la prescripción adquisitiva.
 Legitimados pasivos: puede pasar que el poseedor le haya dado la cosa al tenedor – a otro – puede pasar
que el tenedor tenga la cosa a mi nombre.

¿Qué objetos se pueden reivindicar y cuáles no? Art. 1253 PREGUNTA DE EXÁMEN.

La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o una parte. Lo que no se puede revindicar son los objetos
inmateriales, las cosas indeterminadas o fungibles, los accesorios si no se determina la cosa principal, los
automotores inscriptos de buena fe a menos que sean hurtados o robados.

Prueba – se prueba que tengo derecho y si del otro lado también hay derecho hay que probar que tengo
mejor derecho y en igualdad de condiciones triunfa el poseedor. Ej., yo compro un inmueble, en marzo de
2018, 15 días después Constanza compra ese inmueble (hay un vendedor que compró dos veces la cosa) a mí
no me hacen la tradición, a Constanza sí. En este caso prevalece Constanza porque es la primera que tomó
posesión. DE TODOS MODOS, TIENE QUE HABER BUENA FE, si Constanza no es de buena fe no tiene mejor
derecho. Art 2256.

 Negatoria: La diferencia con la reivindicatoria es el ataque, acá hay turbación y afecta a la LIBERTAD del
derecho, los legitimados son los mismos, sólo que no hay tenedor. Ej. Mi vecino empieza a transitar por mi
casa.
 Confesoria: Se ejerce solo sobre inmuebles, los legitimados activos son los titulares de derechos reales que
se ejercen por la posesión y el acreedor hipotecario, ¡OJO! Porque está relacionado con la servidumbre, art
1932 el poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer una servidumbre que es inherente a mi inmueble y
tengo derecho de imponer los límites al dominio, acá se puede dar que el vecino hace fiestas todos los días,
se puede intentar esta acción por los limites. PLENITUD porque corresponde la acción confesoria porque yo
no puedo y estoy impedido a ejercer los derechos inherentes a la posesión.
 Acción de deslinde: No estaba en el código anterior, se da cuando hay incertidumbre en cuanto los límites
entre donde termina un punto y donde otro, esto se da en el derecho privado, ej. Deja que los animales
coman pasto de mi lado.

Si intento una acción posesoria y me va mal, puedo intentar una acción reivindicatoria. Al revés no se puede.