Capítulo II

LA COPROPIEDAD ARTS. 935 A 976

Copropiedad: cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen, pro indiviso, a dos o
más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa,
cada una de las partes de la cosa en cierta proporción, es decir sobre parte alícuota.

Parte alícuota: parte ideal determinada desde el punto de vista mental aritmético, en función
de una idea de proporción.

• La porción de cada comunero es un bien que está en el comercio, que puede enajenarse, cederse,
arrendarse, ser objeto de contratación, etc. Una limitación para vender la parte alícuota, que exige al
copropietario a notificar a los otros para darles preferencia. (Derecho del tanto)

Principios que rigen en materia de copropiedad:

§ Todo acto de dominio: sólo es válido si se lleva a cabo con el consentimiento unánime
de todos los copropietarios. Ningún copropietario puede enajenar la cosa común sin
el consentimiento de todos.
§ Los actos de administración de la cosa objeto de copropiedad se llevarán a cabo por
la mayoría de personas y de intereses, y comprenden todos aquellos actos de
conservación y uso de la cosa sin alterar su forma, substancia o destino. (El contrato
de arrendamiento no puede ejecutarse como acto de administración por la simple
mayoría, la ley exige el consentimiento de todos los copropietarios, aunque no sea de
dominio)

Formas de la copropiedad:

1. Copropiedades voluntarias y forzosas: nadie está obligado a permanecer en la

indivisión, y en consecuencia no es válido el pacto por el cual los condueños se
obligan permanentemente a permanecer en dicho estado.
Las forzosas: son las que por la naturaleza de las cosas, existe una imposibilidad para
llegar a la división o a la venta, de manera que la ley se ve obligada a reconocer este
estado que impone la propia naturaleza.

2. Copropiedades temporales y permanentes: toda copropiedad es temporal, como

consecuencia de que es voluntaria. Y puede ser permanente, cuando sea forzosa.

3. Copropiedad reglamentada y no reglamentada: las reglamentadas son aquellas formas

especiales que han merecido una organización del legislador. Otras copropiedades
reglamentadas son las forzosas.

4. Copropiedades sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad: La

copropiedad recae sobre un bien o bienes determinados, pero existe un caso de
copropiedad sobre un patrimonio con su activo y pasivo; que es el caso de la
copropiedad hereditaria.
 5. Copropiedad por acto entre vivos y por causa de muerte: La que se crea por acto entre
vivos puede tener como fuente un contrato, acto jurídico unilateral, hecho jurídico o
la misma prescripción. Por causa de muerte, que es el caso que ocurre en el intestado
o sucesión legítima y en el de la copropiedad nacida por testamento.

6. Atendiendo a la fuente: Las que reconocen como causa un hecho jurídico son las que
se originan por ocupación accesión o prescripción. Las que nacen de un acto jurídico
son las que se crean por contrato, testamento, o por acto unilateral

Copropiedades forzosas: son las que por la naturaleza misma de las cosas implican un
condominio permanente, del cual no puede salir por no existir procedimiento ni posibilidad
física o jurídica de terminar con la indivisión.

• Medianería: cuando una pared, zanja o seto dividen 2 predios y no puede establecerse
a quién pertenecen, de tal suerte que se presume que son comunes y pertenecen pro
indiviso a los ambos dueños.
• Copropiedad forzosa cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a distintas
personas: cuando hay copropiedad forzosa, cada una de los pisos pertenece en pleno
dominio a los distintos interesados. Respecto de ellos no hay copropiedad; pero
existen ciertos bienes comunes indispensables para el uso de los mismos, que sí
engendran una copropiedad forzosa. En cambio, cuando todo el edificio en su
totalidad es materia de copropiedad, cada uno de los copropietarios tiene una parte
alícuota sobre todas y cada una de las cosas que integran la construcción.

LEY DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

Esta ley tiene por objeto regular dicha propiedad en su forma vertical, horizontal y
mixta; así como la forma de su constitución, los derechos y las obligaciones de los
condominios; también regula la estructura, organización, funcionamiento y su forma de
extinción.

Condominio: es una forma especial de propiedad que otorga a su titular a derecho exclusivo
de uso, goce y disfrute de su unidad privativa y a la vez tiene un derecho de copropiedad
sobre los bienes de uso común de a cuerdo a la ley, escritura constitutiva o a los reglamentos
internos
Condómino: es la persona física o moral que es propietaria y legítima poseedora de una o
más porciones de un condominio (vertical, horizontal y mixto).
Propiedad exclusiva: son los bienes de uso privativo de cada uno de los condóminos, (a lo
que tienes derecho).
Unidad en condominio: comprende los pisos, departamentos, vivienda, casa, local, oficina,
comercio, industria y terreno que no es de unidad privativa.
Bienes de uso común: son los que pertenecen en forma pro indiviso a los condominios de
acuerdo al acta constitutiva o reglamentos que la regulan.
Parte alícuota: son los derechos de los condòminos sobre bienes comunes, proporcional al
valor de su unidad.
Propiedad vertical: es el inmueble construido en varios niveles, en donde el uso del suelo es
común a los condóminos.
Propiedad horizontal: es el inmueble destinado a construirse en esa forma, donde el terreno
o suelo son exclusivos, pero donde coexisten derechos de copropiedad sobre elementos
comunes.
Propiedad mixta: es la mezcla de ambos tipos de propiedad en una sola, teniendo regulación
aplicable a los 2 conceptos.

El régimen de propiedad en condominio se debe de constituir en escritura pública y

deberán ser administrados por una persona que designe la Asamblea General de Condóminos
que es el órgano supremo de este tipo de organización de la propiedad.

LEER LA LEY DEL 2017 QUE CONTIENE REFORMAS DESDE LOS TIPOS DE
PROPIEDAD QUE SE RECONOCEN LEGALMENTE.

< USUFRUCTO, USO Y HABITACIÓN

Usufructo: es un derecho real, temporal, por naturaleza vitalicio, para usar y disfrutar de los
bienes ajenos sin alterar su forma ni substancia. ( la más importante de las servidumbres)

• Jus utendi : derecho al uso.

• Jus fruendi: derecho a los frutos.
• Sed non abutendi: usar y disfrutar los frutos / derecho de disposición de las cosas. (corresponde al
propietario)
• Nue propriéte: nuda propiedad

En el usufructo las relaciones jurídicas que se originan son de dos órdenes:

1.- Relaciones jurídicas entre el usufructuario, titular del derecho, y un sujeto pasivo
indeterminado (todo el mundo) que tiene una obligación de no hacer, de abstenerse de
ejecutar actos que perturben o que impidan el ejercicio del derecho real de usufructo
2.- Relaciones jurídicas entre el usufructuario y el dueño de la cosa o nudo propietario,
como sujeto pasivo determinado.
Por virtud de este derecho real, temporal y vitalicio, se usa y disfruta de los bienes ajenos sin
alterar su forma ni substancia.

Cosas susceptibles de usufructo: toda clase de bienes, tanto muebles como inmuebles,
corporales e incorporales. Por lo tanto se constituye no sólo sobre las cosas sino sobre los
derechos también. Recae sobre derechos tanto reales como personales.
• Distinción de los usufructos según la extensión de su objeto:
o A título particular: cuando se constituye sobre cosa determinada, mueble o
inmueble, corporal e incorporal
o A título universal: cuando se constituye sobre una universalidad de hecho o
de derecho o sobre una parte alícuota de la misma.

Modos de crear o constituir el usufructo:

 § Contrato: es la forma más habitual
o Por constitución directa cuando se enajena a una persona el usufructo
o Por retención cuando el dueño de la cosa simplemente dispone de ésta
§ Testamento: puede constituirse el usufructo, bien sea por transmisión del mismo por
legado o por reserva del usufructo universal a los herederos
§ Por acto unilateral: por una declaración unilateral de voluntad.
§ Prescripción: el usufructo puede adquirirse en la misma forma en que se adquieren
los bienes muebles o los inmuebles, pero es necesario tener una posesión a título
usufructuario, de buena fe, pacífica, continua y pública o bien, cuando falta el
requisito de la buena fe, tener una posesión por mayor tiempo; en uno y en otro caso
se adquiere el derecho real de usufructo.
§ La ley: esta forma se reconoce para aquellos que ejercen la patria potestad a efecto de
que puedan tener la administración y la mitad del usufructo sobre los bienes del que
está sometido a ella y que no adquirió por su trabajo.

Formalidades de publicidad del usufructo: El usufructo sobre bienes raíces, debe inscribirse
en el Registro Público de la Propiedad para que sea oponible a terceros. Si nace de testamento,
si el favorecido por el usufructo en el testamento no inscribe su derecho real, no surtirá efecto
contra tercero, pero sí contra los herederos. Cuando se constituye por contrato, surtirá efectos
en contra del contratante, o sea del que tiene la nuda propiedad, pero no contra los demás, si
no se inscribe este derecho.

Modalidades de la constitución del usufructo: El usufructo puede constituirse pura y

simplemente; sin sujetarlo a ninguna condición, carga o término.
Otra de las modalidades que puede revestir, es cuando es constituido a favor de varias
personas en forma:
o Sucesiva: a la muerte de cada uno de los usufructuarios en el orden
establecido, entrará el otro en el goce del derecho.
o Simultanea: todas las partes entran a disfrutar de una parte alícuota del
usufructo.

Limite de duración: El usufructo a favor de una persona física dura el tiempo que ésta viva,
es por naturaleza vitalicio, a no ser que se haya fijado en el título constitutivo, un término
inferior. En las personas morales se fija por nuestra ley un término máximo de duración de
20 años y si la persona jurídica se extingue antes de este término, el usufructo se extinguirá.

Capacidad: Para que una persona moral pueda adquirir el derecho real de usufructo, necesita
tener capacidad para adquirir o disfrutar bienes raíces, cuando este derecho recae sobre
inmuebles.
La constitución fija las incapacidades tanto para la adquisición del dominio como para la
adquisición de derechos reales sobre inmuebles, una incapacidad se decreta para todo género
de sociedades extranjeras, que no pueden adquirir inmuebles dentro del territorio nacional;
una segunda incapacidad se crea para los extranjeros en la zona prohibida. Las sociedades
mexicanas tienen también limitaciones fijándose a las instituciones de crédito y a las de
beneficencia el límite de que sólo adquieran en dominio o en usufructo los bienes necesarios
para su objeto. Las sociedades por acciones no podrán adquirir fincas rústicas y tener el
usufructo sobre las mismas, si van a dedicarlas a la agricultura, si esta finca se dedica a la
explotación minera, petrolera o industrial, el gobierno federal podrá conceder o no el
permiso.

Derechos del usufructuario:

1. Acciones del usufructuario:
a. Acción personal: cuando su usufructo deriva de testamento de acto jurídico
unilateral o de contrato y ejercita la acción en contra del dueño o de los
herederos. Nace de un acto jurídico entre partes determinadas
b. Acción real: se confiere al usufructuario en contra de cualquier tercero
detentador de la cosa. Existe no sólo en el usufructo por testamento o contrato,
sino también en el nacido por la ley y por prescripción, tiene por objeto
perseguir la cosa en manos de cualquiera persona que la detente a efecto de
que se ponga en posesión al usufructuario
c. Acción posesorias definitivas: en las que discute la calidad de la posesión,
quedan comprendidas en las acciones reales, supuesto que por la acción
confesoria el usufructuario exige la posesión definitiva de la cosa y logra que
se le entregue el que la está detentando, inclusive el dueño que por virtud del
contrato está obligado a entregar la cosa.
2. El usufructuario tiene un derecho de uso sobre la cosa: el uso significa el
aprovechamiento de la cosa sin alterar su forma ni substancia, el uso se extiende a todas
las cosas que se adquieran por accesión.
3. El usufructuario tiene derecho a percibir los frutos naturales, civiles e industriales: en
esto radica la naturaleza específica del usufructo y lo distingue del derecho real de uso,
en el cual el usuario no tiene el goce o sea la facultad de percibir los frutos; el usuario
sólo puede percibir los frutos necesarios para él y para su familia, pero no puede
comercia con dichos frutos.

Facultades del usufructuario respecto a la cosa o a su derecho: El usufructuario puede gozar

por sí mismo de la cosa usufructuada, esto implica el ejercicio normal en forma directa por
el titular. Puede enajenar, arrendar y gravar su derecho de usufructo; pero todos los contratos
que celebre como usufructuario terminarán con el usufructo.
o Arrendamiento: es la facultad que tiene el usufructuario para arrendar su derecho y la
cosa usufructuada; tanto en lo relativo a muebles como a inmuebles. Los
arrendamientos que lleva a cabo el usufructuario terminarán al extinguirse el
usufructo. El arrendatario deberá entregar la cosa al extinguirse el usufructo al nudo
propietario.
o Enajenación: Si el usufructo por definición es temporal y vitalicio, cuando no se fija
un plazo, al enajenarse se adquiere un derecho también temporal, que se habrá de
extinguir cuando termine la vida del usufructuario.
o Gravamen: las formas jurídicas para gravar el derecho de usufructo consisten en la
hipoteca, en la constitución de un nuevo usufructo, prenda, etc. La hipoteca del
usufructo se refiere a los frutos. Es un gravamen que termina al extinguirse el
usufructo.

• Cuasi-usufructo: el que constituye sobre cosas consumibles / un usufufructo sobre fundo

mercantil: se pueden enajenar
Obligaciones del usufructuario:
1.- Obligaciones Anteriores a la entrega de la cosa materia del usufructo:
a) Formular un inventario, haciendo tasar los muebles y estado de los inmuebles
b) Otorgar fianza para responder de que disfrutará de la cosa con moderación
2.- Obligaciones durante el disfrute: son consecuencia de la forma como debe el usufructuario
usar de la cosa. De este principio se derivan las siguientes obligaciones:
a) Conservar la cosa
b) Obligación de destinar la cosa al uso convenido
c) Dar noticia al propietario de toda perturbación
d) Responder de las cargas usufructuarias
3.- Obligaciones a la extinción del usufructo: comprende dos obligaciones:
a) Restituir la cosa
b)Responder de los deterioros, daños o perjuicios que se le hayan causado por culpa
del usufructuario

Obligaciones del nudo propietario: El dueño puede ejecutar los actos de dominio, como
vender, hipotecar, constituir servidumbres; pero todos estos actos de dominio no pueden
perjudicar los derechos del usufructuario.

Las obligaciones reales que gravan la propiedad, y que por consiguiente se imponen a todo
dueño:
a) Entregar la cosa con todas sus accesiones y en estado de servir para el uso
convenido, o a falta de convenio, para su destino o naturaleza.
b) Conservar la cosa en estado de servir para el uso convenido.
c) No intervenir ni en alguna forma embarazar o perjudicar el uso o disfrute de la
cosa.
d) Tiene que garantizar el uso y goce pacífico de la cosa al usufructuario.
e) Está obligado en el usufructo a título oneroso a responder de los daños y perjuicios
que se causen al usufructuario por vicios o defectos ocultos de la cosa.

Formas de extinción del usufructo:

§ Por muerte del usufructuario: se extingue con la muerte del usufructuario, no es

transmisible por herencia a sus herederos. En las personas morales, es un plazo
máximo de 20 años, el usufructo terminará si la entidad se extingue antes de este
término
§ Vencimiento del plazo: puede señalarse el plazo para la duración del usufructo, pero
este plazo se entiende siempre en el sentido de que si el usufructuario muere antes de
que se cumpla, se extinguirá el usufructo
§ Cumplimiento de la condición resolutoria: por condición se entiende un
acontecimiento futuro de realización incierta; que las condiciones pueden ser de dos
clases: suspensivas que impide el nacimiento del derecho hasta que se realiza y la
resolutoria lo extingue.
§ Consolidación: consiste en la consolidación por la reunión en una sola persona de las
calidades del usufructuario y de propietario. Se presenta cuando el usufructuario
 adquiere la nuda propiedad; que debe extinguirse el usufructo, ya que se convierte en
propietario
§ Renuncia: puede ser:
o Expresa: puede hacerse constar en un documento público o privado o bien
verbalmente ante testigos, puede ser unilateral o bilateral (onerosa o gratuita)
§ Pérdida de la cosa: debe ser total para que se extinga el usufructo, si es una pérdida
parcial, se extingue sólo en parte, a no ser que se haya constituido sobre un edificio
exclusivamente, en cuyo caso la pérdida no da derecho al usufructuario a gozar del
terreno y de los materiales, por ejemplo en caso de demolición, en el caso de incendio,
destrucción por terremoto etc.
§ Resolución o revocación del dominio: es cuando éste es revocable, por ejemplo se
compró una cosa bajo condición resolutoria; el dueño la da en usufructo; como el
dominio es revocable, si se cumple la condición, existe la obligación de devolver la
cosa a su antiguo dueño y el usufructo se extinguirá
§ Falta de fianza: se extingue en los casos en que no se otorga fianza si se trata de un
usufructo a título gratuito y el constituyente no dispensó el otorgamiento de la misma.

USO Y HABITACIÓN

Uso: es un derecho real, temporal, por naturaleza vitalicio, para usar los bienes ajenos de
carácter intransmisible, sin alterar su forma ni su substancia.
Se distingue del usufructo en que el uso solo puede ser aprovechado por el titular ya
que su carácter de intransmisible lo prohíbe motivo por el cual ha perdido vigencia en la
legislación

Habitación: es el derecho de uso sobre finca urbana para habitar gratuitamente algunas piezas
de una casa. Este derecho también derogado se suple con el arrendamiento, aunque existe la
duda respecto a que por lo regular el arrendamiento es oneroso y la habitación gratuita
Esta figura puede ser substituida también por el comodato, pues el artículo 2391 del
código civil nos dice que es un contrato mediante el cual uno de los contratantes se obliga a
conceder gratuitamente el uso de una cosa o bien de naturaleza no fungible y el otro contrae
la obligación de restituir individualmente
• Las formas de extinción de estos derechos, son iguales a las formas del usufructo

DERECHO REAL DE SUPERFICIE

ARTÍCULOS 1046 AL 1053CCNL.

Consiste en que el propietario de un inmueble faculta a una persona, denominada

superficiario, para edificar, sembrar o plantar en suelo ajeno (suelo del propietario) pudiendo
disfrutar de lo edificado o plantado como verdadero propietario, durante un plazo
generalmente temporal, a cambio de pagar un precio.

Tiene dos elementos:

 • Elementos Personales: en los cuales dos partes se relacionan jurídicamente:
o El propietario del suelo que concede el derecho de superficie y que es
denominado también concedente o superficiante.
o El superficiario o concesionario, el titular del derecho de Superficie.
(Intervienen en el derecho real de superficie)
• Elementos formales: Si el superficiante es una persona pública la constitución de la
superficie se realizará mediante cesiones onerosas o a titulo gratuito.
o Si el cedente es un particular, su constitución tendrá lugar a titulo oneroso y
por acto inter vivos, pero nada impide que se realice de forma gratuita y por
acto mortis causa.

Requiere para su validez y constancia una escritura pública y posteriormente su

inscripción en el Registro Público de la Propiedad para que pueda ser oponible a terceros.

El superficiario puede dar en usufructo su derecho y puede hipotecarlo, pero todos

los derechos reales o personales que el superficiario haya constituido a favor de terceros,
respecto de la siembra, plantaciones o construcciones del derecho de superficie concluyen al
extinguirse éste.

El superficiario tiene la más amplia libertad para realizar las construcciones según su
destino, finalidades o conveniencias, a menos que se pacte lo contrario. Igualmente tendrá la
amplia libertad para hacer las plantaciones o siembras que le convengan. Pero si existen
violaciones a las normas administrativas de derecho urbano, las sanciones serán por cuenta
del superficiario

ARTÍCULO 1047.- El derecho real de superficie faculta a su titular a sembrar, plantar, edificar sobre terreno
ajeno o construir aún por debajo de éste, convirtiéndose en el titular del derecho de propiedad sobre dichas
plantaciones, siembra o edificaciones.

ARTICULO 1048.- En el derecho de superficie el terreno pertenece al propietario y lo sembrado, plantado o

edificado al superficiario.

Si el propietario quisiera vender el terreno, o el superficiario o sus causa-habientes

sus construcciones, plantaciones o siembras ambos gozarán del derecho del tanto.

Cuando del superficiario enajene a terceros del derecho real de superficie, el nuevo
superficiario deberá hacérselo saber por notificación vía judicial o notarial al propietario. De
la misma manera, cuando el propietario enajene el inmueble deberá el nuevo propietario
notificarlo de la misma forma al superficiario.

Disposiciones del Código Civil de Nuevo León sobre la duración y extinción de este derecho:
• El derecho real de superficie caduca si el superficiario no construye dentro del plazo
de dos años contados a partir de la fecha de su constitución o no siembre o plante en
el plazo de un año.
• Este derecho puede constituirse a plazo fijo o por tiempo indeterminado, pero en todo
caso no podrá exceder de 30 años. ARTÍCULO 1053 BIS I
ARTICULO 1053.- El derecho real de superficie no se extingue por la destrucción de lo sembrado, plantado o
construido, salvo pacto en contrario. En caso de destrucción puede el superficiario construir nuevamente,
respetando los plazos iniciales de su derecho.

ARTICULO 1053 Bis III. - El derecho de superficie se extingue:

I.- Por mutuo consentimiento entre el propietario y el superficiario y la consolidación de la propiedad se hará
mediante las restituciones, indemnizaciones, compensaciones o prestaciones pactadas en el título constitutivo,
o en las que acuerden los interesados en el momento de la extinción. En el caso de que el derecho de superficie
se pacte por tiempo indeterminado para su extinción, se requerirá el consentimiento del propietario y el
superficiario y si el acuerdo no se logra, decidirá el Juez, quien fijará un plazo para la conclusión del derecho
real de superficie que sea suficiente para que se cumplan los fines que persiguieron las partes al constituirlo;
II.- Por haberse expirado el plazo resolutorio al cual se sujetó;
III.- Por haberse cumplido la condición resolutoria a la que se sujetó;
IV.- Por reunirse en una sola persona el derecho de superficie y el derecho de propiedad del terreno. En el caso
de que la reunión se verifique sólo sobre parte del terreno, sobre el resto subsistirá;
V.- Por renuncia o abandono del superficiario;
VI.- Por nulidad;
VII.- Por rescisión;
VIII.- Por caducidad; o
IX.- Por pérdida de la cosa si el superficiario no construye, siembra o planta, en los términos de este Código.

Cuando el derecho de superficie se constituya a título oneroso y la contraprestación

que se pacte a cargo del superficiario sea pagadera en abonos o parcialidades, en caso de
incumplimiento del pago de dos o más de las mismas, procederá la rescisión con efectos
restitutorios entre ambos de las prestaciones pactadas, según el título constitutivo, pero el
propietario adicionalmente deberá ser indemnizado por concepto de daños y perjuicios con
el pago de una renta mensual que fijarán peritos, por todo el tiempo por el que el superficiario
utilizó el inmueble hasta la devolución del mismo al propietario.

Para el caso en que el propietario, según lo pactado pueda hacer suyas las
construcciones, siembras o plantaciones, podrán las partes compensar sus respectivos
créditos. Las partes pueden dejar al criterio de un perito valuador la fijación del precio al
momento de extinguirse el derecho de superficie. Lo mismo se observará para el caso en que
la consolidación se haga a favor del superficiario, que en tal supuesto, éste pagará al
propietario el precio del terreno según lo pactado y lo determine el perito valuador al
momento de la consolidación.

Así mismo al extinguirse este derecho, derecho de superficie se consolidará la

propiedad, el propietario se convierte en dueño de lo construido o plantado, en los términos
pactados, no así en el caso de la siembra, caso en el cual deberá permitírsele al superficiario
que levante la cosecha aún y cuando el plazo expire antes, salvo pacto en contrario. También
puede pactarse que el superficiario retire a su costa las construcciones o plantaciones, o la
demolición de las mismas, pero los gastos que se generen serán por cuenta del superficiario.

ARTICULO 1053 Bis VIII.- El superficiario, salvo pacto en contrario, tendrá la más amplia libertad para
realizar las construcciones según su destino, finalidades o conveniencias. Igualmente tendrá la más amplia
libertad para hacer las plantaciones o siembras que le convengan. Las sanciones por las violaciones a las normas
administrativas de derecho urbano, serán por cuenta del superficiario.

ARTICULO 1053 Bis IX.- La prescripción no puede comenzar, ni corre entre el propietario y el superficiario.
 SERVIDUMBRE:

Según la doctrina: es un derecho real que se constituye gravando un fundo con la prestación
de servicios determinados en provecho exclusivo de otro perteneciente a distinto
propietario.
El código napoleónico: la define como una carga impuesta sobre una heredad para el uso y
la utilidad de otra heredad perteneciente a propietario distinto.
El código civil vigente: la define como un gravamen real impuesto sobre un inmueble en
beneficio de otro inmueble perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor esta
constituida la servidumbre se denomina predio dominante y el que la sufre el predio sirviente.

Características:

• Inseparabilidad: se refiere a que aunque los inmuebles cambien de dueño, la

servidumbre continua, ya activa o pasivamente
• Indivisibilidad: se refiere a que cuando el predio dominante se divide, cada porción
de la división puede usar por entero la servidumbre

Clasificación:

Por su origen:
o Voluntaria: se origina en el consentimiento del hombre
o Legales. Las establece la ley en vista de la utilidad pública o privada, o bien
conjuntamente, las principales servidumbres legales son la de desagüe, acueducto y
de paso (subsuelo)
Por razón del sujeto activo:
o Reales: son las establecidas a favor de una persona por su cualidad de propietario
o Personales: establecidas en provecho de una persona o comunidad sin tomar en cuenta
su cualidad de propietario o poseedor (las personales no se aplican en el derecho civil
mexicano)
Por razón de la naturaleza de los predios:
o Rústicas: se constituyen para provecho o comodidad de un objeto agrícola
independiente que se encuentre dicho objeto en el campo o en la ciudad
o Urbanas: son las que se imponen para provecho o comodidad de un edificio o de una
construcción aunque este en la ciudad o en el campo. En México no hay disposición
legal que apoye esta clasificación
Por razón del contenido:
o Positivas: consisten en obligarse a hacer algo
o Negativas: son las obligaciones de no hacer y de tolerar o de abstenerse a hacer algo
Por razón del ejercicio:
o Continuas (el agua): son aquellas que para su uso no interviene el hombre
o Discontinuas ( las de paso):son las que necesitan la intervención del hombre
Por las señales de su existencia:
o Aparentes: son las que se anuncian por signos exteriores, dispuestos para su uso y
aprovechamiento
o Las nos aparentes: son las que no se ven, o sea no presentan signos exteriores d
existencia
Por razón de los predios:
o Públicas: las establece el estado en sus predios
o Particulares: en la propiedad privada por particulares

Formas de constitución de las servidumbres:

• Por contrato: implica una enajenación de la propiedad en forma parcial, al imponerse

al dueño del predio sirviente una restricción al absoluto dominio
• Por acto jurídico unilateral: es por voluntad del hombre sin necesidad del
consentimiento de su contra parte
• Por testamento: es cuando por sucesión se impone un predio de su propiedad una
servidumbre en beneficio del predio dominante
• Por prescripción: cuando se esta en posesión de un derecho sin ser propietario el cual
se trata de adquirir
• Por ley: cuando su origen es impositivo y de orden público

Modalidades que pueden afectar la constitución de las servidumbres: pueden quedar sujetas
a una condición o aun término. También la modalidad puede consistir en que el dominio que
se tengan sobre los predios sea revocable y, por consiguiente, la servidumbre quedará
también afectada a esa modalidad

Principios que rigen sobre el predio dominante:

• El dueño del predio dominante ejecutará y pagará todos los gastos para las obras de
constitución y conservación de las servidumbres
• El dueño del predio dominante ejecutará las obras que resulten menos gravosas al
dueño del predio sirviente

Principios que rigen sobre el predio sirviente:

• El dueño del predio sirviente está obligado a no hacer o a tolerar, es decir, a no
impedir el uso de las servidumbres
• El dueño del predio sirviente puede ejecutar obras, siempre y cuando no perjudique
la servidumbre
• El dueño del predio sirviente puede cambiar de lugar la servidumbres, siempre y
cuando no cause perjuicio al dominante y que el cambio justifique ventajas para el
predio sirviente

Extinción de las servidumbres voluntarias:

• Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios, dominante y
sirviente
• Por el no uso de la servidumbre continua y aparente en el termino de 3 años y el no
uso de la discontinua o no aparente por el termino de 5 años
• Cuando los predios llegaren sin culpa del sueño del predio sirviente a un estado que
no pueda usarse la servidumbre
 • Por la remisión gratuita u onerosa hecha por el dueño del predio dominante
• Cuando la servidumbre se constituye en virtud de un derecho revocable donde se
venza el plazo o la condición

Servidumbres legales:

a) Servidumbre legal de desagüe :

1.- La que se origina entre predios de distinto nivel:
• En la servidumbre natural la ley dispone que los dueños de los predios
inferiores están obligados a recibir las aguas que por declive natural caen de
los predios superiores
• Servidumbre de desagüe originada por actos del hombre
2.- La que se crea a favor de un predio enclavado entre otros, para dar salida al agua
del primero
• En esta servidumbre es la que se crea a favor de un predio enclavado entre
otros, que no tiene posibilidad de desaguarse sino a través de uno de ellos;
la servidumbre consistirá en imponer a alguno de los dueños de los predios
circunvecinos el gravamen de permitir el paso del agua.

b) Servidumbre legal de acueducto:

1.- El que pueda disponer de agua que tenga fuera de su predio, tiene el derecho de
hacerla pasar mediante un acueducto a través de los predios intermedios
2.- E l que quiera desecar un pantano o dar salida a aguas acumuladas, tiene el derecho
de hacer pasar un acueducto por los predios circunvecinos
3.- El que pueda captar agua mediante una presa para a irrigación de su predio y no
pueda construirla dentro de su finca, tiene el derecho de constituir una servidumbre llamada
de de “estribo de presa”, en el predio sirviente; en el predio de tercera persona.

• Para constituir esta servidumbre es necesario cumplir con los siguientes requisitos:
o Acreditar que se puede disponer del agua que va a conducirse por el
acueducto
o Que es conveniente al dueño del predio dominante disponer de aquella
agua
o Que el paso elegido es el menos gravoso para los predios intermedios o
circunvecinos
o Indemnizar todos los daños y perjuicios que se causen tanto por la división
del predio al construir el acueducto, como por daños en su construcción,
de personas, animales etc.

c) Servidumbre legal de paso:

• Es la que se origina cuando un predio se encuentra clavado entre otros sin
paso a una vía pública, sino a través de esos predios circunvecinos
• La de abrevadero, tiene por objeto permitir que los ganados de un predio que
no tiene agua y acceso a una vía pública, pasen por uno o varios predios ajenos
 • Servidumbre de paso para la recolección de los frutos
• La de instalación de andamios y paso de materiales, personas y vehículo para
la construcción de un edificio, cuando por la situación de éste sólo pueda
llevarse a cabo la reparación penetrando a un predio ajeno colindante
• El código ha creado una variedad si para la instalación de líneas telefónicas
entre dos fincas de cables de energía eléctrica es necesario atravesar predios
y colocar postes

Reglas generales para las servidumbres legales de paso en sus distintas variedades: la
servidumbre legal de paso sólo puede constituirse previa indemnización. En toda
servidumbre de paso la indemnización será proporcional al gravamen que se constituya;
podrá convenirse por las partes o a falta de convenio la fijará el juez, previo dictamen pericial

Extinción de las servidumbres legales: A convenio, el cual esta sujeto a ciertas restricciones
cuando son públicas como las municipales, estatales y federales
 DERECHO DE VECINDAD

La vecindad, colindancia y la medianería, constituyen estados naturales que el

derecho regula y que producen por lo tanto consecuencias jurídicas. Estos preceptos en
realidad son limitaciones al dominio que crean obligaciones, de no hacer, pero de carácter
real, es decir, son obligaciones que se imponen al propietario o al poseedor en su carácter de
propietario o poseedor y en tanto que se propietario o poseedor.

El dilema que la vecindad plantea a propósito de la propiedad inmueble, es el

siguiente: o se permite el libre ejercicio del derecho de propiedad, por consiguiente, se opta
por proteger el derecho que tradicionalmente se ha considerado absoluto, o bien, se protege
el derecho del vecino y entonces se limita la propiedad.

La acción negatoria y la acción por daños y perjuicios: A fin de impedir obras, que puedan
resultar perjudiciales o molestas para el vecino, entonces se concede la acción negatoria como
acción real para impedir la obra, construcción o la actividad misma,

Actos ilícitos, abusivos y peligrosos:

Se pueden distinguir los siguientes actos: acto ilícito, abusivos, el acto que implica
un riesgo, el acto ilícito tiene dos formas el ilegal y el culposo o doloso.

En las relaciones jurídicas de vecindad se sancionan los actos ilícitos en sus dos
formas, como ilegales o como culposos, los actos que impliquen abuso del derecho de
propiedad y, los actos que constituyan una actividad peligrosa, es decir, para las relaciones
de vecindad, también la doctrina objetiva o del riesgo creados sirve para proteger el
perjudicado

Naturaleza real o personal de la acción en la que se reclame el pago de daños y perjuicios

ocasionados por una construcción que afecte la estabilidad del predio contiguo: Si la acción
se concreta a exigir el pago de daños y perjuicios, tiene el carácter de acción personal. Dados
los daños originados por una construcción nueva, se reclama suspensión, modificación o
demolición de la obra, así como la restitución de las cosas al estado anterior, se tratará
entonces de la acción posesoria de interdicto de obra nueva, la cual ha sido considerada como
una acción real

El caso de la construcción extralimitada:

En las relaciones de vecindad puede darse el caso de la máxima invasión sobre el predio
ajeno, cuando un colindante construye parte de su edificio sobre el predio contiguo

Se consagran las reglas siguientes:

• Todo lo que se edifique en terreno de propiedad ajena pertenece al dueño del terreno
• El dueño del terreno en que se edifique, tendrá derecho de hacer suya la obra, previa
la indemnización, pagando el material, siempre y cuando el edificador haya procedido
de buena fe. También tiene derecho de obligar a este último a que le compre el terreno,
pagándole el precio del mismo
 • Si el edificador procedió de mala fe, perderá lo construido sin derecho a
indemnización, ni de retención de la cosa
• El dueño, podrá pedir la demolición de la obra y la reposición de las cosas, a costa
del edificador cuando éste haya procedido de mala fe
• Si tanto el dueño del terreno como el edificador procedieron de mala fe, se arreglarán
los derechos de ambos, conforme a lo resuelto para el caso de buena fe
• Cuando los materiales pertenecieron a un tercero que no hubiere procedido de mala
fe, el dueño será responsable de su valor, siempre que concurran estas 2
circunstancias:
o Que el de mala fe empleó material ajenos, no tenga bienes con que responder
su valor
o Que lo edificado aproveche al dueño del predio

Disposiciones del código sanitario en materia de vecindad, respecto de los establecimientos

inofensivos, molestos o peligrosos:

Los daños por establecimientos y actividades peligrosas pueden tener como causas
bien sea la naturaleza de los trabajos desarrollados, materiales empleados, elaborados,
desprendidos o de desecho o el almacenamiento de substancias tóxicas, corrosivas o
explosivas. L efecto, tales establecimiento deberán situarse fuera de las zonas pobladas y a
distancia que determine la secretaría de salud, con el objeto de crear una zona libre y de
protección

Reglamentos para establecimientos industriales o comercial molestos, insalubres o

peligrosos:

Para estos establecimientos el reglamento precisa que deberán situarse a una distancia
mínima de un kilómetro de las zonas pobladas y en los lugares que designen las autoridades
competentes.

Para los establecimientos comerciales que expendan productos peligrosos, se requiere que
estas sustancias explosivas se encuentre en recipientes cerrados sin poder exceder
determinada cantidad, prohibiéndose que se establezcan habitaciones vecinas en las zonas
señaladas para dichos establecimientos peligrosos.