CONDOMINIO

1. CONCEPTO Y ORÍGENES
Cuando varios sujetos gozan o disfrutan por igual o en diversa medida de una misma cosa, estamos ante un caso de
condominio o copropiedad. En nuestro CC se recoge en los artículos 392 y ss. Los juristas romanos se refieren al
condominio como communis habetus.

Los condóminos son denominados como dueños o socios y el derecho que corresponde a cada uno de ellos se llama en
los textos dominium pro parte o pars pro indiviso, con lo que se entiende que cada uno tiene una fracción ideal del
derecho de propiedad sobre la cosa y no el derecho sobre una parte material de la misma. Esta misma percepción se
refleja en el artículo 392 CC, según el cual hay una comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho
pertenece por indiviso a varias personas.

Su origen fue el consortium, que es también el precedente del contrato consensual de propiedad. Gayo nos informa
que cuando moría el padre de familia, formaba entre sus herederos una cierta sociedad llamada consortium ercto non
cito, es decir, de propiedad indivisa sobre los bienes del difunto, cuya estructura y características constituyen el
antecedente de nuestro instituto.

2. ESTRUCTURA INTERNA Y FACULTADES DE LOS CONDÓMINOS

Cada condómino adquiere ipso iure la propiedad de los frutos, tanto naturales (producidos por la naturaleza) y civiles
(alquileres), producidos por la cosa común y según la medida de su cuota. Cada condómino dispone de su cuota,
pudiendo venderla, donarla o legarla. Puede así mismo grabarla con una hipoteca o constituir un derecho de usufructo.
Tales facultades están admitidas en el art 399 CC.

Cuando un condómino renuncia a su cuota, ésta acrece ipso iure las cuotas de los otros condóminos proporcionalmente
a cada una de ellas. Si el derecho de un coheredero cesa antes de la adquisición de la herencia, el derecho de los otros
coherederos se acrece. A propósito del uso de la cosa, Sabino ilustra claramente los siguientes extremos:

- Todo condómino tiene derecho a impedir cualquier actividad de otro condómino sobre la cosa común,
oponiendo el veto (ius prohibendi) (actividades que modifiquen la cosa). Se entiende por actividades aquellas
que impliquen una modificación del estado de la cosa y por tanto una alteración del derecho de los restantes
condominios.
- Si algunos condóminos, al usar la cosa, la modifica o altera en alguna medida sin que los otros condóminos
hayan ejercitado su derecho de veto, éstos sólo podrán pedir una indemnización por daños mediante la actio
communi dividundo, pero no que devuelva la cosa a su primitiva configuración.La indemnización, aunque
normalmente dirigida a la división de la cosa común, era también usada para regular las relaciones entre los
condóminos.
- Si la modificación fue hecha cuando otros condóminos estaban ausentes, éstos podrán exigir del condómino
que devuelva la cosa a su statu quo

En el Derecho romano cada condómino puede usar normalmente la cosa común según la finalidad a la que esté
destinada, siempre que no altere o modifique su estado actual, ni lesione el derecho concurrente de los otros
condóminos. En idéntico sentido se expresan los artículos 394 y 397 CC. Es lógico que los condóminos corran con todos
los gastos a que el mantenimiento de la cosa pueda dar lugar. Se entiende que cada uno soportará los gastos que le
correspondan según su cuota.
3. DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN Y EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO
El condominio es una relación jurídica poco estable por los conflictos entre condóminos, ya que es difícil que varias
personas se pongan de acuerdo sobre el uso y disfrute de la cosa. El derecho romano quiso garantizar la división,
prohibiendo los pactos donde los condóminos se obliguen a disolver jamás la comunidad y mantenerla en perpetuidad.

Sin embargo, admitió el acuerdo de mantenerla durante cierto tiempo. Idéntico el contenido en el artículo 400 CC, con
la observación de que el tiempo pactado no exceda los 10 años y pueda renovarse.

La comunidad cesa con la división de la cosa común, que puede ser voluntaria o judicial. La primera tiene lugar por el
acuerdo de los condóminos, adjudicándose las partes materiales de la cosa, correspondientes a sus cuotas ideales. Si no
hay acuerdo, cualquiera de los condóminos puede intentar la actio communi dividundo, en la que el juez divide la cosa
en partes proporcionales a las cuotas de cada uno.

Si la cosa no fuese perfectamente divisible, el juez tenía la facultad para establecer sobre ellos relaciones de crédito y
deuda para compensarlos. Sobre la división de la cosa, el artículo 402 CC respeta en esencia lo que el Derecho romano
prescribe.