TEMA 12:

COMUNIDAD DE BIENES.

Índice:

1. Concepto.
2. Clases de comunidad.
3. Contenido.
4. Extinción de la comunidad.
5. División de la cosa.
5.1. Práctica de la división.
5.2. Efectos de la división.

1. CONCEPTO.

La comunidad es una forma de titularidad de los bienes que supone la pertenencia

conjunta de un derecho a varios titulares. Dentro de ella se encuentra la copropiedad,
que es una comunidad en la que el derecho compartido es el de propiedad.

El artículo 392 CC establece lo siguiente:

“Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso
a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá́ la
comunidad por las prescripciones de este título.” → La cosa no está dividida, sino que
pertenece a todos y cada sujeto tiene atribuido un porcentaje o cuota.

2. CLASES DE COMUNIDAD.

a) Comunidad romana o por cuotas: La situación de los diferentes cotitulares se

encuentra perfectamente delimitada por la pertenencia a cada uno de los mismos de
una cuota en el derecho, que representa una porción ideal del objeto sobre el que recae
la comunidad.

Artículo 393 CC: “El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en
las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales,
mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los
partícipes en la comunidad.”

b) Comunidad en mano común o germánica: La cosa pertenece a todos los comuneros

colectivamente, sin determinación de partes de clase alguna.

c) Comunidad dividida o pro diviso: El objeto pertenece a todos, por lo que es

comunidad, pero el aprovechamiento se encuentra dividido atendidas las facultades, el
tiempo de disfrute o cualquier otra circunstancia, para atribuir diferentes aspectos a
cada uno de los cotitulares. "Yo no tengo atribuida una cuota, sino que se establecen
regímenes de aprovechamiento". ́

3. CONTENIDO.

Cuando analizamos el contenido de la comunidad de bienes hacemos referencia a dos

bloques:

1) Relaciones que tienen por objeto la cosa común, las disposiciones son las siguientes:

a) Uso de la cosa (394 CC): “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre
que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés
de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.”

b) Disfrute (399 CC): “Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los
frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla
o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos
personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños
estará limitado a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad.”

c) Administración y mejor disfrute de la cosa común (398 CC): “Para la administración

y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los
partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que
representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la
comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a
los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que
corresponda, incluso nombrar un administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere
privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será
aplicable la disposición anterior.”

d) Actuaciones ante los Tribunales: Cada participe puede comparecer en juicio en

asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, para ejercerlos o defenderlos.

e) Actos de alteración de la cosa común (397 CC): “Ninguno de los condueños podrá,
sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas
pudieran resultar ventajas para todos.”

f) Gastos y cargas (395 CC): “Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los
partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo
podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el
dominio.”

2) En relación a la cuota de los demás copropietarios.

Cada uno tiene derecho de retracto, que le permite adquirirlas en el supuesto de que
sean enajenadas a un no propietario, el cual se encuentra regulado en el artículo 1522
CC:
“El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a
un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o
más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la
porción que tengan en la cosa común.”

Si dos propietarios deciden adquirir una cuota, se procede al reparto de esa parte a
prorrata (según la cuota que tenga cada uno, en proporción) entre los comuneros que
la quieren adquirir".

4. EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD.

La comunidad de bienes se extingue por dos tipos de causas:

1) Causas de extinción de la propiedad:

-Referentes a las cosas (destrucción material salida del comercio, usucapión de la cosa
por un tercero).

-Referentes a los titulares si actúan conjuntamente (renuncia de todos ellos, se decide

extinguir la comunidad, cesión a un solo propietario...).

2) Causas de extinción específica de la comunidad:

-Dejar de ser varios los titulares (sin ser una cesión).

-Dejar de ser una sola cosa el objeto sobre el cual recae.

5. DIVISIÓN DE LA COSA.

Producida la extinción de la comunidad se procede a la división de la cosa común. Esta

es la causa más frecuente de extinguirse la copropiedad.
Para ello, se tiene en cuenta lo establecido por el artículo 400 CC, el cual establece lo
siguiente:

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos

podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto, no obstante, será
válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de
diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.”

Sin embargo, por otro lado, el artículo 1965 CC establece lo siguiente:

“No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la

acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde
de las propiedades contiguas.”

El ejercicio de la acción de división corresponde a cualquiera de los copropietarios y solo

por ellos. Por ese miso motivo, para ejercitar tal acción se exige:
-Capacidad.
-Llevarse a cabo frente a los que sean copropietarios titulares en el momento de
ejercitar la división.
-Limitaciones: No será procedente tal acción cuando suponga un abuso del derecho,
buena fe y oportunidad.

La acción de división de la cosa común no procede en casos determinados:

-Por ley cuando así lo establezcan las leyes.

-Por voluntad de los particulares: Puede quedar pactado a través de distintos

mecanismos; o unilateralmente (mediante un testamento o donación) o
convencionalmente (mediante un pacto añadido al contrato).

-Indivisión forzosa: En estos casos la indivisión se impone (documentos familiares o

cosas comunes al servicio de otras; como un vestíbulo común a dos viviendas).

5.1. Práctica de la división.

El artículo 402 CC establece lo siguiente:

“La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o
amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes. En el caso de
verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes
proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos
a metálico.”

-División por acción judicial.

-División por los interesados.
-División por árbitro o amigables componedores.

5.2. Efectos de la división.

-Copropietarios: Se convierten en exclusivos propietarios de la parte que se les adjudica.

-Terceros: No les perjudica la división realizada, conservando los derechos de hipoteca,

servidumbre y otros derechos reales, así como los personales, que tuvieran contra la
comunidad (artículo 405 CC).

Por lo tanto, no les afecta negativamente la división. Sin embargo, podrían haber
acudido para evitar que se les perjudique pudiendo impugnar la división ya consumada
en el caso de haberse producido un fraude o haberse verificado su oposición (artículo
403 CC).