CASO

Por instrumento de fecha 20 de junio de 2019, cuyas firmas fueron autorizadas en la

Notaría de Viña del Mar de doña Cecilia Gálvez, doña ADELA ANDRADE, soltera, celebró
un contrato de promesa de compraventa con don BERNARDO BASTÍAS en virtud del
cual prometió vender a este último “el inmueble ubicado en Av. Del Mar N°147 y que
corresponde al sitio 9 de la manzana 5, del balneario Las Cujas de Cachagua, comuna de
Zapallar”.
ADELA y BERNARDO pactaron un precio para la compraventa prometida ascendente
a UF 24.000 (veinticuatro mil unidades de fomento) en su equivalente en pesos a la
fecha de suscripción del contrato prometido.
En la cláusula quinta del contrato de promesa, además de establecer como condición de
celebración del contrato definitivo que los títulos de dominio del inmueble debían
encontrarse conformes a derecho, se acordó que sería “. . . condición suspensiva para la
celebración de la compraventa prometida, que la Dirección de Obras de la Municipalidad
(DOM) de Zapallar otorgue la recepción municipal definitiva de la casa antes referida,
requisito esencial para la celebración del contrato de compraventa prometido”,
dejándose constancia que a esa fecha la recepción definitiva de dicha casa habitación
estaba en proceso de ser obtenida.
Por su parte, en la cláusula sexta del contrato de promesa se estipuló que la
compraventa debía celebrarse en un plazo máximo de 120 días a contar de la fecha de
celebración del mismo. Junto a ello acordaron que “… vencido el plazo antes referido sin
que se haya cumplido la condición referida en la cláusula anterior, las partes de común
acuerdo podrán desistirse de la celebración del contrato o el promitente comprador
tendrá derecho a prorrogar este plazo por un nuevo período de 120 días o hasta que la
propiedad cuente con la recepción final otorgada por la Dirección de Obras de la I.
Municipalidad de Zapallar”, dejando expresa constancia en dicha cláusula que “… el
plazo contenido precedentemente no constituye un plazo extintivo, sino que a su
vencimiento, cualquiera de las partes podrá exigir el cumplimiento forzado o su
resolución, en conformidad a las reglas generales”.
Finalmente, en la cláusula octava del mismo contrato se estipuló que si cualquiera de
las partes no diera íntegro y oportuno cumplimiento a las obligaciones contraídas con
ocasión de la promesa celebrada, se pagaría una pena compensatoria equivalente a UF
2.400 (dos mil cuatrocientas unidades de fomento), que el contratante incumplidor
pagaría a la parte que haya cumplido o haya estado llana a cumplir.
En el tiempo intermedio entre la celebración del contrato prometido y el día 4 de mayo
de 2020, el promitente comprador se mantuvo en permanente contacto con la
promitente vendedora para conocer del estado del trámite de recepción definitiva por
parte de la DOM de Zapallar.
Con fecha 4 de mayo de 2020 la DOM de la Ilustre Municipalidad de Zapallar otorgó la
Recepción Definitiva de la vivienda emplazada en el Inmueble objeto del Contrato de
Promesa, motivo por el cual, la promitente vendedora, por carta fechada el 27 de julio
de 2020, comunicó formal y expresamente al promitente comprador el cumplimiento
de la mentada condición, manifestándole que resultaba perentorio dar cumplimiento a
la obligación convenida, celebrando la escritura de compraventa prometida.
Con fecha 19 de agosto de 2020, el promitente comprador dio respuesta a la
comunicación antes referida, expresando explícitamente su decisión de no perseverar
en el negocio, excusándose en la circunstancia de que, a su juicio, no se habría “…
cumplido dentro de plazo la condición establecida en la cláusula quinta del contrato de
promesa de compraventa referido en el párrafo precedente, a saber, el otorgamiento de
la recepción definitiva por parte de la Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad de
Zapallar”.
Atendido lo anterior, doña ADELA ANDRADE, demandó la pena compensatoria pactada
en dicho contrato, más la indemnización por la mora, fundado en el desistimiento
unilateral del contrato en el que habría incurrido el Sr. BERNARDO BASTÍAS.

SECCIÓN DERECHO CIVIL

1. Analice la validez del contrato de promesa pactado e identifique los requisitos

legales de validez del contrato de promesa; adicionalmente, explique cómo cada
uno de ellos se cumpliría o no se cumpliría para este caso. (2 puntos)
La egresada debe señalar que en el caso se cumplen los requisitos para que un contrato
de promesa de compraventa sea válido según lo prescrito en el art. 1554 del Código
Civil [0.4 punto]. Dichos requisitos en el caso concreto son los siguientes:
i. La promesa debe constar por escrito: en este caso consta por escritura privada de
fecha 20 de junio de 2019. [0.2 punto]
ii. El contrato prometido no debe ser de aquellos que las leyes declaren ineficaces: en
este caso el contrato de compraventa que las partes se obligan a celebrar no debe
adolecer de vicios de nulidad, no existiendo antecedentes en el caso que permitan
sostener que se trataría de un contrato con algún vicio de nulidad. [0.4 punto]
iii. La promesa debe contener un plazo o condición que fije la época de la celebración
del contrato prometido: en el caso consta claramente que las partes sujetaron la
celebración de la compraventa a:
a) Una condición suspensiva contenida en la cláusula 5ta
b) Un plazo de 120 días contenido en la cláusula sexta
c) En subsidio de las 2 anteriores, un plazo o condición que nace del ejercicio de la
facultad de prórroga del comprador, contenido en la cláusula sexta. [0.6 punto]
iv. La promesa debe especificar de tal manera el contrato prometido, que sólo falten
para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriban: en el caso se especifica debidamente el contrato de compraventa, las partes
y sus elementos de la esencia: cosa y precio, no siendo necesario que se especifiquen
los deslindes del inmueble. [0.4 punto]

2. ¿Se cumplen los requisitos para que doña Adela demande exitosamente el pago
de la cláusula penal? Identifique los requisitos y explique cómo ellos se
manifiestan de acuerdo con los hechos del caso. (2 puntos)
El egresado debe señalar que se cumplen los requisitos para que doña Adela demande
exitosamente la cláusula penal compensatoria [0.4 punto], los que se traducen en:
Cláusula Penal:
a) Incumplimiento de la obligación de hacer por parte del deudor, lo que se manifiesta
pues Bernardo Bastías no celebró el contrato de compraventa prometido una vez
cumplida la condición pactada, pese a que la misma se verificó el día 4 de mayo de 2020,
habiéndose el promitente comprador desistido unilateralmente del contrato de
promesa y a que había aceptado esperar que se otorgara la recepción definitiva por
parte de la DOM de Zapallar, lo que se aprecia en el permanente contacto que mantuvo
con la promitente vendedora en relación a la ocurrencia del hecho en que consistía la
condición pactada y no haber demandado resolución como lo acordaron en la cláusula
sexta del contrato. [0.7 punto]
b) Imputabilidad: El incumplimiento de la obligación por parte del Sr. Bastías,
tratándose de una obligación de hacer que es de resultado, se presume culpable
atendido lo prescrito en el art 1547 del Código Civil. [0.4 punto]
c) Constitución en mora del deudor, requisito que, tratándose de una cláusula penal,
resulta aplicable el art. 1538 inciso primero CC y el N°3 del art 1551, esto es, con la
notificación de la demanda que se ha entablado en contra de don Bernardo. [0.5 punto]

3. Para efecto de esta pregunta, suponga que el inmueble objeto del contrato fue
adquirido por la Sra. ADELA ANDRADE mientras estaba casada con don CARLOS
CONCHA bajo el régimen de sociedad conyugal, antecedida por una promesa de
compraventa que celebró antes de contraer matrimonio con CARLOS.
Ud. es abogado de CARLOS CONCHA y habiendo analizado todos los antecedentes
de la promesa de compraventa, advierte que fue doña ADELA ANDRADE quien
suscribió dicho contrato, ¿Podría alegar con éxito la nulidad de la promesa de
compraventa? En caso afirmativo, ¿de qué nulidad se trata en su opinión?
Fundamente su respuesta. (2 puntos)
La egresada debe reconocer que encontrándose casada en sociedad conyugal doña
Adela Andrade y recayendo el contrato de promesa de compraventa en un bien propio
de ella en virtud de lo dispuesto en el art. 1736 N°7, y atendido lo prescrito en los
artículos 1749 y 1754 del CC, era don Carlos Concha, su cónyuge, quien debía celebrar
el contrato de promesa de compraventa, toda vez que el administra los bienes propios
de su mujer [1 punto]. Por ello, dado que fue Adela quien celebró el contrato, su marido,
don Carlos Concha podría alegar la nulidad del contrato, ya sea relativa o absoluta,
cuestión que se discute en la doctrina [0.5 punto]. Si el egresado estima que la sanción
es la nulidad relativa, debe fundamentar su respuesta en lo prescrito en el art 1754
alegando que no se trata de una norma prohibitiva sino imperativa y en lo prescrito en
el art 1757, sumado a lo establecido en el art 1682 que dispone que cualquier vicio del
acto o contrato que no esté sancionado con nulidad absoluta, da lugar a nulidad relativa
[0.5 punto]. Si el egresado estima que la sanción es la nulidad absoluta debe fundar su
respuesta en que: (i) no resulta aplicable el art 1757 toda vez que el art 1754 no
establece un requisito sino una orden en cuanto a que la mujer no puede celebrar
contratos que incidan en sus bienes, los que solo puede celebrar su marido; (ii) la
hipótesis del art. 1754 regula aquellos casos en que es el marido quien celebra el
negocio y falta la voluntad de su mujer, caso en el cual, sanciona dicha omisión con
nulidad relativa, pero no cuando el acto lo celebra la mujer; y, (iii) la nulidad relativa
del art. 1757 está establecida en interés de la mujer y no de su marido [0.5 punto].