EN LO PRINCIPAL: DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO CON

INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS; PRIMER OTROSÍ: ACOMPAÑA DOCUMENTOS;

SEGUNDO OTROSÍ: PATROCINIO Y PODER.

S.J.L. EN LO CIVIL DE SANTIAGO

PABLO ANDRÉ ACEVEDO AGUILAR, abogado, en representación convencional, según

se acreditará, de THIERRY GOUTELLE, factor de comercio, ambos domiciliados para estos efectos
en Agustinas Nº 1357, oficina 72, ciudad de Santiago, Región Metropolitana, a U.S., respetuosamente
digo:

Que con motivo del incumplimiento contractual que se señalará a lo largo del presente libelo,
vengo en deducir demanda en juicio ordinario en contra de LEYDOR ENRIQUE LAGOS JERIA,
ingeniero industrial, domiciliado en calle Miguel Ángel 2497B, Condominio Leonardo Da
Vinci, Calama, Región de Antofagasta; con el objeto de que S.S. declare que el demandado ha
incumplido el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes litigantes con fecha 13
de mayo de 2016, y en consecuencia se decrete su resolución con indemnización de perjuicios según lo
establecido en la ley.

De esta manera, es respecto del contrato anteriormente señalado que se ejerce la acción
resolutoria; y el incumplimiento de las obligaciones que en dicho instrumento se establecen es la causa
de los perjuicios cuya indemnización se solicita.

La presente demanda se funda en los antecedentes de hecho y de derecho que se señalan a

continuación:

I.- COMPETENCIA DEL TRIBUNAL.

Según da cuenta la cláusula décimo segunda del contrato, el cual se acompaña en otrosí, “para
todos los efectos del presente contrato, las partes fijan su domicilio convencional en la Ciudad de Santiago, y se someten a
la competencia de sus Ttribunales de Justicia”.

En consecuencia, es el tribunal de S.S., ante el cual se interpone la presente demanda, al cual le

corresponde la competencia para el ejercicio de la jurisdicción en la resolución de la presente litis.

II.- LOS HECHOS.

a.- El contrato. Alcances y contexto del vínculo jurídico.

Con fecha 13 de mayo de 2016, el demandado y mi representado, celebraron mediante

instrumento privado contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble señalado en la
cláusula primera del contrato, el cual se adjunta en otrosí de esta presentación. Este contrato señala en
la cláusula referida, que mi representado es dueño del Lote número sesenta y tres del plano de
subdivisión de la parcela número seis del proyecto de Parcelación San Martín, que comprende el predio
Hijuela Oriente y El Marco, comuna de Colina, Región Metropolitana, cuya individualización consta en
el contrato materia de esta litis.

En tanto, el párrafo segundo de la misma cláusula primera del contrato anteriormente referido,
reza texrual: “En el terreno individualizado en el párrafo anterior, se ha construido una vivienda unifamiliar,
independiente, de aproximadamente 294,4 metros cuadrados, de los cuales sólo 192,36 metros
cuadra se encuentra regularizados. Ello según Permisos de Construcción número 124/93 de fecha 7 de julio de
1993 y certificado de recepción final número 63/94 de fecha 28 de marzo de 1994, emitido por la Municipalidad de
Colina.”.

Se pactó contractualmente en la cláusula tercera del contrato, además, que el precio por la venta
prometida del inmueble sería UF 15.750 (quince mil setecientas cincuenta Unidades de
Fomento). En la misma cláusula del precio prometido, se estipuló modalidades de pago cuyas
condiciones se exponen en el contrato, el cual como se señaló se acompaña en otrosí.

Finalmente, es útil señalar que el demandado también se vinculó contractualmente con mi

representado en virtud de un contrato de arrendamiento cuyas rentas, según dispone el propio
instrumento que da cuenta del arrendamiento, en ningun caso se imputarían al valor del precio de la
compraventa prometida; y respecto del cual ya no existe vínculo jurídico -careciendo de relevancia para
esta causa- toda vez que a la fecha de presentación de esta demanda el demandado ya no vive en el
inmueble de mi propiedad. Sin perjuicio de esto, de igual manera este contrato de arrendamiento se
acompañará en la etapa procesal respectiva.

b.- Condiciones y plazo para la celebración del contrato de compraventa prometido.

Resulta necesario para efectos de clarificar la acción que por el presente libelo se interpone que
a lo largo de las cláusulas cuarta a la sexta del contrato cuya resolución se solicita, se exponen una serie
de condiciones para la suscripción de la compraventa prometida celebrar. Destacan entre ellas la
facultad del promitente comprador de dejar sin efecto el contrato, sin considerarse esto un
incumplimiento, por el solo hecho de no encontrarse los títulos ajustados a derecho; la intermediación
de la empresa Corredora de Propiedades “Cecilia Gimeno Propiedades”, tendiente a poner a
disposición del demandado una serie de documentos propios del estudio de títulos; que constituye una
condición de la celebración del contrato de compraventa definitivo que el inmueble se encuentre con
sus contribuciones y cuentas de servicio al día; entre otras.

Pero sin lugar a dudas, la más importante de dichas condiciones dice relación con la
señalada en el párrafo segundo de la cláusula cuarta: “El promitente vendedor se obliga a poner a disposición del
promitente comprador los títulos y antecedentes completos del inmueble objeto de la presente promesa de compraventa,
dentro del plazo de veinte días corridos a contar de la fecha en la cual se presente a Cecilia Gimeno
Propiedades, el Certificado de Recepción Definitiva de la ampliación, el cual debe ser emitido por la
Municipalidad de Colina”. Por lo tanto, la existencia de recepción final por parte de la Dirección de Obras
de la Municipalidad de Colina, respecto de la ampliación aludida en la letra a.- anterior y en este mismo
párrafo, constituye una condición sine qua non para la suscripción del contrato de compraventa
prometido celebrar; condición que, tal como se acreditará, fue íntegramente cumplida por mi cliente.

Con la misma relevancia, es menester señalar que en el mismo contrato, cláusula sexta, se
señala en cuanto al plazo para el contrato prometido que: “La escritura de compraventa prometida se deberá
suscribir por las partes, dentro del plazo de noventa días corridos a partir de la fecha en la cual se
presente a Cecilia Gimeno Propiedades, el Certificado de Recepción de Definitiva de la
ampliación de la casa, siempre y cuando se haya cumplido las condiciones indicadas en la cuarta precedente.”.
Nuevamente la recepción final como elemento clave para la celebración de la compraventa prometida;
contándose, en consecuencia, estos 90 días corridos una vez que se acreditase la recepción
final por parte de la Dirección de Obras correspondiente, lo cual como ya señalamos sí fue verificado
por mi cliente.

En efecto, con fecha 23 de diciembre de 2016 mi cliente obtuvo el certificado de recepción

final de la ampliación, el cual fue presentado a Cecilia Gimeno Propiedades en la misma fecha;
contándose, en consecuencia, desde dicho día 23 de diciembre 2016, los noventa días corridos para la
celebración del contrato de compraventa prometido, y cumpliéndose dicho plazo el día 23 de
marzo de 2017. No obstante, tal y como se acreditará, pese a la insistencia de mi representado y a un
sinnúmero de solicitudes formales para la celebración del contrato de compraventa, así como la
representación de que los plazos estaban verificados y cumplidos íntegramente, el demandado no
concurrió a la celebración del contrato y no señaló ninguna razón válida y/o legítima para ello,
transcurriendo más de 6 meses de retardo desde la fecha en que se debió celebrar la compraventa
prometida.

c.- Efectos del Incumplimiento, Perjuicios y Cláusula Penal.

Las partes regularon en el contrato, en la cláusula octava, justamente que la negativa

injustificada o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones del contrato, que impida la
celebración del contrato de compraventa dentro del plazo estipulado en la cláusula sexta –vale decir, 90
días corridos contados de manera posterior a la acreditación de la recepción final de la
ampliación-, “dará derecho a aquella que cumpla o se allane a cumplir, a exigir a su arbitrio y forzadamente, la
resolución del presente contrato o el cumplimiento forzado de éste”.

Como se expuso, mi cliente acreditó la recepción final de la ampliación, sin que el demandado
manifestara su voluntad en orden a suscribir la compraventa prometida en el plazo pactado, lo cual
generó una serie de perjuicios pecuniarios para mi representado toda vez que en el marco de sus
actividades, tenía una planificación económico-comercial para dichos dineros en una fecha determinada,
la cual ciertamente era funcional a la celebración del contrato dentro del plazo prometido, el cual nunca
se verificó; pero además provocó un desgaste emocional, dado el sinnúmero de intentos carentes de
efectividad de comunicarse con el demandado para instar por la celebración del contrato, generándose
roces y desencuentros –propios de la tensión generada por un delito civil- incluso con la gente de
Cecilia Gimeno Propiedades.

Finalmente, cabe destacar que las partes avaluaron convencional y anticipadamente los
perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa, en la suma de
$40.900.000 (cuarenta millones novecientos mil pesos), equivalentes al 10% aproximado del valor
de la compraventa prometida. Pero además, para facilitar el pago de la multa ambas partes dejaron
cheques girados por este monto a nombre de la otra, quedando estos documentos en poder de Cecilia
Gimeno Propiedades “con instrucción precisa de que sean entregados en caso de incumplimiento del
presente Contrato por una de las partes, al Tribunal ordinario o arbitral que se designe, para
que resuelva en definitiva sobre el destino y entrega de estos documentos”.
III.- EL DERECHO

Conforme al artículo 1489 del Código Civil: “En los contratos bilaterales va envuelta la
condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el
otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento de contrato, con indemnización
de perjuicios”.

1.- Procedencia de la Resolución.

Según explica Claro Solar, “Aunque los contratantes nada expresen, se entiende que cada uno
de ellos ha contratado en la inteligencia de que el otro cumplirá las obligaciones que el contrato le
impone, y que si no las cumple el contrato se resolverá y él quedará libre de la obligación que a su vez
contrajo. Esta condición resolutoria, subentendida o envuelta en el contrato convenido entre las partes,
es la que es llamanda condición resoloutoria tácita, porque no la estipulan los contratantes; se halla
subentendida en virtud de la ley, que presume que tal es la voluntad de los contratantes.

La condición que la ley subentiende, es el incumplimiento de lo pactado, tal como ha sido

convenido y, por consiguiente, la condición se realiza sea que una de las partes no cumpla en absoluto
la obligación contraida, sea que únicamente la cumpla en una parte y deje de cumplirla en el resto, o que
cumpla una de las obligaciones y de deje de cumplir otras. Los tratadistas le dan también el nombre de
“pacto comisorio tácito”1.

Como S.S. bien conoce, los reqisitos de procedencia de la acción resolutoria conforme al
artículo 1489 del Código Civil, más arriba transcrito, son los siguientes: a) Incumplimiento imputable
del deudor; b) bilateralidad del contrato; y c) que la resolución del contrato sea solicitada por el
contratante diligente. Nos referiremos, a continuación, a cada uno de ellos.

1.a) Incumplimiento imputable del deudor.

Conforme al artículo 1525 del Código Civil, “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los
contratantes, y no puede ser invalidad sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”.

Y de acuerdo al artículo 1546 del Código Civil, “los contratos deben ejecutarse de buena fe y, por
consiguiente, obligan no sólo a lo que en ellos ss expresa sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza
de la obligación o que por la ley o la costumbre pertenencen a ella”. Esta norma resulta particularme atingente a
esta litis dada la buena fe demostrada por mi representado en el respeto por las obligaciones emanadas
del contrato, obteniendo diligente y prontamente el certificado de recepción final otorgado por
la Dirección de Obras; y contrasta, a su vez, con la actitud del demandado, quien de manera obtusa y
circunstanciada se negó a la celebración del contrato prometido.

El incumplimiento contractual del demandado, tal y como se ha señalado, constituye una

infracción a obligaciones estipuladas expresamente en el contrato. En relación con este tipo de
obligaciones, la doctrina señala lo siguiente: “En la obligación de hacer, el cumplimiento del deudor consiste en
efectuar el hecho a que se obliga precisamente en los términos que ha convenido con el acreedor. En las obligaciones de no
hacer, el deudor cumple la obligación omitiendo el acto que se ha comprometido a no ejecutar y cuidar de que no se cometa
                                                                                                                       
1
  CLARO   SOLAR   Luis,   “Explicaciones   de   Derecho   Civil   Chileno   y   Comparado”,   Volumen   V,   Tomo   Décimo,   De   las  
obligaciones  I.  Santiago,  Editorial  Jurídica  de  Chile,  1979,  p.  158.    
un acto de esta naturaleza. En una y otra clase de obligaciones, el deudor es responsable de la falta de
diligencia en la ejecución del hecho o en su omisión. Si por esta falta de cuidado no ejecuta el
hecho que se obligó a hacer, (… ) responde el deudor de los daños y perjuicios que ha causado el
acreedor”2. De esta manera, en este caso el demandado Leydor Enrique Lagos Jeria no ha cumplido con
su obligación en los términos convenidos contractualmente con mi representado, siendo responsable de
la falta de diligencia en la no celebración del contrato; debiendo responder por los daños y perjuicios
causados a mi cliente.

1.b) Bilateralidad del Contrato.

Un contrato es bilateral, según la definición señalada en el artículo 1439 de nuestro Código

Civil, cuando las partes se obligan recíprocamente. Tal como se manifestó en la exposición
circunstanciada de los hechos, el contrato contempla una serie de obligaciones que gravan a cada una de
las partes en beneficio de la otra. Dichas obligaciones constan en el contrato aludido, compañado en
otrosí.

En consecuencia, la demandada ha incumplido las obligaciones estipuladas en el contrato y se

ha constituido en mora en los términos del artículo 1551 Nº 1 del Código Civil, lo cual autoriza a
solicitar la resolución del mismo, atendido lo dispuesto en el artículo 1489 del mismo cuerpo legal.

1.c) El demandante ha cumplido todas y cada una de las olbigaciones exigibles que emanan del
contrato.

Mi representado, tal y como se ha señalado, ha cumplido con todas y cada una de las
obligaciones que le impone el contrato. En efecto, en forma absolutamente diligente se encargó de
concluir trámites propios de normativa municipal –certificado de recepción definitiva de la ampliación-
los cuales, pese a la sabida complejidad y tardanza práctica en su ejecución, fueron obtenidos con
efectividad, diligencia y eficiacia; todo lo contrario de la actitud del demandado en el cumplimiento de
su obligación contractual.

Así, en mérito de lo expuesto, es posible aseverar que en la especie concurren todos y cada uno
de los requisitos que la ley exige para la procedencia de la acción resolutoria prevista en el artículo 1489
del Código Civil.

2.- Procedencia de la Indemnización de Perjuicios.

El incumplimiento de las obligaciones contactuales por parte del demandado Leydor Enrique
Lagos Jeria, faculta a mi representado para demandar la reparación de los perjuicios causados, y
habiéndose regulado dichos daños contractualmente, procede que se reparen dichos daños en
conformidad con la cláusula penal que da cuenta el contrato acompañado en otrosí, cuya resolución se
solicita.

                                                                                                                       
2
 Ob.  Cit.,  p.  690.    
 POR TANTO: En mérito de lo expuesto, disposiciones legales invocadas y lo establecido en
los artículos 1439, 1489, 1535, 1545, 1546, 1551, 1553, 1556, 1557, 1558, 1560 a 15666, todos del
Código Civil, y lo dispuesto en los artículos 253 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, además
de todas las normas legales que resulten atingenten a la materia; SÍRVASE S.S., tener por interpuesta
demanda en juicio ordinario en contra de LEYDOR ENRIQUE LAGOS JERIA, ya individualizado,
declarando en definitiva que el demandado ha incumplido el contrato de promesa de compraventa
celebrado entre las partes litigantes con fecha 13 de mayo de 2016, y en consecuencia se decrete su
resolución con la indemnización de perjuicios convencional señalada, además de los intereses y
reajustes que procedan, con expresa y elocuente condenación en costas.

PRIMER OTROSÍ: Por este acto, vengo en acompañar los siguientes documentos:

- Copia de contrato de promesa de compraventa de fecha 13 de mayo de 2016, bajo

apercibimiento del artículo 346 número 3 del Código de Procedimiento Civil;

- Mandato Judicial suscrito en la Notaría Juan Ricardo San Martín Urrejola, que acredita la
personería del abogado que suscribe para representar al actor.

POR TANTO: Sírvase S.S., tener por acompañados los documentos anteriormente
señalados.

SEGUNDO OTROSÍ: Por este acto, en mi calidad de abogado habilitado para el ejercicio de la
profesión, vengo en asumir el patrocinio y poder en la presente causa, con las facultades señaladas en el
instrumento público singularizado y acompañado en el otrosí anterior.

POR TANTO: Sírvase S.S., tener por asumido el patrocinio y poder.