CASACIÓN 4591-2016/LA LIBERTAD/CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

El presente caso versa sobre la pretensión de la suscripción de un contrato

definitivo de compraventa de un inmueble luego de que se hubiesen cumplido
los supuestos necesarios pactados en un contrato preparatorio previamente
celebrado por las partes.
Del desarrollo del caso se puede entender que la voluntad de las partes al
celebrar el contrato preparatorio era la de garantizar la realización de un hecho
para después celebrar un contrato definitivo. A mi parecer entonces lo que en
el fondo querían las partes era celebrar un contrato sujeto a una condición, es
decir el objeto de contrato era la obligación de transferir el inmueble una vez
cumplida la condición. Esto sucede muchas veces, desde mi punto de vista,
ante la falta de una asesoría legal previa a la celebración de un contrato, lo que
puede llevar luego a posibles contingencias como las producidas en este caso.
CASACIÓN 4937-2016/LIMA SUR/OTORGAMIENTO DE ESCRITURA
PÚBLICA
El presente caso versa sobre la exigencia del otorgamiento de escritura pública
al haber celebrado un contrato de compraventa de un bien inmueble. En dicho
contrato el objeto del mismo era la obligación de transferir el predio previo pago
del precio pactado.
En ambos casos se aprecia que existe una confusión por parte de las partes
demandadas al indicar como condición para que se formalice el contrato, que
en la realidad ya se ha celebrado, la exigencia del pago. Es decir, existe una
errada concepción de que, al no haberse efectuado el pago, les exime de la
celebración del contrato definitivo (primer caso) o de la formalización mediante
escritura pública (segundo caso).
En ambos casos también el objeto del contrato es la misma, la obligación de
transferir un bien a cambio de la obligación de pagar su precio.

Estoy conforme con la interpretación de mi compañero, en el primer caso (CASACIÓN

4591-2016) como se sabe es regla general que al contraer una obligación ambas
partes, acreedor y deudor, establezcan un plazo, modo y forma determinado para su
cumplimiento. Además en este caso se está cumpliendo con el plazo y los términos
estipulados en las cláusulas acordadas por las partes y no hubo un desistimiento por
ninguno de los que han acordado dicho contrato, asimismo en caso de no celebrar el
contrato definitivo de compraventa, ellos tendrían que señalar que desistían del
contrato a través de la comunicación de ambas partes y ellos debían de cumplir con el
pago de lo pactado y no solo afirmar que por no haber cumplido con el pago o por no
pronunciarse se han eximido del pago.
De la misma manera en el segundo caso (CASACIÓN 4937-2016) cabe señalar que
las obligaciones se celebran para cumplirse; por tanto, dicho cumplimiento debe
efectuarse dentro de términos razonables que impliquen una satisfacción oportuna de
la prestación debida. Podemos apreciar que no existía ningún problema sobre los
plazos, solo bastaba con la entrega de la escritura pública, se da a conocer la mala fe
que hubo por parte del vendedor.

Casación 4591-2016
El inmueble está ubicado en Calle Ricardo Saanchez Letra M N°20 urb. Santo Dominguito, fue
declarado procedente conforme a la causal art. 386, C.P.C.
Infracción 139 inc. Inc. 3 y 5 Conctitución, Art. 1 del T.P., C.P.C, art. 1558 obligación por parte
del comprador de hacer efectivo el pago del precio acordado, exigencia que en este caso
corresponderá verificarse una vez cumplida la suscripción de la escritura pública del contrato
definitivo de compraventa, junto con la obligación de transferir el bien inmueble que es
materia del presente proceso, situación que no permite en consecuencia vislumbrar la
infracción normativa material denunciada, por cuya razón esta causal deviene en desestimable
por improbada. y 1681, del C.C. no se verifica que el arrendatario hubiese incumplido con
sus obligaciones de pago de la merced conductiva correspondiente el predio sub materia, al no
haberse aportado medio probatorio alguno tendiente a verificar dicho incumplimiento, por lo
que dicha causal debe también desestimarse.
Un contrato preparatorio no tiene las características de 1 contrato definitivo, además de
contravenir las reglas de la buena fe Art. 1361 del C.C en la minuta se pretende hacerle firmar ,
se señalo el pago de la compraventa se haría a la firma de la Escritura Públicasin estimar que
tal hecho nunca fue acordado, dicha venta se haría cuando el accionante haya cancelado todas
las rentas mensuales x concepto de arrendamiento del inmueble , situación que no cumplió.
Cesar y Leydi interpone acción contra Augusto y Jesús con el objeto que los demandados
celebren el contrato definitivo de compraventa respecto del inmueble, como pretensión
accesoria solicita el pago de una indemnización x daños y perjuicios 80, 000.00.
25-052007 autorización de construcción de mejoras en inmueble y contrato preparatorio de
compraventa, los accionantes se comprometieron a construir el 2° piso ( 4 meses) y 1 vez
termina dicha construcción se celebraría dicho contrato de compraventa ( 3 meses),
acordándose un precio a futuro x 34, 000.00 dólares
09-07-2007contrato de arrendamiento la construcción del 2° piso hasta la suscripción , ante la
negativa de los demandandados de suscribirel contrato, el 21-08-2008, se les curso carta
notaril a ellos.
4° juzgado declara fundado en parte, ordenando que los demandados celebren el contrato
definitivo los demandados con los demandantes
Lafecha máxima para la celebración del contrato era 28-12-2007, de la cláusula sétima del
precitado contrato se establece que las partes que celebraron el contrato preparatorio de
compraventa, establecieron como carga, que en caso de no celebrar el contrato definitivo de
compraventa, ellos tendrían previamente que deberían desistirse de su celebración ,
comunicación de ambas partes .
el contrato preparatorio de compraventa objeto del presente proceso ha mantenido su
vigencia al no haber existido desistimiento de la compraventa por ninguna de las partes
contratantes de acuerdo a lo establecido en la cláusula sétima.
El artículo 1361 del Código Civil, que establece que los contratos son obligatorios en cuanto se
haya expresado en ellos,
Casación n° 4937-2016
Interpuesta por Simon , que confirma la sentencia apelada de fecha diez de julio de dos mil
quince, que declara fundada la demanda de Otorgamiento de Escritura Pública, ordenando al
demandado que cumpla con otorgar a favor del demandante la Escritura Pública de Compra
Venta respecto del inmueble.
Infraccion del art 139 inciso 5 de la Constitucion , art, 1362, CC, los contratos deben
negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas dela buena fe y común intención de las
partes, puesto que la Sala considera que solo por el hecho que el demandado firmó el contrato
con el demandante ya procede que la sociedad conyugal se obligue con el actor; infracción
1412 y 1549 C.C. , el juez tampoco puede compeler a otorgar Escritura Pública a la sociedad
conyugal, porque ésta nunca celebró Contrato de Compra Venta, conforme lo dispone los
artículos 1412 y 1549 del Código Civil, estando claro que la ley exige otorgar Escritura Pública
solamente a quienes son parte del contrato donde se exprese su manifestación de voluntad de
vender, en este caso, la sociedad conyugal;
Alfredo interpone demanda a fin de que cumpla con otorgarle la Escritura Pública de Contrato
de Compra Venta del predio sito en la Manzana 12, Lote 24 de la Asociación de Vivienda Villa
Jesús del Distrito de Villa El Salvador inscrita en la Partida Electrónica Número 43349007, Zona
Registral Número IX Sede Lima, habiendo cancelado mas del 50 % el pago de la primera cuota
asciende a doce mil dólares americanos y la segunda cuota asciende a cinco mil dólares
americanos.
el accionante no cumplió con pagar el precio del inmueble en la fecha acordada, conforme a lo
establecido en la Cláusula Segunda del referido contrato donde se otorgó un período máximo
de cuatro meses para la cancelación total del precio, el acto jurídico de compra venta adolece
de nulidad, por cuanto siendo un bien de la sociedad conyugal, no ha sido celebrado con la
manifestación de voluntad de su esposa, cuando se declara fundado el recurso de casación por
vulneraciones a las normas que garantizan el Debido Proceso o las infracciones de las formas
esenciales para la eficacia y validez
"TERCERA: PRECIO DE VENTA
(...)
En el improbable caso que EL COMPRADOR no cumpliera por su responsabilidad, con firma la
correspondiente Escritura Pública y/o no cumpliera con pagar el saldo del precio en el plazo
acordado, se resolverá el presente contrato de pleno derecho y EL COMPRADOR perderá el
monto entregado.

Asimismo, si LA VENDEDORA no cumpliera con las obligaciones del presente contrato y/o no
suscriba la escritura pública correspondiente, cuando el Cheque de Gerencia que contiene el
saldo del precio se encuentre en la Notaría Pública, en el plazo acordado, deberán devolver el
monto entregado doblado."
En este caso, el precio de venta el $ 357, 261.75 dólares americanos. A la firma del contrato se
hizo la entrega de $ 35, 726.17 dólares americanos. Debiendo alcanzar la diferencia en un
plazo de 30 días. Lamentablemente el Banco no le financió todo el prestamo pedido.
Al final, la señora se quedó con los $ 35, 726.17 dólares americanos. Posteriormente, al mes,
siguiente lo vende la propiedad a $ 420 000.00 (aprox) a terceras personas

Sobre interpretación ----Depende del método que apliquen:

Si abordan el método subjetivo

1. Interpretación Intracontractual

Ante una cláusula dudosa ¿Se evalúa el aspecto dudoso atribuyéndole el sentido del conjunto
del acto?Las dudosas se interpretan a través de las otras.

Si una cláusula tiene dos efectos o más se valora el efecto que le de vida (eficacia)

2. Interpretación extracontractual

La evaluación de lo dudoso toma en cuenta los hechos anteriores, los hechos al momento del
contrato y los posteriores

3. Supletoriedad

Aplicar la ley para resolver las dudas existentes.

4. Equidad

En caso de duda se tiene en cuenta lo más favorable al deudor.

Si abordan la interpretación objetiva

1. Circunstancias del caso

Hechos anteriores, momentos y posteriores

2. Fines económicos

Se resuelve la duda teniendo en cuenta la finalidad práctica del contrato

3. Sentimiento jurídico

Aplicación supletoria de la Ley

4. Usos sociales

Se tiene en cuenta las costumbres

5. Buena Fe

en caso de duda a favor del deudor

Metodo PeruanoUsar:

art. 168 Aplicación de las reglas alemanas de la buena fe y lo declarado

art. 169 Subjetiva Contexto contractual

art. 170 Italiana

Tener en cuenta la naturaleza y objeto del contrato (finalidad del contrato)

Ustedes tomen sus puntos dudosos y van resolviendo cada punto dudoso teniendo en cuenta
cada paso de la interpretación que hayan escogido.

Alli tienen los alcances.

O usan el SUBJETIVO

O usan el OBJETIVO

O usan el MIXTO (peruano)

En el peruano también sumen el. art 1362

Buena fe y común intención de las partes