Luis Alfredo Martínez

Sara Álvarez Calderón

Taller No. 3
Contrato de Promesa
Tema: Requisitos 1611 CC.

El 1 de febrero de 2023, Juan Pérez Pintor -promitente vendedor- celebró contrato

de promesa de compraventa en el que se comprometió vender a Pedro de los
Palotes -Promitente comprador- el inmueble identificado con el folio de matrícula
inmobiliaria número XXX-WWWWWWW de la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos de Medellín. Se pactó que el precio se pagaría así:
a) El 30% del valor del bien que se abonaría al momento de celebrarse el referido
contrato-los cuales declaró el promitente vendedor haberlos recibidos-, y,
b) b) El saldo del precio (70%), el que, el promitente comprador se comprometió
pagar a Bancolombia más los interés respectivos, y, en consecuencia, a
subrogar al promitente vendedor en todas sus obligaciones emanadas del
crédito hipotecario adeudado a la referida entidad financiera.
El mismo día en que se firmó la promesa se hizo entrega del inmueble, las partes
dejaron constancia de que se hallaba arrendado, y que, en efecto, el promitente
comprador percibiría para sí el valor del arrendamiento.
Adicionalmente, las partes estipularon que la escritura publica de compraventa se
otorgaría en el plazo de quince (15) días contados a partir de que el promitente
comprador pague la deuda referida a Bancolombia, y subrogue al promitente
vendedor en todas sus obligaciones ante la respectiva entidad financiera, a las
diez de la mañana (10 a.m.) en la notaria 29 de Medellín.
Finalmente, las partes acordaron clausula penal sancionatoria por valor de 100
millones de pesos.
A la fecha el promitente comprador no ha pagado el crédito hipotecario a
Bancolombia, y por tanto, no se ha surtido la subrogación estipulada, y por tal
hecho, no se ha otorgado la escritura pública de compraventa, pues, como se
indicó esta debería firmarse dentro de los quince (15) días siguientes posteriores a
dicho pago por subrogación.
Ante lo expuesto, el señor Pérez Pintor presenta demanda de resolución por
incumplimiento respecto del saldo del precio, y como pretensión principal solicita
que el contrato se resuelva con fundamento en el artículo 1546 CC., y, en
consecuencia, se le condene a pagar los perjuicios que le causó dicho
incumplimiento, restituir el bien objeto de la promesa, los frutos que recibió
mientras el bien estuvo en poder del demandado, y el monto de la cláusula penal
sancionatoria pactada en el contrato de promesa.
Luis Alfredo Martínez
Sara Álvarez Calderón

Usted es el juez, ¿Cómo resolvería el caso? Esto es, ¿Declara la resolución y sus
consecuencias?, o ¿Declara de oficio la nulidad absoluta por desatenderse uno de
los requisitos del 1611 CC? Si es así, ¿Cuál de estos se omitieron? Fundamente.
DESARROLLO
Como juez declararía la Nulidad Absoluta de dicha promesa de contrato de
compraventa con fundamento jurídico en el artículo 1611 del código civil el cual
nos indica lo siguiente:
REQUISITOS DE LA PROMESA. La promesa de celebrar un contrato no produce
obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1a.) Que la promesa conste por escrito.
2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el
artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil.
3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que
ha de celebrarse el contrato.
4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte
la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se
ha contratado.
Es claro que hubo una obligación de ambas partes, toda vez que ambas tienen la
obligación de hacer y sabemos que ante un incumplimiento de forma bilateral, lo
puedo solucionar con los remedios contractuales que me permite el código civil
como: Condición resolutoria, Cumplimiento forzoso, etc. Todo esto para hacer
valer la obligación en cabeza de la parte que esta incumpliendo.
Tenemos que tener presente que toda obligación debe ser clara, expresa, exigible
para evitar de esta forma vacíos legales para cumplir el contrato prometido.
En este caso en particular podemos evidenciar que al momento de las partes
estipular que la escritura pública de compraventa se otorgaría en el plazo de (15)
días contados a partir de que el prominente comprador pague la deuda referida a
la que se ha hecho referencia. No podemos saber a ciencia cierta de a qué día se
estaría refiriendo en realidad, puesto que con este plazo pactado no tenemos la
certeza sobre el momento en el que sucedería este hecho futuro del cual dependía
la celebración del contrato prometido. Es de saber que en este caso hablamos de
una época y en general al tener un concepto o una idea de un hecho futuro
estamos indicando que el plazo o condición no están siendo exactamente
determinados, y como sabemos la Corte constitucional ha hecho Hincapié en que
Luis Alfredo Martínez
Sara Álvarez Calderón

todo contrato de promesa debe versar sobre plazos o condiciones determinadas,

razón por la cual no es posible exigir el cumplimiento de la obligación.
Según EL ARTICULO 1542 DEL CODIGO CIVIL “EXIGIBILIDAD DE LA
OBLIGACION CONDICIONAL. No puede exigirse el cumplimiento de la obligación
condicional sino verificada la condición totalmente.
Como lo señala el artículo 1542 del código civil en concordancia con el articulo
1611 del código civil en lo relacionado a los requisitos de forma y validez
demostrando que acá no está verificada la condición totalmente, no se puede
exigir el cumplimiento de la misma y es por esto que no tiene efectos jurídicos
válidos.

La Determinación del plazo o condición es un requisito de validez necesario para

poder hacer exigible un contrato de promesa de compraventa, y la ausencia u
omisión de esta misma, como se evidencia que sucedió en este caso en particular
acarrea la nulidad absoluta de dicho contrato de promesa de compraventa.