Tema No. 13 Derecho Registral Inmobiliario

DERECHO REGISTRAL
INMOBILIARIO
CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES:summa
divissio
DERECHO ROMANO:
Res mancipi
Res nec Mancipi
EDAD MEDIA
Inmuebles
Muebles
EN LA ACTUALIDAD
Registrables
No registrables
CLASIFICACIÓN DE LOS REGISTROS
REGISTROS PERSONALES
Registro de personas físicas o humanas: Registro Civil
Registro de personas jurídicas o colectivas
Civiles
Comerciales
REGISTROS REALES (DE BIENES)
Inmuebles
Automotores
Buques
Aeronaves
Animales de raza
etc.
REGISTRO DE BIENES INMUEBLES: NORMATIVA
PUBLICIDAD Y REGISTRO
PUBLICIDAD
Cuando hablamos de publicidad debemos hacer referencia a
tres elementos:
Aquello que se quiere dar a conocer: (hechos o actos
(negocios) jurídicos
Los destinatarios del conocimiento: personas
El medio a utilizar para que llegue o pueda llegar a
conocimiento de los destinatarios: actividad tendiente a
éste fin
Concepto: Actividad, destinada a producir cognoscibilidad (no es
conocimiento sino posibilidad de conocer) . Hernández Gil
expresa que "en sentido amplio publicidad es la actividad dirigida
a difundir y hacer notorio un acontecimiento.
Publicidad Jurídica: Lo que se da a conocer en la publicidad
jurídica son hechos o actos (negocios) jurídicos y su finalidad es
la producción de efectos jurídicos; éstos pueden variar desde
una simple noticia hasta la concreción de la existencia misma del
derecho, que es la esencia de la publicidad jurídica. Hernadez
Gil expresa que en sentido estricto y técnico publicidad es “el
sistema de divulgación encaminado a hacer cognoscible a todos
determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos
y la seguridad en el tráfico"
Registro y Publicidad:
Para Hernández Gil la publicidad en sentido técnico jurídico
sólo se consigue por medio de órganos públicos regístrales
dispuestos para ese fin específico.
Para Alterini, también es publicidad la que produce
anoticiamientos por otros medios distintos al registro. Así
por ejemplo la publicidad que resulta de la relación real
derivada de la tradición de la cosa -posesión, tenencia y
yuxtaposición-, a la que denomina publicidad de los estados
de hecho, de las que la más importante es la publicidad
posesoria.
Concepto de publicidad registral:
Es aquella publicidad jurídica que se obtiene por
medio de un órgano específico denominado registro.
Como vimos en el punto anterior, para algunos la
publicidad es siempre registral, en cambio para
otros, la publicidad jurídica puede ser o no registral,
según que la actividad o el medio empleado sea o
no el registro
Concepto de Registro:
Para Chico y Ortiz se debe distinguir los registros
administrativos de los registros jurídicos.
La idea del registro lleva consigo la de publicidad material o
sustantiva, base y fundamento del registro. Se refiere a la
interferencia necesaria en el régimen jurídico civil, esto es
respecto del nacimiento, modificación, extinción, ejercicio y
eficacia del derecho. No basta afirmar como efecto
sustancial de la publicidad el de la eliminación de la
excusabilidad de la ignorancia, sino que el fin del registro es
proporcionar plena seguridad en el tráfico jurídico.
Clases de registros:
Registros de Hechos: tienen por finalidad facilitar la
prueba, Ej. El nacimiento en el registro civil
Registros de Documentos: Es una variedad del registro
de hechos. Por documento se entiende a una cosa
mueble representativa de un hecho. En lugar de ser
registrado el hecho, lo que se registra es la cosa que
contiene el hecho. Ej. El testamento.
Registros de actos y contratos: El acto jurídico o el
contrato no existen si no se celebran en el registro en el
cual quedan incorporados; Ej. el matrimonio no existe si
no se celebra en el Registro Civil y ante el oficial público
competente para actuar en ese registro.
Clases de registros:
Registros de títulos: Es una variedad del registro de
actos y contratos. En el de títulos, el acto o el contrato
existe aunque haya sido celebrado fuera del registro, si
se realizó ante otro funcionario notario- que ha sometido
el acto o contrato al pertinente examen de legalidad. El
acto o contrato ingresa en el registro incorporado a un
documento, pero en estos casos el documento no es
considerado como un hecho, sino como un elemento
portante de un negocio jurídico causal (título) que es, en
definitiva, el objeto de la registración.
Registros de Derechos: Esta clase de registros no
existe en nuestro sistema jurídico y sólo es posible en
aquellos que, como el sistema alemán, mediante el
llamado acto abstracto de enajenación, logran separar la
causa del negocio, del efecto, esto es de la transmisión,
siendo esto último lo registrable en este tipo de registros.
Técnicas para realizar la publicidad:
DE TRANSCRIPCIÓN Y DE INSCRIPCIÓN. En los primeros, la
registración se efectúa mediante la transcripción literal e íntegra
del documento, o por medio de su incorporación o la de una
copia. Es propio de los registros de documentos. En el registro
de inscripción, en cambio, el asiento se practica realizando un
extracto de las constancias que, según la ley, deben ser
publicadas; las que, tratándose de derechos reales, son las
llamadas constancias de trascendencia real.
DECLARATIVOS Y CONSTITUTIVOS. La distinción radica en
cuanto a si el acto que se inscribe existe o no como tal, antes de
practicarse la
correspondiente inscripción. En los llamados registros
declarativos, el derecho existe antes que ingrese el documento,
es el sistema consensualista; su registro solo produce
oponibilidad y publicidad.
La inscripción es constitutiva cuando el derecho nace con ella.
Técnicas para realizar la publicidad:
DE FOLIO REAL Y DE FOLIO PERSONAL. En los primeros,
para el registro se requiere el sistema de Catastro, lo que implica
su ubicación física exacta. El sistema se bsa en el registro del
Bien. En el segundo caso lo que se tiene en cuenta para el
registro es el titular del derecho. Es un sistema antiguo e
inseguro.
CONVALIDANTE Y NO CONVALIDANTE. La distinción radica en
cuanto a si el acto que se inscribe subsana el vicio que pudiere
adolecer el negocio registrado.
DERECHO REGISTRAL
Concepto:
 Para Molinario, el derecho registral es "el
conjunto de principios y normas que tienen por
objeto reglar los organismos estatales
encargados de registrar personas, hechos,
actos, documentos o derechos; así como
también la forma como han de practicarse
tales registraciones, y los efectos y
consecuencias jurídicas que derivan de éstas"
DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

 Concepto:
 Para Molinario, el derecho registral inmobiliario es una parte del

derecho registral que se refiere "al conjunto de principios y normas
destinados a reglar la organización y el funcionamiento de los
organismos estatales encargados de receptar fundamentalmente los
actos y documentos concernientes a los derechos reales o a los que
afectan, relativos a los inmuebles, así como también las formas y
resultados de tales registraciones y, por último, los efectos y
consecuencias jurídicas que se derivan de ella“
 Villaró lo define como "el conjunto de normas y principios que regulan
la organización, el funcionamiento y los efectos de la publicidad
registral, en función de la constitución, transmisión, modificación y
extinción de los derechos reales sobre inmuebles“  Objeto:
 Es la publicidad de ciertos hechos y actos para dar seguridad a
relaciones nacidas extrarregistralmente. La razón de ser del derecho
registral inmobiliario es el de ser un instrumento de seguridad
Sistemas registrales:
 Cuando se habla de sistemas regístrales se hace referencia a
las diferentes formas en que se pueden organizar los registros
inmobiliarios, así como también a los diferentes efectos que en
éstos puede tener la inscripción, como lo concerniente a la
protección de los terceros.
Antecedentes:
Posesión: hace presumir la existencia del derecho real. Problema:
este sistema no es suficiente para demostrar los cambios en la
titularidad; no diferencia el derecho del hecho posesorio y
finalmente es inútil para la hipoteca.
Los pregoneros o proclamas: Problema: eran orales o permanecían
poco tiempo, por ello no queda constancia en el tiempo.
Registro en libros: son imperecederos y consultable en el tiempo
(publicidad)
Sistema Francés:
Surge con la Revolución Francesa (primer registro moderno)
Transcripción (copia in extenso)
Las hipotecas se inscriben (el negocio jurídico fuente)
Registro (folio) personal
Índices personales
Se incluye luego un fichero de inmuebles (características +
situación jurídica)
Se encarga al Estado de llevarlo
Registrador tiene facultades limitadas de calificación
Registro de carácter negativo: el título no inscrito no perjudica a 3º
aunque exista
Efecto declarativo
 Sistema Alemán:
 Registro de inmuebles (hoja fundiaria o folio real)
 Descripción física del inmueble + datos del propietario + situación jurídica del
inmueble
 Los DDRR son numerus clausus (seguridad y registro)
 El procedimiento registral es oficial y el Estado responde por las inexactitudes
regístrales y el acceso a los libros es público para quien acredite un interés
legítimo.
 Registro constitutivo
 El registro reemplaza la entrega como modo
 El acuerdo de transmisión es acausal o abstracto (si no hay vicios, es
intocable)
 No hay prescripción contra tabulas (no se puede ser desplazado por
poseedores)
 Se presume que el Derecho Real es como aparece en el registro (presunción
de exactitud)
 Para hacer actos sobre el bien hay que ser titular legitimado en el registro
 El registrador tiene amplios poderes de calificación
 Debe hacer análisis del tracto sucesivo
 Buena fe objetiva: se presume que conocen el Registro
 .
 Sistema Torrens:
 Transferencia: Memorándum (con firma de testigo) + título se envía al registro; el
Registro corrobora que es el título y anota la transferencia en los dos títulos y
finalmente se devuelve el título al propietario.
 Australia era colonia Inglesa (S.XIX). Se regia por el Common Law: Todo inmueble
pertenecía a la Corona  Formas de transmisión
 Corona a súbdito (tenance): intocable
 Derivativo (inter súbditos): riesgoso por dobles ventas, gravámenes ocultos, etc.  Robert
Richard Torrens
 Fuente: registro británico de buques
 Adoptado en 1858 en Australia, Canadá, Jamaica, Tasmania, etc.
 Procedimiento:
 Matriculación de inmueble (planos, títulos)
 Examen doble: estudio jurídico y topográfico

 Plazo de oposición de 3 días
 Si no hay o rechazada: se matricula el inmueble
 Se redacta títulos de matriculación en doble ejemplar (uno queda en el registro y otro se

entrega al propietario)
 Régimen Constitutivo, exacto e invulnerable
Sistema Boliviano:
Folio Personal (Francés)
Registro en libros
Sistema computarizado
Folio Real
Requiere de catastro
Sistema computarizado
Declarativo
 DS 27957 Artículo 15°.- Matriculación Certificaciones,
de inmuebles: Informes y otros
trámites.
 I. A objeto de aplicación de la técnica del
Folio Real, se instituye la matriculación  II. La
previa de los inmuebles para dar curso a matriculación
cualquier nuevo registro, sea por cambio consiste en la
de titular, por gravámenes y restricciones primera
en general, subinscripciones, inscripción del
cancelaciones o en oportunidad de emitir inmueble,
propietario y
derecho en el Folio Real, sea porque se  La matrícula es
lo registra por primera vez o porque se un número
transfiere la información del anterior único
sistema (personal) e implica la consignado en
codificación interna, única a nivel un folio Real,
nacional, permanente y definitiva del que identifica al
inmueble y la depuración de derechos. inmueble de
 III. La depuración de derechos consiste acuerdo a su
en extraer de todos los Libros relativos a ubicación
un mismo inmueble, todos los derechos geográfica,
vigentes, elaborar un certificado interno tomando en
de propiedad y gravámenes y volcarlos cuenta
al Folio, con más su antecedente departamento,
dominial provincia,
 DS 27957 Artículo 16°.Matrícula:
sección y
cantón y un número secuencial de
ingreso en ese cantón, por tanto, cada
inmueble independiente, tendrá una sola
matrícula.
 Folio Real. DS 27957
 Artículo 12°.- Sistema y técnica de registro. Se adopta, para
las inscripciones, el Sistema Integrado de los Registros de
Derechos Reales (Registro Legal Gráfico Catastral), aplicando
la técnica del Folio Real, que comprende esencialmente al
inmueble física y jurídicamente determinado, luego al sujeto y
al derecho.
 Artículo 13°.- Sistemas informáticos. El sistema integrado de
registro podrá utilizar cualquier sistema informático que se
acomode a las necesidades y exigencias de éste.
 Artículo 14°.- Sistema integrado de registro. El sistema
integrado de registro, tanto para inmuebles del área urbana
como del área rural, supone la consistencia de la información
legal, extraída de los documentos que se presentan para su
registro, con la información gráfica constituida por mosaicos de
planos que contarán con referencias a coordenadas
geográficas que permitan determinar la ubicación y linderos de
los inmuebles, con el fin de evitar superposiciones y vacíos de
derechos y, de tal manera, identificar y sanear inmuebles. Esta
información gráfica será proporcionada al registro de Derechos
Reales por las entidades competentes llamadas por Ley para el
levantamiento respectivo (INRA, municipios, Catastro, etc.)
Folio Real. DS 27957
Artículo 17°.- Certificación mediante el folio real. El Folio
Real, con toda la información vigente del inmueble,
constituye certificación y/o Informe de su estado
jurídico actual y total, conteniendo especificación sobre
la descripción y características del inmueble, titular del
derecho, restricciones y gravámenes que pesan sobre
el bien y cancelaciones de aquellos.
Artículo 18°.- División de inmuebles. En caso de división
física del inmueble, voluntaria o judicial, sea éste
urbano o rural, se abrirá nueva matrícula, con el
correspondiente Folio para cada fracción, quedando la
matrícula primitiva (“madre”) como antecedente en
cada nueva matrícula y anotándose en la matrícula
madre la división operada, siendo imprescindible la
presentación de planos aprobados por la entidad
legalmente competente, que acreditan tal división o
partición.
PRINCIPIOS REGISTRALES. DS 27957
Artículo 23°.- Principio registral de rogación. Toda inscripción
debe ser hecha siempre a solicitud de parte interesada,
conforme al artículo 8º del presente Reglamento, por lo tanto,
no se actúa de oficio en ningún caso.
Artículo 24°.- Principio registral de tracto sucesivo.
Conforme al Artículo 3º de la Ley de Inscripción de Derechos
Reales, las sucesivas inscripciones en el registro de Derechos
Reales sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas
entre sí, de tal manera que cada nueva inscripción se sustente
en la anterior, que es su antecedente legítimo y necesario. Por
tanto, no se registrará documento en el que aparezca como
titular del derecho, una persona distinta de la que figure en la
inscripción precedente. De los asientos existentes en cada
folio, deberá resultar la perfecta concatenación entre el titular
del dominio y de los demás derechos registrados, así como la
correlación entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones.
Artículo 25°.- Excepción al principio de tracto sucesivo.
El requisito señalado en el artículo precedente no será
necesario cuando el documento sea otorgado por los
jueces, en caso de venta judicial.
Artículo 26°.- Antecedente dominial. Emergente del
principio del tracto sucesivo, todo inmueble cuya
matriculación se solicite para dar curso a otras
inscripciones, deberá necesariamente, tener un
antecedente dominial del cual procede el derecho de
disposición. En caso de inmuebles que no cumplan
este requisito, los interesados deberán recurrir a la vía
judicial a fin de legitimar su derecho y adquirir la
propiedad por usucapión u otras formas legales, con
cuyo resultado el juez respectivo ordenará la
inscripción en el registro.
Art. 27º.- (Excepción al antecedente dominial). El
requisito señalado en el artículo anterior no será
necesario cuando el documento sea Constitutivo
del derecho de propiedad agraria, minera o
petrolera; no obstante, en estos casos, figurará
como primer asiento de Titularidad, el Estado
Boliviano.
Artículo 28°.- Prohibición de registro de
documentos opuestos o incompatibles. Inscrito
definitivamente un documento de derecho
propietario, no podrá registrarse otro con el mismo
carácter, de igual, anterior o posterior fecha, que se
le oponga o sea incompatible.
 Registro Constitutivo o Declarativo?
terceros sino desde el
 Código Civil: momento en que se hace
público según la forma
 Art. 1538.- (PUBLICIDAD DE LOS prevista por este Código.
DERECHOS REALES; REGLA
GENERAL).  II. La publicidad se
adquiere mediante la
 I. Ningún derecho real sobre inscripción del título que
inmuebles surte efectos contra
origina el derecho en el Registro
de los Derechos Reales.  Artículo 1º Ningún
derecho real sobre
 III. Los actos por los que se inmuebles, surtirá efecto,
constituyen, transmiten, si no se hiciere público
modifican o limitan los derechos en la forma prescrita en
reales sobre bienes inmuebles y esta ley. La publicidad
en los cuales no se hubiesen se adquiere por medio
llenado las formalidades de
inscripción, surten sus efectos
de la inscripción del
sólo entre las partes contratantes título de que procede el
con arreglo a las leyes, sin derecho, en el
perjudicar a respectivo registro de los
terceros interesados derechos reales.
 Ley de 15 de noviembre de  Art. 14º- Ningún título
1887: sujeto a inscripción
conforme a esta ley, surte la forma prescrita en el
efecto contra tercero, sino artículo anterior.
desde el momento en que ha
sido inscrito en el registro, en
SEGURIDAD JURÍDICA ESTÁTICA
Es aquella que protege al derecho-habiente, o a
la relación que existe entre un sujeto y una cosa
(bien), frente a las turbaciones o ataques de
terceros que se inmiscuyen en esa relación.
Es la protección a la titularidad real
Protege el bien del titular frente a 3º
Se protege por: Posesión, registro, acciones
posesorias, acciones reales
SEGURIDAD JURÍDICA DINÁMICA (o de tráfico)
Es aquella que procura brindar protección a los
terceros que se ven involucrados en la circulación
de la riqueza, aspecto este último que se proyecta
en dos vertientes: los acreedores del enajenante y
los adquirentes del bien.
Protege a 3º involucrados en la circulación de
bienes
Adquirentes de derechos reales
Acreedores del enajenante
Se protege por: Registro y por la posesión
SEGURIDAD JURÍDICA ESTÁTICA vs.
SEGURIDAD JURÍDICA DINÁMICA
 Vallet de Goytisolo (2005); plantea la cuestión de si, ante diversos signos
que muestran esas relaciones, debe atenderse prevalentemente a la
seguridad estática o a la dinámica. Esto implica que, en materia
inmobiliaria, hay que hacer una valoración con justo equilibrio entre la
publicidad emergente de la realidad del hecho posesorio y el enmarcado
en la ley (publicidad registral), de tal manera que se puede afirmar que
existen otras apariencias legitimadoras que para ser tercero de buena fe
no se pueden desconocer.
 El propietario que no inscribe peca por omisión, es negligente y, con su
falta de diligencia, da ocasión a que otro adquiera e inscriba, pero, como
lo expresa Vallet de Goytisolo, no hay que examinar los problemas
desde uno sólo de sus ángulos; al contrario, hay que contemplar el
anverso y reverso de la cuestión. El propietario que posee y cultiva sus
tierras, pero olvida su inscripción, por ejemplo, es diligente en lo
sustancial, aunque negligente en lo formal. En cambio, el tercero
adquirente, que se preocupó de registrar la propiedad pero no de
examinar el inmueble ni su estado posesorio, es muy diligente en lo
formal, pero descuidado en lo sustancial. Desde este punto de vista,
¿qué razón hay para que sea preferida la negligencia formal a la
sustancial?
SEGURIDAD JURÍDICA ESTÁTICA vs.
SEGURIDAD JURÍDICA DINÁMICA
Si nosotros hacemos un análisis de corte social,
podríamos afirmar que no cabe duda que merece mayor
protección el trabajador campesino que cultiva su tierra o
el poseedor de un inmueble donde habita con su familia,
cumpliendo con el fin social de la propiedad, que el
segundo adquirente, probablemente un especulador, que,
aunque haya cumplido a la perfección todos los requisitos
formales (entiéndase registro del negocio jurídico) ni tan
siquiera se ha dignado echar una mirada al pedazo de la
madre tierra que va a adquirir (Vallet de Goytisolo).
El Bolivia tendríamos que relacionar el artículo 106, 108
del CC con el 56 de la CPE
INTERÉS PÚBLICO
Seguridad jurídica de la población
Interesa al Estado crear medios para que todos
puedan conocer situaciones y relaciones jurídicas
sobre bienes (u otros derechos)
Finalidad: evitar o prevenir litigios
INTERÉS PRIVADO
Seguridad del individuo titular
Protege el interés patrimonial individual
PUBLICIDAD
Hace conocer una situación o estado jurídico
Esta situación o estado pueden no existir
La publicidad genera apariencia de verdad
Principio: coincidencia entre lo formal y material
(apariencia = realidad)
Efecto frente a 3º
Lo formal (registral) es preferido a lo material
(realidad) respecto de 3º de buena fe
Protección de la apariencia
Fe pública – certeza en las relaciones
OPONIBILIDAD
Posibilidad de imponer a 3º la realidad de cierto
acto jurídico
El tercero debe soportar esa realidad, contar con
ella necesariamente a la hora de ejercitar sus
derechos.
PUBLICIDAD
De conocimiento público
Susceptible de ser conocido
PRIOR INTEMPORE POTIOR IN JURE

TERCERO REGISTRAL
En cuanto al concepto de tercero registral (tercero protegido o
tercero hipotecario, en el Derecho español), Diez-Picazo y
Gullón (1990) lo describen como aquel adquirente a título
oneroso y de buena fe que adquiere un derecho real de un titular
registral y que a su vez inscribe en el Registro su título de
adquisición. Asimismo, lo reconoce como el genuino beneficiario
de la fe pública y de la protección del registro.
Para Adrogué, los terceros (registrales) son aquellos que el llama
terceros latinos, que sobre la base de la presunción de
integridad (del documento registrado) por inoponibilidad de lo no
inscripto, hacen prevalecer su situación jurídico real frente a otra
no inscripta, siempre que hayan obtenido emplazamiento
registral, y ser terceros frente a los no inscriptos y de buena fe.
Para que una persona goce, como tercero, de la protección que
le concede la regla de la inoponibilidad, debe reunir tres
condiciones(de la Reina, 2004):
no haber participado en la formalización o conclusión del acto
que hubiere de serle inoponible,
no saber de su existencia (por ende, ser de buena fe)
y ser adquirente de un derecho relativo al bien objeto de
disputa
TERCERO REGISTRAL: Características
ADQUIRIDO DE QUIEN FIGURA COMO TITULAR EN EL
REGISTRO
QUE HAYA REGISTRADO UN DERECHO REAL
BUENA FE
A TITULO
ONEROSO
TERCERO NEGOCIAL:
ES AQUEL QUE NO ES PARTE NI CAUSAHABIENTE
DE UN NEGOCIO JURÍDICO O CONTRATO
Alcance del artículo 1545 del CC (Preferencia entre
adquirentes de un mismo bien inmueble)
“Si por actos distintos ha transmitido el propietario los mismos
bienes inmuebles a diferentes personas, la propiedad pertenece al
adquirente que haya inscrito primero su título.”
Nuestro sistema legal, en conformidad con lo determinado por
los artículos 105, 110, 521 y 1538 del Código Civil, otorga al
registro un valor declarativo, siguiendo los antecedentes del
sistema francés, de tal manera que el derecho real preexiste al
registro, cumpliendo este último una función de publicidad
respecto a los terceros.
 De Reina Tartiere (2004) expresa que el derecho real nace, esté
o no registrado, requiriendo de su asiento para gozar de eficacia
frente a los no intervinientes. Esa eficacia se funda en la
posibilidad que habrían tenido de conocerlo, en esa presunción
general de conocimiento que conlleva el registro; y esa misma
es la razón, la de oponibilidad por conocimiento, la que justifica
la existencia de derechos reales que son oponibles a pesar de
no estar inscritos, pues aunque la inscripción se exige a los
efectos de publicitar el título, no queda excluida la posibilidad de
que los terceros arriben por otras vías al conocimiento de la
realidad jurídica extraregistral.
Alcance del artículo 1545 del CC
Es necesario hacer un análisis detallado de los distintos
supuestos que se pueden encuadrar en lo previsto por el artículo
1545 del Código Civil, a los fines de establecer de manera clara
sus requisitos y los efectos que produce en relación a cada uno
de ellos.
Si la propiedad se adquiere por efecto del contrato, la pregunta
que surge es:
¿qué ocurre si el propietario, por medio de distintos negocios
jurídicos, transfiere el mismo bien inmueble a diferentes
adquirentes?, ¿quién adquiere el derecho real de propiedad?
¿hay una transferencia emergente del contrato producto de una
doble venta o se configura la venta de cosa ajena?,
 ¿qué requisitos se exige para establecer la preferencia?
¿es la buena fe un requisito para la preferencia registral?
Para poder responder adecuadamente a estos interrogantes
fundamentales, es necesario establecer los supuestos de
hecho contemplados por el artículo 1545 del Código Civil.
Diferencia entre doble venta y venta de cosa ajena
Para poder delimitar teóricamente ambas figuras, es necesario
tener en cuenta el sistema legal vigente en la normativa
estudiada, pues no es lo mismo ver esta problemática dentro del
sistema de título y modo que hacerlo en el sistema
consensualista, e incluso en el sistema registral constitutivo.
Sistema Romano o de la traditio:
es muy factible la configuración de la doble venta, pues ambos
contratos son válidos y producen efectos obligacionales
(obligación de dar), donde el segundo comprador adquiere la
propiedad del verus dominus, ya que la primera venta no
produjo la transferencia del derecho real de propiedad por
faltar la concurrencia de los elementos necesarios para dicho
efecto.
Sistema Consensual:
Por el contrario, hay “venta de cosa ajena” (también denominada
venta a non domino) cuando el vendedor propietario celebra dos
contratos de compraventa sobre el mismo bien inmueble a
personas distintas, con la diferencia de que una de ellas, en la
primera compraventa, adquiere la propiedad por efecto del
contrato (sistema consensual), dando lugar, en la segunda
transferencia, a una enajenación de un bien ya no propio, sino
ajeno (Saborido Sanchez, 2008)
En tal caso cabe preguntarse si, en el artículo
1545 del CC, la segunda venta es válida, ya que
en la primera se transfirió el derecho propietario y
en la segunda solo hay una venta de cosa ajena.
El sistema francés, inmerso en el
consensualismo, concluye, de manera lógica,
que la venta es nula (vicio en el objeto, para
algunos, y falta de legitimación, para otros), ya
que resulta inconcebible una compraventa que
no produzca el traspaso inmediato del dominio
en un sistema que exige como requisito
fundamental el poder de disposición del
vendedor en el momento de la realización del
contrato. Este elemento NO es aplicable al
sistema de la traditio, por los argumentos
anteriormente referidos.
La pregunta a ser resuelta es si el artículo 1545
contempla ambas figuras, o solo una de ellas, y
en este último caso, ¿cuál?
Entendemos que el precepto está íntimamente
vinculado al sistema consensualista, en atención
a lo determinado tanto por el artículo 110 como
por el 521 del Código Civil, entre otros; por lo que
podemos afirmar que no existe doble venta, sino
“venta de cosa ajena”. Esto implica que el
segundo comprador, que registró primero su
adquisición, adquiere originariamente de un non
domino, superponiéndose al primer comprador
que recibió la propiedad por efecto del contrato
Esta preferencia, determinada por la ley, implica
la adquisición de la propiedad “ex lege” por el
segundo adquirente. Por ende, dicho comprador,
para ejercer su preferencia, debe cumplir con los
requisitos exigidos al “tercero registral”.
Es decir que, para que prevalezca la adquisición
del segundo comprador frente al primero, que
adquirió a través del sistema general de
transmisión, y que debiera haber adquirido el
dominio de manera regular, no le basta con un
título; le es imprescindible el cumplimiento de
todos y cada uno de los requisitos para ser
considerado “tercero registral”, como situación
excepcional de preferencia del que recibe de un
“no dueño” frente al que recibió de un propietario
cumpliendo con el mecanismo general de
transmisión del dominio.
Sobre el tema, Messineo (1986) opina que, en lo
atinente a los inmuebles la prioridad en el
registro dirime el conflicto, prescindiendo de la
buena o mala fe del que ha registrado primero,
aunque sea segundo o ulterior adquirente. Por lo
tanto, el segundo comprador, aunque tuviese
conocimiento de haber adquirido un inmueble ya
enajenado por el mismo causante y, por
consiguiente, de mala fe, es preferido al primero
si consigue registrar antes que éste.
Por el contrario, para Diez-Picazo y Gullón
(1990), la prioridad está subordinada no sólo a la
inscripción, sino también a la adquisición a título
oneroso y de buena fe, y a que conste inscrito
con anterioridad el derecho del vendedor.
En esa misma línea, Cornejo (2005) expresa que
el tercero registral debe ser de buena fe, en el
sentido de desconocer la transferencia anterior del
bien inmueble, buena fe que se presume en tanto
no se demuestre lo contrario. Esta postura es
puesta de manifiesto por Velez Sarfield en la nota
al artículo 3136 del antiguo Código Civil argentino,
cuando afirma que “sería un deshonor dela ley
que los jueces cerrasen sus ojos ante una
conducta fraudulenta y permitieran que ésta
triunfara”. .
 La buena fe y el tercero registral
Existen variadas ideas acerca de los alcances de la buena fe en
este ámbito. Una de ellas la conceptúa con un “criterio
objetivo”.
En la atrayente presentación de Messineo, este criterio
objetivo de la buena fe se asienta en dos postulados centrales:
por un lado, la presunción iure et de iure de que los terceros
conocen la existencia del acto inscripto (claro está, si esos
terceros han operado con relación al inmueble respectivo), y
por el otro, una nueva presunción iure et de iure, según la cual
los terceros desconocen la existencia de los actos no
inscriptos.
Alterini sostiene que esta buena fe objetiva no sólo es
ampulosa, sino también muy mentirosa, pues importa
consagrar un irreflexivo y primario automatismo, en virtud del
cual se hace de la registración el único mecanismo para
conferir publicidad, y por ello se afirma dogmáticamente que lo
inscripto es conocido, mientras que lo no inscripto es
desconocido. Tal buena fe objetiva, que tuvo en su origen el
respaldo del artículo 1071 del Código Civil francés de 1804, ha
perdido su influencia (Alterini, 2006).
La buena fe y el tercero registral
En cambio, las concepciones subjetivas de la
buena fe son más esclarecedoras para
desvanecer el mito de la supuesta fe pública
registral. Desde este punto de vista, se afirma
que no es de buena fe aquel que conoce por vía
extrarregistral lo que el registro silencia; o sea
que no sólo hay que atender a lo que informa el
registro, sino además ponderar igualmente
elementos de juicio externos al registro. En ese
grupo legislativo se ubican, por ejemplo, el
referido artículo 34 de la ley hipotecaria
española, y sistemas como el alemán. Suizo, y
el portugués (Alterini, 2006).
No debemos dejar de lado, en nuestra
legislación el artículo 1279 del CC (Principio)
 Registro Convalidante?
Código Civil: Art. 1544.- (ACTOS O CONTRATOS
NULOS).
La inscripción no otorga otorga validez a los contratos nulos
validez a los actos o o anulables.
contratos nulos o Artículo 47°.- Inscripción de
anulables. documentos nulos o anulados. La
DS 27957 Artículo nulidad o anulabilidad deben ser
16°.- Matrícula: declaradas judicialmente, al amparo
Artículo 46°.- Registro del Artículo 546 del Código Civil, no
no convalidante. pudiendo admitirse para el registro
ningún documento que establezca
Conforme lo contractualmente nulidad o
manifiesta el anulabilidad de contratos
Artículo 1544 del preexistentes que consten en
Código Civil, la escritura pública o documento
inscripción no
privado reconocido.
 Prioridad y
Preferencia
 Ley de 15 de la prioridad de su inscripción en el
registro. Esta disposición no perjudica a
noviembre de 1887:
los créditos privilegiados expresados en
 Art. 16º- La preferencia el artículo 1.444 del Código Civil.
entre acreedores DS 27957:
hipotecarios, y entre
éstos y los demás Artículo 43°.- Prioridad entre
adquirentes de acreedores. La preferencia entre
cualesquiera otros acreedores hipotecarios y
derechos reales sobre anticresistas y entre éstos y los
unos mismos bienes demás adquirientes de cualesquiera
raíces, se regulará por otros derechos reales sobre los
mismos inmuebles, Artículos 1392,1393 y 1405 del
se regirá por la Código Civil, sin perjuicio de los
prioridad de su créditos privilegiados expresados en
inscripción en el los Artículos 1394,1432 y 1436 del
registro, de Código Civil, concordantes con el
conformidad con lo artículo 562 del Código de
expresado en los Procedimiento Civil.
 DS 27957. Requisitos del Título
 Artículo 5°.- Acepción de título Documento público y fehaciente
entre vivos, o por causa de muerte, en que funde su derecho
sobre el inmueble o derecho real constituido, la persona a cuyo
favor deba hacerse la inscripción, las providencias judiciales que
resulten de certificaciones o ejecutorias expedidas en forma
auténtica y los documentos privados legalmente reconocidos,
conforme a los artículos 4º y 7º de la Ley de Inscripción de
Derechos Reales, concordantes con los artículos 1542 y 1547 del
Código Civil.
 Artículo 6°.- Requisitos de fondo del titulo Deberá designar con
absoluta claridad el nombre, apellido, estado, nacionalidad,
profesión, cédula de identidad y domicilio de las partes; los bienes
sujetos a la inscripción con especificación de su naturaleza,
situación, ubicación, límites, superficie, planos aprobados
legalmente y otras circunstancias que sirvan para identificarlos
clara y distintamente; además de respetar las formalidades legales
establecidas por los artículos 491 y 1421 del Código Civil.
Deben ser presentados en originales, salvo orden judicial de
registro de una copia de documento privado legalmente
reconocido cuando el original se hubiera extraviado, deteriorado o
invalidado por ruptura o causas extraordinarias.
DS 27957. Requisitos del Título
Artículo 7°.- Requisitos formales del titulo.
I. Carátula notarial consistentes en el Nº de
Testimonio, Distrito, Clase, Nº de Notaría, nombre
del notario, la suma (naturaleza del título o resumen
del contenido del documento), lugar y fecha, signo y
sello notarial. Cédula de Identidad del solicitante y
código catastral. En los documentos privados
legalmente reconocidos, debe presentarse el
formulario de reconocimiento de firmas original, con
todos los datos notariales.
II. Además el documento debe ser presentado con
los siguientes comprobantes de pago: a) Todos los
impuestos que, conforme a Ley, gravan al inmueble
y al acto o hecho jurídicos y b) los valores judiciales
 Requisitos del título
 Ley de 15 de noviembre de nombre, apellido, edad, estado,
1887: profesión y domicilio de las partes,
 Art. 6º- Todo título que con expresión de su capacidad o
haya de inscribirse, del de su administrador o
designará con claridad el representante legal. Designará,
además, los bienes y de las sociedades anónimas, se
sujetos a la inscripción, hará por la denominación con
por su naturaleza, que son conocidas legalmente,
situación, número si lo con expresión del domicilio o
tuvieren, nombre cuando residencia de la dirección del
sea posible, límites, y por establecimiento
todas las demás  Código Civil:
circunstancias que sirvan  Art. 1542.- (NATURALEZA DE LOS
para hacerlos conocer TITULOS). Sólo podrán inscribirse:
clara y distintamente. Los
 1)Los títulos que consten en documentos
planos topográficos públicos por actos entre vivos o por
aprobados legalmente se causa de muerte.
depositarán originales en  2) Las resoluciones judiciales que
la oficina. La designación consten en certificaciones o ejecutorias
de las corporaciones o expedidas en forma auténtica.
establecimientos públicos
 3) Los títulos que consten en  1 Omitir el nombre de quien transmite o
documentos privados adquiere el derecho.
legalmente reconocidos.  2) Omitir el derecho materia del acto o
 Art. 1556.- (FALTAS contrato.
INSUBSANABLES). Son faltas  3) No determinar adecuadamente el bien
insubsanables en el título: sujeto a inscripción. 4) No individualizar
con claridad el bien sujeto a inscripción o
no determinar precisa y ciertamente la
suma garantizada con el gravamen.
DS 27957. Requisitos

Artículo 34°.- Lugar de las inscripciones. I.Toda
inscripción se efectuará en la oficina de Registro de
Derechos Reales que tenga la jurisdicción territorial
conforme a la ubicación de inmueble, no surtiendo
efecto legal la inscripción realizada en distinta
jurisdicción, en concordancia con el Artículo 1563
I.del Código Civil.
Artículo 41°.- Rechazo de inscripción de
documentos de personas casadas sin autorización
del cónyuge.
Para pedir una inscripción,
 Interes Legítimo se entiende por interesado o
 DS 27957 por representante legítimo
 Artículo 8°.- Interés legitimo para de éste, la persona en cuyo
solicitar la inscripción. favor se hubiere otorgado el
contrato, o aquella que deba
representarla con arreglo a derecho en Art. 1546.- (INTERES
este acto específico, en función a su LEGITIMO).
representación legal, como el padre por
el hijo que está bajo su potestad, el tutor La inscripción puede ser
o curador por el pupilo o el inhábil o, en solicitada por quien tenga
caso de representación voluntaria, el interés legítimo en
mandatario por el mandante, no asegurar el derecho que
admitiéndose la inscripción presentada se debe inscribir, o el
por simples tramitadores que no notario que hubiese
acrediten su representación legal o autorizado el acto, o el
voluntaria. juez que hubiese expedido
Código Civil: la ejecutoria.
Acciones, supresiones o rectificaciones,

subinscripciones
Código Civil:
Art. 1550.- (REGISTRO DE LA SUB-INSCRIPCION).Todo
contrato, resolución judicial u otro acto que de cualquier modo
modifique una inscripción sin extinguirla totalmente, se
registrará mediante una sub-inscripción que se anotará al
margen de la modificada.
Art. 1551.- (RECTIFICACIONES).

I. También se rectificará mediante una sub-inscripción
cualquier error de hecho cometido en el título del derecho
inscrito o en su inscripción.
II. Esta sub-inscripción sólo podrá hacerse con anuencia de
las partes interesadas o por orden judicial. Si el error fue
cometido por el registrador, éste hará la rectificación bajo su
responsabilidad y con intervención fiscal.
Acciones, supresiones o rectificaciones,
subinscripciones
 DECRETO SUPREMO Nº 27957
 Art. 48°.- Inscripción de modificaciones, ampliaciones o
rectificaciones: la subinscricpción Conforme al Art. 32 de la Ley de
Inscripción de DDRR, en concordancia con el Art. 1550 del CC, todo
acto jurídico que de cualquier modo modifique, amplíe o rectifique
una inscripción, sin extinguirla totalmente, se realizará mediante una
subinscripción, observándose el procedimiento establecido para el
registro de la propiedad, en todo lo pertinente, creándose un nuevo
asiento, en el que se hará mención al asiento primitivo, a efectos de
correlación.
 Artículo 50°.- Rectificaciones
 I. Cualquier error de hecho contenido en el título constitutivo del
derecho inscrito o en su inscripción, se rectificará también mediante
una subinscripción, debiendo realizarse solamente con anuencia de
las partes interesadas, mediante documento adicional de la misma
clase que el que dio lugar a la inscripción primigenia, o por orden
judicial.
 II. Si el error fue cometido por la oficina registradora, el Registrador
hará la rectificación correspondiente bajo su exclusiva
responsabilidad, mencionando la causa y corriendo con los gastos
que tal rectificación demande el funcionario responsable
LEY Nº 247 5.6.2012 REGULARIZACIÓN DEL D. PROP. SOBRE
BIENES INMUEBLES URBANOS DESTINADOS A VIVIENDA
 Artículo 7. (REGULARIZACIÓN DE TRÁMITES DÉ INSCRIPCIÓN
EN DERECHOS REALES).
 I. Los Registradores de las Oficinas de Derechos Reales, a petición
de parte, deberán regularizar en el Distrito Judicial respectivo los
trámites de inscripción de Derecho Propietario en lo que corresponda
a:
 1. Correcciones de Identidad. Las correcciones de identidad
procederán mediante subinscripción de una escritura pública de
rectificación unilateral con respaldo de un certificado o Resolución
Administrativa del Servicio General de Identificación Personal.
 2. Correcciones e Inscripciones Técnicas. Las correcciones técnicas
de superficie, ubicación y colindancias procederán mediante
subinscripción de una escritura pública de aclaración unilateral,
respaldada por una Resolución Técnica Administrativa Municipal,
certificado catastral u otro documento emitido por la autoridad
competente del Municipio en coordinación con Derechos Reales. […]
Anotación Preventiva Código Civil
 Art. 1552.- (ANOTACION PREVENTIVA EN EL REGISTRO).
 I. Podrán pedir anotación preventiva de sus derechos en el registro
público:
1. Quien demanda en juicio la propiedad de bienes inmuebles, o que se
constituya, declare, modifique o extinga cualquier derecho real.
2. Quien obtiene a su favor providencia de secuestro o mandamiento de
embargo ejecutado sobre bienes inmuebles de deudor.
3. Quien en cualquier juicio obtiene sentencia pasada en autoridad de
cosa juzgada por la que se condena al demandado a que cumpla una
obligación.
4. Quien deduce demanda para obtener sentencia sobre impedimentos o
prohibiciones que limiten o restrinjan la libre disposición de los bienes,
según el artículo 1540, inciso 14.
5. Quien tenga un título cuya inscripción definitiva no puede hacerse por
falta de algún requisito subsanable.
 II. En los casos previstos por el artículo presente y cuando se trate de
bienes muebles sujetos a registro, la anotación se practicará en los
registros correspondientes.
Anotación Preventiva Código Civil

Art. 1553.- (TERMINO DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA).
I. La anotación preventiva caducará si a los dos años de su
fecha no es convertida en inscripción. El juez puede prorrogar
el término por un nuevo lapso de un año, que no perjudicará a
tercero si no se asienta a su vez en el registro.
II. La anotación preventiva se convertirá en inscripción cuando
se presente la sentencia favorable pasada en autoridad de
cosa juzgada, o se demuestre haberse subsanado la causa
que impedía momentáneamente la inscripción y ella en estos
casos produce todos sus efectos desde la fecha de la
anotación, sin embargo de cualesquier derecho inscrito en el
intervalo.
Consultas
¿Qué efectos produce la inscripción en el registro inmobiliario
de un derecho real?
¿La realidad jurídica puede ser diferente que lo que se
encuentre registrada y/o certificada por el registro de DDRR?
¿Cuál es la diferencia entre tercero registral y tercero
contractual?
¿Cuales son los requisitos para la aplicación del artículo 1545
del CC?
Jurisprudencia AS 408/2015
 1.- Acusa errónea interpretación y aplicación de los arts. 1545 y 1538 del C.C., ya que
interpretando correctamente el art. 1545 de C.C., los alcances de esta norma, serian cuatro
los presupuestos básicos de la acción de mejor derecho propietario: 1).- que el actor ostenta
un poder jurídico o título jurídico sobre un derecho real; 2).- la existencia de un propietario
anterior o vendedor común; 3).- reconocimiento del derecho propietario del demandado pero
inoponible; y 4).- la identidad del título del actor y el objeto; presupuestos que no habrían
sido cumplidos por el actor, por lo que los de instancia para determinar a quién le asiste la
propiedad, tendrían que haber aplicado las siguientes reglas: si las partes no presentan
títulos se debe declarar improbada la demanda y declarar el mejor derecho propietario a
quien tiene poder material; si ambas partes presentan títulos se debe dar razón del derecho
a quien registre primero su título, siempre y cuando tengan un mismo causante; en el caso
de que los causantes sean distintos, no se aplica la regla de la prioridad de registro sino dar
la razón a quien presente título especifico y este en posesión material; reglas que de manera
implícita estarían contenidas en el art. 1545 del C.C.
 El recurrente acusa errónea interpretación y aplicación de los arts. 1545 y 1538 del C.C.,
al respecto corresponde señalar que si bien el recurrente manifiesta que el actor no habría
probado cuatro presupuestos establecidos por el Art. 1545 del C.C., para que proceda el
mejor derecho propietario, señalando además reglas de como los de instancia deben fallar,
los presupuesto señalados por el recurrente se adecuan a lo razonado por este Supremo
Tribunal a través del Auto Supremo Nº 92/2013 que al respecto orientó: “…a los fines de
determinar el mejor derecho propietario entre dos contendientes, necesariamente se debe
contar con los siguientes presupuestos: el primero, referido a que exista más de un
propietario que alegue dominio sobre un mismo bien, demostrándose a tal efecto que el
inmueble adquirido proviene de un mismo dueño o que el antecedente dominial
corresponda a uno común; el segundo, que el inmueble tenga la misma ubicación
geográfica disputada entre contendientes; finalmente el tercero referido a que el
peticionante hubiera registrado primero su derecho propietario en las oficinas de Derechos
Reales, publicitando el mismo a los efectos de hacer oponible frente a terceros;…”
 Ahora bien, en cuanto al segundo presupuesto resulta conveniente citar lo razonado en el
Auto Supremo Nº 648/2013 que textualmente dice: “La interpretación del art. 1545 del
Código Civil debe ser en sentido amplio en lo referente al propietario de quien emana los
títulos de propiedad del inmueble, por cuanto el autor no debe ser entendido como causante
inmediato sino en establecer el origen del derecho propietario común, acudiendo al principio
del tracto sucesivo…”, en esta lógica corresponde precisar que con esta aclaración, los
presupuestos señalados supra que determinan la procedencia del mejor derecho propietario,
están referidos a la declaración y reconocimiento de prevalencia y eficacia jurídica de un
derecho de propiedad sobre otro derecho de propiedad, pero con la certeza de que se trata
del mismo inmueble, es decir el actor reconoce que el demandado cuenta con derecho
propietario sobre el mismo inmueble alegando tener la titularidad preferente o superior al del
demandado.
MUCHAS GRACIAS POR SU
ATENCIÓN

Tema No. 13 Derecho Registral Inmobiliario

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