UNIDAD 1.

Principales Sistemas Registrales.

1.1. Concepto de Sistema Registral

Conjunto de normas que regulan las formas de publicidad de los derechos reales
sobre los bienes inmuebles a través del Registro Público de la Propiedad.

 Efectos que pueden tener las inscripciones o anotaciones preventivas o

limitaciones de dominio -asientos registrales-, y que pueden ser declarativos o
constitutivos

 A los principios registrales que conlleva la inscripción de los asientos registrales en

relación con la protección a terceros (seguridad jurídica, publicidad, declarativos,
constitutivos, validez, fe registral y pública, etc.).

1.2. Sistema Germánico-suizo

• Sistema registral que se fue elaborando y editando entre el siglo XII y XX.

 Organización territorial delimitada en distritos. La organización administrativa se

inscribían las fincas y derechos reales que no pertenecían a la categoría de bienes
públicos. Cada finca tiene una hoja registral llamada folio real.

 Es de registro constitutivo; se presume que los derechos inscritos existen (fe

pública) y que los no inscritos no existen, pero se admite prueba en contrario.

 Los Sistemas Germánicos son aplicados actualmente en el Sistema Registral

Alemán. La característica principal del Sistema Registral Suizo es la aplicación de
un sistema de folio real.

1.3. Sistema Germánico-suizo

El antiguo derecho germánico, tiene como influencia al derecho romano, por
tanto, la transmisión de inmuebles, se realizaba en dos etapas: a) Por negocio
jurídico «la Gwere», compuesto por la entrega al adquirente y la desposesión o
abandono del enajenante; b) El «Auflassung», era un juicio simulado: el adquirente
demandaba al enajenante, éste último se allanaba y el juez lo entregaba
judicialmente. El contrato se perfeccionaba con la inscripción de la propiedad en
el registro territorial.

 En cuanto los efectos en relación con los terceros, protege a terceros de buena
fe en cuanto han confiado en el registro.

1.4. Sistema Francés

 Los registros se llevaban por apellido de los propietarios, era un sistema personal
y cronológico.
 El registro público era una dependencia del Ministerio de Hacienda, lo que le
daba características tributarias.

 Es un sistema con efectos declarativos: el contrato entre las partes es válido y

productor de las obligaciones.

 En relación con los terceros, les otorga protección, pero no al adquirente de las
nulidades del acto inscrito.

Sistema Francés
 En la organización administrativa existe un claro predominio del aspecto fiscal,
por cuanto los Registros dependen del Ministerio de Presupuesto y del Centro
encargado de la gestión del impuesto llamado d´enregistrement. Los Registradores
siguen recibiendo el inadecuado nombre de conservateurs des hipoteques,
justificable sólo por razones de tipo histórico.

 El sistema registral francés se aplica a un sistema de folio personal.

1.5. Sistema Australiano «Acta Torrens»

 Realizado durante el siglo XIX, por un solo hombre: ROBERT TORRENS.

 Sintetiza los principios de todos los sistemas registrales: sustantividad de la

inscripción, publicidad y garantía a quien ha registrado el derecho.

 Se instituye un principio único que establece que las propiedades inmuebles son
territorios del Estado y que este les cede a los particulares para su uso.

 Una vez registrado el derecho que uno tiene sobre la propiedad inmueble, ningún
problema de litigio sobre el derecho registrado tendrá efectos sobre este Público
Registro con valor absoluto.

1.6. Sistema Español

• Establecido con la Ley Hipotecaria de 1861.

• Fruto de inspiración de la mayoría de las naciones americanas.

• Es un sistema descentralizado

• El registro es llevado por fincas, es decir por folio real

• La inscripción es por rogación.

• Quien inscribe primero se le da preferencia - principio de prioridad

• Cada asiento debe apoyarse en uno anterior - principio de tracto sucesivo

• Debe inscribirse un derecho, siempre que existan los requisitos establecidos en la

ley- principio de legalidad.

1.7. Sistema Mexicano

 Se organizó mediante un sistema de libros (acervos registrales artículo 26 de la
Ley Registral para el Distrito Federal)

 Durante los años ochenta, adoptó el sistema de folios reales; en la actualidad,

maneja el sistema de folio real electrónico que contiene el registro de inmuebles o
personas morales, de conformidad con el artículo 20 de la Ley Registral para el
Distrito Federal.

• El folio real cartular (papel) y folio real electrónico (archivo electrónico) el folio de
persona moral, numerado y autorizado, son documentos que contienen datos de
identificación, así como los asientos de los actos jurídicos o hechos que en ellos
incidan.

 Los asientos registrales sólo tienen efectos declarativos, por lo tanto, no

convalidan los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, ni protege
los derechos inscritos cuya causa de nulidad resulte claramente del mismo registro
(artículo 3008 del Código Civil para el Distrito Federal y 13 de la Ley Registral para
el Distrito Federal).

• Los documentos que conforme a las Leyes sean registrables y no se registren, sólo
producirán efectos entre las partes y no en perjuicio de tercero.

 Los actos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan
con derecho para ello, no se invalidarán en perjuicio de tercero de buena fe una
vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho de su otorgante o de
titulares anteriores en virtud de título no inscrito aun siendo válido o por causas que
no resulten claramente del mismo Registro.

• En cuanto a adquirentes a título gratuito, gozarán de la misma protección registral

que la que tuviere su causante o transferente (artículo 3009 del Código Civil)

UNIDAD 2.
Características de los principales registros de México.
2.1. Concepto de registro
■ “Registro” del latín regestum. Acción y de las consecuencias de registrar, refiere
a observar o inspeccionar con atención. También es anotar o consignar un cierto
dato en un documento o papel. ■ Son los organismos mediante los cuales se
produce la publicidad jurídica.

■ Registro público: institución que da publicidad formal a determinados hechos,

circunstancias o derechos, regulada y controlada por la Administración pública
nacional, local o institucional, que prestan así un servicio en pro de la transparencia
jurídica.
■ Los registros públicos se suelen clasificar en registros jurídicos y registros
administrativos.

■ Los primeros son aquellos capaces de crear presunciones jurídicas, ya sean iuris
tantum (admiten prueba en contra) o lo sean iuris et de iure (presunciones
indestructibles).

■ Los administrativos únicamente ejercen funciones divulgativas, cognoscitivas o

de transparencia.

2.2.Concepto de derecho registral

■ Conjunto de normas jurídicas y principios registrales que regulan el
funcionamiento de los Registros, estableciendo los principios en que se basan los
Registros.

■ El Derecho Registral es una especialidad del Derecho Civil.

■ Tiene una estrecha relación con el derecho notarial.

■ Excepcionalmente, en el Registro también se inscriben algunos derechos

personales, como el derecho de arrendamiento (en ciertos casos)

2.3. Tipos de registros

2.3.1 Registro de hechos

■ En estos casos el Registro anota y da a conocer un hecho, por ejemplo, el Registro

Civil, cuando inscribe el nacimiento o la muerte de una persona. La inscripción no
le agrega un elemento más al hecho, el cual se ha producido con independencia
de su registro. Esta tiene como finalidad facilitar la prueba del hecho ocurrido y
nada más.

2.3.2. Registro de actos

■ El acto jurídico no existe si no se celebra en el Registro en el cual quedan

incorporados; por ejemplo, el matrimonio no existe si no se celebra en el Registro
Civil y ante el oficial público competente para actuar en ese Registro.

2.3.3. Registro de Documentos

■ Es una especie del registro de hechos. Por documentos se entiende a una cosa
mueble representativa de un hecho. En lugar de ser registrado el hecho lo que se
registra es la cosa que contiene el hecho.

2.3.4. Registro de títulos

■ Es una especie del registro de actos en el que, a diferencia de éste, en el Registro

de títulos el acto existe, aunque haya sido celebrado fuera del registro, si se realizó
ante otro funcionario que ha sometido el acto al pertinente examen de legalidad.

2.4 Clasificación de los Registros

Según su naturaleza y efecto jurídico se clasifican de la siguiente forma:

a) Personales y reales.

■ Los personales tienen como materia de registro al sujeto (personas físicas o

morales) y se refieren a aspectos generales de la persona y no a bienes
determinados.

■ Los reales son aquellos que se refieren al objeto de registro, generalmente las
cosas, sean estas muebles e inmuebles.

b) De transcripción y de inscripción.

■ El registro se efectúa mediante la transcripción literal e íntegra del documento

(propio de los registros de documentos).

■ En el registro de inscripción el asiento de práctica realizando un extracto de las

constancias que según la ley deben ser registradas.

c) Declarativos y constitutivos.

■ En los registros declarativos el derecho existe antes que ingrese el documento y

su registro sólo se practica para ser oponible a terceros.

■ La inscripción es constitutiva cuando el derecho nace con ella, es decir se

constituye al momento del acto, mas no de su inscripción, cuya única finalidad es
dar publicidad y no constituir el derecho. ■ La inscripción de los actos o contratos
en el Registro Público tiene efectos declarativos, por lo tanto, no convalida los actos
o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, ni protege los derechos inscritos
cuya causa de nulidad resulte claramente del mismo registro (art. 3008 del Código
Civil)

2.4.1. Registro Nacional de Inversiones Extranjeras

Regulado en la Ley de Inversión Extranjera, es un Registro no público que depende
de la Secretaría de Economía (art. 32), en el que se inscriben:

I.- Las sociedades mexicanas en las que participen, incluso a través de fideicomiso:
La inversión extranjera; b) Los mexicanos que posean o adquieran otra
nacionalidad y que tengan su domicilio fuera del territorio nacional

c) La inversión neutra; II.- Quienes realicen habitualmente actos de comercio en la

República Mexicana, siempre que se trate de: Personas físicas o morales
extranjeras, O

b) Mexicanos que posean o adquieran otra nacionalidad y que tengan su domicilio

fuera del territorio nacional,

III.- Los fideicomisos de acciones o partes sociales, de bienes inmuebles o de

inversión neutra, por virtud de los cuales se deriven derechos en favor de la inversión
extranjera o de mexicanos que posean o adquieran otra nacionalidad y que
tengan su domicilio fuera del territorio nacional

2.4.2. Registro Agrario Nacional

■ Órgano desconcentrado de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y
Urbano en el que se inscriben los documentos en que consten las operaciones
originales y las modificaciones que sufra la propiedad de las tierras y los derechos
legalmente constituidos sobre la propiedad ejidal y comunal, los terrenos
nacionales y los denunciados como baldíos.

El art. 152 de la Ley Agraria, señala que deberán inscribirse en el RAN: I. Todas las
resoluciones judiciales o administrativas que reconozcan, creen, modifiquen o
extingan derechos ejidales o comunales; II. Los certificados o títulos que amparen
derechos sobre solares, tierras de uso común y parcelas de ejidatarios o comuneros;

■ III. Los títulos primordiales de las comunidades, y en su caso, los títulos que las
reconozcan como comunidades tradicionales;

■ IV. Los planos y delimitación de las tierras a que se refiere el artículo 56 de esta
ley; V. Los planos y documentos relativos al catastro y censo rurales;

■ VI. Los documentos relativos a las sociedades mercantiles, en los términos del
Título Sexto de esta ley;

■ VII. Los decretos de expropiación de bienes ejidales o comunales; y

■ VIII. Los demás actos y documentos que dispongan esta ley, sus reglamentos u
otras leyes.

2.4.3. Registro Aeronáutico Mexicano

Este Registro RAM a cargo de la Secretaría de Infraestructura Comunicaciones y
Transportes, permite inscribir los documentos por los cuales se adquiera la
propiedad o posesión de una aeronave para la obtención de las marcas de
nacionalidad y matrícula mexicana, dando como resultado el certificado de
matrícula.

La Ley de Aviación Civil en su art. 47 establece “El Registro Aeronáutico Mexicano

es público, estará a cargo de la Secretaría, y en él deberán inscribirse:

I. Los documentos por los cuales se adquiera, transmita, modifique, grave o extinga
la propiedad, la posesión y los demás derechos reales sobre las aeronaves civiles
mexicanas y sus motores; así como el arrendamiento de aeronaves mexicanas o
extranjeras;

II. Los certificados de matrícula y de aeronavegabilidad;

III. La resolución de la autoridad aeronáutica en caso de abandono, pérdida,

destrucción, inutilidad o desarme definitivo de las aeronaves;
IV. Las concesiones y permisos que amparen el servicio de transporte aéreo, así
como los actos y resoluciones legales que los modifiquen o terminen;

V. Las pólizas de seguro, y

VI. Los documentos por los cuales se adquiera, transmita, modifique, grave o
extinga la propiedad, la posesión y los demás derechos reales sobre las aeronaves
civiles pilotadas a distancia conforme a lo especificado en la norma oficial
mexicana correspondiente.”

2.4.4. Registro Público de Minería

■ Este Registro Público que depende de la Secretaría de Economía, se encarga del
registro de actos, contratos o convenios relativos a la transmisión de la titularidad
de concesiones mineras o de los derechos que de ellas deriven.

La Secretaría llevará el Registro Público de Minería en el que deberán inscribirse los

actos y contratos que a continuación se mencionan:

I.- Los títulos de concesión minera, sus prórrogas y las declaratorias de su nulidad o
cancelación;

II.- Los títulos de asignación minera y las declaratorias de nulidad o cancelación de

las mismas;

III.- Los decretos que establezcan reservas mineras o que desincorporen zonas de
éstas;

IV.- Las resoluciones de ocupación temporal y constitución de servidumbre, al igual

que las que se emitan sobre su insubsistencia;

V.- Las resoluciones expedidas por autoridad judicial o administrativa que afecten
concesiones mineras o los derechos que de ellas deriven;

VI. Los actos o contratos relativos a la transmisión de la titularidad de concesiones

o de los derechos que de ellas deriven, los de promesa para celebrarlos, los
gravámenes u obligaciones contractuales que se constituyan en relación con las
mismas, así como los convenios que los afecten;

VII. Las sociedades a que se refiere el artículo 11 de esta Ley, al igual que su
disolución, liquidación y las modificaciones a los estatutos de dichas sociedades
que determine el Reglamento de la misma;

VIII.- Fracción derogada

IX.- Los avisos notariales preventivos con motivo de la celebración de contratos;

X.-Las anotaciones judiciales preventivas derivadas de reclamaciones por

negativa, rectificación, modificación, nulidad o cancelación de inscripciones,
XI.- Las anotaciones preventivas para interrumpir la cancelación de inscripciones
de contratos y convenios sujetos a temporalidad.

2.4.5. Registro Público Marítimo Nacional

Regulado en la Ley de Navegación y Comercio Marítimo, es un Registro a cargo

de la Secretaría de Marina, y en él que podrán registrar (art. 17):

I.- Los correspondientes a navieros y agentes navieros mexicanos, así como los
operadores, para cuya inscripción bastará acompañar sus estatutos sociales o,
actas de nacimiento;

II.- Los contratos de adquisición, enajenación o cesión, así como los constitutivos de
derechos reales, traslativos o extintivos de propiedad, sus modalidades, hipotecas
y gravámenes sobre las embarcaciones mexicanas; mismos que deberán constar
en instrumento público otorgado ante notario o corredor público;

III.- Los contratos de arrendamiento a casco desnudo de embarcaciones

mexicanas;

IV.- Los contratos de construcción de embarcaciones que se lleven a cabo en el

territorio nacional o bien, de aquellas que se construyan en el extranjero y se
pretendan abanderar como mexicanas;

V.- Las resoluciones judiciales y administrativas que consten de manera auténtica;

y

VI.- Cualquier otro contrato o documento relativo a embarcaciones, comercio

marítimo y actividad portuaria, cuando la ley exija dicha formalidad.

2.4.6. Registro Público de la Propiedad Federal

Regulado en la Ley General de Bienes Nacionales, este Registro a cargo de la
Secretaría de la Función Pública, y auxiliado cuando se les requiera, de las
Secretarías de Seguridad y Protección Ciudadana, de la Defensa Nacional y de
Marina, así como la Consejería Jurídica del Ejecutivo Federal, de con el fin de
salvaguardar los intereses patrimoniales de la Nación, en el se inscriben los actos
jurídicos y administrativos que acrediten la situación jurídica y administrativa de
cada inmueble de la Federación, las entidades y las instituciones de carácter
federal con personalidad jurídica y patrimonio propios que integran el Patrimonio
Nacional.

El art. 42 de esta Ley señala que inscribirán en el RPPF:

I.- Los títulos por los cuales se adquiera, transmita, modifique o extinga el dominio,
la posesión y los demás derechos reales pertenecientes a la Federación, a las
entidades y a las instituciones de carácter federal con personalidad jurídica y
patrimonio propios a las que la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos les otorga autonomía, incluyendo los contratos de arrendamiento
financiero, así como los actos por los que se autoricen dichas operaciones;
II.- Los decretos presidenciales expropiatorios de inmuebles de propiedad privada
y de bienes ejidales y comunales;

III.- Las declaratorias por las que se determine que un inmueble forma parte del
patrimonio de la Federación;

IV.- Las declaratorias y resoluciones judiciales relativas a los inmuebles

nacionalizados;

V.- Las declaratorias por las que se determine que un bien está sujeto al régimen
de dominio público de la Federación;

VI.- Las concesiones sobre inmuebles federales;

VII.- Las resoluciones judiciales o administrativas relativas a deslindes de inmuebles

federales; 2.4.6. Registro Público de la Propiedad Federal

VIII.- Las concesiones, permisos o autorizaciones que establezcan que los bienes
afectos a las mismas, ingresarán al patrimonio de la Federación;

IX.- Las declaratorias por las que la Federación adquiere el dominio de los bienes
afectos a las concesiones, permisos o autorizaciones que así lo establezcan;

X.- Las declaratorias de reversión sobre inmuebles donados;

XI.- Las resoluciones de reversión sobre inmuebles expropiados a favor de la

Federación y de las entidades; 2.4.6. Registro Público de la Propiedad Federal

XII.- Las declaratorias de supresión de zonas federales y los acuerdos administrativos

que desincorporen inmuebles sujetos al régimen de dominio público de la
Federación y autoricen la enajenación de las zonas federales suprimidas y de los
terrenos ganados al mar, a los ríos, lagos, lagunas, esteros y demás corrientes de
aguas nacionales;

XIII.- Los acuerdos que destinen al servicio público o al uso común los terrenos
ganados al mar, a los ríos, lagos, lagunas, esteros y demás corrientes de aguas
nacionales;

XIV.- Los acuerdos administrativos que destinen inmuebles federales;

XV.- Los acuerdos administrativos por los que los inmuebles federales se fusionen o
subdividan;

XVI.- La constitución del régimen de propiedad en condominio en los inmuebles

federales;

XVII.- Los acuerdos administrativos que desincorporen inmuebles del régimen de

dominio público de la Federación y autoricen su enajenación;

XVIII.- Las resoluciones de ocupación y sentencias que pronuncie la autoridad

judicial relacionadas con inmuebles federales o de las entidades;
XIX.- Las informaciones ad-perpetuam promovidas por el Ministerio Público de la
Federación, para acreditar la posesión y el dominio del Gobierno Federal o de las
entidades sobre bienes inmuebles; XX.- Las resoluciones judiciales que produzcan
alguno de los efectos mencionados en la fracción I de este artículo;

XXI.- Los contratos de arrendamiento y de comodato sobre inmuebles federales;

2.4.6. Registro Público de la Propiedad Federal

XXII.- Los actos jurídicos que no requieren intervención de notario previstos en el

artículo 99 de esta Ley;

XXIII.- Las actas de entrega recepción de inmuebles federales;

XXIV.- Las actas de entrega recepción de obras públicas relativas a la construcción

y demolición en inmuebles federales;

XXV.- Las actas levantadas por la Secretaría en las que se identifique y describa la
situación física que guarden los inmuebles federales, y

XXVI.- Los demás actos jurídicos relativos a los inmuebles federales y a los que sean
propiedad de las entidades que, conforme a las disposiciones legales aplicables,
deban ser registrados.

2.4.7. Registro Público de Comercio

Regulado en el Código de Comercio de conformidad con el art. 18, en este
Registro Público se inscriben los actos mercantiles, así como aquellos que se
relacionan con los comerciantes y que conforme a la legislación lo requieran.

■ La operación del Registro Público de Comercio está a cargo de la Secretaría de

Economía, y anteriormente por de las autoridades responsables del registro público
de la propiedad en los estados y en la Ciudad de México.

■ Desde 2013, se inició con un proceso de modernización registral y actualmente

todo el país se encuentra operando en una sola plataforma nacional denominada
Sistema Integral de Gestión Registral (SIGER 2.0).

Esta nueva plataforma tiene las características siguientes:

■ Funciona en una base de datos nacional, actualizada, en línea y en tiempo real

la cual está disponible para el público en general, para las dependencias y
entidades del gobierno a través de medios electrónicos, es decir, ya no se tiene
que consultar en ventanilla en las 269 oficinas registrales que existen en el país para
poder contar con la información de una sociedad mercantil (constitución,
transformación, fusión, escisión, disolución, liquidación, entre otros).

■ Un solo folio nacional para cada sociedad.

■ Es completamente electrónico, por lo cual se emiten boletas con firma

electrónica y sello digital de tiempo.
■ Sin restricciones de horario. Lo anterior, promoverá y facilitará la inversión en los
estados, ya que se podrán realizar consultas y solicitar certificaciones desde
cualquier lugar con acceso a internet.

2.4.8. Registro Público de la propiedad y del comercio para la Ciudad de

México
■ Regulado en el Código Civil para el Distrito Federal, Ley Registral de la Ciudad de
México y el Reglamento de la Ley Registral de la Ciudad de México , es la Institución
a través de la cual el Gobierno de la Ciudad, cumple la función de dar publicidad
a la situación jurídica de bienes y derechos, así como los actos jurídicos que
conforme a la ley deban registrarse para surtir efectos contra terceros.

■ Este Registro Público es el más grande de América latina por el volumen de sus
acervos registrales. ■ Es el tercero con mayor tráfico inmobiliario a nivel mundial.

■ En el mes de junio del año 2022, se contabilizo el resguardo de poco más de 3

millones 678 mil antecedentes registrales, inmobiliarios y mercantiles, bajo
condiciones de seguridad, control y conservación.

UNIDAD 3.
La función registral y los principios registrales.
3.1 Concepto de función registral
La función registral (art. 3000 Código Civil), tiene como propósito dar certeza y
seguridad jurídica a situaciones y actos relacionados con personas y bienes,
mediante la sistematización de los asientos registrales (inscripciones, anotaciones,
etc).

La función registral está encomendado a una Institución de la Administración

Pública (Registro Público de la Propiedad y del Comercio) que la ejerce o
materializa a través de un acto administrativo. Son obligaciones de quienes
desempeñan la función registral, las siguientes:

I.- Admitir el título, y practicar los asientos de presentación de avisos preventivos o

de avisos de otorgamiento, por orden de presentación de los documentos, salvo
que exista motivo fundado que lo impida.

II.- Practicar los asientos que le sean solicitados en los plazos señalados en el
presente; o en su caso denegar o suspender la inscripción de un documento.

III.- Expedir los certificados en los plazos fijados en el presente Código o en la Ley
Registral, salvo que exista motivo fundado que lo impida.

3.2. De la calificación registral

La calificación registral consistirá únicamente en (art. 3021 Bis del Código Civil y 42
de la Ley Registral) :

El documento presentado y el acto en el contenido sean de los que deben

inscribirse o anotarse;

II. Satisfaga los requisitos de forma establecidos en la ley que lo rige como
necesarios para su validez; III. Conste acreditada la identidad, capacidad y
legitimación de los otorgantes que el acto consignado requiera, en su caso.

IV. Exista identidad entre el bien previamente inscrito y el descrito en el título. No

habrá falta de identidad cuando no coincida la descripción en uno o algunos de
los datos, si de los demás elementos comparados se desprende dicha identidad;

V. No haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos regístrales

■La incompatibilidad sólo tendrá lugar cuando los derechos de que se trate no
puedan coexistir.

VI.- Esté fijada la cantidad máxima que garantice un gravamen en el caso de

obligaciones de monto indeterminado.

VII.- Para inscribir o anotar cualquier título deberá constar previamente inscrito o
anotado el derecho de la persona que otorgó aquel o de la que vaya a resultar
afectada por la inscripción, a no ser que se trate de una inscripción de
inmatriculación judicial;

VIII. El documento cumpla con los requisitos que deba llenar de acuerdo con el
Código u otras leyes aplicables, como indispensables para su inscripción;

IX. No haya operado el cierre de registro, en términos del artículo 3044 segundo
párrafo del Código;

3.2.1. De los documentos registrables

El artículo 3005 del Código Civil para el Distrito Federal, determina los documentos
que son registrables. Los documentos deben ser sometidos a una calificación
extrínseca por parte del Registrador al que se le asigne el documento, quién la
realizará con base en los principios registrales. Así, determina el Código que sólo se
registrarán:

I. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos auténticos;

II. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera auténtica y los
convenios de mediación.

III. Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la Ley,
siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el Notario, el
Registrador, o el Juez competente, se cercioraron de la autenticidad de las firmas
y de la voluntad de las partes.
3.2.1.1. De los documentos inscribibles
El Código Civil, hace la distinción entre documentos inscribibles y anotables.

La Propiedad Inmueble se inscribirán:

I. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita,
modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás
derechos reales sobre inmuebles;

II. La constitución del patrimonio familiar;

III. Los contratos de arrendamiento de parte o de la totalidad de bienes inmuebles.

IV. El decreto de expropiación y de ocupación temporal y declaración de

limitación de dominio de bienes inmuebles; y

V. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.

3.2.1.2. De los documentos anotables

El artículo 3043 del Código, indica que se anotarán previamente en el Registro
Público:

I. Las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la constitución,

declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre aquéllos;

II. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en bienes

inmuebles del deudor;

III. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos

preparatorios o para dar forma legal al acto o contrato concertado.

IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohíban la enajenación

de bienes inmuebles o derechos reales;

V. Los títulos presentados al Registro Público y cuya inscripción haya sido denegada
por el registrador en los términos de este Código y la Ley Registral;

VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2852
de este Código, VII.- Los convenios emanados del procedimiento de mediación

VIII.- Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la suspensión

provisional o definitiva.

IX.- Cualquier otro título que sea anotable, de acuerdo con este Código u otras
Leyes, y

X.- El Certificado del Registro de Deudores Alimentarios Morosos a que se refiere el

artículo 35 del presente Código.

3.3. Principios registrales

En el campo jurídico, un principio es una norma dirigida a los órganos de aplicación
del derecho, que señala cómo debe aplicarse o interpretarse una norma.

Los principios registrales orientan el funcionamiento del Registro Público, en cuanto

a los actos previos, simultáneos y posteriores a la inscripción o anotación de los
documentos registrables.

La función registral se presta con base en los principios registrales contenidos en el

art. 3000 del Código Civil y art. 12 de la Ley Registral para la Ciudad de México.

3.3.1. Principio de consentimiento

Expresión de la voluntad acreditada de quien aparece inscrito como titular registral
de un asiento, a efecto de que se modifique o cancele la inscripción o anotación
que le beneficia (art. 3000 del Código Civil- art. 12 fr. IV de la Ley Registral para la
Ciudad de México).

Es decir, que el cambio o modificación de los asientos registrales, sea como

consecuencia de la expresión de la voluntad, del deseo de transmisión,
modificación o extinción de un derecho u obligación.

La solicitud de entrada y trámite, sirve como elemento probatorio de la prelación

(art. 3015 del Código Civil y arts. 30 y 41 de la Ley Registral para la Ciudad de
México).

3.3.2. Principio de tracto sucesivo

Es la concatenación ininterrumpida de inscripciones sobre una misma unidad
registral (art. 12 fr. V de la Ley registral para la Ciudad de México; 3019 y 3020 del
Código).

Para inscribir o anotar cualquier título deberá constar previamente inscrito o

anotado el derecho de la persona que otorgó aquel o de la que vaya a resultar
afectada por la inscripción, a no ser que se trate de una inscripción de
inmatriculación judicial.

Inscrito o anotado un título, no podrá inscribirse o anotarse otro de igual o anterior

fecha que refiriéndose al mismo inmueble o derecho real, se le oponga por ser
incompatible.

Si solo se hubiere practicado el asiento de presentación de aviso preventivo,

tampoco podrá inscribirse otro título de la clase antes expresada, mientras el
asiento este vigente.

3.3.3. Principio de rogación

Es un principio que implica que el Registrador no puede actuar de oficio sino a
petición o instancia de parte interesada (art. 12 fr. VI de la Ley Registral para la
Ciudad de México)
Se asegura que sólo aquellas personas que acrediten el interés legítimo en el
derecho que se va a inscribir o anotar, por notario, por mandato judicial o
administrativo(art. 3018 del Código Civil)

Atendiendo al principio de rogación, los usuarios asumirán la carga de la prueba

respecto de sus pretensiones (art. 9 del Reglamento de la Ley Registral para la
Ciudad de México).

Es un principio de naturaleza procedimental, que se materializa con la solicitud de

entrada y trámite al Registro Público (art. 30 y 41 de la ley Registral).

3.3.4. Principio de prelación

Implica la preferencia entre derechos reales sobre una finca u otros derechos (art.
3013 y 3015 del Código Civil) la cual se determinará por el número de entrada que
otorgue el Registro, que se basará en el día, hora, minuto y segundo de su
presentación ante la ventanilla, lo que determinará la preferencia y el rango, con
independencia de la fecha de otorgamiento del documento.

A partir de este principio se asegura que dos derechos no pueden ocupar al mismo
tiempo, un mismo lugar y preferencia.

No obstante, pueden darse dos derechos iguales, pero con distinta preferencia
(como la hipoteca en primero y segundo lugar de prelación).

El aviso preventivo señalado en el art. 3016 del Código Civil es una nota de
presentación que tendrá vigencia determinada y hará las veces de prelación
dentro de las inscripciones en el folio real.

3.3.5. Principio de legalidad

Todo lo inscrito o anotado goza de la presunción de autenticidad, veracidad,
legalidad y exactitud, en tanto no se declare judicialmente la falsedad o nulidad
de un asiento del Registro Público (art. 3010 y 3014 del Código Civil).

Los archivos complementarios también gozan de presunción de autenticidad,

veracidad, legalidad y exactitud, salvo prueba en contrario o por determinación
de autoridad competente (art. 33 y 34 del Reglamento de la Ley Registral para la
Ciudad de México)

I. Las constancias de microfilmación legibles;

II. Los legajos que obren bajo el resguardo del Registro Público;

III. Las imágenes digitalizadas y documentos electrónicos;

IV. La información de los anteriores Sistemas Informáticos del Registro Público; y

V. El Boletín

3.3.6. Principio de publicidad

Es el principio y función básica del Registro que consiste en revelar la situación
jurídica de los bienes y derechos registrados, a través de sus respectivos asientos y
mediante la expedición de certificaciones y copias de dichos asientos, permitiendo
conocer las constancias registrales. (art. 3000 del Código Civil y arts. 2 y 12 de la Ley
Registral para la Ciudad de México).

El artículo 81 de la Ley Registral, indica que el Registro emitirá las siguientes

certificaciones:

a) Certificado de libertad de existencia o inexistencia de gravámenes, limitaciones

de dominio y anotaciones preventivas único;

b) Certificado de inscripción;

c) Certificado de no inscripción;

d) Certificado de adquisición o enajenación de bienes inmuebles; y

e) Copias certificadas de antecedentes registrales.

3.3.7. Principio de inscripción

Es el principio por el cual el Registro está obligado a asentar los actos que determine
la Ley, y que sólo por esta circunstancia, surten efectos frente a terceros. (art. 3000
del Código Civil y art. 12 fr. II de la Ley Registral para la Ciudad de México.)

La inscripción de los actos o contratos en el Registro Público tiene efectos

declarativos, por lo tanto, no convalida los actos o contratos que sean nulos con
arreglo a las leyes, ni protege los derechos inscritos cuya causa de nulidad resulte
claramente del mismo registro (art. 3008 del Código Civil).

Tal como se desprende del concepto anterior, para que un acto produzca efectos
contra terceros, los asientos deben constar en el sistema informático, pues lo que
no consta ahí, se puede decir que no existe para los terceros.

3.3.8. Principio de especialidad

Es un principio en virtud del cual, el Registro realiza sus asientos precisando con
exactitud los derechos, los bienes y los titulares (art. 3000 del Código Civil y art. 12
fr. III de la Ley Registral para la Ciudad de México).

Tiene como objeto asegurar una perfecta especificación para determinar con
claridad, los derechos y obligaciones que recaen con exactitud sobre cada finca
o persona moral.

3.3.9. Principio de fe pública registral

Por el principio de fe pública registral se presume (art. 12 fr. X de la Ley Registral
para la Ciudad de México) , salvo prueba en contrario, que el derecho inscrito en
el Registro existe y pertenece a su titular en la forma expresada en la inscripción o
anotación respectiva.
La seguridad jurídica es una garantía institucional que se basa en un título auténtico
generador del derecho y en su publicidad que opera a partir de su inscripción o
anotación registral, por lo tanto, el registrador realizará siempre la inscripción o
anotación de los documentos que se le presenten.

Las causas de suspensión o denegación se aplicarán de manera estricta, por lo que

sólo podrá suspenderse o denegarse una inscripción o anotación, en los casos de
excepción que señala el Código civil para el Distrito Federal y la Ley Registral para
la Ciudad de México.

El Registrador, es el Auxiliar en el ejercicio de la fe pública registral (art. 9 de la Ley

Registral para la Ciudad de México)

3.3.10. Principio de legitimación

Es un principio en virtud del cual prevalece lo inscrito mientras no se pruebe su
inexactitud.

El derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la forma

expresada en el asiento respectivo. Se presume también que el titular de una
inscripción de dominio o de posesión, tiene la posesión del inmueble inscrito.

Indica que todo lo inscrito o anotado goza de la presunción de autenticidad,

veracidad, legalidad y exactitud, y por tanto surte sus efectos hasta en tanto no se
declare la falsedad o nulidad judicialmente (art. 3014 del Código Civil).

UNIDAD 4.
Del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal.
4.1. Del sistema registral El Registro Público deberá operar con un sistema
informático, mediante el cual se realice la captura, almacenamiento, custodia,
seguridad, consulta, reproducción, verificación y transmisión de la información
contenida en el acervo registral.

La primera inscripción de cada finca será de dominio. (art. 3059 del Código Civil)
En el caso del Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México, la finca y
la persona moral constituyen la unidad básica registral.

El concepto de la unidad básica registral, denota que el folio real y el folio de

persona moral, numerado y autorizado, son los documentos físicos o electrónicos,
que contendrán sus datos de identificación, así como los asientos de los actos
jurídicos o hechos que en ellos incidan.

4.1.1. Sistema inmobiliario

La finca es la unidad básica registral la cual constará en un folio real electrónico.
Los asientos registrales vigentes con relación a una finca que consten en asientos
de libros o en folios reales, pasarán a integrar el folio real electrónico para inmuebles
mediante el procedimiento de migración.

En el folio real electrónico se asentarán los actos jurídicos contenidos en los títulos o
documentos a los que se refiere el Código (aquéllos por los que se constituyan,
reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales de propiedad).

A la apertura del folio electrónico, la primera inscripción contendrá la materia a la

que se refiere, los antecedentes registrales vigentes y la siguiente información,
según conste en el libro, folio o título que le dé origen a la apertura:

I.-Inmueble: Descripción, calle, número y/o lote y manzana que lo identifique,

denominación, alcaldía, fraccionamiento, colonia, poblado o barrio, código
postal, superficie, con letra y número, rumbos, medidas y colindancias, número de
cuenta catastral, titular registral con sus generales. (Art. 21 de la Ley Registral)

4.1.2. Sistema de personas morales

La persona moral será la unidad básica de este registro, identificándose con un
número único correspondiente a cada folio electrónico (Art. 3071 del Código Civil
y 67 de la Ley Registral).

En los folios de las personas morales se inscribirán:

I. Los instrumentos por los que se constituyan, reformen, disuelvan y liquiden las
sociedades y asociaciones civiles y sus estatutos;

II. Los instrumentos que contengan la protocolización de los estatutos de

asociaciones y sociedades extranjeras de carácter civil y de sus reformas, previa
autorización en los términos de los artículos 17 y 17 A de la Ley de Inversión
Extranjera; y

III.- Las instituciones, fundaciones y asociaciones de asistencia privada.

A la apertura del folio electrónico, la primera inscripción contendrá la materia a la

que se refiere, los antecedentes registrales vigentes y la siguiente información,
según conste en el libro, folio o título que le dé origen a la apertura:

II. Persona Moral

a) denominación o razón social

b) tipo de persona moral

c) objeto

d) domicilio

e) importe del capital social

f) duración
g) Registro Federal de Contribuyentes. (Art. 21 de la Ley Registral)

4.2. Del sistema informático

El procedimiento registral se llevará electrónicamente a través del sistema
informático y de comunicación remota.

La información almacenada en el sistema y los archivos complementarios serán

utilizados para inscribir, asentar, anotar, cancelar, verificar, rectificar, validar y
reponer los asientos registrales, así como para expedir certificados, copias
certificadas y constancias de los asientos.

Los asientos que autorice el Registrador mediante firma electrónica, así como las
certificaciones y constancias originales son documentos públicos y tendrán valor
probatorio pleno. El mismo valor probatorio, tendrán los asientos y actos registrales
que contengan la base de datos del sistema.

El sistema informático debe incluir (Art. 28 de la Ley Registral):

I. Un control de gestión;

II. Un sistema de procedimiento registral;

III. Un sistema de información permanente y actualizado para su consulta pública,

incluyendo días y horas inhábiles;

IV. Las bases de datos y archivos complementarios, necesarios para explotar y

validar la información; y

V. Los respaldos.

4.3. Del procedimiento registral

Se inicia con la asignación del número de entrada y trámite a la solicitud
presentada.

La fase de recepción física, acompañada del testimonio del instrumento en el que

conste el acto a inscribir, o electrónica acompañada de un formato precodificado
o una copia certificada electrónica.En todo caso se acreditará el pago de los
derechos que se causen, cuando así proceda.

La fase de recepción electrónica consiste en que el notario podrá enviar por medio
telemáticos a través del sistema informático, el formato precodificado y una copia
certificada electrónica en la que conste el acto a inscribir.

Una vez cumplidas las fases a que se refiere el numeral que precede, se pasará
directamente a la fase de calificación extrínseca con el registrador.

Los registradores deberán calificar y resolver, según corresponda, los documentos

que se presenten al Registro para inscripción o anotación, dentro de un plazo
máximo de veinte días hábiles siguientes al de su presentación (art. 42 de la Ley
Registral).

De resultar favorable la calificación, el registrador deberá realizar la anotación o

inscripción dentro del plazo mencionado; De no cumplir los requisitos el documento
presentado, el registrador, dentro del mismo plazo señalado, podrá suspender la
inscripción o anotación, según sea el caso, si el documento contiene defectos
subsanables, debiendo fundar y motivar su resolución, la que deberá ser publicada
íntegramente en el Boletín registral al siguiente día.

4.3.1 De la calificación registral

La calificación registral consistirá en verificar únicamente que:

I. El documento presentado y el acto en el contenido sean de los que deben

inscribirse o anotarse; II. El documento satisfaga los requisitos de forma establecidos
en la ley que lo rige como necesarios para su validez;

III. En el documento conste acreditada la identidad, capacidad y legitimación de

los otorgantes que el acto consignado requiera, en su caso. Cuando por cualquier
circunstancia alguno de los titulares registrales varíe su nombre, denominación o
razón social, procederá la inscripción cuando así se hubiere hecho constar ante
notario;

IV. Exista identidad entre el bien previamente inscrito y el descrito en el título. No

habrá falta de identidad cuando no coincida la descripción en uno o algunos de
los datos, si de los demás elementos comparados se desprende dicha identidad;

V. No haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos regístrales;

no se considerará incompatibilidad entre el texto del documento en relación con
lo registrado en el antecedente registral sobre el cual se solicite su inscripción,
cuando sea posible acreditar con los elementos aportados en el documento o los
ingresados mediante subnúmero, su identidad con los asientos que constan en el
Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México.

La incompatibilidad sólo tendrá lugar cuando los derechos de que se trate no

puedan coexistir. No existirá incompatibilidad cuando se trate de una inexactitud
por error material; sin embargo, cuando se aporten elementos con los cuales sea
posible realizar la rectificación correspondiente, los mismos serán ingresados por
subnúmero para que el mismo Registrador que califique el documento, continúe
con la calificación y él mismo, solicite a la Subdirección de Ventanilla Única y
Control de Gestión que proporcione un número de entrada

VI.- Esté fijada la cantidad máxima que garantice un gravamen en el caso de

obligaciones de monto indeterminado, salvo los casos previstos en la última parte
del artículo 3011 del Código, cuando se den las bases para determinar el monto
de la obligación garantizada;
VII.- En el acto consignado en el instrumento se observe el tracto sucesivo, lo que
significa que para inscribir o anotar cualquier título deberá constar previamente
inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgó aquel o de la que vaya a
resultar afectada por la inscripción, a no ser que se trate de una inscripción de
inmatriculación judicial;

VIII. El documento cumpla con los requisitos que deba llenar de acuerdo con el
Código u otras leyes aplicables, como indispensables para su inscripción;

IX. No haya operado el cierre de registro, en términos del artículo 3044 segundo
párrafo del Código

X. En el caso de anotaciones preventivas tales como embargo, fianza o anotación

de demanda, si ya caducaron, verificará que conste en el documento solicitud de
cancelación del interesado y si no consta, el Registrador estará a lo dispuesto por
el artículo 43 de la presente Ley; y

XI. En el caso de anotaciones preventivas tales como embargo, fianza anotación

de demanda, que aún no hayan caducado, verificará que conste en el
documento su reconocimiento por las partes y si no consta, el Registrador estará a
lo dispuesto por el artículo 43 de la presente Ley.

Verificado lo anterior, el registrador deberá realizar la anotación o inscripción

dentro del plazo mencionado en este artículo. Siendo el trámite por vía electrónica,
se reducirá al menos a la mitad el plazo señalado en este artículo (art. 42 de la Ley
Registral)

4.3. Del procedimiento registral

El interesado deberá subsanar la documentación en un plazo de diez días hábiles,
a partir de la publicación a que se refiere el numeral anterior, debiendo subsanarlo
con la presentación de la documentación que origino el estatus de “suspendido”
o “detenido por causas internas” en el propio Registro y de no ser así, una vez
cumplido el plazo, el registrador “denegará” su inscripción.

• El registrador autorizará con su firma electrónica en el Sistema los asientos que

practique.

• Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presentó, con nota
de inscripción firmada por el registrador que contendrá: fecha de inscripción y
número de folio.

• Cuando la solicitud del asiento sea por vía electrónica, por la misma vía se emitirá
y enviará la nota de inscripción, firmada por el registrador electrónicamente, que
contendrá los datos ya mencionados.

4.4. Clasificación de los asientos registrales

I. Notas de presentación;
II. Anotaciones preventivas;

III. Inscripciones;

IV. Cancelaciones; y

V. Rectificaciones. Los asientos registrales que se practicarán en los folios, son los
siguientes:

Todos estos se ordenarán cronológicamente y dentro de la parte del folio que le

corresponda de acuerdo a su naturaleza Se asentarán el número y la fecha de la
solicitud de entrada y trámite que la género.

4.4.1. De las anotaciones preventivas

La anotación preventiva, perjudicará a cualquier adquirente de la finca o derecho
real a que se refiere la anotación, cuya adquisición sea posterior a la fecha de
aquella, y en su caso, dará preferencia para el cobro del crédito sobre cualquier
otro de fecha posterior a la anotación (art. 3044 del Código).

Salvo los casos en que la anotación cierre el registro, los bienes inmuebles o
derechos reales anotados podrán enajenarse o gravarse, pero sin perjuicio del
derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación (art. 3045 del
Código).

4.4.2. De la rectificación de asientos

La rectificación de los asientos por causa de error material o de concepto, del
contenido de los libros o de los folios y la reposición de los mismos, procederán de
oficio o a petición de cualquier interesado según corresponda, en términos del
presente Código y en las disposiciones contenidas en el Capítulo Cuarto, del Título
Cuarto, de la Ley Registral. .

Se comete error material cuando se escriben unas palabras por otras, se omita la
expresión de alguna circunstancia o se equivoque cualquier otro dato que deba
contener la inscripción, conforme a lo dispuesto en el Código y la Ley Registral, sin
cambiar por ello el sentido general de la inscripción ni de alguno de sus conceptos.

Se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los

contenidos en el título se altere o varíe su sentido porque el Registrador se hubiere
formado un juicio equivocado del mismo, por una errónea calificación del contrato
o acto en el consignado o por cualquiera otra circunstancia.

4.4.3. De la cancelación de asientos

• Las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero sino por su cancelación o
por el registro de la transmisión del dominio o derecho real inscrito a favor de otra
persona.
• Las anotaciones preventivas y las notas de presentación de avisos preventivos se
extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción.

• Las inscripciones y anotaciones pueden cancelarse por orden judicial o por

consentimiento de las personas a cuyo favor estén hechas sin necesidad de
expresión de causa. Podrán no obstante ser canceladas a petición de parte,
cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por disposición de la ley o
por causas que resulten del título en cuya virtud se practicó la inscripción o
anotación, debido a hecho que no requiera la intervención de la voluntad.

4.4.4. De la reposición de asientos

• Procede la reposición de los folios y asientos regístrales, cuando por su
destrucción, mutilación o extravío no sea posible realizar su consulta a fin de
establecer el tracto sucesivo correspondiente.

• En todos los procedimientos de reposición, deberá de elaborarse un acta

circunstanciada con vista en los informes rendidos por las unidades responsables,
haciendo constar la información de mutilación, destrucción o extravío del asiento
o folio sujeto a reposición.

• La reposición se hará con vista en el testimonio original, copia certificada del

Archivo General de Notarías o bien testimonio ulterior o copia certificada del
instrumento que dio origen al asiento o folio a reponer en los que, cuando fueren
indispensables, consten datos de su inscripción en el Registro.

• Todo antecedente registral repuesto mencionará dicha circunstancia en el folio

electrónico que se genere