1) PUBLICIDAD

CONCEPTO: Hay que hace referencia a 3 elementos:

- Aquello que quiere dar a conocer: son hechos.
- Los destinatarios: son personas.
- Y el medio para que llegue a conocimiento de los destinatarios: una actividad conducente al fin
propuesto.

 CONCEPTO AMPLIO: Es este sentido se afirma que la publicidad es una actividad destinada a producir
Cognoscibilidad. Se hace referencia a cognoscibilidad y no a conocimiento, porque siendo su
destinatario la persona, el efectivo conocimiento dependerá, en definitiva, de la actitud y voluntad del
destinatario, en conocer lo que se da publicidad.

 PUBLICIDAD JURIDICA: Para caracterizarla se debe apuntar a lo que se publica y también a sus efectos.
Debiendo tenerse en cuenta que lo que se da a conocer en la publicidad jurídica son hechos jurídicos,
y su finalidad es la producción de efectos jurídicos. La producción de estos efectos puede variar desde
una simple noticia hasta la concreción de la existencia misma del derecho, que es su esencia. No es
publicidad jurídica si no produce efectos.

 CONCEPTO TECNICO: Por publicidad debemos entender que es un sistema de divulgación encaminado
a hacer cognoscible a todos determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la
seguridad en el tráfico.

La publicidad puede ser enfocada desde 3 ángulos:

 Como cognoscibilidad (no es el conocimiento, sino la posibilidad de conocer hechos en base a una
declaración señalativa del órgano competente, puesta a disposición del público, por los medios
previsto por la ley).
 Como actividad.
 Como medio.

NATURALEZA JURIDICA: Se la encuadra en una declaración señalativa, entendiendo por tal “a la divulgación
directa o indirecta de un hecho que puede perjudicar a terceros, realizada en forma adecuada para que
dichos terceros puedan conocer el evento, y la cual proviene de un órgano público y competente’’.

FIGURAS AFINES:
a) Publicación: Esta es episódica (carece de continuidad) y falta para su actuación una organización
específica, produciendo tan solo una situación de notoriedad. Suele referirse a actos de derecho
público. Ambos dan a conocer, pero cambia el medio; PUBLICACION: es para que todos se enteren, y la
PUBLICIDAD: da la cognoscibilidad.

b) Notificación pública: Produce un conocimiento legal a las personas involucradas en el acto, en cambio
la publicidad solo produce cognoscibilidad legal. La notificación pública es una declaración recepticia,
va dirigida a un destinatario determinado; por eso, esta notificación es un procedimiento dinámico y
episódico, mientras que la publicidad es permanente y estática.

c) Forma y publicidad: No es la forma del acto la que se da a publicidad, sino una formalidad de este. La
publicidad se concreta en un procedimiento constituido por una serie de actos, cada uno de los cuales
tiene su forma, común o especial, y el procedimiento es autónomo respecto a los actos o hechos, que
por medio de él se hacen públicos.

1
 REGISTROS Y PUBLICIDAD: Opiniones doctrinarias.

 Hernandez Gu: La publicidad en un sentido técnico se consigue por medio de órganos públicos
registrales dispuestos para ese fin específico. Desde este punto de vista, la única publicidad es la
registral, es decir, la que se opera mediante el registro. La publicidad no registral (no formal o de hecho)
no es publicidad. La apariencia no es publicidad aunque reconoce que tiene, en algunos casos, una
eficacia semejante a la publicidad.
En principio la publicidad puede conseguirse por cualquier medio apto para hacer posible a todo tercero
conocer determinadas modificaciones jurídicas; pero, como la función publicitaria exige la representación
documental del acto publicado, esta exigencia (conservación de documentos) solo se logra por medio de
registros.

 Alterini: También es publicidad la que produce anoticiamiento por otros medios distintos al registro.
Habla de la publicidad traditiva, considerado que en el esquema de Vélez, la tradición era un medio de
publicidad; distinta es la publicidad que resulta de la relación real derivada de la tradición de la cosa
(posesión o tenencia) a la que se denomina publicidad de los estados de hecho.

PUBLICIDAD REGISTRAL: CONCEPTO: Es aquella publicidad jurídica que se obtiene mediante un órgano
específico, denominado registro. Para algunos la publicidad es siempre registral y para otros, puede ser o
no registral, según la actividad o el medio empleado sea o no el registro.

2) REGISTROS

CONCEPTO: 2 posturas
 En sentido amplio: Los registros son los organismos públicos mediante los cuales se produce la
publicidad jurídica de hechos o actos jurídicos. (para que sea oponible a terceros).
 Para Chico y Ortiz: Se deben distinguir los registros administrativos de los registros jurídicos. Un registro
no es jurídico por que se rija por normas jurídicas, ya que en tal caso serían registros jurídicos el de la
policía, el del farmacéutico, etc.

Luego de señalar que se intenta contemplar a los registros desde 3 puntos: como oficina pública, como
conjunto de libros y como institución, expresa que a su criterio la única concepción es aquella que considera
al registro como una institución, siendo solo objeto de su organización el examen de los libros y la
caracterización de la oficina. A su juicio el fin de los registros es proporcionar seguridad al tráfico.

CLASES

 DE HECHOS: En estos casos, el registro anota y da a conocer simplemente un hecho. EJ: el Registro Civil
cuando inscribe el nacimiento o muerte de una persona. La inscripción no le agrega un elemento al
hecho, el cual se ha producido con independencia de su registración. Esta inscripción tiene como fin
facilitar la prueba del hecho ocurrido, estos ocurren fuera del registro y esta toma conocimiento para
generar publicidad y oponibilidad.
 DE ACTOS Y CONTRATOS: Los actos jurídicos o el contrato no existen si no se celebran en el registro
en el cual quedan incorporados. EJ: el matrimonio no existe si no se celebra en el registro civil y ante
oficial público competente para actuar en el Registro. También es de actos y contratos el registro
notarial a cargo de un escribano. La escritura pública no existe si no es autorizada por un escribano
publico titular o adscripto a un registro notarial y que actúa en la esfera de su competencia.

 DE DOCUMENTOS: Por documento se entiende a una cosa mueble representativa de un hecho. No se

registra el hecho, sino la cosa que contiene al mismo, es decir, se registra al documento como un

2
 hecho, incorporándolo, pero sin someterlo a un análisis o calificación. EJ: testamento, o mandato, el
poder se otorga en la escribanía y se inscribe en el registro de mandatos.

 DE TITULOS: Es una variedad del registro de actos y contratos. Mientras en el registro de actos y
contratos, estos no existen si la voluntad no es expresada directamenteo ante el rigistrador; en el de
títulos el acto o el contrato existe, aunque haya sido celebrado fuera del registro, si se realizó ante el
funcionario que ha sometido el acto o contrato al examen de legalidad (que es más amplio que el de
documentos). El acto o contrato ingresa al registro incorporado a un documento, pero el documento
no es considerado un hecho, sino un elemento portante de un negocio jurídico causal (titulo) que es
el objeto de la registración.

 DE DERECHOS: No existe en nuestro sistema jurídico y solo es posible en aquellos sistemas que (EJ:
Alemán) mediante el acto abstracto de enajenación, logran separar la causa del negocio, del efecto,
esto es de la trasmisión, siendo esto último lo registrable en este tipo de registros.

CLASIFICACION DE LOS REGISTROS: Según su naturaleza y finalidad.

 PERSONALES: Son aquellos que tienen fundamentalmente en miras al sujeto. Cuando su eje es el
sujeto titular (personas físicas o jurídicas). EJ: inhibiciones, el objeto de la registración es la persona.

 REALES: Se refieren al objeto de la registración, generalmente las cosas, sean muebles o inmuebles.

 DE INSCRIPCION: El asiento se practica realizando un extracto de las constancias, que deben ser
publicadas; y tratándose de derechos reales, son las llamadas constancias de trascendencia real.

 TRANSCRIPCION: La registración se efectúa mediante la transcripción literal e integra del documento,

o por medio de su incorporación o la de una copia. Es propio de los registros de documentos. EJ:
registro de mandatos. INCORPORACION O LEGAJAMIENTO: EJ: el de mandato, cuando se va a inscribir
se lleva una fotocopia del poder y se guarda. Es el de transcripción, que ya no se utiliza por que se usan
fotocopias, antes era de transcripción por que se escribía a mano.

 CONSTITUTIVO: La inscripción es constitutiva cuando el derecho nace con ella. En nuestro sistema el
registro del automotor es constitutivo, ya que el Derecho nace con la inscripción que es el modo
suficiente.

 DECLARATIVO: Es aquel en el cual el derecho existe antes de que ingrese el documento. La inscripción
hace que ese derecho existente extra registralmente, pase a ser oponible a ciertos terceros. Un caso
de registro declarativo es el de la Propiedad Inmueble. Nuestro registro del inmueble es declarativo
del derecho real que se adquirió por título y modo suficiente.

 CONVALIDANTE: Subsana los defectos mediante la inscripción. EJ: sistema de Torrens (Australia). En
el caso en que subsista el vicio, el estado responde frente a la persona afectada indemnizándolo.

 NO CONVALIDANTE: Aun inscripto el documento, el vicio subsiste. Nuestros registros son NO

convalidante.

3) DERECHO REGISTRAL
Es el conjunto de principios y normas que tienen por objeto reglar los organismos estatales encargados
de registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos, así como la forma de cómo han de practicarse
tales registraciones y los efectos y consecuencias jurídicas.

TEORIA GENERAL: La pregunta es si existe la posibilidad de construir una teoría, un conjunto de principios
que se apliquen a todo tipo de registro, sean estos reales o personales. Dos posiciones.

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  Postura afirmativa: Existe un derecho registral integrado por los principios y normas comunes a los
derechos registrales específicos que pueden obtenerse, por vía de inducción y generalización de las
normas reguladoras de la actividad y efectos registrales de los diversos derechos registrales particulares
y que se nutre de los principios establecidos por el derecho privado en orden a los instrumentos
públicos y privados.

En la carta de Bs. As aprobada en el Congreso internacional de derecho registral: el derecho registral

integra el sistema jurídico con normas y principios del derecho público y privado, que coexisten y funcionan
armónicamente constituyendo una disciplina independiente de la cual el derecho registral inmobiliario es
una de sus principales ramas.
Se consagra, así, por un lado la autonomía del derecho registral, pero también se afirma la existencia de
un conjunto de principios aplicables a toda clase de registro y no solo a los bienes o cosas trasmisibles.
“Para CATEDRA es una rama autónoma del derecho”

 Postura negativa: Los registros son numerosos y dispares, son estáticos, lo que atenta contra la
formulación de una teoría general. Nada hay de parecido entre el registro de cultos y el registro de
propiedad del automotor, o el de marcas y señales con el de residencia delictiva. Por lo que no se cree
en que pueda constituirse un derecho registral sobre la base de un contenido heterogéneo. La
unificación solo puede hacerse con los registros de bienes, pero singular a aquellos bienes destinados
a circular.

4) DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

CONCEPTO: Es una parte del derecho registral, y es el conjunto de normas y principios que regulan la
organización, el funcionamiento y los efectos de la publicidad registral, en función de la constitución,
trasmisión, modificación, y extinción de los derechos reales sobre inmuebles.
Es una parte del derecho registral que se refiere al conjunto de principios y normas destinados a reglar la
organización y el funcionamiento de los organismos estatales encargados de receptar fundamentalmente los
actos y documentos concernientes a los derechos reales o a los que afectan, relativos a los inmuebles, así como
también las formas y resultados de tales registraciones y, por último, los efectos y consecuencias jurídicas que
se derivan de ella.

OBJETO: La publicidad de hechos y actos para dar seguridad a relaciones nacidas extra registralmente. La
razón de ser del derecho registral inmobiliario es el ser un instrumento de seguridad.

TERMINOLOGIA: La mayoría de autores españoles hablan de ‘’derecho inmobiliario registral’’. La crítica: ya

que lo registral no se limita a lo inmobiliario, ya que esta es solo una especie del género del derecho
registral.

 Terminología correcta: ‘’derecho registral inmobiliario’’, la que hoy cuenta con la mayor aceptación, y
es empleada en la carta de Bs. As: declaro que el derecho registral integra el sistema jurídico con normas
y principios propios, de derecho público o privado que coexisten y funcionan constituyendo una
disciplina independiente y el derecho registral inmobiliario es una de sus ramas.

ANTECEDENTES EN EL DERECHO ARGENTINO:

 CODIGO CIVIL: para la trasmisión, constitución de derechos reales sobre inmuebles estableció el sistema
de título y modo.
 El título: es el acto jurídico causal, otorgado por una persona capaz y legitimada, e instrumentado
por escritura publica.
 El modo: la tradición, tiene doble función, posibilitar la relación directa e inmediata con la cosa por
parte del sujeto titular del derecho real y por el otro la publicidad.
4
  Excepción a este sistema: las hipotecas con un sistema de publicidad registral, debido que se trata
de un derecho real que no se ejerce por la posesión.
En un país como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos títulos
incontestables, la necesidad del registro público crearía un embarazo más al crédito hipotecario. El mayor valor
que vayan tomando los bienes territoriales, ira regularizando los títulos de propiedad, y puede llegar un día en
que podamos aceptar la creación de los registros públicos.

 LOS REGISTROS PROVINCIALES: El artículo 3134 preveía la creación en las provincias de registros para
que en ellos se inscriban las hipotecas, sin embargo en las leyes provinciales se estableció la necesidad
de inscribir, para su oponibilidad a terceros, las adquisiciones, modificación, transferencias y extinciones
de cualquier derecho real relativo a inmuebles.
Se planteó la cuestión de la constitucionalidad de esta exigencia, a excepción de Salvat que entendía legal
la exigencia en virtud del poder de policía de las provincias, la mayoría lo considero inconstitucional, por violar
el artículo 67 inc 11 de la CN
En la práctica funcionaban los requisitos provinciales, en casi su totalidad las escrituras y documentos de
adquisición, modificación, transferencia o extinción de derechos reales sobre inmuebles eran inscriptos en los
registros.
 LOS PROYECTOS DE REFORMA: desde un principio se advirtió los inconvenientes que traía aparejado el
sistema publicitario previsto por Vélez para los inmuebles, motivo varios proyectos de reforma.
a) Proyecto del diputado Eleodoro Lobos: entro en la cámara de diputados en la sesión del año 1899
y su texto disponía agregar como art al CC lo siguiente: en todos los casos que este código exija la
tradición de la constitución o trasmisión de derechos reales sobre inmuebles solos se juzgara hecha
esa tradición por la inscripción en el registro de la propiedad de los instrumentos públicos. La
inscripción pasa a ser constitutiva, antes de ella no hay tradición, ni modo, no hay derecho real.
b) Proyecto de Barraquero: entro en la cámara en la sesión del año 1902, propone incorporar un
título complementario dentro del cual el primer artículo es el propuesto por Eleodoro lobos y los
siguiente regulaban el funcionamiento de los registros siguiendo los lineamientos de la ley orgánica
de los tribunales vigentes en ese momento.
c) Proyecto del diputado José Galiano: entro en la cámara en la sesiones de 1905, propone instaurar
el sistema Torrens, para lo cual redacta una ley de 86 art.
d) El anteproyecto de Bibilioni:
e) Proyecto de la comisión de 1936: prevé que los derechos reales pasan a constituir el IV. El contrato
no inscripto solo engendra obligaciones personales. Cuando fuere otorgado por escrituras públicas,
autorizara también a exigir si inscripción. Pero no propone un texto similar al de Bibiloni, sino en su
lugar lo siguiente: será necesario además inscribir respecto a los inmuebles:
- Toda modificación de derechos reales sobre ella que se hiciera por contrato rigiendo con
respecto a la falta de inscripción lo dispuesto en el art anterior.
- La renuncia a un derecho real.
- Toda trasmisión, adquisición, modificación, y extinción de derecho reales, sea cual fuere la
causa que la determine.
- Las sentencias firmes que se refieran a derechos reales.
- Las particiones de bienes.

f) El anteproyecto de 1954: lo que se inscribe es el contrato y esta inscripción reemplaza a la tradición

como modo de adquirir los derechos reales sobre inmuebles. La inscripción es en los actos entre
vivos constitutiva y existe protección al 3ro que adquiere a título oneroso, salvo que se hubiese
actuado de mala fe, cuya prueba es a cargo de quien lo invoque.

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 EL ARTÍCULO 2505 DEL CÓDIGO CIVIL DE VELEZ: Su redacción no ha sido feliz, y encierra en sí misma una
grave contradicción entre su primera parte y el último párrafo.
La recomendación propone una inscripción constitutiva, salvo en los casos en que la adquisición se opera
sin tradición, y por ende no son supuestos de aplicación de la teoría del título y del modo. Las hipótesis a las
que se referían los demás casos son la tradición brevimanu, el constituto posesorio, la partición del
condominio, el legado de usufructo y las servidumbres prediales, la usucapión.

ARTÍCULO 2505: ‘’La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará
perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción
que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén
registradas’’.

En la parte 1 del artículo la inscripción perfecciona la adquisición, ya no es un elemento de la tradición, sino

que es un requisito, además de la tradición, consagra una inscripción constitutiva, ya que sin inscripción no
hay adquisición.
En el art no se habla de los demás casos, sino de las mismas adquisiciones y trasmisiones a las que se refiere
el párrafo 1.
La contradicción en cuanto al efecto de la inscripción disipa cuando el art. En su parte, dice que las
adquisiciones solo se perfeccionan con la inscripción del título en el registro, y consagra una inscripción
constitutiva.
En cambio cuando en la parte 2 expresa que las adquisiciones serán oponibles con la registración, consagra
un sistema declarativo.
La contradicción en el artículo fue resaltada por los primeros comentarios a la reforma, y se subsano con el
dictado de la ley nacional de registros 17.801 que en su art.2 establece que la inscripción es a los fines de
oponibilidad a 3ros, este texto completaba el 2505.

CARÁCTER DE LA INSCRIPCION: EN EL SISTEMA ARGENTINO REGISTRAL EN MATERIA DE INMUEBLES

Distintas opiniones
 Para algunos: la inscripción en materia inmobiliario es constitutiva, partiendo de una premisa que es
considerar de la esencia de los derechos reales el ser absoluto y por tanto oponible erga omnes, por
lo que decir que el derecho real pendiente de inscripción, existe entre partes pero no es oponible a
terceros, o como dice el art 20 de la ley 17.801 que existirían frente a personas determinadas, no es
un derecho real sino una figura hibrida.

CONCEPTO DE TERCEROS: Respecto a aquellos 3ros a quienes el derecho real no inscripto no le es oponible.
Distintas opiniones.
 Concepto restringido: Todo aquel que no es parte. Critica: porque de ser admitida haría inexistente la
inscripción declarativa.
 Adrogue Habla de tercero registral: La noción de parte es ajena al derecho registral y propia del
derecho de las obligaciones. En nuestro sistema los registro presumen íntegros pero no exactos, y sobre
la base de ellos se puede distinguir dos tipos de terceros registrales: uno individualizado por la falta de
inscripción del título (falta de integridad del registro) y otro determinado por la inscripción de un título
inexacto o invalido(falta de exactitud del registro)
 El tercero latino: (falta de integridad) se da en una situación en la que hay un defecto registral por
omisión, existe un título valido que no ha accedido al registro. Este obtuvo emplazamiento registral de
buena fe de una situación jurídica real sobre un inmueble válidamente adquirido, no obstante lo cual
opone su título al sucesor de este.

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  El tercero germánico: (falta de exactitud) defecto por comisión, es quien adquirió a título oneroso y de
buena fe de quien habiendo tenido inscripto su título había adquirido inválidamente, no obstante lo cual
opone su título al causante enajenante, pero requiere que su adquiriente haya inscripto su título.

El conflicto de este se da entre un subadquirente de buena fe y título oneroso y el causante del enajenante.
El conflicto del latino se da entre el adquirente de un derecho real no inscripto y quien de buena fe logro
emplazamiento registral de una situación jurídica real. En nuestro sistema de inscripción declarativa, los 3ros
a los cuales no le es oponible un derecho real adquirido pero no registrado, son solo aquellos que han
consolidado una prerrogativa en el registro desconociendo que este era integro. No requiere título oneroso,
pero si buena fe.

EN SINTESIS: para Adrogue los terceros a quienes se refiere el art.2505 son los terceros latinos, que sobre
la base de presunción de integridad que resulta del citado precepto, por inoponibilidad de lo no inscripto,
hacen prevalecer una situación jurídica real frente a otra no inscripta, siempre que haya obtenido
emplazamiento registral, y ser terceros frente a los inscriptos y de buena fe.

 Alterini: los terceros a los que se refiere el 2505 son los terceros interesados, oponiéndose a la del
tercero desinteresado, o sea, aquellos para quienes la inscripción les resulta indiferente, pues no los
beneficia ni perjudica. No es necesario que el tercero haya tenido emplazamiento registral, pero si de
buena fe, es decir que debe desconocer la inexactitud del registro derivado de la falta de inscripción del
documento. Esta buena fe se presume mientras no se demuestre que conoció y debió conocer la
inexactitud registral.
“La enumeración contenida en el art. 20 de la ley 17.801 no es taxativa, por lo que una correcta
interpretación de esta norma lleva a la conclusión de que tampoco podrá prevalerse de la falta de publicidad
cualquier persona que tenga conocimiento efectivo del acto”.
Son casos típicos de terceros interesados los sucesores particulares, los titulares de otros derechos reales,
la masa del concurso, los acreedores privilegiados, los retentores, los simples quirografarios, en general los
titulares de derechos subjetivos. Los terceros interesados son aquellos que sustentan un derecho que resultara
perjudicado a raíz de la mutación: la mutaciones jurídicas reales sobre inmuebles no inscriptas son inoponibles
a los terceros con interés legítimo que sean de buena fe, tengan o no emplazamiento registral.

LEGISLACION APLICABLE: LEY NACIONAL 17.801 Y SU REGLAMENTACION / LEY PROVINCIAL 8632:

Todo el proceso culmina con la sanción de Ley 17801 del 28 de junio de 1968, mediante el cual se ha creado
el registro de la Propiedad Inmueble. Esta norma rica en cuanto a principios registrales ha sido el basamento
de otras normas y de vigencia a la fecha.
Esta ley finalmente propuso un registro de títulos, de tipo declarativo, real (principalmente), de inscripción,
y no convalidante.
Fue reglamentado por el decreto reglamentario 2080/1980 para Capital Federal y lo que hoy es Tierra del
Fuego.
En nuestra Provincia, a través de la ley 8632, que entro en vigencia en 2.010, se reglamenta conforme el
artículo 1 de tal, la reglamentación y aplicación de lo dispuesto por la 17.801 para nuestra provincia.

En cuanto a las disposiciones técnico registrales, la ley expresa en su artículo 175:  En cumplimiento de
sus funciones la Dirección dictará:
- Disposiciones técnico-registrales…Las disposiciones técnico-registrales regularán con carácter general, las
cuestiones que se susciten por la aplicación e interpretación de la Ley 17.801, la presente Ley, las
situaciones no previstas en dichas normas y las que se hubieren delegado expresamente a dicha regulación.
Las mismas deberán ser fundadas, numeradas y archivadas.

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5) REGISTRO Y CATASTRO

CONCEPTO DE CATASTRO: Es un registro, censo, padrón, catalogo o inventario de la riqueza territorial de

un país, en el que se determinan las fincas rusticas y urbanas del mismo mediante su descripción o
expresión gráfica, así como su evolución o estimación económica al fin principal de tipo fiscal y a os fines
de auxiliares de orden económico, administrativo, social y civil. ‘’Sirve para la reunión, y registración de
información ordenada relativa a los inmuebles de un país’’.
 Importancia: el padrón es importante a los fines de la seguridad de la propiedad raíz y los derechos
reales que la modifican, la falta de catastro hace que proliferen las apropiaciones de inmuebles y la
evasión fiscal, por no contarse con un registro grafico de inmuebles. Los títulos podrían referirse a
inmuebles que no existen o darse superposición parcial o total de títulos sobre un inmueble
 Funciones:
 Es el único que puede detectar la superposición de inscripciones, circunstancias anómalas que el
registro no logra controlar por si solo y que por lo general tiene origen en algún juicio de prescripción
adquisitiva.
 Establece el aforo de los inmuebles a los efectos de la tributación, no solo en lo que respecta al
terreno sino en cuanto a las mejoras (inmuebles por accesión) para lo cual debe verificar la
incorporación fiscal de los edificios, combatiendo la relicencia de los propietarios a efectuar la
correspondiente denuncia.
 A veces le interesa determinar el nombre del propietario o del poseedor de los inmuebles, pero no
lo a los efectos de la cobranza o apremio impositivo, sino para los casos en que corresponda ubicar
a los responsables impuestos inmobiliario adicional, que fue un gravamen nacido por combatir
latifundio.

 Distribución de funciones: se diferencia los fines fiscales, administrativos, económicos, sociales, jurídico-
civiles, del catastro, rechazando la posición que pretende hacerle compartir con el registro la función de
constituir un instrumento de publicidad con efectos civiles respecto a la titularidad de dominio. Nuñes
hace referencia a la posibilidad de un registro inmobiliario de folio real, sin necesidad de un catastro en
que se asiente el principio de especialidad.

CONEXIÓN: Es muy importante que exista relación entre el registro inmobiliario y el registro de catastro, a
efectos de que el intercambio entre uno y otro se produzca en forma simultánea con las registraciones y
anotaciones que cada uno de ellos practiquen con relación a los inmuebles, el catastro proporciona
sustancia física y el registro al catastro sustancia jurídica, tiene una relación de coordinación por el interés
público. Por lo tanto para autorizar la escrita traslativa de dominio y su ulterior inscripción se exige la
realización de un plano de mensura y certificado catastral. Si se inscribe la escrita sin plano de mensura y
certificado catastral, la inscripción es provisorio por 180 días.

FUSION O INTERRELACION / SISTEMA EN LA PROVINCIA DE MENDOZA:

 Régimen de catastro: conforme a nuestro sistema federal es privativo de cada ´provincia y está regido
por los ordenamientos locales.
 Extensión de lo registral más allá de lo inmobiliario: la misión del registro no se agota en la faz
inmobiliaria ni en las disposiciones que para su funcionamiento dicta cada provincia, re rige por una ley
nacional (17.801) que integra el esquema del CCCN, las cuales son uniformes para todo el país.
 Misión del registro: Dentro del principio de determinación y especialidad aun en los casos en que la
descripción de la cosa este a cargo de catastro, el registro considerara la especie del derecho, la
individualización de los sujetos registrales (reconocimiento de titulares y al consentimiento del tradente
o deudor),el monto de las operaciones, el cumplimiento de principios registrales (autenticidad,
rogatoria, prioridad y rango, tracto sucesivo, legalidad, legitimación).

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 Dentro de las especies de derecho tenemos por una parte los personales con reflejo registral (medidas
judiciales, inhibiciones) y por la otra derecho reales. Se abre un abanico de las cuestiones que el registro debe
atender y la tarea intelectiva que requiere la calificación, esta complejidad resultaría nociva para el
desenvolvimiento de un catastro entremezclado con el registro. Para que ello no ocurra se ha descartado su
combinación.

 Incompetencia de la absorción de métodos: en varios países se intentó ordenar la matricula sobre la

base de la nomenclatura catastral, pero una mayor reflexión hizo desistir de ese propósito, en efecto si
la secuencia numérica no es consecutiva resulta complicado determinar la falta de alguna matricula, en
cambio si se opta por la matriculación masiva y de oficio el ordenamiento puede ser de numeración
ininterrumpida, pero de esta manera aumenta el costo operativo y se perturba el trámite de la
inscripción normal. Además la nomenclatura catastral, puede ser modificada por circunstancias extrañas
al proceso registral y ello dará lugar a variaciones equivocas en cuanto al número de matrícula la cual
requiere respecto a cada inmueble, un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá
para designarlo.

 Sistema de la Provincia de Buenos Aires: da un ejemplo de coordinación entre el registro y catastro,

donde el documento inscribible accede por la sección de ingresos y egresos del registro de la propiedad
y luego de su anotación en el libro diario para la designación de prioridad directa se lo cursa por tramite
interno, cuando ello procede a la oficina de control de dominio para que esta verifique los datos del
inmueble referidos a la ubicación, medidas, linderos, valuación, designación catastral, y si se trata de
lote baldío o edificado. Aun así no se ha podido evitar casos aislados en que la descripción del inmueble
no concuerda para catastro y si con la del asiento registral, lo cual origina varios problemas para el
notario que no sabe a que información atenerse. El problema se evita poniendo la versión regístralo al
mencionar como le corresponde el bien al transmitente.

 Crítica el exceso de autonomía: el otro extremo criticado por el desperdicio y duplicación de esfuerzos
que para el archivo y la consulta de elementos comunes realizan, por separado, registro y catastro en
un malentendido autoabastecimiento. La solución consiste en recurrir a un ente intermedio que actué
como banco de datos, para el suministro y acopio de información no especifica, pero si imprescindible
para la buena marcha del catastro como del registro y que sirva a otros organismos del estado
(recaudación fiscal, etc.).

FALLO DE LA SCJM (ART.41 DE LA LEY 17.801)

Considerando: Que la dirección provincial de catastro denuncia que por escritura pública autorizada por el
escribano Abel Iturbide e inscripción registral de ese instrumento, se han trasferido lotes: esa inscripciones e
ha realizado sin nomenclatura catastral no padrón territorial.

- La cuestión relativa a la exigencia del certificado catastral y la presunta contradicción constitucional

entre las disposiciones provinciales que lo requieren y el artículo 41 de la ley 17.801, motivo variadas
opiniones doctrinales y decisiones de este tribunal en diversas integraciones, en algunas analizando la
cuestión desde la época registral y en otras de las pertinentes responsabilidades notariales.
- Las leyes provinciales que imponen la exigencia del plano de mensura y el certificado catastral a los fines
de autorizar la escritura traslativa de dominio y su ulterior inscripción. Esta es una restricción de la
propiedad privada en interés público y están regidas por el derecho administrativo. Por esos esas normas
locales son constitucionalmente validas siempre que la restricción no sea irrazonable.
- Es verdad que el art. 41 de la ley 17.801 “dispone que la inscripción no puede restringirse ni limitarse
por razones administrativas ni fiscales”, sin embargo otras disposiciones hacen referencia a la necesaria
correlación entre el registro de datos jurídicos y el de determinación física del inmueble. Por ejemplo el
art.12 ‘’obliga al registrador tomar razón de la nomenclatura identificando el plano de mensura
correspondiente, haciéndose mención de las constancias de trascendencia real que resulten cando esta
nomenclatura existiere’’.

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 ¿Qué contenido debe darse entonces al art.41?: se recomendó que se adoptaran los procedimientos
necesarios para que sin violentar el derecho del fisco a cobrar impuestos, no se detuviera ni paralice las
inscripciones en los registros, estas recomendación apunta al tema fiscal, sin negar que debe existir un sistema
que correlación a la ley del registro (17.801) con el catastro.

6) DERECHOS REALES EN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION

CONCEPTO DE DERECHO REAL:

ARTÍCULO 1882: Concepto. “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente
sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y
las demás previstas en este Código”.

El derecho real es un poder jurídico (un derecho subjetivo) que consiste en un señorío de la voluntad sobre
personas o cosas que se ejerce de propia autoridad en forma autónoma e independiente de otra voluntad. En
principio, estos derechos subjetivos se regulaban por leyes de orden público por eso se los describe como
estructura legal, regla que confirma el artículo 1884 “numerus clausus”.
El titular de un derecho patrimonial absoluto, cuenta con acciones reales destinadas a proteger sus
derechos contra cualquier persona que pretenda negar su existencia, plenitud, libertad, sin perjuicio de poder
ejercer las acciones posesorias. Como consecuencia de su oponibilidad erga omnes, se le otorga a su titular el
ius persecundi (facultad de perseguir la cosa objeto de su derecho, cualquiera sea la persona que lo tenga en
su poder) y el ius preferendi (su derecho es oponible a otro derechos reales o personales, por el ppio. de
primero en el tiempo mejor en el Derecho).

OBJETO:

ARTÍCULO 1883: Objeto. “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien
taxativamente señalado por la ley”.

El artículo 1883 fija como regla que el objeto de los derechos reales es siempre una cosa material,
independientemente de la extensión en la que se ejercen sobre ella las facultades que confieren cada tipo.
El segundo párrafo pone fin a una vieja discusión, al decidir que los bienes también pueden ser objeto de
los derechos reales, con la limitación para esta categoría, que sea especialmente nominados por ley.

 Requisitos del objeto: CONCEPTO: Es un bien actual y determinado, que este en el comercio susceptible
de aprovechamiento, de contenido patrimonial, y que se encuentre a disposición del sujeto en cantidad
limitada.
Los bienes como objeto: el concepto de bien es más amplio que el de cosa, ya que no todo los derechos
reales se ejercen por la posesión. Por eso la definición del objeto no se refieren solo a cosas materiales, sino
que con el termino BIEN pretendemos abarcar el objeto de aquellos derechos reales que no se ejercen por la
posesión. EJ: hipoteca, superficie.

CARACTERES:

ARTÍCULO 1884: Estructura. “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula
la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura”.

El nuevo código mantiene el principio del numerus clausus, en el que la ley organiza los derechos reales en
número limitado y cerrado, fijando el contenido de cada uno de ellos y dándole un nombre, quedando
rígidamente fijados los tipos posibles de derechos reales y su extensión.
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  Tipicidad formal: La ley siempre interviene en la creación de esta categoría de derechos patrimoniales,
sin dar lugar a la voluntad de los sujetos; por el contrario la causa de los derechos reales, tanto fuente
como eficiente, es siempre un acto voluntario de la persona, la ley interviene como fuente solo en las
escasas excepciones.
 Tipicidad sustantiva: al adoptar el numerus clausus se brinda mayor seguridad a los adquirentes y a los
terceros, impidiendo a los particulares constituir derechos reales no enumerados.

‘’No solo excluye la voluntad individual en cuanto a la creación, sino también en cuanto al marco regulatorio
e cada uno de los derechos reales, porque el legislador no solo introduce el tipo de derecho real sino que
además define a los aspectos que lo singularizan (a lo que alude el concepto de tipicidad sustantiva).Si los
particulares no pueden modificar el contenido de los derechos reales reconocidos, significa que ese contenido
debe quedar prefijado normativamente’’.

ARTÍCULO 1885: Convalidación. “Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada”.

Lo hace aplicable a todos los derechos reales (incluso a la hipoteca). Requiere de una acción por parte de
quien los trasmitió inválidamente y la trasmisión se considera hecha al tiempo de su celebración, resulta
indiferente el modo por el cual el enajenante adquirió el derecho real: venta, donación, sucesión, división,
condominio, etc. La solución concuerda con la de materia sucesoria y división de condominio; los efectos de la
partición y de la división se retrotraen, de modo tal que quien deviene sucesor lo será con efectos retroactivo
al momento del fallecimiento o adquisición del condominio.

ARTÍCULO 1886: Persecución y preferencia. “El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la
cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal
que haya obtenido oponibilidad posteriormente”.

 Derecho de persecución: le permite al titular obtener la cosa sobre la que ejerce su potestad de
cualquiera que la tenga ilegítimamente en su poder, a fin de garantizar la existencia, plenitud, y libertad,
se organiza un sistema de protección que en forma mediata o inmediata permite no solo el
reconocimiento del derecho sino la restitución al poseedor del bien .
 Derecho de preferencia: significa la prevalencia de un derecho sobre otro, pero a diferencia de la materia
de privilegios, no se refiere a colocarse en determinado rango a fin de cobrar acreencias sino a la
concurrencia con otros derechos reales de igual o distinta naturaleza, sobre la misma cosa y que se
expresa con la máxima primero en el tiempo mejor en el derecho.

ENUMERACIÓN:

ARTÍCULO 1887: “Son derechos reales en este Código:

a) El dominio;
b) El condominio;
c) La propiedad horizontal;
d) Los conjuntos inmobiliarios;
e) El tiempo compartido;
f) El cementerio privado;
g) La superficie;
h) El usufructo;
i) El uso;
j) La habitación;
k) La servidumbre;
l) La hipoteca;
m) La anticresis;
n) La prenda”.

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 CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES:

 CLASIFICACION RESPECTO A LA COSA:

 PROPIA O AJENA: ARTÍCULO 1888: “Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el
dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el
cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen
sobre cosa ajena. Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen
cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda
duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor
del titular del bien gravado”.

 PRINCIPALES O ACCESORIAS: ARTÍCULO 1889: “Los derechos reales son principales, excepto los
accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda”.

 REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES: ARTÍCULO 1890: “Los derechos reales recaen sobre cosas
registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que
correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre
su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción”.

Registrables: es un requisito presente en todos aquellos cuyo objeto sean cosas inmuebles, las cosas
muebles en principio no son registrables, salvo los casos de excepción.
La trasmisión y constitución de los derechos reales sobre inmuebles permite diferenciar dos estadios:

ARTÍCULO 1891: Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. “Todos los derechos reales regulados en este
Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen
por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión”.
La relación inmediata entre el sujeto y el objeto del derecho real permite diferenciar dos categorías,
aquellos que se ejercen por la posesión, en los cuales esta es su exteriorizadora de la existencia del derecho y
aquellos otros como la hipoteca en la cual, por no haber desplazamiento, el inmueble queda en poder del
titular del dominio.

ADQUISICION, TRASMISION, EXTINCION Y OPONIBILIDAD D ELOS DERECHOS REALES:

 TITULO Y MODO SUFICIENTE:

ARTÍCULO 1892: “La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de
título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas
por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria es modo
suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando
la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía
a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en
poseedor a nombre del adquirente. La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir
derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables,
cuando el tipo del derecho así lo requiera. El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre
positiva. Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto. A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del
Libro Quinto”.

Esto se mantiene en el nuevo código, los derechos reales se adquieren en forma derivada pero no se ejercen
por la posesión, como la hipoteca, requieren solo título.

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 En este sistema la inscripción es un elemento no constitutivo, pero si perfeccionante, el requisito de la
inscripción de la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles en el registros del inmueble
fue incorporado por la ley 17.711 en el artículo 2505,con salvedad que esas adquisiciones o trasmisiones no
serían oponibles a terceros mientras no estuvieran registradas.

FORMA DEL TÍTULO INSTRUMENTO

ARTICULO 1017: Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública:
a) Los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre
inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de
ejecución judicial o administrativa;
b) Los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;
c) Todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública;
d) Los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados en escritura
pública.

 INOPONIBILIDAD:
ARTÍCULO 1893: “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si
el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos,
ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real”.

Siendo este el principio y satisfaciendo los requisitos de título y modo suficientes para la adquisición del
derecho real, se tiene que el primer efecto del cumplimiento de estos presupuestos es alcanzar la oponibilidad
del derecho frente a la comunidad en general o sujeto pasivo universal. Esta publicidad se completa mediante
la tradición que pone en posesión de la cosa a quien adquiere con título suficiente el derecho de propiedad
sobre ella. El mismo efecto se produce respecto de las cosas que como los automotores requieren de la
registración de los títulos, sustituyendo la inscripción a la posesión que exige para los otros bienes. Cabe
recordar que la inoponibilidad constituye un grado de ineficacia del acto jurídico en cuya virtud se impide, por
disposición expresa de la ley, la realización de sus efectos respecto de determinados terceros Ellos, que son
los “terceros”, pueden tener un interés jurídicamente tutelable, como lo serían quienes van a contratar con el
propietario y necesitan la certeza de la estabilidad de su derecho, o quienes, como acreedores del propietario,
pretenden inmovilizar algún bien a través de un embargo o medida cautelar. A los terceros interesados a los
que la normativa apunta y respecto de los cuales impone la registración, son los terceros interesados de buena
fe. Es que son terceros en tales condiciones quienes ignoran que una transmisión ha operado respecto de otro
que no sea el propietario. Mas como la inscripción se propone a tal fin, si operada aquella no se inscribe, como
propone el artículo, es inoponible.

 TRANSMISIBILIDAD: Transmisión de los derechos

ARTICULO 398: Transmisibilidad. “Todos los derechos son transmisibles excepto estipulación válida de las
partes o que ello resulte de una prohibición legal o que importe trasgresión a la buena fe, a la moral o a las
buenas costumbres”.

ARTICULO 399: Regla general. “Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene,
sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas”.

ARTÍCULO 400: Sucesores. “Sucesor universal es el que recibe todo o una parte indivisa del patrimonio de otro;
sucesor singular el que recibe un derecho en particular”.

ARTICULO 1906: Transmisibilidad. “Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en
contrario”.
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 INENAJENABILIDAD

ARTICULO 1972: Cláusulas de inenajenabilidad. “En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no
transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos
reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no
excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada
por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que
se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una
sustitución fideicomisaria”.

ARTÍCULO 1894: Adquisición legal. “Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión
forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos
cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación
del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe”.

Establece una forma distinta de adquisición. El título requerido consiste en un acto jurídico que reúne los
requisitos ya analizados de fondo y forma en tanto que en la adquisición legal es la ley su causa fuente.
Enumero entre los supuesto: los derechos de los adquirientes y subadquirentes de buena fe, quedando
exceptuados aquellos que de buena fe, han adquirido a non domino, sin intervención del titular del derecho.

ARTÍCULO 1895: Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. “La posesión de buena
fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para
adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue
gratuita. Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial
prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes”.

 EXTINCIÓN

ARTICULO 1907: Extinción. “Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de
los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza
su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena”.

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