PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

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CUANDO UNA SITUACIÓN JURÍDICA ES
PÚBLICA HAY SEGURIDAD JURÍDICA
La publicidad en sentido general
puede interpretarse como el
conjunto de medios empleados para
divulgar o extender el conocimiento
de un hecho a todos. El objeto de la
publicidad es hacer notorio, patente
o manifiestos tales hechos.
El concepto de publicidad jurídica
es más restringido, tanto por
los hechos que comprende,
los medios de que puede hacer uso
y los efectos que produce.

La publicidad jurídica puede ser de

tres clases:
publicidad edictal,
publicidad normativa y
publicidad registral
Análisis del artículo 1892 del C:CyC. Título y modos suficientes

“La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere
la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el
derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir
derechos reales que se ejercen por la posesión.
No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste
por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o
cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose
la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. La
inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir
derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos;
y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real,
sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. A la
adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones
del Libro Quinto”
Es así, que en cumplimento del orden público, el
título y el modo son presupuestos para la transmisión.

El derecho real se constituye con:

El título o sea el acto jurídico revestido de las formas

establecidas por la ley, que para los inmuebles es la
facción de escritura pública (art. 1017, inc. a, CCyC)

Y el modo; mediante acto traditivo, respecto de los

derechos reales “que se ejercen por la posesión.

LOS DERECHOS REALES EN MATERIA INMOBILIARIA

SE CONSTITUYEN FUERA DEL
REGISTRO
Análisis del artículo 1893 del C.C.y C,. Inopoliblidad.

“La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la
inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo
consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto
necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden
prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos,
ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del
derecho real”.

Siendo que el título y el modo son suficientes para la adquisición del

derecho real, se tiene que el primer efecto del cumplimiento de
estos presupuestos es alcanzar la oponibilidad del derecho frente a
la comunidad en general o sujeto pasivo universal
 La publicidad jurídica Registral

Es la publicidad jurídica que utiliza como instrumento el Registro.

En materia de registros nuestra legislación contempla la existencia de:

registros jurídicos (publicidad efecto) y 

registros administrativos (publicidad noticia)

La publicidad jurídica registral pública es la

exteriorización continuada y organizada de situaciones
jurídicas para producir cognoscibilidad general con
efectos jurídicos respecto a terceros
 Características

- Exteriorización. Se contrapone a la clandestinidad.

- Continuada. No intermitente  ni esporádica. Esta característica

surge de la
naturaleza permanente del registro y diferencia a la publicidad
registral de los otros tipos de publicidad jurídica.

- Organizada. La administración y organización es pública.

- Produce cogsnoscibilidad.

- Produce efectos jurídicos respecto a terceros. Genera oponibilidad

erga omnes.

- la seguridad jurídica privada, del titular registrado (seguridad

estática) como de quien contrata con él (seguridad dinámica).

- Cautelar. Propio del sistema de seguridad jurídica preventivo de   

documentación.
La Publicidad material (exhibición) es la que brinda el Registro y se refiere
a la eficacia que conlleva la inscripción registral para el hecho o acto inscrito y
frente a terceros.

La Publicidad formal  (expedición) es la referida a las certificaciones y

manifestaciones que expide y brinda el Registro, es decir, al conocimiento
efectivo del archivo registral. La exhibición de libros de registro,
informes, certificados, integran la publicidad formal.
Art. 21 de la ley 17.801: 

“El registro es público para el que tenga interés legitimo en

averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos,
limitaciones o interdicciones inscriptas…..”.

En nuestro sistema la fe pública registral es de carácter relativa.

Lo establece el Art. 4 

“La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos

de que adoleciere según las leyes”.

Art. 22

“La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscritos y

la libertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a
terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos
siguientes”.
 CERTIFICADO DE LEY

El Art. 23 de la Ley 17.80

“Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos

de transmisión , constitución, modificación o cesión de derechos
reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscrito en el
Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha
oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las
personas según las constancias registradas. Los documentos que se
otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que
resulten de la certificación”.

Se exige el certificado para el otorgamiento de documentos de

transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales
sobre inmuebles.
 INFORME

El informe, no genera ninguno de estos efectos.

Sirve para dar conocimiento de los derechos en él

inscriptos. Puede consistir en un extracto de datos o la
copia integra del documento.

Art. 27 Ley 17.801:

“Aparte de la certificación a que se refiere el artículo

23, el Registro expedirá copia autenticada de la
documentación registral y los informes que se soliciten
de conformidad con la reglamentación local”
 Anotaciones Personales
(Art. 30, 31 y 32 ley 17801)
Además de los folios o fichas correspondientes a cada inmueble, el registro
deberá tener secciones donde se tomara nota de las inhibiciones e
interdicciones de las personas para disponer libremente de sus bienes y
todas las circunstancias personales que, de acuerdo con las leyes, incidan
sobre la disponibilidad jurídica de los inmuebles.
Copia de asiento registral
MUCHAS GRACIAS