Publicidad Registral

Retomamos el concepto de publicidad como actividad para la cognoscibilidad y nos

enfocamos en una clase de publicidad reconocida por nuestro ordenamiento jurídico,
la publicidad registral. Este tipo de publicidad es uno de los mecanismos adoptados
por los legisladores al momento de establecer cuándo son oponibles a terceros los
derechos reales que recaen sobre objetos. Cuando el ordenamiento jurídico no
establece la publicidad registral como mecanismo, la publicidad será posesoria.

La Publicidad Registral

Función de la Publicidad Registral

Referencias
LECCIÓN 1 de 3

La Publicidad Registral

La Publicidad Registral

Noción
De manera más específica, y siguiendo la opinión de Moisset de Espanés (1991), se puede decir que la
publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica real, que
tiene la finalidad de proteger el crédito y la seguridad del tráfico jurídico. En sentido similar, tenemos el
concepto brindado por Cornejo (1994), quien entiende a la publicidad registral como aquella publicidad
jurídica que se realiza a través de los registros.

¿Cómo se desarrolla la actividad de la publicidad registral? Para abordar este interrogante, es necesario
conocer las instituciones u organismos mediante los cuales se produce la publicidad registral, los registros.

Un registro es una institución, cuyo solo objeto de su organización es el examen de los libros y la
caracterización de la oficina, y cuyo fin es proporcionar plena seguridad en el tráfico. (Delgado Knight, 2011,
https://bit.ly/2Gtneen)

Observemos con atención el siguiente video, que es del Registro de la Propiedad de la Provincia de Santa Fe,
para conocer los avances tecnológicos que impactan en la organización de la oficina del registro.

Video 1: Registro de la propiedad: tutorial para el

pedido de Solicitud de Registración Digital (SRD) 
 Registro de la propiedad: tutorial para el pedido de Solicitu…

Video conceptual 1. Registro de la propiedad: tutorial para el pedido de

Solicitud de Registración Digital (SRD). En este video se explica de qué se
trata un video interactivo y se muestra cómo aparecen las preguntas al
primer y segundo minuto de video.

Fuente: Gobierno de Santa Fe. (7 de diciembre de 2017).  Registro de la propiedad: tutorial para el pedido de

Solicitud de Registración Digital (SRD) [Video de YouTube]. Recuperado de https://www.youtube.com/watch?

v=vUmon1LJX08

A partir de la información obtenida en el video, analicemos las clases de registro.

Algunos autores reconocidos en la materia sostienen que existen cinco clases de registros: los de hechos,
los de actos y contratos, los de documentos, los de títulos y los de derechos. Abordaremos brevemente las
características de cada uno de ellos.
Registro de hechos
–
En estos casos, el registro anota y da a conocer simplemente un hecho. La inscripción no le agrega un
elemento más al hecho, el cual se ha producido con independencia de su registración. Esta tiene como fin
facilitar la prueba del hecho ocurrido y nada más. (Cornejo, 1994)

Registro de actos y contratos

–
El acto jurídico o el contrato no existen si no se celebran en el registro en el cual quedan incorporados; este
tipo de registros se asocia a una actuación directa del Estado o a una delegación de estas funciones a
profesionales encargados de autorizar instrumentos públicos.

Registro de documentos
–
Es una variedad del registro de hechos. Por documento se entiende a una cosa mueble representativa de
un hecho. En lugar de ser registrado el hecho, lo que se registra es la cosa que contiene el hecho; en otras
palabras, se registra el documento como un hecho, incorporándolo pero sin someterlo a un análisis o
calificación, salvo en lo concerniente a la propia competencia del registro.

Registro de títulos
–
Es una variedad del registro de actos y contratos. Mientras que en el registro de actos y contratos estos no
existen si la voluntad no es expresada directamente ante el registrador, en el de títulos, el acto o el contrato
existe aunque haya sido celebrado fuera del registro si se realizó ante otro funcionario juez o escribano que
ha sometido el acto o contrato al pertinente examen de legalidad. El acto o contrato ingresa en el registro
incorporado a un documento, pero en estos casos el documento no es considerado como un hecho, sino
como un elemento portante de un negocio jurídico causal (título), que es, en definitiva, el objeto de la
registración. En virtud de lo expuesto, el análisis de legalidad que se efectúa en este tipo de registros es
mucho más amplio que el que se practica en un registro de documentos. (Cornejo, 1994)
Registro de derechos
–
Esta clase de registros no existe en nuestro sistema jurídico registral y solo es posible en aquellos, como el
sistema alemán, que, mediante el llamado acto abstracto de enajenación, logran separar la causa del
negocio, del efecto, esto es, de la transmisión, siendo esto último lo registrable en este tipo de institutos.
(Cornejo, 1994)

Por la caracterización anterior, podemos establecer una relación entre los ejemplos que se proponen a
continuación con la clase de registro de que se trata.

Ejemplo: 

En el Registro de Propiedad
Inmueble alemán, la única
Registro de derechos realidad es la registral,
separando la causa del
efecto.

1 of 5

Registro de títulos
2 of 5
Registro de hechos
3 of 5
Registro de actos y contratos
En el Registro de Propiedad
Inmueble de Argentina, el
documento que ingresa al
registro es portante del
negocio jurídico causal.
El Registro Civil y de
Capacidad de las Personas
inscribe nacimientos y
defunciones.
Un matrimonio no existe si
no se celebra en el Registro
Civil y ante el oficial público
competente para actuar en
 ese registro.

4 of 5

Joaquín realizó un
Registro de documentos testamento; este documento
se registra como un hecho.

5 of 5
LECCIÓN 2 de 3

Función de la Publicidad Registral

Función de la Publicidad Registral

En los distintos ordenamientos jurídicos y en el nuestro, según sea el tipo de bien sobre el que recae la
publicidad, será diferente la función que la publicidad registral cumpla.

De este modo, en los sistemas en que la registración cumple un papel fundamental en la constitución de los
derechos reales, podemos decir que la función es constitutiva, siendo esta un elemento necesario para la
existencia de un derecho real. Tal es el caso en nuestro ordenamiento de los derechos reales sobre
automotores o caballos pura sangre de carrera, en los que el derecho real no nace hasta tanto se efectúe su
registración en los respectivos registros. Es función del derecho la de defender la seguridad dinámica y la
seguridad estática de los derechos, tratando de lograr la perfecta identidad entre las situaciones jurídicas
registrales y las situaciones jurídicas extrarregistrales.

La seguridad estática  es la protección de la relación existente entre un sujeto y una cosa, frente a los
posibles ataques o turbaciones a esa relación por parte de terceros. Y la seguridad dinámica o de tráfico es
la que protege a los terceros involucrados en la circulación de la riqueza. Y así, esta última actúa en dos
aspectos: primero, protegiendo a los acreedores del enajenante, frente a la posibilidad de alguna
transmisión fraudulenta que los privara de ese bien dentro del patrimonio del enajenante y como garantía de
su crédito; y segundo, protegiendo a los adquirentes de que no sean sorprendidos con que el bien que
adquieren se encuentra gravado o embargado. 

La seguridad estática suele encontrar defensa en la exteriorización de la posesión y en la prohibición general

de turbar la tranquilidad y la paz públicas. Pero esta exteriorización posesoria suele ser insuficiente para
proteger la seguridad dinámica, es decir, la de circulación de la riqueza, y para ello suele aparecer la
publicidad registral que pone al alcance de cualquier interesado la posibilidad de conocer la situación

jurídica del bien1.

Pero la publicidad registral no solo sirve para proteger la seguridad dinámica o de tráfico, sino que, en no
pocas situaciones, protege también al titular del bien, es decir, la seguridad estática, y así permite conocer
quién es el titular del derecho o sobre qué cosa recae o cuál es la extensión de esta, cuando por alguna
circunstancia esto se ve dificultado. En otras situaciones, como por ejemplo, cuando tratamos de cosas
muebles, estas se caracterizan por su fácil desplazamiento, lo que lleva a la creación de registros de ciertos
muebles, que generalmente deben ser de alto valor, como para justificar los gastos de la registración, y así
tenemos a los automóviles, buques, aeronaves o el caso del derecho real de garantía de la prenda sin
desplazamiento, que constituiría una especie de hipoteca mobiliaria. Y más aún, en ciertos casos como los
de los derechos intelectuales en los que la publicidad registral tiene como función primordial la protección
de la seguridad estática, es decir, al titular del derecho.

A continuación, leeremos el resumen del fallo “GARCÍA, Alicia Susana c/ ARIAS, Darío Martín – ACCIONES
POSESORIAS/REALES – REIVINDICACIÓN – RECURSO DE APELACIÓN para comprender los conceptos
abordados sobre tipos de registros y sus efectos.

Lectura obligatoria: Anulan reivindicación al no probarse

derecho real

Anulan reivindicación al no probarse derecho real.pdf

176 KB

Fuente: Cam. Civil y Comercial de 8ª Nom. de Cba. “GARCÍA, Alicia Susana c/ ARIAS, Darío Martín – ACCIONES

POSESORIAS/REALES – REIVINDICACIÓN – RECURSO DE APELACIÓN – EXPTE. N° 2323016/36”

En el caso García Alicia contra Arias Darío, el Tribunal de Alzada rechazó la

acción de reivindicación interpuesta por la señora Alicia en razón de no haberse
 probado la existencia del derecho real de dominio sobre el inmueble. ¿Por qué?
Señala la opción correcta:

Porque en materia de registro de propiedad inmueble los efectos de la registración son

declarativos, por lo que el derecho nace con el título y modo, escritura y tradición.

Porque en materia de registro de propiedad inmueble los efectos de la registración son

declarativos pero convalidantes y Alicia no poseía el título perfecto, por lo que el
registro no subsanó su título.

Porque, en materia de registro de propiedad inmueble, el derecho nace cuando se

inscribe, y como se trata de un registro con efectos constitutivos, Alicia no alcanzó a
probar su derecho de dominio.

Porque en el caso los jueces consideraron que Alicia no acreditó ser titular registral
dado que tampoco tenía la posesión del bien, por lo que no pudo reivindicar, ya que el
derecho de dominio nace con la inscripción.

SUBMIT

Efectos de la publicidad registral

Reconocemos cinco efectos propios de la publicidad registral y de la registración misma. Estos efectos no
son independientes entre sí y derivan unos de otros.

Significa que existen casos

en los que la ley la
 establece como requisito
CONSTITUTIVIDAD necesario para el
nacimiento de un derecho
real. En nuestro
ordenamiento, a este efecto
lo encontramos en el

1 of 5

El registro brinda a los

interesados la posibilidad
de conocer la situación
jurídica en que se
COGNOSCIBILIDAD
encuentran las relaciones
publicitadas. Esta
posibilidad de conocer
actúa de manera que, quien

2 of 5

La adquisición o transmisión de
derechos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de
este Código no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe
OPONIBILIDAD mientras no tengan publicidad
suficiente. Se considera publicidad
suficiente la inscripción registral o la
 posesión, según el caso. (Notarfor,
https://bit.ly/2GqNQgf)

3 of 5

La inscripción en el registro
produce el saneamiento de
los vicios de los que pudiere
adolecer el título que
CONVALIDACIÓN
ingresó al documento. El
derecho real inscripto tiene
plena eficacia respecto de
los terceros de buena fe,

4 of 5

La existencia de las
personas no es necesaria
probarla en el mundo físico
a través de los registros.
PROBATORIO
Cualquiera que tiene en
frente a una persona puede
percibir su existencia. Pero,
desde el punto de vista

5 of 5
LECCIÓN 3 de 3

Referencias

Cornejo, A. A. (1994). Derecho registral. Buenos Aires, AR: Astrea.

Delgado Knight, M.I. (2011).  Eficacia de los asientos del registro. A propósito del registro de la propiedad, en
Contribuciones a las Ciencias Sociales. Recuperado de http://www.eumed.net/rev/cccss/12/midk.htm

Gobierno de Santa Fe. (7 de diciembre de 2017). Registro de la propiedad: tutorial para el pedido de Solicitud
de Registración Digital (SRD) [Video de YouTube]. Recuperado de https://www.youtube.com/watch?
v=vUmon1LJX08

Moisset de Espanés, l. (1991). Publicidad registral. Buenos Aires, AR: Advocatus.