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Los autores españoles dicen que es hacer cognoscible una situación jurídica determinada. La publicidad implica
que la información está a disposición de los interesados. Quien acredite interés legítimo puede acceder a esa
información.
En derechos reales es muy importante su Publicidad, porque los derechos reales son absolutos, esto es que
deben ser respetarlos por todos, y para ello deben conocerlos a través de la publicidad. Esta publicidad se logra a
través de los registros.

Art. 1893 Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de
este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad
del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer
la existencia del título del derecho real.

La publicidad es la registración de los derechos reales. Es una actividad encaminada a dar a conocer determinadas
situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y seguridad del tráfico jurídico. La publicidad puede hacerse
efectiva de diferentes formas:

- Natural: entrega de a cosa sobre la cual recae el derecho.

- Registral: se cumple mediante la inscripción en los registros correspondientes.

EXISTEN DOS TIPOS DE PUBLICIDAD: Publicidad posesoria y publicidad registral.

La Publicidad Posesoria (tratativa o civil) es el hecho de tener la cosa (cosas muebles no registrables), esto hace
que los demás conozcan de la relación jurídica.

La Publicidad Registral se desarrolla a través de organismos del estado o controlados por este, donde se registran
documentos o situaciones jurídicas, con el fin de dejar constancia de derechos nacidos de forma extra registral o
dar nacimiento a derechos a partir del asiento respectivo. (también registros públicos de gestión privada como el
registro de automotor)

La publicidad cumple, además, una importante función en orden al comercio jurídico y al desarrollo del crédito,
dado que permite conocer el estado patrimonial del titular, beneficiando de tal modo, no sólo a éste, sino a toda
la sociedad.

CLASIFICACIÓN Y CARACTERES de los Registros:

 De acuerdo a los efectos de la inscripción:
- Constitutivos: Son aquellos donde nace a partir de la registración. La inscripción es una condición del
nacimiento del derecho real, el cual no existe, ni entre las partes, menos frente a terceros, si no media la
pertinente inscripción. Ejemplo: automotores
- Declarativos: Son aquellos donde el derecho nació fuera del registro, solo se lo quiere dar a conocer. La
inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a terceros, es decir, que sirve para
"declarar" a éstos un derecho real ya existente entre las partes. Ejemplo: registros inmobiliarios,
aeronaves.
 De acuerdo a su eje, Según se tenga en cuenta a las personas o a las cosas

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- Reales: Son aquellos donde su eje es el objeto. Por este sistema cada inmueble está matriculado con su
correspondiente número de orden, asignándosele una hoja especial llamada "folio real" donde se asientan
toda constitución, trasmisión o extinción de los derechos reales que tienen por objeto el inmueble al que
le corresponde dicho folio, bastando con el estudio del mismo, a los efectos de conocer el estatuto
jurídico- real del inmueble. (En nuestro país son todos reales)
- Personales: Son aquellos donde su eje es el sujeto. En algunos sistemas los títulos se asientan por orden
cronológico, confeccionándose luego índices alfabéticos con el nombre de las partes. De allí que la
búsqueda se realice por el nombre de las personas titulares, o sea que, conociendo el nombre del titular,
puede conocerse si los derechos reales figuran inscriptos a su favor.

 Según la incidencia de la registración respecto a los títulos: Registros convalidantes y no convalidantes

- Son convalidantes los que a partir de la inscripción desaparece el vicio. Generalmente cuando la
inscripción es constitutiva, también es convalidante. (ejemplo sistema alemán, sistema australiano, donde
el estado estudia la forma y el fondo)
- En los no convalidantes, el vicio subsiste más allá de la inscripción. (Nuestros registros son no
convalidantes). Si el documento o titulo que se inscribe tiene un vicio, éste no se subsana. (Ejemplo claro
es la inscripción de un justo título, que es un vicio en el titulo). Nuestros registros estudian las formas y
no el fondo.

 De acuerdo a la manera de llevar los registros (la técnica registral) se clasifican en registro de transcripción
e inscripción
- En la transcripción se toma nota integra y literal de los actos relativos a los derechos reales del documento
registral (constitución, trasmisión, extinción) Eran nuestros registros. Luego con la ley 17.801 y ley
provincial 6435 y modificaciones se cambia nuestro sistema jurídico y hoy es de Inscripción.
- En la inscripción se toman los datos jurídicamente relevantes, a su vez se dividen en:
o Folio Real o matricula: Ley 17801. Concentro en una sola hoja toda la información jurídica del
inmueble. Siempre va a ser el mismo número de matrícula.
o Cronológico (Tomo, Folio y N°) Los documentos que ingresan al registro se compilan en temas por
temas (dominio, condómino) en orden cronológico. La fecha de ingreso da el orden de la
cronología, tomo donde fue compilado (libro), foja, numero de hoja, lugar que me toco al ingresar.
Numero de sello es el de la mesa de entrada.
- Originaria o derivada: Originaria (primera inscripción) Derivada (estaba en cronológico y pasa a matricula).
Los documentos privados podrán registrarse siempre que las firmas estén certificadas, tenga fecha cierta,
repuestos los sellados y pagos todos los impuestos.

Diferencia entre inscripción y anotación: Se inscriben derechos reales, se anotan medidas cautelares.
Se inscriben todos aquellos actos jurídicos que modifican sustancialmente el asiento registral. Modifica la esencia
el Derecho real inscripto. Si inscribo un usufructo deja de ser dominio perfecto para ser un dominio imperfecto
por desmembramiento.
Se anotan todos los actos jurídicos que, si bien implican un gravamen para la cosa, no lo hacen en su sustancia.
Ejemplo protección jurídica de la vivienda (se anota)

Nuestro sistema en argentina es: De inscripción, real, declarativo (salvo en el Registro de la propiedad del
automotor que es constitutivo) y no convalidante.
DOCUMENTOS REGISTRABLES: Ley 17801 art 2 y 3
Fueron modificados por el Código Civil y Comercial. Establecen que se pueden registrar todos los documentos
notariales y judiciales que contengan adquisición, modificación y extinción de derechos reales y de medidas
cautelares.

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También pueden registrarse los instrumentos privados en los casos que la ley autorice por ejemplo en caso de PH
los boletos de compra venta. La Ley provincial 6435 exige la inscripción de sucesión de derechos y acciones
hereditarias, contratos de arrendamiento y poderes (transcripción por sucesión) y amplia la numeración de
documentos registrales y agrega los instrumentos privados que contengan transmisión registral (boleto de
compra-venta) debe tener fecha cierta y haberse cumplido con todas las obligaciones fiscales (sellados). Todo
antes de que se escriture. El instrumento privado, aun cuando este incorporado a instrumento público, sigue siendo
privado)

Formalidades:
Informes que son constancias en las cuales se hace saber los datos de dominio y gravámenes, sólo cumplen la función de dar
noticia sobre cualquiera de sus constancias, pero no garantizan la inmutabilidad de los datos que hacen conocer y, por lo
tanto, no tienen plazo de vigencia.
Los certificados son verdaderos instrumentos públicos que tienen el mismo valor que el asiento original, siendo responsable
quien los expide, en caso de inexactitud, también es una constancia de inmueble (Sólo para que puedan obtener información
de él quienes tengan "interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones
inscriptas"), salvo que tiene por efecto el cierre registral conocido como reserva de prioridad.
Se deberán inscribir todos los actos que producen un cambio en la esencia de Derecho inscripto. Pueden ser temporales o
permanentes, en las temporales se anotan las medidas cautelares que no cambian la esencia y caducan en el plazo de Ley de
5 años.

PRINCIPIOS GENERALES:
Los fija la ley 17801, y establece que deben ser respetados por todas las leyes provinciales. (Tipo de registros,
efecto de la registración, técnica para registrar)
Principios de inscripción, rogación, prioridad, legitimidad, legalidad, calificación registral, especialidad, tracto
sucesivo y sus variantes de trato abreviado.

PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN: establece que todo acto que constituyan, modifique, transmitan o extingan derechos
reales sobre inmuebles o gravan la cosa deben registrarse, y además establece que tiene efectos meramente
declarativos y la inscripción es no convalidante (posee efectos frente a terceros desde el momento de la
inscripción).

DE ROGACIÓN: El registro no actúa de oficio, solo actuara por pedido de partes, (nosotros ingresamos una
rogatoria que pone en movimiento todo el mecanismo técnico registral, que comienza con el numero de ingreso
en la mesa de entrada del documento, y termina con la entrega del titulo ya inscripto o anotado)
Actúa de oficio en los casos de caducidad:
 La inscripción de la hipoteca caduca de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, al vencimiento del
plazo legal. (Medidas cautelares 5 años, hipoteca 35 años, prenda 20 años)
 Anotaciones de embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares caducan de pleno derecho y sin
necesidad de solicitud alguna.

PRIORIDAD: Es la aplicación del derecho de preferencia. En cuanto a lo registral:

Excluyente: cuando el acto que se pretende registrar no es compatible con el que esta registrado. Si hay un
certificado pedido para la venta y quieren ingresar un embargo que bloquee el inmueble, si se vende no se puede
ingresar el embargo al nuevo dueño.
No excluyente: es aquel en el cual el acto que se registra es compatible con el acto registrado. Ejemplo: inscribo
varias hipotecas con usufructo que no se contraponen, solo me da el orden de prioridad.

DE LEGITIMIDAD: Es el que dice quiénes pueden ingresar documentos al registro.

Documentos notariales (escribanos)

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Quienes demuestren interés legitimo

Protección jurídica a la vivienda, boleto de compra venta (Solo excepcionalmente el otorgante del acto puede
ingresar el documento.)

DE LEGALIDAD Y CALIFICACIÓN REGISTRAL:

Legalidad: El registro esta autorizado a verificar las formas extrínsecas de todo documento que se trate de inscribir
en el Registro (no te mete en las cuestiones de fondo, si es capaz o incapaz la persona)
Salvo en los caos de asentimiento conyugal, si se vende un inmueble ganancial, se necesita el asentimiento del
cónyuge. Si se cumple con las formas extrínsecas, directamente se registra.
Calificación registral: actividad que realiza el registro por la cual determina la toma de razón o el rechazo del
documento, teniendo en cuenta si el vicio que tiene el documento es subsanable.
Si el documento no tiene ningún vicio, se registra.
Si el vicio es subsanable, la registración se hace de manera provisoria (sale observado) otorgando un plazo (de
hasta 180 das) para la subsanación de este vicio.
Si el vicio no es subsanable, el documento se rechaza. No sirve de nada el sellado que pague, hay que empezar de
cero.

ESPECIALIDAD: Todo documento a registrar debe tener descripción detallada del inmueble. No nos puede faltar
nada, con plano autorizado debe constar en el documento que vamos a ingresar.
Respecto de las personas, todos lo datos de las personas, DNI, domicilio, estado civil, nombre apellido de la madre,
padre, fecha de nacimiento, etc.
El documento puede ser observado o rechazado.

TRACTO SUCESIVO Y TRACTO ABREVIADO:

Unión de distintos asientos registrales sin solución de continuidad (que no haya saltos). Quien aparece como
constituyente o transmite del derecho debe ser quien en el registro debe figurar como titular del derecho real.
Tracto sucesivo: dos elementos:
- Identidad del sujeto: debe coincidir quien figura como titular con el objeto.
- Identidad de objeto: el inmueble descripto en el titulo debe coincidir con el inmueble registrable (no
puede inscribirse dos cosas diferentes)
Tracto abreviado: El articulo 16 de la ley 17801 dispone excepciones cuando el encadenamiento de asientos se
ve alterado. En cuatro incisos prevé 3 casos relacionados con secciones y un caso de escrituras simultaneas:
a- La persona firma boleto de compra venta y no llega a la escrituración porque fallece. El juez de la sucesión
puede ordenar directamente la inscripción a nombre del adquirente por boleta o autorizar a los herederos a
la firma de la escritura.
b- Cuando los herederos ya declarados venden un inmueble del acervo hereditario. Hecha la declaratoria de
herederos y los herederos venden la cosa dentro del acto sucesivo. El tracto abreviado va a ahorrar la
transferencia a herederos y posterior venta, aparece vendiendo la sucesión (B y C herederos de A venden de
acuerdo a la declaratoria de herederos). La declaratoria se debe inscribir si o si para que se dé este caso
c- Que cada inmueble se inscriba a cada heredero. Todos consienten, A recibe la casa, B dinero, C un auto.
d- Escrituras simultaneas: son aquellas que no pueden otorgar sin previamente haberse otorgado una escritura
que la complemente. Ejemplo: compro una casa, pero quedo debiendo una parte, que garantizo con una
hipoteca sobre dicha casa. En el mismo acto, se hacen simultáneamente la inscripción de la escritura y la
inscripción de la hipoteca. También de dominio y posterior constitución de usufructo. Se hace todo en el
mismo acto.