Universidad Nacional Experimental De los Llanos Occidentales

“Ezequiel Zamora”
Vicerrectorado de Producción Agrícola – V.P.A. Guanare
Programa de Estudios Avanzados
Especialización en Derecho Agrario y Ambiental

EL DERECHO REGISTRAL
EL DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

SUBROYECTO: REGISTRO INMOBILIARIO Y CATASTRO RURAL

AUTORES: PEDRO PABLO DURÁN CASTELLANOS, JOSÉ GREGORIO

FERNÁNDEZ AGÜERO, FRANCISCO JOSE GARCÍA RANGEL,
GREIMAR DEL VALLE GUZMÁN GARCÍA, JOHAM ELÍ QUIÑONES
DELGADILLO.

FACILITADOR: LAURENCE MIQUILENA MAYO 2020

COORDINADORA: GREIMAR GUZMÁN
Los actos regístrales garantizan la seguridad y movilidad de actos y contratos relativos al
dominio y demás derechos reales y personales, tiene por objeto la inscripción o anotación
de actos y contratos relativos a la compra venta o traspasos de bienes y derechos. En el
ordenamiento jurídico registral, cuando el titular de un derecho cualquiera, inscribe su
título en los registros, no solo informa a los demás de la existencia de su derecho, sino
que además, en principio, en virtud de la presunción del Código Civil, se elimina la
posibilidad de que alguien desconozca ese derecho. Los Principios Regístrales facilitan la
aplicación del derecho en cuanto al reclamo del derecho de un propietario; los principios a
los que se ha hecho objeto este análisis son los que integran el sistema registral
venezolano, indican las orientaciones fundamentales, que informan la disciplina de
derecho registral y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos en cuanto a que
se presume que en el derecho inscrito existe y corresponde a su titular.

El Derecho Registral, es el conjunto de principios, leyes y reglas que rigen la constitución,

organización, funcionamiento y fines del Registro en un determinado país. Según
Cabanellas es: "El conjunto de normas reguladoras de las relaciones jurídicas relativas a
aquellos bienes aptos para engendrar titularidades erga omnes (frente a todos), mediante
la publicidad del Registro." Este concepto va a estar conformado por: los sistemas
registrales, los principios registrales, los organismos registrales, la publicidad registral, los
procedimientos para obtener la publicidad registral y los hechos y relaciones jurídicas
tuteladas por el Derecho Registral y efectos jurídicos de los mismos.

Los principales caracteres Derecho Registral son los siguientes: LEGITIMADOR: Impone
la credibilidad en el Registro; NO ES AUTÓNOMO: El Derecho Registral forma parte del
Derecho Civil, por lo tanto no es una rama independiente; DERECHO PROTECTOR: Lo
que señalan e indican los asientos registrales se reputa siempre como exacto; LO
CONFORMAN NORMAS FORMALES Y NORMAS MATERIALES: El Derecho Registral
es en parte de naturaleza formal; mas sin embargo, no cabe duda de que la forma
registral que se configura mediante sus asientos.

Existen varias posturas doctrinales acerca de la ubicación del Derecho Registral en

Público o en el Derecho Privado, siendo las principales: La que considera al Derecho
Registral como una disciplina independientemente del Derecho, puede estar tanto en el
Derecho Público como en el Derecho Privado, debido a su características sui generis; La
que manifiesta que el Derecho Registral carece de autonomía (posición mayoritaria),
independientemente de su pertenencia o no al Derecho Público o al Derecho Privado, ya
que lo ubican como parte del Derecho Civil (Derecho de las cosas); y La que considera al
Derecho Registral como parte del Derecho Público, ubicándolo en la esfera del Derecho
Administrativo

El Registro es una institución de carácter público, ya que el Estado es el facultado para

organizar los registros públicos; igualmente que el Derecho Registral comprende el
estudio de la publicidad registral de los hechos jurídicos, los cuales pueden referirse a
personas o bienes, por lo que podemos dividir al Derecho Registral en distintas ramas:
primero relativo a las personas: NATURALES O FÍSICAS: Este Derecho Registral se
denomina “Registro Civil”, y sirve de fuente de información sobre el estado de las
personas y suministrar los medios probatorios para demostrar el estado de las mismas
(nacimiento, matrimonio, defunción); JURÍDICAS O MORALES: Este Derecho Registral
se denomina “Registro Mercantil”, y es obligatorio para las sociedades mercantiles que se
establecen en nuestro país y se rigen por el Código de Comercio. Y segundo relativo a
bienes, entiéndase: MUEBLES: “Registro Mobiliario”, se crea a efectos de la publicidad
registral de los bienes muebles, tales como las aeronaves; INMUEBLES: “Registro
Inmobiliario”: Es aquel en cuyos libros se hace constar la situación jurídica de un bien
inmueble.

En la división relativa a los bienes tenemos al Registro Inmobiliario, entendiendo coma tal,
la Institución que se encarga de inscribir la titularidad y condición del dominio de un
determinado bien inmueble, a los efectos de la contratación sobre el mismo y como
garantía para las partes contratantes. Se van a inscribir por ante este Registro los
derechos reales que pesen sobre el inmueble. El régimen registral en este sentido no se
dirige exclusivamente a los bienes inmuebles corporales, sino también a los inmuebles
inmateriales, que de acuerdo a nuestra legislación están tipificados en los artículos 525 al
530 del Código Civil vigente, y cuya principal finalidad es la de identificación, enajenación,
transmisión y demás actos que hacen constar la situación jurídica y física de un bien
inmueble y de todos los derechos que sobre éste existan, así como los datos
indispensables para identificar a las personas titulares de estos derechos.

Es el único entonces medio que tenemos para poder proteger el derecho de propiedad de
un inmueble y los derechos que sobre este inmueble recaen a base de lo que se llama
"Publicidad", es decir, dar conocimiento y fe pública de lo que allí acontece, se establece
"una presunción de lo anotado e inscrito en el registro, y de que no afecta al adquirente
cuyo derecho se halle registrado, lo que no conste en el Registro." De esta fe pública que
emana de esta Institución de Registro se deriva la importancia jurídica y social del
Registro, toda vez, que protege al tercer adquirente, da a conocer los bienes inscritos a
través de la publicidad registral, facilita el acceso de cualquier persona para consultar e
investigar datos, evita la ocultación maliciosa de gravámenes. Por otro lado, tenemos que
el Sistema Registral, es un conjunto de normas que regulan la institución de Registro de
la Propiedad, es decir, por una parte, el aspecto formal, la organización y el régimen del
Registro, por la otra, el aspecto sustantivo que tiene que ver con los documentos o
escrituras, su valor, sus derechos y el régimen de publicidad. Cuando hablamos de
Sistemas de Ordenación Jurídica de la Propiedad Inmueble, nos ubicamos en el campo
del Derecho Inmobiliario, concretamente la organización de la Propiedad Inmueble desde
el punto de vista de la "Publicidad," a través de la institución del Registro.

Hoy por hoy, los sistemas inmobiliarios son eminentemente registrales, es decir, sistemas
en los cuales los actos relativos a la transferencia de titularidad y gravámenes de los
bienes inmuebles aparecen en relación con la institución del Registro de la Propiedad a
través del cual se verifica la publicidad de las transmisiones inmobiliarias. Se hace una
clasificación tripartita de los sistemas existentes a saber: El Sistema Francés conocido
como el Sistema de Transcripción, El Sistema Germano o Alemán llamado también de la
Inscripción y El Sistema Australiano o Torrens llamado de la Inmatriculación.

El Sistema Registral Venezolano estuvo enmarcado durante muchos años y durante las
sucesivas reformas parciales de la Ley de Registro Público dentro del Sistema Registral
Francés o Sistema de Transcripción, en donde la adquisición y constitución del dominio y
demás derechos reales se produce independientemente del Instituto de Registro, el cual
va acompañado de una fuerza negativa preclusiva (lo no inscrito no perjudica al que
inscribe).28 Entre nosotros este valor negativo o fuerza preclusiva del Registro ha sido
consagrado tradicionalmente en el Código Civil artículo 1.924; en la actualidad el Sistema
Registral Venezolano es mixto ya que reúne características de diversas clases de
sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante,
sistema constitutivo de folio personal, sistema de inscripción y sistema de trascripción.
Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en ese sentido el
sistema venezolano posee predominio de los sistemas convalidante y de folio personal.
Se dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad de lo inscrito,
establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o "iuris tantum" acerca de
la veracidad (coincidencia entre la verdad real y la registral) e integridad del contenido del
registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos
jurídicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso.

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

- LACRUZ BERDEJO, J.L. y SANCHO REBULLIDA, F. DE A.: Derecho inmobiliario

registral, t. III bis, Barcelona: Bosch, 1984.

- MANZANO SOLANO, A. y MANZANO FERNÁNDEZ, M.ª DEL M.: Instituciones de

Derecho registral inmobiliario, Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de España, 2008.

- SANZ FERNÁNDEZ, Á.: Instituciones de Derecho hipotecario, tt. I y II, Madrid:

Reus, 1947 y 1953.

- CALVO BACA EMILIO: Derecho Registral y Notarial, Caracas: Ediciones Libra,

2010

- PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA: Decreto Nº

1.422: Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registro Público y del
Notariado, Gaceta Oficial de la República Bolivariana De Venezuela, Nº 6156
Extraordinario, Caracas 19/11/2014.