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Credit Risk SA para Bienes Raíces –

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Introducción
Está trabajando como analista financiero junior en la Autoridad del Mercado Financiero de Shangri
(SFMA). Después de cuatro años de servicio, se le pregunta si estaría interesado en postularse para
el cargo de analista financiero senior en la División de Libros Bancarios (BBD).

No está seguro de si este nuevo rol es de su interés. Entonces decides hablar con Sandra, una amiga
tuya en BBD. Ella le informa que el puesto consiste principalmente en evaluar los requisitos de
capital para las exposiciones inmobiliarias según el enfoque estándar (SA) de Basilea III para el
riesgo crediticio.

Cuando se unió al BBD, asistió a una sesión de capacitación, luego de la cual, a todos los asistentes se
les entregó una hoja con preguntas diseñadas para evaluar sus conocimientos sobre el tema. Ella
dice que todavía tiene una copia, y después de mirar en su archivador, te entrega la hoja de
preguntas.

Con curiosidad por saber cómo te iría, decides intentar responder a las preguntas.

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Determinación de exposiciones inmobiliarias

Clasifica las siguientes afirmaciones como verdaderas o falsas.

Las ponderaciones de riesgo y, por lo tanto, los requisitos de capital para las exposiciones inmobiliarias varían en función de:

• su relación préstamo-valor (LTV), que es el monto del préstamo dividido por el

valor de la propiedad ( Cierto
/Falso)

• si la exposición exhibe ciertas propiedades que permiten un requerimiento de

capital que es más preferencial que si estas características faltaran ( /Falso)
Cierto

• si el reembolso depende materialmente o no de los flujos de efectivo generados por la

propiedad que garantiza el préstamo
Cierto( /Falso)

• si el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSC) es inferior al 35 %, que es el monto del
Falso )
servicio de la deuda dividido por los ingresos disponibles netos de impuestos (Verdadero/

Dados los desafíos de definir y calibrar un índice de DSC que se pueda aplicar de manera
equitativa en todas las jurisdicciones, el Comité de Supervisión Bancaria de Basilea (BCBS)
decidió no utilizar un índice de DSC fijo como factor de riesgo en SA bajo Basilea III.

Sin embargo, se espera que los supervisores nacionales se aseguren de que los bancos implementen
políticas de suscripción con respecto a la concesión de préstamos hipotecarios que incluyan una evaluación
de la capacidad de pago del prestatario. En particular, las políticas de suscripción deben definir una(s)
métrica(s) (como el índice DSC del préstamo) y especificar su(s) nivel(es) relevante(s) correspondiente(s) para
realizar dicha evaluación.

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Banco Ferth Sough
Ferth Sough Bank (FSB) opera bajo SA para el riesgo de crédito. Al azar, se seleccionaron tres
préstamos que están categorizados bajo la clase de exposición inmobiliaria en el curso de un
examen in situ. El reembolso de estos préstamos esno depende materialmente de los flujos de
efectivo generados por la propiedad. Se han cumplido todos los requisitos operativos bajo el SA,
incluida la compensación en el balance.

Dada esta información, analice los detalles de los tres préstamos y responda las preguntas que
siguen.

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Ferth Sough Bank – Préstamo A
El préstamo A es un préstamo a 20 años a una mediana empresa sin calificación (ponderación de riesgo del 85 %
según SA) de USD 0,7 millones, que está garantizado por un gravamen sobre una propiedad residencial valorada
en USD 1 millón. También existe un derecho de retención pari passu (igual) de USD 0,1 millones en poder de otra
institución. FSB decide utilizar el enfoque alternativo para calcular sus requisitos de capital.

Opciones: USD 22.575; USD 19.000; USD 47.600; 11.200 dólares estadounidenses

• ¿Cuánto capital necesita mantener FSB para el préstamo A según el enfoque

alternativo? (USD 22.575 )

Cuando el valor de todos los gravámenes supera el 55% del valor de la propiedad, la parte de la exposición del
banco que es elegible para la ponderación de riesgo del 20% se calcula de la siguiente manera:

La parte de las exposiciones que recibe una ponderación de riesgo del 20 % es de 481 250 USD, calculada como
55 % x 1 millón x (0,7/0,8).

El resto de la exposición (USD 218.750) recibe la ponderación de riesgo del 85%.

Por lo tanto, los requerimientos de capital son de USD 22.575 ((20% x 481.250 + 85% x 218.750) x 8%).

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Banco Ferth Sough – Préstamo B

El Préstamo B es un préstamo a 10 años a la Sra. Doubtwater de USD 2 millones que está garantizado por
un gravamen principal sobre una propiedad residencial valorada en USD 3 millones. La Sra. Doubtwater
ha pignorado su cuenta de depósitos (USD 1,5 millones) con FSB con el único propósito de redimir el
préstamo hipotecario. La prenda es irrevocable sin ninguna condición adjunta.

Tabla de ponderación de riesgo para exposiciones inmobiliarias residenciales

Se satisfacen los requisitos operativos.

LTV ≤ 50% < LTV 60% < LTV 80% < LTV 90% < LTV ≤ LTV >
50% ≤ 60% ≤ 80% ≤ 90% 100% 100%
Riesgo
20% 25% 30% 40% 50% 70%
Peso

Opciones: 20%; 25%; 30%; 40%; 50%; 70%

• Seleccione la ponderación de riesgo adecuada para el préstamo a la Sra.

20%
Doubtwater. ()

Al calcular la relación LTV, el monto del préstamo (numerador) puede reducirse cuando (i) las
cuentas de depósito pignoradas con el banco prestamista se han pignorado incondicional e
irrevocablemente con el único propósito de redimir el préstamo hipotecario; y (ii) se cumplen todos
los requisitos relacionados para la compensación en el balance.

Por tanto, el ratio LTV es 16,7% (2 – 1,5)/3; y la ponderación de riesgo aplicable es del 20%.

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Banco Ferth Sough – Préstamo C
El Préstamo C es un préstamo a 15 años de USD 30 millones a Chum Corp, una empresa de procesamiento de
alimentos, que está garantizado por un gravamen sobre una propiedad comercial valorada en USD 30 millones. Chum
Corp promete USD 10 millones de títulos de deuda a 20 años emitidos por Catch Bank (calificación AA–) como garantía
durante la vigencia de la exposición. El monto de la exposición después de la mitigación del riesgo crediticio (CRM, por
sus siglas en inglés) proporcionado por los títulos de deuda pignorados es de USD 21,2 millones (después del
reconocimiento de la garantía a efectos del cálculo de los requisitos de capital).

Opciones: LTV ≤ 50%; 50% < LTV ≤ 60%; 60% < LTV ≤ 80%; 80% < LTV ≤ 90%; 90
% < LTV ≤ 100 %; LTV > 100%

• Seleccione el rango correcto de la relación LTV del préstamo C.( 90% < LTV ≤ 100% )

El ratio LTV es del 100% (30 / 30).

Al calcular la relación LTV, la única forma de mitigación del riesgo crediticio (CRM) que puede reducir el
monto del préstamo es la compensación en el balance general. Otras técnicas de CRM, como la garantía
financiera, pueden reducir la cantidad de exposición utilizada para fines de ponderación del riesgo de
acuerdo con el marco de CRM, pero no la "cantidad del préstamo" utilizada para calcular la relación LTV.

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Conclusión
Después de responder a todas las preguntas, se siente más seguro de su capacidad para desempeñar este
papel como analista financiero sénior y decide postularse para el puesto.

¡La mejor de las suertes!

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