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Credit Risk SA para Bienes Raíces –

Bienes Raíces Comerciales y ADC

Definición de exposiciones de bienes raíces comerciales

El método estándar (SA) para el riesgo de crédito según Basilea III clasifica la exposición a bienes
raíces comerciales y las exposiciones a la adquisición, desarrollo y construcción de terrenos (ADC)
en la clase de exposición a bienes raíces.

Exposición de Bienes Raíces Comerciales

Exposición garantizada por cualquier bien inmueble que no sea un bien inmueble residencial (el bien
inmueble residencial se define como un bien inmueble que tiene la naturaleza de una vivienda y
cumple todas las leyes y reglamentos aplicables que permiten que el bien sea ocupado con fines de
vivienda)

Exposición ADC

Préstamos a empresas o vehículos de propósito especial (SPV) para financiar la adquisición de

terrenos con fines de desarrollo y construcción, o desarrollo y construcción de cualquier
propiedad residencial o comercial

Las exposiciones ADC no incluyen la adquisición de tierras forestales o agrícolas, donde no hay autorización de
planificación o intención de solicitar la autorización de planificación

Flashback - Exposiciones de Bienes Raíces Comerciales de Basilea II

Basilea II SA aplicó una ponderación de riesgo fija del 100 % a todas las exposiciones garantizadas por propiedades
comerciales. Sin embargo, sujeto a la discrecionalidad nacional y siempre que se cumplan ciertas condiciones, podría
aplicarse una ponderación de riesgo preferencial del 50%.

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Enfoques regulatorios para determinar los
requisitos de capital
Las ponderaciones de riesgo y, por lo tanto, los requisitos de capital para las exposiciones inmobiliarias comerciales varían en
función de:

• si los reembolsos dependen o no de manera significativa de los flujos de efectivo generados

por la garantía inmobiliaria
• si se cumplen o no los requisitos operativos, como la valoración prudente
de la propiedad
• la relación préstamo-valor (LTV), cuando corresponda, que es el monto del préstamo
dividido por el valor de la propiedad

Para conocer los requisitos operativos para las exposiciones inmobiliarias, consulte el tutorial
Credit Risk SA para Bienes Raíces – Introducción.

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Mecánica de ponderación de riesgo: sin dependencia de los flujos de efectivo de
la propiedad

Método de ponderación de riesgo vinculado al LTV

Cuando el reembolso de un préstamo no dependa sustancialmente de los flujos de efectivo generados

por la propiedad que garantiza el préstamo y se cumplan los requisitos operativos correspondientes, la
ponderación de riesgo asignada al monto total de la exposición se determina en función del índice LTV
de la exposición:

Tabla de ponderación de riesgo para exposiciones de bienes inmuebles comerciales

60% ≤ LTV LTV > 60%

Peso de riesgo Min (60%, ponderación de riesgo de la contraparte) Peso de riesgo de la contraparte

Nota: La ponderación de riesgo de la contraparte se refiere al 75% para exposiciones a personas físicas y al 85% para exposiciones a
pequeñas y medianas empresas (PYMES). Para exposiciones a otras contrapartes, la ponderación de riesgo aplicada es la
ponderación de riesgo que sería asignada a una exposición no garantizada a esa contraparte.

Ejemplo de método de ponderación de riesgo vinculado al LTV

Yintao Bank concede un préstamo de 2 millones de yuanes chinos (CNY) a una pyme corporativa sin calificación
(ponderación de riesgo del 85 % según SA). El préstamo está garantizado por una propiedad comercial valorada en CNY
4 millones.

Debido a que la relación LTV de este préstamo es del 50 % (2/4 = 50 %), atrae una ponderación de riesgo
del 60 % (mínimo del 60 % y el 85 %). Por lo tanto, el requisito de capital es de CNY 96 000 (2 x 60 % x 8 %).

Enfoque alternativo

Como alternativa al método de ponderación por riesgo vinculado al LTV, las jurisdicciones pueden aplicar las siguientes
ponderaciones por riesgo:

• una ponderación de riesgo del 60 % o la ponderación de riesgo de la contraparte, la que sea menor, a la
primera parte de una exposición (hasta el 55 % del valor de la propiedad)
• la ponderación por riesgo de la contraparte a la parte residual de la exposición. Esta ponderación de
riesgo es del 75 % para las exposiciones a particulares y del 85 % para las exposiciones a pymes. Para
las exposiciones frente a otras contrapartes, la ponderación por riesgo aplicada es la que se asignaría
a una exposición no garantizada frente a esa contraparte.

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El uso de este enfoque está condicionado al hecho de que el reembolso del préstamo es no
depende materialmente de los flujos de efectivo generados por la propiedad y se satisfacen los
requisitos operativos correspondientes.

Ejemplo del enfoque alternativo

Yuen Bank otorga un préstamo de CNY 12 millones a una empresa no financiera (calificación BB+, ponderación de
riesgo del 100 %), garantizado por una propiedad comercial valorada en CNY 10 millones.

El cincuenta y cinco por ciento del valor de la propiedad es CNY 5,5 millones. Por lo tanto, se aplica una
ponderación de riesgo del 60% [=min(60%, 100%)] a esta parte del préstamo. Para el resto, 6,5 millones de CNY,
se aplica la ponderación de riesgo de la contraparte (100%).

CNY millones

Activos ponderados por riesgo 5,5 x 60 % + 6,5 x 100 % = 9,8

Requerimiento de capital 9,8 x 8 % = 0,784

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Enfoque alternativo: gravámenes en manos de diferentes partes

En algunos casos, no todos los gravámenes sobre una propiedad están en manos del mismo banco.

Escenario 1: El banco tiene el gravamen menor y hay gravámenes mayores que no tiene el
banco.

Cuando el valor de todos los gravámenes supera el 55 % del valor de la propiedad, el monto del gravámen del banco
que es elegible para la ponderación de riesgo del 60 % (o la ponderación de riesgo de la contraparte, la que sea menor)
debe calcularse de la siguiente manera:

Escenario 2:Hay gravámenes no retenidos por el banco que tienen el mismo rango (pari passu) que el
gravamen del banco y no hay otros gravámenes senior o junior.

Cuando el valor de todos los gravámenes supera el 55% del valor de la propiedad, la parte de la exposición del
banco que es elegible para la ponderación de riesgo del 60% (o la ponderación de riesgo de la contraparte, la que
sea menor) se calcula de la siguiente manera:

Cuando el valor de todos los gravámenes no supera el 55% del valor de la propiedad, se aplica una
ponderación de riesgo del 60% (o la ponderación de riesgo de la contraparte, la que sea menor) a la
exposición del banco (aplicable a ambos escenarios).

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Pregunta: Enfoque alternativo
WJE Bank otorga un préstamo de 21 millones de dólares australianos (AUD) a Sushi Corp (calificación BB+,
ponderación de riesgo del 100 %) garantizado en una propiedad valorada en AUD 30 millones, donde
también hay un gravamen de primer nivel de AUD 4 millones en poder de First Banco. El pago del
préstamo no depende materialmente de los flujos de efectivo generados por la propiedad, y se cumplen
los requisitos operativos bajo el SA.

¿Cuánto capital necesita mantener WJE Bank para el préstamo si aplica el

enfoque alternativo para exposiciones de bienes raíces comerciales bajo SA?

AUD __________ millones

Respuesta correcta: 1.28

La parte de las exposiciones que recibe una ponderación de riesgo del 60% (mínimo del 60% y
100%) es de AUD 12,5 millones, calculados como máximo de: (i) 55% x 30 – 4; y (ii) cero.

El resto de la exposición (AUD 8,5 millones = 21 – 12,5) recibe la ponderación de riesgo de

Sushi Corp (100%).

Por lo tanto, los requisitos de capital son AUD 1,28 millones ((60% x 12,5 +100% x 8,5) x 8%).

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Enfoque alternativo
Las exposiciones de bienes raíces comerciales que no cumplen con todos los requisitos operativos
especificados por el Marco de Capital de Basilea (BCF) se tratan como exposiciones no garantizadas. Se
aplican las siguientes ponderaciones de riesgo:

Tabla de ponderación de riesgo para exposiciones de bienes inmuebles comerciales

Individuos pymes Otras contrapartes

Riesgo Ponderación de riesgo para la exposición no garantizada a los respectivos

75% 85%
Peso contraparte

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Mecánica de ponderación de riesgo: dependencia de los flujos de efectivo
de la propiedad

Cuando las perspectivas de servicio del préstamo dependen materialmente de los flujos de efectivo generados
por la propiedad que garantiza el préstamo en lugar de la capacidad subyacente del prestatario para pagar la
deuda de otras fuentes, la exposición se pondera por riesgo de la siguiente manera:

Tabla de ponderación de riesgo para exposiciones de bienes inmuebles comerciales

Los requisitos operativos son Los requisitos operativos no son

satisfecho satisfecho

LTV ≤ 60% < LTV ≤ LTV >

60% 80% 80%
Riesgo
70% 90% 110% 150%
Peso

Sin embargo, los supervisores nacionales pueden permitir que los bancos ponderen el riesgo de dichas exposiciones como si
las perspectivas de servicio del préstamo no dependieran materialmente de los flujos de efectivo generados por la propiedad
que garantiza el préstamo.

Las jurisdicciones que permitan dicho tratamiento deben divulgar públicamente si se cumplen o no las
siguientes condiciones:

1. Las pérdidas derivadas de los préstamos inmobiliarios comerciales hasta el 60% de la relación LTV
no deben exceder el 0,3% de los préstamos pendientes en un año determinado.
2. Las pérdidas totales derivadas de los préstamos inmobiliarios comerciales no deben exceder el 0,5 %
de los préstamos pendientes en un año determinado.

Si alguna de estas condiciones no se cumple en un año determinado, las exposiciones relevantes deben
ponderarse por riesgo de acuerdo con la tabla anterior hasta que ambas condiciones se cumplan nuevamente
en el futuro.

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Condición de dependencia material
El BCF proporciona la siguiente guía sobre la condición de dependencia material:

• La fuente principal de estos flujos de efectivo generalmente serían los pagos de

arrendamiento o alquiler, o la venta de la propiedad comercial.
• La característica distintiva de estas exposiciones en comparación con otras exposiciones
inmobiliarias comerciales es que tanto el servicio del préstamo como las perspectivas de
recuperación en caso de incumplimiento dependen sustancialmente de los flujos de efectivo
generados por la propiedad que garantiza la exposición.
• Se espera que la condición de dependencia material se aplique predominantemente a los
préstamos a empresas, pymes o SPV, pero no se limita a esos tipos de prestatarios.

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Exposiciones ADC
Las exposiciones de ADC generalmente tienen una ponderación de riesgo del 150%.

Las exposiciones de ADC a bienes raíces residenciales pueden ponderarse por riesgo al 100% siempre que se
cumplan los siguientes criterios:

• El prestatario cumple los requisitos de suscripción aplicables establecidos por el supervisor

nacional.
• Los contratos de preventa o de prearrendamiento representan una parte significativa del total de contratos o
de capital sustancial en riesgo. Los contratos de preventa o prearrendamiento deben ser contratos escritos
legalmente vinculantes y el comprador/arrendatario debe haber realizado un depósito sustancial en efectivo
que está sujeto a confiscación si se rescinde el contrato.
• El capital en riesgo debe determinarse como una cantidad adecuada de capital
aportado por el prestatario al valor de tasación del bien inmueble.

Se espera que los supervisores nacionales brinden más orientación sobre los niveles apropiados de contratos
de preventa o prearrendamiento y/o acciones en riesgo que se aplicarán en sus jurisdicciones.

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Pregunta de revisión

Brick Bank otorga a WeBuild Corp, una empresa no financiera que se dedica al desarrollo inmobiliario, un
préstamo de 100 millones de dólares de Hong Kong (HKD) para el desarrollo de una propiedad residencial
junto a la playa, Mermaid Mansion. WeBuild Corp tiene como objetivo pagar el préstamo a través de la
futura venta de la propiedad.

WeBuild Corp ha firmado contratos de preventa legalmente vinculantes para el 90 % de los

apartamentos, que requieren que el comprador deposite al menos la mitad del precio de compra en
efectivo. Para atraer compradores potenciales, WeBuild Corp permite a sus clientes rescindir los
contratos antes de que se entreguen los apartamentos, sujeto a una tarifa administrativa de 100 HKD.

¿Cuánto capital regulatorio debe mantener Brick Bank para el préstamo a

WeBuild Corp bajo SA por riesgo de crédito?

HKD __________ millones

Respuesta correcta: 12

El requisito de capital es de 12 millones de HKD (100 x 150 % x 8 %).

El préstamo a WeBuild Corp califica como una exposición ADC bajo SA, ya que es un préstamo a una empresa
para financiar el desarrollo y la construcción de propiedades residenciales. Las exposiciones de ADC
generalmente tienen una ponderación de riesgo del 150%. La ponderación de riesgo preferencial del 100% para
bienes raíces residenciales no es aplicable porque el depósito en efectivo no está sujeto a caducidad si se
rescinde el contrato.

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