»Número de Referencia: 81-7C2-2011

»Origen: CÁMARAS
»Nombre del Tribunal: CÁMARA PRIMERA DE LO CIVIL DE LA PRIMERA SECCIÓN DEL
CENTRO, SAN SALVADOR
»Tipo de Proceso:
»Tipo de Resolución: Sentencias Definitivas
»Fecha de Resolución: 22/12/2011
»Hora de Resolución: 09:21:00
81-7C2-2011
CÁMARA PRIMERA DE LO CIVIL DE LA PRIMERA SECCIÓN DEL CENTRO:
San Salvador, a las nueve horas y veintiún minutos del día veintidós de diciembre del año
dos mil once.
IDENTIFICACIÓN DEL PROCESO Y DE LAS PARTES.
Vistos en apelación de la Sentencia Definitiva pronunciada por el señor Juez
Segundo de lo Civil de esta ciudad, a las once horas del día cuatro de abril de dos mil once,
en el JUICIO CIVIL ORDINARIO DE NULIDAD DE ESCRITURAS PÚBLICAS DE
COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA, TRASPASOS Y GRAVAMENES,
Y DE SU INSCRIPCION REGISTRAL, promovido por el Licenciado GIOVANI RUBEN
GUERRA CASTRO, quien es mayor de edad, Abogado, del domicilio de esta ciudad,
quien actúa en su calidad de Apoderado General Judicial de la demandante señora ANA
VIRGINIA BERNAL DE RAMOS, […], contra la sociedad BANCO G&T
CONTINENTAL EL SALVADOR, SOCIEDAD ANÓNIMA, antes denominado BANCO
AMERICANO, SOCIEDAD ANÓNIMA, y UNIBANCO DE EL SALVADOR,
SOCIEDAD ANÓNIMA, entidad bancaria de este domicilio, representada por el señor
FLAVIO RODOLFO MONTENEGRO CASTILLO, quien es mayor de edad, Contador
Público y Auditor, […], en su calidad de Director Presidente de la Junta Directiva de dicho
banco.
Han intervenido en Primera como en Segunda Instancia el Licenciado GIOVANI
RUBEN GUERRA CASTRO, de las generales y en el concepto antes expresado; y en
relación a la parte demandada, en Primera Instancia el Doctor TITO SÁNCHEZ
VALENCIA, mayor de edad, Abogado, con domicilio en esta ciudad, y en ambas instancias
la Licenciada ELSY ELIZABETH GÁLVEZ SÁNCHEZ, quien es mayor de edad,
Abogada, con domicilio en Ciudad Delgado, departamento de San Salvador, quien fue
sustituida en esta instancia por el Licenciado EDMUNDO ALFREDO CASTILLO
AGUILUZ, quien es mayor de edad, Abogado, con domicilio en la ciudad de Santa Tecla,
departamento de La Libertad, todos ellos actuando en sus calidades de Apoderados
Generales Judiciales de la sociedad BANCO G&T CONTINENTAL EL SALVADOR,
SOCIEDAD ANÓNIMA, antes denominado BANCO AMERICANO, SOCIEDAD
ANÓNIMA, y UNIBANCO DE EL SALVADOR, SOCIEDAD ANÓNIMA.
FALLO DE LA SENTENCIA IMPUGNADA.
El fallo de la sentencia definitiva de la cual se recurre, en lo esencial DICE: "POR
TANTO: De conformidad a los anteriores Considerandos y a los Arts. 1322, 1329, 1338,
incisos primero y segundo, 1551, 1552, 1553, 1605, 1673, 1674, 1675, 1678 y 1964, inciso
segundo, todos del C.C., y 237, 240, 321, 363, 371, 374, 375, 417, 421, 422, 427, 432 y
439, todos del Pr.C., a nombre de la República de El Salvador, FALLO: A) Ha lugar a la
Nulidad de las Escrituras Públicas de Compraventa con Pacto de Retroventa otorgadas el
día cuatro de diciembre de mil novecientos noventa y ocho por la señora ANA VIRGINIA
BERNAL DE RAMOS, a favor de UNIBANCO DE EL SALVADOR, SOCIEDAD
ANÓNIMA, números TREINTA Y TRES, TREINTA Y CUATRO y TREINTA Y CINCO
del Libro CUARTO del Protocolo de la Notario Violeta María Meza Orantes; B)
Condénase a la sociedad BANCO G&T CONTINENTAL EL SALVADOR, SOCIEDAD
ANÓNIMA, antes BANCO AMERICANO, SOCIEDAD ANÓNIMA, y UNIBANCO DE
EL SALVADOR, SOCIEDAD ANÓNIMA, a pagar a la señora ANA VIRGINIA
BERNAL DE RAMOS, en concepto de indemnización por daños y perjuicios causados, las
sumas de: 1) por el PRIMER inmueble la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL
SETECIENTOS CATORCE DÓLARES CON VEINTIOCHO CENTAVOS DE DÓLAR
DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, inmueble inscrito en el NÚMERO […] DE
PROPIEDAD, del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Cuarta Sección del
Centro del Departamento de La Libertad, […], el cual es el resto de otro inmueble de mayor
extensión; 2) por el SEGUNDO inmueble la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y
CINCO MIL SETECIENTOS CATORCE DÓLARES CON VEINTIOCHO CENTAVOS
DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, inscrito en el NÚMERO […]
DE PROPIEDAD, del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Tercera Sección del
Centro del Departamento de La Paz; y, 3) por el TERCER inmueble la cantidad de
CIENTO SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS VEINTIOCHO DÓLARES CON
CINCUENTA Y SIETE CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE
AMERICA, inscrito en el NÚMERO […] DE PROPIEDAD, del Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas de la Cuarta Sección del Centro del Departamento de La Libertad,
ubicado […]; y, C) en concepto de LUCRO CESANTE los Intereses Legales del SEIS POR
CIENTO ANUAL sobre cada una de las cantidades detalladas en el literal B) de este fallo,
contados a partir del cuatro de diciembre de mil novecientos noventa y ocho en adelante,
todo hasta su completo pago, y las costas procesales de esta instancia."
VISTOS LOS AUTOS Y,
CONSIDERANDO:
I.- El Apoderado de la parte demandante, Licenciado GIOVANI RUBEN GUERRA
CASTRO, en su demanda de fs. 1 a 2 vto., de la pieza principal, en lo medular EXPUSO:
Que según Escrituras Públicas números TREINTA Y TRES, TREINTA Y CUATRO, y
TREINTA Y CINCO, del Libro Cuarto de Protocolo de la notario Violeta María Meza
Orantes, celebradas en la ciudad de San Salvador a las CATORCE HORAS, CATORCE
HORAS Y QUINCE MINUTOS, y CATORCE HORAS Y TREINTA MINUTOS
respectivamente, del día CUATRO DE DICIEMBRE DE MIL NOVECIENTOS
NOVENTA Y OCHO, su mandante señora ANA VIRGINIA BERNAL DE RAMOS
presuntamente vendió a la institución bancaria UNIBANCO DE EL SALVADOR,
SOCIEDAD ANÓNIMA, hoy denominada BANCO G&T CONTINENTAL EL
SALVADOR, SOCIEDAD ANÓNIMA, los siguientes inmuebles: el PRIMERO, un
inmueble urbano situado en […], de una extensión superficial de CIENTO CUARENTA Y
TRES PUNTO CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS, por la cantidad de
QUINIENTOS MIL COLONES, equivalentes a CINCUENTA Y SIETE MIL CIENTO
CUARENTA Y DOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON
OCHENTA Y SEIS CENTAVOS DE DÓLAR, inscrito a favor de la señora BERNAL DE
RAMOS bajo el número […], del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del
departamento de La Libertad; el SEGUNDO, una casa y su correspondiente solar situado en
el centro de la ciudad de Zacatecoluca, departamento de La Paz, de una extensión
superficial de CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS,
VEINTICUATRO CENTIMETROS CUADRADOS, inscrito a favor de dicha señora al
número NOVENTA Y TRES del Libro SEISCIENTOS DOS, del Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas del departamento de La Paz, por el precio de DOS MILLONES
QUINIENTOS SEIS MIL QUINIENTOS OCHENTA Y DOS COLONES CON
SESENTA Y NUEVE CENTAVOS, equivalentes a DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS
MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS
DE AMERICA CON CINCUENTA Y NUEVE CENTAVOS DE DÓLAR; y el
TERCERO, un inmueble de naturaleza urbana, situado en la Sexta Calle Oriente número
Dos-Doce, del Barrio Candelaria de Santa Tecla, departamento de La Libertad, de una
extensión superficial de CIENTO CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS
OCHENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS, también inscrito a favor de la
mencionada señora bajo el número SESENTA Y UNO del Libro MIL TREINTA Y TRES
del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del departamento de La Libertad, vendido al
igual que el primer inmueble por el precio de QUINIENTOS MIL COLONES o su
equivalente en Dólares de los Estados Unidos de América; asimismo expresa el
demandante que en tales escrituras se relacionó que los inmuebles se vendían libres de
gravamen, lo cual aduce que no es cierto por encontrarse hipotecados a favor de la sociedad
UNIBANCO, S.A., y que además su mandante señora BERNAL DE RAMOS nunca
recibió el pago del precio de las ventas con pacto de retroventa de los inmuebles por el
referido banco, ni en efectivo, cheque certificado o mediante depósito en la cuenta bancaria
de dicha señora, precio total que ascendía a TRES MILLONES QUINIENTOS SEIS MIL
QUINIENTOS OCHENTA Y DOS COLONES CON SESENTA Y NUEVE CENTAVOS
DE DÓLAR, equivalentes a CUATROCIENTOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y
DOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON TREINTA Y UN
CENTAVOS DE DÓLAR, agregando también que en los instrumentos públicos antes
aludidos tampoco se acordó ninguna otra forma alterna de pago de tal suma de dinero, o
que ésta sería abonada a los créditos pendientes de pago que la mencionada señora tenía a
título personal o en su calidad de representante legal de COBECAFE, S.A. DE C.V., ni
mucho menos se había acordado que se cancelaría hipoteca alguna, limitándose el referido
banco a no pagar el precio de tal venta no obstante requerimientos de la demandante; en
consecuencia dicha parte alude que las mencionadas escrituras y sus respectivas
compraventas son nulas absolutamente y por tanto sin ningún valor legal por cuanto no
hubo pago del precio por parte del banco; por todo lo expuesto PIDIO: que se declare la
nulidad absoluta de las Escrituras Públicas de Compraventa con Pacto de Retroventa arriba
mencionadas así como de las mismas compraventas, y la nulidad de todos los traspasos y
gravámenes que existan en base a esas escrituras, como también la cancelación de la
inscripción número OCHENTA Y DOS, FOLIO CUATROCIENTOS NUEVE, del Libro
MIL CUARENTA Y SEIS DE PROPIEDAD, del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas del Departamento de La Paz, donde consta el traspaso del inmueble situado en
Zacatecoluca a favor del banco, pidiendo asimismo se le condene a éste a pagar los daños y
perjuicios más las costas procesales.
II.- El señor Juez del Juzgado Segundo de lo Civil de esta ciudad, le dió el trámite
legal correspondiente a la demanda presentada, y finalizados que fueron los trámites del
proceso, se pronunció la sentencia definitiva, con la que se mostró inconforme la parte
demandada por lo que apeló de la misma para ante este Tribunal.
III.- Introducido el proceso civil ordinario de nulidad a la presente instancia, por
auto de fs. 9 del incidente, proveído a las diez horas y quince minutos del día veintinueve
de junio del año dos mil once, se le corrió traslado al Licenciado EDMUNDO ALFREDO
CASTILLO AGUILUZ, Apoderado de la parte apelante BANCO G&T CONTINENTAL
EL SALVADOR, S.A., para que expresara agravios, quien en síntesis manifestó: que el
señor Juez Segundo de lo Civil mediante la sentencia impugnada, acoge la pretensión de la
demandante señora ANA VIRGINIA BERNAL DE RAMOS, declarando que ha lugar la
nulidad de las Escrituras Públicas de Compraventa con Pacto de Retroventa, y además se le
condenó a su mandante a pagar en concepto de indemnización por daños y perjuicios las
cantidades que constan en dicha sentencia, así como también se le condenó en concepto al
pago de lucro cesante, argumentando que el Juez a quo en su sentencia fundamentalmente
basa su decisión en la relación de los hechos expuestos por la demandante con el supuesto
que regula el inciso segundo del Art. 1678 C.C., es decir, que se declararon nulas las
escrituras públicas mencionadas por falta de causa real y lícita, siendo para el presente caso
la falta del pago del precio que es la obligación de comprador y la causa de la obligación
del vendedor, lo que considera es un error de interpretación ya que la falta de causa real y
lícita vuelve nulo absolutamente un acto o contrato y no una escritura pública; asimismo,
afirma que respecto a la nulidad absoluta se requiere de una legitimación para poder
alegarla, de conformidad al Art. 1552 inciso primero C.C., por lo que pide que se revoque
en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juez a quo y se declare no ha
lugar la nulidad de las escrituras públicas de compraventa con pacto de retroventa.
Por auto de fs. 20 del presente incidente, proveído a las quince horas y quince
minutos del día veintiocho de julio del año dos mil once, se le corrió traslado al Licenciado
GIOVANI RUBEN GUERRA CASTRO, Apoderado de la parte apelada señora ANA
VIRGINIA BERNAL DE RAMOS, para que contestara agravios, quien mediante su escrito
de fs. 23 al 27 vto., en lo medular expresó: que en el otorgamiento de los tres contratos que
contienen las tres Escrituras Públicas el consentimiento está viciado por error de hecho,
puesto que su mandante entendió vender los tres inmuebles de su propiedad y por ello
esperaba recibir el precio de la venta de los mismos, y por el contrario, el banco demandado
nunca pretendió pagar el precio de tales inmuebles, pues entendió adquirir los bienes por
Dación en Pago, por lo que los contratos dichos son NULOS, y así los ha declarado en la
sentencia impugnada el Juez a quo, por lo que dicha sentencia esta apegada a derecho,
pidiendo por tanto que este Tribunal confirme la misma.
AGRAVIOS DE LA PARTE RECURRENTE.
IV.- Del estudio del escrito de expresión de agravios de fs. 13 a 16 vto., de este
incidente, se advierte que la parte apelante fundamenta su inconformidad con la sentencia
definitiva apelada en los puntos siguientes: 1.- Que la nulidad declarada por el Juez a quo
de las tres Escrituras Públicas de Compraventa con Pacto de Retroventa está basada en
fundamentos jurídicos errados por una falsa interpretación de los supuestos establecidos en
la pretensión en relación a las disposiciones legales aplicadas, en otras palabras, dicho Juez
inferior en su sentencia declara nulas tales escrituras por falta de causa real y lícita, es decir,
por la falta del pago del precio de la venta, aplicando como norma legal lo establecido en el
inciso segundo del Art. 1678 del Código Civil, aduciendo que la falta de causa real y lícita
vuelve nulo un acto o un contrato y no una escritura pública, por tanto no le es aplicable
dicho precepto legal al presente caso; 2.- Que para poder alegar la nulidad absoluta la ley
requiere que el demandante tenga un interés en ello, excepto aquel que ha ejecutado el acto
o celebrado el contrato sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalida, ello conforme al
Art. 1552 inciso primero del Código Civil, en ese sentido, la sentencia impugnada favorece
el fraude de la demandante, ya que ésta es una de las partes que celebró el contrato por
tanto no tiene legitimación para alegar la nulidad; y 3.- En consonancia con el primer
agravio arriba expuesto, se argumenta que la prueba aportada en el proceso de Primera
Instancia se orientó a tener por cierto el hecho de la falta de la causa real y lícita en las
escrituras impugnadas, a lo cual también el apelante considera que es un error de
interpretación del inciso segundo del Art. 1678 del mencionado código, aseverando que
cuando en las escrituras de compraventa se declara expresamente que el vendedor tiene por
recibido el precio, contra ello no cabe prueba alguna por estar vedado a las partes
contratantes el controvertir tal afirmación contractual, concluyendo en este punto que no es
admisible ni la confesión para impugnar tal declaración ya que está prohibido legalmente.
CONTESTACIÓN DE AGRAVIOS.
V.- En el escrito de contestación de agravios, el apoderado de la parte apelada alega,
que su representada le vendió de BUENA FE tres inmuebles a UNIBANCO DE EL
SALVADOR SOCIEDAD ANÓNIMA, las cuales fueron otorgadas por su mandante con
PACTO DE RETROVENTA. No obstante, y pese a que en efecto fueron otorgados los
contratos de compraventa con pacto de retroventa, UNIBANCO DE EL SALVADOR,
SOCIEDAD ANÓNIMA nunca pagó a su representada el precio de las compraventas; y
sobre la expresión de agravios, manifiesta que de aceptar los argumentos de la parte
apelante de que, cuando se ha declarado en la escritura de compraventa que se ha recibido
el precio, no cabe prueba alguna en contra, se caería en el absurdo de que no puede
aplicarse todo lo regulado a la rescisión y nulidad por el legislador civil. Alega que lo traído
a cuenta en relación a la sentencia de la sala de lo civil con referencia 1411-2003, es un
caso completamente diferente por lo que no aplica al caso en estudio; por lo que concluye
que si el contrato adolece de un vicio del consentimiento, como el error de hecho para el
caso, se puede afirmar que el contrato no cumple con uno de los requisitos que la ley
requiere para que surta efectos por lo que es nulo y así debe declararse, por lo que la
sentencia apelada debe confirmarse.
MOTIVACIÓN DE ESTA CAMARA
VI.- La presente Sentencia de vista, se ceñirá exclusivamente a los puntos apelados
ya mencionados, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 1026 Pr.C.
Al respecto este Tribunal formula las siguientes estimaciones jurídicas:
a) El mercado, es el lugar donde se reúnen compradores y vendedores para realizar
operaciones de intercambio, por lo que en él convergen la oferta y la demanda,
constituyéndose como un mecanismo o sistema eficiente en la asignación y distribución de
las riquezas; de tal forma, que quien aprecia más la productividad será a quien el propio
mercado asigne mayor riqueza. Esa es la lógica que supone un libre mercado en
condiciones normales, donde lo que se espera de los agentes que en él convergen, es que
éstos en busca de su propio beneficio realicen actividades productivas en condiciones de
competencia perfecta, donde la información es simétrica, y los pactos o transes son
cumplidos de buena fe sin ninguna barrera comercial, de esa forma la individualidad
comprendida en su conjunto, hacen de la sociedad una sociedad comúnmente rentable.
Los anteriores elementos juntos con muchos otros, hacen del mercado, un sistema
eficiente; sin embargo existen mercados especiales, donde el interés público prevalece con
peculiar connotación, cediendo el interés particular ante éste, por lo que la intervención del
Estado es justificadamente mayor y se entienden son mercados controlados.
Sin embargo, el mercado en general, incurre en una serie de fallas que deben ser
corregidas por el poder público, pues representan costes para quienes interactúan en el
mercado mismo; esos costes vuelven vulnerables los mercados y su fragilidad los tornan
menos atractivos pues se configuran como barreras; por lo que el Estado debe intervenir
buscando fijar bases como estándares mínimos a cumplir, y por otro lado, mecanismos
sociales, económicos, políticos y jurídicos eficientes para reducir esos costes y abolir las
barreras.
Uno de esos costes que implica gran carga para los que interactúan en el mercado de
intercambio de bienes y servicios, son los costes de transacción. Los cotes de transacción
son aquellas implicaciones que vuelven mucho más onerosa la operación misma, y que trae
implícita otros costes, como el de cumplimiento, de ejecución, de información, entre otras.
Es así, como el derecho de contratos se configura como un mecanismo eficiente
para reducir los costes de transacción, estableciendo una serie de principios y disposiciones
legales, que contribuyen en gran medida a que las operaciones de intercambio se realicen
más eficientemente. Verbigracia, las cosas que son de la naturaleza de un contrato, que son
las que se entienden pertenecerle sin necesidad de una cláusula especial, como la condición
resolutoria tácita que la ley la asigna a todo contrato bilateral, art. 1360 C.C.
En tal sentido, la legislación civil comprende una serie de principios y disposiciones
legales que regulan los contratos entre particulares, quienes pueden contratar libremente
siempre y cuando no contravengan los preceptos legales; es así, como las partes que
intercambian bienes y servicios pueden prever la falta de cumplimiento de las obligaciones
acordadas, los derechos y figuras que pueden contribuir a que sus transacciones sean más
eficientes.
b) En el caso subjudice, los documentos base de la pretensión son tres escrituras de
compraventa de inmuebles con pacto de retroventa, por lo que los mismos deben ser
examinados de conformidad a las reglas de la compraventa y del pacto de retroventa en su
caso, previstas en el Código Civil; no obstante una de las partes en el contrato es una
sociedad bancaria, sin embargo, aunque no es cuestionable la naturaleza de las
transacciones, se determinan que las compraventas son civiles.
Ésta Cámara, observa en síntesis, que la parte demandante pidió la nulidad de las
tres escrituras de compraventa, porque nunca recibió el pago del precio de parte del
comprador, quien-según el vendedor y demandante-nunca tuvo la voluntad de hacerlo.
En tal sentido, el pago del precio se configura como una de las obligaciones del
comprador y por lo tanto como un elemento esencial del contrato de compraventa, sin el
cual no produce efecto alguno o degenera en otro contrato diferente.
El art. 1,597 C.C., establece que en virtud del contrato de compraventa, una de las
partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero, y en relación al dinero que el
comprador da por la cosa vendida, es a lo que se le llama precio. De tal forma, la principal
obligación del comprador es la de pagar el precio convenido, en el lugar y en el tiempo
estipulado, arts. 1,673 y 1,674 inc. 1° C.C.; cómo podemos apreciar, estas reglas de la
compraventa previenen específicamente los costes de cumplimiento y ejecución en la
operación de parte del comprador.
De lo expuesto se colige que no cabe duda que el precio sea fundamental en el
contrato de compraventa, y que su ausencia vuelva sin efectos el contrato o lo hace
degenerar en otro, como en donación por ejemplo.
Es importante traer a cuenta lo acordado entre las partes, fruto del principio de
libertad de contratación, reconocido por la constitución en su art. 23; así mismo, es
necesario destacar el contenido de este principio de libre contratación, en sus aspectos más
básicos.
 c) La autonomía privada, también conocida en la doctrina como autonomía de la
voluntad, autonomía contractual o libertad de contratación, es el poder jurídico o facultad
que tienen todas las personas para decidir si contratan o no, para elegir a su contraparte y
para determinar libremente el contenido de sus contratos, incorporando las cláusulas y
condiciones que mejor convengan a sus intereses, tengan éstos carácter patrimonial o no.
Ésta libertad de contratación se expresa en dos clases de de libertades: a) la libertad de
contratar o libertad de conclusión; y, b) la libertad contractual o libertad de configuración
interna.
La libertad de contratar o libertad de conclusión, es la que permite decidir si se
contrata o no, y faculta para elegir con quien contratar; la libertad contractual o libertad de
configuración interna, faculta a las personas que deciden contratar, acordar los términos y
condiciones del negocio jurídico, es decir, elaborar el contenido del contrato.
Se puede observar que en los documentos base de la pretensión, concurre este
principio de libertad de contratación, donde las partes decidieron contratar y contratar entre
sí, así como fijar los términos del contrato mismo según su propio interés.
La ley en relación a la libertad de contratación, se constituye como normas que
deben de acatarse imperativamente cuando prevén situaciones sin las cuales no tienen
validez alguna o su validez es relativa y penda de ulteriores actuaciones que la
perfeccionen, en tal sentido es que tenemos, actos perfectos y actos imperfectos según que
se hayan cumplido o no los requisitos de existencia y validez.
Cuando se omiten alguna de las condiciones de existencia o todas, el acto para con
el derecho es inexistente, pues ha nacido muerto; más si un acto se celebra con
prescindencia de una de las condiciones de validez, es nulo. Esta nulidad puede ser absoluta
cuando se omite un requisito que se exige en consideración al acto mismo, y relativa, si la
omisión es de un requisito exigido en atención a las personas que concurren en el acto o
contrato.
En otros términos, la nulidad es la sanción legal establecida como mecanismo
eficiente, para prever los efectos de los actos o contratos en los que se omiten los requisitos
y formalidades que se prescriben para su valor, según su especie y la calidad o estado de las
partes. En nuestra legislación está contemplada en el art. 1551 C.C.
 En el presente caso, el precio, como ya hemos dicho, es un elemento esencial del
contrato de compraventa, y como tal su ausencia lo hace degenerar en otro contrato o no
surte sus efectos. Entendido también como la obligación del comprador, es la causa de la
obligación del vendedor.
d) La parte apelada en su contestación de agravios, manifiesta que lo que hubo fue
error de hecho que vicia el consentimiento, pues una de las partes entendió vender y la otra
entendió dación en pago.
Con relación al PRIMER AGRAVIO, se observa que el Juez a quo, en la sentencia
impugnada, expresó que después de haber analizado toda la prueba, logro establecer en su
juicio que la venta de los inmuebles con pacto de retroventa no fueron perfectas, ya que el
banco no materializó la entrega del precio, requisito de validez de la compraventa tal y
como lo regula el art. 1,338 inc. 1° y 2°, y 1,673 C.C., por lo que la operación adolece de
nulidad; y siendo que la parte actora alegó la nulidad de las escrituras que dieron base a la
venta de los inmuebles propiedad de la señora ANA VIRGINIA BERNAL DE RAMOS, y
consta no haber pagado el precio el comprador tal y como confesó el licenciado Flavio
Rodolfo Montenegro Castillo, en calidad de presidente del BANCO G & T
CONTINENTAL EL SALVADOR, S.A., de conformidad al art. 415 ordinal 3° Pr.C., es
procedente declarar la nulidad alegada en contra del comprador. Al respecto, esta Cámara
hace los siguientes fundamentos jurídicos:
(i) La parte actora, pidió claramente la nulidad de las escrituras de compraventa de
inmuebles con pacto de retroventa, por no haber pagado el precio el banco comprador,
accediendo el Juez a quo a dicha petición; lo anterior constituye un craso yerro de parte del
juzgador, pues, si bien es cierto la falta de pago del precio como requisito esencial del
contrato de compraventa, se constituye como la obligación y objeto del contrato, junto con
la cosa vendida, respectivamente para las partes, ello en ningún modo constituyen nulidad
de la escritura de venta. Cuando el legislador estipula en el inc. 2° del art. 1,678 C.C., el
termino escritura, se refiere al documento que contiene el negocio jurídico y no al negocio
o contrato propiamente, para el caso, tratándose de compraventa de bienes inmuebles,
debemos entender que es escritura pública.
En consecuencia, en relación a la escritura pública, el art. 1,571 C.C., establece que
hace plena fe en cuanto al hecho de haberse otorgado y su fecha frente a terceros, pero no
en cuanto a la verdad de las declaraciones que en él hayan hecho los interesados; en esta
parte (de la verdad de las declaraciones que se hayan hecho) no hace plena fe sino contra
los declarantes. Esto implica que lo que las partes pactan, declaran o acuerdan entre ellos en
una escritura pública, hace plena fe entre los mismos.
(ii) Lo expuesto tiene relevancia, pues en primeros términos, lo que acuerdan las
partes en una escritura pública, sólo surte efecto entre estas mismas-intra parte- y no puede
surtir efectos contra terceros, por ello lo dispuesto en el art. 1,571 C.C.; así también la
lógica del art. 1,678 inc. 1º C.C., que estipula que la resolución por no haberse pagado el
precio, no da derecho al vendedor contra terceros poseedores. En tal sentido, el inc. 2° del
art. 1,678 C.C., claramente regula el supuesto que se pretende hacer valer en el presente
caso, la nulidad de las escrituras de compraventa, por no haberse pagado el precio, lo que se
traduce como falta de objeto y causa en el contrato de compraventa.
(iii) Al examinar detenidamente las tres escrituras de compraventa con pacto de
retroventa, en sus cláusulas II) del PRECIO, claramente se ha establecido que la vendedora
señora ANA VIRGINIA BERNAL DE RAMOS, por el precio de que en las mismas se
consignan, que declaró ha recibido de parte de UNIBANCO DE EL SALVADOR, S.A.
vendió a éste los inmuebles que comprenden dichas escrituras; lo anterior encaja
perfectamente en el inc. 2° del art. 1,678 C.C., que ha sido el fundamento de la sentencia
impugnada. En tal sentido, dicha disposición tiene una lógica sistemática con los arts. 1,571
y 1,553 C.C., que tienen especial relevancia en el presente caso.
La implicación que tiene que las partes declaren (especialmente el vendedor), que se
ha pagado el precio-o que se ha recibido el precio-, es que dicha declaración hace fe entre
las partes mismas, y por lo tanto no admite prueba en contra alguna, incluso no admite que
la parte vendedora alegue la nulidad de la compraventa por la falta de pago del precio, pues
si la misma declaró que recibió el precio, no puede aprovecharse de la nulidad por tal
motivo, pues, dicha parte ha celebrado el contrato sabiendo o debiendo saber el vicio que lo
invalida, y de no ser así, se estaría avalando un fraude a la ley, como muy bien lo ha
sostenido el apoderado de la parte apelante, licenciado Edmundo Alfredo Castillo Aguiluz
en su SEGUNDO Y TERCER AGRAVIO, argumento que comparte este Tribunal.
Por tal razón el legislador, incluso, en tal cuestión no admite prueba alguna en
contrario, sino sólo la de nulidad o falsificación de la escritura que contiene el acto o
contrato, y agrega, que sólo en virtud de ésta prueba habrá acción contra terceros
poseedores.
(iv) Asimismo, es importante traer a cuenta que lo anterior es así, pues la falta de
pago en un contrato de compraventa, no se concibe en la etapa de la perfección o
nacimiento del contrato, que se perfecciona con el consentimiento de las partes; sino que
pertenece a la etapa de ejecución o cumplimiento de las obligaciones originadas del
nacimiento del contrato mismo. Lo anterior es importante por lo argüido por el apoderado
de la parte apelada, que sostiene en su contestación de agravios el error de hecho como
vicio del consentimiento de su representada, cuando la misma ha declarado que vendió por
el precio que ya había recibido de parte de la sociedad compradora.
Lo anterior implica que los contratos de compraventa con pacto de retroventa,
objetos del presente proceso, si son perfectos, pues concurren en el mismo todos los
requisitos para su existencia y validez.
CONCLUSIÓN DE ESTA SENTENCIA.
VII.- Esta Cámara concluye, que en el caso sub-lite, las escrituras de compraventa
con pacto de retroventa, que fueron declaradas nulas en la sentencia impugnada, son
perfectas; pues, la razón de la nulidad que se arguyó no existe, ya que consta en las tres
escrituras de compraventa, que la señora ANA VIRGINIA BERNAL DE RAMOS, quien
fue la vendedora, declaró que vendió a la sociedad, UNIBANCO DE EL SALVADOR,
S.A., ahora BANCO G&T CONTINENTAL EL SALVADOR, S.A., por el precio que ya
había recibido del mismo, los tres inmuebles objetos del litigio, por lo que lo declarado
hace plena fe entre los contratantes.
En consecuencia, al no haber probado la parte demandante, que las escrituras que
contienen dichos negocios jurídicos, sean nulas o falsas, la sentencia apelada no se
encuentra pronunciada conforme a derecho, por lo que debe revocarse en todas sus partes y
pronunciar la conveniente.
POR TANTO: De conformidad con los razonamientos expuestos, disposiciones
legales citadas y de acuerdo a lo establecido en los Artículos 1 inc.1°, 2 inc. 1°, 15, 18, 172
inc. 1°, 182 atribución 5ª Cn., 417, 421, 427, 428, 429, 432, 437, 1060, 1061, 1088, 1089, y
1092 Pr.C., a nombre de la República de El Salvador, esta Cámara FALLA: A)
REVÓCASE en todas sus partes la sentencia definitiva venida en apelación, pronunciada
por el Señor Juez del Juzgado Segundo de lo Civil de esta ciudad, a las once horas del día
cuatro de abril de dos mil once; B) DECLARASE QUE NO HA LUGAR la pretensión de
nulidad de las tres escrituras públicas de compraventas con pacto de retroventa, la
primera de las catorce horas del día cuatro de diciembre del año mil novecientos
noventa y ocho; la segunda de las catorce horas con quince minutos del día cuatro de
diciembre del año mil novecientos noventa y ocho; y, la tercera de las catorce horas y
treinta minutos del día cuatro de diciembre del año mil novecientos noventa y ocho, y
todo lo que fuera su consecuencia inmediata, incoada por el licenciado GIOVANI
RUBÉN GUERRA CASTRO, como apoderado de la demandante, señora ANA
VIRGINIA BERNAL DE RAMOS, en contra de la sociedad demandada, BANCO
G&T CONTINENTAL EL SALVADOR, S.A.; C) ABSUÉLVESE a la mencionada
sociedad demandada, de la referida pretensión; y, D) CONDÉNASE al pago de las
costas procesales de primera instancia a la parte actora. No hay especial condenación en
costas de esta instancia.
Oportunamente devuélvase el proceso al Juzgado de origen con certificación de esta
sentencia. HAGASE SABER.