TEORIA DEL REGISTRO

SEGURIDAD JURÍDICA

Mg. Giselle Gallegos Daza

 RECORDEMOS

¿Qué caracteres
recuerdas del Derecho
Registral?

Datos/Observaciones
OBSERVA…

¿PORQUÉ IR
A REGISTROS
PUBLICOS?

Datos/Observaciones
LOGRO DEL APRENDIZAJE

Al finalizar la sesión el estudiante

podrá establecer la diferencia entre
seguridad jurídica objetiva y
subjetiva. Identificará los Sistemas
Registrales y los tipos de registro.

Datos/Observaciones
Teoría del Registro
Para Gonzales Barrón: La idea del “registro” nace con la finalidad de
simplificar la prueba de los derechos sobre bienes, normalmente compleja,
de tal suerte que el propietario pueda exhibir un título fehaciente y con alto
grado de certeza para efecto de protección, conservación y circulación del
derecho, en todo ámbito jurídico, sea contractual, judicial o administrativo.

Con el registro el titular gozará de una situación de inmunidad frente a la

interferencia o ataque de terceros, así como de facilitación en la circulación
de los bienes, para efecto de evitar el riesgo de transferencias o cargas
ocultas que paralizarían el comercio por falta de seguridad de la propiedad y
de las cargas.
Teoría del Registro

Para Juan Vallet de Goytisolo: El

registro es un instrumento de publicidad,
La trascendencia del Derecho registral
con fines de prueba y garantía, que
se encuentra en otorgar publicidad de
protege a los titulares en cualquier
determinados actos o negocios que son
momento de la vida del derecho, sea
relevantes para la vida y el tráfico
durante su existencia, para fines de
económico de una sociedad.
conservación, sea en la circulación, con
fines de seguridad.
Teoría del Registro
El registro, para ser tal, se compone de tres elementos
esenciales:

1. Archivo de actos y contratos referido a un sujeto o bien

específico, que se utiliza como criterio ordenador para agrupar las
inscripciones;

2. Archivo público que permite el acceso de todos aquellos que

tienen interés en conocer la información que contiene;

3. Archivo que otorga efectos jurídicos de derecho privado, por lo

cual se pone en situación de ventaja al sujeto que inscribe su
derecho; y se perjudica a quien no lo hace. (art. 2022 CC, art. 2014
CC, art. 2016 CC).
SEGURIDAD JURÍDICA
• La seguridad jurídica tiene como principio
fundamental la idea de predictibilidad, es
decir, que cada uno conozca de antemano las
consecuencias jurídicas en sus relaciones con
el Estado y los particulares.

• La seguridad jurídica supone la expectativa

razonablemente fundada del ciudadano sobre
cuál debe ser la actuación del poder en
aplicación del derecho.
SEGURIDAD JURÍDICA

Protección al
SEGURIDAD
titular de
ESTÁTICA
SEGURIDAD derechos.
JURÍDICA Protección de
SEGURIDAD
derechos al
DINÁMICA
adquiriente
SEGURIDAD JURÍDICA

Cuantas mas cosas

Objetiva
nos permita prever.
Seguridad Jurídica
Cuantas personas
Subjetiva puedan acceder a
dicha previsión.
SEGURIDAD JURÍDICA
Para Delgado Scheelje:

“El registro de seguridad jurídica busca por sobre todas las

cosas, brindar información a terceros, a particulares. El
registro de información administrativa o administrativo, en
cambio, busca básicamente recabar información para sí,
para fines de la propia administración.

(…) El registro de seguridad jurídica por eso es el que

tradicionalmente ha sido denominado registro con
publicidad efecto, mientras que los registros de información
administrativa son aquellos con publicidad noticia”.
DERECHO COMPARADO
Sistema Registral Francés:
• Forma de Asiento: Trascripción y se encuadernan los títulos bajo
estricto orden de presentación.
• El Registro no es constitutivo.
• Inscripción: Obligatoriedad bajo responsabilidad del notario.
• Este sistema no garantizan quien es el dueño del derecho, pero si
proporciona información relevante que el dueño es necesariamente
uno de los varios que el registro pública es decir delimitan el área de la
investigación.
DERECHO COMPARADO
El sistema francés conceptúa el derecho de
INDIVIDUALISTA propiedad absoluto, no pudiéndose establecer
limitaciones legislativas a este derecho.

ABSOLUTO El propietario puede disponer de sus bienes

inmuebles libremente, sin limitaciones al
ejercicio de sus derechos.

CONSENSUAL
Consentimiento de las partes.
DERECHO COMPARADO
Sistema Registral Alemán:
• Técnica Registral: El folio Real sobre la base del principio de especialidad que vincula el
aspecto físico de la propiedad establecido por el catastro y el aspecto jurídico de la
propiedad.
• Efectos de la inscripción: El acuerdo de las partes y la manifestación de voluntad ante el
notario constituye parte del proceso de trasmisión del dominio que se perfecciona en el
Registro.
• El Registro es Constitutivo.
• La inscripción es facultativa.
• Sólo admite derechos perfectos; las modificaciones del asiento sólo puede ser ordenada
vía judicial. Y quienes adquieren bajo la Fe del registro la presunción es de fe pública, no
aceptando prueba en contrario.
DERECHO COMPARADO

Sistema Registral Alemán:

• La inscripción es requisito sine qua non para transferir la propiedad y constituir derechos reales
sobre ella. El adquirente de dominio no puede transferirlo, gravarlo, sin que previamente se
inscriba el título de adquisición. Sin la inscripción no existe mutación del derecho real.

• La inscripción es requisito sine qua non para transferir la propiedad y constituir derechos reales
sobre ella. El adquirente de dominio no puede transferirlo, gravarlo, sin que previamente se
inscriba el título de adquisición. Sin la inscripción no existe mutación del derecho real.
DERECHO COMPARADO
Sistema Registral Español.-
• Técnica Registral: Folio real. Forma de los asientos: Inscripción.
• El Registro es Declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la única excepción
del derecho real de hipoteca cuya inscripción tiene efecto constitutivo y es de carácter
obligatoria.
• La inscripción produce los efectos de presunción juris tantum (principio de
legitimación) se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o
se declare judicialmente su invalidez. Y es Jure et Jure para el tercero que adquiere
bajo la fe del registro (fe pública registral).
• Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la información deseada:
titularidad, cargas que lo gravan, generando un alto grado de seguridad jurídica sin
necesidad de mecanismos complementarios.
DERECHO COMPARADO
Sistema Registral Español.-

Declaraciones presumidas exactas

Registro publica derechos no hechos

Fe Publica Registral

Sistema causal
DERECHO COMPARADO
Sistema Registral Australiano.-
• Se toma como base la inmatriculación del inmueble, la cual debe solicitarse
acompañando un plano y los documentos
que justifiquen el derecho que sobre él se tiene.
• El Registro efectúa un doble examen, un estudio jurídico delos títulos y un
estudio topográfico de los planos, se fija también un plazo para que puedan
oponerse quienes se crean con mejor derecho.
• Si no hay oposición y el Registro considera correcta la solicitud, se matricula el
inmueble y se redacta el “ título de”, en dos ejemplares, uno se archiva en el
registro y el otro se entrega al propietario.
DERECHO COMPARADO
Sistema Registral Australiano.-
• La inscripción es constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantiva absoluta.
• En el sistema australiano no existen los principios registrales de legitimación y
Fe Pública, ya que las constancias del Registro prevalecen siempre sin hacer
distinciones de ninguna clase.
• El sistema australiano se basa en la facción jurídica de que, en las sucesivas
enajenaciones, la titularidad vuelve al Estado, que la toma de manos del
vendedor anulando el título de éste y hace una nueva concesión al comprador,
entregando un nuevo certificado o título real.
SISTEMA REGISTRAL
• Es un sistema de ordenación jurídica del derecho
registral basado en un conjunto de principios armónicos
que inspiran a producir mediante el derecho registral, la
seguridad jurídica del tráfico de los bienes y la
constitución de las relaciones sobre los mismos,
ofreciendo de esta manera la protección de los terceros
mediante la publicidad de derechos, actos, contratos y
situaciones jurídicas oponibles.

• Cabe señalar, que la publicidad es el rasgo característico

de todo sistema registral.
SISTEMA REGISTRAL
SISTEMA • Se da cuando el título que contiene el documento
que da mérito a la inscripción de un acto o derecho
REGISTRAL se transcribe literalmente al Registro sin que se
modifique en ningún elemento.
Transcripción • Es una copia fiel de los documentos que reflejan el

“transcriptorio” acto rogado.

SISTEMA • Cuando el registrador realiza un resumen de los

datos relevantes contenidos del documento que
REGISTRAL contiene el título que da mérito a la inscripción del
acto o derecho.
Inscripción
“inscriptorio”
CLASIFICACIÓN
• SISTEMA REGISTRAL DECLARATIVO

Cuando el acto o el derecho se constituye fuera del registro, por lo que

la inscripción no tiene carácter obligatorio.

Sin embargo, la inscripción de un derecho o de un acto le otorga

publicidad registral mediante el cual podrá proteger su derecho
adquirido y otórgale seguridad. Por tanto, la inscripción por regla
general es declarativa, y por excepción es constitutiva.
CLASIFICACIÓN
• SISTEMA REGISTRAL CONSTITUTIVO

• Cuando no se admite la existencia de un acto o derecho sino está

inscrito en registros públicos; es decir, cuando el acto o el derecho real
se constituyen con la inscripción, esto es, que nace con la inscripción
ante al registro, por ejemplo la hipoteca, la cual se constituye recién
como derecho real con la inscripción en el Registro de Propiedad
Inmueble.
• El carácter constitutivo de la inscripción es excepcional en nuestro
Derecho Civil. Es operante solo en la hipoteca.
CLASIFICACIÓN
• SISTEMA REGISTRAL OBLIGATORIO

• Existen sanciones para quienes no cumplen con inscribirlos, en tanto

que estas inscripciones no presentan más particularidad que la
existencia de un imperativo legal que obliga a practicarlas, pero sin
ninguna repercusión jurídica en la mutación jurídico-real que
proclaman.
FOLIO REAL

• El registro se organiza tomando como base el objeto “bien inmueble o

mueble”, por lo que aperturará para cada bien una partida registral
independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de
aquellas, así como los actos o derechos posteriores.

• En tal sentido, concentrará todo el historial jurídico que corresponde a

cada finca en su partida respectiva.
FOLIO REAL
Art. 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP)
dispone :

“(…) Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se

extenderán todas las inscripciones que a este correspondan ordenadas
por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral
independiente. (…)’..

El Tribunal Registral precisó:“(…) Folio Real es el sistema registral mediante el cual, el

registro o inscripción de bienes inmuebles y sus modificaciones se realiza mediante asientos
sucesivos, que conforman en un solo formato el historial jurídico del inmueble.
FOLIO PERSONAL

• La organización del Registro ya no toma como base al bien

inmueble o mueble, sino que se trata de un archivo de
documentos complementados por unos índices alfabéticos.

• Los actos, negocios o decisiones judiciales se agrupan

cronológicamente sin tener en cuenta su correspondencia a
un bien inmueble determinado.
FOLIO PERSONAL

El artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros

Públicos señala que en el caso del Registro de Personas Naturales, en cada
Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural
en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.

El Tribunal registral precisó: “(…) para cada persona en cada Registro que
integra el Registro de Personas Naturales se debe aperturar una partida
registral(…)”
PERÚ
• En nuestro ordenamiento civil encontramos una amplia variedad de situaciones:
• Hipoteca (constitutiva),
• Transferencia de propiedad (declarativa),
• Arrendamiento(declarativa),
• Persona Jurídica (constitutiva),
• Patrimonio Familiar (constitutiva).

En nuestro Sistema los Registros de Bienes se distinguen de los Registros Personales:

En cuanto a la técnica, los de bienes son de folio real y los personales son de folio
personal. En cuanto a la forma de los asientos, todos se extienden bajo la modalidad de
la inscripción
NORMAS FRAUDE INMOBILIARIO
• Ley N° 30313, Ley de oposición al procedimiento de inscripción
registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación
de identidad o falsificación.

• La norma dispuso la modificación de los artículos 2013 y 2014 del

Código Civil, además de establecer un supuesto de nulidad de pleno
derecho cuando se realicen actuaciones notariales referidas a actos de
disposición o gravamen inter vivos de bienes inmuebles ubicados fuera
del ámbito territorial del notario provincial.
Bibliografía

• Lifante Vidal, Isabel. Seguridad jurídica y previsibilidad. 2013

• Rimascca Huarancca, Angel. EL DERECHO REGISTRAL en la

jurisprudencia del Tribunal Registral. Dialogo con la
Jurisprudencia. 1era Edición. 2015
 PRÁCTICA

2. Lee y analiza la Ley N° 30313, Ley de

oposición al procedimiento de
inscripción registral en trámite y
cancelación del asiento registral por
suplantación de identidad o
falsificación; prepara un cuadro
resumen.
PRÁCTICA

¿Qué aprendí hoy?