DERECHO REGISTRAL PERUANO

Mag. Luis E. Ojeda Portugal

 RECORDEMOS
En 3 ideas resumamos los puntos clave de la clase
anterior.
 PENSEMOS…

¿Qué normas
regulan el Derecho
Registral peruano?

Datos/Observaciones
 LOGRO DEL APRENDIZAJE

Al finalizar la sesión el
estudiante identificará la
estructura legislativa del
Derecho Registral Peruano.
DERECHO REGISTRAL PERUANO

Ley N° 26366 crea el Sistema Nacional de los Registro Públicos (SINARP)y la

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
La Ley fue promulgada a los cuatro días del mes de Octubre de 1994 y su estructura
es de IV Títulos:
1. Del Sistema Nacional de los Registros Públicos,
2. De los Registros,
3. De los Registradores Públicos,
4. De la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
DERECHO REGISTRAL PERUANO

Ley 30065, Ley de Fortalecimiento de la Superintendencia Nacional de los Registros

Públicos. Publicada el 13.07.2013, que regula entre otros temas, el funcionamiento
del Tribunal Registral y señala que los vocales son objeto de ratificación cada 5 años.

Reglamento de Organización y Funciones (ROF): Fue aprobado por Decreto

Supremo 012.2013-JUS del 14.10.2013.
Deroga además el anterior Reglamento de Organización y Funciones que fuera aprobado por Resolución
Suprema N° 139-2002-JUS de fecha 19.07.2002 y el Estatuto de SUNARP: Fue aprobado por Resolución
Suprema N° 135-2002-JUS y modificada por la Resolución Suprema N° 027-2005-JUS

TUPA: Aprobado por Decreto Supremo 008-2004-JUS

DERECHO REGISTRAL PERUANO

Este sistema se encuentra dentro

SISTEMA del ámbito de influencia del
Derecho Registral Español, tanto en
REGISTRAL la técnica: folio real; forma de los
PERUANO asientos: Inscripción; y efectos de la
inscripción, acoge la presunción
juris tatum y la jure et de jure, para
quien adquiere bajo la fe del
registro.

Datos/Observaciones
DERECHO REGISTRAL
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
Zona I - Sede Piura (Oficinas)
Zona II - Sede Chiclayo (Oficinas)
Zona III - Sede Moyobamba (Oficinas)
Zona IV - Sede Iquitos (Oficinas)
Zona V - Sede Trujillo (Oficinas)
Zona VI - Sede Pucallpa (Oficinas)
Zona VII - Sede Huaraz (Oficinas)
Zona VIII - Sede Huancayo (Oficinas)
Zona IX - Sede Lima (Oficinas)
Zona X - Sede Cusco (Oficinas)
Zona XI - Sede Ica (Oficinas)
Zona XII - Sede Arequipa (Oficinas)
Zona XIII - Sede Tacna (Oficinas)
Zona XIV - Sede Ayacucho (Oficinas)
DERECHO REGISTRAL
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS
REGISTROS
DERECHO REGISTRAL
Registro de Propiedad Inmueble
En el Registro de Propiedad Inmueble se anota la primera
inscripción de determinado predio (inmatriculación). Aquí
también se inscriben sus modificaciones, transferencias,
cargas y gravámenes, entre otros actos inscribibles.
 
¿Qué registros los conforman?
• Registro de Predios.
• Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios
Públicos.
• Registro de Derechos Mineros.
• Registro de Áreas Naturales Protegidas.
 

Datos/Observaciones
DERECHO REGISTRAL
Registro de Propiedad Inmueble
¿Qué actos se pueden inscribir?
• Inmatriculación de un inmueble, la Habilitación Urbana.
• Compra venta, donación, anticipo de herencia.
• Declaratoria de fabrica, reglamento interno, junta de
propietarios, numeración.
• Inscripción de hipotecas, modificación, cancelación,
anotación de demanda.
• Acumulación de lotes urbanos, rectificación de áreas,
subdivisión de lote.
• Subdivisión con regularización de fábrica, independización.
• Traslación de dominio por sucesión intestada y
testamentaria.
 
DERECHO REGISTRAL
Registro de Bienes Muebles

Dentro de Registro de Bienes Muebles, el Registro de

Propiedad Vehicular es el más importante por su
significativa demanda. Este registro también lo
integran:
• Registro de Bienes Muebles. 
• Registro Aeronaves.
• Registro Mobiliario de Contratos. (hasta que entre en
funcionamiento las bases de datos del Sistema Informativo de
Garantías Mobiliarias – SIGM)

Datos/Observaciones
DERECHO REGISTRAL
REGISTRO DE PERSONAS NATURALES
Responsable de la inscripción y publicidad de actos y contratos
referidos a las personas naturales:
 
• Registro Personal, donde se inscriben divorcios, separación de
patrimonio y sustitución, declaraciones de insolvencia, entre otros
actos.
• Registro de Mandatos y Poderes, en el cual encontramos los
siguientes actos inscribibles: mandato, poder, la ampliación y
modificación de los mismos, la sustitución, la delegación y su
extinción.
• Registro de Testamento, donde encontramos el otorgamiento y
modificación del testamento, la ampliación del asiento de inscripción
del testamento cerrado al fallecimiento del causante, la ampliación
del asiento de extinción del testamento otorgado por escritura
pública al fallecimiento del testador, entre otros.
• Registro de Sucesiones Intestadas, donde se inscriben las sucesiones
intestadas, su anotación preventiva, entre otras.
Datos/Observaciones
DERECHO REGISTRAL
Registro de Personas Jurídicas

Organizado en función de cada ente societario o no

societario. Esto implica abrir una partida por cada
persona jurídica, en la que se inscribe su constitución,
su estatuto, modificación del estatuto, extinción, así
como el desenvolvimiento de sus órganos directivos,
entre otros órganos inscribibles.
 
Con la primera inscripción, la organización adquiere
personalidad jurídica. De esta manera, surge la persona
jurídica como centro de imputación de derechos y
obligaciones.
 
 
DERECHO REGISTRAL
Registro de Personas Jurídicas

En el ámbito no societario, encontramos los siguientes tipos de persona

jurídica:
•Asociaciones
•Fundaciones
•Comités
•Comunidades campesinas y nativas
•Cooperativas
•Organizaciones sociales de base

En el ámbito societario encontramos, entre otros:

•Sociedades Anónimas (abiertas y cerradas)
•Sociedades Colectivas
•Sociedades en Comandita
•Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada
•Sociedades Civiles
 
Datos/Observaciones
 Principios
Registrales
El sistema registral peruano ha acogido ciertos
principios que manifiestan determinadas
líneas, directrices al procedimiento registral.

Son un conjunto de reglas jurídicas y/o normas
fundamentales, que guían y sirven de base al
sistema registral peruano, y que pueden ser
señalados en:
 Código Civil
 Reglamento General de los Registros
Públicos
 o puede extraerse de la interpretación
sistemática de las diversas normas de
nuestro ordenamiento jurídico.
El Tribunal Registral ha señalado respecto de la
calificación y los principios, lo siguiente:
“La calificación registral se realiza en el marco
de los principios registrales, que constituyen los
rasgos fundamentales que sustentan el derecho
registral, delimitando de ese modo los alcances
de la calificación registral”.
 Principios
Registrales
Los principios registrales que se Los principios registrales que generan
refieren a los requisitos de efectos ante la inscripción son los
inscripción son los siguientes: siguientes: legitimación, fe pública
registral, prioridad preferente o de
rogación, titulación auténtica, rango, prioridad excluyente, publicidad
tracto sucesivo, legalidad y y oponibilidad.
especialidad.
 Principio de Rogación
Mediante este principio se establece que
las inscripciones de los actos y contratos en
el registro no se realizan de oficio, sino que
requieren siempre de petición de parte
interesada. Por tanto, los actos y contratos
se inscriben a instancia del interesado, en
tanto que el procedimiento registral solo se
iniciará a solicitud del interesado, nunca a
instancia del registrador.
Art. 2011 CC, de forma literal indica: “Los
registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción (…)”
Artículo III del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos
precisa: “Los asientos registrales se extienden a
instancia de los otorgantes del acto o derecho, o
de tercero interesado, en virtud de título que
conste en instrumento público, salvo
disposición en contrario (…)”.
 Principio de
Rogación
De acuerdo al Tribunal Registral, cuentan con
legitimidad:
a) Los otorgantes del acto o derecho (las partes de
un contrato, quien realiza un acto unilateral, a
las autoridades judiciales o administrativas,
etc.)
b) Los terceros interesados, que son aquellos que,
sin haber participado directamente en la
generación del acto o derecho objeto de
inscripción, pueden verse afectados o
beneficiados con su incorporación a la
publicidad registral. (…)”
Excepciones
Rectificación de oficio
La rectificación de oficio es una excepción al
principio de rogación toda vez que el artículo 76 del
Reglamento General de Registros Públicos señala que
los registradores rectificarán las inexactitudes a
solicitud de parte.
Hipoteca legal
Regulada en el Código Civil (Art. 1118° CC), el cual
establece supuestos de excepción del principio de
rogatoria, y que las mismas constituyen de pleno de
derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad
del registrador, simultáneamente con los contratos de
los cuales emanan.
Principio de Titulación
Auténtica
Las inscripciones se extienden en
mérito a instrumentos públicos, y solo
por excepción se puede extender
inscripciones en mérito
instrumentos privados, para lo cual
debe existir una norma que le
autorice; es decir, por regla general se
inscriben en mérito a los documentos
públicos, y por excepción en mérito a
documentos privados.
Art. 2010° CC:
“La inscripción se hace en virtud de título que
conste en instrumento público, salvo disposición
contraria”.
Artículo III del Título Preliminar del Reglamento
a General de los Registros Públicos que reza de la
siguiente manera:
“Los asientos registrales se extienden a instancia de
los otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado, en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición en
contrario (…)”.
 Principio de
Legalidad
Los títulos que son presentados para su
respectiva inscripción deben ser
sometidos previamente a la verificación
del cumplimiento de sus formalidades
propias y la capacidad de los
otorgantes, así como también es objeto
de calificación la validez del acto
contenido en el título, el cual es la causa
directa e inmediata de la inscripción.
Art. V del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros
Públicos que señala lo siguiente:
“Los registradores califican la legalidad del
título en cuya virtud se solicita la
inscripción. La calificación comprende la
verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la
capacidad de los otorgantes, así como la
validez del acto que, contenido en aquel,
constituye la causa directa e inmediata de la
inscripción.
 Principio de
Legitimación
El contenido de las inscripciones se
presume exacto y válido; es decir,
establece una presunción relativa de
exactitud del contenido del asiento
registral, por lo que le faculta al
titular registral conforme a lo que
señala el referido asiento, mientras
no sea rectificado por la instancia
registral o se declare su invalidez por
el órgano judicial o arbitral mediante
resolución o laudo firme, o sea
cancelado administrativamente en
los supuestos establecidos por la ley
30313.
Artículo 2013 CC:
“El contenido del asiento registral se presume cierto y produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias
registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o
arbitral mediante resolución o laudo firme (…)”
Numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos:
“Los asientos registrales se presumen exactos y válidos.
Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los
términos establecidos en este Reglamento o se declare
judicialmente su invalidez”.
 Principio de
Legitimación
Características: los asientos registrales tienen
una presunción iuris tantum, por lo que se da Legitimación activa y pasiva
una inversión de la carga de la prueba de
quien desea cuestionar el contenido del
asiento. Por la legitimación activa se protege al titular registral,
por el solo hecho de serlo, producto de ello es que está
a) Los asientos del Registro, producen todos autorizado a ejercer el derecho del cual es titular, pero
sus efectos mientras no se declare su sin ninguna limitación.
inexactitud, encontrándose bajo la
salvaguardia de los Tribunales;
b) Se presumirá que los derechos reales En cambio, por la legitimación pasiva se protege al
inscritos en el Registro existen y pertenecen tercero que no tiene un derecho inscrito a su favor y
mejor se relaciona con quien sí lo tiene, ya que con él se
a su titular en la forma determinada por el
ha contratado.
asiento respectivo; y,
c) Cancelado un asiento, se presume
extinguido el derecho referido por aquel.
 Principio de Fe Pública
Registral
Permite la protección del tercero de
buena fe que confiado en la
información que proporciona el
registro contrata a título oneroso e
inscribe su derecho, aunque después
se anule, rescinda o resuelva el título
de su transferente.
Artículo 2014° CC:
“El tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los asientos registrales y
los títulos archivados que lo sustentan…

Asimismo, la buena fe del tercero se

presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro.

Datos/Observaciones
 Principio de Fe Pública
Registral
Requisitos
a) Adquisición de buena fe.- desconocimiento
de la existencia de una inexactitud registral
Artículo VIII del Título Preliminar del
b) Adquisición válida a título oneroso. Reglamento General de los Registros Públicos:
c) Se adquiera el derecho de quien aparece “La inexactitud de los asientos registrales por
inscrito en el Registro con facultades para nulidad, anulación, resolución o rescisión del
otorgar el derecho adquirido. acto que los origina, no perjudicará al tercero
registral que a título oneroso y de buena fe
d) Que la causa que origina la nulidad, hubiere contratado sobre la base de aquellos,
rescisión o anulación del derecho del siempre que las causas de dicha inexactitud no
transferente no se desprenda de los asientos consten en los asientos registrales”.
registrales ni de los títulos archivados que lo
sustentan.
e) Inscripción de su título de adquisición.
 Principio de
Especialidad
Artículo IV del Título Preliminar del Reglamento
Los elementos del acto General de los Registros Públicos:
inscrito deben estar
perfectamente determinados, “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida
registral independiente, en donde se extenderá la
tales como el bien, el titular primera inscripción de aquellas así como los actos o
registral, así como los derechos posteriores relativos a cada uno”.

derechos constituidos sobre

dicho bien, a efectos de una
adecuada publicidad.

Datos/Observaciones
Principio de Tracto
Sucesivo
Llamado también “principio de continuidad y/o
tracto continuo” surgió exclusivamente para el
registro de propiedad inmueble, estableciendo
la continuidad de las trasmisiones dominiales y
generando una cadena registral de sucesivos
actos derivativos entre sí.
Genera un historial jurídico de los inmuebles
inmatriculados dentro de los sucesivos titulares
registrales.
Para inscribirse un título es necesario que el
interesado, quien dispone del derecho a
registrar, tenga inscrita su titularidad.
Artículo 2015 del Código Civil :
“Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin
que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emane”.
Artículo VI del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos (RGRP):
“Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende
sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emana o el acto previo necesario o adecuado para su
extensión, salvo disposición en contrario”.
 Principio de Tracto
Sucesivo
Excepciones
Sujeto
Debe haber identidad entre la persona que
a) Inmatriculación
otorga el acto o negocio jurídico, y la que figura
como titular registral del derecho que se Es un acto de incorporación del inmueble al
dispone, según manifiesta el asiento de la registro de propiedad inmueble y asignándose
en el rubro de titulares registrales la primera de
partida registral.
dominio con la inmatriculación.
Objeto
Tiene que haber coincidencia en la descripción
del inmueble, entre lo que dicen el asiento de la
partida del inmueble y el documento que
contiene el negocio jurídico.

Datos/Observaciones
 Principio de
Prioridad
El acto inscribible que ingrese primero al
registro se antepone con preferencia
excluyente al posterior presentado, ya que la Artículo 2016 CC:
prioridad en el tiempo de la inscripción “la prioridad en el tiempo de la inscripción determinada
determina la preferencia de los derechos que la preferencia de los derechos que otorga el registro”.
otorga el registro.
Los derechos referidos están determinados Artículo IX del Título Preliminar del Reglamento
por la fecha de su inscripción y a su vez la General de los Registros Públicos :
fecha de su inscripción se determina por el “Los efectos de los asientos registrales, así como la
día, hora, minuto, segundo y fracción de preferencia de los derechos que de estos emanan, se
segundo de presentado el título al registro. retrotraen ala fecha y hora del respectivo asiento de
Además, inscrito el derecho se retrotraerá presentación, salvo disposición en contrario”..
los efectos jurídicos de la inscripción hasta la
fecha del asiento de presentación.
Principio de Prioridad
Manifestaciones especiales:
•Eficacia excluyente.- Tiene lugar frente a
títulos incompatibles entre sí, “como sería el
caso de ingreso de dos documentos que
instrumenten, cada uno de ellos, la venta del
mismo inmueble a dos adquirentes
diferentes, o que uno instrumente la venta y
el otro la hipoteca del mismo inmueble a
distintas personas”. La inscripción o
presentación del primero, determinará el
cierre registral respecto del presentado en
segundo lugar.
Eficacia preferente.- Tiene lugar frente a títulos
compatibles; es decir, que se produce cuando
ingresan en el registro documentos que
instrumentan derechos compatibles entre sí,
como sería el caso de dos hipotecas relativas al
mismo inmueble, o una hipoteca y un usufructo,
o un usufructo y un embargo, etcétera. Y ambos
documentos se inscriben, pero el que ingresa
primero tendrá prioridad en cuanto al rango
sobre el ingresado posteriormente.
 Bibliografía

• Rimascca Huarancca, Angel. EL DERECHO REGISTRAL en la

jurisprudencia del Tribunal Registral. Dialogo con la Jurisprudencia.
1era Edición. 2015

Datos/Observaciones
PRÁCTICA

Por alumno menciona 2 principios y una

idea general de cada uno de ellos.
 PRÁCTICA
¿Qué aprendí hoy?

Datos/Observaciones