GUÍA N° 1

I. INTRODUCCIÓN AL DERECHO REGISTRAL

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL 2022-I
1. GENERALIDADES DEL DERECHO REGISTRAL

1.1. IMPORTANCIA DEL DERECHO REGISTRAL:

El mundo globalizado de este siglo, permite que muchos actos jurídicos que en
tiempos pasados eran complejos, hoy, sean muchos más prácticos y fáciles de resolver,
entre ellos, muchas de las transferencias de bienes o las inscripciones de diferentes
actos, sean posibles gracias a los tramites de la virtualidad, pero ello también, nos lleva al
riesgo de que muchas transferencias de bienes, se hayan realizado sin la participación del
verdadero propietario, por lo que se requiere de la seguridad jurídica que brinda los
registros públicos a los actos jurídicos entre los particulares.
En la actualidad, darles seguridad jurídica a las transferencias de bienes muebles e
inmuebles, sobre todo a estos últimos, pasa por la necesidad de que se someta por el
filtro de la inscripción en el Registro Público; claro está que hay en muchas
oportunidades un cuestionamiento, especialmente en los últimos años al sistema
registral por la inseguridad que ha mostrado algunas veces, sin embargo, a la fecha
todavía no existe otro sistema que le dé seguridad jurídica, o por lo menos que reduzca
los riesgos de doble venta, ventas fraudulentas y otros, donde los perjudicados pueden
ser tanto los propietarios como los adquirentes.
Ahora bien, a pesar de la necesidad de inscripción de los bienes en los registros
públicos para darle seguridad jurídica a los adquirentes; por la diversidad geográfica y
otros factores, una cantidad enorme de predios aún no están inmatriculados en nuestro
país, en efecto, datos estadísticos nos demuestran que un alto porcentaje de predios,
aún no se inscriben, es decir no están inscritos en la SUNARP, así para el año 2018, e l
Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) publicó su Encuesta Nacional de
Programas Presupuestales 2011 – 2017, en la que se revela que, en todo el país, un
88.4% de viviendas particulares propias cuentan con título de propiedad inscrito en la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), evidentemente hay otros
lugares con menos porcentaje de inscripciones, siendo nuestra región para este año
2022, espera inscribir y crecer un poco más, puesto que distritos como Santa María, ni
siquiera tienen catastro, de allí que exista la inseguridad y precariedad jurídica en el
tráfico de bienes inmuebles, esto se debe fundamentalmente a que nuestra norma
positiva sustantiva no obliga a que se registren los predios, mucho menos las
transferencias de bienes muebles o inmuebles.
En efecto, el artículo 947 del Código Civil, respecto a transferencia de propiedad de
bien mueble, prevé que la transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada
se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente. Similar
prescripción, señala sobre los bienes inmuebles, en su artículo 949 que establece: l a sola
obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él,
salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

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 Por otro lado, inscribir un acto jurídico, sea este una sucesión intestada, un
testamento, un mandato, etc., en el registro correspondiente implica que se le está
revistiendo, no sólo de la formalidad a un acto jurídico, sino de publicidad y de la
seguridad jurídica.

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El Derecho Registral es una especialidad jurídica que se encuentra vinculada con el

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Derecho de Publicidad que emana una institución denominada los REGISTROS PUBLICOS,
dado que el registro nos otorga certidumbre, confianza seguridad y verdad en relación
con los actos que se emanan de los sujetos legitimados para de ello.
Dado a los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el Registro, permite que los
usuarios del sistema, tener confianza y credibilidad, ya que el Derecho de propiedad
sobre un bien merece todos los mecanismos de seguridad, para que pueda ser objeto de
un legítimo negocio, lo cual incentivará un desarrollo económico tanto del propietario
como de un país en general.
La Importancia de la Inscripción en el Registro, radica en la seguridad jurídica que
otorga el registro a través de la publicidad de ciertos derechos que tengan trascendencia
frente a terceros, siendo que por este medio se determina el grado de seguridad de los
terceros en orden a las relaciones jurídicas, ya que a través de la publicidad se brinda una
titularidad cierta y notoria en cuanto a derechos reales, a fin de tener enterados a
terceros, garantizándolos que las alteraciones ocultas no los afectarán. Es importante
destacar que la inscripción registral dota de incuestionable seguridad jurídica al ejercicio
del derecho de propiedad, esto permite un desarrollo económico tanto del propietario
como la de un país.

1.2. FINALIDAD DEL REGISTRO: JUSTICIA Y SEGURIDAD EN EL TRAFICO JURÍDICO

Es muy común la afirmación referida a que el Registro es un instituto destinado a

otorgar seguridad jurídica a los derechos, ya sea para defender la adquisición realizada, o
para consolidar las transmisiones por realizarse. LA CRUZ y SANCHO señalan que la finalidad
primaria del Registro es la protección del tráfico y la agilización de las transacciones
inmobiliarias, al suplir con una consulta las difíciles indagaciones sobre la titularidad de los
bienes1. PEÑA considera que la seguridad proporcionada por los derechos inscritos facilita su
tráfico y el crédito territorial; asimismo, ha contribuido al desarrollo de la economía (la
construcción, la agricultura, la industria) y también ha permitido la multiplicación de los
propietarios, en tanto se facilitan las adquisiciones a plazos 2. LÓPEZ MEDEL distingue entre la
seguridad negativa y la seguridad positiva. Por la primera, el adquirente se ve protegido por
el acto de inscripción; mientras que por la segunda, el titular, ya inscrito, se encuentra en
ventaja para vender respecto del que no lo está3.

El jurista alemán EHREMBERG propuso en 1903 hacer una distinción entre la

"seguridad del tráfico o seguridad dinámica" (seguridad, propiamente dicha) y la "seguridad
de los derechos o seguridad estática" (justicia). Así, la seguridad estática exige que ninguna
modificación ni perjuicio patrimonial de un derecho subjetivo se concrete sin el consen-

1 LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral, pág. 11.

2 PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos Rea/es. Derecho Hipotecario, Tomo II, 2o edición, pág. 439.

3 LÓPEZ MEDEL, José. Propiedad Inmobiliaria y Seguridad Jurídica. Estudios de Derecho y Sociología Registral, pág. 69.

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 timiento del titular, por lo cual, si éste es un propietario legítimo, solo cabe que sea
despojado de su derecho por acto voluntario; cualquier otra cosa es un despojo. En cambio,
la seguridad dinámica exige que ningún beneficio adquirido en el patrimonio de un sujeto
deba frustrarse por hechos o situaciones ajenas que no haya podido conocer, de tal suerte

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que un tercero de buena fe mantiene la adquisición de un derecho, aunque el transmitente

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no sea el propietario, si es que desconocía razonablemente las circunstancias que denotaban
la ausencia de titularidad del transmitente4. Aquí se presenta una pugna entre dos posiciones
antagónicas: el interés del propietario por conservar su derecho, y el interés del adquirente
por asegurar la eficacia de su adquisición, aun en contra de la voluntad del propietario.

Es un sentimiento natural el que nadie puede ser despojado en forma arbitraria de

su patrimonio. En tal sentido, ¿qué dirían las encuestas ante una pregunta como ésta: usted
acepta ser privado de un bien suyo por una falsificación o por error del notario o del registro?
La respuesta es obvia, y demuestra que un sistema jurídico no puede apoyarse en simples
reglas técnicas de certeza, desprovistas de moralidad y justicia para la sociedad a la cual van
dirigidas; por tanto, un sistema legal debe tener viabilidad social o legitimidad en cuanto a los
valores compartidos por esa misma comunidad. La seguridad jurídica, efectivamente, no
implica una injusticia per se, pero tampoco puede admitirse que se proteja solo el interés
exclusivo de una de las partes del conflicto y olvidemos todas las razones del otro lado, y para
ello rechazamos la ilusión óptica de que "toda seguridad ya es justicia". Por tal razón, es
necesario que el legislador mantenga un delicado equilibrio entre las posturas en
controversia a fin de buscar la mejor solución según las circunstancias.

Por tanto, la finalidad del Derecho registral es arbitrar un sistema que permita
conocer el estado de los derechos (por ejemplo: el propietario, los gravámenes, la situación
física), facilitando de esta manera su tráfico patrimonial en condiciones armónicas de justicia
y seguridad. En este sentido, la doctrina más moderna viene proclamando las ventajas de un
sistema sin soluciones radicales, en donde la inscripción juegue un papel muy importante
para la seguridad del tráfico, pero sin cerrar los ojos a la realidad extraregistral. El registro es
una institución creada para dar respuesta a las apremiantes necesidades de facilitación del
tráfico patrimonial, de certidumbre en la titularidad de los derechos y de estabilidad en la
circulación de la riqueza, por lo que se debe encuadrar como una figura de SEGURIDAD
JUSTA, y no solo ante un instituto de mera seguridad vaciado de contenido o sin finalidades
valiosas. Detrás de ella subyace una racionalidad lógica y económica, así como un apego
profundo por la conducta leal y honesta, es decir, por el acto bueno y justo.

2. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS DEL DERECHO REGISTRAL

4 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. La función registral la seguridad del tráfico inmobiliario, EN: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Número
Conmemorativo por el 50° aniversario de la reforma hipotecaria de 1944, Madrid 1995, pág. 91.

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 2.1.CONCEPTO DEL DERECHO REGISTRAL

Es el conjunto de normas de derecho civil que regulan las formas de publicidad de los actos
de constitución, transmisión, etc. De los derechos reales sobre fincas, y las garantías de

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ciertos derechos de crédito a través del registro de la propiedad. SAZ FERNANDEZ, pag.54.

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Dentro del universo normativo existente en un sistema jurídico determinado, el Derecho
Registral estudia el fenómeno de la publicidad con efectos jurídicos, típico de los registros de
Seguridad Jurídica, dejando de lado la publicidad meramente administrativa. SANTA
CRUZ,2001, PAG.72

La mayoría de autores o la doctrina especializado en Derecho Registral a nivel internacional,

define al Derecho Registral desde la óptica del registro de propiedad inmueble, sin embargo,
el Derecho Registral no solo comprende el registro de propiedad inmueble, sino también
comprende el registro de propiedad mueble, el registro de personas jurídicas y el registro de
personas naturales, por lo que la mayoría de definiciones son limitativas. RAMÍREZ, 2012,
PAG.16.

El concepto más preciso vertido por el Dr. GUEVARA MANRIQUE (1996, citado en Ramírez
2012)” Derecho Registral es el conjunto de normas jurídicas y principios registrales que
regulan la organización y funcionamiento de los registros públicos, así como los derechos
inscribibles y medias precautoria, en los diversos registros, en relación con terceros”. Cabe
agregar al concepto, que en la actualidad no existe el término de medidas precautorias, sino
anotaciones preventivas.

2.2.LAS CARACTERISTICAS DEL DERECHO REGISTRAL

Respetando las opiniones de ilustres juristas y después de un análisis más profundo,

podemos señalas como caracteres del Derecho Registral, los siguientes: (Guevara, 1996,
citado en Amado 2012, pág. 21)

A. ES UN DERECHO HETEROGÉNEO

No es ni únicamente privado ni únicamente Público, porque el Derecho Registral

tiene carácter imperativo y no meramente dispositivo, es decir nuestro sistema es mixto,
pues, los privados celebran diferentes actos y puede quedar en la espera de sus
conocimientos y dominios privados (compraventa, arrendamiento, ciertas donaciones) la
norma no los obliga a inscribir, salvo aquellos actos que a partir de su inscripción surtan sus
efectos, como la hipoteca, constitución de una SAC, pero lo ordinario es que la inscripción
registral no es la instancia para generar validez a los actos jurídicos, sino para darle
publicidad y seguridad, pasamos de lo privado a lo público para que todos tengan
conocimiento de los actos inscritos.

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 Por otro lado, la protección que el Registro Público otorga al titular que inscribe, es
predominantemente, privado, se organiza en atención a un interés individual, y a la eficacia
de un derecho subjetivo privado oponible a terceros.

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B. ES UN DERECHO LIMITATIVO

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Son registrables sólo los actos, contratos y demás, específicamente señalados por la
ley. Es decir, aquellos puntos contemplados en los arts. 2019 y 2045 del C.C.:

- Actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los
derechos reales.
- Los contratos de opción.
- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan tos efectos de los
actos y contratos registrados.
- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
- Los contratos de arrendamiento.
- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
- Las sentencias y otras resoluciones que a criterio del juez se refieren a actos o contratos
inscribibles.
- Con la salvedad, de que no trasgredan los principios regístrales fundamentales contemplados
en el mismo Código Civil.

Asimismo, en cada reglamento específico, se encuentran también detallados los actos que
son materia de inscripción.

C. ES UN DERECHO FORMALISTA

Por cuanto las formalidades y requisitos señalados en la ley para la inscripción de los
actos y contratos son de cumplimiento riguroso, ya que su incumplimiento acarrea que los títulos
sean observados y/o tachados.

Por otra parte, las inscripciones se extienden en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición contraria, la misma que no tiene que ser necesariamente una
ley.

La excepción a esta regla contemplada en el art. 2010 del C.C., por cuanto, las
inscripciones también pueden fundarse en documentos que ayuden de manera complementaria a la
inscripción, y éstos podrán ser documentos privados.

Esta característica del Derecho Registral, guarda estrecha relación con el artículo 9
del RGRP (Reglamento General de los Registros Públicos), toda vez, que la inscripción se fundará en
documentos emitidos por funcionario competente que tenga en su poder la matriz del documento.

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 Ejemplos: el testimonio o parte de la escritura pública en donde conste el contrato de
compra venta de un inmueble, el parte que contenga la escritura pública del anticipo de legitima de
un departamento, el acta de transferencia que contenga la compra venta de un vehículo, etc.

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3. FUNCIÓN DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

A. EL REGISTRO Y SU FUNCIÓN

El Registro tiene por objeto básicamente publicitar la situación jurídica de los actos inscritos en
general y además brindar protección jurídica, especialmente a las transferencias de bienes. Es, así,
de suma importancia para todos, toda vez que los Registros Públicos: “Es la institución jurídica
creada por el Estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o contratos, que
habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial – Escritura pública) establecida por la
ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan
garantizar sus derechos frente a terceros u oponer estos frente a terceros”. De lo expuesto se
colige que el efecto fundamental de la inscripción consiste en amparar los derechos de quienes
adquieren apoyándose en los asientos del Registro, y de sus antecedentes y precedentes
registrales acogiéndose a él contra todos, porque los alcances de los registros es erga omnes. Por
otro lado, permite conocer haciendo uso de la publicidad registral ya sea mediante las búsquedas
o certificaciones que emiten los registradores de los distintos actos, por ej. Tratándose de
propiedad inmueble o mueble inscrito, nos permite saber quién es el propietario del bien, si ésta
se halla o no libre de cargas (hipotecas, garantías inmobiliarias, embargos, etc.), lo que constituye
una información fundamental si se tiene interés en comprarla o realizar cualquier operación con la
misma. Facilita el crédito tanto al propietario del inmueble, que obtendrá sin grandes dificultades,
como al que presta, quien tendrá con la hipoteca la plena seguridad de recobrar lo que prestó.
Colabora, en definitiva, de forma decisiva en la circulación de la riqueza del país, dotando de
seguridad a las transmisiones de propiedades y demás operaciones inmobiliarias en general.

B. EL REGISTRO COMO MECANISMO DE SEGURIDAD JURÍDICA

a) LA SEGURIDAD JURIDICA
La seguridad constituye uno de los fines generales del Derecho. La relación existente entre
seguridad, justicia y Derecho ha sido enfocada desde diversas perspectivas. Cuenca Anaya, citado
por Gonzáles Loli, al respecto señala que, el Derecho no ha nacido en la vida humana por virtud
del deseo de rendir culto u homenaje a la idea de justicia, sino para colmar la ineludible necesidad
de seguridad y de certeza en la vida social”. En este contexto, surge la seguridad jurídica. Para
Alzamora Valdez, constituye sentido de estabilidad que ofrece al individuo la sociedad al apreciar
su conducta”. Por su parte, Diez-Picazo define la seguridad jurídica como la asequibilidad,
conocimiento y certidumbre del sistema normativo aplicable a un caso o a una situación
determinada, de tal manera que se puedan predecir o pronosticar, con algunos fundamentos, los
resultados o las consecuencias que de la situación puedan derivar. Balarezo Forttini define la
seguridad jurídica como el conocimiento que cada uno tiene sobre las consecuencias de cualquier
acto realizado, los efectos de una norma o los límites de su esfera de actuación.

b) EL REGISTRO Y LA SEGURIDAD JURÍDICA

El Tribunal Constitucional ha buscado y expuesto la relación existente entre la Seguridad Jurídica y
el Derecho de Propiedad, llegando a determinar que “…para el pleno desarrollo del derecho de
propiedad en los términos que nuestra Constitución lo reconoce y promueve, no es suficiente
saberse titular del mismo por una cuestión de simple convicción, sino que es imprescindible poder
oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y tener la oportunidad de generar, a

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 partir de la seguridad jurídica que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella
le son consubstanciales. Es decir, es necesario que el Estado cree las garantías que permitan
institucionalizar el derecho.

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c) ELEMENTOS DE LA SEGURIDAD JURÍDICA

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LA SEGURIDAD JURÍDICA ESTÁTICA
La seguridad estática está destinada a proteger al derechohabiente o titular del derecho frente a
turbaciones o ataques de terceros, que se inmiscuyan o traten de desconocer su titularidad.

d) LA SEGURIDAD JURÍDICA DINÁMICA

La seguridad dinámica o de tráfico procura brindar protección a los terceros que se ven
involucrados en la circulación de la riqueza, aspecto éste último que se proyecta en dos
vertientes: protección de los acreedores del enajenante, que pueden ver burlados la garantía de
este crédito con enajenaciones fraudulentas; y protección a los adquirientes, que no deben estar
expuestos a la sorpresa de que el bien que se le transmite se encuentre gravado, embargado o
simplemente no pertenezca al transferente.

Para el jurista GUNTHER GONZALES BARRON, la seguridad dinámica y la estática, por separado no
existen; pues la protección del adquirente no acaba en ese momento temporal, sino que requiere
protección en cuanto se convierta en propietario, pues resulta irracional que hoy ganes algo y
mañana lo pierdas.

II. ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL DERECHO REGISTRAL

4.1. DERECHO EGIPCIO

Jerónimo González Martínez, citado por María Elena Luna Campos, respecto a la organización
del registro de la propiedad en esa región expresa: Dos clases de oficinas parece que existían:
La bibiozeke demosion logon, que eran los archivos de negocios, en donde se conservaban
las declaraciones hechas cada 14 años, que servían de base a la percepción del impuesto; y
La enkteseon bibliozeke que eran los archivos de adquisiciones, regida por los bibliofilakes,
quienes eran funcionarios análogos a los registradores, que intervenían en la contratación
inmobiliaria y en la transmisión de derechos de igual carácter. Luna Campos, María Elena,
Evolución histórica de los sistemas registrales, 2007.

4.2. DERECHO GRIEGO

Según Roca Sastre, en un inicio la publicidad de las transacciones inmobiliarias en Grecia se

limitaba a bandos, declaraciones escritas de la autoridad y otras formalidades. Y es en la isla
de Rodas donde se implanta la publicidad por medio de inscripciones registrales. En tanto
que, en la isla de Tauro, el adquirente de una finca no estaba obligado a pagar el precio de la
venta hasta que el cedente acreditara que el inmueble estaba libre de cargas, lo cual
comprobaba por medio de una certificación del archivero. Roca Sastre, Ramón María,
Derecho hipotecario, pág. 20.

4.3. DERECHO ROMANO

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 Es importante dilucidar que a pesar de la influencia que tuvo Roma en todos los pueblos del
mundo, que asimismo han sido los propulsores de un sistema jurídico sistematizado y
avanzado para tal época, siendo la base fundamental de los Estados que poseen un

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ordenamiento jurídico de corte latino, un amplio sector doctrinario, en cuanto al devenir

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histórico del derecho registral determinan que en este periodo la publicidad registral no
existió, ni mucho menos el registro, es por eso que imperó el sistema de clandestinidad de
inmuebles. Carral y De Teresa, Luis, Derecho notarial y derecho registral, pág. 301.

4.4. DERECHO GERMANICO

Distinguidos tratadistas concluyen que es hasta en este período que se da el nacimiento de lo

que se le puede denominar como: Una actividad registral consolidada, pues tal como lo
expone Carral y de Teresa: “La publicidad registral no existió en Roma. La publicidad registral
es creación germánica”.11 Aunado a eso, lo referido por Roca Sastre, en cuanto a que, el
derecho germánico introdujo la transmisión de la propiedad como un acto voluntario donde
las partes declaraban ante el tribunal la trasmisión de un bien inmueble, dando lugar al
abandono unilateral de la posesión de la cosa, y como acto ulterior, su inscripción en el
registro inmobiliario. Carral y De Teresa, Luis, Derecho notarial y derecho registral, pág.
301- Roca Sastre, Ramón María, Derecho hipotecario, pág. 20.

4.5. EL DERECHO REGISTRAL EN EL PERU

Históricamente, al desprenderse el Derecho Registral del Derecho Común, se conoció en

España a esta disciplina como el Derecho Hipotecario, debido a que el primer derecho real
cuya inscripción se hizo necesaria fue precisamente el de la Hipoteca, por ser más fácil de
terminar en la clandestinidad. Esta denominación subsiste en España por influencia de su Ley
Hipotecaria de 1861.
En primer lugar, los antecedentes de la regulación registral, lo podemos encontrar en
la pragmática de 1539 que no se llevó a la práctica, la cual ordenaba que en algunas
poblaciones se llevase unos libros para recoger los contratos de hipotecas y de censos.
El periodo de la colonia en el Perú implico no solamente la imposición de una nueva
religión, costumbres e instituciones, sino que vino aparejado de un sistema legal
prevaleciente en la península. Es así que las Contadurías y los oficios de Hipotecas, creados
por la Real Pragmática de Carlos III, del 31 de enero de 1768, también rigieron a partir de lo
dispuesto por las Reales Cedulas del 8 de mayo de 1778 y 16 de abril de 1783.
En 1835, el Proyecto de C.C. de don Manuel Lorenzo de VIDAURRE se limitó a regular
las cargas y gravámenes y no así las transmisiones inmobiliarias, siendo sin embargo
considerado por algunos el primer ensaye individual de una legislación nacional de orden
privado.
En el gobierno de José Rufino Echenique se promulgó el Código Civil de 1852 el cual
creó el oficio de hipotecas a cargo del escribano público el cual registraba las mismas sobre
bienes situados en su respectivo departamento llevando un libro en el cual se tomaba razón
de las hipotecas. Con el triunfo de su aliado político Santa Cruz, Manuel Lorenzo tuvo la
ilusión de que el Proyecto deviniese en código de la nación. Sin embargo, dada que la

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 expectativa real sobre el mismo era mínima, se resignó a que dicho trabajo fuese útil para la
doctrina civilista de su tiempo.
Francisco García Calderón presentó un proyecto sobre el Banco de Crédito Territorial
Hipotecario y Don José Félix Arias presentó el Proyecto de Banco Agrícola. Todo esto, se

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plasmó por obra de Don Mariano Ignacio Prado al expedir el Decreto Supremo de

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31/01/1866 el cual fue ratificado por el Congreso Nacional el 28/01/1869 estableciendo el
Banco de Crédito Hipotecario. En ese se sentido García Calderón analiza el contexto peruano
de la época señalando; “(...) El territorio de la República fue ocupado repetidas veces
alternativa y sucesivamente por el ejército español y por el independiente; y cuando esta
guerra terminó, principió ¡a cadena de guerras civiles y de revoluciones, cadena que se
compone ya de muchos anillos, y que no sabemos cuándo terminará"
Luego, indica alguno de los motivos de la desocupación de la tierra y precarización de
la agricultura: "En todo este tiempo los ataques a la propiedad mueble y semoviente de los
agricultores, la desolación de los campos, y los empréstitos forzosos llamados "cupos " que
se imponían a los dueños de predios, causaron tal abatimiento en la riqueza agrícola, que
nadie quería tener propiedad territorial”.
Posteriormente, a pesar de tener cierto periodo de cierta bonanza económica, la
guerra que mantuvimos con Chile profundizó la crisis, la cual derivo en la 25, Muestra de esto
nos lo brinda Pardo Márquez. Después de la guerra con España de 1866, la agricultura se
halló en estado de crisis. Los agricultores carecían de capitales propios y topaban con la
dificultad de obtener créditos que les permitiera el dinero indispensable para cultivar los
campos. La guerra civil empobreció al agricultor con los "cupos" que establecían los caudillos
que se disputaban el poder; agravada esta situación con las elevadas tasas de intereses que
cobraban los habilitadores o usureros, en razón de que los préstamos no se hallaban
sólidamente respaldados.
En esta premiosa situación económica, la solución no podía ser otra que buscar el
apoyo del Estado a fin de adquirir préstamos para la agricultura en condiciones menos
onerosas. En este contexto, el crédito territorial casi nulo, agricultura en crisis, inseguridad
jurídica, tráfico inmobiliario estancado, se promulgó la Ley de 2 de enero de 1888 la cual
tenía como uno de sus objetivos revertir dicha situación
En resumen, la institución registral en el Perú nació para solucionar, entre otros, la
falta del crédito, lo cual puede advertirse en un diario de la época:
"La ley de 02 de enero de 1888, que mandó a establecer en la República el Registro
de la Propiedad Inmueble, resolvió en el Perú el doble problema que desde largo tiempo
preocupaba la opinión pública y que estaba ya resuello en todos los países progresistas:
"adquirir sin temor de perder lo adquirido y prestar con seguridad sobre la propiedad raíz".
Y luego añadían "(...) Es de advertir, que el objeto de la ley del Registro es solo
favorecer a los terceros interesados que dan de buena fe su dinero, y no afecta los derechos
existentes entre los contrayentes; por lo que los efectos de la falta de inscripción se limitan a
los primeros,
Extenderse, a todos los ordenamientos que tutelan la seguridad del tráfico incluso
con mayor incidencia, como el alemán, lo cual, no debemos descartar de plano, sino más
bien, debemos tomarnos un momento para evaluar las bondades del sistema alemán,
dejando de lado los temores infundados de varios civilistas de nuestro medio; por tanto,
creemos que es tiempo de reflexionar con respecto a nuestro sistema registral.

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 Ahora bien, no debe entenderse que estamos de acuerdo con una protección del
tráfico absoluta, sino dentro de los límites que cada ordenamiento establezca.
En este sentido LEHHMAN señala "(...) En el tráfico no es siempre posible al individuo
el investigar en la esencia de las cosas, debiendo atenerse normalmente a su apariencia

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externa y confiar en ella. La seguridad del tráfico quedaría muy perjudicada si esta confianza

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no encontrase protección”
Ello debe tenerlo en consideración el ordenamiento jurídico y, en determinadas
circunstancias, hará prevalecer la apariencia sobre la existencia. La cuestión reside en saber
en qué medida ha de protegerse la confianza en estos supuestos de hecho externos. (Amado
R., 2012, pág. 18-20)
En 1936 a la dación del Código Civil formaba parte del Libro Cuarto de los Derechos
Reales y estaba integrado por los registros de propiedad, mercantil, personas jurídicas,
personal, buques, prenda agrícola, testamentos, mandatos. En 1965 se integró el Registro de
Declaratoria de Herederos (sucesiones intestadas).
A la dación del Código Civil de 1984, en una mejor sistematización se dispuso un Libro
Especial Libro IX – Registros Públicos; el Art. 2008 señala los registros que lo integran
incluyendo el de bienes muebles y el Art. 2009 agrega los omitidos: Registro de Naves,
Aeronaves, Prenda Agrícola, Mercantil y demás regulados por ley. Así como también se
señala que actos son inscribibles por cada registro. Y sobre todo los principios regístrales que
lo rigen: Legalidad y Rogación (Art. 2011), Publicidad (Art.2012), De Legitimación (Art. 2013),
Buena Fe Registral (Art. 2014), Tracto Sucesivo (Art. 2015), Prioridad (Art. 2016),
Impenetrabilidad (Art. 2017), principio de especialidad (art. 2017-A).
Opinión: Dr. Jorge Luis Gonzales Loli, Señala que el Derecho Registral Peruano, ha
desarrollado puntos que hace necesario la esperada reforma del Código Civil, y que debe
consistir en la separación del Libro IX, dictándose una ley especial que regule la actividad
registral de manera precisa y detallada.

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