i.

DERECHOS REALES DE GOCE

1. USUFRUCTO
a. Definición
El usufructo es un derecho real que permite el disfrute de una cosa ajena de la
que no se tiene la propiedad. Dicho de otra forma, cuando una persona posee
el usufructo de un bien tiene derecho a su uso y disfrute, pero no tiene su
propiedad.
En conclusión, el usufructo es el derecho a usar y tener un bien, sin llegar a ser
los dueños del mismo. Se trata de una figura jurídica cuyos orígenes se
remontan al derecho romano, y que es hoy en día sumamente frecuente.
b. Clasificación(RODVIN)
El usufructo se clasifica en dos, según su duración preconcebida: temporal y
vitalicio. ... Este es el tipo de usufructo más común. En cambio,
un usufructo vitalicio tiene la duración de la vida entera del usufructuario, y sólo
entonces regresará al dueño los derechos de disfrute de la cosa.
 Usufructo temporal.
Es aquel que se concede por un plazo de tiempo determinado. Este
plazo, por regla general, se fija en el título constitutivo del usufructo.
Fundamento legal.
Artículo 467 del código civil y en los siguientes artículos.
 El usufructo vitalicio.
Es el derecho a disfrutar de por vida de un bien ajeno, con la obligación
de conservar su forma y sustancia, excepto que la ley o el título de su
constitución autoricen otra cosa. 

c. Derechos y obligaciones del usufructo

Las obligaciones con las que debe cumplir el usufructuario son las que se
contemplan entre los artículos 491 y 512 del Código Civil. Brevemente éstas
consisten en:

 Conservar diligentemente los objetos usufructuados.

 Reparar los gastos que requirieran las reparaciones ordinarias de la
cosa usufructuada.
 Anunciar al dueño del bien usufructuado la necesidad de llevar a
cabo reparaciones extraordinarias.
 Abonar las cargas y contribuciones que fueran pertinentes.
 Informar acerca de cualquier perturbación que pudiera sufrir el derecho
de propiedad.
 Pagar los gastos de los pleitos que surgieran sobre el usufructo.
 Entregar la cosa usufructuada al nudo propietario.
 d. Extinción
Artículo No. 738: El usufructo se extingue:
1. Por muerte del usufructuario;
2. Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó, o por realizarse la condición
resolutoria a la cual estaba sujeto el usufructo;
3. Por la reunión del usufructo y de la propiedad en una misma persona; pero si la
reunión se verifica en una sola cosa o parte de lo usufructuado, en lo demás
subsistirá el usufructo.
4. Por prescripción;
5. Por renuncia del usufructuario, salvo lo dispuesto respecto de las renuncias
hechas en fraude de acreedores;
6. Por la pérdida de la cosa usufructuada. Si la destrucción no es total el derecho
continuo sobre el resto; y
7. Por la anulación o cesación del derecho del que constituyó el usufructo.
2. USO
a. Definición
el uso indicando que es un derecho real, temporal, por naturaleza vitalicio, para
usar de los bienes ajenos sin alterar su forma ni substancia, y de carácter
intransmisible.
b. Contenido(IRMA)
Artículo No. 745: CONTENIDO DEL USO;
El uso da derecho de servirse de cosa ajena o de aprovecharse de los frutos de
ella, en cuanto basten para las necesidades del usuario y las de su familia.
Artículo No. 746: CONTENIDO DE LA HABITACIÓN;
La habitación se limita a lo que sea necesario para quien tiene el derecho y para
su familia, aun cuando no la haya tenido en el momento de constituirse tal
derecho.
Artículo No. 747;
Los derechos de uso y habitación se regulan por el título que los constituye. Si el
título no determina la extensión de estos derechos, se regularán conforme a los
artículos siguientes:
Artículo No. 748: Son derechos inalienables;
Los derechos de uso y habitación no se pueden enajenar, gravar ni arrendar.
c. Diferencia con usufructo

USUFRUCTO

 Goce ilimitado
 Derecho transmisible, puede enajenar, gravar, ceder.
 No es un derecho Personal

USO

 Goce limitado
 Derecho intransmisible, no puede enajenar, gravar, ni transmitir su
derecho
 Es un derecho Personal

3. HABITACIÓN
a. Concepto(SANDRA)
Es el derecho real de mero goce por que la una persona llamada
habitacioncita tiene el derecho de habitar todo o parte de una bien inmueble
propiedad de otra persona, en forma limitada y con la obligación de devolverlo
al cumplirse el plazo o la condición estipulada.
Rojina Villegas “es el derecho de uso sobre una finca urbana para habitar
gratuitamente algunas piezas de una casa”

b. Contenido

ARTICULO 746.- (Contenido de la habitación). La habitación se limita a lo que

sea necesario para quien tiene el derecho y para su familia, aun cuando no la
haya tenido en el momento de constituirse tal derecho.

ARTICULO 747.- Los derechos de uso y habitación, se regulan por el título

que los constituye.  Si el título no determina la extensión de estos derechos,
se regularán conforme a los artículos siguientes.

ARTICULO 748.- (Son derechos inalienables). Los derechos de uso y

habitación no se pueden enajenar, gravar ni arrendar.

ARTICULO 749.- (Obligaciones de prestar garantía y de hacer inventario).

Para gozar de los derechos de uso y habitación, debe prestarse previamente
garantía y hacerse formal inventario y descripción del estado de los
inmuebles, con citación del propietario.  En cuanto a la garantía rigen las
mismas prescripciones que para el usufructo.
4. SERVIDUMBRE
a. Concepto
Es un derecho real, es decir, un derecho que recae sobre un bien inmueble. Se
trata de un gravamen impuesto sobre un bien en beneficio de otro perteneciente
a distinto dueño. Predio dominante es la propiedad en cuyo favor está
constituida la servidumbre y predio sirviente el inmueble que lo soporta. En
el derecho, servidumbre es la denominación de un tipo de derecho real que
limita el dominio de un predio denominado fundo sirviente en favor de las
necesidades de otro llamado fundo dominante perteneciente a otra persona.
Fundamento legal.
Artículo 1057. La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un
inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo
favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la
sufre, predio sirviente.

b. Constitución de las servidumbres

Formas de constitución de las servidumbres. - Las servidumbres, como el
usufructo, reconocen cinco fuentes que son: El contrato, el acto jurídico
unilateral, el testamento, la prescripción y la ley. Se agrupan, por consiguiente,
en servidumbres nacidas por actos del hombre e impuestas por el legislador

 El contrato: es definido como un arreglo voluntario, privado, oral o

escrito, entre personas que se obligan sobre materia o cosa determinada,
y a cuyo cumplimiento pueden ser exigidas, ya que genera derechos y
obligaciones recíprocas.
 El acto jurídico unilateral: Acto jurídico que resulta de la manifestación
de voluntad de una sola persona.
 El testamento: es un acto por medio del cual una persona manifiesta
libremente su voluntad para disponer de sus bienes, derechos y
obligaciones, y designarlos a una o varias personas para después de su
muerte. ... La persona que elabora el testamento recibe el nombre de
testador o autor de la herencia.
 La prescripción: En el Derecho Civil, Comercial, y Administrativo
la prescripción es un medio de adquirir un derecho o de liberarse de
una obligación por el transcurso del tiempo que la Ley determina; y que
es variable según se trate de bienes muebles e inmuebles.
 La ley: Es un precepto o conjunto de preceptos, dictados por la autoridad,
mediante el cual se manda o prohíbe algo acordado por los órganos
legislativos competentes, dentro del procedimiento legislativo prescrito,
entendiendo que dichos órganos son la expresión de la voluntad popular
representada por el Parlamento o Poder.

c. Clasificación de las servidumbres BARBARA
1.1 La primera clasificación de las servidumbres viene regulada en el artículo
532 CC, que diferencia entre continuas o discontinuas y aparentes o no
aparentes.
a) Las servidumbres continuas son aquellas para cuyo uso no es necesaria la
intervención de ningún hecho del hombre, mientras que las discontinuas se
refieren a aquellos supuestos, en el que el uso se hace de forma intermitente y
es necesario el acto de alguna persona.
 Servidumbre continua: La servidumbre de vertiente de tejado, en la modalidad
de alero que sobrevuela la finca del actor y en beneficio de la finca propiedad de
los demandados, es continua por ser o poder ser su uso incesante sin
intervención de ningún hecho humano
 Servidumbre discontinua: La servidumbre de paso es esencialmente
discontinua puesto que su ejercicio precisa un hecho del hombre que es el
tránsito.
Por su parte, las servidumbres aparentes son aquellas que se encuentran a la
vista, por signos exteriores que demuestran su uso, mientras que, en las no
aparentes, no existe ningún indicio exterior que pudiera revelar su existencia.
 Servidumbre aparente: La servidumbre de desagüe y paso de la tubería fue
constituida mediante título por el propietario del fundo sirviente y tiene carácter
aparente, puesto que no estaba enterrada y podía haber sido vista fácilmente
con recorrer el solar
 Servidumbre no aparente: La ausencia de título determina la inexistencia de la
servidumbre de acueducto, considerada como no aparente, en tanto que la
tubería de conducción iba enterrada
1.3- Como última clasificación, conforme el artículo 536 CC, hay que distinguir las
servidumbres legales, que se establecen por ministerio de la Ley y que tienen por
objeto la utilidad pública o el interés de los particulares, de las voluntarias, cuya
constitución queda a voluntad de las partes.

 Servidumbre legal: Constitución de servidumbre forzosa de desagüe: el hecho

de que el inmueble tenga una fosa séptica no hace desaparecer la necesidad de
dar salida a las aguas residuales hasta la red general de saneamiento
 Servidumbre voluntaria: Estamos ante una servidumbre voluntaria pues las
necesidades a que responde la constitución de la servidumbre no la convierten
en forzosa, en la medida en que no prevé la Ley la posibilidad de exigir del
contrario su constitución
 d. Extinción de las servidumbres
 Por renuncia, onerosa o gratuita, del dueño del predio dominante.
 Por no uso, lo que implica la prescripción negativa.
 Por destrucción o cambio de la configuración de los predios, que
haga imposible el uso de la servidumbre, temporal o definitivamente.
 Por consolidación, cuando en una sola persona se reúna la propiedad
de los dos predios, dominante y sirviente.
 Por vencimiento el título, si es que el acto o negocio jurídico que la
originó, estaba sujeto a plazo o condición.

ii. DERECHOS REALES DE GARANTÍA

1. LA HIPOTECA
a. Definición
El Artículo 822 del Código Civil señala: La hipoteca es un derecho real que grava
un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación.
López Leal, señala que hipoteca se conceptualiza como “un derecho real de
vinculación y realización de un valor en función de garantía del cumplimiento de
una obligación dineraria de carácter accesorio e indivisible, de constitución
registral, que recae directamente sobre bienes inmuebles ajenos, enajenables y
que pertenecen al propietario

b. Saldo insoluto en la hipoteca LESLEY

El saldo insoluto:
Es una cuenta pendiente de pago que corre a cargo del deudor y que da al
acreedor el derecho subsidiario de exigir su pago y su existencia deviene de un
contrato o acuerdo entre las partes o de la previsión de la ley. Al respecto el
Artículo 823 del Código Civil indica: “No hay saldo insoluto. La hipoteca afecta
únicamente los bienes sobre que se impone, sin que el deudor quede obligado
personalmente ni aun por pacto expreso”.

c. Sub-hipoteca
El Artículo 852 del código Civil indica: “Que el crédito garantizado con hipoteca
puede sub hipotecarse en todo o en parte, llenándose las formalidades aplicables
establecidas para la constitución de la hipoteca”.
La subhipoteca se configura como una especie de subrogación para el ejercicio
de la hipoteca subhipotecada, de modo que el acreedor subhipotecado ejercita el
ius vendendi o el ius distrahendi del deudor hipotecante. En la figura de la
subhipoteca no pueden encontrarse cosas distintas de las que preceptúa la Ley,
 es decir, se trata de una hipoteca de hipoteca. La subhipoteca es un gravamen
real de la hipoteca que un acreedor hipotecario constituye sobre su derecho de
hipoteca, es decir, una hipoteca sobre el crédito hipotecario.

d. Extensión de la hipoteca
Extensión de la hipoteca De conformidad con el Artículo 830 del Código Civil, la
hipoteca se extiende:

1. A las accesiones naturales y mejoras

2. A los nuevos edificios que el propietario construya y a los nuevos pisos que levante
sobre los edificios hipotecados 22

3. A los derechos del deudor en los excesos de la superficie del inmueble;

4. A las indemnizaciones que se refieran a los bienes hipotecados, concedidas o

debidas al propietario por seguros, expropiación forzosa o daños y perjuicios

5. A las servidumbres y demás derechos reales a favor del inmueble. En virtud de lo

anterior, puedo señalar respecto a la hipoteca lo siguiente:

A) Que en la constitución de hipoteca se debe tomar en cuenta la existencia de dos

elementos que siempre están presentes que son la existencia de una obligación que
establece y desarrolla como independiente de la hipoteca y la constitución de la
hipoteca como un deseo de garantizar la obligación.

B) De conformidad con la legislación, el derecho real de garantía de hipoteca puede ser

simultáneamente un derecho real de disposición en relación con el acreedor
hipotecario, pero si del deudor hipotecario, aunque en la realidad sucede, al contrario.

C) El derecho real de garantía hipotecaria, se encuentra fundamentado en la legislación

nacional, especialmente en la Constitución Política de la República de Guatemala, el
Código Civil, y la Ley de Bancos y Grupos Financieros.

D) Existen limitaciones que afectan derechos de los deudores hipotecarios, conforme lo

regula el Artículo 836 del Código Civil cuando establece que para poder enajenar o
hipotecar un bien que soporta el gravamen de hipoteca bancaria, se debe obtener
autorización previa del banco.
e. Prescripción de la hipoteca INGRID
De conformidad con la ley, la obligación garantizada con hipoteca prescribirá a los
diez años contados desde el vencimiento de la obligación o de la fecha en que se
tuviere como vencido en virtud de lo estipulado.

f. Cédulas hipotecarias RODVIN

Es un título financiero emitido por una entidad financiera en el que se reconoce
una deuda u otro tipo de obligación pagando un interés fijo o una rentabilidad fija
por ella y que tiene como garantía de inversión el conjunto o parte de los
préstamos hipotecarios de esa entidad.

En otras palabras, es un título emitido al portador que ofrece liquidez, rentabilidad

y seguridad. La garantía para el banco, además de ser un bien inmueble tiene el
seguro de hipoteca y la garantía ilimitada del estado. Evita que los bancos tengan
activos extraordinarios.

2. LA PRENDA
a. Concepto IRMA
Derecho real de garantía que recae sobre bienes muebles y que lleva aparejado
el traslado o desplazamiento de la posesión de la cosa pignorada. Es
un derecho accesorio, de realización de valor e indivisible. La Ley de Hipoteca
Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento ha introducido la novedad
de constitución del derecho real de prenda sin desplazamiento de la posesión..