DERECHO CIVIL 3: REALES

INTRODUCCION:

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LA FINALIDAD DE LA “INSCRIPCIÓN REGISTRAL”

En Perú, el proceso de inscripción registral es una actividad legal cuyo objetivo principal es garantizar
la seguridad jurídica al titular del registro a través de la publicidad registral de los derechos de
propiedad sobre bienes inmuebles en el país. Este procedimiento implica el registro de los derechos y
actos relacionados con los inmuebles en un registro público, específicamente en la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). El propósito fundamental de la inscripción registral en
Perú es asegurar la certeza jurídica de los derechos de propiedad de los bienes inmuebles. Al llevar a
cabo este registro, se establece un sistema transparente que permite la divulgación y validez de los
actos y contratos asociados a dichos inmuebles. De esta manera, se garantiza la certeza y protección
a los titulares de los derechos, asegurando su reconocimiento legal por parte de terceros, incluso si
no participaron en el proceso de inscripción. Además, la inscripción registral facilita las transacciones
inmobiliarias al proporcionar información precisa y actualizada sobre la situación legal de los bienes,
lo que promueve la confianza entre las partes involucradas.

El procedimiento de registro tiene dos etapas, tradicionalmente se suelen considerar como primera y
segunda etapa; la primera de las cuales se refiere a la rogación y la segunda a la calificación; En el
medio, puede haber una serie de variaciones: el primer paso es solicitar el registro de una acción y el
segundo es calificar, evaluar o considerar su idoneidad para el registro. El registro es la culminación
de una evaluación formal de la conformidad y el aspecto final de la legalidad, así como la verificación
de la autenticidad del título con el antecesor del registro, para lo cual se agrega al registro y su
publicación, para que los efectos previstos en la ley se realicen con toda tranquilidad y se pueda
celebrar un contrato sobre su base. En resumen, la inscripción registral en Perú tiene como finalidad
asegurar la certeza jurídica, la divulgación y la validez de los derechos de propiedad relacionados con
los bienes inmuebles.

El objeto de la Ley de Registro es muy amplio pues abarca bienes inmuebles, personas, embargos y
limitaciones de capacidad, automóviles, aeronaves, ganado y maquinaria, consignaciones, muebles,
propiedad intelectual, herencias y otros.

DERECHOS REALES QUE PUEDEN ACCEDER A REGISTROS PÚBLICOS:

Según la Ley 26366, art 2 el sistema registral peruano este compuesto por: Personas naturales,
personas jurídicas, bienes muebles, propiedad inmueble y los demás registros que de carácter
jurídico que están creados o están por crearse.

Personas naturales se conformar por: mandatos y poderes, testamentos, sucesiones intestadas,

registro personal, registro de comerciantes.

Personas jurídicas está compuesto por: personas jurídicas, registro mercantil, sociedades mineras,
sociedades del registro público de hidrocarburo, registro de sociedades pesqueras, registro de
sociedades mercantiles, registro de E.I.R.L., registro de personas jurídicas creadas por ley

Registro de propiedad de inmuebles está compuesta por: registro de predios, registro de naves y
embarcaciones, registro de concesiones para la explotación de servicios públicos, registro de áreas
naturales protegidas, registro de derechos mineros.

Registro de bienes muebles está compuesto por: registro de bienes muebles, registro de propiedad
vehicular, registro de aeronaves.

SERVIDUMBRE:

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Son derechos de propiedad que constituyen una restricción de propiedad o un gravamen a favor de
otro inmueble. Con la ayuda del registro, te enterarás de la existencia de la servidumbre y sus
características.

USUFRUCTO:

Derecho de usufructo registrable que da a una persona el derecho de usar y disfrutar de un bien
ajeno. La inscripción del derecho de uso y renta pone a disposición del público y protege los derechos
y rentas del titular del derecho de uso.

HIPOTECA:

Puede inscribirse un gravamen, que consiste en una garantía del cumplimiento de una deuda bajo
influencia de bienes inmuebles. El registro de una hipoteca permite conocer la existencia de un pago
y su prelación frente a otros derechos o hipotecas.

SUPERFICIE:

Otorga el derecho de edificar o edificar en la tierra de otra persona, se puede inscribir en el registro
correspondiente. El registro de los derechos de superficie otorga seguridad jurídica y publicidad a los
derechos de superficie.

PROPIEDAD:

Los derechos de propiedad en bienes inmuebles tales como terrenos, edificios u otros, pueden
inscribirse en el registro correspondiente. El registro de bienes inmuebles aporta seguridad jurídica y
divulgación de la propiedad inmobiliaria.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Procedimiento registral como proceso consistente en una serie de actuaciones que se desarrollan
desde el momento en que una persona pretende o solicita la inscripción, hasta el momento en que el
encargado del registro decide sobre esta solicitud. Menciona también que es un conjunto de
actividades y trámites relativos a la presentación, calificación e inscripción de títulos calificados
positivamente y los procedimientos a seguir en caso de calificaciones negativas.

NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

- Tiene un carácter especial: Normas especiales que se encuentran reguladas en el

Reglamento General de los Registros Públicos.
- Es no contencioso: No hay contienda entre dos particulares, debido a esto no se admite
apersonamiento de terceros, y tampoco de oposiciones a la inscripción.
- Su finalidad recae en la inscripción del título: Realizada la rogatoria, entra por una acción
de calificación del acto rogado del registrador, a fin de determinar la procedencia o no
procedencia de la inscripción.

PRINCIPIOS REGISTRALES

Medina (2006), sostiene que.

«son principios, las reglas generales de la legislación hipotecaria, obtenidas, obtenidas directamente
de ellas o inducidas de sus preceptos, de las que se obtienen las líneas esenciales o criterios
fundamentales del sistema hipotecario de cada país» (p. 271).

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Se encuentran regulados en el Libro IX, Título I: Disposiciones Generales del Código Civil y en el
título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos. Entre los principales tenemos a
los siguientes principios:

A) PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Consiste en una declaración de voluntad que las personas hacen al registro para que se inscriba una
acción o derecho, lo que da inicio al proceso de inscripción. En nuestro sistema de registro no existe
un registro oficial. La asistencia jurídica gratuita se combina con los medios públicos y privados para
acreditar el derecho a una escritura o registro.

B) PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Este es el principio que subyace a la "inscripción del registro". Según el artículo V del título preliminar
del reglamento, los registradores verifican la legalidad del registro, en base a lo cual solicitar el
registro. Según el artículo 31° del Reglamento, entendemos La "calificación registral" es una
valoración fija de los títulos presentados en el registro Su finalidad es determinar el origen de la
inscripción. Es responsable del registrador y del tribunal registral.

C) PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Este es uno de los principios que integran el efecto protector que proporcionan los registros de tráfico
inmobiliarias. Este principio protege a quien obtiene un derecho en base al mérito a la información
enviada por el registro a título oneroso y de buena fe y que haya realizado el registro de sus
derechos. Una presunción de buena fe por parte de un tercero es una presunción juris tantum porque
acepta pruebas en su contra. Actualmente existe un debate sobre si la publicidad registral contiene
títulos archivados o simplemente asientos de registro. Adquiriendo un derecho de los presupuestos
obtenidos del art. 2014° del CC.

D) PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Este principio funciona siempre que haya dos o más títulos incompatibles tratando de acceder al
registro. Esta incompatibilidad puede ser de dos tipos: (i) Cuando en caso de dos acciones o
derechos incompatibles que impidan el acceso a otro, como sucede en una doble venta (conocida
como "prioridad excluyente' o el principio de impenetrabilidad y se rige por el artículo 2017 CC y ii) si
hay dos acciones o derechos que son incompatibles pero en este sentido privilegiado por el registro,
pero ambos tienen acceso a la inscripción, como ocurre al inscribir dos hipotecas en relación con el
mismo objeto (esto se denomina "prioridad de inversión" y está regulado el art 2016 del CC).

Además, tenemos los siguientes efectos jurídicos de la inscripción registral ante la adquisición y
transferencia de los derechos reales que acceden al registro. Teniendo como importancia los
siguientes:

1) OPOSICIÓN FRENTE A TERCEROS:

La inscripción en el registro da lugar a la oposición frente a terceros, lo que indica que el derecho
inscrito tiene prioridad sobre los derechos no inscritos o siguiente. Esto significa que toda persona
que accede al registro es consciente de la existencia y contenido del derecho inscrito y debe
respetarlo. El registro protege al titular de los derechos frente a terceros que desconozcan su
existencia.

2) PRESUNCIÓN DE VERACIDAD:

La presunción de veracidad de los asientos registrados, lo que significa que la información contenida
en el registro es verdadera y exacta. Esta suposición es impugnada por todos, incluidos los que

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aleguen ignorancia o error, salvo prueba en contrario. La presunción de autenticidad aporta certeza y
seguridad jurídica al titular del derecho inscrito.

3) BUENA FE DEL ADQUIRIENTE:

La inscripción en el Registro protege al comprador de buena fe, es decir. la persona que recibe un
derecho basado en los datos de registro. Si un tercero alega la existencia de un derecho no inscrito o
desconocido en el momento de la adquisición, deberá probar que el adquirente actuó de mala fe para
impugnar el derecho adquirido. Se presume la buena fe del comprador hasta prueba en contrario.

4) PRIORIDAD:

El registro determina la prelación de los derechos inscritos sobre un mismo inmueble. El principio de
prioridad establece que el primer derecho registrado tiene prioridad, en cuyo caso tiene prioridad
sobre los derechos registrados posteriormente. Esto significa que, si los derechos están en conflicto o
son iguales, se sigue el orden de registro para determinar cuál tiene prioridad.

5) OPONIBILIDAD DE EMBARGOS Y GRAVÁMENES:

El registro también permite impugnar embargos comerciales, gravámenes y otros derechos que
puedan afectar la propiedad. Si un tercero pretende embargar o gravar bienes ya registrados, el
registro permite conocer la existencia de derechos anteriores y saber cuál de ellos tiene prelación en
caso de conflicto.

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CONCLUSIONES

A modo de cierre, consideramos que la inscripción registral cumple diversas finalidades que son
fundamentales para el adecuado funcionamiento del sistema jurídico y el desarrollo económico del
país. Proporcionar seguridad jurídica, transparencia y protección de derechos, lo que fortalece la
confianza en el mercado inmobiliario y fomentar la inversión. Asimismo, facilita el acceso al crédito y
contribuya al desarrollo económico y sostenible. En este sentido, es imprescindible mantener y
fortalecer un sistema de registro eficiente y actualizado, que cumpla con los estándares y satisfaga
las necesidades de los ciudadanos y empresarios que participen en el mercado inmobiliario.
Creemos también que el procedimiento registral es de naturaleza no contenciosa y se inicia con la
rotatoria de inscripción del acto o derecho y puede concluir con la inscripción del acto rogado, así
como por vencimiento del plazo y desistimiento de la rotatoria.

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REFERENCIAS:

Medina, M. (2006). Derecho civil. Derechos reales e inmobiliario registral. (vol. 2). Editorial Dilex

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