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LA PUBLICIDAD REGISTRAL - ANDRÉS CUSI ARREDONDO

LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene


conocimiento del contenido de las inscripciones (Artículo 2012 C.C.). Según Álvaro
Delgado: el artículo 2012 C.C. antes de recoger el principio de publicidad, es
regulada a través de una presunción absoluta de conocimiento la eficacia
material de la publicidad registral, que NO es un principio sino la base subyacente
sobre la cual todos los principios reposan.

REGISTRO, PUBLICIDAD Y ORDEN JURÍDICO


[LA CALIFICACIÓN REGISTRAL]

La calificación registral es la evaluación integral de los titulos presentados al registro


que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del
Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente,
quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos
y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales.

En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral


propiciarán y facilitarán las inscripciones de los titulos ingresados al registro. (Art. 32º
RGRP.)

LA APLICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.

Procedimiento registral
[PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE]

La inscripción de un derecho determina la imposibilidad de que otros derechos


incompatibles se puedan inscribir.

Su propósito es impedir que se inscriban derechos que se opongan o sean


incompatibles con otro, aunque sea de igual o fecha anterior. Para este supuesto,
los actos o derechos contenidos en los títulos en conflicto son incompatibles entre
sí, por lo que no procede la inscripción de ambos ni la determinación de su
preferencia y rango, sino que la inscripción o presentación del primero, determinará
el cierre registral respecto al presentado en segundo lugar.

C.C. vigente, el artículo 2017, prescribe que “no puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”.
[PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE]

Principio de prioridad preferente que indica: "El que primero llega al Registro
obtiene la protección registral (si reúne las debidas condiciones) con preferencia a
los que llegan después, de modo que nadie llegado posteriormente puede
perjudicar los derechos del tercero llegado antes".

La prioridad de los actos o derechos que se inscriben, se establece según el orden


cronológico en que se efectúa la inscripción en el Registro.

La prioridad en general, se manifiesta de dos formas distintas:

a) Entre derechos compatibles. La inscripción determina una prioridad de rango


preferente del derecho primeramente inscrito en relación a los actos o derechos
que se inscriban con posterioridad.

b) Entre derechos excluyentes.

[EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL]


Protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien
aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra
cualquier intento de enervar dicha adquisición, que se fundamente en causas no
inscritas.

Este Principio se basa en una presunción absoluta de exactitud y cautela, la


llamada seguridad del tráfico y dinámica.

[EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN]

La legitimación registral es la idoneidad del que aparece como titular según asiento
registral para actuar tanto en el ámbito judicial como en el extra judicial, por
cuanto se le considera titular en la forma que determinan los asientos de
Registro en razón de que dichos asientos se presumen exactos y veraces.

La legitimación registral tiene dos formas:

Legitimación Activa: El titular registral por el hecho de serlo esta autorizado para
ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitación. La facultad de disponer
únicamente la tiene el verus dominus" puesto que conforme a los principios
generales del derecho "nemo dat quon non havet."

Legitimación Pasiva: Es la que protege al tercero que no tiene ningún derecho


inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien si lo tiene.

ART. VII del TP del RGRP - Principio de Legitimación.-“Los asientos regístrales se


presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral
para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos
establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente suinvalidez.”
[EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO]

Principio fundamental para mantener la regularidad de las inscripciones.

Tiene carácter formal, no sustantivo.

RGRP, título preliminar artículo VI: “Que ninguna inscripción salvo la primera, se
extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto
previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario.”

[EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD]

Este principio regula la obligatoriedad de la función de calificación registral por


parte de Registrador público y vocales de segunda instancia. Por lo que se hace
necesario determinar si el principio de legalidad y calificación registral son
expresiones equivalentes; en el ámbito registral el tema es discutible.
Para Pau Pedrón: “La calificación consiste en el control de legalidad de los
documentos inscribibles…La intensa eficacia del registro sólo puede producirse por
una previa calificación rigurosa”.

Para Álvaro Delgado Scheelje, la función calificadora tiene un alcance mayor que
el principio de legalidad ya que éste supone solo un aspecto de la calificación
registral, puesto que en la calificación están comprendidos además del control de
la legalidad la determinación de los obstáculos que puedan emanar de la partida
(tracto sucesivo, impenetrabilidad y prioridad excluyente) así como de la
relevancia registral de la situación jurídica que pretende inscribirse.

[EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD]

Llamado también “principio de determinación.”

Este principio esta relacionado con la necesidad de dar claridad al registro, se


orienta a regular el elemento (bien o persona) en función al cual se organizan las
partidas regístrales.
[EL PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA]

“Las inscripciones se hacen en virtud de título que conste en instrumento público,


salvo disposición contraria”. Es a la instrumentación pública a la que se le denomina
como “Titulación Autentica”.

Estos instrumentos públicos son de tres tipos: a) Notarial (testimonio o partes


notariales); b) Judicial(partes judiciales); c) Administrativo (resoluciones
administrativas firmes, copias certificadas de partida del estado civil).

[EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN]

Es el ejercicio del derecho de petición mediante el cual se solicita se admita en


sede registral, el titulo inscribible, formalizando la petición en la rogatoria. Tiene su
base legal en el 2011 C.C. dentro del principio de legalidad y Art. III del T.P. RGRP.

Las inscripciones no se realizan de oficio, sino que deben ser solicitadas al


registrador, debiendo mediar el pedido de parte interesada quien deberá aportar
el instrumento o título que de lugar a la inscripción respectiva.
[LOS PRINCIPIOS REGISTRALES]

El registro comprende los siguientes principios:

1. Principio de rogación
2. Principio de titulación auténtica
3. Principio de especialidad
4. Principio de legalidad
5. Principio de tracto sucesivo
6. Principio de legitimación
7. Principio de fe pública registral
8. Principio de prioridad preferente
9. Principio de prioridad excluyente.
[REGISTRO DE BIENES MUEBLES]

Se realiza la inscripción de los actos y contratos referidos a ciertos bienes muebles.


Unifica los siguientes Registros:

Registro de Propiedad Vehicular: Se inscribe la inmatriculacion del vehículo,


transferencias de propiedad, anotaciones o cancelaciones de embargos, cambios
de características y otros actos relativos a vehículos automotores.

Registro de Naves y Aeronaves: Se inscriben las aeronaves, transferencias de


dominio, contratos de arrendamiento, hipotecas, etc.

Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques:En este Registro se inscriben las


embarcaciones de pesca y los buques, sus transferencias y cargas, entre otros.

Registro Mobiliario de Contratos: Se inscriben las garantias mobiliarias y demás


actos constitutivos sobre bienes muebles no registrados en un registro único de
bienes, registro que va estar organizado por una única base a nivel nacional.

[REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE]


Es el encargado de la inscripción y publicidad de los actos y contratos sobre bienes
inmuebles. Por ejemplo: terrenos, casas, edificios, predios, etc.

El Registro de Propiedad Inmueble comprende los siguientes Registros:

Registro de Predios: Unifica el Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial


Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. En este Registro se inscriben las
Transferencias de Propiedad, Declaratorias de Fábrica, Urbanizaciones, Hipotecas,
Primeras de Dominio, Embargos ydemandas referidas a Predios Urbanos y Rurales.

Registro de Concesiones para la explotación de servicios públicos: Se inscriben las


concesiones, hipotecas, entre otros actos.

Registro de Derechos Mineros: Se inscriben las concesiones, transferencias,


fraccionamientos, acumulaciones, entre otros.

[REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS]

Es el Registro encargado de la inscripción y publicidad de los actos y contratos


referidos a Personas Jurídicas. Unifica a los siguientes Registros:

1. Registro de Personas Jurídicas


2. Registro Mercantil
3. Registro de Sociedades Mineras
4. Registro de Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos
5. Registro de Sociedades Pesqueras
6. Registro de Sociedades Mercantiles
7. Registro de Personas Jurídicas creadas por ley.
8. Registro de Empresa Individual de Responsabilidad Limitada
[REGISTRO DE PERSONAS NATURALES]

Es el Registro responsable de la inscripción y publicidad de actos y contratos


referidos a personas naturales; por lo que unifica a los siguientes Registros:

Registro de Mandatos y Poderes: Se inscriben los mandatos y poderes otorgados


por personas naturales, sus modificaciones, extinciones, entre otros actos.

Registro de Testamentos: Se inscriben los otorgamientos de testamentos, sus


modificaciones, ampliaciones, revocaciones y otros actos.

Registro de Sucesiones Intestadas: Se inscriben las anotaciones preventivas de las


solicitudes o demandas de sucesiones intestadas, así como las actas notariales y
sentencias que declaran la sucesión intestada.

Registro Personal: Se inscriben divorcios, separación de patrimonios y sustitución,


declaraciones de insolvencia, entre otros actos.

Registro de Comerciantes: Se inscriben a las personas naturales que se


desempeñan como comerciantes.

Registro de Gestión de Intereses: Se inscribe el Gestor Profesional, la prórroga de su


inscripción, los actos de gestión, los actos de gestión del Gestor de Interés Propio,
entre otros actos.
SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS - CLASES DE REGISTROS:

1. Personas Naturales
2. Personas Jurídicas
3. Propiedad Inmueble
4. Bienes Muebles

[CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES]

1. Por la forma de la organización de las inscripciones.


2. Por la forma de practicar las inscripciones.
3. Por la relación con el título jurídico.
4. Por los efectos de la inscripción.
5. Por la obligatoriedad de la inscripción.

1. POR LA FORMA DE LA ORGANIZACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES


2. POR LA FORMA DE PRACTICAR LAS INSCRIPCIONES

3. POR LA RELACIÓN CON EL TÍTULO JURÍDICO

4. POR LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN


5. POR LA OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCIÓN

[EL SISTEMA REGISTRAL]


Sistema es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre
sí, respecto de una ciencia o materia; podemos concluir diciendo que “Sistema
Registral”es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre
sí que regulan una organización registral determinada. Según la doctrina
generalmente aceptada, los sistemas registrales se denominan por el nombre del
país que les dio origen, ejemplo: Sistema francés, sistema alemán, sistema
australiano, sistema español, inclusive sistema registral peruano.

Conjunto de normas que regulan todo lo correspondiente a los registros públicos


de un determinado territorio.

Tipos de sistemas registrales:

SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS

El derecho propiedad es considerado eminentemente individual y absoluto,


afirmando que las legislaciones no pueden establecer limitaciones a este derecho;

La transferencia de la propiedad inmueble y la constitución de los derechos reales


sobre ésta, se realiza por el simple consentimiento de los contratantes, primando la
voluntad y no siendo necesaria la inscripción en el Registro ni la tradición;

Las mutaciones inmobiliarias son conocidas solamente por las partes contratantes,
careciendo de publicidad, por lo que se le denomina “Sistema de la
Clandestinidad” o “Transcripción”;

Actualmente los títulos ya no se transcriben o copian, sino que el Conservador de


Hipotecas (Registrador), se limita a formar volúmenes con los documentos
presentados;

La transcripción es obligatoria no para las partes sino para el Notario y otras


autoridades administrativas.

Los grandes inconvenientes de éste Sistema son su carácter individualista, absoluto,


consensual y falto de publicidad.

SISTEMA REGISTRAL ALEMAN

La propiedad inmueble se trasmite por el consentimiento unido a la inscripción en


el Registro;

La formalidad de la inscripciones requisito sine qua non para transferir la propiedad


y constituir derechos reales;
Si no se verifica la inscripción, el adquirente del bien o del derecho real tiene un
simple derecho personal contra el enajenante o propietario sólo para conseguir
que se extienda la inscripción;

La inscripción acredita el derecho del propietario, del acreedor hipotecario, o de


cualquiera que tenga un derecho real inmobiliario que puede oponerlo a todos
“erga omnes”;

El derecho inscrito concede a su titular acción imprescriptible para reclamar el


bien;

El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni gravarlo, sin que
previamente inscriba su título de adquisición;

La inscripción tiene valor absoluto, es decir, que el que adquiere de quien aparece
en el Registro como dueño de la finca, adquiere válidamente, aunque el dato que
publica el folio sea erróneo.

SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

Sistema llamado también Acta Torrens, fue ideado por Sir Robert R. Torrens,
ocupando el cargo de Registrador General de Australia del Sur a mediados del
siglo XIX.

La inscripción constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantividad absoluta. La


característica fundamental del sistema es la separación total del contrato causal y
de sus efectos reales en el negocio jurídico de transmisión de inmuebles.

La fuerza probatoria del título es absoluta y contra su contenido no puede prosperar


acción alguna;

En este Sistema no existen los principios registrales de Legitimación y Fe Pública;

Se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas enajenaciones, la titularidad


vuelve al Estado, que la toma de manos del vendedor anulando el título de este y
entrega uno nuevo al comprador;

Se adopta un régimen de seguro para posibles daños y perjuicios que ocasionen


las inscripciones.