DERECHO REGISTRAL
CLASE N°1: INTRODUCCIÓN
1. CONCEPTO:
Es una disciplina jurídica, se encuentra en el libro IX del Código Civil, que regula principios, características propias de esta rama que la
independiza de las demás y el procedimiento del acceso a la publicidad de registros jurídicos (derechos de actos jurídicos, hechos
inscribibles y determinados derechos de personas entre privados y el camino a seguir) determinando:
- su eficacia en relación a terceros,
- los efectos de conocimiento frente a otros y
- su vinculación con otras disciplinas jurídicas.
Su fin principal es la publicidad de lo que está inscrito y su eficacia frente a terceros pues la inscripción en los registros públicos busca la
seguridad jurídica, la protección del patrimonio ya sea mueble o inmueble.
2. RELACION CON OTRAS RAMAS:
2.1. Derecho Penal: el derecho registral publicita sentencias que tienen en su parte resolutoria la interdicción de derecho civiles de una
persona o embargos a fin de asegurar una condena. Lo que busca es que las personas que adquieren un bien, tengan conocimiento
la situación de este.
2.2. Derecho Administrativo: Ambas provienen o mejor dicho interviene el órgano del estado y en administrativo se encarga de ver las
relaciones del estado y sus instituciones con los particulares.
2.3. Derecho Civil: la relación mas latente, ya que se inscriben diferentes actos jurídicos señalados en nuestro Código.
Se diferencia de otros registros (INDECOPI) pues tiene eficacia con terceros generando efectos jurídicos y se vincula con otras disciplinas del
derecho
3. DENOMINACIONES:
También llamado como: derecho hipotecario, inmobiliario y registral inmobiliario
4. CARACTERISTICAS
4.1. AUTONOMO: tiene normas principios y reglas especiales, no se aplican las del código civil, teniendo reglamento y propio para cada
registro (4) tiene su propios mecanismos y funcionamientos que lo separan de otras disciplinas de forma independiente a estas.
4.2. LIMITATIVO: No todos los derechos se pueden inscribir en los registros públicos, solo aquellos que señala la ley por ello es un acto
números clausus (limitado).
Ejem: Solo aquellos actos que están nombrados en el art 2019 pueden ser registrados. no entran la Transferencia de posesión y
transferencia de acciones estas se inscriben en el libro de matrícula de acciones de las personas jurídicas.
4.3. FORMALISTA: por que los documentos que dan merito a la inscripción deben cumplir con determinados requisitos establecidos por
ley, ejemplo en compra y venta de predios el contrato obre en inserto en escritura pública en vía notarial hay que tener en cuenta que
la mayoría de actos que se inscriben en registros públicos viene de una notaria
4.4. HETEROGENEO: esta conformado por normas de derecho privado (entre particulares) y derecho publico (particular y el estado).
Pues si bien regula los actos entre particulares, es una entidad estatal regida por algunas normas del derecho administrativo.
NOTA: La inscripción es un mecanismo o procedimiento que permite que un acto o contrato que conste en un documento emitido siempre por
un servidor público o un notario sea evaluado por un registrador público, a fin de verificar que cumple con las normas vigentes y pueda ser
incluido o inscrito en los registros públicos. (es el camino previo a la publicidad)
NOTA: Los actos no inscribibles al ser actos jurídicos pueden hacerse vía notarial mas no elevarse en registros públicos. Como una formalidad
para legalizarlo.
5. FINALIDAD:
Según la doctrina los registros públicos tienen dos finalidades o se puede dividir su finalidad en dos tipos, una concreta y otra abstracta
5.1. Concreta: Establecer una prueba de la propiedad que permita responder quien es el propietario de un bien y que titulo puede exhibir
el propietario
Ej.: para comprar una casa, hay que ver los antecedentes de esta mediante los registros públicos que son de fácil acceso y
reducir costos de tiempo para responder dichas incógnitas. En síntesis, busca facilitar procesos
5.2. Abstracta: Generar confianza social y jurídica y predictibilidad que todo el procedimiento ira con normalidad, promoviendo el tráfico
patrimonial generando seguridad jurídica dinámica y estática
a. Seguridad Jurídica Dinámica: brindar protección a los terceros que se ven involucrados en la circulación de la riqueza
b. Seguridad Jurídica Estática: destinada a proteger al titular del derecho frente a turbaciones o ataques de terceros
6. SISTEMAS REGISTRALES:
Este sistema no es único en el mundo, son los diferentes instrumentos, modos o soluciones que tienen como fin el camino a la publicidad,
como se menciona no es único porque a nivel mundial el derecho comparado nos presenta diversos medios para ello
6.1. Clasificación:
a. Sistema Registral Por efectos de la inscripción:
i. Declarativos: Sistema que tenemos actualmente donde no es obligatorio la inscripción en registros públicos, donde se
declara el acto jurídico para dar seguridad. Con excepción de la hipoteca que si es obligatoria su inscripción.
ii. Constitutivos: Sistema alemán, en el que es imprescindible la inscripción en registros públicos para ser dueño
iii. Convalidantes: implica que el derecho no nace con la inscripción, pero lo fortalece
b. Sistema Registral Por la forma de organización:
i. sistemas de folio Real: especie de “hoja de vida” del inmueble, en la cual van quedando registradas las transferencias,
gravámenes, derechos reales, aunque ellos conciernan a distintas personas.
ii. Sistemas e folio Personal: las propiedades van asociadas a una persona, natural o jurídica, que es el propietario o titular
del dominio del inmueble.
SISTEMA ALEMAN
- Regulado en el BGB Código Civil Alemán
- Trafico Jurídico Mobiliario Abstracto, es distinto el negocio obligacional y el negocio dispositivo
- no inscriben la historia del inmueble es muy limitado ya que no se ven las causas o calificación del registro, en este sistema solo importa
el titular
- Resume el registro de escritura publica
- CONSTITUTIVO, es imperante la inscripción
- Los efectos se manifiestan bajo los principios de legitimación y buena fe registral
SISTEMA FRANCES
- Se basa en la inoponibilidad de lo no inscrito, por tanto, no puedes oponer tu compra ante alguien que si inscribió (se da en casos de
doble venta)
- El registro es por personas y por fincas
- Los derechos inscribibles son señalados en la ley, rigiéndose bajo numerus aportes por lo que se inscribe dominio, derechos reales y
también derechos personales cuando puedan generar un derecho real (promesas)
- Transcribe el registro de escritura publica
SISTEMA AUSTRALIANO O TORRENS
- Se basa en fundar un titulo constitutivo proveniente directamente de la Corona Británica (certificado) ya que los bienes inmatriculados son
de la corona
- No se concibe que exista propiedad sin inmatricular
- Se complementa con una indemnización eventual del titular extraregistral, perjudicado por la inmatriculación fraudulenta o errónea
- No se admite la usucapión,
- La existencia de un único título de propiedad genera seguridad y facilita el tráfico inmobiliario
CLASE N°2: PRINCIPIOS
LECTURA.
Derecho Registral
Derecho Registral es la rama del Derecho que sirve de instrumento, fundamentalmente, a la seguridad jurídica y sus principios deben estar
regidos en torno a este valor por tanto los principios deben estar normados porque funcionan como elementos de inspiración y de herramientas
prácticas imprescindibles, sin las cuales se desvirtuaría la esencia del Derecho Registral
SEGURIDAD JURIDICA
el Derecho es norma, hechos sociales (vida humana) y valores, Pero lo fundamental para el derecho es la legalidad, sin ella no existe
seguridad y confianza en el derecho.
Todo Estado de Derecho implica un sistema jurídico que brinda a todos sus integrantes un mínimo de seguridad jurídica QUE LLEVA
IMPLICITO UN SENTIDO DE JUSTICIA, donde todos y cada uno saben a qué atenerse en sus conductas, donde las instituciones y
autoridades conocen de sus parámetros de actuación, pues el origen del Derecho tiene que ver con el deseo del ser humano de protegerse
dentro de un grupo humano; la necesidad de tener seguridad ha sido el motor en la creación del Derecho, mucho más que la justicia. La
necesidad del orden ha prevalecido y prevalece aún en la humanidad por tanto seguridad y legalidad conviven entre si y dependen una de otra
pues son necesarias para la existencia de la justicia
EN SÍNTESIS, GARANTÍA OTORGADA POR EL ESTADO DE DERECHO A UNA PERSONA POR PARTE DEL ESTADO, EN
DONDE, TANTO SUS BIENES COMO SUS DERECHOS NO SE VERÁN VULNERADOS, SIN EMBARGO, SI ESTO ÚLTIMO
LLEGARA A PRODUCIRSE, LE SERÁN ASEGURADOS MEDIANTE LA PROTECCIÓN Y REPARACIÓN DE LOS MISMOS.
AHORA BIEN.
NOTA: EN TODO SISTEMA JURIDICO IMPLICA UN MARCO DE SEGURIDAD JURIDICA, AUN CUANDO LA JUSTICIA SEA SOLO UNA
ASPIRACION, PUES EL INDIVIDUO EN SOCIEDAD ENTRA EN UNE STADO DE DERECHO CON EL FIN DE SEGURIDAD Y CON EL
TIEMPO IR MEJORANDO LA CONDICION DE JUSTICIA QUE TIENE.
PRINCIPIOS:
Toda norma necesita lineamientos que direccionan el punto principal para su entendimiento, sustento y desarrollo, estos son los principios que
en el caso del derecho registral nacen con un fin principal, la seguridad jurídica.
1. Principio de legalidad
Implica a que se cumpla lo establecido por la ley, la adecuación del hecho a los supuestos previstos en la norma, El registrador califica un
título en su contenido y forma, teniendo en consideración el conjunto de normas que regulan la actividad registral debe tener en cuenta no
sólo la ley, en su sentido
estricto, sino la jerarquía, donde preside la constitución; sin embargo, si existe una norma que vaya en contra de la constitución el
registrador debe tener prioridad a esta norma, pues el análisis del uso de las normas corresponde al área jurisdiccional y a fin de cuentas
el acto que realiza el registrador puede someterse a observación en dicha vía
2. Principio de publicidad
principio que permite el acceso a la información registral (actos o derechos inscritos) a cualquier persona. No importando si quien solicita
esa información tiene interés legítimo o no, si es tercero registral o no.
La publicidad es un acto que refuerza la seguridad que brinda la inscripción registral brindando seguridad en el trafico inmobiliario dando
certeza de la titularidad de los derechos registrados
se presume que todos tienen conocimiento del contenido de las inscripciones debido a que todos tienen acceso al registro
tenemos dos tipos de publicidad:
o formal: son los diferentes mecanismos o sistemas que sirven para lograr la publicidad del hecho, se rige mediante el reglamento
o material: es el acto propiamente dicho de hacer notorio un hecho, situación jurídica. produciendo determinados efectos como
constitutividad, oponibilidad a terceros o seguridad de trafico, se rige por el Código Civil
hay que tener en cuenta que si bien el fin de la publicidad es fortalecer la seguridad jurídica, esta publicidad es relativa, ya que solo
pueden acceder a esta los interesados pues esta información no puede quedar a la curiosidad de cualquier persona, si no que debe estar
justificado el interés con el que procede (futura compra)
3. Principio de tracto sucesivo
Es la concatenación, es decir, una secuencia en la que “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emane
Es un principio de orden pues solicita un titulo previo para generar otro de tal manera que exista una cadena de transmisiones derivadas
las unas de las otras generando seguridad al nuevo adquiriente.
Se fundamenta en dos subprincipios el de IDENTIDAD Y CONTINUIDAD, El primero debido a que, para inscribir un derecho, se debe
inscribir la figura de donde proviene basándose en la información registral.
Yo no puedo inscribir una compra y venta en la que el ofertante no tenga el derecho inscrito sobre el bien adquirido. Por otro lado ,
respecto a la continuidad esta resulta de la primera debido a que la inscripción va generar un asiento propio de manera que al final
exista una cadena coherente del destino del derecho inscrito.
Ej: A registro su inmueble en registros públicos y lo vende a B, este no inscribe el inmueble comprado y lo vende a C, para que C pueda
inscribir el inmueble adquirido B debe inscribir el bien para luego C poder realizarlo.
EXCEPCION: tracto sucesivo abreviado o tracto comprimido
Es la autorización prevista legalmente para que en un mismo asiento registral se concentren varias transmisiones. Seda en determinados
casos justificados que la ley concreta.
CLASE N°3: PROCEDIMIENTO REGISTRAL Y PRINCIPIOS
1. PROCEDIMIENTO REGISTRAL:
Es el conjunto de actos jurídicamente reglamentados llevadas a cabo de forma sucesiva desde que una persona solicita la inscripción o
registración de un titulo, hasta que el registrador resuelve con fundamento la petición inscribiendo, suspendiendo o denegando la
inscripción
1.1. CARACTERISTICAS
- Procedimiento de Derecho Privado, de carácter civil no administrativo pues no se aplican las normas de la LEY 27444
- Es dispositivo, en cuanto a su inicio, porque comienza a instancia de parte. El procedimiento inicia a voluntad del individuo
- Tiene como objeto publicar y constituir derechos (hipoteca o nacimiento de persona juridica)
- Automatica en su tramitación porque una vez iniciada por la parte esta se impulsa y culmina de oficio
1.2. NORMATIVIDAD DE LOS PRINCIPIOS
- ARTICULOS: I al X del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos
- Libro IX del Código Civil
2. PRINCIPIOS:
2.1. PUBLICIDAD
Exteriorización continuada y organizada de determinadas situaciones jurídicas para producir el conocimiento general erga omnes,
con efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada
Este principio se presenta de dos maneras:
- Publicidad Material o Sustantiva: Es la posibilidad legal de conocimiento de lo plasmado en las partidas registrales, tiene
oponibilidad erga omnes por ende no se puede alegar desconocimiento de ello
- Publicidad Formal o Adjetiva: Es la posibilidad de conocer el contenido del registro es decir de acudir a solicitar físicamente a
pedir la información como se va a pedir dicha información
2.2. ROGACION
Principio por el cual los actos para realizar la publicidad registral tiene que ser solicitados (art. 2011)por la parte interesada sin que el
registrador pueda actuar de oficio es a instancia de parte no contencioso.
Excepciónes
Hipoteca legal la cual el registrador la tiene que inscribir de oficio
Rectificaciones de oficio: cuando se inscribe un error material en la inscripción
Cuando hay una fusión de empresas: inscribe la fusión solicitada y adicionalmente inscribe el cierre de la partida de la empresa
absorbida de oficio
2.3. TITULACION AUTENTICA
Este principio exige que la inscripción se realice en merito a instrumento público y sin el no se puede hacer la rogación
Hay que tener en cuenta que, La sola obligación de enajenar un inmueble hace propietario al acreedor salvo disposición contraria
se deriva del necesario reconocimiento que la seguridad no puede conseguirse únicamente mediante un perfeccionamiento del
sistema registral, sino que requiere, como exigencia básica para la producción de sus efectos, de la existencia de documentación
auténtica
2.4. ESPECIALIDAD
para cada inmueble se debe aperturar solamente una partida registral, para cada persona jurídica se debe aperturar una partida
registral y para cada Registro que integran el Registro de Personas Naturales se debe aperturar una partida registral, y los asientos
de registración relacionados a la misma deben ser redactados solamente en dicha partida registral.
es adoptado por los Sistemas Registrales que adoptan el Sistema del Folio Real en los Registros de bienes y el Sistema del Folio
Personal para el Registro de Personas.
Este principio busca el orden que exige el registro, en las inscripciones, por medio del tracto sucesivo, el sistema registral busca
otorgar claridad en la inscripción de los limites y alcances detallados del derecho inscrito
2.5. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Tiene que ver con la función del registrador publico, existe una calificación por parte del registrador publico para generar dicho
registro siguiendo las pautas de todo aquello que esta normado, por tanto
Solo se puede acceder al registro los títulos que reúnan los requisitos establecidos legalmente, aquellos normados en el articulo 2019
2.6. PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL
De las doctrinas comparadas y nacionales podemos colegir que el principio de fe pública registral es una manifestación del principio
de legitimación es decir, el contenido de los asientos se presumirá cierto y producirá efectos mientras no sean rectificados o
declarados inválidos. Por tanto, quien adquiera algún bien de buena fe, a título oneroso y lo inscriba en base a esa información
registral presumida exacta o correcta, deberá verse protegido aunque el transferente no haya tenido dicho título o este sea anulado,
rescindido o resuelto en mérito de causas que no constan en el Registro.
El asiento de presentación tiene una vigencia de 35 dias partir del ingreso del titulo
- calificacion: los 7 primeros días, el registrador procedera a la inscripción o formulara las observaciones tachas o liquidaciones a los títulos
- Las subsanaciones se admiten hasta el sexto dia anterior al vencimiento de la vigencia del asiento
