UNIDAD 2: COPROPIEDAD

Artículo 969º.- “Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más
personas”. De tal modo que cada copropietario conoce la proporción de su derecho de
propiedad pero no conoce en qué parte del bien recae su derecho.

Artículo 969° - 992°.

Presunción de igualdad de cuotas Artículo 970º.- Las cuotas de los propietarios se

presumen iguales, salvo prueba en contrario.

Las cuotas de los copropietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario. El

concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, está en
proporción a sus cuotas respectivas.

1. Conceptos:

a) La copropiedad: Es un derecho real en el que, el derecho de propiedad

corresponde a varias personas sobre un bien que no está dividido. (Art 969)

RECUERDA: En la copropiedad un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más

personas, ninguna de las cuales ejerce la propiedad sobre una parte material del
bien, sino que cada una tiene un derecho proporcional sobre el todo.

Cada copropietario tiene derechos individuales sobre su cuota, por lo que pueden
disponer de ella, pero para enajenar, gravar o arrendar dicho bien, se requiere que
todos los copropietarios estén de acuerdo.

2. Cuotas de la Copropiedad:

La cuota ideal es aquella representación ideal y abstracta del fraccionamiento del

derecho de propiedad a favor de cada copropietario.

El artículo 977 establece que, cada copropietario puede disponer de su cuota ideal
y de los respectivos frutos e incluso puede gravarlos.
RECUERDA: En la práctica jurídica la cuota ideal es expresada en fracciones o
porcentajes.
Por ejemplo: Si un inmueble indeterminado pertenece a cuatro copropietarios, les
corresponderá a cada uno un veinticinco por ciento de la extensión total del bien.

El derecho de disfrutar corresponde a cada copropietario. Estos están obligados a

reembolsar proporcionalmente los provechos obtenidos del bien.
Las mejoras necesarias, útiles y de recreo pertenecen a todos los copropietarios,
con la obligación de responder proporcionalmente por los gastos.

Todos los copropietarios están obligados a concurrir, en proporción a su parte, a los

gastos de conservación y al pago de los tributos, cargas y gravámenes que afecten
al bien común.

Los copropietarios están obligados a hacer partición cuando uno de ellos o el

acreedor de cualquiera lo pida, salvo los casos de indivisión forzosa, de acto jurídico
o de ley que fije plazo para la partición.

UNIDAD 3: LA POSESIÓN Y LA PRESCRIPCIÓN

POSESIÓN:

1. Conceptos:

b) La propiedad: Es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y

reivindicar un bien. Además esta debe ejercerse en armonía con el interés
social y dentro de los límites de la ley. (Art 923)

c) La posesión: Es el ejercicio fáctico de uno o más poderes inherentes a la

propiedad. Este poseedor puede usar, disfrutar y reivindicar. (Art 896)

El poseedor puede ser el propietario y con gran frecuencia lo es y en ello radica el

fundamento de la protección posesoria. Sin embargo, en muchas ocasiones, este
poseedor puede que no sea el propietario, por ejemplo, puede ser un ladrón o un
usurpador, es decir, una persona sin derecho.

Asimismo, el artículo 896 señala que, el ejercicio de los poderes del poseedor o
propietario ha de ser de hecho. Con esto, el Código Civil nos está diciendo dos
cosas:
En primer lugar, la posesión no es necesariamente legítima. Puede ser ilegítima,
esto es, contraria al derecho.

En segundo lugar, para que exista posesión no basta un ejercicio de derecho. En

otras palabras, no es suficiente que se atribuya la posesión; es indispensable que se
la ejercite.

Finalmente, no es poseedor aquella persona que, encontrándose en relación de

dependencia respecto a otro, conserva la posesión en nombre de éste y en
cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas. (Art 897)

Se requieren tres requisitos:

a) El primer requisito es que, debe mediar una relación de dependencia entre

el verdadero propietario y el servidor (poseedor). También la existencia de un
vínculo jurídico, pero debe tratarse de un vínculo de autoridad y
subordinación. La relación entre ambos es de acreedor y deudor.

b) El segundo requisito es que, la tenencia se realice en cumplimiento de

órdenes e instrucciones del verdadero poseedor. Con esto se destaca la
relación de subordinación.

c) El último requisito es que, el servidor debe actuar en interés del verdadero

poseedor. Esto significa que, el servidor no tiene la cosa para sí.

2. Elementos:

Por un lado, para Savigny, los elementos de la posesión son dos y la falta de
alguno de ellos hace que no exista verdadera posesión.

a) El corpus (cuerpo, bien o cosa): Supone el contacto físico con la cosa. Este
contacto concurre generalmente, con la posibilidad material de hacer de la
cosa lo que se quiera, sin entrometimiento extraño.

b) El animus domini (comportamiento y la intención): Es la intención de

ejercer el derecho de propiedad. Esto significa, no reconocer el derecho de
propiedad de otro.

En consecuencia, quien goza del corpus, debe además tener la cosa para sí, es
decir, con ánimo de propietario.
Por otro lado, Ihering menciona que, para saber cuándo hay posesión, es
necesario preguntarse, ¿Cómo es el comportamiento del propietario con relación al
bien?. Cabe señalar que, este comportamiento del propietario es diferente según la
naturaleza del bien.

- Si tiene un buen comportamiento hacia el bien, se le considera poosedor

legítimo; sin embargo, si este se considera malo sería un poseedor ilegítimo o
un usurpador.

Ahora bien, la relación posesoria incluye el animus domini. Por ello, en toda
relación posesoria está presente la voluntad.

Finalmente, el Código Civil de 1984 acogió la doctrina de Ihering. Es poseedor

aquella persona que actúa como lo haría el propietario.

3. Clases:

Según el concepto posesorio de Ihering, los poseedores son todos aquellos que
ejercen algún poder inherente a la propiedad. Quedan comprendidos dentro de la
definición de poseedores, tanto el propietario como el usurpador, el
arrendatario, el comodatario, entre otros. Asimismo, existe una gran variedad de
poseedores, puesto que, hay rangos posesorios, también poseedores de una
categoría superior o distinta a otros.

a) Posesión mediata: Corresponde a aquella persona que ha dado el título. El

poseedor mediato es quien posee por medio de otro, es decir, es quien tiene
la pretensión de entrega del bien, en razón del título. (Art 905)

RECUERDA: Normalmente el poseedor mediato es propietario del bien y a su vez

puede que sea un simple poseedor.

Ejemplo de poseedor mediato:

- En primer lugar, un usurpador, si es que arrienda o por cualquier

título entrega temporalmente a otro el bien que posee ilegítimamente.

- En segundo lugar, un usufructuario cuando da en alquiler el bien.

- En tercer lugar, un arrendatario cuando ha dado el bien a otro en

subarrendamiento (el subarrendatario es el poseedor inmediato).

b) Posesión inmediata: El poseedor inmediato debe reunir 2 características:

(Art 905)
 - Ser temporal, es decir, es lo que tiene término, sujeto a un plazo
determinado o determinable. Por ello, el poseedor temporal está obligado a
devolver el bien.

- Poseer en virtud de un título: Este título es la relación jurídica en virtud de

la cual posee el poseedor inmediato. Esto supone la existencia de un vínculo
jurídico entre el poseedor inmediato y el mediato. Es por ello que, este
vínculo autoriza al poseedor inmediato para poseer el bien y es lo que lo
obliga a restituir el bien, es decir, lo que configura la temporalidad de su
posesión.

RECUERDA: La existencia de dicho título y la temporalidad de la posesión, hacen

que este poseedor inmediato tenga la obligación de restituir el bien.

Ejemplo de poseedor inmediato: El usufructuario y el arrendatario, porque

ambos son poseedores en virtud de un título, puesto que, ambos tienen una relación
contractual con el propietario del bien.

c) Posesión legítima: El poseedor legítimo es aquel que tiene derecho a

poseer.

RECUERDA: Se puede no tener derecho a poseer y por lo tanto ser un poseedor

ilegítimo.

d) Posesión ilegítima: El poseedor ilegítimo es aquel que no tiene derecho a

poseer.

Características:

- Este posee sin tener un título (usurpador o invasor).

- Este posee teniendo un título vencido (arrendatario), ya sea porque estaba

sujeto a plazo o porque concluyó por resolución o por alguna otra
circunstancia.

Otras maneras de ser un poseedor ilegítimo:

- Aquella persona que tiene un título viciado.

Por ejemplo: El comprador que entra a poseer en mérito de un contrato nulo.

- Aquella persona que tiene un título válido y vigente, pero deriva de una
persona que no tenía derecho.
Por ejemplo: El poseedor que posee en mérito de un contrato de
arrendamiento celebrado con un usurpador.

Posesión ilegítima de buena fe:

Según el artículo 906, la posesión ilegítima es de buena fé cuando el poseedor

cree en su legitimidad, ya sea por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el
vicio que invalida su título.

¿Cómo se sabe si es que un poseedor ilegítimo tiene buena fe o mala fe?

- Se sabe que un poseedor ilegítimo tiene buena fé (creencia equivocada),

cuando desconoce que su posesión es ilegítima. Por ende, este poseedor se
considera legítimo e ignora que su posesión es ilegítima.

- Se sabe que un poseedor ilegítimo tiene mala fé cuando conoce que su

posesión es ilegítima.

e) Posesión precaria: Es aquella posesión ilegítima que se ejerce sin ningún

título o cuando el que se tenía ha terminado. (Art 911)

RECUERDA: En materia judicial, el Cuarto Pleno Casatorio Civil del 2016

estableció una serie de reglas aplicables al desalojo por ser poseedor precario , con
la finalidad de hacer efectivo el derecho del propietario, del administrador o de todo
aquel que se considere que tiene derecho a la restitución.

En el antiguo derecho romano, la posesión precaria se daba mediante un contrato

innominado entre dos personas, en donde una de ellas le concedía a la otra el
derecho de disfrute y posesión de un bien de forma gratuita y temporal, por lo cual
este poseedor precario quedaba en la obligación de devolver el bien cuando el
concedente lo requería.

Sin embargo, la doctrina posesoria moderna menciona que, todo aquel que posee
sin derecho está expuesto a que le reclamen la posesión la persona a quien
legítimamente le corresponde, la cual en su momento obtendrá el pertinente
fallo judicial que obligue a la restitución.

En ese sentido, se dice que, la posesión que tiene el primero es precaria, es decir,
transitoria y expuesta a terminar en el momento que el concedente así lo decida.

Por ello, la posesión precaria es la que se concede a otro con reserva del derecho
de poder anular a voluntad del primero.
4. EL POSEEDOR PRECARIO EN EL IV PLENO CASATORIO:

Es poseedor precario, aquella persona que carece de título o el mismo terminó.

Sin embargo, título no es necesariamente un documento que acredite
propiedad, sino es cualquier acto jurídico que autorice a alguien a ejercer la
posesión del bien.

FALLO DEL IV PLENO CASATORIO:

¿Quienes pueden demandar el desalojo?

Los que pueden demandar el desalojo son, el propietario y toda aquella persona que
tenga derecho a poseer, es decir, todo aquel que tenga derecho a que se le
restituya un bien.

Por ejemplo:

- El Arrendatario.
- El Usufructuario.
- El Comodatario.
- El Titular de un derecho de uso.
- El Titular de un derecho de habitación.

IV PLENO CASATORIO:

Supuestos conflictivos de posesión precaria:

● Propietario vs poseedor con título nulo

El Juez de oficio puede analizar la validez del título de las partes (propietario
demandante y poseedor). Si advierte que alguno de ellos sufre de nulidad
manifiesta, se pronuncia sobre ello en la parte considerativa y dependiendo de cuál
de los títulos es nulo ampara o desestima la demanda de desalojo.

● Propietario (vendedor) vs comprador con contrato resuelto

La resolución extrajudicial produce todos sus efectos ya sea por exigencia o por
cláusula resolutoria expresa.

El comprador se convierte en un poseedor precario por el vencimiento de su título.

El Juez del desalojo debe verificar el cumplimiento de la formalidad de resolución

prevista por la ley o el contrato, sin decidir sobre la validez de dicha resolución.
Excepcionalmente, si los hechos revisten mayor complejidad, el Juez puede
declarar infundada la demanda.

● Propietario vs arrendatario con título terminado

Con el aviso de devolución (Art 1704), el título del arrendatario concluye, por lo
que se convierte en poseedor precario.

Si no hay aviso de devolución no existe precariedad, pues el contrato de

arrendamiento continúa a plazo indeterminado.

● Propietario vs poseedor prescribiente

No basta que el demandado diga ser un prescribiente.

El demandado debe aportar pruebas que acrediten su condición de prescribiente.

Si dichas pruebas convencen al Juez sobre la condición de prescribiente del

demandado, entonces debe desestimar la demanda de desalojo.

El Juez no puede declarar la prescripción en la parte resolutiva de la sentencia.

● Propietario vs poseedor que construyó

Las edificaciones hechas por el poseedor, no justifican que pueda quedarse en el

bien, independientemente de si haya actuado con buena o mala fe.

Basta con que el demandante pruebe su derecho de propiedad.

El constructor puede demandar accesión en la vía pertinente.

5. DEFENSA JUDICIAL DE LA POSESIÓN:

- Interdicto de retención: Se busca suspender la perturbación. (Art 606 - CPC)

Ejemplo: A es el arrendador, B el arrendatario. A se va de viaje. B sigue poseyendo, pero la

casa de al lado es utilizada como una discoteca, en donde hay ruido y bulla, cosa que
afecta a la posesión de B. Por ello, B establece un interdicto de retención para seguir
poseyendo de manera pacífica.

- Interdicto de recobrar: Busca recuperar la posesión que fue despojada. El despojo

excluye al poseedor de su posesión. El plazo para interponer dicho interdicto es de
un año, contado desde la pérdida de la posesión (Art 603 - CPC)
 - Aplicar para bienes inmuebles y muebles inscritos.

UNIDAD 4: DESMEMBRACIONES DE LA PROPIEDAD Y LA

SERVIDUMBRE; Y DIMENSIÓN DE LOS DERECHOS REALES

DESMEMBRACIONES DE LA PROPIEDAD:

1. Conceptos:

a) El usufructo: Es el derecho concedido por el propietario o la ley, a una

persona determinada (usufructuario) de usar o gozar de un bien o varios,
temporalmente, con la obligación de restituirlos a su propietario. (Art 999)

2. Características:

- Es un derecho real principal, porque establece una potestad directa,

inmediata, entre el usufructuario y el bien. Además, este derecho tiene
autonomía propia.

- Constituye un derecho de uso y goce del bien de carácter temporal, ya

que se limita el ejercicio de las facultades de forma temporal y no concede la
facultad de enajenar el bien (que solo le es reconocida al propietario del bien
que ha dado en usufructo).

- Recae sobre bienes ajenos y no sobre bienes de propiedad del

usufructuario.

- No modifica su sustancia, porque según el artículo 1009, el usufructuario

no debe hacer ninguna modificación sustancial del bien o de su uso.

3. Deberes del Usufructuario:

a) Deber de conservación: El usufructuario tiene la facultad de usar el bien sin

hacer modificación alguna y manteniendo la conservación del mismo. Por
ello, el artículo 1683, establece un criterio para el cumplimiento de esta
obligación, por lo que, es aplicable analógicamente esta norma en el
usufructo, por ende, el usufructuario es responsable por la pérdida o deterioro
 del bien que ocurran en el curso de la relación jurídica, sino se prueba que ha
ocurrido por causa no imputable a él.

b) Deber de aseguramiento: La obligación del usufructuario de conservar el

bien para en su momento restituírselo al propietario, genera hacer algunos
deberes especiales de aseguramiento, que consisten en el inventario y
tasación de los bienes muebles (artículo 1006 CC) y en la prestación de una
garantía (artículo 1007 CC).

RECUERDA: El inventario es la relación detallada de bienes, que incluyen su

descripción y valorización, que puede realizarse en vía extrajudicial, a través de un
convenio con firmas legalizadas entre los interesados (propietario y usufructuario).

4. Obligación de restitución del Usufructuario:

a) Conservar la forma y sustancia: El usufructuario está obligado a restituir el

bien en las mismas condiciones con las que se le cedió el bien por el
propietario.

Sin embargo, existen bienes que al usarlos alteran su sustancia, tal es el

caso de los bienes muebles, animales, bosques, minas, etc. En ese caso
se restituye el valor económico del bien alterado sustancialmente.

RECUERDA: La forma equivale al destino del bien, mientras que la sustancia alude
a su valor.

5. Constitución del Usufructo:

Según el artículo 1000, el usufructo se puede constituir por Ley, cuando esta
expresamente lo determina, también por contrato o acto jurídico unilateral (inter
vivos y mortis causa) y testamento.

RECUERDA: El contrato es el típico instrumento de cooperación que utilizan los

particulares para satisfacer sus necesidades de orden patrimonial, ya sea para
atribuirse bienes o pertenencia de bienes, o para prestarse servicios o abstenciones.
6. Extinción del Usufructo:

Según el artículo 1021, el usufructo se extingue por:

- Cumplimiento de los plazos máximos que prevé el artículo 1001, o del

establecido en el acto constitutivo.

RECUERDA: El usufructo es temporal. Si el usufructuario es una Persona Jurídica,

el plazo no debe exceder a 30 años, asimismo en el caso de bienes inmuebles de
valor monumental de propiedad del estado que sean materia de restauración con
fondos de personas naturales o jurídicas, el plazo máximo será de 99 años.

- Prescripción resultante del no uso del derecho durante 5 años.

RECUERDA: La ausencia de ejercicio de las facultades de uso y disfrute o la

absoluta falta de aprovechamiento del bien, tiene como consecuencia la pérdida del
derecho de usufructo, ejecutándose así una prescripción extintiva por el no uso.

- Consolidación, es la reunión en una misma persona de las cualidades de

nudo propietario.

RECUERDA: El nudo propietario, es el dueño del bien, pero con la importante

limitación de que existe un usufructo (derecho de poder usar y disfrutar la cosa que
pertenece a otra persona) y usufructuario.

- Muerte o renuncia del usufructuario.

RECUERDA: La muerte extingue por completo el derecho de usufructo, al igual que

la renuncia, que viene a ser una declaración formal de voluntad, por la que se
abandona la titularidad de este derecho.

- Destrucción o pérdida total del bien.

RECUERDA: Si dicho bien ya no existe más en la realidad de forma física, entonces

el usufructo se extingue automáticamente, sin perjuicio de eventuales acciones
resarcitorias a favor del perjudicado.

- Abuso que el usufructuario haga de su derecho, enajenando o

deteriorando los bienes o dejándolos perecer por falta de reparaciones
ordinarias. En este caso el juez declara la extinción.

RECUERDA: El usufructuario está en la obligación de conservar la forma (destino)

y sustancia (valor) del bien.
 - Por remate judicial.

RECUERDA: La realización de una hipoteca inscrita con anterioridad al usufructo es

también una causal de extinción de este usufructo, por cuanto el acreedor
hipotecario tiene el derecho de vender judicialmente el bien en las mismas
condiciones jurídicas en las que se encontraba al constituirse la hipoteca.

Concepto de Derecho de Uso: (Art. 1026)

El derecho de uso, es el que se confiere a una persona para que ésta pueda
servirse de un bien no consumible, aprovechando de sus frutos, en cuanto le basten
para sus necesidades y las de su familia.

Este derecho de uso es un “usufructo restringido”, limitado a las necesidades del

usuario únicamente, y a las necesidades de su familia, recayendo únicamente sobre
bienes “no consumibles”.

Características:

- Es un derecho real en bien ajeno, creado siempre por voluntad de las

partes (tanto por el propietario como el usuario) y nunca por disposición de la
ley.

- Se concede con carácter personal, por lo que no se puede ceder. Es por

ello, que este derecho de uso junto con el derecho de habitación se concede
con dicho carácter.

- Recae exclusivamente sobre bienes “no consumibles”; y nunca sobre

bienes consumibles.
- Es un derecho inembargable.

- No recae sobre créditos o deudas.

- Concede derechos que únicamente cubren las necesidades del usuario

y su familia. Por lo que, todo excedente deberá ser devuelto al propietario.

- Las obligaciones del usuario son semejantes a las del usufructuario.

- Este derecho de uso se extingue en los mismos supuestos que el

usufructo.
Concepto de Derecho de Habitación: (Art. 1027)

El derecho de habitación, es el derecho de uso que se da sobre una casa y se

limita al derecho de habitar en dicha casa o predio, a favor del usuario y también su
familia.

RECUERDA: También es un derecho de posesión, puesto que se le otorga a un

habitacionista una casa o parte de ella para que lo use como habitación, morada o
vivienda, a favor de él y su familia.

Características:

- Tiene los mismos caracteres que el derecho de uso: es un derecho real

personalísimo, no negociable, cesible, ni transferible a terceros.

- Es más reducido, pues, se contrae solo al derecho de habitar en una casa,

un departamento, etc.

- Es un derecho que casi siempre es gratuito, ya que obedece al propósito

de prestar auxilio o ayuda a personas de condición económica modesta, así
como a personas a quienes se tiene especial diferencia, afecto o gratitud, y
con el que se favorece más de las veces a familiares.

Constitución:

El derecho de habitación se puede constituir de dos formas:

- Por escritura pública.

- Por testamento o disposición de última voluntad.

Derechos y obligaciones que tiene el nudo propietario:

- El de exigir que el bien le sea restituido al término del plazo legal o

convencional.

- El de ejercitar todos los poderes inherentes a su condición de

propietario.
Derechos y obligaciones que tienen los beneficiarios:

- Tanto el usuario como el habitacionista gozan de derechos similares a

los del usufructuario.

- Tienen derecho a hacer valer su calidad de poseedores inmediatos y a

defender el bien y posesión con los instrumentos legales pertinentes.

- En lo que respecta a la administración del bien, sus alcances se ven

disminuidos por las limitaciones para el disfrute, que tienen ambos
beneficiarios.

RECUERDA: El usuario podrá administrar el bien únicamente en aquello que se

refiere a los frutos que está autorizado a percibir. En cambio, el habitacionista, al
carecer de la facultad de disfrute, no tiene derecho a administrar el inmueble, sino
simplemente a usarlo.

Lo anterior se aplica al derecho de disfrute que, a diferencia del concedido al

usufructuario, es limitado en el caso del usuario e inexistente tratándose del
habitacionista.

Concepto de Derecho de Superficie: (Art. 1030)

El derecho de superficie es un derecho de posesión que permite hacer y mantener

una construcción sobre el suelo o el subsuelo de otros, de forma temporal.

Otra definición:

El derecho de superficie es un derecho real, enajenable y transmisible por

sucesión, que confiere a su titular, durante un plazo determinado (que no puede
exceder al máximo fijado por ley), la facultad de tener y mantener en terreno ajeno
sobre o bajo la superficie del suelo, una edificación o construcción.

En virtud de este derecho de superficie, el propietario del suelo o dominus soli

constituye sobre éste, un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y
mantener construcciones sobre la misma o por debajo de ella.

Según el artículo 938, el propietario de un bien adquiere o consigue por accesión lo

que se une materialmente a él.

Existen dos regímenes o reglas para la edificación en terreno ajeno, teniendo

en cuenta la buena o mala fe, ya sea del propietario del suelo o del invasor:
 - Cuando el invasor edifica de buena fe en terreno ajeno, el propietario del
suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado y pagar por ello u obligar al
invasor a que le pague el terreno. (Art 941)

- Cuando el invasor edifica de mala fe en terreno ajeno, el propietario del

suelo tiene dos alternativas: exigir la demolición de lo edificado, si le causa
perjuicio y el pago de una indemnización o hacer suyo lo edificado sin
obligación de pagar su valor. (Art 943)

- Si el propietario del suelo obra de mala fe, el invasor de buena fe puede

optar entre hacer suyo lo edificado, pagando el suelo u obligar al propietario
del suelo a que le pague el valor de lo edificado. (Art 942)

RECUERDA: La buena fe del invasor no es más que el desconocimiento que éste

tiene sobre la propiedad del terreno; sin embargo, dicho argumento será
insostenible cuando la propiedad se encuentre inscrita (Art 2012).

En el caso del propietario, su mala fe implica el conocimiento de que este invasor

construía en su terreno para hacer suyo lo edificado.

Por otro lado, debemos distinguir entre:

- La propiedad superficiaria, es la propiedad o dominio de una edificación.

- El derecho de superficie, es el derecho a tener dicha propiedad en terreno

ajeno.

Por ende, existe entre los dos una relación de dependencia, de forma tal que, la
propiedad superficiaria solo puede existir mientras que haya derecho de superficie.
Si se extingue este derecho, desaparece la propiedad superficiaria.

Constitución y Transmisión de este Derecho: (Art. 1031)

El derecho de superficie puede constituirse por acto entre vivos o por testamento.

Se distinguen tres modalidades de constitución del derecho de superficie:

a) Por efecto del permiso del derecho de construir o ad aedificandum.

b) En razón de la enajenación de una edificación preexistente.

c) Como resultado del contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno.

Asimismo, este derecho es transmisible, salvo prohibición expresa.

RECUERDA: Con relación a la posibilidad de transmitir dicho derecho de superficie,

nada impedirá que las partes acuerden lo contrario, en atención al principio de la
autonomía de la voluntad, puesto que la norma no es de orden público.

Duración: (Art. 1030)

El derecho de superficie no puede durar más de noventinueve años.

RECUERDA: Para algunos autores, el plazo de treinta años es un lapso suficiente

para que el superficiario y sus familiares gocen ampliamente de la edificación
levantada.
.
Elementos personales:

- El concedente y el superficiario para poder vincularse, en virtud del

contrato correspondiente, deben tener la capacidad necesaria para hacerlo.

- Siendo la constitución del derecho de superficie un negocio de tipo

dispositivo, el concedente deberá ser propietario del terreno –sobre o bajo
la cual se constituirá dicho derecho–, así como tener poder de disposición
sobre la misma y plena capacidad de ejercicio.

- El superficiario bastará con que disponga de capacidad suficiente para

contratar, con la finalidad de que se complete el círculo contractual y surja
válidamente el derecho de superficie.

Elementos reales:

Entre los elementos reales se encuentran el suelo y la edificación.

- El objeto básico del derecho de superficie, es tener y mantener una

edificación de propiedad del superficiario (propiedad superficiaria) en terreno
ajeno, sobre o bajo la superficie del mismo, de manera temporal.
 - En cuanto a la edificación, esta debe tener permanencia. Entonces, por
ejemplo: no se consideran los casos de quioscos de revistas y periódicos,
casetas de baños o de feria, etc.

Derechos y Obligaciones del Propietario del Suelo o Dominus Soli:

- Dentro de sus derechos, el propietario del suelo, es libre de constituir un

derecho debajo del suelo (subsuelo), cuando haya dispuesto el sobresuelo y
siempre que ambos permisos no se perturben u obstruyan mutuamente.

Por ejemplo: Cuando este derecho de superficie es dedicado a la edificación de

bodegas, sótanos, etc.

- Dentro de sus obligaciones, el propietario del suelo, debe prohibirse de

todo acto que presuponga perturbación u obstaculización del derecho del
superficiario.

Por ejemplo: Impedirle realizar la construcción.

Derechos y Obligaciones del Superficiario:

El derecho de superficie, supone para su titular la posibilidad de tener y mantener

por encima del suelo ajeno, o por debajo de él, una edificación.

- Dentro de sus derechos, el superficiario se encuentra en aptitud de

enajenar y gravar libremente. En consecuencia, contractualmente no se
podrá prohibir enajenar o gravar la edificación, a menos que exista una
norma que lo autorice. (Art. 882)

- El ejercicio del derecho de superficie deberá definirse dentro de los

términos del título, en virtud del cual ha sido constituido. Por ello, si este
derecho de superficie ha sido constituido para edificar viviendas, no puede
destinarse para instalaciones industriales y, como en ello va comprendida la
denegación del principio de accesión, toda extralimitación del superficiario
o de sus causahabientes supone una infracción deos términos del permiso l.
Extinción del Derecho de Superficie: (Art 1034)

La extinción del derecho de superficie, importa el fin de los derechos concedidos

por el superficiario en beneficio de un tercero.

Las causas de extinción del derecho de superficie son las siguientes:

- Por vencimiento del plazo.

- Por resolución del título constitutivo.

- Por abandono o renuncia del superficiario.

- Por otras causas (consolidación, mutuo disenso, expropiación forzosa,

etc.)

RECUERDA: El derecho de superficie, no se extingue por la destrucción de lo

edificado o construido. (Art. 1034)

Comúnmente, la destrucción de la propiedad superficiaria debería traer consigo

la extinción de este derecho de superficie. Por ello, en estos casos, el derecho de
edificar vuelve y por lo tanto, dicho derecho de superficie no se extingue, si es que
el superficiario construye nuevamente.

Finalmente, el objetivo del derecho de superficie es el suelo ajeno, de modo que

mientras éste exista, subsistirá dicho propósito.

Reversión: (Art. 1030)

Al vencimiento del derecho de superficie, el propietario del suelo adquiere la

propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.