DERECHO CIVIL 3: REALES

CAPÍTULO I

INTRODUCCIÓN

Como es de conocimiento de toda la comunidad jurídica de nuestro país y demás, muchas veces nos
hemos planteado la siguiente pregunta ¿Cómo puedo proteger mis bienes?, por más sencilla que
parezca ésta, muchas veces es la preocupación de los titulares de determinados bienes, motivo por el
cual, podemos indicar que para la protección de nuestros bienes, es menester, contar con seguridad
jurídica, lo cual se logra con la inscripción de los indicados bienes en la Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos (SUNARP).

Es así que, para el desarrollo del tema “Inscripción registral”, es necesario abarcar los fundamentos
básicos y generales, desarrollada en nuestra norma positiva, como principios y efectos jurídicos.
Necesario para generar confianza, estabilidad y garantía, respecto de los bienes de las personas
naturales y jurídicas, es decir, oponibilidad de terceros, conllevando así al cumplimiento del fin
fundamental de nuestra legislación.

Motivo por el cual, la importancia que abarca el presente ensayo, es el conocimiento que se debe
tener respecto a la definición, principios y efectos jurídicos de la “inscripción registral”, toda vez que,
con ella se logra la obtención de la seguridad jurídica, lo cual permite que los bienes de las personas
naturales y jurídicas se encuentren protegidas con la regulación nacional de derecho registral de la
propiedad.

El objetivo del presente ensayo es dar a conocer como grupo de trabajo de la Facultad de Derecho y
Ciencias Políticas de la Universidad Privada del Norte, el desarrollo del tema “inscripción registral”,
dirigido a todos los estudiantes de derecho y demás comunidad jurídica de nuestro país.

Palabras claves: Inscripción registral, derechos reales, efectos jurídicos y principios registrales.

CAPÍTULO II

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DESARROLLO

2.1. FINALIDAD DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

La finalidad de la “inscripción registral” versa en la obtención de la seguridad jurídica a través de la

publicidad registral a la que pueden acceder los terceros.

Para precisar la finalidad más importante de inscripción registral es menester precisar los siguientes
conceptos:

Inscripción registral:

Vivar (1994, p. 101), menciona que “cuando se refiere a inscripción registral podemos ver que
se trata de un derecho que se trata de inscribir en los registros públicos pero que previamente
tiene que pasar por una denominada calificación registral la cual consiste en una revisión
previa por parte de un registrados el cual la realiza de manera cuidadosa, primero se verifica
si el derecho real que se desea inscribir tiene compatibilidad con los antecedentes registrales
esto quiere decir si se ha cumplido con el tracto sucesivo, segundo que el derecho que se
desea inscribir sea licito y conforme a lo que se encuentra regulado en la ley”.

Seguridad jurídica:

Ortecho (2010), define a la seguridad jurídica como el equilibrio de un ordenamiento jurídico

que regula a un estado, el cual debe estar formado por leyes que cumplan con cierta
estabilidad y que cuiden la estabilidad con respecto a los integrantes de la sociedad y el
estado. (p. 17)

Ahora, podemos indicar que, la finalidad es ser acreedor de seguridad jurídica, toda vez que, se logra
la protección de los derechos de propiedad de las personas naturales y jurídicas, respecto de sus
bienes inscritos en los registros públicos, que, en este caso, son inscritos en la Sunarp
(Superintendencia Nacional de los Registros Públicos). Asimismo, con la inscripción registral se crea
la oponibilidad de terceros respecto de los bienes inscritos. Por lo que, la importancia que tiene la
inscripción registral, por lo tanto, la seguridad jurídica, es generar confianza, estabilidad y garantía,
para las personas naturales y jurídicas que son propietarias de bienes, lo cual genera el cumplimento
de la eficacia y eficiencia de nuestra norma positiva, respecto al derecho registral de la propiedad
nacional.

2.2. DERECHOS REALES QUE PUEDEN ACCEDER A LOS REGISTROS PÚBLICOS

Los derechos reales constituyen un poder jurídico que las personas tienen en relación a los bienes,
así pues, Ramírez (1996) sostiene que: «comporta un especial poder directo e inmediato que una
persona tiene sobre un bien, con una validez absoluta frente a cualquier sujeto, sin considerar a nadie
particularmente obligado» (p. 75).
Por tanto, un derecho real es aquel con carácter patrimonial que le permite al titular o dueño del bien
a disponer y disfrutar de él. El libro II de nuestro Código Civil regula la propiedad, los bienes y sus
modificaciones, así mismo debemos resaltar que el ámbito de aplicación del derecho real será,
las relaciones jurídicas que derivan del ejercicio de esa titularidad sobre un bien y los vínculos que se
establecen en consecuencia entre las personas.

Respecto al sistema registral peruano, podemos señalar que es un sistema mixto, pues conforme al
artículo 2 de la Ley 26366, ley que crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos, los registros
se clasifican en:

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- Registro de Personas Naturales,

- Registro de Personas Jurídicas,
- Registro de Propiedad Inmueble,
- Registro de bienes muebles y
- Demás Registros de carácter jurídico creados o por crearse.

Ahora bien, la Resolución 057-2001-ORLC/TC, del 07-02-2001- Tribunal Registral manifiesta que son
inscribibles los derechos reales que produzcan una variación en la situación jurídica de los inmuebles
o de derechos personales revestidos de trascendencia real, del mismo modo el artículo 2019 del
Código Civil establece que son inscribibles en el Registro de propiedad inmueble todos los actos y
contratos que constituyan, declaren o modifiquen los derechos reales sobre inmuebles.

A continuación, describimos algunos de los derechos reales que pueden acceder a los registros
públicos:

 La propiedad: el derecho de propiedad es la institución jurídica consignada a publicar todo el

historial jurídico de los predios, con el fin de que se conozca de manera fácil el estado,
situación y efectos legales.

 La hipoteca: es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles. Según el
artículo 1097 del Código Civil, por la hipoteca se afecta el derecho de propiedad de un
inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación propia o de un tercero. Esta
garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución,
preferencia y venta judicial del bien dado en hipoteca.

 Derecho de servidumbre: es un derecho real, por el cual se limita el derecho de propiedad

del predio sirviente, por lo que se impedirá el use y/o disfrute del bien en su totalidad a favor
de otro denominado predio dominante. La inscripción de la servidumbre se realiza en la
partida del predio sirviente.

2.4. PRINCIPIOS REGISTRALES

Los principios registrales son aquellos que caracterizan el sistema registral del Estado, por lo que son
entendidos como orientaciones básicas y generales que se encuentran contenidos en las normas
jurídicas, decisiones jurisprudenciales y doctrinas que orientan tanto la inscripción, el procedimiento y
la organización del registro en nuestro sistema registral.

Nuestro Reglamento General de los Registros Públicos en el título preliminar nos define nueve
principios que vendrían a ser; principio de rogación, principio de titulación autentica, principio de
especialidad, principio de legalidad, principio de tracto sucesivo, principio de legitimación, principio de
fe pública registral, principio de prioridad preferente y principio de prioridad excluyente. En sí, todos
los principios registrales tienen importancia para la adquisición y transferencia de bienes, sin
embargo, consideramos que tienen mayor relevancia para el tráfico jurídico de bienes los siguientes:

- Principio de rogación. - En primer lugar, este principio es el que inicia el procedimiento registral y a
su vez es el principio que se da antes de la calificación, asimismo, es una explicación de voluntad que
indica al Registrador para inquirir la inscripción del título.

- Principio de titulación auténtica. - Constituye la forma de la cual deben estar revestidos los actos
y derechos para acceder al registro. Conforme al artículo 2010 del Código Civil, las inscripciones se

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realizan en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario.
Podemos afirmar que, la regla es el instrumento público y la ley también puede considerar
correspondiente que determinados actos se inscriban en mérito a documentos privados.

- Principio de legalidad. - Consiste en la necesidad de que los documentos que conforman el

procedimiento registral se ajusten a la ley. Por lo tanto, estos deberán ser calificados por los
operadores registrales bajo la presuposición de rechazarse en caso no se encuentren según las
normas.

- Principio de fe pública registral. - Pues quizá estemos hablando del principio más importante para
el derecho registral, puesto que consiste en asumir la buena voluntad de las partes, así como la
inexistencia de intención de defraudar a quien le está administrando el tráfico jurídico de bienes. Esto
tiene como prioridad y objetivo proteger la propiedad adquirida con BUENA FE, es así que esto nos
da a entender que uno puede conservar la propiedad de un bien inmueble, podemos decir que en si
persuade la manifestación de aquel que se la traspasó no era el propietario o poseedor del bien.

- Principio de legitimación. - Este principio regula la intangibilidad de los asientos registrales pues la
legitimación se da para que se compruebe el contenido de la inscripción que se presume valido y que
produce todos sus efectos, mientras no exista una corrección o se declare judicialmente su invalidez.

CAPÍTULO III

CONCLUSIONES

3.1. Con la inscripción registral de nuestros bienes, teniendo la calidad de personas naturales o
jurídicas, obtenemos seguridad jurídica, la cual, es fuente de oponibilidad de terceros respecto de
los bienes inscritos en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

3.2. El inscribir una propiedad en registros públicos no es obligatorio, y por desconocimiento, exceso
de confianza o por su costo, muchos no lo hacen. Por lo que, actualmente muchos casos de
fraudes de falsificación de documentos, suplantación de identidad o los diversos casos de
personas que quieren adueñarse de los inmuebles sin ser dueños está muy a la orden del día,
pero informándonos y teniendo en cuenta todos los apoyos y beneficios que nos brinda la Sunarp,
toda persona puede tener la seguridad de que su inmueble o la propiedad que está comprando
no corre ningún peligro y no solo ellos sino sus familias puedan tener su tranquilidad ante
cualquier eventualidad.

3.3. Los principios registrales son la base que sustenta a nuestro sistema registral, y de los cuales se
subordinan los efectos de las inscripciones. En este ámbito y sobre este tema los tratadistas
coinciden en que son nueve principios, pero consideramos que tienen mayor relevancia para el
tráfico jurídico de bienes los siguientes: el principio de rogación, el de titulación auténtica, el de
legalidad, el principio de fe pública registral y el principio de legitimación.

3.4. Los derechos reales constituyen un poder jurídico que las personas tienen en relación a los
bienes y son inscribibles todos aquellos que produzcan una variación en la situación jurídica de
los inmuebles o de derechos personales revestidos de trascendencia real.

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REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Código Civil peruano de 1984. Resolución N.° 126-2012-SUNARP-SN: TUO del reglamento general
de los Registros Públicos. Ley N.º 26366: Ley de creación del Sistema Nacional de los
Registros Públicos y la SUNARP.

Diez, L. & Gullón, A. (1998). Sistemas de derecho civil. Vol. III. Tecnos.

Ramírez, E. (1996). Tratado de los derechos reales. Tomo I. Editorial Rodhas.

Vásquez, A. (1994). Los derechos reales. La propiedad. JUS Editores.

Vega, Brian. (2018). Análisis de la inscripción registral y la seguridad jurídica en la transferencia de

propiedad de bienes inmuebles en SUNARP 2017. Publicado en Repositorio Digital
Institucional de la Universidad Cesar Vallejo. Extraído de:
https://alicia.concytec.gob.pe/vufind/Record/UCVV_9dd6a0db15ace7792a41b7e117298047

Gestion, D. (16 de diciembre de 2021). Sunarp: cómo registrar un inmueble de mi propiedad en

Registro Públicos. Recuperado el 19 de febrero de 2022, de
https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/sunarp-como-registrar-un-inmueble-de-mi-propiedad-
en-registros-publicos-sunarp-registro-de-predios-peru-nnda-nnlt-noticia

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